成立业主委员会流程范文

成立业主委员会流程范文（精选6篇）

成立业主委员会流程范文 第1篇

召开首次业主大会，选举业主委员会流程

（未选举过业主委员会的小区适用此流程）

一、成立业主大会会议筹备组

1、业主提出书面申请。

物业管理区域内，业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的，经业主代表提议可以成立业主大会，符合成立业主大会条件的，业主向所辖社区提出筹备业主大会书面申请。

2、社区验核材料，摸底调查。

社区在收到业主书面申请后，核实业主身份，核实物业管理区域是否符合成立条件。

3、社区组织、指导成立筹备组。

筹备组一般由五名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

如业主推荐人数超过规定人数时，在被推荐人中进行内部投票选举，按照得票数多少顺序当选。

二、筹备组在社区指导下召开首次业主大会第一次会议，对议事规则、管理规约等事项进行表决

公示期届满后筹备组开展工作：

1、筹备组告知建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

2、草拟管理规约、业主大会议事规则，议事规则中确定首次业主大会会议表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委

员会选举办法等。

3、在召开会议前15日在小区主要位置公示召开会议的公告，并公示管理规约、议事规则等相关材料。

4、公示期过后，若无异议，确定发票、监票、验票、唱票、计票人，组织召开会议。

5、开箱验票，确定会议结果。

筹备组负责组织开箱验票，统计会议结果。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主大会成立。（注：开箱验票后，将所有的表决票当众密封完毕，并存档。）

6、公示会议表决结果

筹备组于开箱验票后将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示。如管理规约、议事规则表决通过后，继续开展下步工作。

三、筹备组在社区指导下组织召开首次业主大会第二次会议，选举业主委员会委员

1、候选人报名及公示会议材料。

在物业管理区域内筹备组组织业主以公告的形式征集业主委员会委员候选人。

2、确定候选人名单。

筹备组核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表性和广泛性等因素，确定业主委员会候选人名单。

3、在召开会议前15日在小区主要位置公示会议时间、地点、形式和业主委员会委员候选人名单的公告。

4、制定开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。

5、组织召开业主大会会议。

6、开箱验票，确定会议结果。

筹备组负责组织开箱验票，统计会议结果。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主大会成立。（注：开箱验票后，将所有的表决票当众密封完毕，并存档。）

7、公示会议表决结果。

筹备组于开箱验票后将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示。（注：业主大会会议结束后筹备组自行解散。）

四、召开业主委员会会议

业主委员会产生后7日内召开第一次业主委员会会议，推选主任和副主任，做好会议记录，存档。

五、业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将成立情况向所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。备案时应当提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主管理规约；

（三）业主大会、业主委员会议事规则；

（四）选举和表决结果统计表；

（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照上述规定重新备案。

六、刻制印章

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

成立业主委员会流程范文 第2篇

小区业主委员会成立流程

现将业主委员会成立的流程、业主大会筹备小组主要工作、成立业主大会和业主委员会的相关知识问答一并传上来，供有志于参加华龙美晟业委会筹备组前期临时工作小组的邻居们参阅。

一、成立业主委员会的流程（成立业主委员会得分八步走）

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，1 / 8

小区业主委员会成立流程

得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

二、筹备小组主要的工作

（一）提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

⑴物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

⑵物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

（二）成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

（三）筹备小组开展筹备工作

⑴筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

⑵筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位臵张贴公布，2 / 8

小区业主委员会成立流程

征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

⑶筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

⑷筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

（四）筹备小组后期主要工作

召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

（五）申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

⑴业主委员会登记申请表；

⑵街道办事处核准证明；

⑶业主委员会选票；

⑷业主代表选票；

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小区业主委员会成立流程

⑸业主授权委托书；

⑹业主大会或业主代表大会签到表；

⑺业主委员会章程；

⑻业主公约；

⑼其他相关资料。

（六）核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

三、“成立业主大会和业主委员会”的相关知识问答

（一）成立业主大会的目的是什么？

答：有两个目的：一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。

（二）业主委员会有哪些类型？

答：一种是在开发商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。

（三）业主委员会和业主大会有何不同？

答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员

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小区业主委员会成立流程

会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。

（四）启动首届业主大会的前提和法律依据是什么？

答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。

（五）业委会筹备组成员到底由哪些人组成？

答：开发商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。

开发商成为筹委会成员是合理合法的。开发商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现开发商和业主的权利交接。从某种程度上讲，开发商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。

居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。

特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。

（六）筹备组的业主代表如何产生？

答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人

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小区业主委员会成立流程

数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。

（七）筹备组工作的公正性如何保证？

答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。

（八）筹备组的经费怎么筹集？

答：费用可由业主募捐、或开发商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上

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小区业主委员会成立流程

说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。

（九）召开首次业主大会需注意什么问题？

答：1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料；表明成员的产生程序；选举出筹备组组长、副组长；如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。

（十）财务问题。

特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。

（十一）成立业主委员会需要确定哪些事项？

答：需要确定业主委员的名额；业主委员的工资待遇；业主大会和业主委员会的权限划分；业主委员会的选举程序。

（十二）业主如何实现自治？

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小区业主委员会成立流程

答：主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。

（十三）业主的物业如何实现保值增值？

答：体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后，有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权，也减少了维修基金的财务风险，但是委托制也有可能造成基金闲臵，不一定会实现赢利。所以，委托制由信托制取代，不失为一种有益的新尝试。在法律上，信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司，业主委员是委托人，全体的业主则成为受益人；委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督，形成双重监督。

