地产金融范文

地产金融范文（精选12篇）

地产金融 第1篇

“中国版量化宽松”政策释放的海量资金, 让房地产商成为资本的一号情人。

“坚挺”的逻辑

对“房市唱空者”和寄希望于楼市调控的“无房一族”来说, 2013 年的七八月份可能让人备感沮丧。

两家民间机构的数据无疑加重了这种情绪。中国房地产指数系统的数据显示, 8 月份, 中国100 个城市新建住宅平均价格较上年同期上涨8.6%, 7 月份的同比涨幅为7.9%;易居中国则追踪了288 个城市的一手房价格指数, 结果显示, 该指数8 月份较上年同期上涨11.2%, 7月份同比涨幅为11.4%。

房价为什么越调越高?按照一般的企业财务规律, 当融资困难或出现资金链断裂危险时, 企业便可能将存货降价销售, 以加速资金回笼。但这个规律似乎不适用于中国的房地产商, 它们目前的负债率普遍超过70%, 但不为信贷收紧所动。

2013 年上半年, 不少银行数月内多次内部下发通知, 要求按照监管部门要求对房地产开发贷款“严控规模”。一家股份制银行深圳分行的支行副行长透露, 包括“五大行”和平安、中信等股份制银行在内都已对开发贷款持“保守态度”, 部分银行已实行“名单制”, 即下级分行、支行只对总行名单上列出的地产商给予信贷额度, 名单之外基本上不贷。

“名义上不贷, 但除了房地产商, 还有什么项目能贷出去那么多钱?”一家长三角小型商业银行的内部人士说, 中小企业不振, 银行要盈利, 只能和房地产商发生业务, 而业务中最火的通常是房地产信托。该观点的有力支撑来自中国信托业协会的统计数据, 今年上半年, 房地产信托新增3075.8 亿元, 与去年同期相比, 增长154%。

信托火爆的背后是强大的利益驱动。专家分析, 在一个通过银行发行的房地产信托计划中, 银行的收益主要来自通道费, 约为融资总额的3%;然后是管理费, 约为2.5‰~ 5‰, 高的可达到10‰, 即1%的收益;另外, 资金账户也必须放在该家银行, 这就等于让银行得到一笔成本极低的活期存款。银行业人士也坦言, 直接的开发贷款会占用信贷额度;同时, 房地产贷款因其资金量大, 只能“薄利多销”, 利率不高。因此, 房地产信托盈利前景更佳。

房地产信托只是开发贷款收紧之下房地产商开拓的资金渠道之一。这些年, 方兴未艾的第三方理财、房地产私募股权基金等渠道也开始源源不断地把资金向房地产商的账户里输送。因为在实体经济增速放缓、企业停产严重的当下, 只有这个行业足以承载10%以上的投资回报承诺。

在这个意义上, 完全可以把中国的金融资源配置体系比作一个“漏斗”, 上端的口很广阔, 它横跨不同的金融分支, 吸收不同来源的资金, 但下端的漏嘴却只有一根细管连接着房地产行业。任何楼市调控, 都无法阻止资金源源不断地坠入房地产业的杯底。因此, 开发贷款收紧的表象并不意味着资金的却步。国家统计局的数据显示, 1 ~ 6月份, 房地产开发企业到位资金57225亿元, 同比增长32.1%, 增速比1 ~ 5月份提高0.1个百分点。

当工厂的机器停止轰鸣, 城市的天空越来越蓝, 有实力的房地产商甚至可以对银行摆出一副舍我其谁的模样。事实上, 它们的关注点从来都不是能否弄到钱, 而是拿到钱的成本。

资金为王

中国房地产行业的发展和品牌、技术等传统商业要素并无多大关系, 房地产的发展史其实可以简化为一部融资史, 而房地产商的竞争力也是资金成本的控制力。

业内深知, 尽管房地产商对于地方政府很重要, 但中央政府和房地产商并无直接利益关系。房地产商很容易从地方政府手中拿到“优惠”, 比如土地税收的“减免、缓交”, 也不必严格按照“四证齐全才能融资”的规定行事。但就中央部委监管下的资本市场而言, 房地产商毫无特权。

这种融资格局也练就了中国房地产商的资本博弈之术。作为中国房地产商的“一哥”, 万科的融资路无疑是这种博弈术的范本。从创建开始, 万科对融资平台的追求就从未停止, 海外融资、房地产信托等都是万科“首吃螃蟹”。尤其值得一提的是, 万科B股尽管现在已被称为“丧失融资能力”, 但它却在当年的调控严冬拯救过万科的资金链。

因为融资平台的强大, 万科高层曾放言:中国房地产业的风险在于融资渠道过于集中在银行。但值得玩味的是, 万科资金来源的主流一直都是银行贷款。在2009年的信贷宽松时段, 建设银行一口气给了万科500亿元的授信额度, 创造了中国银行业给开发商最大授信额度的纪录。这个巨额数字让同业侧目, 然而在2009 年, 万科的营业收入不过488.8亿元。

2010 年, 中国房地产行业遭遇了一次打击, 即房地产商到资本市场再融资被叫停。因此, 银行直接贷款或信托等“间接贷款”成为房地产商融资的主要选择, 这种融资途径转变直接反映在了资产负债率的攀升上。根据Wind统计, 2010 年第一季度末, 所有房企类上市公司的资产负债率为66.61%, 但到了2013年第一季度, 这个数字已升至73.98%。

未竟的调控

在中国楼市, 一个奇怪的现象是, 即便负债率将达到80%的警戒线, 房地产商降价销售抛存货的可能性依旧很小。调控10 多年来, 各地频现烂尾楼, 却少见房地产商降价便是例证。究其原因, 在于房地产商作为一个利益共同体, 其“团结”的紧密程度往往被外界轻视。

这种“团结”在今年8 月份的“融资潮”中也有所体现。到9 月3 日, 20 多家房地产商抛出融资计划总规模超过500亿元。分析认为, 房地产商作为一个群体, 统一表达融资欲望, 很大程度是在向相关部委示好, 希望参与旧改等工程。同时, 也希望借此机会重新打通资本市场融资渠道。针对本轮“融资潮”, 中国证监会已在例行记者会上“辟谣”称, 再融资“口径”未变。按照程序, 企业融资计划获得股东通过之后, 还须等待证监会审批。

本次“融资潮”本质上是房地产商和中央管理部门的博弈, 不同于和地方政府的长期互动, 房地产商的胜算几率并无把握。分析认为, 不少地方政府已债台高筑, 其政府融资平台几乎丧失再融资能力, 将所谓“社会力量”纳入地方项目, 其实是变相地拯救地方政府, 房地产商正是看到了这个机会。也有人担心, 房地产商再融资可能打着旧城改造的旗号, 把资金用来从事纯商业开发。

实际上, 房地产商近年来一直乐于渲染“再融资”被斩断的悲情。在这种氛围之下, 外界很容易忽略一个事实, 即除了资本市场这个成本“最低”的融资途径外, 房地产商长期占用着其他超低成本的融资通路。

不难发现, 中国房地产商唯一一次出现大规模资金断裂发生在海南、北海等地的房地产泡沫时期, 但那是在1990年代初。在1998 年颁布《个人住房贷款管理办法》, 个人购房按揭贷款兴起之后, 相对成规模的房地产商出现资金断裂而倒闭的情况越来越少, 因为房地产商“零利率”融资成为可能。而相关统计也显示, 个人住房按揭、占用建筑方资金和延迟交纳土地出让金所获得的占资, 已占到某些房地产商资金总来源的2/3以上。

显然, 权力和资本对房地产商的纵容从未停止, 调控依旧任重道远。

房地产金融_房地产现状论文 第2篇

11中美投资理财

王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。我们可以从以下一段数据资料中得到较为精确的认识。截至2009年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，达到77.9%；累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件；全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。已经开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米。

2007年前三个季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比2006年同期加快21.6个百分点；占住宅投资的比重为4.4%，比2006年同期提高1.2百分点。截至2007年6月末，全国656个城市中已有586个建立了廉租房制度，占89.3%。2008年，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 〔2008〕131号），要求多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设力度，全国在建的廉租住房63万套。2009年，全国已完成新建和改扩建各类保障性住房200万套，各类棚户区改造130万户，农村危房改造76.9万户。2010年全国城镇保障性住房建设项目、各类棚户区改造项目已开工410万套，占计划的70%；农村危房改造已开工68万户，占计划的56%。

随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上（图2）。2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。

数据来源：中国指数研究院

我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。上图是由中国指数研究院提供的一份国由1998年至2009年国家财政对于经济适用房的财政支出柱形图，由图可见，我国对于保障性住房的支出呈逐年递增趋势，国家财政取得的成果是显著的，但是从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。一方面这是由于市场供求所造成的，但我相信以部分原因是由于现行的保障房政策范围过于狭窄所造成的。这里我们可以参看一下我国住房保障法案的有关条例。

第二十条 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

（六）市政府规定的其他条件。本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。第二十二条 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；

（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；

（七）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

二．问题提出

在关注保障新住房的具体落实中，我从网上也看到了许多的百姓呼声。“经济适用房申请下来了，就一直等么？什么时候能等到？怎么知道摇号摇没摇到？” “上海经济适用房和两限房政策太不合理了，经济适用房要求单身人士必须满30岁以上，两限房又提这个要求，一个普通的大学毕业生至少要毕业六年后，况且都要年龄30岁了，还得年薪3.8万元以下。这不是逼着大家造假吗？”

国家建设保障性住房的目的是解决广大中低收入居民的住房问题，但在保障性住房的申请条件划定过程中，却把大多数的中低收入家庭挡在了保障性住房的门外。以上海市为例，上海市廉租房保障家庭1人户年收入为6960元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为22700元及以下。简单算一下每月的收入，申请廉租房的一人户家庭月收入为580元及以下，申请经济适用房家庭月收入约为1890元。

从百姓对每一轮房价上涨的抱怨声中可以看出，买不起房子的老百姓绝不在少数，而其中能够符合保障性住房申请条件的人却只是其中很少的一部分。以当前上海市保障性住房的配售量来看，真正能够享受到保障性住房的人数也还只是这一小部分人当中的一半而已。

从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。我国是否应该进一步放宽保障性住房的门槛，使得在进一步完善保障性住房，推进经济社会和谐发展，促进社会效率提高的进程中，实现进一步的社会公平。

三．政策调控手段

在住房保障体系建设方面，今年以来市委、市政府研究和制定了一系列重大政策措施。下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施——

