城镇建设建筑工程开发用地的规划管理

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理（精选11篇）

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 第1篇

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理

摘 要：改革开放以来，我国的城镇建设迅速发展，一座座现代化城镇拔地而起带来了社会经济的繁荣昌盛，繁华的背后是大量农村土地被征用。城镇建设是社会发展的必然，但在建设过程中会出现各种各样的问题，现状不容乐观。城镇建设的规划与管理应该随着社会经济的发展而不断渗入新的内容，实施规划的管理也随着新的形势采取相应的现代管理方法，以期达到社会综合效益的提高。本文从多角度论证了城镇建设开发用地的规划与管理过程中出现的问题以及对策。

关键词：城镇建设开发区；农村；土地；规划

1绪论

城镇化是农业工业化和农村经济社会现代化的必然趋势。城市化的发展能够带来社会经济关系的剧烈变动，更驱动城乡地域土地利用的重大变革，并由此引发农村和城市协调发展等系列问题。城市化必须以用地作为依托，城镇化进程中土地扮演着极其重要的角色，无论是产业结构的调整、人口的集聚，还是基础设施的建设，都必须通过土地的重新配置来实现。因此在城镇化过程中将土地进行高效、集约利用以促进形成结构合理，功能互补，综合效益最大化的城镇土地利用体系具有重大现实意义。

2我国城镇建设开发用地进程中的主要问题

由于现行的城镇建设用地制度及相关政策还不够完善，不能完全适应当前城市化发展的需要，同时受我国特殊土地国情的制约，加上

长期计划经济体制等因素的影响，使得我国城市化进程中面临的土地问题和难题仍然比较突出，土地管理工作任重而道远。

2.1进入城市化快速发展时期，城镇建设用地供需矛盾尖锐1981—2003年，全国城市建设用地面积每年增加约1011平方公里，以年均6.87%的速度递增。而且由于城市多建于平原地带，所以城市用地的外延扩张多为近郊区优质、高产的耕地。

我国人多地少，耕地资源非常紧张，随着经济社会的快速发展，以及经济结构调整、城市化、西部大开发、生态退耕等一系列政策的实施，城镇发展需要占用耕地，生态退耕还要减少大量耕地，同时，人口还在不断增加，人地矛盾将进一步加剧。

2.2土地利用效率不高的现象较为严重

在计划经济体制下，我国城镇用地的扩展采取无偿划拨的方式，一些单位圈大院占地的现象较为普遍，城镇土地利用效率普遍较低。许多城镇盲目外延，扩大用地规模，盲目搞开发区，导致土地资源浪费严重，特别是中小城市、小城镇及新区和开发区土地粗放利用的现象十分普遍。

2.3我国城市人口密度与国外相比差距较大

尽管改革开放以来，我国的城市人口密度一直在不断增加，但2003年也仅为847人／平方公里，超大城市仅为1405人／平方公里，与国外的差距非常大，因此现有城市在提高人口容纳能力上还有很大的潜力。

2.4区域化的城镇建设用地制度和相关政策亟待完善

我国幅员辽阔，区域自然条件和经济社会发展差异显著。在城市化发展过程中，应当根据不同情况，制定区域化的城市化发展战略以及与之相适应的区域化城镇建设用地制度和政策。我国城镇建设开发用地进程中主要问题的原因分析

存在上述问题的原因，除了我国特殊土地国情和经济社会发展的要求等客观原因和历史积累的因素以外，从主观上进一步提高对城市化发展的认识以及尽快完善城镇建设用地制度和相关政策，是解决城市化进程中一系列土地问题的两个重要方面。

3.1 主观认识方面的原因

从主观认识上看，对我国城市化发展基于的特殊土地国情和保护耕地的极端重要性认识急需提高。有些地方较少考虑全局利益和长远利益，更多地从局部利益和眼前利益出发，不顾城镇发展和建设的客观规律，在城镇发展上追求高标准、高起点；有的地方经济发展较快，忽视耕地保护，追求所谓的“先发效应”；有的地方土地相对较多，认为可以多占耕地；还有些地方及有些人甚至把保护耕地、节约土地同经济发展、城市化发展相对立，认为加强土地管理束缚了经济发展和城市化的发展。

3.2城镇建设用地制度和政策方面的原因

从城镇建设用地制度和政策来看，进一步完善的任务还相当艰巨。当然出现这些问题的原因是多方面的，主要表现在以下几方面。首先、在规划管理制度方面，目前对城镇用地发展起引导和控制作用的城镇体系规划和城市(镇)规划与土地利用总体规划衔接还不

够。按照新《土地管理法》的规定，城市规划确定的城镇建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的规模。

其次、在土地使用和土地市场管理的有关制度方面，存量土地的利用成本比较高，而新增土地的成本偏低，一些有利于盘活存量、控制增量的制度还不完善；农地转用制度刚刚建立，其成效还没有充分显现出来；土地以行政划拨、协议出让为主，有偿使用方式单一，各地在土地市场的发育程度及有关制度的制定和实施方面很不平衡，市场监督机制不够完善，有关农村集体土地流转的制度还没有跟上，市场机制的作用还没有得到充分发挥。

第三，城镇建设用地相关政策还不够配套完善，如城镇地价政策、土地租税费政策、小城镇建设用地政策、农村宅基地政策、乡镇企业用地政策等以及一些其他有关的制度和政策如社会保障制度、户籍管理制度、小城镇发展政策等都有待进一步完善。4城镇建设开发用地过程中存在问题的主要对策

4.1加强土地利用规划管理，从宏观上引导和加速城市化进程，有利于从宏观上促进和引导城镇合理发展。

4.2通过编制和实施各级土地利用总体规划，统筹安排各类用地，协调和解决城市化进程中城镇建设用地供需矛盾，保障城镇发展合理的用地需求。

4.3加强服务和监管，促进土地市场有序发展和土地资源合理配置。

4.4完善地价和土地租税费配套政策，促进城市建设用地的合理

配置和集约利用。进一步完善地价体系，制定积极的地价政策，确保城市基础设施用地、符合城市产业发展方向和用地布局调整方向的用地供应，引导城市建设用地布局和结构的合理调整。

5结语

建设用地集约利用是衡量经济发展水平的重要内容之一。根据当前宏观土地政策与规划目标的要求,必须找出实现建设用地集约利用的有效途径。我国在优化土地利用布局和结构,盘活利用土地存量,科学制定土地使用标准,健全集约用地内在机制,依法从严从紧管理土地方面走出一条节约集约用地的新路子。

参考文献：

[1] 梅昀.土地利用规划决策过程的研究[J].华中农业大学学报.2009,3.[2] 王瑞雪.农村土地使用权流转问题的经济学思考[J].农业经济.2010,9.[3] 傅战.我国小城镇建设土地利用问题探讨[J].国土经济.2009,(01).