成立业主委员会流程范文 第3篇

一、首次业主委员会成立的困境

根据《物业管理条例》规定, 同一住宅区域内的业主应当成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但实际情况是由谁召集业主大会、召集业主大会的程序规则等不明确, 使得全国80%以上的新建已建小区业主委员会难以成立。

1. 首次业主大会召集义务人难以确定。

《物业管理条例》规定业主大会由全体业主在行政主管部门的指导下成立, 依地方性法规规定, 主要由政府、开发商、物业服务企业作为召集义务人。如由三者单独作为召集义务人, 存在很多困境。

(1) 政府难以成为召集义务人。政府行使社会管理职责, 召集业主大会, 需要投入大量时间和精力, 还需要开发商提供业主姓名、地址、联系方式、物业建筑面积、物业出售及交付时间等信息, 开发商漠视业主权益不提供业主信息, 政府不积极主动地推动业主大会的成立和业主委员会的选举。

(2) 开发商不愿召集业主大会。房产开发商在建设房屋过程中, 不可避免地存在一些住房质量问题, 开发商尽量与单个业主交涉处理房产质量纠纷, 使单个业主权益补偿最小化, 也有些开发商未能按售房承诺建造学校、道路交通等设施, 造成业主生活不便, 开发商极力推卸责任, 不愿意建立业主委员会以免惹来麻烦。还有许多新建小区的前期物业服务企业是由房产开发商聘请的关联企业, 甚至是下属企业, 前期物业公司所管理的物业设施是优质资产, 无资产折旧大量维修的负担, 房产开发商不希望成立业主委员会, 一方面规避前期物业被解聘的风险, 另一方面也可依托前期物业获得更多经济利益。及至数年后, 房产商不承担房屋质量责任, 物业设施损坏需更多地维修更新, 房产商置身事外不阻挠成立业主委员会和再聘物业服务企业了。

(3) 物业服务企业拒绝成为召集义务人。物业公司相较于政府和房产开发商, 在召集费用、场地、对小区和业主的了解方面有很大优势, 然而物业服务企业与业主之间是有偿服务合同的关系, 二者存在着利益此消彼长的矛盾, 物业服务企业有收取物业费的权利, 也有为广大业主提供优质服务的义务, 前期物业服务公司利用先占优势, 谋取利益最大化和提供服务低质化, 为了自身利益阻挠成立业委会。及至前期物业被业主解聘, 物业管理中的设施损毁折旧, 维修成本大增, 后聘物业公司也不愿召集成立业主委员会, 避免自己承担大量前期物业遗留下的物业设施折旧维修等责任。

2. 首次业主大会召集条件困境。

召开首次业主大会需要成熟的时机, 选择入住比例和时间是基本要件, 然而《物业管理条例》没有对此作出明确规定。目前地方性法规的规定主要针对在新建物业已交付使用且住户入住30%至50%, 而物业费用已交付一年至二年等几个首次业主大会召集条件, 如《重庆市物业管理条例》中规定:物业已出售的建筑面积达到50%以上或者物业自首次出售之日起满2年的, 或者1/10以上业主联合, 可在有关行政部门的指导下召开首次业主大会, 选举产生业主委员会。然而许多地方性法规要么对条件考虑不全不能符合召集业主委员会现实, 要么条件过于繁杂造成成立业主委员会的障碍, 现实中执行情况并不好。

3. 首次业主委员会委员选举和任用存在的困境。

依据《物业管理条例》业委会由业主大会选举产生, 业委会成员应当由业主担任。而业主能否大量及时地参加业主大会, 能否选举出合格尽责的业主委员, 是需要思考的问题。

(1) 业主参与业主大会和选举业委会委员的意愿不足, 出席率不高。业主委员会制度是新时期出现的协调业主、业主委员会和物业服务企业之间关系的制度, 是以集体的力量来维护全体业主的权益, 监督物业服务企业管理好小区的自治组织。业主作为区分所有权物业的拥有者, 个人财产利益最大化的追求易于使业主不愿对公共资源付出过多精力, 隐瞒自己对物业服务的需求水平, 不付成本或少付成本而享受更多公共服务和公共产品, 甚至不惜以损害其他个体利益的手段满足私欲。“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的事物。人们关怀着自己的所有, 而忽视公共的事物;对于公共的一切, 他至多只留心到其中对他人多少有些相关的事物。”业主常从已有的经验出发, 质疑业主委员会制度设计的合理性和合法性, 怀疑业委会是否真心为业主服务, 甚至认为委员是为私利而参与管理活动, 业主缺乏参与业委会工作的积极性, 在业主大会召开和业委会选举时缺席率较高。

(2) 业主对业委会委员工作可能出现低酬自愿服务与自利寻租的双重矛盾的担忧, 对委员的推选造成消极影响。业委会作为自治性组织, 需要设立常设性机构和一些固定人员, 自然需要一定的经费。然而业委会制度上没有就费用作出明确规定, 这就造成业委会缺乏正常工作的经费和报酬来源, 更不要说给予委员工作成果的激励。业委会委员以良好道德素养和服务意识履行职责, 自愿而不计报酬地为广大业主服务, 业主希望监督委员尽职尽责, 业委会平常工作努力水平的无形性、非标准性和差异性, 无法准确评价委员工作的努力程度, 工作结果好无奖励, 工作结果差又无惩罚, 致使缺乏奖罚约束的监督失灵。委员们有的不作为, 也有的滥用职权, 与物业服务公司相互利用寻租, 力争少交或不交物业费, 甚至从小区公共物业出租使用中获利, 损害广大业主的利益。这些因素使得业主难以推选合格的委员, 一些业主也不愿成为业主服务的委员。

