不动产抵押权变更协议

不动产抵押权变更协议（精选8篇）

不动产抵押权变更协议 第1篇

债权转让的不动产抵押变更登记问题

一、案情简介

2013年5月，刘某某、许某某、宋某某三人签订了一份《借款协议书》。协议约定：许某某向刘某某借款20万元，借款期限为一年，宋某某对上述借款以自有房产作抵押担保。抵押担保内容包括借款本金及一切违约责任。签订协议后，刘某某依照约定将借款支付给许某某。

2014年2月，刘某某将其对许某某的20万元借款本金及利息的债权和抵押担保权等相关权利转让给高某某，并于当日向许某某、宋某某邮寄了《债权转让通知书》。借款期限届满后，许某某、宋某某表示无力偿还借款。高某某遂向法院提起诉讼，要求许某某立即偿还高某某借款本金及利息、宋某某以其自有房产对许某某的本息承担抵押担保责任。

二、重点问题研析

本案的重点问题即债权受让人高某某在未办理抵押权变更登记的前提下能否因主债权的转让而直接享有不动产抵押权，目前司法实践中主要存有以下两种观点：

1、债权受让人必须办理抵押权变更登记才能成为抵押权人

该观点认为《物权法》第九条中“法律规定的例外”仅指登记为对抗要件的土地承包经营权、地役权等不动产物权。该观点认为不动产的物权的变动均以登记为生效要件，将受让人取得不动产抵押权的权利等同于受让人已经合法成为抵押权人的事实，因此该观点具有片面性。

2、债权受让人成为不动产抵押权人不以办理抵押变更登记为要件 该观点认为债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，而并非基于新的抵押合同重新设定的，故受让人抵押权的设立不以办理抵押变更登记手续为要件。

根据《合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。《物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。从上述法律规定，我们得知除非从权利具有人身从属性、当事人对从权利另有约定或者法律另有规定，担保权利作为从权利应当随主债权一并转让。简单来说，债权受让人抵押权的取得不以办理抵押变更登记手续为前提。

虽然法律上债权受让人抵押权的取得不以办理抵押变更登记为要件，但是根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，在实践中各级部门机关在执行过程中认为必须履行完登记手续才能获得抵押权，这使得理论与实践产生了较大争议。

三、受让人受让债权后未办理抵押权变更登记的法律风险

如上所述，债权受让人直接享有抵押权还是必须履行完不动产抵押变更登记手续后才能获得抵押权问题产生了较大争议。这使得受让人在实现债权过程中遇到较大的法律风险，具体如下：

1、实践中，各登记部门对抵押权变更登记申请的要求和办理程序不尽相同。大多数登记部门不允许直接办理抵押变更登记，要求必须办理原抵押权的注销登记后才受理债权受让人的抵押登记。对于债权受让人而言，一方面会遭受因抵押人不配合登记导致抵押权无法登记的法律风险；另一方面会遭受抵押物被处分或抵押物被查封的法律风险。抵押人很有可能利用抵押物解封的空挡期配合善意第三人办理抵押物所有权的转移登记，这就使得受让人会丧失抵押担保，从而无法实现债权。

2、在目前法律对债权转让无须对外公示和缺失办理转让登记手续的强制性规定的前提下，受让人如未及时办理抵押变更登记，就有可能因债权转让人重复转让债权导致受让人无法实现担保权益的现象发生。

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四、防范建议：

1、建议债权受让人与债权转让人签订《债权转让协议》时，要求债权出让人提供与抵押物价值等值的财产作为担保或者将取得债务人为受让人办理抵押登记作为《债权转让协议》生效的条件，以避免在办理抵押转移登记空挡期法律风险的发生。

2、《债权转让协议》中明确债权转让人对债务人的通知义务及通知期限。在可能的情况下，受让人应将债务人作为《债权转让协议》的主体，同时将债务人签署《债权转让协议》的行为视为债权转让人就债权转让事宜的通知与送达。

不动产抵押权变更协议 第2篇

编号：抵本合同于年月日由以下两方在深圳签订：

1、抵押人： 住 所：

2、抵押权人：深圳市高新技术产业投资服务有限公司（下称乙方）

住 所：深圳市深南中路二号新闻大厦一号楼二十二层

鉴于乙方与 公司（以下简称“借款人”）签署的《担保协议书》，合同编号：（以下简称“担保协议书”）； 鉴于乙方与（以下简称“贷款人”）将签订的保证合同，合同编号：保（以下简称“保证合同”），乙方为借款人与贷款人将签订的借款合同（合同编号：借，以下简称“借款合同”）项下的借款提供担保。

为确保借款合同及担保协议书的履行，甲方应借款人的请求，同意以反担保人及担保人的身份以其有权处分的财产向乙方提供抵押反担保及担保。乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押。甲乙双方经协商一致，订立本合同。

