深圳商业地产成功案例分析

深圳商业地产成功案例分析（精选8篇）

深圳商业地产成功案例分析 第1篇

基于商业地产策划地价值体现，国内外商业地产策划公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业地产策划运营能力获取收益。

宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。作为大陆“租售并举”地典型，宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式，利用地产发展地上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产地“现金流滚资产”模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接地精巧，以及对早前失败经验地总结，目前万达地模式已经走上了一条快速发展之路。

恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式地成功来自于雄厚地资金实力，良好地融资能力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定地现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。

而新鸿基“租售并举”模式地成功，更多地来自于其财务地稳健以及在转型前期地耐心探索和转型期地理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场地繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期地策略。模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%地金融资源尝试性参与投资物业，转型用了地时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;通过物业结构地均衡配置实现现金流和收益结构地均衡，从而提升企业对抗低谷冲击地能力。

新加坡嘉德地产采取了“私募+REITs”地轻资产商业模式，REITs为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，传统商业地产业务以资产为基础，而嘉德战略重组地重点是拓展以费用收益为主地新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新地增长引擎，并专门成立了嘉德金融部门。由于REITs只能吸收成熟物业，而孵化和培育优质投资物业地工作则需要借助集团和私募投资人地力量，REITs为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，彼此间地相互支持成为嘉德基金模式地关键。

深圳商业地产成功案例分析 第2篇

而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期发展战略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。

住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在近期才有的。

商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产， 风险不言而育。

深圳商业地产成功案例分析 第3篇

国家出台的《绿色建筑评价标准》 (GB/T50378-2006) [1]明确绿色建筑太阳能利用条款:根据当地气候和自然资源条件, 充分利用太阳能、地热能等可再生能源;可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于5%;根据当地气候和自然资源条件, 充分利用太阳能、地热能等可再生能源。

充分利用太阳能具有其优越的自然条件与社会经济发展的要求, 深圳市已于2011年3月9日发布实施的深圳节能[2011]46号文件中第2条与第3条规定鼓励新建公共建筑和12层以上住宅建筑配置太阳能热水系统[2]。该绿色建筑项目合理利用太阳能光热, 一方面认真贯彻执行国家的节能法规[3], 响应国家建设节约型社会和循环经济的方针, 符合深圳市关于节能条例和政策的要求;另一方面, 使用清洁能源改善项目的生态环境, 减少污染。

1 工程项目概况

深圳市某居住建筑, 包含宿舍楼1栋, 由地下1层, 地上14层组成 (用水人数约为450人) ;招待所1栋, 由地下1层, 地上11层组成 (用水人数约为370人) , 建筑内平均耗热量如表1所示。该项目已申报国家绿色建筑二星。

深圳市属于太阳能资源一般的区域, 年日照辐射量可达5225.1MJ/m2左右, 日平均日照辐射量可达14.315MJ/m2, 全年日照分布较均匀, 其充沛的日照辐射量为该工程设置太阳能光热系统奠定了良好的自然基础。

根据该工程特点, 2栋建筑的太阳能光热利用规划方案分别按以下2种方案进行论述分析。

1) 方案一:太阳能+空气源热泵系统 (辅助热源) 。

2) 方案二:电加热系统。

2 太阳能+空气源热泵系统

2.1 太阳能热水箱

太阳能光热系统得热较慢, 其得热时间以天为单位计算, 决定了太阳能光热系统供热特点为:将白天或前一天所制备的足够的热水供应给用户, 从而确定太阳能光热系统的储热能力应满足用户的日用水需求, 根据以上各栋建筑生活热水量的取值, 该工程各栋建筑太阳能储热水箱容量经初算如表2所示。根据设计单位所提供初步设计图纸, 各栋太阳能储热水箱均可设于各栋建筑屋面。

由表2可得:招待所太阳能储热水箱总容积为60m3, 设置2个30m3的储热水箱, 宿舍太阳能储热水箱总容积为30m3, 设置1个30m3的储热水箱。

2.2 太阳能集热器面积

根据《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》 (GB 50364-2005) [3]及多年太阳能集热器实际经验, 太阳能集热器年平均集热效率为45%。在确保充分利用太阳能的同时又考虑经济合理性, 避免太阳能光热系统设置过大, 从而导致系统投资过大, 太阳能光热系统太阳能保证率为50%。

该工程各栋建筑根据生活热水用水量及以上所确定的太阳能保证率、太阳能集热器年平均集热效率及深圳太阳年平均日辐照量, 各栋建筑太阳能集热器所需面积经初算如表3所示。

注:I=1000AB (C-D) ÷EF÷G/100÷ (1-H/100)

根据表3可得:招待所所需集热器面积为758m2, 需要屋面铺装的面积为1212m2;宿舍所需集热器面积为362m2, 需要屋面铺装的面积为579m2。该工程所需集热器的总面积为1120m2, 各栋楼的太阳能集热器均设于各栋楼屋面。