二、尽快组织成立首次业主委员会的对策

1. 发挥政府在政策制定和制度供给中的核心作用。

党的十七大确立我国要加强居民民主自治制度建设, 居民往往又兼有业主身份, 政府可以在政府、居民委员会和业主三方互动中, 确立完善的业主委员会制度, 承担制度供给者的维护者的职责。政府在制定业主委员会政策时应更多采用社会治理的方式, 形成政府与居民委员会、业主委员会、业主多方互动, 主要通过合作、协商、伙伴关系, 制定和实施政策。政府以民主管理的理念协调首次业委会成立, 依托公正的地位运用强制性权力追求业主的公共利益, 它就不会把业主看作是对抗政府和物业服务企业的不稳定因素, 处理好政府管理公权力与业主自治私权力的关系。

首次业主委员会难以成立, 往往不是业主自治热情不高、自治能力不强的问题, 更多地是政府、开发商和物业服务企业不作为问题。政府既然制定了《物业管理条例》和《物权法》等十多部相关法规, 就应该完善法律制度, 改变法规原则性强、可操作性差的状况, 更进一步宣传物业法规, 教育业主行使自治权, 承担起依法指导业主自治的职责。政府在首次业主大会和业主委员会成立过程中, 应当主动负责召集房产开发商、物业服务企业和业主代表, 协商成立事宜, 对不予配合的开发商、物业服务企业予以惩处。

2. 成立联系政府与业委会的中介组织。

成立首次业主大会对于众多业主是一个新事物, 业主们无法在短期内拟就《业主公约》、《业主委员会章程》和条件, 确定业主大会议程, 政府指导成立业主委员会又面临着大量现实困难, 房产开发商和前期物业服务企业又与将成立的业委会利益相冲突, 要真正发挥政府在业主委员会成立和管理中的作用, 笔者认为可以设立业委会中介组织, 使政府监管和引导的对象减少为一个中介组织, 提高工作效率和传达政府意志。政府制定业委会中介政策, 甚至逐步立法授予中介组织业内管理权, 控制和检查他属下的业委会成员, 允许中介使用自己的资源与权利, 在政府难以达到的地方进行管理, 以作为政府管理社会的有益补充。

中介组织可以根据业委会法规制定一套业主大会相关的示范样本, 再由各小区业主大会根据不同情况, 参照该示范样本制定本小区业主大会规章。中介组织召集业主代表拟定业主委员会选举办法, 对业委会委员候选人进行初步筛选, 再交由业主大会最终选出适格的委员, 帮助各小区组建起一支高素质、有权威、有信誉, 能有效发挥作用并接受中介组织和业主监督的业主委员会队伍。中介组织与业委会联合可以形成强大的力量, 以更强的优势和经验与政府、开发商、物业服务企业等强势主体进行谈判, 破除三者的利益羁绊, 以其专业知识为业委会提供咨询服务, 维护业主利益。中介组织帮助业主大会建立物业费等收支银行账户, 使业主大会财务收支与物业服务企业财务收支内在关联起来, 监督物业服务企业和业委会财务收支。

3. 培育有助于业主委员会成立和工作的业主社群精神。

业主大会和业委会的成立是为了集合全体业主的意志, 维护业主群体的共同利益, 业主自治在很大程度上是基于对其专有部分以外的共有部分的共有和共同管理, 必须处理好专有利益和共有利益的关系。业委会委员经常存在的低酬自愿服务或自利寻租很大原因是维护专有利益的先决性, 危害了业主共有利益, 进而造成业主效仿, 失去对业委会信任, 破坏了业委会的稳定性和有效性。要改变业委会成立和工作中的难题, 有必要培养业主成员在共有利益一致基础上积极参与小区管理的社群精神, 以强大的团体性和强烈的参与意识, 避免业委会侵害全体业主自治权利。“一个社群对发展意义的共识是他们可能成功的关键因素。因为所有的制度都是基于共同理解的, 是社会的产物。个体组成的社群如果不抱有某些共同的信仰、规范和概念, 则是无法自主治理。”理想的业主社群应该是一个建立在业主友谊和利益认同基础上的和谐社区, 业主社群既具有参与公共生活、公共事务的意识、态度, 同时也具有这方面的行动能力, 能够切实地在改善公共生活过程中提升社群的生活质量。培育社群精神可以消除个体财产利益最大化的倾向, 抑制业主和业委会委员过度满足自我私欲, 增大公共利益空间, 为公共资源付出较大精力, 实现建立业委会捍卫业主共同利益的宗旨。

总之, 业主委员会的成立是化解物业管理中出现的大量问题的基础, 必须业主积极参与业主委员会的成立, 但也需要政府制定明确的法规政策和担当起召集义务人职责, 所以政府的简政放权不应该过度推卸责任, 而应推动业主自治社团的成立以加强社会治理, 从而更好地达到“善治”的目标。

