AA 个人住房贷款业务介绍

AA 个人住房贷款业务介绍（精选8篇）

AA 个人住房贷款业务介绍 第1篇

测试成绩：100.0分。恭喜您顺利通过考试！

单选题

1.按房屋权属状况，个人购房贷款可以分为： √

A

B

C

D 个人住房贷款与个人商用房贷款期房贷款和现房贷款个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款个人一手房贷款与个人二手房贷款

正确答案： D

2.在商业银行个人住房贷款违约高风险期，银行的个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比分别处于： √A

B

C

D 绝对额处于上升期，占比处于下降期绝对额处于下降期，占比处于上升期均处于上升期均处于下降期

正确答案： C

3.下列不属于个人住房贷款的借款申请人应具备的条件是： √

A

B

C

D 具有贷款银行营业所在地常住户口或有效居留证件需连续缴存住房公积金12个月以上具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人

正确答案： B

4.个人住房贷款的贷款年限加上借款人年龄不得超过： √

A

B

C 50年55年60年

D 65年

正确答案： D

5.银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的： √

A

B

C

D 0.60.70.80.9

正确答案： C

6.关于个人住房按揭贷款的偿还，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 贷款银行一般约定借款人在合同生效后当月的约定时间就开始按月还款借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息贷款期限1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息贷款期限一年以上的，实行按月分期还款

正确答案： A

7.关于住房公积金管理中心，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 拥有个人住房公积金委托贷款的贷款决策权是住房公积金管理的决策机构不得向他人提供担保负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况

正确答案： B

8.关于住房公积金委托贷款与住房商业性贷款的比较，下列说法错误的是： √

A

B

C 贷款对象及贷款额度限制有差异贷款发放机构不同，住房公积金贷款由住房公积金管理中心直接发放贷款性质不同

D 贷款过程中银行机构的地位不同

正确答案： B

9.缴存住房公积金的职工在下列哪些情况下不能申请住房公积金贷款： √

A

B

C

D 大修自住住房建造自住住房租赁自住住房购买自住住房

正确答案： C

10.二手房贷款的贷款年限加上所购二手房已使用年限不得超过： √

A

B

C

D 30年35年40年45年

正确答案： A

判断题

11.我国银行住房贷款业务实践中，银行以按揭贷款为基础，衍生出“住房转按揭”和“加按揭”贷款产品。√

正确

错误

正确答案： 正确

12.个人住房商业性贷款在所购住房房屋产权证未颁发且办妥住房抵押登记前，由开发商和贷款商业银行共同提供连带责任保证，作为偿还贷款的担保。√

正确

错误

正确答案： 错误

13.个人住房按揭贷款的贷款期限最长为40年。√

正确

错误

正确答案： 错误

14.住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担。√

正确

错误

正确答案： 正确

15.在个人二手房贷款流程中，银行须对借款人资信等级进行评定，依据评定结果确定是否贷款。

正确

错误

正确答案： 正确

√

AA 个人住房贷款业务介绍 第2篇

个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

一、货款方式

个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

二、贷款对象和条件

个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

1.具有城镇常住户口或有效居留身份；

2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；

6.我行规定的其他条件。

三、申请借款时，应出具的文件

申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：

1.身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）；

2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

8.贷款人要求提供的其它文件或资料。

四、贷款程序

我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。

如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由我行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。

五、贷款额度、期限和利率

我行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

六、还款方式

借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

偿还本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

待您还清我行个人住房贷款金部本息后，我行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。

七、抵押物和质押物

我行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：

（一）个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；

2.借款人依法取得的国有土地使用权；

3.我行认可的其它财产。

（二）个人住房贷款的质押物

谈个人住房贷款业务的可持续发展 第3篇

一、我国住房贷款发展现状

（一）贷款规模不断扩大，流动性风险增加。

中国社会科学院发布中国住房发展报告 (2011-2012) 显示，2011年全年住房信贷市场的统计贷款，包括国内贷款和按揭贷款，余额大约为2.2万亿元，而2003年只有1.2万亿元。可见贷款规模急剧上升。目前住房贷款趋向长期化，而存款是趋向短期化的。长期化的住房贷款需求不断增加，会增加商业银行的流动性风险。

