国外保障性住房的对中国的启示

国外保障性住房的对中国的启示（精选7篇）

国外保障性住房的对中国的启示 第1篇

国外保障性住房的对中国的启示

社会保障性住房是指政府投资新建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房。它是我国在新形势下对多年以来各类政策性住房（如经济适用房、安置房、廉租房等）建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个全新概念。作为解决居民住房尤其是中低收入家庭住房问题的一种有效政策供给，社会保障性住房在发达工业国家已形成了比较完善的多层次供应体系和灵活高效的运作机制，对西方国家的经济发展和社会稳定起到了关键性的作用。在我国，社会保障性住房正处于探索的初级发展阶段。因此，需要在立足本土的基础上，借鉴国外先进的模式来建构具有中国特色的社会保障性住房供应和管理体系。

今年全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，未来五年我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。但这一计划要想真正实现需要健全的保障性住房政策的支撑。保障性住房本是改善人民群众生活条件的很有效地措施，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但就现在来说大量的问题都致使保障性住房不能成为一项切实利民的政策。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，甚至有人开始怀疑这项举措的推行。

保障性住房在国外也是困难家庭居住的第一选择，有很多国家的保障住房政策已经发展的相当完善。

以下是一些发达国家的保障性住房的主要政策在我国的适用度：

英国——“共有产权”模式：其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。英国的成功实践，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。目前在我国一线或二线城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或许仍然难以负担剩余部分。所以，此举比较适合三线城市或者中等收入家庭。韩国——10年内完成“百万户国民廉租房建设”：这种按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措的方式，一方面可以逐步解决低收入居民的住房问题，另一方面给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌和炒房行为。相关部门在政策执行过程中肯定会遇到多方面的困难，这为我们今后解决困难是提供了一定的参照方法。

日本——政府建金融公库并提供超低息贷款：对于当前贫富差距较大打中国来说，区分不同收入群体，提供不同的住房解决方案，是一种理想的思路，但政策执行中容易出现道德风险。而且，廉租房比重4%左右，或许难以满足低收入阶层的要求。

新加坡——组屋和廉租房“双效保障”这一政策模型对于土地资源非常稀缺的中国而言，很有启发意义。因为它能够保障土地资源的有效利用。可是，主要房屋由政府来解决，成本很大。对于中国这样人口众多，尚处于经济起飞阶段的国家而言，执行起来比较困难。

美国——美国以全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑的保障性住房政策：为实现“人人享有体面的住宅”的目标，美国采取金融支持、税收减免、租金控制、住房资助券等多样化措施,并在不同时期，根据居民居住状况和经济发展水平，颁布相应的住房保障法律，通过法律强制达到住房保障目的。此外联邦政府和州政府大量、持续性的高额财政投入，是中低收入阶层住房状况得以解决的关键。对于法律体系还不完善的我国，美国的成功提示我们保障性住房实施的成功要以健全的法律体系和发达的金融体系做后盾。所以，我们不单单要加大力度建设保障性住房，更要快速发展我国市场经济、完善法律体系。国外的成功经验对我国保障房政策的启示：

1、组建独立的非营利性机构主管全国保障性住房的建设。新加坡的建屋发展局是国家的法定机构，不以盈利为目的，也不需要另外一个机构来审批。我国大陆地区可以参照其模式，在住房和城乡建设部的统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。这样可以保障建设专项资金的高效运作、相关政策的真正落实和后期的运营维护。为了加快该机构的成立，可以考虑整合部分国有大中型房地产公司作为该机构的构成主体，让它们退出商品房开发领域，成为专门负责经济适用房和廉租房的建设、管理、运营与维修主体。由于修建保障性住房不以盈利为目的，需要国家对其进行资金投入和给予相应的优惠政策，国有房地产企业还可以在这个过程中不断发展、壮大，从而体现国有经济在支柱产业中的控制力、影响力和带动力。

2、建立与完善住房保障法律。住房保障实施有赖于完善的住房保障法规，对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进行明确的界定，以法律要求并保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施；对各种计划所惠及的人群具有明确的准入条件和收入标准，同时对违反法律的行为予以严惩。我国应借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。

3、住房保障体制的运作以维护市场机制为基础。西方国家将房地产市场中应由政府主导和有市场机制主导的两部分明确区分开来，大多数国家的住房保障的主要对象是中低收入者和无力为自己解决住房问题的特殊阶层，如刚毕业的大学生。住房保障只是住房市场机制的补充。

4、建立以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。无论是日本的官办的住房金融公库，德国的住房储蓄，还是新加坡的公积金制度，住房金融在住房保障政策实施过程中都发挥着非常重要的作用。我国应加以借鉴，尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款、保险的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。

5、完善保障性住房的供应和退出机制。实行土地出让与保障性住房供应挂钩的严格准入制度，在商品房土地出让过程中，严格规定并执行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成员结构等标准，住房面积标准以及相应的分级差价的标准。尽快建立经济适用房的退出机制，在收入标准、居住时限和分阶段租金水平上建立制度保障。在快速城镇化进程中，要更加明确应届大学毕业生、新生代农民工等中低收入人群保障性住房计划。

6、完善资格审查和惩罚制度。

国家需要制定出详细的相关规定以严格区分不同的收入群体，对不同的群体分别供应经济适用房和廉租房。在房屋的面积和价格上也要有所区分。在接受居民的申请后，要从多方面考察，杜绝弄虚作假。房屋的出租和出售要严格监管，严禁炒房，确保组屋政策的顺利实施。

7、动态调整。

住房保障的广度和深度是与一个国家经济发展水平、能力、居民的可支配收入消费结构等紧密联系在一起的。住房保障应与社会、经济的发展和人民的生活水平的提高相适应，保障的范围、方式也应随着社会的经济环境的变化不断惊醒调整

除了上述方面，我国的保障性住房的建设还可以从土地来源、融资渠道等多方面来考虑。

保障房政策我国可以借鉴国外的经验，但由于各个国家国情不同，因此不能全盘照搬。最重要的是针对不同收入档次的人，设立不同的政策。与国外相比，我们面临的约束条件不同，主要体现在整体收入水平差异较大。我个人认为香港和新加坡的做法更值得借鉴。今后几年，随着我国对保障性住房财政支持力度的加大以及保障体系的逐渐完善，我国大部分中低收入群体的住房环境一定会得到很大的改善。

国外保障性住房的对中国的启示 第2篇

一、我国现行住房保障制度

住房保障制度是指政府或公共部门对无能力在市场上购买或租赁住房的中低收入家庭, 采取优惠政策和辅助性措施以保证人人有房住。其实质是政府利用国家和社会力量, 通过行政手段为中低收入家庭提供住房, 解决他们的住房问题。

中国现行的保障住房模式主要有:廉租房、经济适用房和住房公积金。廉租房是我国保障性住房的主要类型之一, 它是指政府向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭提供租金补贴或者以低租金出租的具有社会保障性质的普通住宅。廉租房的保障方式是实行货币补贴和实物补贴。经济适用房是政府通过财政补贴来提高购买者的支付能力, 从而解决中低收入家庭的住房问题。经济适用房的保障方式主要有两种:一是“砖头补贴”, 是通过优惠政策来降低经济适用房的销售价格, 从而提高购买者的支付能力, 其补贴需要在房屋成功销售后才能最终落实;二是“人头补贴”, 是政府直接对中低收入家庭给予经济补贴。住房公积金是国家法律规定的重要的住房保障制度。由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存的长期住房储备金, 归职工个人所有。住房公积金专项存储, 用于职工购买、建造自住房屋, 并可以向职工个人提供住房贷款, 具有义务性、互助性和保障性等特点。

二、发达国家的住房保障政策

住房政策在社会经济发展过程中起着至关重要的作用。世界各国由于经济发展水平的不同, 基本社会制度的不同, 其住房保障政策会有所差异。研究和分析国外的住房政策, 对完善我国住房保障政策, 建立符合国情的住房保障制度有着重要的参考价值。

