不动产登记系统

不动产登记系统（精选9篇）

不动产登记系统 第1篇

关键词：不动产登记,信息系统,数据整合,共享交互

一、引言

不动产登记是指经权利人或利害关系人申请, 由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。《不动产登记暂行条例》对不动产登记信息共享与保护做出规定:一是建立信息管理基础平台, 二是加强登记部门与管理部门的信息共享, 三是加强其他部门之间的信息共享。

二、建设目标

根据不动产统一登记制度实施的工作部署, 以应用服务为导向, 以数据为核心, 以网络等基础设施为基础, 以管理制度和技术标准为保障, 立足已有基础, 建成符合不动产统一登记制度设计和实施要求的各级互通、信息资源得到充分共享的不动产统一登记信息化平台体系。具体包括:信息系统易用性、兼容性、稳定性、安全性, 数据库建设标准化、规范化, 信息共享实时、高效等。[1]

三、技术路线

1) 采取调查与登记数据库分库管理模式。不动产权籍调查数据库和不动产登记数据库进行分库管理, 同时建立数据关联, 确保图属数据的一致性和现势性。2) 采取支持云计算环境的系统建设模式。适应云平台部署要求, 支持云计算环境, 满足大数据管理和服务的需求。3) 采取数据交换服务的信息共享模式。提供前置库、服务接口、数据推送等数据交换服务方式, 实现我市不动产登记信息跨部门共享服务。[2]

四、总体设计框架

1) 基础设施层也称基础设施即服务层 (Iaa S) , 是将计算资源、存储资源、网络资源等物理资源进行整合, 按照云服务模式和云架构建立共享资源池, 形成可按需动态扩展的高性能计算环境、大容量存储环境, 满足海量不动产登记数据存储、高并发用户登记业务办理和信息共享查询, 以及登记业务系统接入平台的需要。2) 平台层也称平台即服务层 (Paa S) , 是不动产登记信息管理平台的枢纽, 负责对物理资源、数据资源、应用服务、通用资源等进行统一管理、监控与调度, 负责提供应用开发和部署的环境。3) 数据资源层也称数据即服务层 (Daa S) , 由不动产登记数据、其他数据等组成, 负责数据的统一组织与管理, 对应用层的不动产登记信息系统、信息共享和查询服务系统、信息分析系统提供数据支撑。不动产登记数据包括覆盖全国的、通过历年土地、房屋、林地、草原、海域登记积累的登记信息。4) 应用层也称软件即服务层 (Saa S) 。面向各类用户, 通过网络提供不动产登记信息的查询、分析、交换、共享服务和登记业务办理服务。5) 标准和制度保障体系包括数据和应用服务方面和技术标准规范及管理制度, 确保不动产登记信息管理平台各组成部分之间, 以及平台与外部系统交互能够有效衔接, 规范运转。6) 安全保障体系包括安全管理制度、安全基础设施、网络安全、主机安全、应用安全、数据安全等内容, 保障数据存储、传输、访问、共享的安全。

五、共享交互体系

1) 不动产登记信息共享平台。一是实现不动产登记有关信息与本级国土、住建等部门审批信息、交易信息实时互动共享;二是实现不动产登记有关信息与本级公安、民政、财政、税务等部门的互通共享。[3]2) 不动产登记信息服务门户。通过不动产服务门户建设开发, 实现权利人和权利厉害关系人对不动产权利的依法查询。

六、总结

当前, 不动产登记管理信息系统建设时间紧、任务重、涉及面广, 本文以较为成熟的土地登记管理系统为基础, 进行框架和功能设计, 以信息交互共享为重点, 在一定程度上可为我国不动产登记体系建立和信息系统建设提供参考。

参考文献

[1]郑少楠, 面向不动产登记的信息系统集成平台关键技术研究[D].浙江大学, 2014.