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 第2篇

关于核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

权限的规定》的若干解释

一九九三年七月十二日局长办公会议讨论通过

城规发字[1993]第178号

《北京市城市规划管理局关于核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证权限的规定》(以下简称《发证权限规定》)是依据《北京市城市规划条例》，总结多年来市规划局和区、县规划局分工负责制的实际经验，本着对全市各项建设用地和建设工程实行统一规划管理、简政放权、提高工作效率的原则制定的。为了更好地执行《发证权限规定》，对若干问题作以下解释。

一、第三条规定中的“其中下列建设用地，可由建设用地所在区、县规划局选址定点、核发建设用地规划许可证”和第四条规定中的“其中下列建设工程，可由建设工程所在区、县规划局核发建设工程规划许可证”，都提到了“可由”两字，如何理解，应按以下解释执行。

1.在一般情况下，各区、县规划局即按第三条、第四条规定权限在本区、县内核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(简称“两证”)，并对符合法定条件应当核发而拒绝核发许可证的，承担法律责任。

2.依照《发证权限规定》，只能由市规划局核发“两证”的，其主体工程建设需要的临时用地和临时建设工程，或者一个建设区、建设项目的多项建设工程因分别核发“两证”而出现可以由所在区、县规划局核发“两证”的，仍由市规划局核发“两证”，并对符合法定条件应当核发而拒绝核发的，承担法律责任。

市人民政府或市规划局决定由区、县规划局核发“两证”的，由区、县规划局承担有关的法律责任。

3.根据第三条、第四条规定可以由区、县规划局发证的，由于某种特殊原因和需要，由市规划局发证的，由市规划局承担有关法律责任。

二、农村村民住宅建设用地、建设工程

1.农村村民住宅建设用地系指农村村民的子女达到法定结婚年龄无房分居，现有宅基地又无法扩建的，依据国家规定的每户宅基地标准(或县人民政府规定的每户宅基地具体标准)新申请的宅基地。

2.农村村民住宅建设工程系指农村村民在原有宅基地或新批准宅基地的范围内进行新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑。

三、新农村建设用地、建设工程

新农村建设系指农村集体所有制单位，为解决农村村民住房问题，统一规划、统一建设的农村住宅区。

在规划市区范围内，这类农村住宅区的规划方案由市规划局批准并核发建设用地规划许可证，其建设工程规划许可证，均由所在区规划局(另有规定的除外)按批准的规划方案核发建设工程规划许可证。

在宅基地范围外又不是市规划局批准的农村住宅区规划方案内的乡、镇、村机关、企事业单位、公益事业等建设工程，在规划市区范围内由市规划局核发“两证”。

四、单位原有用地范围

第四条四项规定中的“原有用地范围”系指单位符合城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证件规定的位置和界限，现有实际使用管理的范围，或者单位历史上合法延续下来的不属于违法用地的现有实际使用管理的范围。但不包括城市道路、铁路、河道、绿化带等现有公共用地范围和已建成的住宅区范围。

在规划市区范围内的非原有用地范围内，区政府各部门根据社会经济发展的要求，增建公共厕所、封闭式清洁站配套设施，在不影响市政建设的情况下，由区规划局核发许可证。其他配套设施、便民项目由所在区规划局报请市规划局同意，并由市规划局作出决定是否由区规划局核发许可证。

在原有建筑物上加层的建筑工程，处于规划市区范围内的，由市规划局审批，核发建设工程规划许可证。

五、中央、市属单位

第四条九项规定中的“中央、市属单位”系指中央、市属的机关、团体、部队、城市企事业单位和这些单位与所在区、县所属单位、农村集体所有制单位联合经营的企事业单位。

各区、县行政区域内的外区、县和外省市的单位视同中央、市属单位。

中央、市属单位的建设工程，处于远郊区、县开发单位的住宅开发区、工业开发区的建设用地范围内，由所在区、县规划局依据审定的规划设计方案核发“两证”。

六、外商投资项目的建设工程

第四条第十一项规定的“投资总额在500万美元(含500万美元)以下的外商投资项目的建设工程”系指区、县所属单位引进外资的建设项目的建设工程。这种建设工程的建设用地处于规划市区范围内的由市规划局审定规划方案并核发建设用地规划许可证；处于规划市区外的由市规划局负责或者由市规划局决定由所在区、县规划局负责，审定规划方案，核发建设用地规划许可证。

七、核发临时用地规划许可证和临时建设工程规划许可证

根据《发证权限规定》，临时用地、临时建设工程核发“两证”的权限同永久性建设用地、建设工程核发“两证”的权限是一致的。

在原有用地范围外因城市建设需要临时用地的，须先办理临时用地规划许可证，再办理其他有关手续。未取得临时用地规划许可证而取得其他临时用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，市规划局和区、县规划局须拒绝核发临时建设工程规划许可证。

在规划市区范围内，按照批准的统一规划方案建设临时性集贸市场，由市规划局核发临时用地规划许可证。其他分散建设的临时性商业棚房，由区规划局报请市规划局决定后，核发临时用地规划许可证，对临时用地、临时建设工程，要严格控制，加强规划管理，加强与市政、交通管理部门的协调配合，并按规定收取临时用地费和临时建设工程费。

八、各区、县规划局要严格执行《发证权限规定》第五条的规定。在市人民政府未做出有关规定的各种特定地区，仍须事先征得市规划局同意，方可核发“两证”。

九、规划市区范围外的海淀区山后地区和丰台区永定河以西地区，所在区规划局核发“两证”的权限按《发证权限规定》的有关远郊区、县规划局核发“两证”的权限规定执行。

十、第七条规定的“区、县规划局可以委托街道办事处和乡、镇人民政府的规划管理机构或规划管理人员办理核发规划许可证件的具体工作”，应按如下解释执行。

根据《北京市城市规划条例》和《发证权限规定》，核发“两证”实行市规划局和区、县规划局两级负责制，即两级审批。街道力、事处和乡、镇人民政府的规划管理机构或管理人员，无权核发“两证”。如以街道办事处和乡镇人民政府的名义核发“两证”均为无效。

区、县规划局应结合本区、县具体情况，采取适当形式，对城镇居民个人建房、农村村民宅基地内建房，可以委托所在街道力、事处和乡、镇人民政府的规划管理机构或规划管理人员受理申请并承办向区、县规划局的报批手续等具体工作；在城镇规划区和特定地区以外的远郊偏远村庄，特别是山区村庄，对村民在原宅基地内翻建扩建房屋，或者对所有村民住宅用地建房，区、县规划局可以直接委托乡镇人民政府的规划管理机构或规划管理人员代发“两证”。区、县规划局的委托必须有正式的委托书。区、县规划局委托后对核发的“两证”负有关法律责任。区、县规划局必须加强对被委托者的监督检查，发现问题及时纠正。同时，乡、镇人民政府要切实采取措施，加强本辖区内的规划管理工作。

十一、区、县规划局越权和不当核发“两证”

浅析建设用地规划管理 第3篇

1 建设用地规划管理的概念

建设用地规划管理就是根据城市规划法规和批准的城市规划, 对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围的规定, 总平面审查, 核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。