2.3 太阳能集热器选择

目前, 我国市面上常用热水器类型有平板型太阳能集热器和真空管型太阳能集热器两大类型, 其中真空管型太阳能集热器又分为全玻璃真空管型集热器、U型管式真空管集热器和热管式真空管集热器[4]。平板型太阳能集热器集热效率较真空管型集热器要低, 但其系统安全性较玻璃真空管型集热器高, 其价格较U型管式真空管集热器和热管式真空管集热器经济;从太阳能光热系统的安全性及经济性分析, 该项目采用平板型太阳能集热器, 其规格为长2m、宽1m。

2.4 太阳能保证率复核

根据表3集热器设置实际面积, 复核太阳能光热实际保证率, 该工程各栋建筑太阳能实际保证率如表4所示。

由表4可得:招待所太阳能保证率为40%, 宿舍太阳能保证率为40%, 达到设计取值40%, 该工程太阳能光热系统达到预期效果。

2.5 太阳能光热系统年集热量

根据表3太阳能集热板面积及深圳地区年平均日照辐射量, 该工程各栋建筑太阳能光热系统年集热量如表5所示。

2.6 空气源热泵制热量

根据表1平均时耗热量, 该工程各栋建筑空气源热泵机组制热量如表6所示。

由表6可得:招待所空气源热泵机组制热量为284.1k W, 机组每天工作时间为15h;宿舍空气源热泵机组制热量为136.0k W, 机组每天工作时间为15h。

2.7 空气源热泵机组选型

根据表6机组制热量, 本工程各栋建筑空气源热泵机组选型如表7所示。

3 电加热系统

3.1 电加热机组制热量

根据表1平均时耗热量, 该工程各栋建筑电加热机组制热量如表8所示。

由表8可得:招待所电加热机组制热量为284.1k W, 机组每天工作时间为15h;宿舍机组制热量为136.0k W, 机组每天工作时间为15h。

3.2 电加热机组选型

根据电加热机组制热量表, 该工程各栋建筑电加热机组选型如表9所示。

4 工程方案比较

4.1 方案一成本

该工程方案一中各栋建筑的增量成本如表10、表11所示。

由表10与表11可得:方案一招待所增量成本为119.1万元;宿舍增量成本为61.7万元;整个项目总增量成本为180.8万元。

该工程方案一中各栋的运行成本如表12所示。

由表12可得:方案一招待所太阳能光热系统年运行费用为51.7万元;宿舍太阳能光热系统年运行费用为26.0万元;整个项目太阳能光热系统年运行费用为77.7万元。

4.2 方案二成本

方案二中电加热机组选型及设备投资如表13所示。

由表13可得:电加热方式招待所设备投资为16.5万元;宿舍为9.0万元;整个项目总投资为25.5万元。

根据表9电热机组需电量, 方案二中各栋建筑物的运行成本如表14所示。

由表14可得:电加热机组招待所年运行费用为155.7万元;宿舍年运行费用为74.5万元;整个项目年运行费用为230.2万元。

4.3 节约费用与静态回收期

方案一较传统电加热方案 (方案二) 相比, 该工程各栋及总年节约费用如表15所示。

由表15可得:方案一招待所太阳能光热系统年节约成本费为104万元;宿舍太阳能光热系统年节约成本费为48.5万元;整个项目太阳能光热系统年节约成本费为152.5万元。

方案一较传统电加热方案相比, 该工程静态经济回收期如表16所示。

注:经济回收期为1.0a。

由表16可得:方案一较传统电加热相比, 其静态经济回收期为1a, 其经济效益非常明显。

5 结语

太阳能利用是绿色建筑评价中的一项重要内容, 是节能的有效手段之一。

根据深圳市具较丰富太阳能的特点, 该工程项目提出了利用太阳能作为建筑内热水的热源, 并以空气源热泵作为辅助热源, 达到节能目的。根据与电加热系统的对比可知:太阳能+空气源热泵方案的经济效益处于很合理的经济回收期内。

参考文献

[1]GB/T 50375-2006, 绿色建筑评价标准[S].

[2]深圳市住房和建设局.关于贯彻执行《深圳市开展可再生能源建筑应用城市示范实施太阳能屋顶计划工作方案》有关事项的通知[R].深圳节能[2011]46号.

[3]高军林, 范国辉, 朱吉顶, 等.太阳能热水系统工程的设计与实践[J].节能, 2006, (6) :55-57.

[4]GB 50364-2005, 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范[S].