第一，再次放宽廉租住房准入标准。收入标准在目前人均月收入960元的基础上，放宽到1100元。力争全年新增廉租受益家庭2.1万户。第二，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围。在总结闵行、徐汇两区先期试点的基础上，下半年放宽准入标准，同时在中心城区全面推开，有条件的郊区逐步推开。准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元；将人均财产限额试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。第三，加快发展公共租赁住房。根据向全社会征求的意见建议，抓紧修改完善《本市发展公共租赁住房的实施意见》。研究建立起一套科学、可持续的运作机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入。第四，继续加大旧区改造力度。住房保障体系中最能让群众直接得益的举措就是旧区改造，要确保今年年内完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造任务。

与此同时，必须确保全市保障性住房的房源供给。今年要咬定一个目标，就是保障性住房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200万平方米。要坚持规划先行，在原先8个保障性住房大型居住社区基础上，今年年初又新选址23个保障性住房大型居住社区，规划面积达到105平方公里，同时，对条件相对成熟的13个基地抓紧开展土地储备工作。

四．前景分析 去年12月，国办131号文件要求各地从实际情况出发，要增加经济适用房供给。具体建设规模为2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。近日，住房和城乡建设部的消息显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。

实际上，中央政府相当重视经济适用房建设，这两年的建设任务下达的相当急迫。这不仅因为在过去几年中国保障性住房存在着巨大的供给缺口，更重要的是，在金融危机影响下，政府希望通过加大房地产投资来拉动经济，其中最重一项无疑就是保障性住房建设，计划三年拿出9000亿用于保障性住房投资，完善保障性住房的决心可见一斑。由此可见，我国关于推进经济适用房，保障性民生政策方面，前景可以看好。

五．个人建议

就本文对于保障性住房的认识，提出以下几点个人观点。

1.在完善相关法律条款关于惩处作假的同时，进一步考虑当前现状来放宽保障性住房的申请条件。我国由于经济改革和市场经济的运作，社会保障制度尚未完善，相关法律政策缺乏。在保障性住房申请过程中的弄虚作假行为屡有发生，缺乏强有力的法律制约。对弄虚作假的申请者，只是处以驳回申请或者取消其轮候资格，罚款5000元，并三年内不予受理其保障房申请的惩罚。这跟其一旦成功申请保障性住房动辄获几十万甚至上百万的收益相比，违法成本实在太低了。但这样的渊源来源于住房保障政策太过“不近人情”。本文在现状分析中提出，住房困难的群体在实质上是不断扩大的，使更多的有需要群体得到社会公平的庇护是政府在推进经济发展中同时兼顾公平的重要方面。因此，进一步放宽保障性住房的申请条件，效率优先的经济保发展条件下，兼顾中低收入住房需求急迫群体的公平问题。2.合理规划保障性住房选址，完善周边措施。在研究保障性住房的过程中，笔者发现了一个现象，地方政府考虑自身土地收益问题，造成选址难。在城区位置较好的地方，征地拆迁的成本高，保障性住房建设资金不足，往往难以选址；在偏远位置，道路、交通、医疗、教育等市政配套基础设施相对滞后，居民生活不便，造成居民不愿搬迁，保障性住房空置的现象。以上海为例，大多数保障性住房选址都在青浦，宝山，崇明等地，基础措施落后，并且交通不便。据我所知，保障性住房的受益者主要年龄段在46-69岁，大多原先居住在虹口，黄浦等市中心地区，搬迁到保障性住房之后，无形中交通，生活成本潜在增加，也许是造成保障性住房虚设的主要原因。对于政府选址表示理解，但希望能够完善周边生活设施，人性化跟进保障房进程。

参考文献：

金融地产难当反弹大任 第3篇

即使如此，投资者对于农历新年前的行情可能还会有所期待，那么，谁会引领大盘反弹呢？就笔者看来，权重板块短期内都难以担当如此重任，而主题投资板块鉴于权重较小，所以其影响有限。

首先，银行板块理应是众望所归，从银行板块的估值水平及业绩增长态势看，其也应该在股指危难之际勇挑重担。遗憾的是，有两方面的因素限制了该板块的表现。

一方面，中国银行发债400亿元，以补充资本金的不足，这引发了投资者无限的遐想。毕竟，银行无限放大的贷款欲望是无法遏制的，即使有所谓的窗口指导，也难以根本上消除银行“早放贷，早受益；多放贷，多受益”的考虑。如此，造成了管理层进一步提高商业银行资本金比例的要求，从巴塞尔协议的8%逐步到现在的11%~13%，随着银行新增贷款的进一步发放，银行对于资金的渴求毋庸置疑。据之前估算，大致为4000亿~5000亿元人民币，这笔钱，要么发债，要么二级市场再融资，其给银行板块带来的压力是显而易见的。

另一方面，银行股还受地产板块制约。之前，房贷是银行的优质贷款，但是，当前房地产行业前景未卜，甚至向淡，这使得银行板块也缺乏做多的理由。如此，银行板块难当大任。

其次，地产板块跌幅较深，市场号召力强，如果能够振臂一呼，也能引领大盘出现强力反弹。遗憾的是，也有两方面的因素压制了地产板块的表现。

其一，来自数据的压力，显然，2009年12月的房价确实是创下了新高，但是成交量下滑也是不争的事实，在国家大力发展保障房、廉租房的背景下，虽然房地产上市公司理论上能够通过“以量补价”的方式，弥补利润的下滑，但是在投资者当前显然对于地产板块信心不足，而且如果房价下跌，其给房地产上市公司带来的利润下滑无法量化，所以，这个角度出发，房地产行业短期内难以走强。

其二，我们看到很多传言都談到可能会在“两会”期间出台进一步控制房价的政策，“两会”一般都在3月召开，在此之前，这个政策难以明朗，这会给投资者心理上始终带来压力。

最后，大宗商品类行业，诸如有色、采掘、煤炭等，该板块如果能走强，理应也能提振人气。遗憾的是，一方面，美元汇率近期非常强势，且该趋势有延续下去的迹象。另一方面，我国采取的系列紧缩政策引发了投资者对于我国经济增速放缓的猜测，如此，从需求角度出发，也不支持大宗商品类品种价格出现上涨。所以，寄望大宗商品类行业也无异“水中月，镜中花”。

在权重板块无法引领大盘走强的背景下，股指当然不排除偶尔会出现阶段性的反弹，能够带领反弹的板块无外乎农业、海南岛板块、物联网等等，对于这些主题投资性板块中所蕴藏的操作机会，投资者可以适当把握。

房地产估价规避房地产金融风险探讨 第4篇

一、房地产估价概述

(一) 房地产估价的含义

房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的, 遵守被普遍认同的估价原则, 严格依照估价程序, 采用恰当的、科学的估价方法, 在综合分析影响房地产价格因素的基础之上, 对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程[1]。

(二) 房地产估价应该遵循的原则

在进行房地产估价的时候, 必须遵循以下原则:第一、合法原则。在房地产估价的过程中, 应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价, 遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候, 要充分考虑房地产的最佳最高使用因素, 以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估, 其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则, 这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原则。

(三) 房地产估价的方法

到目前为止, 我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法[2]。

1. 市场法。

市场法也被称为市场比较法, 就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产, 改正类似房地产的已知价格, 进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。

2. 成本法。

成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础, 估算所要估价房地产的价值的一种方法。

3. 收益法。

收益法又叫收益还原法, 这是一种通过所要估价房地产的未来收益, 来估算其现在价值的估价方法, 也就是预测所估价房地产的未来收益, 然后将其转化成相应的价值, 进而估算所估价房地产现有的客观价值。

二、房地产估价引发的金融风险

(一) 影响金融机构

一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑, 这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款, 由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的, 所以一旦房地产评估结果虚高, 就会导致金融机构的优良资产不断减少, 而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加, 所占的商业银行余额的比例增高, 出现金融波动后, 金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。

(二) 影响资本市场

股票市场也会受到房地产估价行业的影响, 一旦后者出现问题, 股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产, 在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性, 对企业的财务就会产生信任危机, 进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看, 国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心, 究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。

(三) 影响抵押贷款

房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款, 渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价, 这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响, 评估价格普遍偏高, 一旦这种情况持续发展, 很容易就会引发银行的金融风险。

三、规避金融风险的措施

(一) 加强房地产估价人才队伍建设

规避房地产估价引发的金融风险, 首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体, 因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素, 而且其灵活性非常大[3]。房地产估价师要想做好房地产估价的工作, 首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识, 而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响, 从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养, 就要加强对其的后期教育, 并且进行定期考核。在后期教育中, 要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育, 加强对其敬业、勤业精神的教育, 强化房地产估价人员的风险意识和责任意识, 促进其职业道德素质的发展。除此之外, 还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训, 将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授, 组织学习最新的房地产行业方面的法律法规, 全面提高房地产估价人员的专业知识技能。

(二) 规范市场行为, 严禁垄断现象发生

规范房地产市场行为, 严禁垄断行为的发生, 形成公平竞争, 促进市场的健康发展, 这就要求必须加大金融机构制度建设的力度, 避免指定评估的现象发生, 让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉, 保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构, 避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比, 备案出现的违规记录并给予警告, 屡教不改的直接取消其执业资格。此外, 还要建立估价机构和估价人员信用档案, 对于良好行为和违规行为都记录在案, 在社会上进行公示。同时, 要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系, 加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。

(三) 建立市场信息数据库, 搭建信息共享平台

房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库, 搭建起市场信息的共享平台[4], 指导房地产估价行业的规范发展, 并提供相应的服务。建立市场信息数据库, 可以促进房地产估价的科学化、信息化, 实现估价机构间的资源共享, 从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作, 完善房地产交易市场的信息预警制度, 避免一些交易风险, 促进经济的发展。同时, 搭建互联网信息交流平台, 做到信息互通有无, 形成信贷风险信息系统, 避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题, 规避金融风险, 保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等, 收集法律法规信息, 充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释, 向社会定期公布有关信息, 加强金融机构对信贷风险的控制力。

四、结束语

总而言之, 房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险, 因此, 加强房地产估价管理, 对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以, 要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍, 还要规范房地产市场行为, 杜绝垄断行为, 促进公平竞争, 对房地产估价进行信息化、科学化建设, 通过这些措施加强房地产估价行业的发展, 进而有效规避房地产金融风险的发生, 促进房地产健康、稳定的发展。

摘要：房地产行业由于自身的特性很容易产生风险和泡沫, 所以人们越来越重视房地产金融的安全问题。由于房地产估价与房地产金融相关, 因此本文以房地产估价的相关概念为切入点, 阐述了房地产估价引发的房地产金融风险, 探讨了规避房地产风险的措施。

关键词：房地产,估价,规避,金融风险

参考文献

[1]李永波.浅谈房地产估价行业的发展[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2012, (17) .