第一条抵押物

1.1甲方用作抵押的财产为（详见抵押财产清单及财产有效证书）：

1.11 抵押物名称：1.12 数量：

1.13所有权：

1.14所在地：

1.15其他：

1.16抵押期限：自本合同生效之日起至还清借款合同项下全部借款本息、担保协议书项下担保费用及其它费用止。

第二条甲方陈述与保证

2.1甲方是本合同项下抵押财产完全的、有效的、合法的所有者或有权处分的管理者，本 合同项下的抵押财产不存在所有权或经营管理权方面的争议；

2.2甲方完全了解借款人的借款用途，为借款人提供反担保完全出于自愿，甲方在本合同项下的全部意思表示真实。

2.3甲方清楚地知道借款人的经营范围、资信情况、财务和财产状况等情况，并充分知晓担保协议书、借款合同、保证合同及其相关附属合同的条款。

2.4甲方保证以其所有或有权处分的本合同第一条规定之财产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给乙方，作为借款人偿还借款合同项下的借款之反担保、担保协议书项下的担保费用之担保，并保证承担反担保及担保责任。

2.5甲方签署本合同已经过甲方之董事会同意，并签署了董事会决

议，若甲方违反企业内部的其他规定而签署本合同，责任概由甲方负责，甲方不得以此为由对抗本合同项下责任的承担。

第三条被保证的债权种类及数额

3.1本合同所反担保的债权为：

贷款人依据借款合同向借款人发放的贷款，金额不超过(币种)万元（其中万元以抵押反担保），贷款期限不超过个月，具体金额及期限以借款合同之约定为准。

3.2本合同所担保的债权为：

乙方依据担保协议书向借款人收取的担保费用等（包括担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金、其它费用），具体金额以担保协议之约定为准。

第四条保证范围

4.1本合同担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害

赔偿金、实现债权的费用，担保协议书项下的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金、其它费用。

第五条抵押登记与生效

5.1甲方必须在本合同签定后执本合同、借款合同、保证合同及全套该抵押物的证明文件 到有关部门办理抵押登记手续，并将该抵押物的产权证书及抵押登记证明文件交存于乙方。

5.2如甲方未办理上述抵押登记手续，导致抵押无效，乙方可以要求甲方补办登记手续，甲方必须办理。若原抵押物的抵押登记手续办理已无法实现，甲方必须另行提供抵押物并办理抵押登记。

第六条抵押物的使用和保管

6.1甲方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式 或任何目的。

6.2未经乙方同意，甲方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变，因甲方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转化为本合同的抵押物。

6.3在本合同有效期内，未经乙方同意，甲方不得迁移、出租、转让、再抵押、抵偿债务、馈赠或以其他任何方式转移本合同项下抵押财产。由此引起乙方的任何损失，由甲方承担责任。

6.4甲方对抵押物必须妥善保管，负有维修、保养保证完好无损的责任，并随时接受乙方的监督检查。对该抵押物造成的任何损失，由甲方承担责任

6.5甲方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。甲方因不履行该项义务而对乙方造成的一切损失，甲方负责赔偿。

第七条抵押物的保险

7.1甲方应按乙方要求，对抵押财产办理财产保险，保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁。投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额。投保期限应长于借款合同约定的借款期限，如借款人不履行到期还款的义务，甲方应继续购买保险，直至乙方代垫的借款合同项下的借款本息和担保协议项下的担保费用全部还清为止。若借款合同项下借款延期，甲方须办理延长投保期手续。保险财产，如发生灾害损失，乙方有权从保险赔偿中获得赔偿。

7.2甲方需在保险手续办理完毕五日内，将保险单正本交乙方保管。保险单的第一受益人须为乙方，保险单不得附有任何损害或影响乙方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条款（除非乙方书面同意）。

7.3甲方不可撤销的授权乙方为其上述事项的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于清偿借款合同项下借款本息、担保协议项下担保费用。

7.4抵押期间，甲方不得以任何理由中断或撤销上述保险，否则，甲方须无条件赔偿乙方因此所受到的一切损失。

7.5抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，甲方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

第八条抵押物的处分

8.1出现下列情况之一时，乙方有权依法定方式处分抵押财产，并就所得价款优先受偿：

8.11本合同第9.1条约定的情形出现，甲方未依本合同代借款人归还借款本息；

8.12担保协议书约定的支付担保费用的期限届满，借款人未依担保协议的约定支付担保费用。

8.13甲方在本协议终止前被宣告解散或破产，或被依法撤销。

8.2处理抵押物所得价款，依下列顺序清偿：

8.21实现抵押权的费用；

8.22主债权的利息；

8.23主债权。

8.3处理抵押物所得价款，不足以偿还借款本息，担保费用及其他费用的，乙方有权另行追索；处理抵押物所得价款偿还借款本息、担保费用及其他费用还有剩余的，乙方应退还给甲方。

第九条甲方的权利和义务

9.1甲方同意并确认，若借款人未能及时按借款合同向贷款人清偿该等借款本金、利息及 其他有关费用等，在乙方代借款人向贷款人清偿该等借款本金、利息及其他有关费用等款项后五天内，甲方无条件向乙方清偿该等借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和其他应付费用等，不得有任何异议，该等款项视为甲方对乙方之欠款。