[2]王履华, 孙在宏, 彭英, 等.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].地理信息时间, 2014 (4)

不动产登记系统 第2篇

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

不动产登记系统 第3篇

2013年11月20日, 国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责, 提供“一站式”服务, 对于保护不动产权利人合法财产权, 提高政府治理效率和水平, 尤其是方便企业和群众, 具有重要意义。2015年3月1日, 《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点, 由国土资源部发布的不动产登记簿证样式 (试行) , 包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等也正式出台, 基于此, 迫切需要一个统一的平台, 即不动产登记信息管理平台, 通过一站式服务, 实现高效、准确地办理不动产登记业务。

按照中央和省政府的相关工作部署, 南昌市开展了不动产登记系统的研究和开发, 系统基于Map GIS平台, 实现对南昌市的土地所有权、房屋所有权、林地林木使用权、集体土地使用权、承包经营权等统一登记, 确保登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台的四个统一, 实现南昌市不动产登记的信息化。

二、南昌市不动产登记现状

南昌市市本级国土系统单位土地登记发证已全部采用土地登记发证网上审批及效能监管系统进行。农村土地所有权发证采用“三权发证”系统进行。城镇地籍数据采用的地籍数据库管理系统, 发证过程实现图数联动审核。但个人土地登记发证绝大部分使用人工发证。

南昌市房管部门信息化程度较高, 已建立测绘及成果管理系统、登记信息管理系统、网上签约备案系统等。目前有完整的南昌市商品房楼盘表信息, 房产交易数据库, 房产登记数据库等。但空间数据无坐标, 不能实现带图审批, 图属不一致。

南昌市林业部门已经完成了林权的确权登记并核发了证书。每一宗林权图形都在1:10000的地形图上标出, 有纸质的林权数据, 但没有林权登记空间数据库。

南昌市农业部门将在今后五年的时间内开展农业经营承包权调查, 农业经营承包权空间数据库到目前为止还没有建立, 没有建立登记信息系统。

三、南昌市不动产登记系统设计

(一) 系统总体构架设计

以满足南昌市不动产登记需求为总体思路, 从系统架构体系、数据交换、管理层、应用层、监管层角度研究分析不动产登记系统总体框架。系统以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构, 以国土、房产、林业、农业等各类的登记、空间、档案数据库为基础, 将地理信息服务 (图形浏览、定位查询、空间分析等) 、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装, 建立面向不动产统一登记的登记信息管理系统、登记信息公示系统和登记信息监管系统。

系统总体架构图设计如下:

1、基础保障体系

基础保障体系包含了系统运行所需的网络硬件基础环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。

2、共享服务平台

在进行不动产统一登记工作时, 需要获取房管部门、国土部门、农业部门、林业部门等不同政务主管部门的交易审批等信息, 反过来这些部门又都需要不动产登记结果信息, 以支撑其业务审批和监管。

共享服务平台将空间信息及其他各种非空间信息整合到统一的平台上, 使各政务部门的各类信息通过服务的方式进行整合和共享, 能很好的解决多部门在信息的采集、管理、服务和应用方面的集成和共享。通过接口访问服务、数据调阅服务、查询分析服务以及对这些服务的分发管理, 实现数据交换共享。

3、不动产登记数据管理系统

不动产登记数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、登记审批信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具, 遵循不动产数据库的标准规范, 对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员, 对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。不动产登记数据管理系统实现对不动产数据进行梳理、重组、合并、加工, 将数据按照统一的要求入库, 对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理, 支持市、县 (区) 粒度的数据分类读取和调阅, 支持多时点多专题数据的对比。

4、登记信息管理系统

登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源, 为登记办理人员提供操作界面。用户登录登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。不动产登记信息管理系统, 实现对土地、房屋、林地等不动产统一登记, 为监管不动产登记信息动态、产权变动情况提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术, 实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等, 并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式, 直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。

5、登记信息公示系统

以不动产登记数据为支撑, 利用系统联网技术和数据传输、安全技术和公共服务技术, 建立统一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统, 在广域网实现不动产登记信息查询, 满足政府部门、社会公众对不动产登记信息的查询需求, 进一步推进不动产登记工作的社会化服务程度。

6、登记信息监管系统

建立市、县两级联动的不动产登记信息监管系统, 实现对不动产登记信息动态、产权变动情况等数据监管。

(二) 服务对象框架设计

不动产登记系统的服务对象分为四大类:

1、不动产登记机构

2、各行业管理部门

3、与不动产登记相关的其他部门

4、社会公众

不动产登记机构的内部办公人员是不动产登记系统的主要服务对象和操作用户。对于其他服务对象, 不动产登记系统主要提供数据交换接口, 提供定制型 “服务”, 以实现数据、服务的共享交换。

下图是设计的不动产登记系统与不同服务对象的逻辑关系图:

不动产登记系统提供四大类的数据 (业务) 交换接口:国土专网数据交换、各行业管理部门业务接口、信息交换接口、公网数据交换接口。这四类接口传输的数据, 通过中间库分别传递到国土专网、政务内网、外网。图2中的中间库可以是逻辑上构成的数据库, 也可以是物理分离的数据库, 主要作用是跨网实现不动产登记数据库与其他信息系统后台数据库之间的数据映射和传输。

1、 不动产登记机构

不动产登记机构的内部办公人员是平台最主要的服务对象。他们几乎会用到不动产登记系统的所有子系统。其中, 担任系统管理员承担着不动产登记系统的运行维护任务。

2、各行业管理部门

不动产登记系统需要为各行业管理部门提供数据交换接口, 将相关数据实时发送给国土、房产、农林等行业管理部门。其他部门的信息平台接收到数据包后, 在经由各自内部的数据提取、交换, 将不动产登记数据用于交易、审批等其他业务查询或者办理。同时, 不动产统一登记部门也需要通过不动产登记系统的实时交换接口从行业管理部门获取相关交易审批数据, 以支撑不动产的登记工作。

3、与不动产登记相关的其他部门

公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门均负有加强与不动产登记有关信息互通共享的义务。不动产登记部门在信息平台中提供数据交换接口, 以方便职能部门查询所需的不动产登记信息, 提高行政效率。

4、社会公众

通过门户网站的建设以及移动APP的方式提高社会公众的参与度。包括网上申请, 微信查询, 短信预约等功能。

(三) 应用部署框架设计

不动产登记系统分别通过国土专网、政务内网和互联网, 为登记业务办理人员、各行业管理部门、银行证券等社会化服务部门以及社会公众提供数据共享、交换、查询以及业务协同等服务。总体应用部署模式如图3所示。

在不动产登记机构内部应用部署方面, 为方便数据的采集、更新和应用, 不动产登记数据库可以采用省、市、县分别建库的方式实现本地化生产和管理, 特别是空间数据库和登记数据库的初始建库, 通过县级数据汇交提交到市里, 再由市汇交到省。在条件允许情况下, 由南昌市局组织建库的部分则直接入市级数据库, 然后通过市级数据库管理系统的数据分发模块, 分发到县级数据库进行入库管。

不动产登记系统其他业务系统的建设主要部署在市级, 由南昌市局统一建设, 统一管理。其中, 登记业务管理系统、登记监管系统需要提供县级端口, 实现县市统一入口、协同办公。登记业务管理系统为登记监管系统提供数据来源, 同时生成的电子档案自动纳入登记档案系统进行管理。

通过市不动产登记系统的外网数据交换接口, 内网其他子系统可以实时将需要发布的非涉密数据发布到外部交换数据库中, 外网公示查询系统等也在南昌市局统一建设。

四、结论

建立不动产登记系统, 实现不动产登记信息化, 可以提高登记质量, 避免产权交叉或冲突, 保证各类不动产物权归属和内容得到全面、统一、准确的明晰和确认, 形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系, 保障不动产交易安全, 保护不动产权利人的合法财产权。同时也可以通过不动产登记信息管理系统, 实现不动产审批和登记信息在有关部门间依法依规的互通共享。可以避免各类产权信息系统重复建设, 推动全国不动产管理制度改革, 促进城乡经济社会协调发展, 实现科学发展与和谐发展。

不动产登记系统 第4篇

中新网北京6月26日电 题：18省份启动不动产统一登记工作 登记条例出台在即

记者 李金磊

随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。

18省份启动不动产统一登记工作

山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。

不动产登记条例有望月底出台

今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开；4月，国土部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局正式挂牌；6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。

按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。分析称或有助于征税和反腐败

在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。

不动产登记系统 第5篇

笔者认为,办理不动产登记不需要提供(无)婚姻登记记录证明,理由如下:

一、要求当事人提供(无)婚姻登记记录证明,没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明,即使要求当事人提供相关证明时,也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则,《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供(无)婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时,可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下,也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时,如果不动产登记在双方名下,则需要另外一方同意的证明;如果当事人一方处分不动产时,如果不动产仅登记在其一个人名下,则不需要提供另外一方同意的证明,因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的,登记机构也无法查明,因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象,当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下,如果购买时登记在一方名下的,应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税〔2011〕82号)明确规定,“婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税”,也为变更提供了便利。

三、(无)婚姻登记记录证明已经被取消,当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范(无)婚姻登记记录证明相关工作的通知》(以下简称民政部《通知》)明确规定,“自文件发布之日起,除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外,各地民政部门不再向任何部门和个人出具(无)婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的公告》(国家税务总局公告2015年第71号),以下简称国家税务总局《公告》)规定,“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时,无须提供原民政部门开具的(无)婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》(国办发〔2015〕86号,以下简称国务院办公厅《通知》)再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节,原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的,不动产登记机构可以采取如下措施进行审查:

一是由当事人提供结婚证或者离婚证,并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人,可以结合户口簿、结婚(离婚)证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人,可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的,可以要求其提供承诺书,就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际,探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示,办事部门先予以办理,再相应加强事后核查与监管,进一步减少由申请人提供的证明材料,提高办事效率”。不动产登记时,当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时,完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺,经当事人同意,登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告,以减少登记错误风险。公告由登记机构进行,不会增加当事人负担,但可以减少登记错误。

不动产登记系统 第6篇

故此, 在《物权法》的起草过程中, “不少部门、专家认为, 登记机构特别是不动产登记机构不统一, 必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端, 不利于健全登记制度, 应当统一登记机构。立法机关经研究, 赞同上述意见, 同时又要考虑到统一登记涉及行政管理体制改革, 实行统一登记需要有一个过程”。因此, 《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定”。从该规定可以看出, 不动产登记制度的统一性至少体现在登记范围、登记机构与登记办法三方面。实际上, 最核心的问题就是登记机构的统一。只有我们现存的诸多不动产登记机构先统一起来, 才能做到登记范围、登记方法的统一。事实上, 在统一不动产登记的过程中, 最困难的也是登记机构的统一问题。

如何统一我国的不动产登记机构, 理论界与实务界一直有很大的争议。有人主张仿效德国、奥地利等国家的做法, 将不动产登记都统一到人民法院, 由法院负责登记;有人主张仿效我国台湾地区, 以土地吸收地上建筑物, 将不动产登记都统一到土地登记机构。还有人 (如笔者) 主张, 将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并, 单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。无论我国最终采取何种方式, 必须承认的一点是, 不动产登记机构的统一不可能一蹴而就, 至少要分为三步:第一步, 在现行的不动产登记体制中, 实现土地、房屋等不动产登记类型内部的统一。比如, 在房屋登记内部实现城乡登记的统一、各种地上建筑物登记的统一等。第二步, 实现土地与房屋登记机构的统一, 即将原先分散在房屋登记机构、土地登记机构、农业行政管理部门的房屋、土地上的物权登记统一到一个登记机构。第三步, 在土地和房屋统一登记的基础上, 进一步将矿产资源、海域、森林等其他不动产的登记统一进来。

不动产登记系统 第7篇

一、新版权证的特点

1.新版权证的样式

新版权证考虑到不动产类型的多样化,设计了权证和证明两个版本共三种样式:针对土地使用权和房屋所有权的版本有两种样式,即单一版和集合版,前者适用于国有土地上不动产权利记载,后者主要适用于农村集体不动产权利记载;针对上述两种权利以外的其他各种登记均使用登记证明,即抵押权、地役权、预告登记、异议登记。这种样式的分类与以往房屋登记存在较大不同,例如,以往抵押权使用他项权证而非证明,异议登记未必要颁发证明。事实上,不管采取何种样式或选择发还是不发权证,都只是对已登记权利的一种公示记载而已,无法评说哪种样式更好,关键是能高效方便地予以记载。