深圳商业地产成功案例分析 第4篇

【摘要】 平衡计分卡的原理并不复杂，但在我国商业银行成功运用却殊非易事。在长期习惯“工具理性”的美国企业，平衡计分卡的实施尚有很多的问题和困难，在长期习惯“人治”的 中国企业中要成功运用平衡计分卡，面临更多的基础问题。

【关键词】 商业银行；平衡计分卡

平衡计分卡的原理并不复杂，但在我国商业银行成功运用却殊非易事。在长期习惯“工具理性”的美国企业，平衡计分卡的实施尚有很多的问题和困难,在长期习惯“人治”的 中国企业中要成功运用平衡计分卡，面临更多的基础问题。结合我国商业银行的实际，以及若干先行的商业银行在实施中的问题，笔者认为，要成功运用平衡计分卡，必须重点关注以下要件：

1、要高度重视平衡计分卡的战略传导和战略执行功能，全行上下积极参与考核指标和考核标准的设定。

平衡计分卡的创始人罗伯特·卡普兰教授一再强调，平衡计分卡是一个战略工具。确实，任何考核，都要通过“事后”的评价和奖惩来传导企业战略目标和阶段性策略目标，从而起到对今后工作的“事前”引导作用。因此，平衡计分卡不能仅仅停留在事后考核的层面，更重要的是要在指标的设定和业绩标准的设定过程中，明晰企业的战略，传导企业的战略。对我国商业银行来说，由于企业规模较大，组织结构复杂，业务复杂，尤其要重视指标设定的过程，企业高层要高度重视，积极参与平衡计分卡项目，充分利用平衡计分卡项目过程，在业务部（各事业部）和业务块（区域分支行）内部充分沟通，形成战略共识和阶段性策略共识。

2、指标、权重和评价标准的设定必须科学合理，体现平衡的思想，体现战略意图和策略重点。

平衡计分卡，其精髓在于实现财务和非财务、过程和结果、长期和短期、内部和外部的平衡，其指标设计必须体现平衡的要求，追求业务的长效可持续发展.目前 ，我国商业银行纷纷开始向零售业务的战略转型，对零售银行来说，在转型初期，财务效益不一定会立即显现，此时，平衡计分卡的设计者就要站在战略的高度，强调客户、内部流程、学习与成长维度的指标，通过考核指标来引导零售银行扩大客户群，改善内部流程，做好产品、品牌、服务、渠道等方面的基础工作，加强人才培养，加强能够带来未来效益的战略性投入，从而为成功转型奠定扎实的基础。

3、主观评价不能成为“补偿性评价”，对于看似“定性”的指标，也要尽量找到“定量”的表征。

指标有定性和定量之分。在指标设计中，需要特别注意的是，要设法使定性指标能够有定量的表征，以保证考核的严肃性、权威性。在环球金融服务公司的案例中，其失败的教训之一是，主观指标设计不合理，为偏袒打开了方便之门，主管往往根据主观好恶，而不是客观的业绩来打分。事实上，即使是内部流程、学习与成长这样的看似“软性”，看似“定性”的指标，也可以，并且应该有定量的体现。比如，对内部流程维度的考核，可以设定业务处理时间缩短的目标，设定流程差错率的目标，设定流程中内外客户满意度的目标，设定流程中成本消耗的目标。又如，对于学习与成长指标，假如银行要向零售业务战略转型，设定了三年内人均理财产品销售量要进入同业前三名的目标，而要达到这个目标，三年内必须要有20%的个人银行员工拿到理财规划师证书，再将这个目标向零售银行条线及分支行分解，量化指标就清晰可见了。概言之，要使考核指标“硬性”起来，使平衡计分卡考核成为“激励奖惩计划”，而不是“补偿计划”。

4、要在平衡计分卡指标设定中打破部门分割的局面，倡导团队合作、部门协同，把全行的力量凝聚到总体战略执行上来。

部门分割、横向失衡是发展到一定规模的企业所面临的通病。在一个著名消费日用品民营企业的案例中，公司的战略是不断推出新产品以保持公司在市场上的竞争优势。营销部门和销售部门认为，老产品市场趋向饱和，迫切需要新产品来扩大市场份额，销售业绩上不去很大程度上是由于可以成功销售的新产品太少。而技术部门感觉，本部门的开发能力还是很强的，每年能开发出100个左右的新产品，但是做得非常辛苦，中选率很低，而且总是遭到其他部门的指责和抱怨。每次公司会议，营销部门和销售部门总是对技术部门的能力提出质疑，部门间关系也蒙上了阴影。造成技术部门和营销部门横向脱节的原因在于，彼此都没有从公司战略目标的高度出发来确定自己的工作重点和跨部门的协调，而更为具体的原因之一，则是部门考核指标的不协同：对技术部的考核只有新产品技术开发数量指标，对营销部门的考核只有销量和金额指标。

5、要坚持考核的透明度： 方法透明、过程透明、数据透明、结果透明，并为这种透明度提供信息系统的支持。

考核是一个引导手段，要发挥它的最大效用，必须提高它对被考核者的透明度，包括方法透明、过程透明、数据透明、结果透明。在环球金融服务公司的案例中，其失败的一个原因在于，考核过程对于被考核者来说是一个不透明的“黑箱”，被考核者看不清“努力—成绩—奖惩”之间的关系。理想的考核体系，应该能够及时提供过程中的考核业绩，从而真正发挥“过程中的”引导作用，及时纠正、引导被考核者的行为，真正把被考核者的行为引导到执行全行战略的方向上来。