摘要：首次业主大会由于缺乏有力的召集义务人、不健全的成立条件及业主不积极热心参与等, 大量无法成立。为此, 文章认为应当明确政府在推动首次业主委员会成立中的制度供给与宣传组织职责, 也可尝试引入中介组织和培育业主社群精神, 促成首次业主委员会尽早建立, 化解围绕业主委员会成立的多重困境。

关键词：业主委员会,召集义务人,中介组织

参考文献

[1].亚里斯多德.吴寿彭译.政治学[M].北京:商务印书馆, 1983

如何化解业主委员会成立难 第4篇

据了解，目前全国拥有业主委员会的社区占比仅为10%左右，公开数据中产生过业主委员会的小区为30%-35%。小区成立业主委员会，到底难在哪里？

一难：邻里间联络少，牵头者难处多

很多小区首先面临的是谁来领头筹备的问题。年轻业主们平时比较忙，没有太多时间，只能寄希望于退休后有时间的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女名义买的房，不是房产证上的“业主”。

另外，小区业主之间平常联系较少，互相之间不太了解，没有人愿意主动牵头带动大家，很多业主随大流、搭便车，集体利益的事情漠不关心，对成立业主委员会不了解、不支持。还有一个原因就是业主们不知道如何成立业主委员会。因此，响应成立业主委员会的人并不多，大部分业主处于观望状态。

筹备成立业主委员会，是小区全体业主的大事，离不开业主的广泛支持和参与。靠一个人、一小部分人是做不起来的，而且短时间内要得到全体业主的拥护更是不易。因此，如何激发、调动广大业主积极主动参与业主委员会的成立才是头等大事。

可以在小区建设熟人社会，利用互联网织起联系网，在此基础上以邻里之间的活动为载体，组织开展各种老少皆宜的活动，营造一个快乐、和谐、文明、欢愉的氛围，拉近业主之间的距离，搭建一个促进业主之间互相认识、互相交流的平台。通过活动把小区的业主凝聚起来，从中发现一些积极分子，组成核心团队，再发展楼层义工，幅射到每个楼栋、层、户。

在这期间，领头人要组织核心团队认真学习《物权法》等有关法律法规，熟悉筹备成立业主委员会的程序和业主的权利、权益、义务，广泛宣传，充分激发调动广大业主参与的积极性和热情。

二难：程序不熟成立难

1.如何选取筹备组成员

业主委员会筹备工作多而杂，需要组建一个专门的筹备组。筹备组成员应为单数，以5-7人为宜，大多数成员应为小区业主。

筹备组成员要热心公益事业，具有组织能力且拥有一定的空闲时间。筹备组中要有一个牵头的人，这个人要有领导能力，能服众。怎样选取具备这些能力的人呢？可以通过小区业主QQ群等交流平台，由业主推荐或自荐。也可以由社区居委会推荐，因为社区居委会比较熟悉各小区的实际情况。

筹备组成员名单以书面形式在小区显眼位置公示。业主对其中成员有异议的，由社区居委会和主管部门出面协调解决。

完成组建后，筹备组要展开小区业主资料搜集、首次业主大会会议召开时间和地点确定、管理规约和业主大会议事规则的拟定、业主委员会成员候选人名单制定等工作。

2.如何搜集业主信息

现在小区少则几百户，多则几千上万户。如何搜集业主信息，确定入住的情况呢？比较简单的方式是直接找物业公司拿资料，但此种方式通常会吃“闭门羹”。另一种办法就是“扫楼”，即挨家挨户的登记业主信息。可以在小区QQ群内动员每栋楼里的热心业主出任楼栋长，参与到业主信息搜集中来。

在“扫楼”过程中，楼栋长可以向业主传递业主委员会筹备的动态，发布首次业主大会会议召开的时间和地点，要他们密切关注筹备组近期发布的信息，积极参与到业主委员会的筹建中来。

3.如何组织业主投票

根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会成员确定、管理规约等规章议程的表决，都需要在首次业主大会会议上，由小区半数以上业主票选。因此，组织召开首次业主大会会议必不可少。

值得注意的是，在首次业主大会会议召开前，筹备组要将大会议程、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人等在小区内公布超过15天，同时要制定好投票箱、业主委员会成员选票等。

会议召开可以采用书面征求意见的形式，也可以采用现场大会的形式。组织小区半数以上业主同一时间在同一地点开会的难度比较大，因此，书面征求意见的会议形式成了不少业主委员会筹备组的首选。这种形式方便、有效。在会议当天，发放组先将选票、表决票发送每户业主手中，然后由收票组在固定地点收票，或是挨家挨户收票。投票结束后，要在社区居委会、房产局物业公司科的指导监督下公开唱票、验票。

三难：开发商和物业公司配合难

小区成立业主委员会，还面临着来自开发商及物业公司的阻力。物业公司作为一个企业，追求的是利益最大化，成立业主委员会去监督它、制约它，物业公司当然不愿意。因此，必须要物业公司明白，业主委员会是双方沟通对话的桥梁，既可以监督物业公司服务，还可以替物业公司化解与业主之间的矛盾。有些事情物业公司不方便做业主工作，业主委员会可以做，业主对物业公司不满意可以先通过业主委员会反映。成立了业主委员会的小区，管理都会有很大的改进，物业公司和业主的相处也会变得融洽，使小区更加和谐。