2 建设用地规划管理的目的

1) 控制各项建设合理地使用城市规划区内的土地, 保障城市规划的实施。

2) 节约建设用地, 促进城市建设和农业的协调发展。

3) 综合协调建设用地的有关矛盾和相关方面的要求。

4) 不断完善、深化城市规划。

3 建设用地规划管理的内容

1) 控制土地使用性质和控制土地使用强度。

2) 确定建设用地范围。

3) 调整城市用地布局。

4) 核定土地使用的其他规划管理要求。

4 建设用地规划管理的程序及操作要求

根据《城市规划法》第三十一条规定, 在城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点。城市规划行政主管部门依据城市规划按照下列程序进行审核。

4.1 认定建设用地定点申请

建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请, 城市规划行政主管部门要严格审查建设项目有关文件, 如设计任务书 (可行性研究报告) 、批准投资文件、城市规划行政主管部门核发的选址意见书等, 如果符合受理申请条件和要求, 则予以受理, 否则不予受理。受理后填写建设用地定点申请表。

4.2 根据需要征求有关部门意见

建设项目用地, 必然要涉及周围不少单位, 要发生业务联系、协作关系、生活联系、邻里关系等, 还会产生各种矛盾和互相干扰或影响, 因此, 城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、规模、发展情况, 决定向哪些部门、单位征询意见。如污染较严重的, 要征求环保部门的意见;易燃易爆的, 要征求公安消防部门的意见;需要征用土地的, 则需要征询土地管理部门的意见等。填好建设用地征询意见表。

4.3 核定建设用地位置和界线

根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况, 城市规划行政主管部门对建设用地单位提出的用地申请的位置和界线进行核定, 初步划出该建设项目用地地址和红线范围。

4.4 提供规划设计条件

建设用地位置和红线范围初步拟定后, 城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件, 以便为进行该建设项目总平面规划设计提供依据。规划设计条件的主要内容包括: (1) 该建设用地的现状地形图, 根据建设项目性质和所处位置提出拟征用土地范围或划拨用地范围, 即用地红线。 (2) 征询各有关部门意见后提出城市规划行政主管部门的综合性意见。 (3) 该建设用地的外部限制条件, 包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。 (4) 提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求等。 (5) 提出规划设计要点, 包括净空控制、绿地、排水方向、人防、防洪、建筑密度、容积率等要求。 (6) 对于综合开发地区, 还应当提出公用设施、市政设施以及公共服务配套设施的要求。 (7) 其他方面的要求, 如需要代征一部分市政设施的用地等要求。

4.5 审查建设用地总平面布置

建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置 (一般委托规划设计单位提出总平面布置图) , 然后交城市规划行政管理部门审查。主要审查其用地性质、规模和布局方式、运输方式是否符合规划要求, 建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。

4.6 核发建设用地规划许可证

经有关领导审查批准后, 城市规划行政主管部门正式确定该建设用地的位置、面积和界限, 核发建设用地规划许可证。

4.7 办理建设用地征用划拨手续

建设用地单位只有在取得城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证后, 才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。

5 建设用地规划批后管理

1) 用地复核。在征用划拨土地的过程中进行验证。

2) 用地检查。建设用地单位在使用土地的过程中, 城市规划行政主管部门根据规划要求应进行监督、检查工作;随时发现问题, 解决问题, 杜绝违章占地情况。

3) 违章处理。凡是未领得建设用地许可证的建设用地, 未领得临时建设用地许可证的临时用地, 擅自变更核准的位置, 扩大用地范围的建设用地和临时用地, 擅自转让、交换、买卖、租赁或变相非法买卖租赁的建设用地和临时用地, 改变使用性质和逾期不交回的临时用地等, 都属于违章占地。城市规划行政主管部门发现违章占地行为, 都要发出违章占地通知书, 责令其停止使用土地, 进行违章登记, 并负责进行违章占地处理。违章占地处理, 包括没收土地、拆除地上地下设置物、罚款和行政处分等。

摘要：就建设用地规划管理的目的、内容、要求及批后管理几方面进行阐述。

关键词：建设用地,规划,管理

参考文献

[1]王伟.县级城市建设用地规划管理探析[J].小城镇建设, 2003 (11) .

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 第4篇

关键词：小城镇；房地产用地；工程多余土方；管理问题

随着房地产业的迅猛发展，用地供需矛盾的越演激烈，大中城市的高层、小高层建筑逐步向中小城市、城镇蔓延，就苏中地区而言，县城所在地的高层比例加大，甚至达到房地产开发用地总量的90%以上，由于高层基础建设的特点，为了迅速腾出底下深层次的空间，大量的工程多余土方被富集起来，开发商往往为了追赶工程进度，慌乱中无规划、无计划地予以私自非法处置。从而侵犯了粘土矿产的国家所有权，扰乱砖瓦用粘土矿市场。

1.擅自处置工程多余土方是侵犯粘土矿的国家所有权

1.1粘土矿属于国家所有的法律规定

根据《矿产资源法》第三条第一、二款规定：“矿产资源属于国家所有,由国务院行使国家所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”“…,禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。…”根据《物权法》第四十六条规定：“矿藏、水流、海域属于国家所有。”所以房地产开发用地的性质类型作为出让建设用地使用权，在出让时候没有约定出让矿业权的情况下，开发商业主如果擅自所受让土地使用权范围的粘土矿藏资源，就对粘土矿的国家所有权侵犯。

1.2粘土矿所有权被侵犯的经济揭析

开发商目前擅自处置粘土矿的方式大致分成三类：第一类，挖掘粘土矿，腾出底下空间，出卖粘土收入抵充开挖清运费用，变相有偿处置；第二类，在粘土矿产市场行情好的情况下，除了冲抵开挖清运费外，收取一定有偿费用；第三类，在房地产开发工程工期比较紧的情况下，挖掘人也比较缺乏时间，倒贴部分费用，达到粘土矿场尽快清运的目前，另行在房地产出售价格中回收，间接地有偿占有粘土矿资源。根据粘土矿的去向，大体分成两类，一类被生产成粘土矿产品或深加工产品，如生产成砖瓦产品；一类被运输用于公共基础设施建设，如用于道路路基、桥梁引桥墩基。前者发生粘土矿国家所有权的转移，后者不发生粘土矿的国家所有权的转移，但是都存在所有权经济价值流失，都属于对粘土矿的国家所有权侵犯。

2.粘土矿的国家所有权被侵犯之主客观方面原因分析

2.1主观方面对受让土地使用权内涵的误解

《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。为此，2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (中华人民共和国国土资源部令第39号)，修订了《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令），将国有土地使用权修订为国有建设用地使用权，但是使用权的空间概念并有动摇粘土矿国家所有权的法律规定。房地产开发商在利益的驱动下，倾向于误解成：受让了国有土地使用权，就是同时受让了粘土矿的国家所有权。于是擅自处置工程多余土方，在遭受到矿产资源管理部门追究时，才恍然大悟或假装恍然大悟：原来粘土矿的所有权属于国家，更有甚者，强词夺理：买了土地使用权就买了粘土所有权。