[2]王加林.完善房地产估价, 防范房地产泡沫破裂时对金融的冲击[J].科技信息, 2010, (4) :112-113.

[3]梁敬.我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究[J].商情, 2012, (19) :99-99, 102.

房地产金融信息简报 第5篇

2006 年第 46 期（2007.01.01-2006.01.20）

目 目录

一、宏不雅经济

 谁的 GDP？居平易近收入增长一向低于 GDP 增长  结合国申报:客岁中国获 700 亿美元FDI 中国列第一  央行：客岁金融调控取得预期后果  北大年夜中国经济研究中间:工业本钱回报率增长强劲  经济专家指出本年宏不雅调控导向仍然将是稳健偏紧  财务部贾康:公共财务预算由渐进改革向纵深成长  中国持续保持世界第二平易近航大年夜国地位

二、房地产市场信息

 地盘增值税下月开征 将对房企利润造成重大年夜影响  万科 12.9 亿元购恒大年夜五项目  房地产风向标 喷鼻港恒隆地产 300亿港元投资内地  扶植部就室庐设计要点收罗看法 不再“一刀切  调控力度还远远不敷 调剂住房供给结构成重头戏  上海楼市出现“黄金瓜分点” 2007 年将成里程碑  小户型风吹旺办公楼 发卖构造正在由“大年夜”转“小”  西安市 5 年内全部解决最低收入家庭住房问题  安信置地欲望与摩根士丹利建立更多合作

三、房地产金融信息  房地产基金融资渠道正酝酿 中信、联华争抢先手  中信信任欲借壳安信信任  成都打造文殊坊 引来6000万信任资金  台湾客岁 REITs 市值 589 亿新台币 全球排 13  司法障碍将根本上解决 房地产信任基金有望 3 月出台  因市场情况恶化 富豪酒店重推 REIT时光仍不决  渣打 3500 万美元参股中远地产

四、其他金融信息  “典房炒股”逐渐趋热 上海房产典当比例攀升  全新房产资讯平台－《搜房第一地产视频》开播  市场不景气互相挖墙脚 银行困惑房贷客户“跳槽”  开辟商“不降价联盟”惊现网上 现仍为松散的组织  恐怖的赚钱机械 五大年夜券商净利均跨越十亿  中海信任推国内最大年夜信任项目  基金披露大年夜赚2006年 兑现收益为 1248 亿元

一、

宏不雅经 济

 要闻

 谁的 GDP ？居平易近收入增长一向低于 GDP 增长（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，深圳大年夜学中国经济特区研究中间传授钟坚指出，美国等蓬勃国度人均 GDP 的一半转化成了收入，然则中国只有 10%阁下。中国改革开放以来，人均 GDP 转化成收入比例最高的也只是 17%。改革开放 28 年以来，中国经济以年均 9.6%的速度上升，为相当同期世界经济年均增长速度的 3 倍以上，然则城乡居平易近的收入增长一向低于 GDP 增速。

比如 2001 年，我国 GDP 总量已达到 9.59 万亿元，按不变价格计算，相当于 1978 年的近8 倍，然则同期的城镇家庭人均可安排收入只有 6859.6 元，按不变价格为 1978 年的4.16 倍，农村家庭人均纯收入为 2366.4 元，为 1978 年的 5.03 倍。

评论：专家分析指出，居平易近未有效分享经济增长。中国科学院现代化研究中间何传启表示，外企转走利润是导致本地居平易近收入不高的重要原因之一。月 9 日国度统计局颁布的一份申报支撑了上述不雅点。以人均 GDP 几年前已经跨越 5000 美元(按常住人口计算)的姑苏为例，从 2000 年到 2005 年，GDP 按现价计算增长了 1.6 倍，财务收入增长了 3.5 倍，而城市居平易近的人均可安排收入只增长了91.5%，农村居平易近的人均纯收入仅增长了 53.7%。

 结合国申报: 客岁中国获 700 亿美元 FDI 中国列第一（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，2006 年全球外国直接投资(FDI)达到 1.2 万亿美元，在 2005 年的基本上增长了 1/3。个中流入中国的 FDI 为 700 亿美元，持续列成长中国度第一。根据结合国最新宣布的数据，客岁美国成为 FDI 最大年夜的接收国，流入美国的 FDI 上升到 1770 亿美元，其次是英国和法国，分别达到 1700 亿美元和 880 亿美元，而欧盟客岁仍然是最大年夜的 FDI 流入地区，吸引了全球 45%的 FDI。

 央行 ：

客岁金融调控取得预期后果（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，央行消息谈话人李超是在“全国金融常识巡展暨广东金融博览会”消息宣布会上作上述表示的。他表示，从央行的角度来看，2006 年总的宏不雅经济运行根本面来讲，无论从增长速度、企业效益、物价指数都是在比拟较较良性的通道里运行。所以，央行

断定金融方面的宏不雅调控办法根本达到了预期的后果。

 北大年夜中国经济研究中间: 工业本钱回报率增长强劲（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，北大年夜中国经济研究中间昨日宣布中国本钱回报率研究申报。申报指出，近一时代我国工业本钱回报率强劲增长，从 1998 年到 2005 年，净本钱回报率从 2.2%上升到 12.6%，税前利润率从 3.7%上升到 14.4%，总回报率从 6.8%上升到 17.8%。从本钱回报率绝对程度看，私营企业较高，但近期国有企业本钱回报率增长最快。

 经济专家指出本年宏不雅调控导向仍然将是稳健偏紧（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，报道称，国度发改委经济社会成长研究所专家李军杰近日表示，在一系列组合调控办法的感化下，固定资产投资持续大年夜幅攀升的势头得以扭转，进入 2006 年三季度后呈逐月回落态势，经济正在朝着宏不雅调控预期的偏向成长。但必须留意到的是，固然当前宏调的政策后果比较明显，然则尚不存在调控过度的问题，投资仍有反弹可能。且因为导致本轮经济增长趋热的部分诱因依然存在，2007 年经济增长偏冷的可能性很小。

 财务部贾康: 公共财务预算由渐进改革向纵深成长（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，从 1998 年中心明白提出建立公共财务框架以来，公共预算改革作为建立公共财务框架的一个重要内容，已经取得了必定成效，并正在慢慢向纵深偏向冲破。

这是在昨天由中国成长研究基金会主办的“公共预算国际研究会”上，财务部财务科学研究所所长贾康表示的。近几年，公共预算改铲除了建立部分预算、国库集中收付轨制和当局采购轨制外，还进行了与预算治理改革相配套的清理整顿预算外资金改革和税费改革等。

 中国持续保持世界第二平易近航大年夜国地位（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 12 日，２００７年中公平易近航预期全行业运输总周转量将达３４８亿吨公里，搭客运输量１．８７亿人，货邮运输量３８５万吨，分别比上年增长１５％、１６％和１２％阁下，将持续保持仅次于美国的世界第二平易近航大年夜国地位。

作为世界平易近用航空成长最活泼地区之一，中公平易近航交通量增长率近年来保持两位数增长，“十一五”时代，每年新增１３０架飞机。经济社会敏捷成长、空中交通流量持续快速增长，使航空安然成为社会高度存眷的核心。

二、房地产市场信息  要闻

 地盘增值税下月开征 将对房企利润造成重大年夜影响（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 17 日，房地产调控再出重拳。国度税务总局网站昨天颁布一份通知，从本年 2 月 1 日起，将正式向房地产开辟企业征收 30％～60％不等的地盘增值税。据悉，这一税种自 1993年推出后一向没有正式征收。业内人士广泛认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大年夜影响。

评论：业内人士表示，此次出台与以前政策最大年夜的差别在于：地盘增值税清理前提产生了本质的变更。据介绍，以前地盘增值税结算一般以开辟项目公司刊出税务挂号作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不刊出，公司就可以经久不进行地盘增值税的结算。”而今朝，只要单期项目就可以成为结算单位，显示当局请求履行增值税征收的立场异常明白。

分析人士表示，此次地盘增值税清理的通知，意味着国度对于本年房地产市场的调控还将持续，分析师表示，房地产税收环节调控，以前是一个一向没有补的马脚，从客岁以来出台的一系列文件都表示，当局试图将以前没有完美的税收体系进行恢复和完美。

 万科 12.9 亿元购恒大年夜五项目（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 12 日，历时四个月，上海万科与恒大年夜集团于近日杀青合作协定：万科以总价 12.9 亿元，获得浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林项目。

据懂得，这五幅地盘均位于三林世博地区，该区域是 2010 年上海世博会会址的地点地，在将来 2-3 年内，区域内的门路交通、情况绿化和生活配套等方面都将会获得大年夜幅改良和进步，将成为展示上海形象的新窗口，是上海将来最具成长潜力的地区之一。

 房地产风向标 喷鼻港恒隆地产 300 亿港元投资内地（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 12 日，恒隆地产(0101.hk)主席陈启宗近日在喷鼻港表示，将来 3 年内，该公司将动用 300 亿港元，在内地八至九个重要城市，物色 12 个投资项目，平均每个投资约 25 亿港元。

他指出，将来 3 年内，恒隆经由过程出售旗下喷鼻港物业，加上房钱收入，可带来 300亿港元收益，这笔资金筹划投向内地地产市场。该公司一贯专注在喷鼻港及内地投资商场、酒店及写字楼项目等，并长线持有经营。

今朝该公司拥有房钱回报可不雅的上海港汇广场，在内地收购及在建项目可建总楼面面积跨越 200 万平方米，个中开辟速度最快的沈阳恒隆中街广场，预感 2009 年落成。

 扶植部就室庐设计要点收罗看法 不再“ 一刀切”（信息来源：人平易近网网，2007 年 01 月 10 日，9 日，扶植部就《90m2 以下室庐设计要点》公开收罗看法。《设计要点》根据室庐种类和地区差别，对“90m2 以下”中小套型室庐的面积控制标准进行了调剂，不再“一刀切”。

根据客岁扶植部 165 号文请求，2006 年 6 月 1 日今后，各地新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90平方米以下的要占 70%以上比重。