1、英国的公共住房制度。

在20世纪初, 英国是世界上第一个工业化国家, 城市化飞速发展, 农村人口大量涌入城市, 住房短缺现象较为严重。针对高昂的房租, 英国于1919年颁布了《住房法》, 建立了世界上第一个现代住房制度, 确立了以公共住房为核心的住房供应体系。其主要内容是国家和各级政府出资修建公共住房, 以低价提供给居民居住。为了鼓励租房者购买当时租住的公房, 英国政府根据租房者租住时间的长短, 给予33%~50%的价格折扣, 后期甚至达到过70%;并且同时提供可以部分购买, 部分继续租住等其他鼓励政策。为了防止居民利用廉价的公有住房进行谋利, 英国政府规定, 居民必须在购买公房并居住5年之后方可流转进入市场。之后, 英国又对公共住房制度中不合理的部分进行了改革完善, 通过降低房价, 提供优惠贷款和产权分享等形式促进居民购买住房。

2、美国住房政策的内容。

美国住房保障政策最具特色的方面是通过立法来保障政策的实施, 先后颁布了《国民住宅法》、《合众国住房法》、《城市住房发展法》等多项法律法规。美国政府制定了一系列的住房保障政策, 对占住户总数20%的高收入者提供商品房;对有固定收入的中低收入家庭, 即收入为本地家庭平均收入60%以上者, 政府提供贴息担保, 首付只占房价的5%, 贷款总额可达到房价的80%~95%, 还款期限长达30年;收入低于本地区家庭收入40%以下的家庭属于低收入家庭, 这一人群将家庭收入的30%交房租, 余下不足的部分由政府发住房券补贴。家庭收入越低相应的补贴也就越多。

3、新加坡的住房供应政策。

新加坡在住房保障方面政府的干预程度很大, 可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范, 是世界上住房问题解决得最好的国家之一。其住房保障制度具有许多特色: (1) 制定长远规划, 政府出资建房。1960年成立了房屋发展局, 专门负责住宅建设的规划、开发和管理, 并把“居者有其屋”当作国策。政府除了拨出国有土地供房屋发展局建房使用之外, 还提供低息贷款, 给予相应的资金支持; (2) 实行住房公积金。公积金制度是新加坡1955年建立的一项强制性储蓄制度, 经过不断的发展和完善, 公积金制度已成为新加坡的基本社会保障制度之一, 涉及养老、医疗、住房、教育等社会生活的各个方面; (3) 有差别地提供住宅补贴, 严格按照家庭收入情况来确定相应的保障水平。对占住户总数3%的富人供应富人住宅, 收取土地出让金, 入住后再收取高额物业税;对中低收入家庭提供政府规定的户型和低价的组屋;对困难户供应租金很低、居住面积较小的组屋。同时, 政府对购房补贴也采用分级的办法, 例如购买一室一厅, 政府补贴1/3;三室一厅, 政府只补贴5%;四室一厅, 政府则按房屋的成本价加5%的利润。

三、对我国住房保障制度的启示

我国应当对现行的住房制度进行改革, 制定与经济发展和收入水平相吻合的住房政策, 改善各阶层人群的居住环境, 特别是要保障中低收入家庭的基本生活条件。本文提出以下四条建议:

1、由政府来主导保障性住房的建设与供应。

房屋是一种特殊商品, 价值大, 使用期长, 保值率高, 居民不可能完全通过房地产市场来解决自身的住房问题。发达国家和地区特别是新加坡政府和香港政府在解决居民住房问题的方面做出了重要贡献。新加坡的房屋发展局、香港的房屋署是从事保障性住房的政府机构, 直属于新加坡政府、香港政府, 具有选址规划、开发建设、运营管理、社会分配等职责。我国政府作为宏观经济的调控者, 担负着促进社会经济全面发展的职责, 理应承担起解决住房的重任。因此, 保障性住房的建设应当绕过房地产开发商, 由我国政府相关部门直接交付建筑企业, 保证保障性住房按时、按质、按量完成。同时借鉴英国经验, 使用约束手段来抑制非自住型住房需求, 维护广大居民的切身利益, 保持社会稳定。

2、完善住房保障法律体系。

住房保障法在解决中低收入家庭的住房问题中发挥着重要的作用。发达国家的住房政策基本上是以法律形式存在的, 既有综合性的住房法律, 也有专门性的住房法规。美国的《国民住宅法》、《合众国住房法》, 新加坡的《建房与发展法令》等, 都从法律上保障了住房制度的实施。现阶段, 我国缺乏专门的法律规范, 至今没有出台一部《住房法》, 因此, 我国应尽快出台相关法律, 为政策的有效实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房法》, 具体内容包括住房目标、住宅用地规划、住房的所有权、住宅租赁、住房管理等;严格规定保障对象、保障标准、保障水平。有了法律的保障, 才能从立法上保障公民基本的住房权利, 对房地产市场的调控才能做到依法行政。待时机进一步成熟后, 再开展保障住房法律的细化和延伸。

3、用公共房屋取代经济适用房。

经济适用房扭曲了房地产市场, 而且直接影响了住房的供应。现阶段, 应当取消经济适用房优惠政策, 代之以统一的公共房屋政策。公共房屋有以下特点: (1) 公共房屋的核心是政府确保居民有起码的居住条件, 政府向中低收入家庭提供公共房屋, 居民享有使用权而没有所有权; (2) 公共房屋易解决保障需求的错位问题, 从而提高住房政策的有效性, 可以剔除有更高支付能力家庭的投资性需求; (3) 公共房屋必须确立享受资格法定、房屋公平供应、租金标准一致等原则, 这是决定住房保障政策能否有效实施的关键。同时, 应严格控制公共房屋的面积, 以居民基本的日常居住需求为基准。如果政府能扩大公共房屋的供应, 则居民的购房行为会恢复理性, 房地产市场的畸形价格也会有所回落。

4、建立个人信用体系。

所谓个人信用制度, 是指由国家建立的, 用于保障、管理和监督个人信用行为的一系列具有法律效力的规范制度。个人信用体系由个人身份证明、商业信用纪录、社会公共信息以及可能涉及到的民事、刑事等特别资料组合而成。我国至今没有建立起相关制度体系, 导致在调查居民收入、住房和资产等个人隐私问题时难度非常大, 致使保障性住房的审核缺乏数据支持。因此, 建立个人信用体系, 使其在开设银行账户、贷款、申请保障性住房等方面录入相应的信息数据, 准确掌握家庭的住房情况和个人的经济状况, 这是目前我国在住房保障体制方面亟待完善的工作。

四、结束语

中国住房制度的改革是一项复杂而艰巨的工程, 需要深入了解我国国情, 高瞻远瞩, 实事求是, 兼顾各方利益, 把握各项政策出台的时机和力度。相信通过全社会的努力, 就一定能够推进我国住房制度改革的进程。

参考文献

[1]郑功成.破解住房关键在哪[J].人民论坛, 2007.3.

[2]王璁.住房保障制度的国际经验及启示[J].当代经济, 2008.10.

[3]高卓献.我国住房保障制度研究.2006.4.

国外保障性住房的成功经验及启示 第3篇

关键词：保障性住房 制度 经验 启示

一、国外保障性住房的成功经验

（一）以计划和市场相结合的新加坡保障房制度

首先，政府提供住宅。新加坡政府通过推行住房公积金制度，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，同时对收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。而且，新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。

其次，强制实行住房公积金制度。为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题，新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度，从开始主要针对低收入水平居民，到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制，到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼。而且，新加坡的住房公积金制度比较灵活，能够做到根据各地区的实际情况，吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存，在缴存比率上亦有不同规定，使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益。

再次，合理分配公有住房。新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民购房的积极性。为了能够进行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登记配售制度，后来实行订购制度，每季度公布房屋建设计划，欲购买的居民通过抽签订购，居民最多等待一两年就可以购买到新房。

（二）完善法律约束下的日本保障房制度

首先，日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上。第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，先后出台一系列法律法规，例如《住宅金融公库法》等。通过完善的保障房法律制度，使得日本房屋建设走向了正轨，不同收入阶层的住房需求得到了不同程度的满足。

其次，始终实行比较优惠的住房政策。通过给企业低息贷款来激励企业进行房地产建设；对私人住房建设采取降低税收或者免除税收政策，提高了私人住房建设的积极性；充分发挥地方团体的作用，把社会资金吸收进来用于住房建设；组织公团进行房地产开发，政府不直接参与普通居民房屋建设，而是利用公团进行此项房地产的开发和管理。