2.2客观方面在于相关行政或民事措施空位

首先，既然《物权法》明定了国有建设用地使用权是一个空间的、立体的概念，那么出让国有建设用地使用权交割时，出让方就有义务交出所有约定的土地使用权空间，包括地下被现状的粘土矿资源充斥着的空间，如果没有事先明定挖掘土方的义务属于受让人即房地产开发商，那么挖掘土方腾出空间，就应当属于出让方的义务，这符合《合同法》的要求，成交什么样的标的物，卖方就有义务交出符合约定的标的物给买方。但是往往在签订国有建设用地使用权出让合同时候，出让方几乎都疏忽于对工程多余土方约定挖掘与处置事宜，没有这样的民事约定措施，给之后的矿产资源管理带来的潜在隐患。其次，矿产资源管理部门没有事先做好与房地产开发用地年度供应计划相配套的工程多余土方处置方案，落实日期到来时的处置措施，往往在开发商仓促迅捷的工期中，进退两难。积极行政的话，现场制止非法处置粘土矿，又会遭受到房地产开发商的反驳，要求出让方履行义务交出空间，出让方也是政府部门，直接组织实施工程开挖又是没有现实可能性的事情；怠慢于行政的话，又会使粘土矿的国家所有权遭到侵犯，流失国有资产的经济价值。这样难以使让出让方、矿产资源部门与受让方之间寻找到和谐，相关方，无论民事关系中的双方，还是行政管理关系中的管理者、被管理者，都处于难以解脱的尴尬境地。

3.民行并举是维护粘土矿的国家所有权之思路与对策

3.1预防粘土矿遭致非法处置的行政措施

根据政府意欲公布的房地产开发用地年度用地供应计划结合各用地的规划指标相应拟定与房地产工程多余土方量基本一致的年度粘土矿收储供应计划，将年度国有建设用地使用权供应计划与年度工程粘土矿收储供应计划同时公布。这有利于引导粘土矿市场和土地使用权市场建设，同时进行，节约政府运行成本，又使潜在的受让者预知国家资源与资产的供应信息，有充裕期限酝酿受让方案。总之，这样更有利于做到粘土矿有所去向，有所值，不需要等到工程开工前后才仓促处置多余土方，避免短期内行事而使诸多方处于困惑之中，为了建设用地使用权交易成功而签订出让合同时，附带性地民事约定粘土矿资源处置方案而准备了法律许可前提。

3.2预防粘土矿遭致非法处置的民事措施

国有建设用地使用权出让合同是格式合同，国家有专门的示范文本，交易成功时必须约定签署标准合同。但是根据《合同法》意思自治的原则，在使用国有建设用地使用权出让合同示范文本时，可以附加约定相应地块工程多余土方处置事宜，也可以将采矿权出让合同示范文本与之合并签订，这样避免了房地产工程开工时，处置土方无章可遵、无约可循。当这些约定必须以国有建设用地使用权出让合同公告中同时公告采矿权出让信息为前提。可以公告约定使用权和采矿权是同一个受让主体，也可以约定是不同的受让主体，但是约定不同受让主体时候，工期必须互相衔接。

参考文献

[1][意]彼德罗·彭梵得著.罗马法教科书.黄风译.中国政法大学出版社.1992

[2]史尚宽著.物权法论.中国政法大学出版社.2000

建设用地、项目、工程规划许可 第5篇

1、许可程序（1）申请与受理。1）申请

建设单位（委托代理人）应当到城乡主管部门行政许可“窗口”以书面方式提出申请，或者通过城乡规划公众信息网以电子邮件等方式提出申请。申请一般应当具备以下材料：

①《建设用地规划许可证》申请表（规划部门提供的标准格式文书）；

②建设单位（委托代理人）合法身份证明材料和委托授权书； ③《建设项目选项意见书》及附件、附图（按国家规定需要办理选址意见书的）；

④建设项目批准、核准、备案文件（按国家投资管理规定需要的）； ⑤国有土地使用权证（限于扩大用地的项目）；

⑥国有土地使用权划拨合同（以划拨方式取得建设用地）或国有土地使用权出让合同（以出让方式取得建设用地）或国有土地使用权转让合同（以转让方式取得建设用地）；

⑦经环保行政主管部门审批通过的环境影响评价文件（不需办理选址意见书而法律、法规要求环境影响评价的）；

⑧1/500地形图

⑨修建性详细规划方案或建设工程设计方案总平面图（以划拨方式取得建设用地且范围不明确的，或者地方规划管理规定需要在用地许可阶段审查修建性详细规划方案或建设工程设计方案总平面图的）；

⑩法律、法规规定的其他材料。

2）受理

①依法不需要用地规划许可的，应当即时告知申请单位不予受理，并发放《规划行政许可（审批）不予受理通知书》；

②申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当即或五日内一次告知申请单位需要补正的全部内容，并发放《规划行政许可（审批）补正材料告知书》，逾期不告知的自收到申请材料之日起即为受理；

③申请材料齐全符合法定形式的，受理规划行政许可申请，发放《规划行政许可（审批）受理通知书》；

④受理后由“窗口”负责人将申请材料录入办公自动化系统，发送至相关业务科室。（2）公告与听证。

1）法律、法规、规章规定应当听证的事项，或者城乡规划主管部门认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可，应当向社会公告，并举行听证。

2)直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，在作出行政许可以前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出申请听证的，城乡规划主管部门在二十日内组织听证会。

3）听证笔录应当作为行政许可决定的重要依据。（3）审查与决定。1）审查依据。

①城市总体规划、近期建设规划、历史文化名城保护规划及各类专项规划；

②建设项目所在区域的分区规划、控制性详细规划； ③国家相关技术标准规范和地方相关技术规定； ④依法举行听证事项的听证笔录； 2）审查与决定程序。

根据城乡规划主管部门内部审查与决定的程序进行。一般情况下，先经过业务科（处）室初审，提出初步意见，报分管领导复审，重大项目再经局（委）业务会审查决定，最后由行政负责人签字颁发。

（4）颁发与公开。1）证件颁发。

①不予规划行政许可的申请发放《不予规划行政许可（审批）决定书》，同时告知申请单位享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利；

②准予规划行政许可的申请发放《准予规划行政许可（审批）决定书》，并在十日内向申请单位颁发《建设用地规划许可证》及附件、附图。

2）批后公开。

城乡规划主管部门在作出行政许可决定以后，应当将行政许可决定通过报纸、网站、行政许可“窗口”等渠道予以公开，公众有权查阅。

（5）时限。

根据《行政许可法》的要求，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内做出行政许可决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。

（6）变更与延续。

建设单位要求变更行政许可的，应当向城乡规划主管部门提出申请；符合法定条件、标准的，城乡规划主管部门应当依法办理变更手续。

建设单位需要延续依法取得的《建设用地规划许可证》的有效期限的，应当在有效期届满三十日前向城乡规划主管部门提出申请。城乡规划主管部门应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期限届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。但是。法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。

2、审查要点和操作要求（1）审查要求：

1）审查建设主体是否符合法定资格，申请事项是否符合法定程序，企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