2.新版权证需记载的要素

显然,新版权证的记载要素比原产权证的内容要多得多,而且填写习惯也要随之而改变。第一,登记机构的公章规定使用不动产登记专用章,这与以前直接使用套印公章不同,而且在专用章下面要填写登记日期,这就意味着即使每本证套印了登记专用章,但登记日期对于每本证是不同的,需要人工单独填写,这对于发证量多的地方着实增加了不少工作量。第二,共有人可选择只发一本不动产权证,原来住建部对于共有房产主张每个共有人各发一本房产证,但土地证向来只发一本,从节约成本和便于保管考虑,共有不动产只发一本证是很妥当的,只要在权证上将所有的共有人记载清楚即可。第三,涉及房与地不同要素、数量的,需要同时分别填写。如用途,土地是依土地用途分类相应填写,而房屋是依规划用途分类相应填写,当两者一致时可以只填一个用途,当两者存在差别时应分别填写,但从房、地一体化角度而言,绝大多数房、地用途应当一致,但不排除历史原因造成的不一致。第四,权证上“其他事项”和“附记”栏留有空白处较多,这给登记机构如何规范记载留下很多空间。

二、应用新版权证时登记实务需要考虑的主要问题

由于新版权证与原房产证存在着较大差异,而权证记载的规范与否直接影响登记机构的形象,因此,在具体应用该权证时需要注意以下事项。

1.登记簿的科学设计是首要前提

不动产权证记载的要素来源于登记簿,只有登记簿记载的内容齐全准确才能确保权证的准确无误。要保证登记簿尽可能准确完整,一是要使设计的登记簿要素包含权证上的所有要素,并且其名称和含义与权证上所示相一致,如权证上的面积其实包括宗地面积和房屋建筑面积,那登记簿上就必须有这两项面积的名称和数据,而且意义完全一致,如房屋建筑面积不能是套内面积。二是打印权证时要能自动识别是调取单一土地或房屋信息还是要调取土地和房屋两方面信息,这就需要以不动产单元号为识别码,因此,要顺利应用新版权证,须建立统一的不动产单元代码规则,由该代码自动关联土地和房屋信息。

2.复合权利的记载要有对应性

由于不动产权证上记载的通常包含土地及其房屋两种不同的权利,而两种权利具有很多不同的记载要素,要在一个空格内填写两种不同的要素,则须做到上下前后内容相匹配。例如,权利类型如果是国有建设用地使用权和房屋所有权,则权利性质要分别对应土地和房屋的性质,如出让商品房,则用途应该填写土地用途和房屋用途,面积也是如此,不能次序颠倒导致对应关系发生错乱。另外,在复合权利中有的权利有使用期限,则在使用期限内应注明是何种权利,否则易产生误解,如房屋所有权无使用期限,而土地使用权有使用期限,则必须在使用期限栏内注明是土地。

3.应当进一步细化填写规范

由于房、地分离登记时对权证记载要素的分类概念各成体系,重叠交叉之处在所难免,如房屋性质有商品房、经适房等分类,其实这是根据土地取得方式不同而分设的,商品房的土地取得方式是出让,经适房的土地取得方式是划拨。在房地统一登记后,为理顺和明晰要素的分类,对于房地可以合并分类的应当予以合并,从而减少分类太多太杂的现象,也简化填写工作量。此外更值得一提的是,对于“其他权利状况”“附记”有着较大的空间可以填写,但具体怎么填、应当填写什么内容应当进一步细化,否则会造成权证内容的凌乱无序,权证持有者也会无所适从,不知道怎么样正确认识权证上记载的要素。站在权利人角度,权证是作为权利的一个凭证,表明其拥有了相应不动产的物权,而并不需要权证如登记簿一样将所有内容都予以记载,因为从某种程度而言,权证是静态的,而登记簿是动态的,当权证与登记簿不一致时,要以登记簿记载为准。最明显的例子是抵押和查封,如果每发生一次抵押或查封都要权利人提供权证进行注记,那会给权利人带来很大麻烦,现实也不具有可操作性。因此,根据《物权法》精神,实务中应本着从简易懂的原则进一步细化权证上的填写内容,做到简单清晰明了。