四难：参会“过半”难

《物业管理条例》规定，同一个物业公司管理区域内的业主，应当在物业公司所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

现实中，“应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的要求很难实现。因为对于许多小区来说，初期入住率普遍较低，特别是有些人买了房子并不住，而是直接租出去，有些业主甚至在外地，这直接导致业主人数达不到有效条件，成立业主委员会的提议也不得不长期搁置。

对此，可通过上述线上线下的活动联络，组织架构的搭建，聚拢小区的基本人气，对于外地、出租户可致电业主或邮寄业主大会文件，由业主以出具委托书的形式参与成立业主大会。

业主委员会成立并不难

成立业主委员会说难很难，说不难也不难，只要按照《物业管理条例》规定的程序走，就可以成立。虽然当前成立业主委员会的小区只占很小的一部分，但是随着小区业主觉悟的不断提高，业主的权利意识被广泛激发，更多业主开始关注自身的合法权益。此外，大环境也在一天一天地变好，特别是武汉已走在全国先列，要求符合条件的小区必须100%成立业主委员会。一些社区也在积极指导更多的小区成立业主委员会，让更多的小区享受到物业公司更好的服务，这也是街道和社区今后努力和发展的一个方向。

业主委员会的成立的流程简介 第5篇

--業主委員會的成立的流程簡介

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

要想成立业主委员会，首先要了解成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利：

一、成立业主大会

这是组建业主委员会的前提。按照规定，业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

二、物业管理区域的划分

按照规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。

三、业主大会投票权确立

第一次业主大会投票权由地方政府制定。以后业主大会投票权由业主大会自行约定。按照本市规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的，召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。

四、业主大会开会要求和表决方式

业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，幷告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

五、业主委员会备案

按规定，业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

为了便于广大业主具体操作，刘宏诚先生列出了组建业委会的如下八个步骤：

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作（人数不多的话，愿参加的业主都可参加），起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，幷在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，幷同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，幷可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，幷请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出 1.选票设计

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主大会议事规则(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成其它业主意见，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

-----------

业主委员会委员候选人名单

姓名业权单位和所占建筑面积

姓名业权单位和所占建筑面积

我提议__号楼座室先生/女士担任业主委员会委员

___小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：请将您拥有的产权全部建筑面积在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主公约(草案)和业主大会议事规则(草案)、参选业主委员会委员的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主大会议事规则和业主公约

业主大会议事规则和业主公约北京市国土资源和房屋管理局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会可行和今后工作便于开展，笔者建议业主在起草自己小区业主大会议事规则和业主公约时写明业主大会用收集反对票方法进行表决，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成其它业主意见。

金碧雅苑业主委员会章程 第一章 总则

第一条 为了规范金碧雅苑物业管理活动，代表和维护全体业主的物业管理的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护金碧新城内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适文明的居住环境，依据国家颁布的《物业管理条例》，同时参照《广州市业主大会导则》制定本规则。第二条 本章程适用于金碧新城物业管理区域业主大会、业主委员会的产生、运作和管理。

第三条 本规则所称业主是指在本小区内物业建筑物的所有权人。第二章 业主 业主大会 业主委员会

第四条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。第五条 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成；是代表物业管理区域内全体业主物业权益的群众团体和物业管理监督组织，也是代表全体业主实施自治自律的组织。

业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。第六条 业主委员会是依据业主公约或政府法定程序由业主大会从全体业主中产生，业主委员会是业主大会的执行机构。第七条 业主在物业管理活动中享有的权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的质价相符的服务。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会规则的建议。(四)参加业主大会会议，行使投票权。(五)选举业主委员会会员，并享有被选举权。(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业公共部分、公共设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业公共部分、公共设施设备专项维修资金的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》。

(二)遵守本域内物业公共部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的有关决定。

(四)按国家有关规定缴纳专项维修资金。(五)按时缴纳物业服务费用。(六)法律、法规规定的其他义务。第九条 业主委员会的权利：

(一)代表住在小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；

(二)根据业主大会的决定选聘、续聘物业管理公司；(三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的措施；

(四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。第十条 业主委员会的义务：

(一)根据房屋产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。

(二)协助物业管理公司落实各项管理工作。

(三)贯彻执行并督促全体业主遵守物业管理法规、规章、制度和业主公约。

(四)接受小区房屋产权人和使用人的监督。

(五)接受房地产管理部门、各有关行政主管部门以及小区所在地人民政府的监督与指导，配合社区建设与管理。第三章 组织机构、职责及有关规定 第十一条 首届业主委员会由物业管理行政主管部门，汇同物管企业、业主代表组成筹备组，筹备组负责起草《业主大会议事规则》草案、《业主公约》草案，确定业主委员会选举的办法；组织召开业主大会选举产生业主委员会委员，审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》。

第十二条 业主委员会由 名委员组成，其中 区产生委员 名； 区产生委员 名，每个区当选委员名额不少于 名。在业主委员会委员中选举产生主任1名，副主任 名，秘书长 名。业主委员会根据工作需要可建立业主代表工作网络和聘任执行秘书 名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以是、也可以不是业主委员会委员或业主。

第十三条 业主委员会每届任期三年，委员可连选连任。但业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会：