日本住房保障政策都是围绕住房保障法展开的，最主要的三项住房保障法律是《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《日本住宅公团法》。日本房屋建设和供给都是以五年建设计划作为规划目标。有了法律做保障，每期五年计划都有条不紊的顺利完成。日本这种以住房保障法为中心开展的保障房建设发展模式值得借鉴和学习。

（三）商品化的美国房屋消费保障模式

首先，美国了建立完善的法律来保证房屋建设、分配等方面政策的落实，重视住房立法始终是其住房保障体系的核心。美国房屋保障法律体系是比较完善的，主要有《住宅法》、《国民住宅法》等，涉及了公共住房补贴、消除贫民窟等多个方面问题。

其次，美国的各类金融机构积极参与房地产的开发建设。政府和私人金融机构都经营房地产贷款业务，私人金融机构中的商业银行和抵押贷款证券化趋势明显，私人金融机构中的储蓄放款协会、信贷协会等也经营房屋抵押贷款业务。

再次，国家实行对低收入水平居民的各类补贴政策。美国在解决低收入水平居民住房问题时主要手段有：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。美国政府对廉价住房提供补贴，主要通过政府建设公共房屋和非营利机构建设廉价房屋。对中、低收入水平居民采取减免税收的政策。

（四）政府主导的德国保障房制度

首先，加强公共房屋的建设和供给。德国政府集中力量进行低价房屋建设，同时从政策上支持福利性公共住房建设，对于低收入水平的居民、或者有共同信仰的民族和宗教团体，由政府提供廉价的公共住房。

其次，对低收入水平居民采取租房补贴政策。按照房屋补贴法律、居民家庭的人口数量以及收入差异等情况给予不同人群适当的房租补贴，确保每户居民都有支付住房的能力。

再次，房屋储蓄制度。德国住房投资占国民生产总值比例一直很高，另外房屋银行的贷款不能在本系统内派生存款，有效抑制了短期消费需求，也缓解了通货膨胀压力。

最后，住房财政税收政策。德国政府通过税收减免和一系列鼓励措施来鼓励私人建设住房，同时对中、低收入水平居民给予适当的购房补贴。

德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，在整个发展过程中政府起到了非常关键的作用，其成功经验非常值得我们借鉴。

二、国外经验对我国的启示

（一）以明确的特定人群覆盖面为前提，完善我国现有的保障性住房法律制度

目前，在我国享受保障房的人口不足十分之一，而且，在非常有限的保障房中有一部分并没有到达中、低收入居民家庭手中，这样就使本来就有限的保障房显得更加短缺。因此，我国法律在界定国家保障房的覆盖范围时，应明确规定只有中、低收入者才有资格购买保障房，并且同时也要规定严格的关于保障房退出的法律条款。另外，我国应该尽快制定住宅法，对我国目前的住宅建设加以规范，明确中央政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务，建立起一个长期的、稳定增长的保障房资金投入机制和有效的监管机制，对保障房的建设、分配、消费等环节加以规范，加强考核监督。

（二）创新投融资体制，为社会资金进入保障房建设设置合理的收益保障

目前，社会上存在大量的闲散资金，如果能把这部分资金吸纳过来用于保障房建设，既能使资金的拥有者得到比存银行更多的利息收入，又能使得社会闲散资金在保障房的投资建设中变成一种有效的理财手段，可谓一举两得。国家可以通过给予优惠政策，广泛吸收社会闲散资金用于保障房建设。endprint

另外，在吸收社会闲散资金参与保障房建设的同时，还要把加快建设力度、完善配套设施放在首位，切实增加保障房房源的有效供应，让困难群众及早入住。同时，各地方政府要加大保障房的配套设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工的保障房项目及早投入使用。

（三）进一步完善住房公积金的使用制度，灵活规定公积金的缴存比率

一方面，要进一步扩大住房公积金的缴存群体。目前在我们的城市中，还有大量的农民工等外来的中、低收入群体有强烈的保障性住房需求，因此，地方政府可以将住房公积金的缴存群体范围扩大到这些群体，并考虑将临时流动的城市人口的住房公积金缴存情况信息纳入全国联网纪录，建立公民住房信息档案，使此类信息可以在全国各地随时可供各部门查询掌握。

另一方面，中央政府还可根据各级地方政府所辖地区的保障房需求的实际情况，放权给地方，灵活规定住房公积金的缴存比率，使得部分有能力的单位和个人可以多缴存，从而增加住房公积金的资金来源。地方政府还可以鼓励当地居民建立保障性住房储蓄账户，以促进保障房的建设和发展。

（四）采取渐进式措施，推进我国的保障房建设

首先，应该以小户型、实用性强的保障住房为主，这样可以在我们的保障房建设的起步阶段更大程度地提高保障效益，解决保障住房的刚性需求群体的燃眉之急。

其次，应减少以租为主的公共租赁住房供应比例，提高以销售为主的经济适用房和限价房比例。因为公租房主要靠租金回收，政府资金压力太大且可持续性不强；另一方面，公租房因为没有产权，容易使得居住者不爱惜房产，导致最后的维修、管理成为政府的包袱。

第三，地方政府在进行保障房建设时，还要注意严格控制建设成本，应该从建设标准上适当降低小区配置标准，比如减少车位的配置比例要求等，这样做到结果会使保障房的价格做到最低，一些中、低收入群体才会有可能买得起，也愿意积极参与购买，从而使我们的保障房建设达到应有的保障收益。

参考文献：

[1]唐黎标. 如何健全我国社会保障性住房制度之我见[J]. 中国房地产金融，2010（5）：39—41

[2]何灵，郭士征. 廉租住房保障退出机制：现状、问题和对策[J]. 华东经济管理，2010（2）：7—10

[3]孙淑芬. 日本、韩国住房保障制度及对我国的启示[J]. 财经问题研究，2011（4）：103—108

[4]谢宏杰.欧美国家公共住房制度比较研究及对我国的启示[J].重庆建筑大学学报，2008（8）32—37

国外保障性住房的对中国的启示 第4篇

德国

德国城市化水平比较高, 是欧洲人口较多的国家, 人口密度大, 50%的人口聚集在占总面积不到十分之一的城镇, 但德国的公租房建设始终堪称世界的典范。

德国的住房保障制度始于二战以后, 战争的破坏导致当时住房短缺, 加之大量资金用于恢复工商业建设, 资金短缺, 住房投资相对较少, 政府不得不采取一系列措施以解决中低收入阶层的居住问题。

德国在1847年推行住房保障制度。1867年, 普鲁士出现了第一个住宅合作社, 并在德国其他一些城市兴起。住房合作社通过吸纳居民加入合作社来筹集资金, 在这个基础上向银行以贷款的形式获取自己支持, 然后为合作社成员自行建造住房。合作社的目的是解决社员的住房问题, 充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。在德国, 政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:第一, 提供长期低息贷款和给予借款保证;第二, 提供价格合理的土地, 这些地皮一般位于市郊, 甚至是荒地, 还有一些城市中的废旧住房;第三, 减少税收, 对所得税、财产税、土地转移税和交易税等, 均以较低税率向合作社征收;第四, 补贴租金, 合作社住宅如用于向社员出租, 政府在必要时可补贴部分租金, 使房租降低到社员能够负担的水平。通过鼓励自建房、合作建房, 建立起多渠道的住房供应渠道, 德国人住房面积不断增加。德国联邦统计局的数据显示, 德国人均住房面积已达41平方米, 比10年前增加10平方米。在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍, 而德国房价却“十年不涨”。可以说, 住房合作社起到了“稳定器”作用。

德国的公租房历史由来已久, 其发展大致经历两个阶段:第一个阶段是从二战后到20世纪末, 德国大规模兴建社会福利住房, 解决低收入者的住房问题。德国在1950年颁布了第一个《住宅建设法》, 目的是推动福利性社会住宅的建设。其中普通大众化的社会住宅, 全部由国家投资兴建, 向低收入、多子女及领取养老金者等按低于成本租金出租。同时鼓励社会团体及企业自筹资金建造职工住宅, 政府则在税收上给予优惠。第二个阶段是从上世纪末开始, 福利房渐渐退出历史舞台, 但政府仍然通过制定法律来控制房价、房租, 从而保障低收入者的住房。