为使各地各类室庐面积控制标准可以或许相对公平、同一，扶植部编制了《90m2 以下室庐设计要点》。《设计要点》对 90平方米以下中小套型室庐的面积计算、面积控制标准、选址、交通等做出了具体技巧规范。个中，对“90m2 以下”中小套型室庐的面积控制标准进行了调剂。标准以夏热冬冷地区(长江中下流地区)6 层以下室庐的套型建筑面积 90m2 为基数，其他地区各类室庐的套型建筑面积，由这个基数乘以响应的修改系数，得出响应的套型建筑面积控制标准。因为北京属于典范的严寒地区城市，根据对应的修改系数，层高在 6层以下的室庐面积控制标准为 90.9平方米，7 至 11 层为 96.3平方米，12 至 18 层为 99平方米，19 层以上为 106.2平方米。

 调控力度还远远不敷 调剂住房供给结构成重头戏(信息来源：第一财经，2007 年 01 月 12 日，2007 年房地产市场调控，起首应当推敲从克制房价上涨过快着手。假如房价过高及房地产收益过高，必定会吸引社会上各类资本纷纷涌入房地产市场，引致房地产和相干家当的投资冲动增长，诱发新一轮投资过热。所以，本年国度将加大年夜对房地家当的调控和治理力度，防止房地产泡沫的积聚。

增长小户型供给，其次是调剂住房供给构造，构建多层次的住房保障体系。今朝，我国房地产市场的凸起问题之一，是供给构造与需求构造纰谬应。在不少城市，利润丰富的大年夜户型、高等室庐大年夜行其道，而合适通俗庶平易近的经济实用房寥寥无几，甚至在一些城市根本绝迹。本年，调剂住房供给构造是一场“重头戏”。

 上海楼市出现“ 黄金瓜分点” 2007 年将成里程碑

（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 16 日，今朝上海的物业投资回报呈明显的紧缩态势，但步入稳健的轨道。据仲量联行统计，截至 2006 岁尾，上海的投资平均收益率跌入 7-8%的范围。上海如今已成为境外退休基金等风险规避型投资商的核心市场。

客岁第四时度沪上两起重要的写字楼收购案：起飞集团以 1.69 亿美元收购了海洋大年夜厦，SEB 基金投资公司以 2.5 亿美元收购了新茂大年夜厦。据估计，两起写字楼收购的收益率分别为 7.8%和 6.1%。这注解上海成为核心投资市场的同时，房地产本钱市场也日趋成熟。

仲量联行等境外机构对亚太区及中国房地产市场的前景乐不雅。认为因为亚太地区有利的经济形势，该地区房地产市场 2006 年优胜的整体表示，上海、喷鼻港以及东京、新加坡等地金融中间写字楼房钱达到新高。这一走势将延续至新的一年，2007 年将是上海房地产市场稳定成长的又一个里程碑。外资对上海房地产的核心市场“暗码”力争破译，这是一种信念表示。

 小户型风吹旺办公楼 发卖构造正在由“ 大年夜” 转“ 小”（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 15 日，近年来，办公楼租赁优于发卖的模式被悄然打破。外资基金、大年夜型国企和跨国企业也开端扮演买方角色。客岁，继汇丰、花旗集团的标识涌如今浦东上空后，外资巨擘渣打银行也以购买结合租赁的方法入驻陆家嘴大年夜厦并获冠名权。这预示了办公楼发卖市场的向好。

发卖构造正在由“大年夜”转“小”。据统计，中国内地中小企业有三切切家，属于成长型企业的比例为 10%，上海的数量可不雅。日前，中小企业对小户型办公楼需求日增，面积100—400平方米成为主力需求。五合国际的分析注解，这类企业重要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，重视地段和交通；另一类是外埠公司投资一线城市的房地产，办公面积不需太大年夜；第三类是高科技企业的干事处，他们看中的是进级潜力和智能化体系。对于第三类，经济学家华平易近传授向记者表示，全球 70%的技巧立异是中小企业完成的。技巧立异的要素起首是技巧支撑，即研发才能、办事平台。如许的支撑在大年夜企业是可以内生的，但中小企业弗成能内生，须要来自社会的办事和支撑。近年上海郊区出现的科技创意园区小户型办公楼就是具有开辟性的项目。

国土资本部全力打造的国内首家大年夜型综合性资本信息网站———资本网开通。据介绍，资本网宣布的内容重要涵盖几大年夜类信息：宣布国土资本大年夜查询拜访成果；收集、整顿、宣布全国及处所各类资本的基本数据；报道国表里资本行业的各类资本消息和事宜；为社会“大众,”和企业供给地盘市场、矿业市场的投资资讯信息。

 西安市 5 年内全部解决最低收入家庭住房问题

记者日前从西安市房屋治理局懂得到，西安市本年筹划筹集专项基金２５００万元用于廉租住房扶植，将建成廉租住房４５００平方米，并将在５年内全部解决最低收入家庭住房问题。

 安信置地欲望与摩根士丹利建立更多合作（信息来源：证券之星，2007 年 01 月 16 日，记者昨日获悉，继合作开辟宝山区安信贸易广场后，中国安信置地(中国)有限公司有望在将来与摩根士丹利建立更多合作机会，侧重进行房地产市场的本钱运作，合营收购更多上海物业项目。

中国安信置地(中国)有限公司副总经理郑铭表示，安信贸易广场采取了“只租不售”的贸易经营模式，重要基于对国内贸易地产的经久看好，开辟商急于出售还不如“奇货可居”。

三、房地产金融信息  要闻  房地产基金融资渠道正酝酿 中信、联华争抢先手（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 15 日，据懂得，中国人平易近银行金融市场司将中信证券股份有限公司和联华国际信任投资有限公司列为房地产基金的试点单位。今朝，这两家机构已经上报相干房地产基金试点筹划的材料。“假如筹划最终获得人平易近银行的承认，那么试点就有可能在年内成行。”熟悉情况的有关人士推想。

评论：

为改变国内房地家当可能蕴涵的金融风险积聚于银行的近况，中国人平易近银行一向都在推敲开辟房地产基金等直接融资渠道，但受制于家当投资基金法没有出台而无法成行。房价波动开端加剧，越来越大年夜的市场风险正在累积，这些促使了央行去拓展直接融资渠道。

 中信信任欲借壳安信信任（信息来源：用益信任工作室，2007 年 01 月 17 日，中信信任将实现借壳上市。停牌近两月的安信信任（600816）昨日宣布通知布告称，2007 年 1 月 12 日，安信信任与中信集团、中信华东（集团）有限公司、上海国之杰投资成长有限公司签订了《股份认购意向书》。安信信任拟以非公开发行股票的方法，向上述三

家公司发行 10 亿—15 亿股股票。

受“中信信任将借壳安信信任”消息的影响，昨日信任类股票盘中表示强势，安信信任开盘后快速封逝世涨停，并带动陕国投 A 涨幅达 3.26%.但安信信任表示，此次非公开发行的具体筹划尚在进一步洽商、制订傍边，是以存在诸多不肯定性。此次非公开发行股票及相干事项除了需经公司股东大年夜会审议赞成外，还要取得银监会、证监会及相干主管部分的赞成或核准。

 成都打造文殊坊 引来 6000 万信任资金（信息来源：用益信任工作室，2007 年 01 月 10 日，五岳宫、金沙庵、会庵堂……正在耗巨资打造的文殊坊汗青文化保护区，引来了 6000万元信任资金。昨日，记者获悉，中房集团成都房地产开辟总公司今日将以信任模式融资6000 万元，用于文殊坊汗青文化保护区一期工程的扶植，该信任理家当品预期年收益率4.6％。据悉，这也是蓉城信任资金初次介入文化家当范畴。

 台湾客岁 REITs 市值 589 亿新台币 全球排 13（信息来源：用益信任工作室，2007 年 01 月 17 日，根据英国金融机构 AME Capital 统计，去岁尾在全球 19 个不动产投资信任基金（REITs）市场市值排名中，台湾 REITs 以新台币 589 亿元的市值范围位居全球第 13 名，若不包含澳洲的亚洲区国度排名，则居第四名。与 94 岁尾市值相较，台湾 RE-ITs 范围客岁成长了 86.98%。

 司法障碍将根本上解决 房地产信任基金有望 3 月出台（信息来源：用益信任，2007 年 01 月 16 日，“房地产信任基金可能会在 3 月可以推出，”经济学家，信任研究专家孙飞博士分析，“3月 1 日之后，房地产基金的司法障碍根本上可以解决。”

根据有关媒体报道，推敲放行国内的房地产基金的是央行而不是证监会。房地产基金的发行方法采取在银行间市场发行的信任型封闭式基金，而不是国际上平日应用的上市公募的方法。这种具有中国特点的房地产基金显然明显减弱了流动性，投资门槛更高，成为富贵人的游戏。

 因市场情况恶化 富豪酒店重推 REIT 时光仍不决（信息来源：用益信任，2007 年 01 月 16 日，自受市况影响而决定推迟上市以来，富豪酒店(0078.HK)还没有为旗下 REIT―――富豪家当信任基金(1881.HK)定好推出时光。富豪酒店高层上周末在喷鼻港表示，有关富豪 REIT筹划春节后再度出击的消息只是市场忖度，如今并没有具体的上市时光表可以颁布。

 渣打 3500 万美元参股中远地产（信息来源：核心房地产网，2007 年 01 月 11 日，英国渣打银行表示，其私家本钱运营子公司———渣打直接投资有限公司已向中国的房地产开辟商中远房地产开辟有限公司（以下简称“中远地产”）投资 3500 万美元。不过，渣打方面并未泄漏此次投资所获中远地产的股份比例。

中远地产在北京和内地其他一些城市建造豪华室庐和办公楼，该公司今朝正筹划在喷鼻港进行初次公开募股（简称 IPO），并有望在本年第三季度进行 IPO。

四、其他金融信息  要闻

 “典 典 房炒股” 逐渐趋热 上海房产典当比例攀升

“从客岁 8 月份开端，用处是炒股的典当营业在上升。”上海东方典当有限公司的营业履行总监韩怡说的是近期上海房产典当的一个现象。

固然 2006 年楼市受到调控影响，然则上海的房产典当营业比例仍有大年夜幅攀升。

评论：除了典房炒股外，上海典当行业协会会长吴贤良分析认为，客岁房产典当营业的增长动力重要有两个。一是上海典当行业急剧扩容，从 2004 岁尾的 42 家增长至 2005岁尾的 69 家，又增长到 2006 岁尾的 100 多家。二是新开的典当公司“平易近品做不上”，根本上以房产典当营业为主，“所以把房地产的比例举高了”。