9.2甲方同意并确认，若借款人未能及时按担保协议书向乙方支付担保费用，在收到乙方通知后五天内，甲方无条件代借款人向乙方清偿担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用，不得有任何异议，该等款项视为甲方对乙方之欠款。

9.3甲方应偕同乙方办理抵押登记手续。

9.4本合同项下有关的公证、保险、鉴定、登记、运输及保管费用由甲方承担。

9.5在抵押物受到或可能受到来自任何第三方的侵害时，甲方有义务通知并协助乙方免受侵害。

9.6甲方有下列情形之一，应当书面通知乙方：

9.6.1实行承包、租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、分立、与外商合资合作等；

9.6.2经营范围和注册资本变更、股权变动；

9.6.3涉及重大经济纠纷；

9.6.4抵押财产发生权属争议；

9.6.5破产、歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；

9.6.6住所、电话、法定代表人等发生变更。

9.7甲方有9.6.1和9.6.2情形的，应至少提前30日通知乙方；有前款其他情形的，应在事后5日内通知乙方。

9.8在本合同有效期内贷款人或乙方将主债权转让给第三人的，甲方仍在原抵押担保范围内继续承担担保责任。

9.9在甲乙两方签定本合同之后发生主债权人变更之情况（即贷款人发生变更），只要不增加主债权金额，甲方仍在原抵押担保范围内继续承担担保责任。

9.10借款人偿清借款合同及担保协议书项下的全部债务后，甲方不再承担担保责任。

第十条乙方的权利和义务

10.1乙方有权要求甲方协助，避免抵押财产受到来自任何第三方的侵害。

10.2乙方负有妥善保管权利凭证的义务。

10.3在本合同有效期内，依法转让主债权的，应及时通知甲方。

10…4抵押财产在偿清本合同抵押担保范围内全部债务后还有剩余的，乙方应将剩余部分返还给甲方。

第十一条违约责任

11.1若甲方违反本合同第二条“陈述与保证”的约定作出虚假陈述和声明，导致本合同无效或其他后果，给乙方造成损失的，甲方应负全部赔偿责任，甲方应向乙方赔偿借款合同项下全部的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，担保协议书项下全部的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用。

11.2 若甲方不履行或不完全履行本合同约定的还款义务，超过还款时限的，每延长一日还 款，甲方须向乙方支付相当于逾期还款额的万分之五的违约金。

11.3若因甲方过错造成本合同无效的，甲方应负全部赔偿责任，甲方应向乙方赔偿借款合同项下全部的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，担保协议书项下全部的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用。

11.4按照本合同的约定，由甲方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，乙方有权要求恢复财产原状，或提供经乙方认可的新的抵押财产，或要求甲方赔偿因此而遭受的全部损失。11.5甲方违反本合同的约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前代偿，并可要求甲方支付借款本息总额万分之五的违约金。

11.6甲、乙方任何一方违反第十二条第三款的约定，应向对方支付借款合同项下借款本息总额万分之五的违约金，并赔偿对方遭受的全部损失。

11.7法律规定登记生效的抵押合同签订后，甲方违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使

乙方受到损失的，甲方应当承担全部赔偿责任。

第十二条合同的生效、变更、解除和终止

12.1本合同经甲、乙双方法定代表人签字、加盖公章后生效，至借款人在借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，在担保协议书项下的担保费、担保基金、滞纳金、逾期保费、垫款罚金及其它费用全部偿清之日自动失效。本合同的任何部分条款因任何原因而成为无效、失效，不影响任何其他部分的效力。

12.2本合同独立于担保协议书、保证合同及借款合同，不因借款合同、保证合同及担保协议书的无效而无效。如借款合同或保证合同及担保协议书无效，甲方仍应按本合同承担担保责任。

12.3本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第十三条争议的解决

13.1本合同适用中华人民共和国法律法规和深圳市地方法规，若因本合同引起纠纷，须向乙方所在地的深圳市人民法院提起诉讼。

第十四条合同文本

14.1本合同一式律效力。

第十五条其他约定事项

15.借款合同约定的主债务履行期届满，但企业仍有发展前景，经贷款人与乙方谨慎协商、共同认定，同意给予展期或转贷，甲方承诺本抵押合同继续有效，甲方继续承担抵押反担保与担保责任。抵押人（甲方）：

法定代表人：（签字）

联系人：

电话：传真：

抵押权人（乙方）：深圳市高新技术产业投资服务有限公司（盖章）

法定代表人：（签字）

不动产抵押权变更协议 第3篇

从以上规定可以看出, 立法机关对两种不同的情况作出了分别适用的法律规定, 此有其科学性与合理性。但是, 由于与此相关的配套法律规定未能完善, 导致在实务中, 部分租赁不动产抵押权的实现难于操作, 从而对抵押权人的权利保护不利, 本文拟就其中存在的问题加以探讨, 期与众方家商榷。