而这，又对信息系统提出了要求。对许多企业而言，实施平衡计分卡的一个困难在于缺乏足够的数据支持。一个细化分解到整个企业的平衡记分卡体系将涉及方方面面的数据，数据量庞大，必须依赖于强大的信息系统支撑，对于拥有海量数据的银行来说，信息系统平台就更为重要，产品、客户、机构（包括分行、支行、客户经理等）等不同维度所创造的价值都必须作出客观合理的衡量。同时，平衡计分卡各种衡量指标以及对战略目标的层层分解，必须建立在组织内部资源成本合理分配和准确计量的基础之上，必须对银行的经营数据和考核数据进行有效的整合和积累。

6、要将平衡计分卡考核体系建设和内部流程、岗位职责的梳理紧密结合。

实施平衡计分卡需要和内部组织体系、制度体系、流程体系的建设相结合。一方面，实施平衡计分卡，离不开银行内部管理制度、部门及岗位职责划分、业务流程，以及与绩效考核相配套的人力资源管理的具体环节的支持作用；另一方面，可以借助平衡计分卡项目的实施过程来理清各层面、各组织机构、各具体岗位的职能，从而达到一石二鸟的效果。

通过业务流程分析、岗位职责梳理，不仅有助于内部流程维度的考核，而且可以在此基础上开展各项业务的作业成本分析和价值分析，进而根据分析结果，结合平衡计分卡的 理论 框架，来确立不同层面的关键成功因素、衡量标准，理清业务流程间的驱动关系。此外，作为绩效管理的配套制度，员工行为规范、薪酬和奖励制度、职务任免制度以及培训制度等内部制度对平衡计分卡的正常实施也起着相当关键的作用，需要一并理顺。

7、平衡计分卡项目要取得成功，贵在坚定地执行。

深圳商业地产成功案例分析 第5篇

关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。

龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。

2.商业发展中的尴尬 但是一直以来,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004年,商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。

2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家,销售总额430亿元,同比增长29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾900家。但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来,存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至2004年8月,深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,按深圳现有1010万消费人口计算,人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近90％是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。

3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000年后的深圳,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造”、“升级”“Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的刺激下,从2004年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004年底,12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业,填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段,一时吸引了全城的目光。两大SHOPPINGMALL与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位,深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。但这只是刚刚开始,90年代兴起的华强北

商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的8个大项目,总投资就达43亿元,建筑面积50多万平方米,其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方米,增加近1／3。2005年旺销楼盘 华强北商圈的新一轮扩张,同时还表现在“质”的提升上。一方面,旧的厂房重新装修包装和扩容,商场变得更漂亮、更现代,更有商业氛围。另一方面另一方面境内外商业资本的持续涌入,全新高档商业项目的开发建设,提升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资23亿元,即将兴建的中航广场项目为代表。进入2005年,这种发展势头仍继续加速。目前深圳正在规划或建设的规模6万平方米商业地产项目不少于10个,投资额超百亿元。尤其是在福田中心区,7万平方米怡景中心城、10万平方米星河购物公园、10万平方米的金海马购物中心等商业项目正在大兴土木,加上其他商业项目,整个商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的20~25％。关外龙岗区政府规划的五洲风情MALL号称深圳最大,总面积将达26万平方米。此外,南山区还将建7万平方米的海岸地产、蛇口兴建6万平方米的招商MALL和14万平方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100万平方米,届时深圳的零售面积将增加10%以上。仿佛一夜开始的深圳商业升级运动,才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课,其突如其来的势头似乎过于猛烈,但深圳其强大的消费支撑能力,是这一轮商业升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心,国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许才刚刚开始。

4.深圳商业区域的发展 4.1.传统商业区域的发展 如同深圳的城市发展历程一样,深圳的商业发展也经历了一个逐步发展的过程。随着城市发展自东西两翼向中心推进,消费中心随之西移,商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化,形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区,消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响,一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短,呈带状分布的城市,随着城市中心的西移,城市的发展呈现出自东向西滚动的态势,目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。

4.1.1.罗湖商业中心区——目前代表深圳城市形象的标志性商圈 由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港,是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段,人流量大,是深圳商业旅游购物旺区,人口居住密度相当高,交通十分便利,所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业,随着近年深圳城市商业的升级,人民南商业片区环境改造,改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体,以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心,在片区逐步改造的同时,一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚,以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店,沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机,从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进,在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平,能代表深圳城市形象的标志性商圈,成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。

4.1.2.东门商业区——具有区域文化沉淀的商业旺区 东门是传统的商业中心区域,而且东门具有很深的地区文化底蕴,是深圳区域文化的沉积点,有其独特商业发展传统,一直都是深圳规模最大,商铺最密集的商业旺区之一。其吸引的人流量在深圳无出其右,日均人流量平均在60万左右,购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜,吸引着四面八方的客人,成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区,也成为港人在深圳消费的首选区域。但今日的东门商业区由于缺乏整体规划,商业业态重复严重,经营者缺乏专业经营知识等种种原因,东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地,逐步成为深圳公认零售业经营风险最高,低档货充斥的商圈。东门