 全新房产资讯平台－《搜房第一地产视频》开播（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 16 日，该栏目已于 1 月 4 日在搜房网上开播，《第一地产》全年 365 天的节目将经由过程搜房网视频播放，往后，网友不仅可以点播视频，还可以上传视频。本年，搜房网提出中国房产“野猪年”（业主年），推出以讲述身边真实买房故事的新栏目《购房面对面》。另悉，1 月 30日，搜房网全国 50 多个城市的业主论坛将同时举办“2007 猪年新年 PARTY”，届时将稀有以十万计的“业主”介入。作为《第一地产》的“姐妹篇”，《第一居家》也将全新推出，是上海首档以时尚居家风行趋势为导向的日播节目。

 市场不景气互相挖墙脚 银行困惑房贷客户“ 跳槽”（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 15 日，假如你正在为增长的房贷月还款担心，不妨选择将贷款转移到别的一家银行，这家银行不只不收取任何费用，还会经由过程相干中介公司奉上一笔礼金。别的，你本来付出的房贷保险费也可以从保险公司拿回，这家银行也不再请求你付出保险费，这些钱足够你减轻一段时代的房贷包袱。据记者懂得，沪上多家银行近期大年夜力推广小我住房非交易性转按贷款，旨在从其他银行挖来房贷客户，房贷市场的“火药味”越来越浓了。

 开辟商“ 不降价联盟” 惊现网上 现仍为松散的组织（信息来源：搜房网，2007 年 01 月 15 日， 恐怖的赚钱机械 五大年夜券商净利均跨越十亿（信息来源：2007-01-22，证券之星，２０多家券商近日陆续披露年报。个中，一些大年夜券商的年报惹人注目。国泰君安、申万、广发、招商以及此前颁布年报的国信等 5 家大年夜券商客岁的净利润都跨越了１０亿元，而一些处所性的小券商净利润也都根本跨越了１亿元。截至 1 月１９日，共有５０家券商颁布了年报。

 中海信任推国内 最大年夜信任项目（信息来源：2007-01-19，证券之星，昨日获悉，中海信任已与武广铁路客运专线有限公司、工行湖北省分行签约，将推出人平易近币 60 亿元的构造化融资信任项目，用于支撑武广铁路客运专线项目扶植。这是今朝国内总范围最大年夜的信任融资项目。

据介绍，此次铁道部与中海信任合作，将信任资金引入具体铁路项目扶植，是铁路扶植项目融资方法的新测验测验。

地产金融步入资产配置时代 第6篇

国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定程度降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。

自筹资金成为房地产开发企业的主要资金来源之一。在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大比重。房地产行业呈现更为广泛和深入的金融化特征。从各资产管理平台的总体资产量和投向房地产行业的资金规模综合比较，信托、基金子公司、券商资管是当前最主要的地产金融资管平台，房地产基金规模相比则呈缩减趋势。

截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%；保险资管规模翻倍，保险资金发起基础设施投资计划1.1万亿元；券商资管管理资产规模已达7.95万亿元；基金管理公司及其子公司专户业务规模5.88万亿元。

近两年来，大资管格局的迅速发展，丰富了地产企业的融资手段，同时也加快了金融工具的创新速度。在通道类业务迅速形成行业规模后，主动管理型金融产品和资产证券化成为地产金融的下一波方向。地产金融将向着多元化融资结构、大资管行业背景、金融创新与衍生品方向发展。

中国的房地产金融行业目前显现出了较为明显的资产配置特征，成为专业投资机构在本阶段制定投资策略的重要依据。这其中包括了财富管理化、配置全球化、资产差异化、投资专业化。

财富管理化是指无论对个人、家庭等私人主体，还是对专业的投资机构和基金等公共机构，不动产都已成为他们重要的资产类别。各类型不动产的投资属性和投资价值已被广泛认识，并形成了统一的市场环境。不动产已经成为了中国公、私投资人资产构成中比重最高的类别之一。

中国的个人和机构不动产投资能力已经扩展到了全球范围。无论是处于发达地区的北美、欧洲、大洋洲，或者属于欠发达的东南亚和南美地区。并给当地市场带来了强烈的外来资本冲击。

从房地产投资市场角度看，随着大资管时代的来临，专注于投资房地产领域及细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多，在投资策略专业化和多元化，投资产品结构设计灵活化，投资过程主动管理化层面显现出较多金融創新特征；从房地产企业自身进化转型的角度看，很多大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并借助投资收购扩展业务，很多房企的金融创新实践甚至可以说远远走在房地产基金前面。

综合而言，房地产金融投资更多须重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力，如主题地产的运营能力与资产管理能力；房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。从宏观政策角度看，房地产金融相关的监管政策和制度创新在2014年也取得了较大进展，为房地产金融市场的持续繁荣创造了更大的市场空间。

由金融危机反思我国房地产金融系统 第7篇

为避免出现房地产泡沫,防范金融风险,促进房地产业及金融业的健康发展,我国政府出台了一系列房地产金融政策,数次加息和提高存款准备金率。但是,为应对金融危机对我国房地产业的影响,政府放宽了对房地产信贷量并辅以其他优惠政策予以保护,致使房地产业又有过热趋势。因此,有必要从理论上对房地产金融预弊系统进行深入的研究,既可为房地产开发经营、投资决策提供依据,又有助于保证房地产业和金融业理性发展,从而保证整个国民经济的持续稳定发展。

一、我国房地产金融系统现状分析

(一)房地产金融主要内容

房地产金融是指以房地产的产权或产权人的信誉为基础,以房地产金融为运作载体,借助各种金融工具,由金融机构为房地产业筹集、融通、结算或清算资金并提供风险或保险的所有金融活动的总称。房地产金融不仅能够挖掘、创造房地产有效需求,保证房地产持续有效供给而且通过资金的合理、快速流动,加快房地产商品从W-P-W的转化,还可扩大金融业的业务空间,状大金融业的自身实力。在我国,房地产金融是门新兴学科,内容丰富,主要有:房地产信贷资金的筹集与运作、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构、房地产金融市场等。

(二)我国房地产市场流程及资金运行图

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销信等房地产业运行的整个过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者(如图1):

(三)我国房地产金融现状

自1998年住房制度改革以来,我国房地产业发展迅速,住房抵押贷款规模日益扩大。截至2007年年底,四家国有独资商业银行个人住房抵押贷款余额己达18437.79亿元,个人房贷增量达4324.18亿元。个人住房抵押贷款余额占金融机构贷款余额的比重几乎呈直线性增长。2007个人住房按揭贷款达到27031亿元,增量是7146.88亿元,占整个个人贷款的82.5%。从1998年以来,我国的实际利率长期处于下降的趋势并持续在低位徘徊,较低的实际利率在一定程度上刺激了我国房地产的发展。从2004年开始我国房地产市场进入繁荣期,房价开始显著上涨。到2007年末,全国房价平均增幅超过100%,远远高于同期物价上涨水平和GDP增幅。2007年,我国总体经济增长出现过热迹象,GDP增长超过11%,通胀压力加大。央行连续六次加息,十次调高存款准备率,为的是调控经济过快增长。政府又相继推出增加廉租房、经济适用房、限价房等调控房地产的政策,北京、上海、深圳等一线城市的房屋交易量自2007年第四季度开始显著缩小,房价也有明显的下调迹象。如图2

二、我国房地产金融存在的主要问题

(一)信贷资金价格呈现双轨

其表现:部分资金的价格受到政府管制,即政府强制将部分社会储蓄固定在住房上,给予一个较低的报酬,同时严格限制资金的使用方向;另一部分信贷资金的价格是放开的。由此而形成两种不同身份的信贷资金:一个是政策性的,一个是商业性的。它阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,诱发了对住房资金产权的侵犯。

(二)融资机制脆弱

我国的融资机制仍然是以储蓄为基础,企业存款和私人存款是银行的主要信贷资金来源。而储蓄来源分散、流动性强,因此这种融资机制是不稳定的。

(三)金融机构不健全

由于住房资金被人为的分割成政策性和非政策性两部分,所以,金融机构就分为商业银行和试点阶段的住房储蓄银行。商业银行以市场利率自主经营住房存贷款业务,住房储蓄银行偏离了最初的目标,要以中位和开发企业贷款为主。住房机构体系的另一个缺陷是贷款担保机构的缺失。消费者向银行申请抵押贷款时要先向商业保险公司购买住房贷款保险及工作中位提供保证,不但增加了中低收入家庭的经济负担,也不适应流动人口日趋频繁及就业结构多样化的现实,从而不利于住房抵押贷款的发展。

(四)房地产信贷投资存在偏差

从社会目标和商业银行稳健经营的角度分析,银行的房地产信贷不合理。公积金承担着固定的社会目标,即为低收入家庭提供低成本融资以使提高他们购房支付能力。而现在公积金贷款对象多是职工中位、开发企业以及高收入家庭,职工住房抵押贷款比重较低。住房公积金的支持对象发生了错位。住房商业信贷面向房地产开发企业和个人消费信贷。在房地产开发贷款,银行受利益驱动,更倾向于房地产开发项项目贷款。

(五)住房信贷交易费用偏高

住房抵押信贷的交易费用有两种:识别和筛选费用。由于无法提高利率来补偿成本的增加,为了尽可能减少这种费用,银行只能提高市场准入条件的方式来减少信贷供给,如对户口和固定工作单位及对首付款比例的要求等,将潜在的违约者在入市之初就剔除掉。

三、房地产金融风险的防范对策

(一)建立多元化的融资渠道

我国房地产融资主要集中在信贷市场,降低房地产金融风险的有效途径就是改变房地产融资单一集中于银行的局面,制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强、信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资;吸引信托基金、海外基金等投人房地产业。值得注意的是,2008年12月8日《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。”目前上海浦东已开始试点房地产信托投资基金(REITs)。

(二)建立和完善房地产金融市场

在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多的是住房贷款机构发起的证券化产品,包括住房抵押贷款支持证券、商用房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款,并且贷款品种也不够丰富。因此,需要加快探索、开发新的房地产金融产品,一方面拓宽融资渠道,另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次的需要。为了支持房地产金融的良好运行,为市场服务的各种专业性中介服务机构是不可或缺的,包括房产评估机构、贷款保险(担保)机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。

(三)防范和化解房地产金融市场风险

建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系,通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析,以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。关注房地产贷款的集中度风险,针对房地产业较强的区域性特征,建立房地产金融地区联系制度。加强个人征信系统的应用和推广,充分发挥其联网功能,有效防范违约风险。商业银行对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。严格遵守有关制度和业务操作规程,认真执行“三查”制度,严厉打击企业的欺诈行为。加大对境外机构和个人进人境内房地产市场的监控力度,进一步加强对跨境外汇资金流动的管理。完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。借鉴发达国家的成熟经验,促进住房抵押贷款担保和保险制度的培育和发展。尽快研究建立专业化的、跨区域的住房抵押贷款担保体系。

(四)建立和完善住房抵押贷款二级市场的担保和保险制度

对于违约客户,银行应全力保全资产,必要时要诉诸法律,维护基本的信用秩序,防止债务人出现集体违约和道德风险。同时,积极鼓励大型房地产公司并购中小公司,以推动行业整合,减少银行体系的系统性风险。.

