二手房买卖交易流程

二手房买卖交易流程（精选9篇）

二手房买卖交易流程 第1篇

1、签合同

买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。

2、审核环节

这一环节买方需要做资质审核，确定有购房资格，卖方需要做房屋核验。

确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日左右出结果。

3、网签

网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝“一房二卖”风险。

一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。

这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。

一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以“打网签”，买卖双方可以去房产所在地的“住建委”出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

所需资料

买方需要带：身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;

卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

4、资金监管

卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。

做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。

过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险!

5、缴税过户

缴税，即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费。

过户，即产权由A转移到B的过程。

过户完成后，房屋的产权即发生转移，转移到买方名下，交易完成。

缴税和过户一般可以在同一天进行(部分地区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时)缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去“建委”办理过户手续。

所需材料：

①买卖双方身份证明;

②买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件;

③存量房网签信息表(原件);

④原始购房发票或合法票据原件及复印件;

⑤购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

⑥房屋所有权证(原件及复印件);

⑦国有土地使用权证(原件及复印件);

⑧带有“银联”标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

6、领房屋产权证书

新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房屋产权证书。

在买方拿到新的产权证书后，全款交易卖房流程完成。

二手房买卖交易流程 第2篇

纵向流程：购审——网签——资金监管——交税——变更登记

横向交易类型：自行交易、经纪机构交易以及其他交易类型（直系亲属赠与、法院判决、互换、法人或其他组织分立合并等）

限购区域：新城区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域。可上市交易的房产类型：自商品房买卖合同网签备案时间起满5年或房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年。购审资格：

1、西安市户籍，以家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）为单位不足两套住房；

2、非西安市户籍，以家庭为单位不足一套住房的，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

3、经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。自行交易办理流程：

双方自行签订房屋买卖合同——材料交齐前往房管局办理即可 经纪机构交易流程：

（按揭方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完毕，当天买方需缴纳定金——卖方提供身份证和房产证的复印件交给中介公司——买方需将个人征信报告，工作证明，银行流水（日常流水交易）提供给中介公司，由中介公司提供给银行，银行评估是否具有还款能力，按揭贷款的月工资收入须达到月供的2.1-2.5倍，否则银行会拒贷——评估过后做网签（由已经房管局备案有做网签资格的中介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监管账户——银行面签（确认是否是贷款人，并与买方签订借款合同）——资金监管（买方将首付款打入银行资金监管账户，房东定金也打到资金监管账户）——首付款进入后银行放按揭款，款项进入资金监管账户——交税（低于评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个税、契税等）——变更登记过户——买方领证，资金监管机构通知银行划转监管资金至卖方账户。

（全款方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完毕，当天买方需缴纳定金——做网签（由已经房管局备案有做网签资格的中介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监管账户——交税（低于评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个税、契税等）——变更登记过户——买方领证，资金监管机构通知银行划转监管资金至卖方账户。

西安市有关二手房买卖的规范性法律文件：

购审资格及限购区域等由《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》规定；

网签备案由《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》规定；

资金监管的详细流程由《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》第四条规定； 此外还有：

《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》（市政发〔2016〕60号）。

《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发〔2017〕23号）。

《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发〔2017〕59号）。

《西安市房管局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发〔2017〕77号）。《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发〔2017〕51号）。

其他相关法律法规及规范性文件：《中华人民共和国物权法》、《婚姻法》、《民法通则》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等。

免资金监管的类型：

1、不签网签合同的

通过赠与、继承或法院判决等形式办理转移登记

2、签网签合同的

2015年1月1日前房款已结清且有银行转账流水的；

2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，出具由买方提交的户口迁入证明（户口簿）或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理；

因卖方再次购买新房急需资金，出具购买新房认购协议、首付款或全款支付的银行转账凭证等票据；

卖方（或其直系亲属）因重特大病就医急需资金，出具病历或诊断书、缴费记录及其他相关证明；

卖方（或其直系亲属）因出国留学急需用钱的，出具护照、签证及相关证明；直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的。其他：

1、上周之后网签下放，经备案有资质的中介公司系统也可做购审（购房资格）和网签；

买卖二手房当心陷阱多多 第3篇

目前, 在市场上二手房源交易信息大部分来自于房产中介公司, 消费者因缺乏专业知识和不熟悉交易程序及规则, 很容易掉入陷阱。就此, 消协发布消费警示, 提醒消费者购买房屋时, 需谨防中介公司5大陷阱。

陷阱一:定金锁定交易, 反悔即侵吞。在交易初期, 买方有购房意向, 中介公司则立即要求支付“诚意金”、“意向金”等, 规避“定金”的法律约束, 试图预先把部分佣金收入囊中, 进而锁定交易, 并制定对中介公司有利的约定, 以避免交易过程中受双方反悔、串通、被同行抢客等不利因素影响导致交易中止, 自己分文无收的情况。