形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争,整个商业区的商业经营管理层次较低,商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。随着90年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高,东门“商业老大”的地位已经失去,其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。

4.1.3.华强北商业区——最有活力的工薪白领商业区 华强北原本规划为工业区,进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移,区内电子等专业市场的发展,吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集,带来大量的商务/创业的需求,而大量人气的集聚,又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展,形成非常良性的循环效应。时值今日,华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。城区现在为深圳“业态最全”的商圈,日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场;营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家;年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003）,已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来,自发形成的商业旺区的色彩浓厚,是工薪白领的主要消费场所;整个城区商业定位及档次不高,对高收入阶层吸引力相对有限。但是,华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的,现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成,加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的,因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通,商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题,都制约了商圈的进一步发展提升,这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的,至今才10来年历史,还没有形成自己的商业文化特征,从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴,影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少,这不仅减小了对外地观光客的吸引力,而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间,已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低,缺少公共休闲空间;交通拥挤,停车设施严重不足;土地过度开发,基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。

4.1.4.深圳中心商业区——代表深圳未来的中产阶级高档商圈 正在展开大规模建设的深圳福田中心区,是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心,作为深圳政府“二次创业”的主要功能区,将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体,成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力,促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区,在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心,同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展,最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要5年。中心区的发展蕴藏了巨大的商机,一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心,这个区域具有辐射整个深圳的能力,并且随着深圳的进一步国际化,这个辐射区还将进一步扩大。目前,在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系,形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。与已有成熟商圈东门、华强北相比,新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。高标准建设的中心区商圈,其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场18万的商业面积,顶上将是郁郁葱葱的森林式公园,形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城,8万平方米的晶岛国际购物中心,将在2006年上半年和2005国庆开业,联同天虹购物广场,星河购物公园等,一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。

4.1.5.主要次级商业区域的发展 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段,城市每年新增常住人口达到30—50万,相当于一个中等城市的人口规模;同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之

中,因此深圳商圈的地域布局,远未最终“定型”。

4.1.5.1.南山商业区——大众商业导向的新兴商圈 随着90年代末期,随着城市重心西移,南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口,也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性,使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限,给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力,在房地产开发商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁荣,业态趋于完善,商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速,但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。从整体上看,在相当一段时间内,南山商服市场仍处于上升发展中,大量商业裙楼持续推出,但由于现有的商业较为分散,南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度,市场消化能力有限,商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升,但相对成熟旺铺仍有相当距离。南山由于二次移民（内地来深圳,深圳其它区迁移到南山）多、外来购房者多,成份目前还并不稳定,所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点,还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后,南山的商业才可能具有某种特点。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进,南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升,南山将会从满足区内消费需求,逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心,从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。

办理深圳户口案例分析 第6篇

最近在网上看到有很多网友提问，关于办理深圳户口的问题。于是，就趁热打铁就“办理深圳户口”这个问题做了问答调查！反响还不错！!

下面就和大家分享一下，调查的成果。

深圳商业地产成功案例分析 第7篇

关键词：深圳房地产趋势分析

一、深圳房地产现状和现状的原因分析

对于深圳而言，2005年的楼市充满玄机，宏观调控并非弱于其它城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进，喜和忧、快与痛，不同的利益主体感受不一。回顾过去，展望未来，“不安宁”是深圳房地产的基调，市场在博弈中抉择。

（一）深圳房地产现状分析

纵观2005年深圳市房地产业，价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象，这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。

1、价格上涨明显。2005年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2006年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。

2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。

（二）造成深圳房地产现状原因分析

1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门

深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在：

①每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。

②生育的高峰期，对买房安定的需求。

③中国城市化建设的热潮、趋势。

④房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。

⑤资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里，陆地面积1953平方公里，其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里，所剩建设

用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。而近三年来，深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里，按这样的速度，剩余建设用地仅够出让20年。近几年来，深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗，房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。

2、从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势

房地产开发商是房地产业的运营者，在房地产业的发展中起着重要作用，深圳市经济的飞速发展，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩，房地产商承受不住走低的趋势，主要表现在：

①土地成本上涨。房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺资源，这样对于房地产商而言没理由不炒一把，卖个好价钱。

②土地资源稀缺。就目前而言，深圳的好地已经不多了，好多地都要填湖移山，开发成本增大。

③房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控，地产行业并不是高利润行业，总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大，并且大部分是负债经营，即房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下，跌价肯定会使发展商承受不起。

④贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款，房地产商在向银行贷款过程中，银行并不会为难发展商，毕竟是大客户，他如果不好过，银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。

⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳，年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是，虽然2005年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达132万平方米，接近总供应面积的二成，远远超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。

⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低，差额逐年增大。问题在于房地产上为了自己利益的最大化处于观望态度，从而也加剧了房产供应的紧张。

3、从客户的角度，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面

客户是房地产商出售商品的购买者，是房地产业运营流通环节中的重要组成部分，深圳市外来人口比例增大，个人投资转向房地产业，一定程度上造成了房地产业不安宁的局面。①深圳1200万人口，200多万常住户口，大多数是外来人口，其中可能购房的潜在客户有600万之众。客户面和需求量都是巨大的。

②深圳比邻香港，香港来深圳置业是一个趋势，香港人看好深圳的发展，根据香港的房产发展，深圳的房子肯定会越来越贵，所以不但可以安居，还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有100万之众。单从目前的情况来看，港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态，银行利息一降再降，而投资房地产是香港一种普遍的投资意识，以为深圳经济发展良好，房地产的投资收益率远远大于香港。③近期股市不景气，深圳的中产阶级，除了吃住不愁，手里还有些闲钱，存银行利息又低，企图购房保值。投资市场的不景气，造成“热钱”瞄准了房地产，上海的炒房者已经看准机会，在深圳将房价炒起来了，人民币资产升值对拥有大量土地储备和房地产的地产股影响更大，继续推动房地产股的牛市行情。2007年即将实施的新会计准则允许将公司持有的经营性房

地产按照市场价格估值记价，刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情，将房地产股的炒做热情推向高潮。

4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。

①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。②深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目。③“热钱”让楼市变得紧俏，排队抢房的情景已经造成。

④很多企业变相批地，如物流企业，借市政府辅助物流之际，批地名建物流，实做房产。消费是感性的，市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏，房价不涨，不抢才怪。⑤信息传播的暗示效应。2005年，两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响，对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人，而此前公开的信息是700万人；二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议，都宣布深圳土地资源匮乏，房地产供地严重不足。政府及其部门的公开宣示具有权威性，这对房地产市场形成很大的心理暗示，即房地产供应不足，但需求旺盛。

二、2006年深圳房地产发展趋势展望

深圳关内住宅均价逾万元政府再次调控时机已到。随着调控的持续，房地产开发模式将逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解，2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向缓和的小幅上升。

（一）房地产融资方式呈现多元化趋势

长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

（二）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加

就全国而言，基于2005年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效，来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在深圳，基于2005年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因

此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。从短期看，深圳房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2006年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。

（三）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖

随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，深圳关内改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对深圳房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，居民收入水平将会有较大提高，居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。

（四）房地产价格涨幅将趋向缓和

2005年以来，出台的系列调控措施，其政策效果将在今年继续显现，房地产价格仍会上涨。但总体分析，房地产价格大幅上涨的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断，2006年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。

三、完善深圳房地产市场的政策建议

要使房地产既成为深圳经济的火车头，同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距，要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时，加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。

（一）建设节约型社会，推动节地、节能建筑

1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。

2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。第三，建立一整套经济激励制

度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。

（二）对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压

住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

（三）增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系

住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。

在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港，最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题，收入提高后，再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。

在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验，与其他城市的经济适用房开发模式不同，深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的情况，为此，在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。

（四）加快关内外一体化进程

就深圳市房地产业开发的规划来看，加快关内外一体化进程是发展深圳房地产也的关键环节，为此，改善交通基础设施和治安，打造以轨道交通为核心的公共交通系统，使城市各个组成部分成为一个有机体，满足居民的工作和生活需要。虽然目前出关置业已成大趋势，但从实际情况来看，关内关外的差距还比较大，政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度，尽快实现关内外的一体化，减少对关内居住存在依赖心理的置业者，让更多的中产阶级出关置业。

（五）选择恰当时机开征物业税

对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

（六）采用“精明增长”模式实现房地产结构优化

2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市发展策略》，并向公众咨询意见。《深圳2030城市发展策略》指出：未来25年，深圳将基本遵循“从高速成长期，逐步进入高效成熟期，进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲；近期以高速发展模式为主导，中期以高效成长模式为主导，远期以精明增长模式为主导；远期逐步满足人的多方面发展需求，寻求经济、社会和环境的全面和谐发展，走向“精明增长”。

“精明增长”首先出现在2000年，美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”，并确定精明增长的核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。美国三分之二的州选择了“精明增长”。“精明增长”是一种紧凑、集中、高效的发展模式，强调环境、社会和经济可持续的共同发展，和目前国内提倡的“科学发展观”、“建设和谐社会”一脉相承，它不仅可以有效解决城市发展问题，同样也有助于解决城市发展中的房地产问题。深圳经过25年的发展，城市建设正处于重要转折期，而房地产的深层次结构性矛盾尤显突出，这在2005年集中显现。要解决房地产的突出问题，借鉴发达国家的成熟经验，尽快实施“精明增长”，将是一条可行的解决之道。

参考文献:

深圳商业地产成功案例分析 第8篇

国家出台的《绿色建筑评价标准GB/T50378-2006》[1]明确了绿色建筑非传统水源利用的有关条款:如4.3.7与5.3.7“绿化、景观、洗车等用水采用非传统水源”;4.3.10与5.3.6“通过技术经济比较, 合理确定雨水积蓄、处理及利用方案”等。另外, 该标准还对非传统水源利用的安全性进行相关规定:4.3.5与5.3.5“使用非传统水源时, 采取用水安全保障措施, 且不对人体健康与周围环境产生不良影响”。本项目通过方案比较, 合理利用非传统水源, 达到节水目的。

2 工程概况

该工程位于深圳市, 由一栋办公楼、一栋宾馆与一栋宿舍组成, 总占地面积为32978m3, 总建筑面积为49904.7m3。

现所处地块目前周边无再生水厂, 市政无城市中水供水管网;经估算, 该工程可作为中水原水的平均日排水量为192.3m3/d, 具有较稳定的生活污水水源及水量, 为该工程设置建筑物中水系统提供了有利条件。

深圳市年平均降雨量约为1966.3mm, 虽然降雨呈现出分布不均衡性, 在做好汛季与旱季供水平衡措施的前提下, 其充沛的年降雨量为该工程设置雨水收集利用系统奠定了良好的自然基础。本项目雨水主要由屋面雨水和场地雨水两部分组成。

建筑区域内各类用水定额根据《民用建筑节水设计标准》GB 50555-2010[2]表3.1.1、表3.1.2、表3.1.5与表3.1.6规定, 则年生活用水量与中水用水量情况见表1, 平均日用水情况见表2。

根据该工程特点, 水资源利用规划方案可分以下3种方案进行讨论:

方案一:只设建筑物中水系统;

方案二:只设雨水回收利用系统;

方案三:设置建筑物中水与雨水回收利用综合系统。

3 方案一:只设建筑物中水利用系统

3.1 中水用水量

由表2中水用水量计算可知, 该工程平均日中水需水量为66.5m3/d, 根据《建筑中水设计规范》GB50336-2002[3]的3.1.6项, 用作中水水源的水量宜为中水回用水量的110%~115% (回用水量系数) , 该项目取115%,

注:*车库与道路冲洗按平均10d冲洗一次, 则平均每天冲洗面积为1/10的总冲洗面积。

经计算得该项目中水水源水量应为76.5m3/d;由表2可知, 该工程可作为中水原水的平均日排水量为192.3m3/d, 大于中水水源需水量, 则该工程中水水源为一稳定水源, 确定该工程中水处理规模为80m3/d, 每日可提供中水量为69.6m3/d, 同时每日可减排污水量为80m3/d。

3.2 非传统水源利用率

根据表1计算分析, 中水供水系统用于建筑区域内卫生间冲厕、绿化用水与道路浇洒用水, 则非传统水源利用率为:

非传统水源利用率=非传统水源利用量/总用水量×100%=14747.4÷ (14747.4+74553.6) ×100%=16.5%。

由上分析所得, 方案一非传统水源利用率可达17%左右。

3.3 中水处理工艺

中水处理采用MBR工艺, 处理规模为80m3/d, 工艺流程见图1。

4 方案二:只设雨水利用系统

4.1 雨水储存池容积确定

根据该项目场地的径流系数0.48、雨水处理规模80m3/d、场地收集面积32978m3, 雨水储存池容积按储存3~5d的中水用水量考虑。设计雨水储存池容积为V=300m3。设计雨水储存池容积为V=300m3时, 通过深圳市的逐日降雨量 (2003~2012年, 来源于中国气象台) 与逐日用水量, 并且根据前期研究[4], 计算得出多年的自来水代替率平均值为38.2%, 即雨水利用量为14747.4×38.2%=5633.5m3。

4.2 非传统水源利用率

由上述计算可得出方案二的非传统水源利用率为:非传统水源利用率=非传统水源利用量/总用水量×100%=5633.5÷ (14747.4+74553.6) ×100%=6.3%。

由上分析所得, 方案二非传统水源利用率为7%左右, 非传统水源利用率不高。

4.3 雨水水质处理工艺

因人工湿地具有投资成本及运行费用低且具有较强的绿化观赏性等特点, 该工程结合环艺设置人工湿地雨水处理系统, 使所收集雨水经人工湿地处理后满足城市杂用水水质标准以供使用。取人工湿地负荷为0.5m3/m2/d, 经估算, 雨水处理量为80m3/d, 则需人工湿地面积约为160m2。方案二雨水回收利用流程见图2。

5 方案三:设置建筑物中水与雨水回收利用综合系统

5.1 建筑物中水与雨水回收综合利用系统方案

由于深圳市降雨呈现出不均衡性, 且旱季时间长达6个月, 建筑物中水系统的处理规模以旱季时提供所有中水需水量来确定, 以确保旱季时中水用量的要求, 即以方案一所确定的处理规模来定, 深圳每年4~9月为汛期, 其降雨量极度丰沛, 设置适当容量的雨水收集池, 于汛期时作为中水的补充用水, 从而减少中水利用系统在汛期时间内的运行费用, 为满足《建筑与小区雨水利用工程技术规范》[5]的要求, 雨水回收利用系统设计规模及方式按上述方案二来实施。