一、存在问题

根据《担保法解释》的规定, 如租赁先于抵押设定的话, 则抵押权实现后, 抵押物的买受人还须继续受到原租赁合同的约束, 此为买卖不破除租赁原则的适用的一类;对于抵押先于租赁设定的不动产, 则抵押权的实现是不受买卖不破除租赁原则限制的, 即不论抵押人在租赁不动产时是否告知了承租人不动产存在抵押的事实, 抵押权人在债权未得清偿的情况下均可不受租赁限制的行使抵押权, 抵押物的买受人在取得抵押物的所有权后, 可不再继续履行原租赁合同, 此为买卖不破除租赁原则的例外;如此规定从形式上看有利于保护抵押权人的利益, 但在实务中却有诸多不便操作的地方。

(一) 在目前的法律体制下, 如果抵押人在设定抵押时要刻

意隐瞒抵押物存在租赁事实的话, 抵押权人将很难确知抵押物是否存在租赁的状态。因为我国目前虽然实行了不动产租赁登记管理制度, 但根据合同法及相关司法解释的规定, 是否做了租赁登记是不影响租赁合同的效力的, 而且在实践中也确实存在很多未经登记的不动产租赁。如此一来, 在签订抵押合同时, 抵押权人将很难通过有效途径去查实抵押物的租赁状态, 只能听凭于抵押人的信誉保证, 然而诚信尚缺的目前之中国, 这无疑要抵押权人承担极大的风险, 因为如果在抵押权设定之前确实存在未告知的租赁的话, 在抵押权实现时, 承租人是可以主张继续租赁权的。这无疑给抵押权实现后买受人的权利行使造成很大的障碍, 从而不可避免地影响抵押权的顺利、足额实现。

(二) 如果抵押人 (作为出租人) 与承租人恶意串通, 倒签

或虚构租赁合同的, 将给原本无瑕疵的抵押带来权利实现上的风险。

此种情况下, 在签订抵押合同时抵押物确实没有出租, 但在实现抵押权时, 如果出租人与承租人恶意串通签订一份时间在抵押成立之前的合同, 也将对抵押权之实现设置极大的障碍, 因为要举证证明恶意串通的存在对抵押权人来说是十分困难的, 这种情况下, 现实中的很多抵押权人只能暗吃哑巴亏而无能为力。笔者在实际工作中就曾见到过类似情况, 抵押人 (出租人) 甚至在租赁合同中约定承租人已将租赁期内的租金一次性支付给了抵押人 (出租人) 了, 如此情况对抵押权人抵押权的完全实现确实造成了难以逾越的障碍。

二、成因分析及对策

抵押本来就是为了担保债权的实现而设立的, 而如果抵押物本身的状态也没有有效担保的话, 以它来作为债权的担保岂不有些尴尬。

从对以上两种情况的成因分析得知, 因事前被隐瞒或事后虚构的租赁合同的无据可查是导致抵押权实现风险的主要原因, 所以要解决这一问题, 保证抵押权的顺利实现, 需要从立法上对不动产租赁的对抗效力作出限制性的规定, 从目前我国对不动产的管制来看, 完善不动产租赁登记的管理就可有效解决上述问题, 具体做法即为:确立不动产租赁合同必须经过登记方具有对抗第三人的法律效力制度。如此, 作为善意第三人的抵押权人, 只要在签订抵押合同时查实抵押物上不存在经登记的有效租赁, 就可不用担心可能存在或事后虚构的租赁合同对抵押权实现的不利影响了。这对于降低交易成本, 维护交易安全, 促进抵押担保制度的发展, 无疑具有十分积极的意义。

三、确立不动产“租赁登记对抗原则”的可行性

首先, 在处理不动产租赁与抵押的关系中确立的“登记对抗原则”, 在其他法律关系中并不鲜见, 如《担保法》第43条规定的:当事人以其他财产 (应办理抵押登记才生效的财产) 抵押的, 可以自愿办理抵押物登记, 抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的, 不得对抗第三人。《海商法》第9条规定:船舶所有权的取得、转让和消灭, 应当向船舶登记机关登记;未经登记的, 不得对抗第三人。第10条规定:船舶由两个以上的法人或者个人共有的, 应当向船舶登记机关登记;未经登记的, 不得对抗第三人。由此可见, 租赁登记对抗原则的确立有类似立法上的可参照依据。

其次, “租赁登记对抗原则”的确立也有利于促使租赁当事人积极办理租赁登记, 有利于国家对不动产租赁的行政管理。而从保护抵押权人利益、维护社会公平的角度来看则有其必然性。

摘要：不动产租赁和抵押权实现的关系问题, 法律上看似有比较明确的规定, 但鉴于相关配套制度、规定的不完备, 导致在实现抵押权的操作过程中很容易被钻空子, 本文拟就其中的漏洞及完善方法做一探析, 以供立法部门参考

不动产跨境抵押及其抵押权登记 第4篇

在不动产抵押中，当作为市场主体的抵押权人、抵押人的注册地，被抵押房地产登记地，分别属于我国境内外时，这种情形的不动产抵押，为不动产跨境抵押。

用于不动产跨境抵押受偿的价款，为外汇。支付或者取得不动产跨境抵押受偿价款，为国际收支交易行为。由于这个原因，国家授权中国人民银行、国家外汇管理局等国家金融管理机关，将不动产跨境抵押纳入跨境担保外汇管理进行规范。