德国的住房金融体系由多种金融机构参与, 形成各种形式互相配合的融资体系。从事住房金融业务的主要金融机构有四种:即信贷银行、储蓄银行、抵押银行和住房储蓄银行。德国最有特色的是住房储蓄业务。德国的住房储蓄业务是第二次世界大战后开展的一项住房融资业务, 由住房储蓄银行专业办理。通过大量储蓄者的参与形成一个互助集体, 该集体归集的资金只能服务于集体内的成员, 只有存款人才有资格从该机构得到贷款。在战后德国住房严重短缺并缺少资金的情况下, 住房储蓄业务的开展对家园重建和个人住房方面起了决定性的作用。到目前, 在德国已经形成相当完善、成熟的住房储蓄制度, 每3个德国人中就有1个与住房储蓄银行签有住房储蓄合同;每3个住房融资项目中, 就有2个采用住房储蓄。

美国

美国的公共住房政策起步较早, 发展至今已有接近100年时间, 是世界上居民住房问题解决较好的国家之一。美国住房保障模式发展的总体路径可以归纳为增加供给、提供住房补贴和减免购房者税收。

在增加供给方面, 美国联邦政府提供资金和优惠政策, 由政府专门机构与私营开发企业合作, 为低收入群体提供住房。增加供给模式大致有两类:一是政府投资建设公共住房;二是政府鼓励私人投资建设保障房, 政府以低息贷款、减免地价等优惠政策吸引私营开发企业或非营利机构, 由私营开发企业参与建造保障性住房。

联邦政府自1961年调整了住房保障模式的重心, 重点和私营开发企业或其他机构合作, 引导和鼓励私营开发企业或其他机构合作建造廉价房。政府除了利用贷款优惠政策激发私营开企业的住房保障建设积极性, 还以政策杠杆科学调节银行的贷款标准, 使得私营开发企业为了获取低息贷款而按规定调整保障住房的建造分配比例。

这些保障住房会依照居民收入状况, 一部分以商品房形式出售, 一部分以廉租房形式出租。在这个过程中, 政府提供的长期低息住房抵押贷款保证一部分低收入家庭拥有住房, 政府向另一部分低收入家庭提供租房券。政府通过有形之手, 借助美国完善的住房金融体系保证私营开发企业有利可图, 可以获取低息贷款, 另外还能够有稳定的租金收入。美国这种住房保障使得私营开发企业的积极性高涨, 社会参与度高, 提高保障性住房项目的社会效益。

在提供住房补贴方面, 美国政府推行的补贴需求模式大致有两大类别:一类是政府补贴低收入群体的房租, 依据不同居民的收入情况直接提供租房优惠券;另一类是政府向买房的低收入群体提供购房补贴, 这种补贴体现在低收入居民在购房时可以享受房款优惠或者是直接政策性补贴, 比如金融贷款、个人税收减免等政策性优惠。另外, 美国发达的住房保障金融服务在低收入群体的住房保障方面发挥了重要作用。在政府支持下, 多样化的金融服务为低收入群体购房提供了便利条件。

在减免税收方面, 美国于1986年颁布《税收改革法案》, 制定了低收入家庭税收减免计划, 规定每年联邦政府按州人口数量分配给每一个州一定数额的税收抵扣金额, 然后, 州房屋管理部门根据开发商的申请, 对符合税收减免条件的申请项目择优资助, 将税收抵扣金额分配给开发商, 开发者得到免税额度或用于抵免税收, 或出售或抵押给投资者以换取资金, 投资者将其抵免纳税。

-美国的租房补贴形式多样化。

法国

法国的保障住房有“租房者的天堂”的美称。法国的社会保障性住房 (又称福利性住房) 是为收入较低、无法通过房地产市场满足住房需求的城市居民提供的住房, 包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房, 由私营企业资助、建设并管理的住房以及得到公共机构资助的集资建房等。法国的保障性住房不仅发展得比美国早, 数量也是非常的惊人。由于法国买房的贷款难、利率高、财产税高, 所以很多人不买房, 全法国大约1/4的人居住在保障性住房里。

法国廉租房已有100多年历史, 目前廉租房制度已成为法国社会福利制度的一个重要组成部分。法国现有约450万套廉租房, 占法国可出租房屋的40%~50%, 占法国主要住房的17%。这些廉租房由863个专门机构进行管理。

对于保障性住房, 法国的做法是将管理和审核的权利下放到地方政府, 申请的时间比较短。

法国廉租房的租金很低, 通常只有市场价格的1/3, 最低仅为1/6, 供应对象为中低收入阶层。保障性住房租金低, 还有政府补贴, 很多人可以花少量的钱就可以住进市区的豪宅。由于价格低廉, 很多低收入居民愿意租房住, 而不是考虑买房, 客观上降低了购房的市场需求, 因此, 廉租房制度成为法国政府调控房价的有效手段。

在解决资金来源方面, 法国采取多方筹资合力兴建福利性住房的办法。一是中央政府以财政预算拨款、减免土地税和减免增值税等方式直接进行资助, 对地方政府给予补偿基金。通常中央政府是福利性住房项目的主要投资方, 地方机构以不同额度参与投资。省级政府有权保留30%的福利性住房, 其中5%提供给公务员;二是由专门的社会住房信贷机构承担住房建设的信贷和投资管理;三是约有1%的福利性住房吸收企业投资参与, 主要为了其雇员获益;四是一些慈善机构吸收企业和其他捐资款项用于福利性住房的建设。

此外, 法国还制定系列法规促进保障性住房制度的顺利实施。2000年立法规定, 在人口超过5万的城镇中, 廉租房占全部住房的比例不能低于20%。2003年颁布《城市规划和住房法》, 规定政府有权对一些敏感居住区的住房进行干预;2006年《国家住房承诺法》鼓励加大福利性住房供给量;2007年通过《可抗辩居住权法》, 承诺增加住房建设投入, 在法国基本实现人人有房住。法案同时规定, 国家保障合法居民的居住权, 居民可通过法律手段维护自己的居住权。

法国的制度相对宽松, 在完善的制度和高福利下, 很多人的住房问题都得以保障, 但由于租期是永久性的, 一人租下保障性住房后即使以后不再需要, 仍可长期占有该住房, 这导致了另外一些急需保障住房的人得不到房子。这也是供给对象不合理的一方面体现。

-法国的年轻人绝大多数选择租房。

新加坡

新加坡是亚洲地区成功解决低收入群体住房保障问题的典范, 也是全世界范围内公认的住房保障问题解决得最好的代表性国家之一。

1959年的新加坡人口仅有200万, 经济基础薄弱, 人民生活水平较低, 有四成的居民居住在贫民窟和窝棚。大多数居民的居住环境更为简陋, 依靠木板和铁皮搭建棚屋居住。1960年新加坡政府筹建建屋发展局, 开始大规模建设组屋。1964年, 新加坡政府制订并开始实施组屋计划, 目标是实现“居者有其屋”。新加坡的组屋政策世界闻名, 目前, 大约82%的新加坡人居住在组屋计划的住房中, 90%的新加坡人拥有自己的“组屋”住房。新加坡的“组屋”类似中国的经济适用房, 由政府投资修建, 大多位于黄金地段, 以低价出售或出租给中低收入阶层, 产权为99年。

政府全面主导和大力支持是新加坡组屋计划顺利推进的重要条件。负责这项计划的是建屋发展局, 其隶属于国家发展部, 不仅可以无偿得到政府划拨的土地, 而且可以获得政府提供的低息贷款和其他补贴。为使更多的民众买得起组屋, 1968年, 新加坡政府修改中央公积金法, 推出“公共住屋计划”, 规定公积金可作为组屋建设投资资金, 也允许居民利用公积金存款购买组屋, 只需缴纳20%的房款, 使越来越多的中低收入家庭加入到购买组屋的行列。为加快更新旧组屋的发展速度, 新加坡政府于1974年成立城市重建局, 该局在战略规划部的领导下专门负责城市旧城区重新规划和组屋重建工作等。政府强有力的推动保障了组屋建设持续进行, 建设计划顺利实现。