摘要：当前,我国房地产金融方面存在的问题,主要是信贷资金价格呈现双轨,融资机制脆弱,金融机构不健全,房地产信贷投资存在偏差,住房信贷交易费用偏高等。鉴于我国房地产业的发展现状和存在的问题以及金融危机的前车之鉴,应从以下方面采取措施防范房地产金融风险,即建立多元化的融资渠道,建立和完善房地产金融市场,防范和化解房地产金融市场风险,建立和完善住房抵押贷款二级市场的担保和保险制度。同时,积极鼓励大型房地产公司并购中小公司,推动行业整合,减少银行体系的系统性风险。

关键词：次贷危机,房地产金融系统,银行信贷

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房地产金融市场建设研究 第8篇

1.1 我国资本市场现状

随着我国证券市场的发展壮大, 截止到2013年末, 中国房地产公司海内外上市家数已过百家。这些公司的上市, 为其发展带来持续不断的融资渠道, 公司实力迅速壮大, 同时也为其经营规避了流动性不足的风险。

1.1.1 国内主板上市的条件限制多, 一般的房地产企业很难达到上市要求

如主板首次公开发行上市的主要条件中规定:发行前三年的累计净利润超过3 000万元人民币;发行前三年累计净经营性现金流超过5 000万元人民币或累计营业收入超过3亿元;无形资产与净资产比例不超过20%。而现实是很多房地产公司土地的无形资产占有很大的比例, 且不说盈利能力如何。

1.1.2 现有的创业板市场主要面对的是高成长、高科技的公司

如规定发行人应当主要经营一种业务且最近两年连续盈利, 最近两年净利润累计不少于1 000万元, 且持续增长;最近两年营业收入增长率均不低于30%。其要求体现的高成长显而易见, 对于有地有业绩、没地没获利的房地产业, 这条路基本被封上了。

1.1.3 中小板市场一样有盈利等的限制

中小板市场上市的条件与主板比较, 除了股本规模较小以外, 大体一致。中小企业板块主要安排主板市场拟发行上市企业中具有较好成长性和较高科技含量的、流通股本规模相对较小的公司, 持续经营时间应当在3年以上。所以其限制条件一样很多, 很多房地产企业想通过这个渠道融资, 也不是一件容易的事。

1.2 建设多层次的资本市场, 并向房地产业适当倾斜

多层次资本市场是因为多层次投融资的需求和风险分层管理的要求而产生的资本市场体系。现有的新三板市场主要针对处于初创的、成长型的高新技术企业, 并设定盈利能力达到一定水平时转为创业板或中小板上市, 重点在于鼓励“两高六新”企业 (“两高”即成长性高、科技含量高;“六新”即是新经济、新服务、新农业、新材料、新能源和新商业模式) , 在行业上是有所偏好的。因此, 对于房地产企业而言, 可能利好不是很多。为了这一途径, 房地产企业自身应转换企业发展模式, 不再完全依托于“买地———盖楼———卖楼”这一简单模式, 应考虑将产品加入更多的“智能”、“低碳”、“零排放”等元素, 创造新的商业模式, 同时, 政策制定者们应适当向房地产业倾斜一定的政策。

2 积极发展多元化的房地产金融市场, 创新利用各种金融工具

目前, 中国房地产金融主要围绕商业银行、非银行金融机构, 住房公积金中心等机构作为一级市场, 而以房地产抵押贷款担保机构为二级市场的金融业务还比较弱, 没能形成多元化的支持性体系和风险分担体系。金融体系未来的发展是影响房地产产业发展的关键, 金融是整个房地产经济发展的瓶颈, 未来房地产资金来源将越来越多样化。房地产金融应通过银企合作不断创新, 形成以银行信贷为主, 其他金融机构参与, 信托、债券、企业上市和并购、股权基金、海外发债等多种类型和方式的投融资体系。

2.1 大力发展房地产信托投资基金

房地产投资信托, 是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言, 是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证, 将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产, 交由专门的投资管理机构加以管理, 获得收益由基金券持有人按出资比例分享, 风险共担的一种融资模式。

目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式:一种是贷款信托。信托资金用于贷款, 与商业银行贷款基本相同, 如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”, 募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设。二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权, 靠经营房地产来获得收入。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。所以, 应积极发展权益信托以拓宽房地产业的融资渠道。

2.2 尝试金融创新, 引入住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是指商业银行将本身住房抵押贷款, 且其流动性较差但具有未来现金收入流的那部分, 按照设定的标准进行组合打包, 形成抵押贷款池, 出售给特殊目的机构, 换取现金, 经过担保、信用提高、保险等技术处理后以证券组合形式出售给投资者的融资过程。发行募集的资金用于支付购买抵押贷款的价款, 同时促使个人投资者闲散资金向房地产投资转化, 获得住房抵押贷款利息收益。

证券市场经过三十余年的发展日趋成熟, 加入世贸组织后商业银行的迅猛发展, 金融产品的不断创新, 人民收入的不断提高, 这些都为住房抵押贷款证券化提供了良好的外在条件。

参考文献

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[2]肖元真, 徐闯, 李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济, 2006, (02) :80-82.

商业逻辑变化下的地产金融 第9篇

过去10年,由于人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度性改革红利与国际红利,五大红利在推动我们,房地产处于一个非常宽松的经济环境下,迎来了“黄金十年”。但是如今五大红利都在逐渐退出,人口红利转向老龄化社会;城镇化红利还在继续进行中;经济发展红利,进入结构调整。制度性改革红利已经积累了众多问题;国际红利也在发生根本性变化。

这五大红利中最根本的就是制度性土地红利,改革红利带来了土地红利,土地红利带来了房地产黄金十年, 这就是我们的商业逻辑。

黄金十年房地产商业逻辑下的路径选择:一是广储地,二是高杠杆, 三是快周转,四是大资本。迅速利用前三条进入资本市场,第四条就是让中国十大财富里面有五个是房地产企业家的原因。

二、当前经济及房地产市场分析

目前来看,当前的形势已经平稳了,而且一线城市开始反转,尤其像深圳。库存是当下房地产市场的紧迫问题,区域、城市、企业的差异进一步拉大。政府从政策调控往制度调控, 从行政调控往市场调控转变。所以我们的行业共识是,传统的商业发展逻辑难以为继。

2014年 ,80家房企卖了百亿以上,共创收2.8万亿元,市场份额已接近40%。这是一个由分散到最后高度集中垄断的过程。百亿企业之间也在拉大分化,强者恒强的态势愈加明显。

我们来看百亿企业分化拉大的具体情况。第一阵营是7家千亿企业, 第二阵营是300—1000亿的企业,第三阵营是100—300亿的企业。原来我认为它们的差别是产品线的不同,有的是垂直布局,有的是全国布局,跟区域型的布局可能不一样。不过,后来我仔细研究发现,是背后的资本不一样。背后的资本越多,追逐的资本也越多,这跟国际市场一样。所以, 房地产不是房地产金融,最后推动的是金融地产,不是地产金融。

三、房地产新逻辑下金融地产的趋势

第一是产业重构。跨界融合和平台开放很重要,通过不断地重构,把产业不断地整合,所以大企业也在 “联姻”,这是趋势。

第二是组织重构。从来没有一年像2015年一样,所有人都说要去创业,这种大众创业是有联系的,所以我认为互联网是尊重人性的,但是要做创业也很难。今天我们说大众创业、 孵化器,有很多的孵化项目,他们就是这样大众创业,在传统的房地产商业逻辑里面肯定是不可能的。请问你在北京拿一块地30亿、50亿,你有那么多的资本吗?但是今天你可以重新选择一个路径来做。所以我觉得对人性的尊重、对人性的释放,形成了大众创业,这是很有机会的。

第三是价值重构。我们重新认识商业模式,重新认识我们所有的判断, 这时候我们最大的价值是平台的价值,生态的价值,这个价值是一个在资本市场能够快速套利并且变现的商业模式。所以,对我来讲,房地产行业的互联网逻辑也在影响我们。所以, 新型商业逻辑下房地产创新发展路径是什么呢?就是用户、平台、生态。

房地产行业正面临全面升级,跟产业结合,金融化、绿色低碳化、信息化(互联网化),还有国际化。用更灵活的资金结构来提升效率,参与投资, 需要创新的商业模式来提升规模优势与周转效益,需要更丰富的项目来创造价值模式、盈利模式和退出模式, 这是房地产与金融相关的一个升级。

我们讲到金融,未来房地产融资将更具市场化、资本化、多元化,这是十八届三中全会给我们提的一些东西,比如人民币汇率市场化形成机制, 股权融资、鼓励金融创新等多种产品, 房地产金融如果要真正实现金融地产,一定是真的股权融资,而不是假的股权。

我们再来看房地产融资环境的变化。过去是信息不对称、资源不对称、 情感不对称,逐渐从比拼资源到比拼服务体系。房地产金融创新的目的: 一是优化资金结构,融资是对资金杠杆的加大;二是优化财务结构,核心是调整报表,降低负债率;三是优化市场战略;四是优化企业战略。其实房地产金融有很多层次,但是有一个东西特别重要,就是企业一定要可持续发展,一定要相信我们的行业和企业是在长跑,所以健康是必要的。

同时,我们也看到,未来房地产金融创新的五种趋势:第一全链条; 第二跟资本市场结合;第三从增量往存量,关注资产;第四投贷结合;第五与互联网结合。

先看第一,就是走向全产业链的投资,实现不同阶段的融资方式、融资金额、融资期限的最优安排,通过 “垂直整合 + 横向整合 + 碎片化”方式形成产业和金融的无缝对接。