(一)有20%以上投票权数业主联名要求改选的；(二)业主委员会不履行职责和义务的；

(三)因决定失误给业主或使用人造成重大损失的；(四)因其他原因却需改选的：

新一届业主委员会产生后，原业主委员会在7日内将有关文件和资料移交给新一届业主委员会。第十四条 业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。(五)制定、修改物业管理区域内物业公共部分和公共设施设备的使用、公共秩序和公共环境卫生等方面的规章制度。

(六)法律、法规或业主大会议事规则规定的有关物业管理的有关职责。

第十五条 业主委员会的职责：(一)召集和主持业主大会；

(二)拟定业主公约草案、业主委员章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

(三)经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

(四)经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理措施；(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；(七)执行业主大会的有关决定；

(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

(十)配合公安机关，与物业管理企业、居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

（十一）通过各种形式对业主的宣传、教育和开展有利于业主身心健康的各项文化娱乐活动。

（十二）业主大会赋予的其他职责。第十六条 业主委员会主任职责：

(一)负责召开业主委员会会议，主持业主委员会的全面工作；(二)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主大会议事规则，办事公正、负责；(三)完成业主委员会交办的工作；

(四)接受物业管理行政管理部门的培训和指导；(五)业主委员会授权的其他事项。第十七条 业主委员会副主任职责：

(一)负责协助业主委员会主任开展工作；

(二)按片区分工，负责分管片区的日常事务和分管的专业组工作；(三)遵守物业管理法规和业主公约、业主大会议事规则；(四)完成业主委员会交办的其他工作。第十八条 业主委员会秘书长职责：

(一)负责协助主任搞好业委会的行政事务；(二)负责组织执行秘书处理好业委会的日常事务；

(三)负责组织起草、修订业委会有关协议、合约、决议文本和业委会各项管理规章制度的制定，各项会议的记录，财务年度审计的公开告示；(四)按章管理业主委员会的印章；

(五)负责业主房屋、房产、业主名册等有关文件资料的收集、整理和存档；

(六)完成业主委员会交办的其他工作。第十九条 业主委员会印章管理

(一)业主委员会按有关规定建立健全印章管理制度；

(二)业主委员会印章由业主委员会秘书长负责管理，并按印章管理制度使用。施印前必须有规定权数1/2业主委员会委员同意，主任或副主任签字后方可使用；

(三)除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业管理公共性服务费标准、签订物业管理服务合同等以外需使用印章的，由业主委员会会议决定；

(四)凡违章使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担相应经济、行政和法律责任。第二十条 业主委员会的档案管理

业主大会的文件、资料，由秘书长组织专人负责定期收集、整理、立卷和存档。

业主大会建立下列档案资料：(一)各类会议记录、纪要；

(二)业主大会、业主委员会做出的决议、决定等书面材料；(三)各届业主委员会产生，备案登记的材料；(四)业主、使用人情况目录、清册及业主公约；(五)订立的物业管理服务合同；(六)有关法律、法规和业务往来文件；(七)业主和使用人的书面意见；(八)专项维修资金收支情况清册；(九)其他有关资料。第四章 议事规则

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起 日内召开业主委员会第一次会议，推选产生新一届业主委员会主任、副主任、秘书长，并及时向物业所在区物业管理行政主管部门备案。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议原则上每年召开一次并由业主委员会负责实施。召开业主大会，应当提前15天将会议通知及有关材料告知相关业主。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会应当同时告知有关的居民委员会，业主委员会须做好会议记录。

第二十三条 业主委员会会议由主任或副主任召集，每个月召开一次会议。有1/3以上委员提议，或业主委员会主任、副主任认为有必要时，应当及时召开业主委员会会议；

第二十四条 召开业主委员会会议，由召集人提前三天将会议议题通知全体委员，委员因故不能参加会议的，可书面委托其他委员代为行使表决权；

第二十五条 业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，一名委员一票表决权，做出决议必须经全体委员人数超过3/5以上同意。赞成票和反对票相等时，业主委员会主任应召集业主代表会议进行咨询，然后重新进行投票表决；

第二十六条 业主委员会会议应由秘书长作书面记录，由出席会议的委员签字后存档；

第二十七条 业主委员会的决定应以书面形式在小区物业管理区域内及时公告；

第二十八条 业主委员会可邀请物业管理公司负责人、业主中的专业人士等出席会议。

第二十九条 业主委员会与物业管理企业协商会议一般每季度举行一次。互通情况，协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查管理服务计划和措施的落实情况。

第三十条 根据华阳佳园的特点业主大会采用书面征求意见的形式，业主在业主大会会议上的表决投票权，实行一户一票，承租公房投票权由产权单位行使。业主大会须有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主可以委托其他代理出席，但应出具书面委托书，委托书应注明是否有表决权并对表决事项予以明确鉴定，表明同意或不同意。

第三十一条 业主大会做出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决议，须经物业区域内全体业主所持投票权2/3以上通过；业主大会的决定对物业管理区域内全体业主及使用人具有约束力。第五章 业主委员会委员的资格

第三十二条 业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，对物业管理知识有所了解，具有一定组织工作能力和必要工作时间的业主担任。

第三十三条 业主委员会主任、副主任、秘书长必须符合以下条件：

（一）热心公益事业，责任心强，并对物业管理有所了解，具有一定威信和组织工作能力和必要工作时间；

（二）在可预见的未来五年应长期并主要居住在本小区；

（三）当选时年龄应超过 周岁；

（四）具有 以上学历。

第三十四条 下列情形的人员不得继续担任业主委员会委员：

（一）已不是业主；

（二）年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的；

（三）因疾病而丧失履行责任能力的；

（四）被司法部门认定有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（七）不遵守物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；