（二）贷款品种相对丰富。

目前各银行都推出等额本金、等额本息、按期付息还本、“固定利率”房贷、双周供、直客式个人住房贷款，但实际执行过程中都比较单一，基本上用“等额本息”这种贷款方式，不能满足当前不同客户群体的需要。

（三）利率风险增加。

目前我国抵押贷款采用每月等额还贷法或等额本金还贷法，其利率根据中国人民银行的指导利率来调整执行的，一般在每年的1月1日对上年度的贷款合同予以调整。在存款利率调高时，贷款利率至少一年之内不变，这会导致银行利差缩小，甚至出现借贷利差倒挂，增加了银行的经营风险。

（四）个人信用风险增加。

随着贷款利率增加，房产持有成本骤增，个人还贷压力加大，一些人承担不起压力放弃还贷款。另外，目前物价收入上涨比例严重失衡，导致个人生活成本上升，实际还款能力下降，也会增加信用风险。

（五）银行内部控制制度不严，操作风险增加。

各银行为了争取贷款客户，不严格审查贷款人的贷款资格，有的信贷部门为了短期利益甚至帮忙造假，为以后的经营风险埋下隐患。

二、保证个贷业务可持续发展的相关措施

（一）拓展资金来源，稳定信贷资金。

商业银行存贷资金期限的错配会导致流动性风险增加，商业银行应拓宽长期资金来源，通过利率杠杆引导居民进行中长期存款，同时大力发展金融债券市场，提高商业银行主动负债能力。

（二）加大个贷客户经理队伍建设。

通过培训学习，打造一支素质过硬、思想觉悟高的贷款营销队伍。客户经理是直接与客户接触的一线工作人员，只有通过他们才能严把贷款质量关。贷款能否发放、贷款发放后的使用情况以及贷款的归还情况，他们最有发言权。所以必须加强技能培训，培养综合能力，强化以市场为导向的综合营销理念。

（三）更新观念，创新产品。

一方面为客户提供更多产品来选择，另一方面尽可能通过丰富的产品服务规避经营风险。金融市场比较发达的国家，住房按揭贷款的还款方式是多种多样的。如在美国，除了等额本息还款外，还可采用累进还款法、产权递增还款法、固定利率递增还款法、提前还款罚金法、可调利率还款法及气球还款法等。这些形式多样的贷款，不但给借款人多样化的选择，同时也为银行针对不同客户提供不同风险度的授信产品创造了空间。

（四）实时洞悉宏观经济政策，根据利率的调整及时调整贷款额度及结构。

在经济发展的不同阶段，国家会适当利用经济或政策手段对宏观经济进行调整，利率调整就是常用的手段之一。为了避免因政策调整引起的经营风险，银行应该实时洞悉国家经济政策走向，适时采用固定利率或浮动利率贷款，尽可能降低银行损失，以利于贷款的稳健发展。

（五）加强对个人信用的审查。

通过对个人信用的审查，可以了解受信对象的历史信用支付情况。对具有良好信用记录的个人，可以优先发放贷款，并获得优惠利率;相反，对有不良信用记录的个人，则拒绝发放贷款或者上浮利率，从而有效防范和化解个人信贷风险。

（六）建立风险转移机制。

商业银行贷款风险是不可避免的，但很多风险是可以转移的。所以建立相应的风险转移机制，可以尽可能地降低银行贷款风险，也是各家银行必须研究的课题。一是做好财产抵押的价值和风险评估。财产抵押是贷款常用的手段，财产价值的评估以及价值实现的风险，需要我们有一个科学合理的评估体系，以免发生不必要的损失。二是以保险合同作为抵押转移风险。保险合同有财产保险和人寿保险，这些均可以作为风险转移的手段。一旦财产或贷款人发生意外风险，银行可以将损失降到最低程度。

（七）完善商业银行内部控制制度，提高风险识别能力。

健全有效的内部控制体系是商业银行防范经营风险的重要防线，是其赖以生存和发展的生命线。银行要实行审慎经营的原则，严格控制贷款风险，加强风险管理，提高经营质量。加大对贷款人的资格审查，并对贷款进行跟踪监督，确实贷款质量，这才是实现个人住房贷款业务可持续发展的基础。同时加强内控管理文化建设。内控管理文化包括银行员工的风险观、风险内部控制意识和风险管理职业道德等。积极开展内部控制评价，建立独立、权威的内部监督制度，确保内部监管的连续性。