-新加坡的廉租房“彩色楼”。

-中国香港地区的廉租房。

为保障组屋计划顺利实施, 新加坡采取一系列配套措施。在保证充足的土地供应方面, 1966年出台《土地征用法令》, 从法律上保证建设组屋的充足土地供应。通过法律政策政府可以获取价格低廉的土地资源, 而不是以市场竞争的方式高价拿地, 从而使土地资源供应问题得到解决, 影响组屋价格重要因素之一的地价问题迎刃而解。在住房公积金制度的推行方面, 1955年新加坡政府推出中央公积金制度, 这个制度创新性地解决低收入群体的住房等社会保障问题。中央公积金制度是一种强制性的基金制度, 要求社会各类用人单位和劳动者本人都要缴纳, 缴纳的额度以劳动者的收入为参照, 依法规定了公积金的缴纳比例, 劳动者个人的月收入将存入指定的个人账户, 这一部分资金规定用于劳动者在医疗卫生、养老教育等开支上。住房公积金制度让不少家庭实现了购房梦, 这一部分资金汇集起来又能推动政府公共住屋的建设。在组屋建设和分配方面, 新加坡尤其注重人性化的细节。从选址到配套设施, 再到销售和分配, 整个过程都体现了以人为本。考虑到居民居住出行的便捷, 组屋通常会尽量靠近公交车站、地铁出口选址建造, 配套设施建设也充分考虑到居住者的生活需求。为了保证公平合理, 新加坡政府制定详细严密的政策法规和实施意见, 从居民申请购买的条件、分配和销售程序、组屋购买补贴等方面做了制度规定, 从而保证了低收入群体的利益。

我国开始进入保障性住房大规模建设的时代, 考虑到国情为区域经济发展极不平衡, 不同地区住房市场的发展水平差异较大, 因此, 在制定各地保障性住房发展计划时, 应充分调查当地的住房供需状况。我们既要充分汲取国外发达国家的先进经验, 又要避免陷入西方国家曾经出现或正在出现的“福利困境”, 尽快建立符合我国经济社会发展现状的可持续保障性住房发展机制。

国外保障性住房的对中国的启示 第5篇

关键词：次贷危机；住房保障；住房政策

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：

10085831（2014）02008105

城市低收入人群的住房问题是一个世界性难题。总体而言，美国、荷兰等西方发达国家的研究机构在研究住房政策演化进程以及提出改进措施时，将社会学作为一门自然科学并用准确化、数值化、模型化、系统化的方式尽力厘清数字背后的因果线索，这些研究多由包括城市规划、建筑设计、经济学、社会学和福利机构等专业人员构成的非盈利性机构来进行。同时，这些研究不仅包括对发达国家本身的住房发展研究，也包括相当数量的对发展中国家（包括中国）的情况研究[1]。

西方发达国家的住房补贴政策基本可分为以市场为主导的政策和以社会福利为主导的政策。前者以美国为代表，虽然美国也经历过以社会福利为主导的阶段，但总的来说实行以市场为主导，即通过住房优惠券将住房补贴转化为收入补贴的政策；后者包括以英国、荷兰、瑞典、芬兰等为代表的绝大多数欧洲国家，主要实行以社会福利为主导的补贴政策。北欧有这样的说法：“福利从住宅开始，以住宅结束”[2]。普瑞茅斯等人对两类政策进行比较分析发现[3]：两类住房补贴政策的根本差异在于二者出发点不同。美国住房补贴政策的宗旨是尽量少干预房地产市场，并希望促使低收入人群外出求职，同时尽量找便宜的住房。美国国内普遍认为，福利制度应成为一种劳动力调节手段，当劳动力需求高时可以规范劳动力市场，而当失业率上升时又可抑制社会动荡。因此，公共住房被当作福利手段以调节城市劳动力市场、抑制社会动荡。

发展中国家目前总体处于市场化萌芽阶段，大多数政府尚未形成系统、成熟、完善的住房市场干预机制，尚存在大量居民自发形成的住区，其规划、设计、建造和基础设施都较差且密度很高，居住条件很差。有学者或机构对此做过一些研究[4-7]，但由于各国经济条件、人口条件、生活习惯等千差万别，很难有“放之四海而皆准”的研究成果。多篇国外研究报告也表明：对低收入人群住房问题的研究而言，解决问题不应仅仅停留在提出问题甚至是解决问题的概念上，而应从经费来源、设计建造、分配和监督机制等方面提出具体数据和措施。

一、美国的低收入人群住房保障政策

（一）美国低收入人群的构成和变迁

美国1937年开始实施公共住房法案（Public Housing Act），主要针对劳工阶层、少数族裔、移民者、失业者和贫穷的老人等。进入20世纪50、60年代，随着城市化发展，大量公共住房被拆除[8]。90年代后期，受经济发展停滞的影响，包括教师、消防员及警察等在内的劳动阶层在城市中心地带购房也越来越困难，而成为新的城市低收入阶层。

（二）美国低收入住房模式及管理机构的变迁

自18世纪末，住房问题开始逐渐受到各国政府的重视。各国政府对住房的干预大致可分为三个阶段[9]：第一阶段是一战前以增进卫生和安全为目标的小范围干预时期；第二阶段是一战后大规模的租金管制和补贴阶段；第三阶段是二战后有选择的干预和恢复市场阶段。

美国、日本、加拿大等国有依赖于市场机制的住房供应体制，在这种体系中，获得住房的可能性取决于人们支付随供求关系浮动的住房价格的能力[10]。如果需求不足以产生足够的利润，供应商将投资在其他地方以寻求更高的回报，这也意味着那些没有足够收入、无法将他们的住房需求转化为有效的市场需求的家庭将可能无处安身。

美国有两大住房补贴体系：一是公共住房项目，房屋属政府所有；二是由第八条款资助的项目，政府负担部分房费，受益者租用或购买私人所有的住房。

战后美国设立了公共住房部（Public Housing Sector），处于公共住房机构的管辖之下（Public Housing Authorities， 简称PHAs）。公共住房部的职责是保障赤贫人群的住房。1950年至1975年美国建成了许多公共住房，但 1974年圣·路易斯市由著名设计师山崎实设计的普鲁伊特-艾戈（Pruitt-Igoe）住宅区全部2 870套住宅被拆除的事件从根本上动摇了至70年代以来美国的公共住房政策，显示了该部门面临的困境。拆除的原因在于该区绝大多数为非洲裔和西班牙裔人，没有工作，按政策只需将其收入的30%用以支付房租、水电等能源开支，而政府的住房与城市发展部 （The Department of Housing and Urban Development）负担其他所有费用，最终导致类似的公共住房区住房质量、环境很差，治安状况糟糕，成为城市社会安全的极大隐患。

艾戈事件最终导致了美国公共住房政策的变革。尼克松政府于1974年制定了第八条款——住房优惠券和租房条件认证（Section Eight of Housing Vouchers & Rent Certificates）。时至今日，第八条款中被称为“希望-VI”的计划仍在实施，该计划旨在重建公共住房体系，通过部分拆除和改造、加固让这些房屋重新进入房地产市场，使更多的工人家庭（不仅限于低收入人群）通过房地产市场而不是政府得到住房。

进入20世纪90年代，美国经济两极分化日趋严重。一种观点认为，让低收入者拥有房产将有助于社会安定。90年代末期，媒体广泛报道靠福利为生的母亲们住在破旧的廉租房里的形象，使人们疑惑低收入阶层是否在精神上依赖于福利而不思进取。同时，廉租房占据了大片城市空间，成为城市腐烂的疮疤。因此，有些人力图使公众确信解决的唯一途径就是拆除廉租房。正如在芝加哥北部实施的卡布里尼-格林（Cabrini-Green）廉租房改造工程所提出的那样：如果我们能最大程度地使公众确信卡布里尼-格林这样的廉租房住区是充满罪恶的丛林，那么我们就能拆除并新建住房以推动当地住宅的发展。政府认为让低收入者拥有房产而不是租房是唯一行之有效的稳固其收入并改善其经济状况的手段。政策制定者们一以贯之地将提高房产拥有率而不是出租房屋率当作解决住房问题的有效措施，廉租房的建造长期以来呈下降趋势。1990年，美国通过了《低收入住房保有与住房拥有率法案》，强调提高住房拥有率的重要性[11]。这么做的结果是：一方面，超过30%的房东因受美国经济衰退影响无力支付维持房屋的有关费用而提高了房租；另一方面，经济而适用的住房十分短缺。受上述影响最大的是低收入租房者。本内特指出：正是城市尤其是大型中心城市廉租房的匮乏、房租过高造成城市贫民的大量涌现。