陷阱二:隐瞒瑕疵, 误导消费者。中介提供的信息不实有两个原因:一是业主没有如实告知中介, 但中介应当尽核对核查义务;二是业主如实告诉了中介, 但中介故意隐瞒, 比如房龄、抵押、缺陷等, 购房者签了合同后才知道存在不利因素, 此时中介往往以“扣定金”来威胁, 迫使客户继续交易。

陷阱三:虚假承诺, 诱使交易。为促成交易, 中介公司工作人员信口开河, 做出迎合买卖双方交易意向的虚假口头承诺, 消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。

二手房买卖的典型纠纷 第4篇

逾期支付房款引起的纠纷。当买家逾期支付房款时，卖家除可以要求买家继续付款之外，还可以要求买家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金；还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。买家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买家仍然要承担逾期付款的违约责任。

逾期交付房屋引起的纠纷。卖家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买家未按时付款，否则要对买家承担违约责任。

逾期办理过户手续引起的纠纷。卖家或买家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖家不办过户手续。这时，买家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

要求返还定金引起的纠纷。按定金的性质可以分为立约定金、违约定金等，约定哪种定金关键要看定金合同中是怎么约定的。

因中介行为引起的纠纷。比如卖家或买家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。再如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责而造成的纠纷。

要求解除房屋买卖合同，或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。

因房屋质量引起的纠纷。由于卖家交付的房屋存在质量问题，遭到买家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖家已就房屋质量的问题明确告知买家，那卖家就不承担责任了。

因“黑白合同”引起的纠纷。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买家才发现房内有卖家的户口或他人的户口，即使合同中约定卖家应当保证户口迁走。但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

二手房屋买卖交易流程全知道 第5篇

本文介绍二手房屋买卖交易流程，分别阐述了二手房买房和卖方流程。随着二手房买卖市场的活跃，二手房买卖流程也频繁发生。法律快车房地产特意整理二手房屋买卖交易流程，购房者可根据文中提供的步骤自行选择购房方式，慎防二手房陷阱。

二手房屋买卖交易流程之购买

随着广州房地产交易市场的成熟，二手房以它价格低、质量可靠、风险小、选择灵活以及即买即住的优点吸引了越来越多购房者的青睐。但是，由于买卖双方对二手房交易流程不了解，致使在交易过程中出现了很多问题。为了让消费者能够买到称心如意的二手房，有关专家提出以下建议，希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。

消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：

第一步了解和寻找房源

了解和寻找房源有以下几种途径：

1、通过亲朋介绍;

2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;

3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。

第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。

第二步 实地看房

选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。

第三步 协商和签约

确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

行内人士提醒置业者，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍，这时提到的评估期，是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放贷金额。

在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费，缴税后，买方和房主到房管所办理过户事宜，并办理房产证。领证后，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。

第四步 产权交易

签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

二手交易提供以下资料：

(一)《房地产权证》或《房屋所有权证》、[《土地使用证》(已变更为购买方的)]。

(二)买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。

(三)共同共有的房地产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。

(四)如房地产是出租的，须提交租赁合约、及承租人对房屋买卖的征询意见书。

(五)租地建房的房产转让时，先变更土地后房屋转让。

(六)继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。

(七)法院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、拍卖确认书和拍卖行发票等。

(八)企事业单位、集体单位转让、受让房产须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表身份证明或委托书，及被委托人合法的身份证明，主管单位或国有资产管理部门批准书面证明(批文内容须注明批准卖出、买入的房屋详细地址);属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书(经公证)。(九)有限责任公司、股份制单位，须提交董事会成员名单、董事会决议(决议内容须注明同意买入、卖出的房屋详细地址)、营业执照或注册登记证明、授权委托书、董事长及被委托人合法的身份证明。

(十)企事业单位购买私人的房屋须提交其行政主管部门的批文。

(十一)房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)。侨居外国的，委托书须经我国驻该国领使馆认证，没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳、台的委托书，须经我国政府委托的律师或机构认证(申请人提交的证件是外文，均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件)，亦可以到当地房产交易所办理委托。委托人亦可以委托购买方。

在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。

目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。

购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。

第五步 办理贷款手续

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前还贷：

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证

二手房屋买卖交易流程之出售

第一步 出售咨询

您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。

第二步 确定出售价格

通过第一步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。

1、自行寻找买方销售

2、委托房地产经纪公司代理销售

如果选择第一种方式，您必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。

第四步 发布出售信息

如果您选择自行销售，您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。如果您选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布您的出售信息。

第五步 协商和签约

当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

第六步产权交易

签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。

购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。

附：二手房交易的当事人双方需提供的相关材料

卖方需提供的材料：

1、产权人身份证(非北京户籍人士还应提供暂住证)