为了深化外汇管理体制改革，简化行政审批程序，规范跨境担保项下收支行为，国家外汇管理局决定改进跨境担保外汇管理方式，于2014年5月19日印发，自2014年6月1日起实施了《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》（汇发〔2014〕29号）。之前相关规定与《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》内容不一致的，以《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》为准。《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》实施后，《国家外汇管理局关于发布〈跨境担保外汇管理规定〉的通知》附件3所列《境内机构对外担保管理办法实施细则》等12项规章即行废止。

必须注意的是，《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》，是不动产登记机构办理不动产跨境抵押的抵押权登记时，必须遵守的规章。《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》规定的与不动产跨境抵押相关的程序，是不动产登记机构办理不动产跨境抵押的抵押权登记的前置程序。

《中华人民共和国外汇管理条例》第十九条规定，提供对外担保，应当向外汇管理机关提出申请，由外汇管理机关根据申请人的资产负债等情况作出批准或者不批准的决定；国家规定其经营范围需经有关主管部门批准的，应当在向外汇管理机关提出申请前办理批准手续。申请人签订对外担保合同后，应当到外汇管理机关办理对外担保登记。经国务院批准为使用外国政府或者国际金融组织贷款进行转贷提供对外担保的，不适用前述规定。

按照跨境担保各方当事人的注册地不同，可以将跨境担保划分为内保外贷（见图1）、外保内贷（见图2）和其他形式跨境担保（见图3）。

内保外贷是指担保人注册地在境内、债务人和债权人注册地均在境外的跨境担保。外保内贷是指担保人注册地在境外、债务人和债权人注册地均在境内的跨境担保。其他形式跨境担保是指除前述内保外贷和外保内贷以外的其他跨境担保情形，包括但不限于：（1）担保人在境内、债务人与债权人分属境内或境外的跨境担保；（2）担保人在境外、债务人与债权人分属境内或境外的跨境担保；（3）担保当事各方均在境内，担保物权登记地在境外的跨境担保；（4）担保当事各方均在境外，担保物权登记地在境内的跨境担保（图3所示，仅仅是其他形式跨境担保情形之一）。

境内机构办理内保外贷业务，应按《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》要求办理内保外贷登记；经国家外汇管理局或其授权的分支局登记的内保外贷，发生担保履约的，担保人可自行办理；担保履约后应按《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》要求办理对外债权登记。境内个人可作为担保人并参照非银行机构办理内保外贷业务。

境内机构办理外保内贷业务，应符合《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》明确的相关条件；经国家外汇管理局或其授权的分支局登记的外保内贷，债权人可自行办理与担保履约相关的收款；担保履约后境内债务人应按《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》要求办理外债登记手续。境内非金融机构设定外保内贷，担保人可以是境外机构或者是境外个人。

境内机构提供或者接受除内保外贷和外保内贷以外的其他形式跨境担保，在符合境内外法律、法规和《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》的前提下，可自行签订跨境担保合同。除国家外汇管理局或其授权的分支局另有明确规定外，担保人、债务人不需要就其他形式跨境担保到国家外汇管理局或其授权的分支局办理登记或备案。境内机构办理其他形式跨境担保，可自行办理担保履约。担保项下对外债权债务需要事前审批或核准，或因担保履约发生对外债权债务变动的，应按规定办理相关审批或登记手续。

境内机构为自身债务提供跨境物权担保的，不需要办理担保登记。担保人以法规允许的方式用抵押物折价清偿债务，或抵押权人变卖抵押物后申请办理对外汇款时，担保人参照一般外债的还本付息办理相关付款手续。

担保人、债务人不得在明知或者应知担保履约义务确定发生的情况下签订跨境担保合同。国家外汇管理局或其授权的分支局，不对担保各方当事人设定担保物权的合法性进行审查。担保各方当事人应自行确认担保合同内容符合境内外相关法律、法规和行业主管部门的规定。担保人与债权人之间因提供抵押、质押等物权担保而产生的跨境收支和交易事项，已存在限制或程序性外汇管理规定的，应当符合规定。

国家外汇管理局或其授权的分支局对跨境担保合同的核准、登记或备案情况以及《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》明确的其他管理事项与管理要求，不构成跨境担保合同的生效要件。国家外汇管理局可出于保障国际收支平衡的目的，对跨境担保管理方式适时进行调整。

国家外汇管理局或其授权的分支局对境内机构跨境担保业务进行核查和检查，担保各方当事人、境内银行应按照外汇局要求提供相关资料。对未按本规定及相关规定办理跨境担保业务的，国家外汇管理局或其授权的分支局根据《中华人民共和国外汇管理条例》进行处罚。

《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以不动产抵押的，应当办理抵押物登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。据此可知，由国家外汇管理局或其授权的分支局管理的不动产跨境抵押（含反担保涉及的不动产抵押，下同），其抵押权须经不动产登记机构登记，该抵押权自登记时设立。