（八）因其他原因不适宜担任业主委员会委员的。第六章 业主委员会的换届选举和增补

第三十五条 业主委员会换届选举工作应在三年任期届满三个月前，由上届业主委员会负责组织。如业主委员会丧失组织能力的，由所在区物业管理行政主管部门和街道办事处指导实施。

第三十六条 换届选举由上届业主委员会组织召开业主大会会议，由上届业主委员会和物业管理企业分别作任期或者聘期内的工作报告，选举产生新一届业主委员会，审议通过新一届业主大会议事规则和业主公约。

第三十七条 物业管理企业应当配合业主委员会和筹备组开展工作，做好换届选举的日常事务性工作。

第三十八条 业主委员会任期届满改选后，须报所在区物业管理行政主管部门重新备案。

第三十九条 新一届业主委员会经所在区物业管理行政主管部门同意备案后十日内，原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财务移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第四十条 业主委员会成员缺额时，应当在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过1/4时，应当及时召开业主大会会议予以补选。第七章 附则

第四十一条 本规则未尽事宜，由业主大会补充。第四十二条 本规则的解释权属于金碧新城业主委员会。第四十三条 本规则经业主大会会议通过生效。

金碧雅苑业主委员会选举办法

第一条 根据我国宪法、选举法和有关房屋土地管理部门发布的关于业主委员会的文件精神，制定本办法。第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。

第一届业主委员会的选举要成立筹备组，在房地局、小区办公室和小区所在地的街道办事处的指导、监督下筹办业主委员会的选举工作。第三条 业主投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分接四舍五入处理, 同一物业业主超过一人的，应当推选一人参加业主大会或业主代表大会。业主可以委托他人行使投票权，在业主大会召开前三日内将选票投入到投票箱。

第四条 每一投票人在一次选举中只有一次投票权。第五条 业主委员会成员由 人组成，其中设主任一名。

业主委员会每届任期二年，可连选连任。

第六条 业主委员会成员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力，具有完全的民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。

第七条 业主代表的产生，应获得其所代表的业主中拥有过半数投票权的业主的同意。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。

业主代表每届任期两年，可以连选连任。

业主可以在物业管理区域内按投票权的相当比例以栋、片、区为单位推选业主代表。

第八条 业主委员会采取公告方式选举产生，不经公告，选举无效。公告内容包括投票日期、投票地点、候选人名单和当选名单等。投票箱由会议组织者设立，粘贴区、县级市房地产行政主管部门的封条。

第九条 业主委员会成员的候选人每人可以提出一名监票人。第十条 上一届业主委员会或第一届业主委员会筹办组应当公告委员会候选人名单，同时应当在投票日期前的一个月内将候选人名单和本办法送达全体产权人。

第十一条 送达方式采取直接送达或邮寄送达；直接送达的，由上一届业主委员会或第一届业主委员会筹办组两名工作人员直接送达业主手中，并办理送达手续；邮寄送达的，须留存挂号存根。第十二条 投票人对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权，可以另选其他任何产权人。

第十三条 投票结束后，采取公开验票方式，在小区办公室和街道办事处的监督下开箱验票，统计投票结果，对投票人数和票数加以核对，并由监票人在选举结果统计表上签字。

第十四条 选举所投的有效票数多于小区产权人数和使用人数的无效，等于或少于小区产权人数和使用人数有效。

第十五条 每一选票所选的人数多于规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十六条 候选人获得参加投票的票数50%以上的，为当选。

获得参加投票的票数50％以上的候选人超过应选名额的，以得票多的当选。第十七条 获得参加投票的票数不足50％以上的候选人不足7人的，应当另行选举。

另行选举时，根据第一次投票未当选的候选人的得票多少顺序确定候选人名单。另行选举以得票多的当选。

第十八条 业主委员会受产权人的监督，产权人和产权人代表和使用人有权罢免业主委员会成员。

第十九条 产权人和产权人代表和使用人20人以上联名可以向业主委员会提出罢免动议，并要说明理由。

被提名罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见。第二十条 罢免业主委员会成员须经有选举权的业主过半数通过。第二十一条 当选的业主委员会成员在业主委员会主任的主持下，讨论通过《关于组建小区业主委员会的申请》。

第二十二条 上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组持相关的文件到小区所 在地的小区办公室和街道办事处办理报批手续。

小区办公室和街道办事处受理对业主委员会选举的申诉，并有权作出处理决定。

第二十三条 经批准后，上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组向全体产权人公告业主委员会的当选名单。

上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组的工作职责终止，宣布解散。金碧雅苑业主公约（草案）待业主大会表决通过执行

为加强金碧雅苑物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护小区公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主的法律地位平等，《业主公约》对全体业主具有法律约束力，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

二、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。否则视作弃权，并应服从执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人如对物业管理企业的管理工作有意见或建议时，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。业主在主张自己的权利时，不能侵犯其他业主的合法权利。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维护的由业主委员会委托物业管理理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其它非业主使用人建立合法租凭关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（10）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定指标对环境造成污染的行为；