（三）补贴方式和经费来源

美国的住房补贴政策以公共住房为主，经费由政府承担。1972年至1981年10年间，美国政府在住房补贴上花费了大量财力物力，公共住房政策给政府造成了财政负担，弊端显而易见。因此，自1974年起至今采用了第八条款的住房优惠券和租房条件认证政策。但第八条款可提供的费用只占财政预算的很小一部分，远远低于实际需求。

第八条款的住房补贴有两种形式：“租金证明计划（Rent Certification Program）”和“租金优惠券（Rent Voucher Program）”。享受租金证明计划的家庭用其月净收入的30%、税前月收入的10%或全部住房福利三者中的最大值支付租金，政府贴补差额；而租金优惠券是由公共住房管理机构（PHAs）针对各户的收入、人口情况制定补贴金额，持租金优惠券的住户可租低于政府规定的市场租金的房子，允许保留未花完的优惠券下次继续使用，若高出则由住户自行负担全部差额，政府不再支付一分钱。这样可以保证低收入者在付房租后仍能维持基本的生活，并且鼓励租房者寻找便宜的住房以便省钱。

1998年美国又开始实行新的公共住房政策。根据1998年“有质量的住宅与工作责任法案”（Quality Housing and Work Responsibility Act）条款，公共住房政策的目的是：降低公共住房地区贫困的密度并激发居民工作的动力，从而实现自给自足。该法案的通过是美国住房政策的一个重要里程碑，该法案旨在实现以下三个目的：取缔廉租房单元从而打破原公共住房区的贫困聚集现象；将廉租房及相应的辅助住房政策与福利制度改革挂钩；通过政府与私人合作的方式构建新的混合社区。

从美国公共住房政策的演变可看出，其制定政策的基本出发点是鼓励市场竞争。美国一向不主张单方面的补贴政策和高福利。如果实在需要政府提供福利补贴，经济学家建议采用减免所得税甚至负所得税的方法，认为它比单纯的福利补贴更公平。对于社会福利，美国的经济学家认为它应该具有普遍性，不附带条件。也就是说，是否接受福利应该由接受者自己决定。福利尤其是住房福利应尽可能少干扰市场机制。

（四）住房分配福利与房地产市场之间的平衡关系以及社会效益

富裕的国家才能提供高品质的住房。因此，许多研究者和政府部门一致认为，促进经济增长是提高国民住房的最好办法，而住房建设又是发展经济的一个关键。

诚然，住房建设在促进经济发展与满足人们的需要之间不应存在矛盾，从理论上两者互为因果。然而事实却是，依靠住房建设来促进经济发展与满足人们的住房要求之间差距如此之大而几乎相互抵触。阿库等人著文分析了1929-2000年英、美以及世界银行投资及贷款总额的变化以及同时期房地产市场所占的投资和贷款比例[12]，显示房地产开发往往先于经济学家的观点和理论而行。这一事实表明，社会需求有助于提高经济政策的合理性。正如世界银行目前所制定的宗旨一样：没有贫民窟的城市，为贫穷者提供住所。二者均强调的是面向社会需求而非单纯的经济发展需求。

不可否认，目前国际上整体住房标准较高的是美国（包括低收入居民住房）。美国品质欠佳的住房不足2%。政府提出严格的住房标准并严格执行[13]，其中一个重要目的是规管使用租金津贴的私人出租房。在美国，对接受租金证明计划和优惠券计划者是有时间限制的，即在规定时间内若不能确定租房，就得重新排队。但这种做法需要很高的执行能力和比较稳定的规管对象，较适合已过人口增长高峰期、住房短缺问题基本解决、经济水平较高的国家。这些国家虽然人口增长压力不高，家庭结构却持续核心化、房地产市场升温、因房屋老化而需要更替的比率较高以及较为严格的建筑和住宅规章，又加大了适合低收入居民负担能力的住房不足的问题。

美国现行的低收入住房补贴政策受到投资商和房地产商的欢迎，但事实上对低收入阶层不利，既不能真正解决其住房问题，也不能使低收入人群进入房屋市场以促进市场竞争。有研究者认为，除非改变住房补贴的公共性质、取消对非赢利性机构的建房补贴和房租补贴并用完全针对租房者个人的房屋补贴来替代对社会性住房的补贴，住房补贴政策是不会对房租市场进而对房地产市场产生激励作用的[14]。

二、次贷危机是美式住房保障制度隐患的大爆发

美国学者施瓦兹在《美国住房政策》中明确指出：“自由市场从来没有为极低收入住户提供廉价而舒适的住房的责任，仅维护住房的费用就超过了这些住户的承受能力。”[11]学者们不幸言中的是，美国看似设计合理、鼓励市场自由发展的住房发展机制中的关键性金融机制在2007年遭遇了重大危机——次贷危机（又称次级房贷危机，Subprime Lending Crisis）并产生了一系列的连锁反应，导致了至今尚未完全走出危机的全球性经济衰退。

所谓“次级抵押贷款”是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的住房抵押贷款。次级抵押贷款的对象多是低收入人群，贷款名称即可看出它是依托市场、解决中低收入人群住房问题的方法之一。而“次贷危机”则是指美国因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴[16]，它致使全球主要金融市场出现了流动性不足的危机。美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并影响到全球实体经济并至今尚未完全走出困局。

国外保障性住房的对中国的启示 第6篇

一、国外农村医疗保障的基本模式

在发达国家,医疗保障一般是采取城乡一体化的模式。而在发展中国家,则更加关注穷人的利益,二者追求的都是普遍覆盖的效果。这里,我们以发达国家日本和发展中国家印度为例来说明。

1. 日本的“国民医疗保险”

上世纪中叶,日本政府加大农业现代化进程,农村人口骤降,暴露出来的农业人口医疗保障问题同目前中国农村医疗保障情况颇有相似之处。日本政府和地方互助组织只用了大约50多年时间,建立起一套系统化的农民医疗保障制度,从而彻底解决了农业人口面临的医疗社会保障难题。

日本农民普遍享有国民健康保险,城乡之间差别不大,但地域之间存在差异。日本农民医疗保险的资金主要来自政府的补助,包括中央政府和地方政府的补助个人交纳少部分保险费。以农业人口为主要对象的医疗保险组织得到政府的补助数额最大,占支出的50%,其他组织约16%左右。补贴资金的来源是,中央政府占二分之一,县政府及县以下的镇村政府各占四分之一。个人交付的医疗保险基金是以户收取的,平均每户每年为l17388日元(1990年),约1000美元,被保险者凭医疗证可自由选择医疗保险的合同医院就医。由于农户个体经营者等无固定收入,因此他们须每月定期到当地的社会保障事务所缴纳国民医疗保险费,其征缴办法不同于“受雇者保险”第二、三类参保者(可事先强制性地从工资中扣除医疗保险费的做法)。农民的健康保险也由政府、农协健康保险组织和农民个人三方负担。

另外,针对偏僻地区,日本还制定了“赤脚医生”培养制度。由于目前日本还有1000个左右的无医疗地区,由于没有愿意在农村偏僻地区服务的“赤脚医生”,这些地区的居民不能及时方便地得到医疗服务,所以叫“有保险、无医疗”。为了解决这个问题,多年以前,各地政府共同出资办起了一所“自治医科大学”,培养能在农村和偏僻地区工作的医生。学生读书期间的学费由各地财政承担,但学生毕业后必须按要求到农村服务9年,其中5年在偏僻地区,服役期间享受地方公务员待遇。

2.印度的农村医疗保险制度

1949年印度通过的第一部宪法明确规定,所有国民都享受免费医疗。免费医疗服务主要由公共医疗体系和农村医疗网提供。公共医疗服务体系包括国家级医院、邦(州)级医院、地区级医院、县级医院和乡级医院五个层次。农村医疗网络由保健站(Sub Center)、初级保健中心(Primary Health Center)和社区保健中心(Community Heath Center),三级构成。在这些公立医疗机构中,印度农民可以享受免费的医疗服务。并且印度政府规定每10万名农村居民配备1个社区卫生中心,中心一般有30张左右病床和4名医生,并配有较完善的检查设备等。此外,每个地区通常还有2到3个地区医院,社区卫生中心无法治疗的患者都被送到这里。印度的农村医疗架构设计照顾到了各个层面,减轻了农村家庭的经济负担。

另外,印度还存在私人医疗保险制度。由于提供免费医疗服务,公立医院负担较重,印度政府也鼓励发展私立医院,作为公立医院的一个有机补充。市场化运作的私立医院大多条件较好,这样就使一些比较富裕农民自然地“分流”到私立医院。