2）复核建设项目投资批准、核准和备案文件（按国家投资管理规定需要的）。

3）复核建设用地性质、范围是否符合选址意见书要求（按国家规定需要办理选址意见书的）。

4）复核国有土地使用权出让合同是否附具规划条件，其中规定的用地性质、开发强度等各项指标是否符合规划主管部门此前拟定的规划条件（出让用地项目）。

5）审查建设项目是否通过环保部门环境影响评价（不需办理选址意见书而法律、法规要求环境影响评价的）。

6）审查是否符合国家技术标准规范和地方技术规定、规划条件和各部门要求（建设项目需在用地许可阶段审查修建性详细规划方案或建设工程设计方案总平面图的）。

7）审查是否符合其他法律、法规、规章中要求审查的内容。（2）操作要求：

1）确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，划定用地红线图。

2）确认建设用地性质、开发强度等规划指标。

3）将规划条件并作为用地规划许可证的附件正式核发。

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 第6篇

建设用地规划许可证：规划通过，申请用地

根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”

因此，这里指出办理建设用地规划许可证的流程就是：

规土局确定规划条件—作为土地使用权出让合同的组成部分—签订土地使用权出让合同—领取建设用地规划许可证—申请用地。简而言之：合同、许可、用地三部分。

建设用地规划许可证的作用是：

1、有建设用地规划许可证才能够申请用地；

2、未取得建设用地规划许可证而批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；

3、占用土地的，应当及时退回；

4、给当事人造成损失的，应当依法予以赔偿。

建设工程规划许可证：不是违章建筑

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

建设工程规划许可证的办理流程是：

提出建设申请—规土局提出设计要求—规土局审定设计方案—审核工程施工图—核发建设工程规划许可证

建设工程规划许可证的作用：没有建设工程规划许可证的建筑是违章建筑、不能领取房地产权证。可能有的法律后果也包括停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、给予行政出发。

一个用地、一个盖房

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 第7篇

第一条(目的、依据)

为了规范对本市国有建设用地上临时建设、临时建设用地的管理，根据《上海市城乡规划条例》及有关规定，结合本市具体情况，制定本规定。

城乡一体化建设用地规划管理模式 第8篇

2008年1月1日城乡规划法的实施, 标志着我国进入统筹城乡发展的新时代, 对于规划管理工作者提出了新的要求, 要求将乡村统一纳入城乡规划中来, 城乡结合部的主要功能是为城市的发展提供服务, 同时也制约着城市的盲目发展。因此, 处于重要联系位置, 实现统筹城乡发展的途径之一就是城乡一体化发展。

2 城乡一体化规划理论

2.1 城乡一体化的内涵

城乡一体化概念是针对城乡在社会经济发展过程中存在的二元分割状况提出来的, 也是经济发展到一定阶段的必然要求, 概括而言, 城乡一体化是指城市与乡村在经济、社会、生态环境、空间布局上实现整体性的协调发展。这既是一个城乡融合的理想模式, 也是一个长期的地区社会经济发展过程, 是社会-自然-经济复合生态系统演替的高级状态。

2.2 城乡一体化规划的任务和内容

城乡一体化规划应遵循可持续理念、区域整体发展的理念以及人文主义的理念, 城乡一体化规划的主要任务是充分有效地开发利用当地自然资源和社会经济资源, 合理布局生产力和城乡居民点体系, 使各项建设在空间地域上相互协调配置, 提高社会经济效益, 保持良好的生态环境。

城乡一体化规划一般应当包括:进行城乡发展现状和条件评价, 指出其优势条件和制约因素;制定城乡一体化社会经济发展和空间发展的总体战略;在科学预测城乡总人口的基础上, 依据空间发展战略确定与社会经济发展相适应的城乡居民点体系;与土地利用规划相协调, 按照城镇建设用地、乡村建设用地、区域基础设施用地、生态用地、农业生产用地等功能类型, 对城乡空间进行全覆盖性的安排, 并对重点地区 (地段) 进一步规划;统筹规划区域性的交通、能源、水利、给水排水、邮电等基础设施, 并对城乡空间优化起到促进与引导作用;提出分阶段实施目标和重点, 安排好近期开发建设规划。

3 创新城乡一体化规划管理模式

3.1 建立以土地利用规划为主导的城乡结合部规划模式

城市-城乡结合部-农村是一个不可分割的整体。城乡结合部既是城市扩张用地的供给源, 也是农村发展用地的入占者。因此, 城乡结合部的土地利用管理成为控制城市扩张的关键。

在以土地利用规划为主导的模式下, 主要规划思路是:统一配置城镇村建设用地。城乡一体化地区一般非农产业发达, 城乡居民点密集, 农村人口非农产业化水平高, 城市化进程快。因此, 应从整体上规划此类用地, 以利于人流、物流、信息流的通畅。统一安排农用地布局。城乡结合部的农用地一般具有城郊型和效益型的特点, 并兼具绿色隔离带的生态功能。因此, 规划从整体上考虑农用地的自然、区位、生产条件和功能要求, 在全区域内统一布局。统一划定生态环境建设体系用地。城乡一体化地区一般都具有特定的经济发展特色和方向, 同时亦伴随着一些特定的生态环境问题。

3.2 土地利用规划与城市规划协调

3.2.1 实行规划的同步编制。

在城市总体规划和土地利用总体规划的编制过程中, 建议城市规划行政主管部门和土地行政主管部门将“两规”编制的基期年和目标年予以规范化、制度化, 做到同步编制, 并且其他相关规划也应在规划期限内进行编制, 不得随意改变规划编制的期限。

3.2.2 人口规模预测的协调。

城市总体规划和土地利用总体规划人口规模的预测关系到建设用地规模的预测, 因此, 在“两规”的协调过程中, 首先必须在人口统计口径上达到一致, 统一采用公安局、统计局、计生委等部门的调查统计数据;其次二者统计的行政区域范围必须一致, 要么统一以城市所在区镇的市区人口, 要么统一按镇域人口或城市现状建成区人口等, 这样的话, “两规”所用的数据基础是一样的, 由此确定的规划建设人均用地指标也科学合理, 可得到一致理解和统一执行。

3.2.3 建设用地规模控制目标统一。

在“两规”的协调中, 目前以人均建设用地指标作为控制城镇用地规模的标准, 但它忽视了对城市建设用地扩张原因和影响因素、影响程度的研究, 城市与区域之间的关系研究, 从而影响了城镇规模控制的效果。从城市理性扩张的角度, 城市用地扩张的主要因素有人口增长、经济发展规模、农地非农化后收入增加的经济驱动力等, 只有在对已有的扩张是否合理进行分析判断的前提下, 针对城市集约利用水平和闲置地、空地情况, 根据对未来城市土地需求量研究和区域土地需求的矛盾, 才能提出未来城市用地适宜扩张的范围。

3.3 村镇规划与城市规划衔接

3.3.1 实行统一的规划控制指标体系, 扩大规划用地平衡表的研究范围。

城市规划由市政府负责组织编制并监督实施, 而村镇规划由乡级人民政府负责组织编制, 并监督实施。两类规划的编制水平不同, 建设标准不同, 实施力度也不同, 因此城乡一体化规划要统一规划指标体系。

3.3.2 加强生态环境建设

城乡结合部较城市中心区有更好的生态环境基础, 同时由于处于复杂的管理环境, 也更容易遭到破坏。因此实行城乡一体化规划应特别注意生态环境的建设, 一方面可以为城区提供良好的生态屏障, 改善环境质量, 另一方面也可以使环境破坏、污染源向农村地区扩散的趋势得到遏制, 对城乡结合部自身的发展也是一个有力的推动。