AA 个人住房贷款业务介绍 第4篇

一、紧盯市场，把握业务发展机遇

（一）经过宏观调控，目前全国一线城市商品房成交面积的所占比例逐渐减少，而三四线城市所占比例已经从2005年的50.8%上升至66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的发展空间。

（二）河南城镇化率在全国处于较低水平，房地产开发投资总量不高，市场发展空间较大。2011年，河南城镇化率40.57%，低于全国平均水平10.7个百分点，处于较低的水平，在推进中原经济区建设中，城镇化发展将带来持续的住房刚性需求，有较大的市场潜力和发展空间。

（三）受房地产宏观调控政策影响的刚性需求将逐步释放。在宏观调控政策的作用下，从2011年四季度到今年一季度，河南房地产销售市场逐步趋冷，刚性需求受到抑制。按照房地产运行的一般规律，刚性需求在抑制半年至一年后会逐步释放，特别是对25～30周岁群体的婚房、40～50岁群体的改善性住房需求强烈，这些住房需求将在下半年带动房地产销售市场缓慢回暖。

二、优选合作开发商

在自身发展和严厉的调控作用之下，房地产市场逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，正发生着巨大的转折，行业集中度迅速提升。可以预料，房地产行业格局将进一步洗牌，走品牌化、专业化、精细化以及整合创新之路是开发商的必然选择。

商业银行在开展个人住房贷款业务时，应优先选择与信誉优良、资质等级高、综合实力强、资金及土地储备充足的大型房地产开发企业开展合作，开发商应具有成功开发经验和一定市场地位，如中国房地产100强企业、区域强势型房地产开发企业等。坚持“有所为，有所不为”的经营理念，严格考量开发商股东的实力及关联公司状况、诚信度、经营前景、自有资金来源及占比、或有负债和抵押担保行为等，严防由于信息不对称导致的潜在风险，拒绝与财务状况不佳的开发商开展业务合作。

在楼盘选择上，重点选择位置优越、价格合理、配套设施完善、建设资金有保证的优质普通商品住房项目进行商品房销售按揭合作，如学区房、地铁房、婚房等楼盘，以及适销对路的经济适用房项目。为防范因建设资金不足可能产生的楼盘“烂尾”风险，商业银行要严格按照人民银行的有关规定，对购买主体结构已封顶住房的个人才能发放住房贷款。

三、严格执行个人住房贷款差别化信贷政策

新型城镇化发展战略的实施，势必会造成大量中青年农业人口外出务工，到经济较发达城市寻找新的生存发展空间，并逐渐拥有城镇户口。受“安居乐业”传统理念的影响，随着他们收入的增加、经济条件的改善，在城镇购房成为他们的必然选择。因此，商业银行要积极满足农转非人员的住房按揭贷款需求，以支持新型城镇化的发展。

同时，商业银行应积极响应国家房地产市场调控政策导向，严格执行人民银行、银监会制定的差别化信贷政策，对于购买首套房、改善型置业者，以及经济适用房的个人住房贷款需求给予重点满足，在权衡风险与收益的前提下实行基准利率甚至更优惠利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付必须达到六成及以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对居民家庭购买第三套及以上住房贷款暂停发放，以严格控制投机、投资性购房需求，恢复住宅的基本功能。

在发放个人住房贷款时，商业银行应按照《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发〔2012〕3号）要求，不得向借款人附加任何不合理条件和强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品，切实减轻购房人不必要的融资负担。

四、加强基础管理，规范贷款操作，强化风险防范

（一）严格执行房贷政策，以及贷前调查、贷中审查和贷后检查等各项制度要求

认真执行面谈面签制度，贷前调查人员应亲自与借款申请人当面谈话，查验身份证件，查询中国人民银行个人信用数据库，核实借款申请人身份的真实性，并做好书面记录。个人再交易住房贷款的贷前调查人员应与买卖双方面谈。签订贷款合同时，经办人员应该当面核验合同当事人身份证件，见证其在合同上签字。贷款发放人员应该审核借款申请人在借款申请书、借款合同等贷款材料上签字的一致性。