笔者认为，不动产登记机构办理不动产跨境抵押的抵押权登记时，应当注意以下问题：

第一，不动产跨境抵押，必须符合国家外汇管理的规定。作为我国市场主体的境内机构或者个人，是不动产跨境抵押的施事主体。不动产跨境抵押，由国家外汇管理局或其授权的分支局认可的境内机构或者个人提供或者接受跨境担保而启动。

第二，境内机构或者个人能否对境外机构或者个人设定不动产抵押，或者境外机构或者个人能否对境内机构或者个人设定不动产抵押，要看该不动产抵押是否属于《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》规定的内保外贷、外保内贷或者其他形式跨境担保，并且需要向国家外汇管理局或其授权的分支局登记的，是否已经向国家外汇管理局或其授权的分支局登记；不需要国家外汇管理局或其授权的分支局登记的，是否已经经过国家外汇管理局或其授权的分支局事前审批或核准。

第三，国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。对于不动产跨境抵押而言，要求境内外当事人双方共同申请抵押权登记，恐有不妥。建议按照《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第七项的规定，由法律、行政法规作出规定，属于内保外贷的不动产跨境抵押，可由境内担保人（抵押人）单方向不动产登记机构申请抵押权登记；属于外保内贷的不动产跨境抵押，可由境内债务人单方向不动产登记机构申请抵押权登记。

第四，国家外汇管理局或其授权的分支局仅对跨境担保涉及的资本项目外汇管理事项进行规范，不对担保各方当事人设定担保物权的合法性进行审查，由担保各方当事人自行确认不动产跨境抵押事项符合相关法律、法规。国家外汇管理局或其授权的分支局对内保外贷和外保内贷实行登记管理，不是不动产登记机构登记错误的免责依据。不动产登记机构对不动产跨境抵押的抵押权登记的查验、查看、调查，必须尽够合理审慎职责。

第五，不动产境内抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以房地产“实物抵债”，或者，协议或者诉请人民法院以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款“货币受偿”。必须注意的是，不动产跨境抵押“以付款为担保履约方式”，仅涉及外汇的跨境收支结算，不可能产生被抵押房地产的房屋所有权和土地使用权跨境转移。

变更抵押担保协议书 第5篇

抵押权人（甲方）：上海汉森投资发展有限公司

抵押人（乙方）：马慧芬

乙方原将位于上海市浦东新区金杨路660弄17号402室的自有权属的房产以评估值50万人民币向甲方的贸易垫付款50万元作抵押，已经上海市浦东新区地产交易中心办理了房产抵押的登记手续（浦201014016620）。现经甲方同意将乙方的债务履行时限变更为2012年4月11日至2014年4月10日止。

原抵押担保协议其他所涉的双方权利义务均不变更。

抵押权人（甲方）：抵押人（乙方）： 代表人：代表人：

不动产抵押权变更协议 第6篇

一、国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件

为了维护市场稳定并适应资本市场全球化的需要，在英国皇家测量师协会和美国一些估价组织的倡议下，国际资产评估标准委员会（TIAVSC）于1981年创立，并于1994年正式更名为国际评估标准委员会（IVSC）。时至今日，国际评估标准委员会已经发展成为包括35个完全成员国，12个观察员国家和4个联系国家在内，具有广泛影响力和权威性的国际组织。国际评估标准委员会于1985年制定并首次发布了《国际评估准则》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分别对其进行了修订，2000年到2002年国际评估标准委员会启动了特别项目，旨在形成一套全面和成熟的国际评估准则。作为这项特别项目定稿的2003版《国际评估准则》于2003年7月正式出版，目前得到日益广泛的认可和执行。越来越多的国家纷纷采取措施以采纳国际评估准则。如：澳大利亚和新西兰将国际评估准则的内容纳入其2004版的《评估执业指南》（Professional Practice Manual），英国皇家特许测量师协会2003版《执业指南》（即红皮书），要求财务报告和贷款业务为目的的评估业务遵循《国际评估准则》。此外，《国际评估准则》也日益地得到国际会计界的认可。

同时鉴于不动产抵押评估的重要地位，全球的银行业也成为呼唤国际评估准则的第三方力量。巴塞尔银行监管委员会成立的初衷在于强化国际银行体系的合理性和稳定性。巴塞尔委员会在《有效银行监管的核心原则》中给出了银行监管的最低要求。国际货币基金组织对《核心原则》进行了评估，指出了以贷款为目的的固定资产评估是主要的薄弱环节。为此巴塞尔委员会成立了由美国、德国、日本等国专家组成的特别工作小组来研究有关抵押贷款价值评估（或简称抵押评估）的问题。在国际评估标准委员会的协助下，巴塞尔委员会在2001年1月发布了新巴塞尔资本协定的补充文件《巴塞尔银行监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则》（以下简称补充文件）。