3.3.3 加强基础设施建设。

随着时代的发展, 基础设施建设对社会经济发展的推动作用越来越显著。要使农村和城市能够和谐发展, 城乡一体化规划就应对城乡结合部的基础设施建设作出统一规划。城乡结合部的村镇规划应在城市总体规划的指导下, 充分了解城市基础设施规划趋势, 并与之有效衔接。

4 城乡一体化规划管理体制

4.1 健全规划编制和管理的组织体系

城乡规划的编制过程实质上是一个技术立法的过程, 不仅要求编制者具有良好的政治修养、专业技能和业务素质, 而且对于规划对象要有相当的熟悉程度和透彻的认识。规划需要不断总结和修编, 一旦开展起来, 将成为一项需要长期坚持和跟踪的日常工作。这就使得建立一支稳定的高素质编制队伍十分重要。

4.2 建立健全城乡规划监督制约机制

加强对城乡规划编制、审批和实施管理等规划工作全过程的的监督和制约。城乡规划部门要主动接受同级人大、政府、社会舆论及公众的监督;建立上级政府及其规划部门对下级政府及其规划部门行政行为的监督制度;强化内部监督, 建立行政责任制及其行政错误追究制度;推行政务公开制度。

4.3 加强规划行业管理

随着我国城镇化快速发展, 城市大规模建设, 规划编制等规划服务的业务量繁多, 规划成果的商品属性突出, 社会责任被弱化, 导致规划成果质量参差不齐, 更有编制单位为迎合出资方的要求, 而违背规划原则编制规划。因此要建立有效的市场管理机制和行业自律机制, 使城市规划编制人员树立正确的指导思想, 克服规划编制过程中的浮躁心态, 促进规划编制的科学性。

5 结语

将城市与乡村作为一个整体进行城乡一体化的规划研究, 突破了以前以城镇为中心的规划思维局限, 体现了区域整体性的综合思想, 从各方面来说都是符合未来发展趋势的正确选择, 规划管理者应开拓视野, 创新思维, 加强城乡一体化规划管理的相关研究与实践, 为城乡健康发展作出努力

摘要：建立城乡一体化规划管理模式是解决城乡结合部建设用地规划困境的有效途径。这种模式应以土地利用为主导, 强化土地利用规划与城市规划的协调, 注意村镇规划与城市规划的衔接, 并通过改革逐步完善一体化规划管理体制。

关键词：城乡一体化,建设用地,规划管理模式

参考文献

[1]陈雯.“城乡一体化”内涵的讨论[J].现代经济探讨, 2003.9.

浅议城乡建设的用地规划管理 第9篇

关键字：城乡建设;用地结构;用地规划;管理

中图分类号：F301 文献标识码：A

统筹城乡用地、优化城乡用地结构，既是节约和集约用地的重要途径，又是统筹城乡发展的客观需要。如何协调好经济发展、合理利用及保护有限土地资源的矛盾，已经成为土地利用总体规划必需认真研究的重要问题。本文结合城乡建设用地规划的特点与展望，针对城乡建设用地的规划管理进行了研究与分析。

一、目前我国城乡建设用地规划的特点与发展前景

（一）城乡建设用地规划的特点

1、用地结构复杂。城乡结合包括了很大一部分的工业用地，例如乡镇企业以及各种形式的私营企业办公用地以及厂房用地等。其中有很大一部分是由于土地权属的关系复杂，即使土地资源闲置也很难有效利用，这是限制其发展的一大顽疾。

2、有效利用土地。当前由于农村地区产业结构发展比较快，以及国家对农政策的调整，农田集体承包情况已然变得很普遍，大部分农民采取将口粮田集中起来交由部分承包者经营，而自己更多的从事三产经营或者去大城市打工等，因此大量农用地资源可以更有效分配，如果条件合适，完全可以转化成建筑用地。

（二）城乡建设的发展前景

现在城市的发展空间越来越小，人口膨胀，建设用地的紧张和交通的拥堵等等原因已经制约了城市经济的发展，而且在一个区域仅靠大城市带动的区域非常有限了。在一个区域、一个省，其经济情况如何更重要的还是要看城乡的指标，若有更多的城乡能发展壮大起来，那么，这个城市整体就发展起来了。而且现在我们的城乡建设还处于非常初级的阶段，城市功能、城市基础设施配套、包括城市建设应该说处于刚刚起步，另外大多城乡土地也没有得到充分的利用，但是现在的土地建设资源能发展的主要还是在城乡，因此它的发展空间非常巨大。

因为我们要发展农村，农村所依赖的不管城镇化，农村的资源，农村的市场都要依靠城乡，我们又为大城市提供产业链下转移发展空间，因此城乡建设就是承上启下的经济发展的区域。

二、目前我国城乡建设用地规划管理的现状

随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源也在不断减少，因此，耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重的威胁。

（一）用地的规划管理不到位

就集体建设用地使用权的流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，然而随着《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权而受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。但是需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理仍然还不到位。

（二）用地的规划管理严重滞后

有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局，城乡建设用地规划管理的严重滞后影响了城乡建设的步伐。

（三）用地的规划管理监管不力

在城乡建设的过程中，其中用地不规范、违背规划用地的现象时有发生，再加上地方政府以及相关园林、城市规划部门等协调不够，致使城乡建设的用地规划管理缺乏横向的监管体系，以及执法监督还不到位。

三、加强城乡建设用地规划管理的措施

（一）优化城乡建设的用地结构

城乡建设的推进必然带来城市用地需求的增长，必须正确把握城镇化发展形势，适度引导城镇建设用地的增长。在强调区域协调发展的同时，必须坚持“有保有压”和“非均衡发展”原则，优先保证重大工程及重点区域的用地需求，引导形成合理的城镇体系和村镇体系，落实城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩的政策。

（二）健全用地规划的管理体制

严格土地管理，完善土地制度，是确保经济社会可持续发展的长远之计，也是维护当前城市化稳步推进的前提条件。将农村集体建设用地纳入规范化、法制化管理轨道[7]，从根本上消除城乡隐性土地市场和价格双轨，顺应城市化、工业化的发展趋势，在严格用途管制的前提下，允许农村土地流转，从而统一城乡土地市场。

（三）完善用地规划管理的考核机制

政府在土地利用上的指导思想和行政行为，直接影响着土地的利用效果。因此，要完善政府领导的考核机制，就要把项目投资和土地出让价格、项目开工时间及企业投产时间作为考核招商业绩的主要内容。

四、结束语

城乡建设的用地结构是一个随时空变化而变化的动态过程，为进一步推进城乡建设用地规划管理，我们就需要结合适应土地管理的要求，逐步树立、落实可续发展观的理念，建立土地信息管理系统，加强用地规划管理的制度创新，从而才能确保我国城乡建设用地规划管理的顺利进行，实现社会经济的持续、健康

发展。

参考文献：

[1]陈晓炜，赵世强.土地利用规划的风险管理[J]国土资源科技管理，2004，（02）.