第二,从简单的资金利用走向资本市场的全面互动。过去房地产商会更多关注的是债,现在关注的是股, 要实现与资本市场的实时互动,这样房地产才有最终的通道,才能活起来。

第三,从增量资产到存量资产的盘活,注重资产管理的升值。存量有巨大的空间,通过管理、服务、运营, 能够把这些资产变成好资产,所以这方面存在巨大的潜力,而且房地产资源在这里面,我认为有巨大的空间。

第四是投贷结合。现在很多优秀房地产企业,在今天的预售制下,债务风险很大,股退不出,债也退不出, 风险股债实质是一致的;一旦股退出了,债也退出了,享受到的收益却是完全不一样的。所以,投贷结合非常重要。

第五,与互联网结合的金融创新。 我们会看到地产金融的“前端 + 后端”,开发、融资是一个传统形态,运用好金融杠杆可以使开发成本越来越低,很多优秀企业拿地以后马上置换, 把钱倒回去,成本极低。

我们今天有很多的金融机构,注重选找项目的能力、判断项目的能力, 资源整合的能力,你能找到一个好项目吗?你能判断一个好项目吗?你能把一个不好的项目变成好项目吗?核心能力是投资能力、管理能力,就是别人卖不掉的你卖得掉,别人做不好的你做得好,别人卖得慢的你卖得快, 别人卖得便宜,你卖得贵。还有退出能力,你是收购退出,还是资本市场退出,你要有退出的渠道,这三个(投资、管理、退出)能力具备了,融资的能力天然具备了,你不用去找钱,“酒香不用担心巷子深”。尤其是今天,货币流动性如此之强,钱到处在找你, 你具备这三个能力,钱就把你找到了。

金融危机下房地产企业品牌建设探讨 第10篇

关键词：房地产,品牌,营销

1 房地产品牌营销

房地产品牌是指用于识别某个开发商开发的某个项目和系列项目的名字、名词、符号或设计, 或是上述的总合, 其目的是要使自己开发的项目有别于其他竞争者。房地产品牌与其他产品品牌相比, 具有更为广泛的内涵。首先他不仅仅是项目品牌, 还应包括区域品牌。房地产所在的地理位置, 城市的规格和地位不同, 将产生不同的积聚效应, 其辐射影响范围有明显的差异。房地产产品所在城市的地位与层次的高低, 在很大程度上决定了该产品品牌效应的强弱, 对于树立开发商形象将产生不同的影响效果。同时, 区域特征也会影响项目的层次和附加值。其次, 房地产品牌还应包括企业品牌。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广, 企业知名度反映了企业的实力, 企业品牌对项目品牌将产生直接影响。由于房地产开发投资额大, 周期较长, 开发商的实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。房地产营销是房地产开发的龙头, 房地产营销能够创造市场, 开拓和激发市场潜在需求转化为有效需求。房地产品牌营销策略与一般的营销策略是有区别的。营销策略通常有四种:产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。

(1) 从产品策略来看, 一般营销进行产品定位往往是某各地段造什么样子的房子好销就可以了, 如果同一段有几家开发商开发就会造成激烈竞争的局面。房地产是一种特殊的产品, 应满足消费者不同的需求。例如, 随着滨海新区的新定位, 开发区的区域优势将继续增强, 市场对高档住宅仍然具有较强的需求。但是, 新的城市建设和外来购房者的迅速增加正推动开发区出现新一轮的房地产价格快速攀升, 会对区内从业人员在开发区置业带来一定程度的影响, 尤其是从业时间较短的青年白领将面临更大的置业压力。可以考虑在大力发展高档住宅、写字楼、商服物业的基础上, 建设配套设施齐全、物业管理完善的“白领公寓”项目, 向刚入区工作的“白领们”提供出租型的公寓式住房, 既满足社会需要也使企业能实现较好的收益。

(2) 从价格策略来看, 自2007年开始, 深圳、上海等一线城市房价开始大幅下降, 继而影响到全国房价, 天津房价受大环境影响也出现了不同程度的下跌。

笔者认为品牌营销在定价时空间比较大, 因为消费者愿意以高价付出换取高品质。开发商不要轻言降价, 但房地产的销售周期较长, 在制定价格策略时, 必须考虑这期间的变化因素, 并为下一销售过程留有较大的价格变化余地。当销售形势良好需要上调价格时, 可直接调高标定销价;当销售不利需要降价时, 可不直接调低底价, 只需大打折扣即可促进销售, 同时积极出招吸引客户如: (1) 采用降低首付款比例的营销手法。推出首付一成的优惠政策, 其余10%则先由开发商承担, 在交房时由购房者一次性付清 (2) 置业保值计划。开发商为了打消消费者的顾虑, 鼓励他们买房推出的置业保值计划。一般在约定购房后一段时间之内, 如消费者购买的房源出现价格下降, 消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的差价。

(3) 从促销策略来看, 一般营销在广告宣传往往是急功近利, 开盘式广告急风暴雨, 市场打开后大幅减少甚至停止, 销售下降又开始做广告, 这样广告在消费者心目中必定大打折扣。品牌营销同样需要有广告支持, 而且对广告的依赖程度比一般营销更大, 品牌营销的广告必须有持续性、恒温性。同时品牌广告不可以有任何虚假成分。因为, 一次虚假广告会给企业品牌造成不良影响, 企业要做好品牌, 必须一诺千金。

(4) 从促销渠道来看, 促销路子很多, 真正规范的方向应该是专业销售, 国外经验普遍证明, 房地产营销渠道中必须有一大批较高水准的中介机构, 如咨询机构、评估机构、交易机构、代理机构。物业管理机构和法律机构等。这些房地产中介机构或经纪人已成了房地产销售渠道中的“基石”。

2 注重房地产的差异性

(1) 风格。

是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本, 但风格满足客户感官的愉悦, 个性的追求。

(2) 特色功能。

其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础, 对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中, 人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”, 住宅环境的营造, 已成为当今楼盘的重要卖点。

(3) 性能质量。

指物业在使用中的实际表现水平。

(4) 设计。

设计是以上三个方面的最终实现, 有相当程度的复杂性。

3 注意挖掘房地产的附加值

房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定, 对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心, 对房地产的良性循环, 品牌提升意义重大。

(1) 住宅产品重在一个整体概念, 这远远超越了有形实物范围, 除核心产品和有形产品外, 即消费者购房时所得到的附加服务和附加利益, 包括售前咨询服务、售中代办手续服务和售后物业管理服务。因此, 作为开发企业应树立全面的服务意识, 不断深化服务理念, 提高企业的整体素质, 提高服务品牌的文化内涵, 为广大的住户提供优质的服务。在他们享受高品质的服务的同时, 感受到品牌服务的魅力, 是他成为耳熟能详、口碑传唱的品牌。

(2) 房地产企业的售后服务即物业管理, 其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。优质的物业管理服务, 是创建品牌住宅小区的延续和完善。

4 形成有效的企业用人机制

提升房地产品牌靠什么?靠资金、靠技术、靠管理, 但是归根到底是靠人才。人力资源是房地产企业第一位战略性资源, 是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀的企业家的主宰, 多种专家人才的整合, 企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。所以, 房地产企业要创出知名品牌, 就必须建立以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制, 一次发挥整体功能和优势。

(1) 房地产企业在开发经营房地产项目的同时, 应把开发人才资源放在更加重要的位置, 按照房地产业内的要求, 认真抓好人力资源的“进”、“管”、“出”几个环节工作, 为优秀人才的施展才干和健康成长提供广阔的空间。具体来说, 进:就是要大胆引进人才, 通过向社会招聘吸纳优秀人才。管:就是要从对人才的静态管理转变为动态管理。企业领导者应知人善任, 用人不疑, 充分调动员工的工作积极性, 鼓励他们在工作中发挥自己的聪明才智。出:就是应实行人才交换与合理流动, 形成良好的人才竞争机制。在提高薪酬待遇、适应市场人才价值的同时, 更重要的是为人才提供良好的施展才智的工作环境。拓展其施展才华的领域, 创造出与高层次人才向匹配的知识与科技含量高的岗位, 做到用事业留人、用感情留人和用适合的薪酬待遇留人。

(2) 应努力构建房地产人才培训体系。高等院校是培养人才的基地和摇篮, 房地产人才建设必须发挥院校主渠道的作用, 构建具有房地产产业特色的科技人才培训体系, 切实把培养具有现代科学文化知识和现代房地产业技术过硬的高层次人才的工作放在突出位置。在采取多种措施吸引国外、境外高层次人才的同时, 还应加大对现有员工的教育培训工作力度, 通过“充电”, 着力提高各类专业人才素质, 努力把人力资源的潜在优势转化为现实的人才优势。房地产人才应超复合型、多面手方向发展。

5 致力于企业自身的内部建设

具体来说, 内部建设包括如下方面:

(1) 加强资金和成本管控能力。房地产企业因为有“暴利”, 养成了“豪迈花钱”和“不吝成本”的毛病。今天, 房地产将面临高成本运营的时代。房地产企业可以通过严格项目投资管理、采购招标管理、工程施工管理和监理、减少特支及行政费用、营销及财务费用控制等, 极大压缩运营成本。压下去3%~5%, 就是企业的一线生机和复兴的希望。有限的现金流是企业活下去的根本。这是对中国房地产企业的一场考验, 也是提高房地产企业素质的一场力量和意志的角逐。

(2) 企业商业模式就要加快变革。目前一个显著的变化就是, 市场化的权重越来越大, 政策中性化规制化的权重越来越大, 对企业的要求更高。但也面临市场利好的一面, 这就是房地产的投资主体更加多元化。房地产要素市场的市场配置将驱使房地产企业的利润向社会平均利润率靠拢。企业必须谦虚谨慎, 认真调查研究, 搞好合作和联合。不能再靠老板个人拍脑袋做事。要考虑建立更加均衡、更加适合企业能力的开发区域和产品, 找到自己在新的生态产业链中的角色和定位, 细分市场, 做好产品, 做出精品。

(3) 积极推进和提升企业文化建设, 激发员工对企业文化建设的关注和热情, 让每一位员工都投入到企业文化的建设与发展中来, 充分体现“以人为本”的人文理念, 以及“服务第一”、“客户至上”的意识, 充分发挥企业文化的自检功能、协调功能、激励功能、凝聚功能、辐射功能, 以强化内部管理, 提升企业形象, 构筑企业品牌, 将企业的品牌不断做大、做强, 以此实现对外扩展与可持续发展的目的, 用所有员工的激情与智慧, 为企业品牌的构筑与巩固添砖加瓦。