（二）加强借款人的资信状况审查，严防降低信贷门槛

通过严格的贷前调查与审查，客观评价借款人的还款能力和还款意愿。加强对借款申请人还款来源的审查，应将借款申请人工资收入或经营收入等第一还款来源作为评价其还款能力的依据，不宜将担保人的收入或抵押物处置权作为评价其还款能力的依据。同时，对于借款人住房贷款的月房产支出与收入比和月所有债务支出与收入比必须符合监管部门的相关要求。

（三）提高对“假按揭”的识别及防范能力

随着调控的持续深入，市场流动性不足的矛盾依然突出，开发商主要融资渠道越来越窄，商业银行信贷规模趋紧，融资成本越来越高，同时楼市低迷，销售下滑，加上购房人的按揭贷款长时间不能回笼，造成企业财务状况雪上加霜，资金链条更加紧张，有可能导致其铤而走险通过“假按揭”来套取商业银行信贷资金。因此，“假按揭”风险不容忽视。

AA 个人住房贷款业务介绍 第5篇

个人住房装修贷款业务介绍

是工商银行向个人发放的，用于自有住房装修的人民币贷款。该种贷款在全行推出，借款人必须提供有效的质押、抵押或第三方保证担保。个人住房装修贷款金额原则上不超过15万元，并且不超过装修工程总费用的70％。贷款期限最长不超过5年，还款方式比照个人住房担保贷款执行。贷款利率按照中国人民银行规定的期限利率执行。

个人商业用房业务介绍

AA 个人住房贷款业务介绍 第6篇

1，AA SCHOOL隶属与英国OPEN UNI。这点很郁闷，至今小弟还不知道中国教育部是怎么给定义的。

2，MASTER课程有3个是偏向于建筑设计研究的（含城市），是DRL，ET+D； LANDSCPAE URBANISM； 另外的课程是理论和设计各占不同的比例/。一般所以的MA/MAR都是每3年一个周期来作一些RESEARCH。其中DRL/ET又在3年中被划分为不同的PHASE，也就是说，TUTOR会在一个周期内看到一个完整的故事，而学生是片段的研究。

3，CASE，详细点，比如ET：Phase 1 consists of seminar courses and studio teaching during the first two terms(October to December, January to March), followed by design research in the third term(April to June).Phase 2 is focused on the production of the Design Dissertation(for the MA course), or the Design Thesis(for the MArch)and takes place in the fourth term(July to September for the MA, and September to December for the MArch).DRL，也是不同的阶段穿插，以完成整个学习，从TYPOLOGY到具体建筑/城市问题的转化

4，LANDSCPE CASE。2004/2005研究事例：这一年有一个贯穿的主题。我简要介绍一下我一个朋友的经过。这几年LU的学生不是特别多，7个学生，还有一个巴西的转到HU去了。所以学生是独立工作。4学期，1学期学生需要从观察鱼群和珊瑚，找出你喜欢的研究TYPOLOGY。朋友选的是研究鱼群活动时候的互相距离研究，然后运用电脑把他DIAGRAM。（犀牛，3D多用，还有手工模型）。他找出一定活动规律是：各种情况下的NETWORK 变化（比如遭受攻击，游弋是。。）。然后1学期末有一个MEXICO的WORKSHOP。选定自己赶兴趣的具体城市课题，他选的是机场搬迁后原址的复兴。第2学期，进一步的发展，将发展从鱼群所得结论运用到具体SITE上，得出你的MAIN ARGUMENT。（临时穿插了一个深圳的WORKSHOP）。第3学期会完善自己的理论，要求回很苛刻，朋友运用不少URBANISM的理论，来对起研究进行具体支持。第4学期准备FINAL答辩 由于个人工作，所以很忙，同时不断和TUTOR交流