[2]杜莺.完善我国土地规划体系的探讨[J]国土资源科技管理，2005，（06）.

城镇建设建筑工程开发用地的规划管理 第10篇

颁布日期：

文号：

（1994年10月13日鲁政发[1994]115号发布，1994年12月1日起施行；2010年11月29日山东省人民政府令第228号修改后

公布施行）

第一条 为加强对城镇临时建设、临时用地的规划管理，保证城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)等法律、法规规定，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称临时建设，是指经城乡规划行政主管部门批准临时搭建、临时使用并限期拆除的建筑物、构筑物、棚厦、管线及其他设施。临时用地，是指建设工程施工堆料、堆物或其他情况需要临时使用并按期收回的土地。

第三条 凡在本省城市、镇规划区内，需要临时用地、进行临时建设的，均应当遵守本办法。

第四条 各级城乡规划行政主管部门负责本行政区域内的城镇临时建设和临时用地规划管理工作。

第五条 任何单位或者个人在城市、镇规划区内进行临时建设，应当征得有关部门同意后，向城乡规划行政主管部门提出申请，经审查批准，核发临时建设工程规划许可证，并按照批准的内容进行建设。

任何单位或者个人在城市、镇规划区内临时使用土地，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经审查批准，核发临时建设用地规划许可证后，方可到有关部门办理手续。

第六条 临时用地确需占用耕地的，应当按照有关规定向财政部门缴纳耕地占用税。

第七条 任何单位和个人在领取临时建设工程规划许可证、临时建设用地规划许可证后3个月内，未进行建设或使用土地的，其规划许可证和用地批准文件自行失效。

第八条 临时建设、临时用地使用期限不得超过两年。确需延期使用的，应当在使用期满30日前，向城市规划行政主管部门和有关部门申请办理延期使用手续。

第九条 临时建设、临时用地使用期满后，使用单位和个人应当在30日内自行拆除、清场，并到原批准机关办理相应手续。

第十条 临时建设、临时用地如遇国家建设需要，使用单位和个人应当及时拆除、退地。

第十一条 临时建设工程规划许可证，不得作为房屋确权的依据。

第十二条 临时建设和临时用地不得买卖、交换、出租、转让，赠与或者擅自改变其使用性质。在临时用地上，不得建设永久性的建筑物、构筑物及其他设施。

第十三条 未按照批准内容进行临时建设，或者临时建设逾期不拆除的，由城乡规划行政主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。逾期不拆除的，所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取强制拆除等措施，或者申请人民法院强制执行。临时用地逾期不退出的，按城乡规划对违法用地的有关规定处理。

第十四条 在城市、镇规划区内，未取得临时用地规划许可证而取得临时用地批准文件、占用土地的，其批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。

第十五条 本办法具体应用中的问题由省住房城乡建设行政主管部门负责解释。

江西省建设用地规划条件管理办法 第11篇

关于印发《江西省建设用地规划条件管理办法（试行）》等四个城乡规划管理规定的通知

各市、县规划局、建设局（建委）、城管局（委）：

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》等法律法规和规章，为进一步规范我省城乡规划管理，我厅结合实际，在广泛征求意见的基础上，制定了《江西省建设用地规划条件管理办法（试行）》、《江西省城乡规划公开公示办法（试行）》、《江西省建设工程竣工规划核实管理规定（试行）》、《江西省城乡规划备案办法（试行）》等四个城乡规划管理规定，现印发给你们，请认真贯彻执行。

在实施过程中如有意见和建议，请向我厅城乡规划处反馈。联系人：王建辉；联系电话及传真：0791-6222769。

附件：

1、《江西省建设用地规划条件管理办法（试行）》

2、《江西省城乡规划公开公示办法（试行）》

3、《江西省建设工程竣工规划核实管理规定（试行）》

4、《江西省城乡规划备案办法（试行）》

5、附表

二0一一年一月二十一日

附件1： 江西省建设用地规划条件管理办法（试 行）

第一条 为规范建设用地规划条件管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，提高城乡规划管理水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）、《中共江西省委关于进一步加强几个重点领域预防腐败工作的决定》（赣发[2009]13号）等法律、法规和文件规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省辖区内城市、镇规划区内的各类建设用地规划条件的出具、监督管理以及建设项目全部建设工程规划许可证核发之前，确需对规划条件进行变更的，应当按照本规定执行。第三条 规划条件是城乡规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求，是修建性详细规划编制和审批的重要依据。建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。

第四条 省住房和城乡建设厅负责全省规划条件的管理和监督工作。市、县人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内规划条件的管理和监督工作。第五条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的项目，经有关部门批准、核准、备案后，城乡规划主管部门依据控制性详细规划确定建设用地规划条件，并将规划条件抄送国土资源主管部门，作为划拨决定书的组成部分。第六条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的项目，由国土资源主管部门向城乡规划主管部门提出申请，城乡规划主管部门依据控制性详细规划确定建设用地规划条件。

第七条 国有土地使用权出让必须严格执行规划条件，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。转让国有土地使用权，转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图，并不得改变原出让合同中的各项规划条件。

第八条 在建设用地使用权划拨或者出让、转让过程中，城乡规划主管部门出具的规划条件必须严格依据经法定审批的控制性详细规划，符合控制性详细规划对该地块的控制要求。城市、镇重要地段且已由城乡规划主管部门或者镇人民政府制定修建性详细规划的建设用地，规划条件还应当符合修建性详细规划。第九条 城乡规划主管部门对同一建设项目，在出具规划条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目规划核实过程中，应当保持规划条件的连续性、一致性。

第十条 拟订规划条件应当遵循下列原则：

（一）严格执行城乡规划管理的相关法律、法规、规章、技术规范以及国家相关政策的规定；

（二）严格以控制性详细规划为依据；

（三）坚持社会效益、环境效益和经济效益相统一；

（四）坚持统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件；

（五）坚持合理用地和节约、集约用地，积极开发利用地下空间；

（六）改善城市生态环境，注重城市景观；

（七）保护历史文化遗产和自然环境；

（八）对公共利益和利害关系人的利益不会产生重大不利影响；

（九）符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。

第十一条 规划条件主要包括以下内容：

（一）土地使用要求。包括项目用地性质、范围、面积和可兼容内容。项目用地包括项目建设用地和项目建设用地范围外的道路、绿地等代征用地；

（二）土地开发利用强度要求。包括容积率、建筑密度；

（三）建筑控制要求。包括建筑高度、建筑间距、日照时数和建筑退界要求。对裙房、主体建筑或者沿街建筑有控制要求的也应当明确；

（四）道路交通设施要求。包括道路红线、交通出入口方位、停车泊位和广场等。涉及立交桥用地的应当明确用地控制范围；涉及轨道交通用地的应当明确出入口和相关设施的设置要求；涉及广场等公共开敞空间的应当在规划条件中明确用地规模和方位要求；涉及地上或者地下设施与周边地区设施、交通系统相联系的应当在规划条件中予以明确。涉及地块内部支路的应当对支路的线形、宽度予以明确；