2、户口本

3、房屋所有权证

4、原购房发票(复印件)、原购房合同

5、共有产权人声明

6、结婚证复印件

7、产权人印章

8、土地使用权证

9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。

10、买卖合同

买方需提供的材料：

1、买方本人身份证件(非北京户籍人士还应提供暂住证)

2、户口本

3、本人印章

4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明

5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单

6、买卖合同

7、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续

二手房买卖交易合同 第6篇

二手房买卖交易合同

出卖人：

买受人：

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

年月修订

说 明

1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖，

北京二手房买卖合同。存量房，即二手 房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。

2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。

3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条 款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

北京市存量房屋买卖合同

出卖人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

二手房买卖流程 第7篇

许多人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。

在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过 程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。

-寻找中介信息登记

买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：首先，注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门 的制裁和顾客的追讨；其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。其次，留意执照上所 列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

还有一点您要注意：不要被“放心中介”的称号迷惑。目前，已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外，还有一些中介打出“放心中介”的 旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为，消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报，北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

-入市资格审批

卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。

如果是已购公房，其上市需盖三种章。

第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。

第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：

1.中央直属机关的公房；

2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；

3.使用权的房屋；

4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；

5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；

6.已经被列入拆迁公告范围的；

7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有权有纠纷的；

9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；

10.上市出售后会形成新的住房困难的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；

12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。-评估及考察房源详情

中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房，问问中介，得到的答复却是：“房子已经卖出去了。”而且，房地产中介报出的房价也是五花八门的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。

作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价，致使销售周期过长，甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会免费提供专业评估。买 卖双方可据此商量房价。其实，最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。

-签协议

验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；

2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；

7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

-居间中保提交房款

为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给 付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身

份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首 付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

-过户结算

买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门 的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金；房价的2%缴纳契税(120平方米以下)；按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费 15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。

二、买卖合同

成都市房屋产权监理处组织召开了《商品房买卖合同（修订稿）》征求意见研讨会。省建设厅、省工商局、市建委、市规划局相关领导，德阳、乐山、眉山、资阳四家房管局应邀参会，龙湖、万科、中海等近十家在蓉较有影响力的公司代表也参加了研讨会。此次研讨会对进一步完善合同内容具有重要的指导和借鉴意义。

三、买卖纠纷

据了解，随着相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。购房者未能成功申请贷款

从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限 制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月施行新的房贷利息等内容。

目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。

2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获

得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考 虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

期房限转之后的期房买卖

在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及 随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。

蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支 付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小 产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。

案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权 过户。

户籍迁移之阻碍

户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。

2004年5月，林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出 所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。

怎样防范二手房买卖陷阱 第8篇

郑州 马云

你谨慎一点是对的。二手房买卖有很多陷阱，购房者应当注意：

一要看房屋产权证。查明登记的所有人是一人还是数人，共有人是否同意出售，并核对他们的身份证件是否相符。在签订房屋买卖合同时，共有人应全部到场并签名，因故确实不能到场的，应出具委托书及代理人身份证件。如果对方居住在国外，提供的委托书等还必须经国内外公证机构公证。

二要了解房屋。主要包括核实房屋产权证是否属实，面积是否相符，用途是否吻合，是否被司法、行政机关查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押，是否已经租赁，承租人是否放弃优先购买权等。

三要注意合同的内容。《合同法》第12条有规定。具体到房屋买卖合同来说，要看：1、当事人的名称或姓名、住所。2、标的。即双方权利、义务所共同指向的对象，包括房屋的具体位置、四至、面积、性质、结构、附建、通道、公用场所、装修、设施、设备、质量等情况。3、价款、付款方式、交房时间等。4、违约责任。包括哪些情况属于违约，怎样承担违约责任（违约金、定金、赔偿金怎样计算及给付），担保的形式，免责情形。5、解决争议的方式。即在合同中明确，如果出现争议或纠纷，是采用仲裁还是通过诉讼解决。

四是过户最重要。房屋属于不动产，如果发生买卖而没有办理过户手续，将导致房屋买卖合同“不发生效力”，使自己哪怕付清了房款，相关权利也难以得到法律保护。

律师 袁梅

回避责任的“爱心救助协议”

无效

今年3月2日，我妈在洗澡时，电热水器突然爆炸、起火，她严重受伤，用去医疗费用3万多元。我家这个电热水器买了刚一年，就找某商场要求赔偿，商场以我们使用不当、其产品没有问题为由拒绝，但可以从人道主义角度予以救助，即承担全部医疗费用。3月28日，家里人无奈与商场草签了一份“爱心救助协议”。协议言明：“所发生的事故系使用不当所致，与XX商场所销售的电热水器质量无关。商场出于爱心，自愿救助贰万壹仟元整，此后不得再向商场提出任何要求。”我不甘，委托一家权威部门进行了勘验和鉴定，结论为：发生爆炸、起火，系电热水器存在严重的质量问题所致。我想咨询一下：有了协议我还能够上法院起诉商场吗？