4，HOUSING URBANISM事例：50%ESSAY，50%SEMINAR DESIGN。后者依然有贯穿1年的主题（3年周期）：2004/2005 是CITY FRINGE，研究伦敦城市边缘SPITALFIELD的城市发展现状提出PROPOSAL。招生18人，TUTOR7人。故是小组工作，分4组，自由组合。中间回穿插URBAN STUDY，如伦敦火车站及周遍的复兴，与DIP10合作。等等。以及2个WORKSHOP（把塞罗那-工业基地复兴--与政府合作--PROPOSAL；上海--徐家汇INSTITUTIONAL地区一个园区的GENERATION---同济大学合作）。小组工作的融洽度最重要，每周TUTORIAL。

很多LECTURE以及ESSAY任务，包括最后的DISSERTATION。对写作要求高。涉及很多经济学，哲学，人类学，历史学和城市以及规划的关系。对理论是很好的补充。感觉更象在为政府提供训练人才。大部分学生是有工作经验的5，AA学费今年又涨-14900。而且本国人 和OVERSEAS一样。所以的WORKSHOP都是自己负责费用。据说不接受任何赞组，是为了保持自己的教学风格。奖学金MA很少，可以说没有。不过可以到学校打PART-TIME

6。DIAGRAM是AA的特点，也就是说对分析和发展过程相当重视，要求高，回很

容易受到别人CRITIQUE的。着是中国教育薄弱环节，会很有帮组，包括思维方式的拓展。

1、信托贷款通道业务介绍 第7篇

一、业务一般模式

其中A银行与我司、B银行（需具备托管资格）签署定向资产管理合同，我司根据委托人的要求以自己的名义与信托公司签订信托合同，借款人与信托公司以信托合同为依据签订信托借款合同。

二、操作指引

1.SOT业务是指“银证信”业务的简称，是指银行作为委托人、通过证券公司的定向资产管理计划作为通道，以信托公司作为投资对象，投资其设立的信托计划。2.拟进行交易的SOT业务，在获得委托人、投资对象的确认后，一般由委托人、投资对象的相关联系人将业务情况通知我部门具体经办人员。3.业务人员在获得SOT业务交易通知后，应勤勉尽职，要求上述联系人尽可能提供该笔业务所涉及的资料，包括但不限于：该笔业务涉及的上游协议、下游协议、委托人尽职调查报告、委托人内部对该笔业务审批决议、投资对象可行性研究报告、投资对象内部对该笔业务审批决议、以及其他相关的重要文件。4.我部具体经办人员在获得上述相关资料后，应根据该交易内容，对交易结构、投资标的、投资风险等问题进行审慎分析、判断，并撰写券商尽职调查报告,必要时要求委托人、投资对象提供相关尽职调查补充资料。5.我部具体经办人员将上述资料按协议文本、内部过会文件、尽调报告三部分整理好，提交部门审核小组进行立项，并在会上进行交易情况陈述，部门审核小组对该项目进行表决。6.ＳＯＴ业务通过立项表决后，结合部门立项决议精神，撰写该笔交易投资通知书、投资通知书确认函、投资清单、传真页等交易流程文件初稿，连同将上述所有资料，按协议文本、内部过会文件、尽调报告、交易流程文件、部门立项会决议等相关资料提交合规部进行预审； 7.该笔交易资料经合规预审后，可通过邮件转发委托人进行预审、同时抄送投资对象进行复核； 8.经委托人确认同意后，可采用部门银证指定邮箱，发给委托人；委托人对内容确认无误后，应以邮件回复； 9.收到委托人回复后，将交易流程文件申请用印，用印后通过指定传真发给委托人，取得委托人的投资通知书确认函，交易流程文件发送前，确认该笔交易涉及的重要文件已是最终版本、关键信息已完整、无重大遗漏，并且已经投资对象用印签署。其中，重要文件如：《信托合同》、《信托贷款合同》等，关键信息如合同日期、利率等；

10.取得委托人投资通知书确认函后，可以依据确认函的相关授权，签署相关协议，至此，交易流程完成进入划款程序。

11.交易流程完成后，业务相关人员应将该笔交易资料文件进行扫描存档，并将纸质文件进行归档。

三、举例说明

1、三峡一号奉节项目交易结构图：

2、业务流程

三峡银行与我司、邮储银行签订了《三峡一号定向资产管理合同》，该定向计划获得投资收益后，向管理人支付管理费、向托管人支付托管费，向委托人分配投资净收益。

我司根据委托人三峡银行的要求，以自己的名义与重庆信托签订信托合同，以委托资金投资于相应的信托计划，并根据信托合同约定获取收益。

重庆信托作为信托计划的受托人，与借款人奉节县三峡库区生态发展有限公司签订信托贷款合同，并以此为根据发放信托贷款、进行贷后管理等。借款人与重庆信托签订抵押担保合同，以自有国有土地使用权进行抵押担保，同时在国土局办理相关手续，取得抵押证书。