（五）市政设施配置要求。包括给水、排水、燃气、热力、电力、电信设施等；

（六）公共设施配置要求。包括文化、教育、卫生、体育、管理、社区服务设施、应急避难场所与设施等；

（七）绿化配置要求。包括绿地率、绿地面积、防护绿地和集中绿地的设置要求；

（八）附图采用1：1000或者1：500现状地形图；附图应当标明地块的区位与现状、建设用地范围及代征用地范围、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。

第十二条 根据用地具体情况，可在规划条件中提出以下补充要求：

（一）城市设计要求。包括建筑体量、建筑色彩、建筑风格与形式、建筑高度等要求；

（二）历史文化风貌保护、文物古迹保护、风景名胜保护、河湖水面控制等要求；

（三）人防、防火、防爆、防洪、防空、防震、防治地质灾害、环保等要求；

（四）高压电力走廊、长输管线、河道、铁路、军事和国家安全设施、大型基础设施的相关技术要求及保护控制要求；

（五）城市对外交通要求。包括机场、港口、铁路、高速公路等市政工程设施要求；

（六）地下空间开发利用的相关技术要求；

（七）城乡规划主管部门认为有必要提出的其他要求。

第十三条 规划条件一经出具，原则上不得变更，确需变更的，应当以控制性详细规划为依据，并符合法律法规以及相关规范的要求。变更内容不符合控制性详细规划的，不予批准。规划条件的变更应符合周围环境要求和设施承载条件，不得损害公共利益，不得损害利害关系人的合法权益。

第十四条 规划条件变更分为核心内容变更和一般内容变更。核心内容变更是指对城乡规划实施或公共利益产生重大影响、涉及土地市场公平公正性等的变更;一般内容变更是指核心内容变更以外的其他变更。

第十五条 规划条件核心内容变更主要包括：

（一）规划用地性质及兼容性的调整，包括不同性质用地比例的调整;

（二）建设用地规模和用地红线的调整;

（三）绿线、紫线、黄线、蓝线、道路红线的调整;

（四）风景名胜区和规划特色意图区（因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊控制和规划编制要求的区域）范围内的建筑高度调整;

（五）经营性用地容积率、绿地率的调整;

（六）公共设施配建或市政设施配建内容和规模的调整。

第十六条 规划条件一般内容变更主要包括：

（一）地块建筑密度、集中绿地、停车泊位、交通组织、空间形态、建筑间距、建筑退界等的调整;

（二）风景名胜区和规划特色意图区范围外的建筑高度调整。

第十七条 变更规划条件核心内容，必须符合以下条件之一：

（一）因城乡规划调整或者修编造成地块发展条件变化的;

（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的;

（三）国家和省的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十八条 变更规划条件，应当按照下列程序进行：

（一）受理。建设单位或者个人向城乡规划主管部门提出申请报告和规划设计方案。符合变更条件的，城乡规划主管部门应当予以受理；不符合变更条件的，不予受理并告知理由。规划条件变更申请报告应详细说明建设用地基本情况、变更规划条件的理由等有关内容。规划设计方案应表明用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容；

（二）论证和公示。城乡规划主管部门应当就建设单位或者个人提出的规划设计方案组织论证，并公示或者征求利害关系人的意见，必要时，还应当组织听证会，充分听取利害关系人的意见；

（三）审定。一般内容变更的，经论证和公示无异议后由城乡规划主管部门审定批准;核心内容变更的，论证和公示（听证）无异议后经城乡规划主管部门审查，形成建议方案后附相关材料报城市、县人民政府批准。涉及容积率变更的，还应当报上一级城乡规划主管部门备案；

（四）公布。城乡规划主管部门将经依法批准的规划条件变更情况予以公布，同时通报同级监察、国土等相关部门。

第十九条 符合以下条件之一的，容积率变更备案采取批前备案审查方式。变更批准前须经上一级城乡规划主管部门审查同意认定后，方可报城市、县人民政府批准。

（一）原地块容积率小于1.5，变更后地块容积率大于1.8的；

（二）原地块容积率1.5～2.0的，变更后地块容积率大于2.4的；

（三）原地块容积率大于2.0的，增幅大于10％；

（四）建筑总量增加大于3000平方米；

（五）变更次数超过2次。

其余的容积率变更采取批后备案登记方式，应当在批准之日起30日内报上一级城乡规划主管部门备案登记。

第二十条 容积率变更报上一级城乡规划主管部门批前备案审查时，应当提交下列材料：

（一）容积率变更备案审查申请一份；

（二）容积率变更说明一份；

（三）拟变更规划设计方案成果书面文件一份，电子文件一份。

容积率变更报上一级城乡规划主管部门备案登记时，应当提交下列材料：

（一）容积率变更备案报告一份；

（二）容积率变更批准文件一份；

（三）经批准的规划设计方案成果书面文件一份，电子文件一份；

（四）容积率变更说明一份。

第二十一条 容积率变更说明应当包括下列内容：

（一）容积率变更的依据和过程；

（二）容积率变更与控制性详细规划衔接情况，其中变更内容涉及修改控制性详细规划的，应当说明修改控制性详细规划的情况；

（三）容积率变更前公示情况，以及专家、公众反映的主要意见和采纳情况；

（四）其他需要说明的问题。

第二十二条 经审批同意规划条件变更的，建设单位或者个人应当持有关批准文件，向城乡规划、国土资源等主管部门申请办理相关许可审批或者变更手续。

涉及补交出让金的，土地使用权人或者受让方凭审批文件到国土资源主管部门补交土地出让金，签订土地出让合同补充协议。核发建设工程规划许可证时，涉及补交土地出让金的，建设单位应提交土地出让合同补充协议。

第二十三条 涉及规划条件变更的相关批准文件、变更理由、变更依据、调整方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等，应当按照法律法规的规定进行存档备查。

第二十四条 可兼容项目应当依据控制性详细规划在规划条件中予以明确。凡规划条件未明确的，一律不允许设置建设。

第二十五条 可建设用地范围内，确定为两种以上（含两种）用地性质并要求独立用地的建设项目，规划条件中须明确各类用地规模（或者用地比例）和规划指标；不要求独立用地的不同性质建筑可以结合整体规划布局统一设置的，可以分别提出建筑规模（或者建筑比例），其他规划指标在用地内统一平衡。单体建筑为两种以上（含两种）规划性质的，按照规定用地分类和可兼容范围，分别确定用地性质和建设规模。

第二十六条 规划条件有关指标计算口径应当执行国家标准和省有关规范及技术标准。建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。

分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积、配套设施面积总和，应与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率或建筑面积相符合。

第二十七条 建设项目规划审批后，城乡规划主管部门应当对建设工程规划条件一致性进行查验；建设工程竣工后，应当对建设工程规划条件一致性进行核实。经查验、核实发现与规划条件不一致的，应当书面要求建设单位或者个人进行整改。整改不到位的，城乡规划主管部门应当依法进行处理，并不得为其继续办理后续规划手续。

第二十八条 违规调整规划条件的，由上级城乡规划主管部门或者同级政府撤销其相关规划许可审批。对违反规定调整规划条件的有关工作人员，按照违反城乡规划责任追究办法规定执行。