二、国外农村医疗保障的经验对我国的启示

1.增加卫生财政投入,扩大医保覆盖面

我国之所以将社会保障在城乡间分开进行,这是由特殊的二元经济社会结构、城市化进程,以及国家经济发展水平决定的。我国过去20年医疗保险改革选择的是建立市场主导型的医疗保险模式。政府投入主要用于补贴医院,在医疗保险方面并没有出资。然而,这种制度有一个非常大的缺陷,虽然我们也有医疗救助,但并没有针对老人、穷人等弱势群体的一种特别的医疗卫生保障体系。而现有的医疗卫生保障体系只是针对党政机关、事业单位、国有企业等人员,大多数人在发生疾病的情况下,没有相应的社会保障体系可以给予帮助。世界卫生组织2000年对191个成员国医疗卫生体制公平性的评估中,我国在“筹资贡献公平性”这一指标上排名第188位。

我国农村早期的合作医疗是一种国家动员下的强制性的集体福利,现行的新型合作医疗制度也只是一种探索性的过度形式而已。随着经济社会发展,融入城市医疗保障这个大体系之中是大势所趋。因此,惟有借鉴国际经验,科学准确地进行整体制度设计,实行城乡统筹,才能从根本上解决我国医疗保障覆盖面低的问题。

2.建立多层次、多形式的医疗制度是构建农村医疗保障体系的有效模式

日本、德国、墨西哥、印度等国通过不同机制在不同程度上解决了农村人口的医疗保障问题的经验表明,农村医疗保障制度可以是多种形式和多层次的,并非只有一种模式。借鉴这些国家的经验,基于我国农村新型合作医疗的保障水平过低的现实,应建立多层次的医疗保障体系。

第一层次是基本医疗保障。通过一种正式的医疗保障制度中国不同地区应根据自身实际,选择不同的农村医疗保障模式安排,保证广大农民能享有基本医疗权益;第二层次是补充医疗保障。可以以新型合作医疗为核心,鼓励农民通过多种方式解决医疗保障问题,如通过农村专业合作组织、专业协会等为会员集体投保,为农民看病提供基本保障外的补充;第三层次是建立农村医疗救助制度,为农民大病医疗和农村贫困人口的医疗提供保障。医疗救助的方式有很多,根据我国当前农村的情况,主要可采取减免贫困农民医疗费和合作医疗缴费、给予超过一定数额医疗费的重病农民适当的一次性补偿等形式。

3.政府应在农民医疗保障尤其是资金筹集中承担主要责任

德国、印度、墨西哥农村医疗保障制度的一个共同特点是政府参与,既参与管理,又给予一定的财政补贴,医疗保障是一种准公共产品,具有一定的公益性,这就要求政府给予适当的投入和支持。政府的参与是上述国家农村医疗保障制度得以正常运行的重要保证。从世界范围来看,由于农民收入及消费水平相对较低,尤其是对医疗服务消费的支付能力相对较低,所以除了少数国家外,世界各国都通过各种方式对农民参加医疗保障给予资助和补贴,尤其是泰国、韩国等发展中国家政府在农民医疗保障中特别是资金筹集中承担了较大责任乃至主要责任,甚至马来西亚政府还承担了全部责任。美国虽然对一般农民参加商业医疗保险几乎不给予补贴,但对贫困农民参加医疗保障给予了财政补贴甚至全部免费。因此,在农村医疗保障建立中政府具有不可推卸的责任,尤其是要承担较大的资金筹集责任,这也是由医疗保障一定程度上的公共产品性质以及政府应该注重社会公平的社会责任所决定的。目前我国农村医疗保障制度建设非常薄弱的一个重要原因,就是缺乏政府的支持尤其是财政资金的支持。因此,强化政府的支持,对于我国农村的医疗保障制度,特别是目前正在逐步实施的新型合作医疗制度具有不可替代的作用。同时国外的经验也告诉我们,医疗保障在一定意义上也是私人产品,受益者也应承担一定的责任,政府的责任也不是无限的。长期以来,我国一直都在探索建立农村合作医疗制度,但基本上都半途夭折或不了了之,这与政府投入和补贴不足有很大关系,新型农村合作医疗制度之所以取得显著成效也和政府增加了投入和补贴力度有很大关系。

4.加快新型农村合作医疗制度立法工作

在多元市场体制下,政府必须定位于制定和完善公共服务的市场规则。例如泰国在2001年试点成功的基础上于2002年颁布了《国民健康保险法》。赋予该项计划的权威性,这为以后该计划的实施奠定了基础,至今,这项全民医疗服务计划得到了有效实施。目前,我国合作医疗只有中共中央、国务院(关于进一步加强农村卫生工作的决定)和卫生部、财政部、农业部《关于建立新型农村合作医疗制度的意见》等指导性文件,缺乏具体的用于指导实践的法

律法规。因此国家应制定统一的农村合作医疗法规,以规定农村合作医疗的实施办法和相关合作医疗保险组织、村级合作医疗站的组建方法及其职能等国家应该通过相关的比较高层级的立法文件,对保障人权做全面的、具体的规范,对农民参与社会保险予以严格的乃至于是强制性的规定,最好是能够像其他国家一样做到强制参保,当然这项规定必须建立在不加重农民负担的前提之下,所以就更加要通过立法发挥政府,特别是基层地方政府的作用,以从长远上解决农民的医疗保障问题。

摘要：城乡一体化及普遍覆盖、对贫困者或低收入群体予以特殊照顾、探索一种国家与市场之间的新路子,这是国外农村医疗保障的有益经验。我国新型农村合作医疗制度只是过度性的产物,城乡统筹及普遍覆盖是最终目标;我国应构建城乡一体化的基本医疗保险制度,扩大医保覆盖面;医疗保障要以法律形式明确政府责任,并以社区医疗服务的提供作为重要基础。

关键词：国外农村医疗保障,启示

参考文献

[1]杨惠芳陈才庚:墨西哥和巴西的农村医疗保险制度及其对中国建立农村新型合作医疗制度的几点启示[J].《拉丁美洲研究》,2004年第5期

[2]冯国忠吴红雁:《印度医疗保障体制主要内涵及对我国的启示》[J].《上海医药》,2007年第5期

[3]Bendapudi Arunima:《印度农村医疗的现状与对策》,姚振军译,《医学与哲学》,2007年第8期

国外保障性住房的对中国的启示 第7篇

一、国外保障房后续管理经验

1.新加坡：分级设置定期更新保障房配套设施满足居住需求

“组屋”是新加坡政府为中低收入家庭设计建造的不同类型的保障性住房，包括建设发展局组屋、三代组屋、执行公寓、执行共管公寓、私人组屋、乐龄公寓等品种，供不同收入层次、代际结构、年龄阶段的家庭承租或购买。

在配套设施方面，组屋通过层级体系实现供需平衡。第一级为市镇中心，集中了交通换乘、商业、文化、娱乐、卫生等功能性设施；第二级为邻里中心，服务半径约800米，配置小超市、诊所等居民日常生活服务设施；第三级为社区中心，服务周边居民，配置为老人和儿童服务的健身、游戏设施，付费设施使用价格较为低廉。通过合理分级与功能统筹，配套设施可满足多层次需求，并得到充分利用。此外，政府还会定期组织粉刷组屋、更新设施。

2.韩国：采取货币补贴手段通过住房租赁市场实现有效保障

韩国的住房租赁制度成熟、市场活跃。求租方将一定数额的押金交给房主并签订租房合同，便可享有住房使用权，这种押金即“传贳金”。在首尔等大城市，传贳金一般占房屋总价的30%至50%。在合同有效期内，租方对房屋的使用权以及对传贳金的所有权均受法律保护。合同期满（一般为2年）不再续约时，房主原数退还传贳金。

为了使住房保障与社会化租房制度有效衔接，韩国允许刚组建家庭的年轻人到住宅公社申请传贳金优惠贷款；对于暂时难以凑足传贳金的求租人，准予银行发放不超过总金额60%的贷款；一些公司还将为租房员工提供优惠利率为2%（远低于银行利率）、总额在1.5亿韩元以下的租房贷款作为一项福利。这些政策和服务促进了“传贳房”制度的普及、培育了住房租赁市场，解决了暂时买不起房的都市人住房困难，也避免了集中建设保障性住房面临的资金压力和后续管理问题。