3、业务实际操作中的注意事项 在开展信托贷款通道业务时，管理人因勤勉尽责，同时也须向委托人转移投资风险。就三峡一号奉节项目而言，实际操作中有以下几点注意事项：

AA 个人住房贷款业务介绍 第8篇

关键词：个人住房贷款,风险度量,风险防范

一、商业银行个人住房贷款业务的现状

(一) 盈利情况。

2012年, 五大银行年报显示, 个人住房贷款净利润均实现10%以上的增速, 个人住房贷款作为促进住房消费的必需信贷产品, 必然会存在合理的利润空间, 伴随市场主体的理性和成熟, 个人住房贷款仍将具有广阔的市场发展空间。

(二) 规模情况。

个人住房按揭贷款具有适用范围广、手续简便、门槛低、可在办妥抵押之前提前发放等特点, 我国商业银行逐步将发展个人住房贷款业务作为一个新的利润增长点, 住房按揭贷款在商业银行个人贷款中的比重不断上升。

(三) 发展情况。

对于国有商业银行来说, 截至2012年末, 工商银行个人住房贷款规模为13408.91亿元, 比2011年年末增长12.7%。中国银行2012年年末个人住房贷款规模为13483.59亿元, 增幅11.13%;农业银行在2012年个人住房贷款达到10509.99亿元, 较上年末增加1594.97亿元, 增长17.89%;建设银行个人住房贷款余额为15439.66亿元, 较上年新增2137.68亿元, 增幅16.7%。

二、商业银行个人住房贷款所面临的风险

(一) 借款人自身原因引发的信用风险。

1. 借款人的履约能力风险。

个人住房对象是个人, 其第一还款来源应是借款人的稳定收入, 因此这也是贷款调查的风险评估的主要内容。贷款对象收入来源不稳定或发生巨大波动和变化, 就会给按时偿还贷款带来风险。

2. 借款人履约意愿风险。

履约意愿风险也就是借款人的道德风险。这是由借款人的品格决定的。借款人的品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿, 而且具备在贷款期间能够主动承担各种义务的责任感。不过, 借款人的品格通常很难用定量化的方法进行衡量, 我国现行的信贷评审方法一般是根据过去的信用记录和审查人员的经验, 对借款人进行评价, 不能有效地识别借款人潜在风险。

(二) 宏观经济因素引发的政策性风险和市场风险。

1. 政策性风险。

政策性风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失。当房地产市场发展脱离个人消费能力, 出现泡沫和投资过热, 与宏观调控目标相违背, 政府就会采取房地产调整政策, 从而商业银行将面临政策风险。

2. 市场风险。

与其他行业相比, 房地产业对经济周期有更强的敏感性, 经济高涨时, 居民收入水平提高, 市场对房地产的需求增加, 贷款数量急剧增加;经济萧条时, 失业率上升, 居民收入下降, 房价下跌, 商业银行势必会面临大量呆坏账损失。

(三) 存贷款利率变动引发的利率风险。

1. 宏观层面。

利率风险主要源自国家利率政策的变动。利率下降, 直接造成商业银行账面生息资产利息收益减少。利率上升, 一方面增加了借款人的利息负担, 有可能引发借款人的支付危机, 从而加大借款人的道德风险;另一方面利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间, 商业银行在盈利性的驱使下, 将进一步拓展该项业务, 寻求绕开国家政策的途径, 从而加大了商业银行自身的道德风险。