4.注重新旧权证之间的衔接

不动产登记系统 第8篇

在我国现阶段, 登记也可以界定为行政机关, 包括法律法规授权组织, 对申请人申请事由及有关事项经依法审查后, 对符合法定条件者依法做出书面记载, 允许其享有特定权利, 承担相应义务的行为。不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。

一、现行法中的不动产登记性质与法律效果

(一) 不动产登记的性质

从现行法的规定来看, 我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关, 房产登记机构便是房产管理机关 (城市房地产管理法第59条) 。①另外, 物权法第10条第2款规定:国家对不动产实行统一登记制度。可以理解为国家对不动产实行统一登记。由此两点可以得出结论:不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为, 应是一种行政行为, 而不仅仅是一种私权行为。

(二) 不动产登记的私法效果与公法效果

然而行政行为与产生的私法效果是无法分割的, 以不动产物权登记行为是否构成私法关系有效的要件, 则存在两种模式:②一种处理方法把行政登记作为私法效果存在的生效要件, 例如我国物权法第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。另一种是私法关系的产生、变更、消灭效力由私法行为本身效果决定, 行政登记只附加国家意志认可, 产生公信力。不论哪一种模式中, 不动产物权登记都不能直接产生私法效果, 而是需要在已经形成私法效果的基础上产生效果。

不动产物权登记制度的公法效果规定在物权法第21条:因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。

二、商品房预售登记的法律性质与法律效果

(一) 商品房预售登记的法律性质与法律效果

预告登记制度是在德国得到广泛运用的制度, 是对已经产生的不动产权利人权利的限制, 可以设定在不动产的买卖与担保等范围。商品房预售出售的是尚未产生的房屋, 所以说商品房预售登记并没有实物依托, 因此显然不同于德国的预告登记。

我国对于预售登记的性质和效力并没有统一的法律条文规范, 只在城市房地产管理法中设一个原则性的条文“商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案”。

由此产生的理解歧义在地方立法中引起了许多立法差异, 极端做法有将预售登记作为商品房预售合同的生效条件, 这种做法一方面绝对控制了预售风险, 另一方面却加剧了买卖双方地位的不平等。另有规定商品房预售合同及其变更未经登记不得对抗第三人, 此种规定一方面赋予预售合同中的债券一种与物权相当的对抗力, 另一方面又不过多干预买卖双方当事人的意思自治。

上海市在2002年出台的上海市房地产登记条例中, 将预售合同登记的范围扩张到抵押权的设定以及抵押权的转让中, 又明确了违背预售登记的处分行为无效, 预售登记效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记, 此举正式将预售登记转化为预告登记。

在登记机构方面, 预告登记被视为是不动产登记中的一项, 与其他不动产登记归属于同一登记机关。具体之, 上海市房地产登记条例第五条规定:市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。上海市房地产登记处 (以下简称市登记处) 负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托, 具体办理房地产登记事务。

然而尽管我国在城市管理法和城市商品房预售管理办法中规定了商品房预售登记, 但其与真正的预告登记制度还有很大的差别, 这种备案更多的是行政管理作用。

(二) 商品房预售登记的现行地方法规

在上海市房地产登记条例中设有专门章节规定了商品房预售登记的相关内容。其特殊性在于该登记条例规定的预售登记对象仅为未建成的不动产的预购以及抵押, 并不是普遍的预告登记范围。与上海市房地产登记条例规定相似的有天津市房屋权属登记条例, 另外, 其在第五章项下又专门规定了预售登记。

将商品房预售登记与预告登记在相同法规中分别规定的还有南京市的城镇房屋权属登记条例。尽管这些地方法规在对预告登记与预售登记的关系上并无统一认识, 也没有对预售登记的适用范围和效力做出明确规定, 其在立法方面做出的尝试仍是一个进步, 也是完善我国不动产登记制度的推动力量。