二、抵押贷款价值评估的发展趋势

（一）抵押贷款价值和市场价值的比较分析

如何去看待评估的价值类型实际上是一个基础性和关键性问题。没有对估价目的的正确理解、对估价原则和方法应用特殊性的深刻认识，也就不可能形成对抵押贷款价值（或简称抵押价值）的正确判断。反之，在对根本性定义及概念内涵模糊不清的认识指导下，在估价目的、原则、方法运用等估价实践中，势必会存在种种臆断和误区。国际评估准则和巴塞尔补充文件中对涉及不动产抵押贷款评估的市场价值和抵押贷款价值在定义上进行的明确区分，对抵押贷款价值评估的未来发展奠定了非常重要的基础。

正如国际评估准则所指，抵押贷款价值和评估方法在一些发达的欧洲不动产市场上早已确立。国际评估标准委员会于2000年在国际评估准则2（即非市场价值的价值基础）中，援引欧洲立法对抵押贷款价值做出了明确定义。（3）如上文所述，巴塞尔委员会是在国际评估

标准委员的协助下，在其补充文件中确定商业房地产抵押评估细则的。因而，对比这两个定义只是在表述上有细微的区别，其核心意思是完全一致的。

新巴塞尔协议补充文件明确规定，在商业房地产贷款活动中，必须由一个胜任和独立的房地产估价师同时评估出市场价值和抵押贷款价值。（4）下面对比一下不动产抵押贷款价值和市场价值的定义及概念内容，以加深对两者本质的理解。

（二）抵押贷款价值的特性分析

通过对比分析，我们可以归纳出抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：

1.安全性。抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。国际评估准则在定义说明中也强调指出不动产抵押贷款价值是风险评估的概念。（5）这一点对银行防范金融风险具有极其重要的意义。

2.保守性。这是与安全性特性相伴而生的，主要是针对不动产抵押价值评估操作而言。这一特征要求房地产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性为基本原则，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。

3.持续性。市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值就需要充分考虑当前和未来的市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。在这一过程中随着时间的变化和市场的波动，不动产抵押贷款价值虽然也会随之进行定期或不定期的调整。但是由于不抵押价值考虑的是不动产的稳定和持续性特征，因此在抵押贷款价值评估中，市场价值和抵押价值的确定都是一个动态、连续的过程，但抵押价值相比市场价值而言较为稳定，具有一定的持续性，市场价值则有可能产生较大波动。

综上所述，可以看出，“抵押贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于不动产抵押贷款而言贷款价值占有突出的地位”。（6）

（三）对不动产抵押贷款价值评估的影响

国际评估准则中强调指出，在使用非市场价值定义（如抵押贷款价值）的时候，要特别注意不要混淆非市场价值评估（如抵押贷款价值评估）与市场价值评估之间的区别（7）。结合新巴塞尔协议补充文件中的相关规定，我们可以从评估方法的运用，对房地产估价师的要求，再评估过程等几个方面对不动产抵押贷款价值评估体系和发展趋势进行简要评述。

1.评估方法的运用

抵押价值评估和市场价值评估在评估方法上是一致的，主要采用三种经典方法——比较法、收益法、成本法。（8）但比较法在抵押贷款价值评估中较受限制，除了受到比较案例数量较少的影响之外，还与抵押贷款价值的非市场价值性质有关。补充协议在其附录《评估准则》中明确规定，抵押贷款价值应在成本价值和收益价值基础上评估。（9）因此对抵押价值评估来说，收益法和成本法应当同时使用，并且以收益价值为主。

根据抵押贷款价值的安全性特性，在运用上述评估方法对不动产抵押物进行评估过程中

必须考虑不动产本身长期不变且可持续的特征和因素。这正是抵押价值评估和市场价值评估最本质的区别，即运用收益法和成本法对抵押价值和市场价值分别进行评估时，它们所选取的参数及参数所代表的意义的不同的。市场价值的参数选取来源于市场，代表正常的市场水平。而抵押价值出安全性的考虑，要以稳定性和可持续性为原则，参考市场数据，力求得到的数据能够不受市场风险因素及不动产本身暂时性因素影响。因此同样是经营收益，如上文所提及的，抵押价值中的经营收益则是指通过考虑不动产的稳定性特征，任何租户通过正常经营都能得到的最低收益水平。

国际评估准则和补充文件虽然没有就评估方法中具体参数选取和取值做出具体规定。但是根据欧洲成熟市场经验，对抵押价值评估中，运用收益法选取的经营收益、运营成本和资本化率等参数以及成本法所采用的重置单价、建筑物安全折扣等参数都有较为明确而统一的规定。这就确保了抵押评估的科学性以及评估结果的可比性和可检验性。

2.对房地产估价师的要求

在不动产抵押贷款价值评估中，房地产估价师所起的作用至关重要。一方面由于抵押评估专业性极强，没有适当的不动产金融和市场的背景知识以及丰富的抵押评估实践经验，一般房地产估价师很难胜任抵押评估业务；另一方面评估结果将直接应用于贷款为目的的商业活动，这不仅对银行等提供贷款的金融机构带来风险，对房地产估价师自身而言也存在因估价不当而承担法律责任的风险。补充协议中对进行抵押评估的房地产估价师提出了两个重要标准：能力和独立性。（10）能力标准主要是要求房地产估价师必须拥有相应的职业经验，具备关于相关房地产市场的充分知识。独立性标准则要求，无论是银行所聘请的外部房地产估价师还是银行内部房地产估价师都必须独立于贷款决定及其他相关决策过程，且房地产估价师与贷款人之间不存在私人或商务关系。并且补充文件同时规定，房地产估价师能力和独立性必须定期通过外部房地产估价师、银行监管部门或独立检查者进行确认。国际评估准则中也有类似的规定。（11）