济南的忠实读者 张明

小张，你可以上法院起诉。第一，该“爱心救助协议”具有附条件性，其所附条件无效。你家人没有专业知识，与具备专业知识、本应知道电热水器质量究竟怎样的某商场之间并不对应。另一方面，根据《消费者权益保护法》的规定，给予消费者人身保护或赔偿是经营者应尽的义务。商场销售具有严重质量问题的电热水器，导致你妈妈受伤，理应赔偿由此造成的一切损失。但协议明显免除XX商场义务，排除你家人的主要权利，且具有一定的欺诈、胁迫性质，是非法的。

第二，该“爱心救助协议”中的免责内容对你妈妈没有法律约束力。人身安全权是法律重点保护的不可转让、不可放弃权利，当事人之间不得预先约定免除。对此《合同法》第53条有明确规定。

第三，XX商场必须继续承担赔偿责任。根据《合同法》第56条、第58条的规定，就“爱心救助协议”所涉及的21000元可以抵偿，但就你妈妈的其它损失，商场仍应赔偿。

律师颜梅生

利用电脑合成淫秽照片

索要他人财物构成敲诈勒索罪

“艳照门”事件真是影响大呀，我就碰上这么个事儿，收到一封莫名其妙的特快专递，里面有一看就是合成好的淫秽图片与敲诈信，要求我将10万元存入指定的银行卡帐号。如果不按要求付钱，便将“不正当男女关系”的照片，寄给纪委或我的家人及朋友。太恶心人了,请问,这种行为是否构成犯罪？

气愤的合肥读者柳惠

没错，这种行为已构成敲诈勒索罪。

敲诈勒索罪是指以非法占有为目的，对被害人使用威胁或要挟的方法，强行索要公私财物且数额较大的行为。发邮件人的行为是与该罪的构成要件吻合的：首先，他们并没有依法获得被害人财物的法律依据,即他们的占有属“非法”，其目的自然也是非法的。其次，使用威胁要挟的方法，即如果不按照行为人的要求处分财产，就会在将来的某个时间遭受迫害。再次，《最高人民法院关于敲诈勒索罪数额认定标准问题的规定》中规定：敲诈勒索公私财物“数额较大”，以一千元至三千元为起点；勒索公私财物“数额巨大”，以一万元至三万元为起点。你完全可以向公安机关报案。

律师 袁梅

zhaozhen1996@sina.com

二手房买卖流程 第9篇

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、房屋的基本状况、房屋的权属状况、房屋产权有无查封、有无抵押质押、有无债务纠纷、共有权人是否同意出售房屋、房屋出租情况及承租人是否放弃优先购买权等(由中介公司落实~~!)。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方可以签订定金合同，交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（合同内容一般包括下例条款：当事人的名称或是姓名和住所、房屋的位置（房产证号）、数量、房款、支付方式、产权过户时间、违约责任、解决争议的方法等），双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(买卖双方以及中介公司一手一份)

3、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到 贷款银行办理贷款手续（卖方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明…房产证及户口簿；买方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、户口簿及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办理完这些后等银行的承诺函（一般为3-5个工作日，不包括公休日），双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将贷款一次性发放（一般10-15个工作日），买方领取房屋所有权证（一般30个工作日）。

4、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方携带身份证、户口簿，向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

5、缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（商品房税费包括：营业税、个人所得税、契税、交易费、公正、登记费、评估费）.(已经另附加表格说明~~~~！！!)

6、办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、买方付清所有房款、领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

补充说明`~~!

公积金贷款

申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件，下面我们来详细解析：

青岛市公积金办理材料

买卖双方到场 提供身份证 户口本 结婚证/单身证明 收入证明 公积金住房联名卡

办理地址是

青岛市山东路2号乙 青岛市住房公积金管理中心(办理当天可出示公积金承诺函)办公电话 0532-8396735 传真83887744 办公时间周一----周五

1.贷款对象应当符合以下四个条件：

（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制 度的职工就不能申请住房公积金贷款。

（2）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种“住房保障型”的金融支持。

（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。

2.贷款用途必须专款专用：

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。

3.具备一般住房贷款应具备的条件：

住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的 30％或以上的自筹资金；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的 公积金贷款利率

1）.从2007年9月15日起，提高住房公积金个人购房贷款利率，5年（含）以下贷款由现行年利率4.59％调整为4.77％；5年以上贷款由现行年利率5.04％调整为5.22％。2008年12月个人住房公积金贷款利率5年（含）以下由3.51%调整为3.33%。5年以上由4.05%调整为3.87