三、房地产登记制度以及预售登记制度存在的问题

(一) 登记的效力于公信力不明确。

登记的效力指的是主管机关对申请事项进行书面的记录以后所产生的法律效果。公信力是指第三人可以信赖该经登记的内容, 即使该登记的内容与实际权力义务关系有所不同。我国现行法中绝大多数的法律法规中并未对不动产登记的公信力加以明文规定, 只在建设部颁布的城市房屋权属登记管理办法中存在一个法条: (第37条) 因登记机关工作人员过失导致登记不当, 致使权利人受到经济损失的, 登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

(二) 行政登记机关权责不统一救济制度缺乏

我国的登记机关虽然只负责形式审查, 但事实上却具有实质意义的审查权, 加之缺乏法律使行政登记机关承担相应责任。

(三) 缺乏统一的全国性法律法规规范登记机关、效力

我国关于不动产登记以及商品房预售登记的有关法律法规散见于各个法律规章之间, 各地之间难以统一, 往往就同一问题的差异也很大, 在理论上和实践上都缺乏统一的认识。

(四) 有关不动产登记与商品房预售登记的法律规范均以行政管理为本位

这种立法指导思想源于政府想更多的控制更大的权利和对法律约束的排斥, 这种服务意识和公民权利保护意识淡薄也是造成上述问题与矛盾的根源。

四、关于完善不动产登记制度和预售登记制度的思考

(一) 立法明确赋予不动产登记特别是商品房预售登记的法律效力

包括保全请求权的范围, 明确预告登记的法律效力。首先是明确申请预告登记的原因即保全请求权的范围。其次明确该预售登记产生的请求权必然在将来发生法律效果。

(二) 立法明确有资格的预售登记申请人以及其权利义务

合理的做法应当是由债权人和债务人共同申请预售登记。或者由双方合意指定的一方当事人独立申请。

(三) 统一各地方法规中及其分散的登记机构及相关登记效力

我国现行法律并没有对各种不动产登记做出具体操作性规定, 学理上也缺乏对登记相关问题的统一认识, 导致了地方法规中各类登记机构分散, 登记效力不统一。建立一种对于登记制度的共同认识, 是统一相关规范的前提。

(四) 建立健全不动产登记与商品房预售登记的救济制度

不论是在立法领域或是司法领域, 不动产登记特别是商品房预售登记中相对人的权利救济以及善意第三人的权利保护往往被忽视。由于此类纠纷中, 原告的起诉往往不属于民事案件, 当事人只能进行复议和行政诉讼, 但关于各类不动产登记的性质以及效力都没有明确可操作的立法规范, 导致了法院在审查时的权限也没有明确规定。因此, 由立法明确不动产登记的救济制度尤其是行政机关对错误和遗漏登记时应承担的责任才能从根本上断绝司法实践中的困惑。

摘要：我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范, 具体登记机关繁杂不清, 责任约束与公信力不明确, 行政色彩浓厚。商品房预售中, 商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续, 如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。一方面, 根据我国城市管理法, 各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力, 行政管理色彩浓厚。另一方面, 我国没有统一的不动产登记制度, 不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。本文以商品房预售登记和不动产登记为对象, 针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。

关键词：不动产登记,登记范围,登记效力,商品房预售登记,制度完善

参考文献

[1]马怀德.行政许可[M].北京:中国政法大学出版社, 1994.01.

[2]程啸.不动产登记法研究[M].北京:法律出版社, 2011.08.

[3]赵勇山.房地产法精要与依据指引[M].北京:北京大学出版社, (第2版) , 2011.01-01.

[4]常鹏翱.不动产登记法[M].北京:社会科学文献出版社 (第1版) , 2011-10-01.

不动产登记系统 第9篇

( 一) 不动产登记信息较为公开

泸州市国土资源局、泸州市林业局以及泸州市住房和城乡规划建设局都在其单位官网的显著位置公布了所辖范围内不动产登记的最新信息, 将已登记的各项不动产权利进行了公示。各不动产登记机关也将申请不动产登记所需要的各种材料和登记的程序进行了公开, 不动产登记的申请人可以依据自己所要登记的不动产权利, 在相对应的登记机构网站提前下载好各项申请表格, 并依据网站所列举的登记材料进行准备, 最后根据所规定的程序进行不动产登记。征求意见稿规定的不动产登记所应遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则, 因此泸州市不动产登记现状中各个登记机构的登记信息比较公开, 是与方便群众原则相符合的。