由此我们可以看出抵押评估对房地产估价师有严格的要求。虽然估价本身就是一项专业性强的职业，需要经过严格的考试才能获得执业资格。但是在相对更为专业和特殊的细分领域上，如抵押评估领域，并不是一般的房地产估价师都能涉足的。结合以往的教训，之所以在抵押估价中存在很多问题，给金融机构带来了巨大的风险和隐患，源头之一即在于没有对抵押评估从业人员进行严格的遴选，致使很多不具备资格，没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。因此，进行抵押评估的资格认证势在必行，对于防范银行金融风险、提高抵押评估质量意义重大。

3.再评估过程

如上所述，从安全性及防范风险的角度来看，市场价值和抵押价值在初次评估之后，在贷款期间内仍然需要定期监控其价值的变动情况，已获得不断更新的价值依据。因此在抵押评估中，再评估过程必不可少，是贷款风险监控的重要环节。补充文件中规定“作为进一步的安全措施，市场价值和贷款价值还必须在贷款到期时或至少每3年，或当市场在一年内总体价值下跌超过10%时进行重新估算”。（12）再评估过程保证了抵押评估的科学性和准确性，同时也提高了贷款安全性。

目前，国际社会及世界各国对不动产抵押价值评估问题日益关注，在一定程度上是对上世纪80年代和90年代发生的几次大型金融危机反思结果。虽然目前还未形成国际上统一的不动产抵押贷款价值评估细则，但是从近年来国际和地区性组织颁布的权威文件来看，对不动产抵押价值评估日渐达成共识。不少国家和地区性组织纷纷修订其相关评估准则，细化和加强对不动产抵押贷款价值评估的管理。国际评估准则引入抵押贷款价值定义，并指出抵押价值评估应与市场价值评估相区别，将对各国构建相应的不动产抵押贷款价值评估体系起到重要的引导和推动作用。

三、对我国构建不动产抵押贷款价值评估的借鉴意义

我国的不动产评估行业发展至今不过十一个年头，由于抵押贷款评估理论滞后，不动产抵押贷款价值评估的完整体系一直没有建立起来。不动产抵押贷款价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对不动产的市场价值进行评估，并将其提供给银行信贷部门。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低了消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。总之，我国目前的不动产抵押贷款价值评估理论滞后，客观上制约着评估人员对不动产抵押价值评估特殊性的深刻理解，最终在一定程度上削弱了银行的竞争能力。因此，我们应该借鉴国际经验，构建完善的不动产抵押贷款价值评估体系，提高银行抵押贷款决策的科学性，促进银行在市场化方向的改革之路上更进一步。为了达到这一目的，目前应该着力做好以下两点工作：

（一）制定不动产抵押贷款目的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估。由我国房地产评估行业组织在实际调研的基础上制定不动产抵押贷款目的的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估，确定不动产抵押贷款价值评估的估价原则、评估方法、参数选取、对房地产估价师要求和再评估要求等原则性内容。这将有助于规范评估人员的业务操作行为，提高评估结果的科学性和准确性。同时估价行业内部的评估准则，可以作为各银行制定内部不动产抵押贷款价值评估细则的参考，为银行进行风险控制和管理提供依据。与此同时，银行应积极探索建立内部评估机构，以负责对抵押贷款的评估工作，从内部加强对贷款风险的监督和控制，实现估价责任内部化。

（二）建立抵押贷款目的价值评估的执业准入机制，加强执业培训，建立抵押价值评估的专业资格认证制度。

不动产抵押权注销登记证明 第7篇

兹有抵押人 以其拥有的土地使用权(土地证号：)、及其所有的房产（产权编号：）或不动产（权证号：）的抵押合同。借款人已于 年 月 日清偿了借款本息。现向贵中心申请办理注销 《土地他项权利证明书》、〈房屋他项权证〉所设定的抵押登记关系到。

抵押权人：（签章）

不动产抵押特征 第8篇

1、从属性。不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面：成立上的从属性，消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在相应的债权为前提，不能摆脱主台同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，抵押合同电终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。

2、优先受偿性。有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的，例如，1964年制定颁行的苏俄民法典第192条规定：“由于抵押，在债务人不履行抵押担保的债时，债权人(抵押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的规定也突出了优先受偿性，以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规中，规定则更为明确。

3、补充性。只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此，不动产抵押人承担责任具有朴充性，如果债务人履行合同义务，则不发生抵押人承担责任的问题。

4、特定性。包含两个意思：一是抵押担保的数额是一定的，抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保的债权，则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下，抵押权人虽可要求抵押人就超出抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的，而抵押物则必须是特定的。抵押物的特定化是物权排他性的必然要求，对此，各国还规定公示登记制度，对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。