3.俄罗斯：通过法令明确公租房准入条件及后续管理的规定

“公租房”是俄罗斯最主要的保障性住房，产权为项目所在地政府所有，住户无权将其出售、赠予或作为遗产指定继承。

2005年3月1日，俄联邦颁布新的《住宅法》，规定法令生效后被社会保障局认定为低收入的家庭和法令颁布前登记住房面积未达标的家庭可申请承租公租房。按照租赁合同，承租家庭每月需按时缴纳最低限额的租金，每平方米1.5卢布至1.8卢布。承租家庭增加长期居住人口，需征得产权所属部门同意方可办理新增人口入住手续；公租房居住环境遭到人为破坏，产权所属部门可以拒绝为新增人口办理入住手续，承租家庭人均居住面积也将缩减到10平方米以下。

二、国内城市和地区管理特色

1.北京市：公租房项目探索多项管理创新

近年来，北京市逐步健全“租售并举，以租为主”的住房保障体系，目前保障形式包括棚户区改造安置房、经适房、限价房、公租房（含廉租住房）、租房补贴等。“十二五”期间完成了100万套保障性住房建设筹集任务。

北京市公租房建设筹集任务由各区落实，后期运营管理也实行“谁持有谁管理”模式。北京市住房和城乡建设委员会负责建设融资，制定相关政策程序，统筹组织房源分配。在配套支持政策上，通过人口输出区支付输入区建设资金补贴、承担保障房项目配套大型非经营性公建建设任务等方式平衡责权利，提高人口输入区接收管理积极性。在社会管理服务上，明确市级职能部门在后续管理中的职责分工和属地区管理责任，确保公租房承租家庭享受均等的社会保障、劳动就业、公共卫生、基本医疗、义务教育等公共服务。在项目运营管理上，区住房保障管理部门以购买服务形式建立驻项目服务站，统一开展经租管理、物业管理、监督管理等工作。

2.上海市：健全大型保障房基地建管体系

上海市在构建共有产权保障房、公租房（含廉租住房）、征收安置房和旧住宅综合改造“四位一体”，租售并举的住房保障体系同时，探索建设大型保障房基地。“十二五”期间，共建设筹集保障性住房100万套。

在资金筹措上，大型保障房基地以上海市属五大集团为投资建设主体，依托企业实力和银团贷款落实建设资金。在交通出行上，结合城市空间布局合理设置公共交通线路，多层次、多方向与轨道交通接驳，优化通勤距离。在配套设施上，一方面充分利用基地临近区域配套资源、最大限度地发挥功能辐射作用；另一方面将保障房和商品房搭配建设，节约配套公建开发成本，共享服务设施。在管理组织上，以区为主、市区联手，上海市住房保障和房屋管理局（注：2015年该机构已撤销，职能并入上海市住房和城乡建设管理委员会）指导各区成立住房保障中心，负责资格审核、配租配售及保障房供后管理；大型保障房基地还在项目属地区协调下成立多部门参加的管委会或社区中心，提高管理服务水平，自2011年入住至今运转平稳。

3.香港特别行政区：司法支持申报退出机制

我国香港地区的公屋制度已实施了半个世纪，目前全港约有30%以上人口租住在政府提供的公屋里。公屋建设品质和环境不低于商品房，配套设施一应俱全，而租金（含物业费）仅相当于市场租金的1/3。

公屋申请家庭在申请时、轮候中和入住前要三次申报收入和资产情况，内容包括土地、房产、车辆及银行活定期存款、有价证券等。在公屋居住满10年的承租家庭，其后每2年须申报收入和资产一次。如果家庭收入或资产超过限额，便要缴纳原标准1.5或2倍的租金；一旦两项标准都超过，便要缴纳市场租金。缴纳市场租金一年后，如果两项标准都没有下降，就要搬出公屋。承租家庭如在申报收入或资产时弄虚作假，一经定罪，最高可判罚款5万港币及监禁6个月。法律赋予香港房屋委员会调查取证的权力，包括银行在内的机构都要配合调查。

三、国内外经验做法带来的启示

1.健全制度立法建设

公共管理的权力应由法律赋予，并对权力内涵、行使范围和相关责任进行限定。住房保障属于公共管理范畴，法制环境是最重要的外部支持因素之一。目前国家层面尚无住房保障立法，部分省市虽在这一领域率先进行了探索，但仍存在一些问题。

以天津市为例，自2012年起实施的《住房保障管理办法》属于政府性规章，效力较低、涵盖内容也需要随实践的深化进一步丰富和拓展。由于保障性住房后续管理涉及项目运营管理（包括经租管理、物业管理）、保障资格监督管理以及社会管理服务等方面，内容广泛、综合性强、操作执行环节多，且存在违规查处、退出等难点，工作的顺利开展更加需要于法有据。“十三五”期间，应参照俄罗斯、我国香港等国家和地区住宅及住房保障立法经验，从内容上完善住房保障制度立法，对保障房后续管理重点给予阐释和明晰；在效力上进一步升级，以条例或法规形式对保障房后续管理属地化模式进行规范，为违规查处、退出等工作提供更大支持。

2.强化责任体系建设

保障房后续管理还需要在立法保障的前提下，进一步健全和强化责任体系，以点带面，突出系统性、合理性和可操作性，形成扎实稳定的管理基础。

在主要管理部门职责范围方面，香港特别行政区房屋委员会在住房保障政策执行管理的基础上，兼具了保障房后续管理监督执法或社区管理职能；北京市、上海市也由住房和城乡建设（管理）委员会集中整合了多部门住房保障职能，并主动向保障房后续管理领域延伸。这样，既有助于牵头部门综合掌握保障房后续管理情况、统筹组织管理工作，也便于区、街建立相应的管理机构，提高运行效率、实现“服务下沉”。

在条块权责划分与衔接方面，围绕“落实属地管理”这一核心原则，北京市在“条”的方面进行了新的探索，职能部门组建基层工作站，承担起社区建设、居住管理方面的任务。以“条”促“块”，为属地管理提供具体依托，证明了属地化移交的实质不是“条”的管理完结和“块”的照单全收，而是“条”为“块”的需求发挥服务功能的开始，有效促进了保障房后续管理主体、内容的衔接与融合，有利于构建起完整顺畅的网络。

3.完善长效机制建设

保障性住房后续管理不是孤立存在的片段，只有将项目建设、运营、监管、服务有机结合，才能真正构建后续管理长效机制。笔者认为，可以从以下几个方面着力强化：

一是学习新加坡、上海市经验，在城市空间布局中优先考虑障房项目规划选址，保证配套齐全、交通便利，并通过配建、插建等形式合理化解集中建设带来的后续管理压力，促进持续良性运行。

二是借鉴韩国货币化、市场化住房保障手段，把解决中低收入家庭住房困难这项工作与促进房地产健康市场发展密切结合起来，通过政策性补贴引导住房消费，有效丰富保障性住房后续管理内涵和外延。

三是参考香港特别行政区加强住房保障对象监管核查的做法，拓展部门间信息共享范围、加强联动配合，提高系统管理精确性和违规查处及时性；健全惩戒机制、提高违规成本，以发挥警示作用。

四、探索建立保障房后续管理长效机制

结合我国国情，笔者建议在保障性住房后续管理实践层面从以下四个方面入手，建立操作性强、可持续发挥效力的运行机制：

一是保障性住房后续管理要上升到住房保障规划层面统筹谋划，在制度立法和司法执行中重点关注监督管理、违规清退等工作难点，并通过加大政策支持力度、提升信息共享水平等途径落到实处。

二是制定并推行保障性住房后续管理涉及的属地管理、行业管理规范标准，落实责任、明确分工，加强建设与管理衔接，健全基层服务机构，使后续管理有章可循，确保“条块结合”、有序组织。

三是对大型保障性住房居住区、保障房集中片区和远年入住的项目开展完善配套工程，内容包括市政设施、配套公建、社区管理、物业服务、绿化景观、交通出行等方面，积极建设“美丽社区”。

四是在保障性住房后续管理领域引入专业化、市场化管理思路和举措，创新和完善项目运营管理、社会管理，使公共资源发挥最大效益，让保障性住房居住群众享受到高质量、均等化服务。