2. 微观层面。

个人住房贷款的利率风险源自借款人的行为变化以及商业银行自身的资产负债情况。具体的可以分为:期限结构风险和提前还贷的风险。期限结构风险主要是由商业银行存贷期限结构的不匹配引起的。个人住房贷款业务多属于中长期贷款, 在贷款的存续期间, 当存贷款利率不同时变动或产短期利率变动幅度不一致时, 银行的利息收入和利息支出将发生变化, 从而影响到银行的净利息收入。此外, 在利率下降时, 借款人还款变得更加容易, 或者当预期利率上升时, 为减轻未来利息负担, 借款人可能提前还款, 从而使商业银行面临由于提前还款带来银行利息收益下降而引发的利率风险。这种情况已越来越引起商业银行重视, 大部分银行一般对提前还款收取违约金。

(四) 违规操作引发的操作风险。

违规操作是银行内部形成资产风险的主要原因之一, 是经营机构放宽贷款要求, 产生不良贷款, 而造成的业务风险。主要表现为:一是在业务导向激励机制下, 经营机构重业务轻管理, 甚至违规经营, 未经批准擅自或变相降低贷款标准或担保条件;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高, 工作不负责任, 违反操作规程, 有的甚至与借款人串通, 逃避制度约束。

(五) 房贷债权不易变现引发的流动性风险。

个人住房贷款的流动性风险, 是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现, 而导致银行无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、客户合理贷款或其他即时的现金要求而使商业银行遭受可能的损失或引发危机的可能性。个人住房贷款的流动性风险主要是由于个人住房贷款的借款期限一般都是长达5年至30年, 而银行的资金来源主要是短期存款, 使得资金的来源与使用发生严重失衡, 流动性风险也就比较严重。

三、商业银行个人住房贷款业务的风险防范

(一) 全国范围建立的个人征信体系有助防范房贷风险。

完善个人征信制度的评估环境。2013年3月15日, 《征信业管理条例》正式实施, 从而结束了我国征信业发展无法可依的现状。加强思想道德建设。强化诚信意识, 树立诚信为本、操守为重的良好风尚。

(二) 加强贷前审查工作, 严格贷款标准制度。

严格贷款申请资格的审查。在发放个人住房抵押贷款前要认真调查, 业务人员要对购房人的身份和资信情况认真进行核实, 判断购房人的经济来源是否充足、稳定, 是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料, 及时发现疑点。控制借款人每期还款额不超过其还款能力。加强贷款抵押物审查力度。由于抵押物本身存在一定的风险, 认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性, 控制抵押率, 规避抵押物市场价格变动的变现风险。

(三) 做好贷后风险度量及监督防范工作。

加强贷后管理。个人住房贷款支付后, 贷款人应对贷款资金使用、借款人的信用、支付能力及担保情况的变化等进行跟踪检查及监控分析, 确保贷款资产安全。完善贷款管理的规章制度, 建立相应的责任追究机制。各金融机构要努力将个人住房贷款的风险控制关口前移, 将隐患化解在萌芽阶段。

(四) 加快个人住房贷款业务的结构调整。

我国个人住房贷款市场产品相对单一, 这不利于分散商业银行的贷款风险。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构, 这有利于控制个人住房贷款的政策性风险和产品结构过于集中带来的可能导致商业银行损失的其他风险。

(五) 完善个人住房贷款的法律防范。

1. 完善法律制度。

建立完善的法律、法规体系, 加强对个人住房贷款的法制管理是防范个人住房抵押贷款风险的重要措施。我国要建立民主法制的和谐社会, 商业银行的风险防范, 客观上需要相应法律规范作为保障。

2. 律师的参与有利于银行风险控制。

住房消费信贷是一种融资活动, 其突出特点是强调信用, 而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能, 因此律师参与其中成为必要, 其参与使住房消费信贷中各方当事人尤其是贷款银行面临的巨大风险有所预防。

(六) 发展住房融资中介机构, 完善金融市场中介环节。

为了防范商业银行个人住房贷款的政策性风险, 应进一步强化中介机构独立、公正、客观、诚信的市场服务功能。各地发展改革委也应加强对贷款资金使用方向的引导、监督, 保障贷款资金的专款专用。要督促借款人落实偿债计划及保障措施, 提高资金使用效益, 有效防范偿债风险。

参考文献

[1] .庄逾, 邓亚昊.商业银行个人住房贷款业务的风险分析[J].金融论苑, 2012

[2] .刘小虎.个人住房贷款风险原因现状分析[J].财经管理, 2012