(4) 坚持诚信为本的经营理念。诚信是市场经济的核心, 也是创建房地产企业品牌的基石。企业品牌价值的大小取决于企业信誉程度的高低, 特别是关系生活质量与人身安全的现代住宅房地产业与医药、食品行业同被称为道德性产业, 诚信便具有了极为重要的意义。为此, 房地产企业打造大众化品牌应把社会责任融入到品牌建设的核心中, 面对信用经济时代的到来, 房地产企业应坚持诚实守信的原则, 将消费者的利益放在首位, 严肃对待承诺, 严格履行承诺, 实事求是, 厚积薄发。

美国金融海啸的冲击, 使世界经济秩序由热变冷, 让高速增长中的中国经济得以放慢脚步, 也让房地产企业得以用冷水浇醒自己。在这种情况下, 房地产企业加强品牌建设, 提高企业自身竞争力, 已成为关系到企业成败的关键问题。我国房地产企业虽然经过了几十年的发展, 房地产企业在品牌意识上取得了很大的进步, 衷心希望能为企业找到一条以品牌来提升企业竞争力的道路做出有益的探索。

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房地产进入金融运作时代 第11篇

2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。

一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8%-15%”。

招商地产董秘陈宇认为，随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商（也可以包括个人集资）赚取资金的回报，建造商赚取产品创造的价值。

开发模式向投资模式转变

在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。

然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。

金地集团转向投资商的尝试

金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试；而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作，则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发，向运营管理商转变的思路

2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司，金地集团（600383）除了寻求以增发等形式再融资外，也在房地产信托等领域进行了尝试。

2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同，金地集团为特别委托人和受益人，金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金（REITs）的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主（图1）。

从运作模式看，金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划，金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业（金地集团第四大股东通和控股旗下企业）是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。

西南证券信托研究专家孟辉认为，该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以达到合理的风险匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看，都属于传统的房地产开发商，“通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。”

从目前该信托计划资金投入的项目来看，特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大，已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元，“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。

值得注意的是，金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言，风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商，能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议，保证了信托产品能够成功推出和持续运营。

在这一案例中，“房地产专业机构＋融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团＋金信信托进行的其实是房地产金融运作，而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。

浅谈我国房地产金融政策 第12篇

关键词：房地产金融,房地产周期,房地产金融政策,实效

一、房地产金融政策变化的趋势

近年来, 中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策, 促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展。然而, 由于房地产业明显的行业特征, 以及其与国民经济发展的密切相关, 它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大, 并进一步导致了今年整体宏观经济发展局部过热。随着我国房地产金融政策体系的建立和中央银行功能的不断完善, 中央银行对于房地产市场走向的关注日益提高。并在货币政策上进行引导, 运用金融政策和宏观经济发展的协调性希望能使房地产市场回到健康的发展道路上来。在对住房需求进行细分的基础上, 货币政策趋向于对真实的住房需求给予保护和支持, 而对投资性的需求给予了抑制, 力求遏止由于投资而导致的房地产市场价格的恶意猛涨。对于房地产市场处于起步和发展阶段的地区运用政策依然给与大力的支持, 而对因炒作过热导致价格飚升的地区给予政策性的限制。

1. 房地产政策正逐步改变其力度和结构

房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分, 其走向与宏观经济密切相关, 因此随着宏观经济形势的变化、房地产市场的成熟度和金融机构风险意识的增强, 金融政策对于房地产市场的优惠性支持, 正逐步改变其力度和结构。货币政策强调的是协调总需求和总供给。对于房地产市场的金融调控, 既是总体调控政策的重要组成部分, 又因为其影响面大、渗透力强成为调控的重要关注对象。

2. 房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化

对比20世纪90年代以来国家运用的房地产金融政策, 可以看出, 对于房地产市场的金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化。

(1) 金融政策的制定和实施走向预防性

1993年, 由于当时全国房地产市场不发达, 机制不健全, 部分房地产已经过热甚至产生了泡沫之后才进行调控的, 是“事后调控”;而从2003年开始的本次调控政策的制定和实施更大程度上是“预防”, 具有很大程度的超前性, 央行从分析银行的违规、房地产贷款造成的风险出发, 及时提出防范房地产过热甚至产生“泡沫”的措施, 以保证房地产市场健康、稳定地发展, 这一系列的政策促进了房地产市场的稳步上升。

(2) 金融政策调控方式的间接化

20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策开始注重政策的柔性化, 采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式。央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时, 还通过利率政策来调节货币的供应量。

(3) 金融政策工具的多样化

随着经济市场化改革, 经济金融领域发生了巨大的变化, 我国房地产金融政策工具有以直接调控向以间接调控为主转化, 货币政策工具的选择越来越多, 有贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等, 房地产金融政策工具也呈现多样化。央行在运用一般性政策工具的基础上, 开始灵活运用数量型工具和价格型工具, 综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策, 以及加大对商业银行的风险监管力度, 从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控, 手段相对温和, 政策的导性更加明晰, 直接调控工具的使用逐步减少, 间接调控工具的使用逐步加强。

(4) 金融政策作用对象的多元化

随着我国住房货币化改革的完成, 金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控, 国家在1998年扩大内需的战略中, 指出把住宅建设培育成为新的经济增长点, 调控的重点就是启动居民住房消费, 金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向, 由以前的主要支持供给转为同时关注消费需求和供给。2003年开始的调控不仅针对投资者, 同时通过信贷政策来影响消费者。

二、影响房地产金融政策实效的因素

1. 房地产金融政策自身的问题 (1) 房地产金融政策缺乏一致性

在市场经济条件下, 政府的职责在于建立“游戏规则”, 而不是随意更改规则, 政府应当保持政策的一致性和连续性。而我国监管当局对房地产市场的调控存在争议, 房地产金融政策缺乏一致性。2003年我国房地产金融监管进入了加强监管、适度调控的阶段。2003年121号文件一出台就遭到房地产商的强烈抗议。2004年8月国务院18号文件对121号文件进行纠偏, 认定房地产市场是健康的, 并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。此举显示了央行政策的多变性, 让公众无所适从。而且并没有对房地产市场形成太多影响, 致使后来的房价一路飞涨, 迫使央行不得不提高存款准备金、提高房地产开发企业自有资金比例等一系列措施。

(2) 房地产金融政策缺少“靶向”准确的调控工具

由于我国采用一般性政策工具和选择性货币政策工具, 缺少“靶向”准确的调控工具, 制度设计仍不够完善, 某些调控手段影响面过大而力度略显不足, 对整个宏观经济产生了不利影响。2005年3月的住房还贷“加息”政策本为打击炒房者, 但“一刀切”的加息却影响了炒房者与买房人。由于炒房者资金雄厚, 政策对其影响不大;反而是那些普遍经济能力有限, 对住房抵押贷款依赖性强的购房者受到了较大的影响。

(3) 忽视了“地区差异”和“结构性差异”

央行不仅在多次出台贷款利率浮动政策、上调存款准备金率、再贷款浮息制度等政策时, 针对不同金融机构采用差别化政策手段间接调控市场流动性、引导金融机构的贷款行为, 而且通过“窗口指导”等直接调控手段引导金融机构有选择性的贷款支持。应该看到, 全国相当部分地区的房地产市场还处于起步阶段, 非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持, 如果在这个时候把它们拉进来一起调控, 提高房地产开发和购置的门槛, 增加开发和消费的成本, 这对于房地产市场整体的发展是非常不利的。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展, 而不是运用“一刀切”的政策, 否则势必影响发展。

2. 房地产金融政策之外的影响因素

(1) 政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向

我国房地产金融政策出台后, 或多或少都要面临一个同样的问题:中央金融政策在执行过程中“变形”。金融政策由中央银行制定, 而房地产经济政策则产生并服务于地方经济, 表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展, 地方政府会设法加以规避, 这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

(2) 银行对房地产金融的“过度支持”

到目前为止, 理论界对房地产发展中金融“过度支持”的观点基本上取得共识, 但对导致金融“过度支持”原因的认识则存在较大分歧。金融“过度支持”的主要因素是体制和利益驱动。这里所说的体制是指金融体制, 其中重点是证券市场 (尤其是股票市场) 和银行部门。

(3) 公众对房地产市场的心理预期

由于房地产经济活动的特殊性, 房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大, 其原因如下:一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。由于土地资源有限, 土地的供给与需求矛盾日益突出, 以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性, 亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力;二是房地产投资者或购买者的从众行为。

三、完善我国房地产金融政策的建议

1. 坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

房地产业已经是国民经济的支柱产业。作为一个涉及面广、带动系数高的行业, 房地产业的发展, 对建材装潢业的拉动作用, 对建筑业和农村劳动力的转移作用, 对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显, 可以说是“一房拉百业”。因此, 促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策, 目的是避免房地产业大起大落, 让其少走弯路, 健康发展。长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势, 但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此, 金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发, 也要继续发放按揭贷款, 支持城乡居民改善住房条件。

2. 注重长效机制, 保持政策的连贯性

由于政府政策在时间上不一致, 就会造成政府政策目标无法实现。在这种情况下, 只有保持政策一致性, 就可以实现其目标。这就要求:强化政策制定者的行为准则, 使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策;加强政策制定的统一性, 莫要政出多门。应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理;加大政策执行力度。在新的房价调控政策出台之前, 我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈, 政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议, 这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘, 大大削弱了房价调控效果。因此, 加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件。

3. 选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度

在当前结构性问题突出的情况下, 运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控, 避免“误伤”。直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性, 可选择的具体措施包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额;直接限制银行贷款给房地产业的结构。同时, 我们应谨慎地把握金融政策调控的时机, 避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性, 或者与其他调控政策相互抵消。房地产调控的手段为, 政府通过可控的货币、土地资源, 采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动;调控的方法为, 通过反周期方法, 平抑或引导其周期波动。

4. 注重“地区差异”和“结构性差异”

房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性。由于房地产位置的固定性, 房地产市场也必然是一个区域性的市场, 各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同, 央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动, 保持政策力度均衡, 并将政策的重点放在引导供需各方, 形成正确预期, 逐步调整其不理性行为上。

对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题, 可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模, 提高低收入家庭的购房能力, 满足普通市民改善居住条件的愿望。要压缩高档项目的用地供给, 增加高档项目开发、交易和炒作的成本。但要从根本上解决问题, 还应着眼于发挥市场机制作用, 政策应通过市场机制起作用, 而不能完全依赖行政手段来干预。

参考文献

[1]郁文达:房地产周期和金融政策[J].中国房地产金融, 2003

[2]齐淮钧:我国房地产市场发展状况分析[J].市场周刊, 2004