（11）聚众喧闹、嗓声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

十二、人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

成立业主委员会流程范文 第6篇

一、成立业主大会流程图

提报成立业主大会申请 —→街道办事处审核—→组织成立业主大会筹备组—→筹备组履行工作职责—→召开业主大会—→选举产生业主委员会

二、各流程内容分解

（一）成立业主大会申请

1、申请人：小区业主（业主大会和业主委员会指导规则第九条）

2、申请成立业主大会的条件：

（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十五以上。（条例第二十八条）

符合上述条件之一的，申请人均可向街道办事处提报成立业主大会申请。

3、申请所包含的内容：

（1）小区基本情况（包括小区建筑面积、户数、实际入住面积、入住户数、网点情况等）；

（2）小区物业管理情况（包括前期物业服务公司名称、物业管理人员情况、收费标准等）。

（二）街道办事处审核

申请人将申请报街道办事处审核，并告知审核结果。

（三）成立首次业主大会会议筹备组筹备组

街道办事处领导小组办公室对上报材料进行审核，对符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的成立条件的，街道办事处在六十日内（省条例30日，指导规则60日）组建业主大会筹备组。

1、张贴成立业主大会筹备组公告。街道领导小组办公室根据申请人上报的材料，起草《关于成立小区业主大会会议筹备组的公告》，提出组成筹备组人员成分，在小区内张贴（拍照留据）。

2、筹备组人员组成。（说明：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任）（指导规则第十条）

（1）筹备组中建设单位、社区居民委员会等派员由所在单位出具派员证明，报街道办事处物业管理部门；

（2）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。（指导规则第十一条）

（3）筹备组上述人员初步确定后，在规定时间（六十日）内组织召开筹备组会议，推选筹备组组长、副组长，并确定筹备小组工作职责，在小区内张贴《关于小区业主大会筹备组成员的公告》（含职责）。在公告张贴后约定日期内小区业主对筹备组成员及工作职责无异议后即最终确定。

（五）筹备组履行工作职责

1、设立业主大会筹备组办公室。为便于开展工作，可在小区物业办公处、小区所在地居委会等处设立办公室，在办公室张贴筹备组人员名单及工作职责等。

2、召开筹备组会议。

（1）由筹备组组长负责组织召开筹备组会议，对职责进行分工；

筹备组成员具体工作分工：

组长：全面负责筹备组的工作，及时组织召开筹备组会议，提供管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案供筹备组商议，并对整个流程及材料真实性进行把关。

副组长：按照筹备组工作职责，具体负责做好业主登记、业主

身份确认、业主代表选票制作及入户选举登记、张贴公告、召集业主（代表）等工作；商讨管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案，组织对业主代表和首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法提出意见；

筹备组成员：负责配合组长、副组长开展工作，参与各项活动的开展，参加业主身份确认、业主代表选举、选票检票、统计、监督张贴公告的真实性等工作；参与起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案，对业主代表和首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法提出意见。

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容（需业主大会表决的各项议题）；

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案及确定首次业主大会会议表决规则；

（4）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单，制定业主委员会选举办法；

（说明：业主投票权数由筹备组确定。鉴于全体业主参加业主大会难度较大，可以按照有关规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。）（条例第三十五条）

如确定以业主代表形式作为投票权数召开业主大会的，首先确定（楼栋、单元、楼层）选举单位，并提出业主代表条件，在每个选举单位只能产生一名业主代表。“业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单”（指导规则第十四条）。张贴《关于小区首次业主大会会议形式的公告》。

在确定业主名单及投票权数以后，由筹备组按照选举单位（楼栋、单元、楼层）制作业主代表推荐票（样本见附件），筹备组成员分组入户由业主填写推荐票（非房屋产权人应持产权人的委托书方可填写），也可通过信件、委托书等形式由他人代为填写选票，如业主因故未参加推荐，筹备组以书面形式在小区明显处张贴通知，要求业主在规定时间内到筹备组领取填写推荐票（省条例第三十四条）。截至规定日期汇总推荐票进行统计，以得票多且票数过半者（得票数占一个计量单位总户数过半）当选业主代表。

（6）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法； 条件：（筹备组制定）

候选人名单：以业主代表形式召开业主大会的，业主代表直接作为业主委员会委员候选人；以其他形式召开业主大会的，候选人产生方式由筹备组根据有关规定制定。

选举办法：（筹备组制定）

（7）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。（条例第三十条）

筹备组按照要求完成上述工作后，在小区张贴《关于召开小区业主大会的公告》，将前7项内容包含在公告中，如各项草案、业主大会各项议题、业主代表名单、与会时间、地点、参加人员等。

（六）召开业主大会、选举产生业主委员会

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议（省条例60日，指导规则第十五条90日）。业主大会由筹备组组长主持，简要汇报业主大会筹备组前期工作开展情况，说明召开业主大会的意义，讲解业主大会、业主委员会的职责。

（业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映）（条例第三十五条）；业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定（指导规则第二十八条）。

宣布会议议程：

1、表决通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则等；

2、选举业主委员会成员（5至11人单数组成）（省条例3人以上，指导规则5至11人单数）；

讲解业主委员会成员选举办法和选票填写有关事宜

3、会议确定的其他议程

（七）其他事宜

业主委员会应当自选举之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员（条例第三十八条）。业主委员会主任、副主任和执行委员的推选，一般在业主大会结束后即可开始。选举完成后应进行公示。