( 二) 房屋所有权、地役权和抵押权的登记程序较为简单, 且办事效率较高

泸州市住房和城乡规划建设局直属的房地产监理交易所以及各县、区住房和城乡规划建设局房屋所有权、地役权和抵押权三项不动产权利的登记机构, 申请办理这三项权利登记一般的程序是先由申请人向房地产监理交易所或者县 ( 区) 规划局提出登记、转移登记、变更登记或者注销登记等申请, 由房地产监理交易所或者县 ( 区) 规划局进行权属审查、缮证、收费, 最后核发证书并归档, 整个登记程序较为简单, 所需要提交的材料也不会太复杂。另外, 这三项不动产权利的登记, 在办事时限方面, 除了个别复杂的登记事项需要八个或者十个工作日外, 其余登记事项均能在五个工作日之内办理结束。这也是与征求意见稿中不动产登记的方便群众原则相符合的。

二、泸州市不动产登记现状中有待改进的方面

在对泸州市不动产登记的现状调查中, 笔者发现国土资源部门、林业部门、规划与建设部门等机构都是相关不动产权利的登记机构, 对于不同的不动产权利, 申请者要去不同的部门才能办理登记, 这无疑是增加了申请者的负担。除此之外, 每个部门的办事程序和办事效率也不一样, 申请者在不动产登记的过程中也可能会遇到种种困难, 浪费大量的时间。征求意见稿中规定, 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构, 负责不动产登记工作, 并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督, 这是将不动产权利的登记机构进行一次统一, 有利于方便群众, 也有利于资源的优化配置。

三、对该征求意见稿的分析

( 一) 该征求意见稿蕴含的积极意义

征求意见稿在第三章中明确了不动产登记是依申请而登记, 并且充分尊重申请人的意愿。具体说来, 征求意见稿在第十二条中, 明确允许了申请人在特定的情形下可以单方提出登记不动产的申请, 以及第十三条中, 规定了在登记机关登记前, 申请人可以撤回登记申请。另外, 第十四条和第十五条中, 分别规定了不动产登记机关应当公开申请登记所需要的材料目录和示范文本等信息, 以及要求登记机构收到申请材料之日起5 个工作日内进行初步审查, 这些站在申请人的立场对登记机构的工作提出了更高的要求。在征求意见稿第四章中, 规定了登记机关的信息共享制度, 要求不动产登记机关对于能够通过共享取得的信息, 不得要求申请人重复提交, 这有利于简化申请人的办事程序, 方便群众进行不动产登记。

( 二) 该征求意见稿中值得完善的地方

征求意见稿第四条中列举了集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权等九种不动产权利以及法律规定需要登记的其他不动产权利, 虽然这些列举在总体上较为完全, 但仍然存在一些值得增加或者修改的地方。

值得增加的地方在关于土地承包经营权的方面。“耕地、林地、草地等土地承包经营权”是将《农村土地承包法》、《森林法》和《草原法》中规定的耕地承包经营权、林地使用权和草地使用权进行了整合, 但是水域滩涂养殖权也是承包经营权, 但并未被整合进去。农业部2010 年颁布的《水域滩涂养殖发证登记办法》规定了水域滩涂养殖权的登记工作, 该办法第二十一条规定“本办法施行前养殖水域、滩涂已核发养殖证或者农村土地承包经营权证的, 在有效期内继续有效”, 说明水域滩涂养殖权也是一项承包经营权, 与土地承包经营权有共通之处, 因此, 该征求意见稿第四条第四项中列举的土地承包经营权, 可以考虑增加水域滩涂养殖权。

值得修改的地方在关于森林和林木所有权的方面。由于森林、林木是不能独立于土地而存在的, 因此笔者认为森林、林木所有权不应当单独登记, 而应该与其依附的土地的权利合并成为一项统一的不动产物权一并登记。因此此条可以考虑进行修改, 因为单独将森林、林木所有权进行登记而不涉及林木所依附的土地, 是有失妥当的。

参考文献

[1]向明.不动产登记费用制度研究[J].法治研究, 2010 (09) .