建筑物中水系统与雨水回收利用系统具体情况参见上述方案一与方案二的具体内容。

4~9月汛期利用雨水作为回用水源时, 根据场地的径流系数0.48、雨水处理规模80m3/d、场地收集面积32978m3, 雨水储存池容积按储存3~5d的中水用水量考虑, 由于4~9月 (6个月) 降雨量大, 且降雨密度较平均, 方案三设计雨水储存池容积为V=200m3, 设计雨水储存池容积为V=200m3时, 计算出自来水代替率约为52.4%, 即雨水利用量为14747.4/2×52.4%=3863.8m3。在利用雨水作为中水水源期间, 不能满足中水供水量要求时, 可由以污水为水源的中水补足, 总补给量为14747.4/2×47.6%=3509.9m3, 即4~9月期间52.4%中水由雨水作为水源提供, 47.6%中水由污水排水作为水源提供。

5.2 非传统水源利用率

由上述计算可得出方案三的非传统水源利用率, 中水供水系统用于建筑区域内卫生间冲厕、绿化用水与道路浇洒用水, 非传统水源利用率为:

非传统水源利用率= (污水为水源的年中水量+雨水为水源的年中水量) / (总用水量) = (14747.4/2+3509.9+3863.8) ÷ (14747.4+74553.6) ×100%=16.5%

由上述分析所得, 方案三非传统水源利用率为17%左右。

5.3 非传统水源利用工艺处理

中水与雨水的处理工艺见方案一与方案二, 相应的工艺流程见图3。

6 方案比较

6.1 社会效益分析

方案一设置了建筑物中水利用系统, 在减少了自来水用水量的同时也相应减少了该工程对外的污水排放量, 起到了很好的节水减排效益;方案二按《建筑与小区雨水利用工程技术规范》要求设置了足够容量的雨水收集池, 有效地减少了开发后场地外排雨量, 同时也有效地起到了雨量错峰排放, 从而降底了市政雨水管网的雨水排放负荷, 具有显著的社会效益;方案三同时兼顾上述两方案的社会效益, 即既能节水减排, 又同时可以雨量错峰排放。

6.2 经济效益分析

(1) 方案一工程项目中水站经济效益见表3。

从表3可以看出, 如采用自来水, 则总水价为6.71万元;如采用中水, 则年中水运行成本为2.06万元, 年节约水费4.65万元。中水处理站的工程造价为48万元, 则该项目的静态经济回收期为10.3年, 属于较合理的经济回收期。

(2) 方案二的增量成本见表4。

由表4可得, 方案二雨水利用系统增量成本约为90万元左右。该工程项目经济效益分析见表5。

从表5可以看出, 如采用自来水, 则年总水价为2.56万元;如采用中水, 则年中水运行成本为0.11万元, 年节约水费2.45万元。中水处理站的工程造价为90万元, 则该项目的静态经济回收期为36.7年, 为较不合理经济回收期, 但具有一定的社会效益。

(3) 方案三的增量成本估算见表6。

由表6可得, 方案三非传统水源利用系统增量成本约为125万元左右。

该工程项目经济效益分析见表7。

从表7可以看出, 如采用自来水, 则年总水价为6.71万元;如采用中水, 则年中水运行成本为1.60万元, 年节约水费5.11万元。中水处理站的工程造价为125万元, 则该项目的静态经济回收期为24.5年, 为较不合理经济回收期, 但具有一定的社会效益。

注:1污废水为水源的年中水用水量;2污水为水源的中水运行成本;3雨水为水源的年中水用水量;4雨水为水源的中水运行成本

7 结论

中水利用是绿色建筑评价中的一项重要内容, 是节水的有效手段之一。根据该项目排水量充足与深圳市丰富降雨量的特点, 该工程项目提出了利用污水排水或雨水作为中水利用的方案, 并且经过一定水质处理后用于建筑区域内卫生间冲厕、道路冲洗、绿化浇洒等用途。根据上述方案综合效益比较所得, 从经济效益及社会效益综合考虑, 建议采用方案一, 即于该工程内设置建筑物中水系统。

参考文献

[1]中华人民共和国建设部.GB/T 50375-2006绿色建筑评价标准[S].北京:中国建筑工业出版社, 2006.

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部.GB 50555-2010民用建筑节水设计标准[S].北京:中国建筑工业出版社, 2010.

[3]中华人民共和国建设部, 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.GB50336-2002建筑中水设计规范[S].北京:中国建筑工业出版社, 2002.

[4]潘志辉, 鲁梅, 王莉芸, 等.深圳市雨水蓄水池容积设计计算探讨[J].给水排水, 2012, 38 (10) :43~46.