存量规划范文

存量规划范文（精选10篇）

存量规划 第1篇

1 适改性评价研究目的与内涵

如果说增量规划主要是解决在一张白纸上, 怎样合理布局各种“色块” (功能) , 那么存量规划主要是解决则是怎样在已经布满“色块”的现状图上, 将一个已有的“色块”转变为更合理的“色块”。当然, 存量规划并不是简单转变“色块”那么简单。事实上规划师改变不了任何现状“色块”。他所做的只是设计一种规则, 然后等待“色块”在市场的驱动下, 自主转变为更合理的“色块”。

就存量规划起步相对较早的广东省而言, 是以“三旧改造”这一特有的方式来进行的, 目前国内学者关于“三旧”改造主要侧重于政策分析、改造模式与实施方面的研究[1], 而在大数据兴起的背景下, 以规划者主观判断为主要手段的城市规划, 正转向以量化体系作为判断的主要工具。

因此, 作者尝试构建建立以“三旧”改造用地为评价对象的适改性评价体系, 通过不同的目标导向, 我们能理性地对城市存量用地进行分析, 挖掘出适合改造、需要改造的“色块”, 并以此作为存量规划的前期判断, 给政府部门的三旧改造工作提供一定的决策参考信息, 在用地“零增长”的情况下, 满足城市的发展需求, 实现城市的发展目标。

对应增量规划中的“用地适建性评价”, 作者将“存量用地适改性评价”定义为:基于城市的阶段发展目标, 在城市环境效益、经济效益、民生保障等方面, 对城市现状建设用地进行评估, 按效益提升的大小, 划定现状建设用地适合改造的级别[2]。

2 评价体系的构建

2.1 评价因子的识别

(1) 评价因子选择的路径。相关研究认为, 在旧城改造中不仅需要考虑经济要素, 还要从改造中得到社会效益和环境效益, 这种全面性的改造才能够是一个长效性的改造模式。评价地块是否适合更新, 需要从城市的经济、社会文化、生态和空间四个系统着手, 分析其对应要素的状况, 从而来确定地块是否需要更新改造。

结合广东省各地“三旧”改造的相关案例、政策指引, 本研究综合概括其三旧改造的目的、重点以及是否改造等, 都可以体现在功能提升、产业升级、环境提升、民生改善、历史资源保护、用地布局优化、用地效率的提升等7个方面[3]。

(2) 评价因子的筛选与甄别。通过因子分析法, 合并相关联系的复杂变量, 降低变量的维数, 同时降低指标之间的关联性, 从而使指标之间相互独立, 确保指标体系的合理。

因子分析法 (FA) 是把那些彼此之间有相关联系的复杂变量通过定量分析精简为少数几个具有无关性的综合因子的一种统计分类方法[4]。通过对初步指标进行问卷分析, 对每一准则层的相关数据进行均值、方差的分析, 由此确立各因子的分值, 由此确定其重要性, 并得出评价指标层的具体构成。其目的是为了将关联度较大的因子进行合并, 对同一类别要素的重要程度进行排序, 选取最能代表该类别的若干影响因子。从而对整个评价体系进行精简、浓缩, 使其更具操作性和代表性。最终确定评价因子集如表1所示。

2.2 评价方法

层次分析法——由美国运筹学家T.L.Saaty教授于上个世纪70年代首先提出的, 它是一种新颖的定性与定量相结合, 把定性判断转化为定量判断的决策方法[5]。它把所研究的问题看成一个系统, 分析各因素之间的隶属关系, 将各因素分成不同的层次, 构建一个递阶层次结构模型;利用AHP中的1—9比率标度方法, 列出被研究对象的评价问卷, 请被调查者评价打勾 (√) ;按照AHP中的两两比较方法, 求出判断矩阵, 再用中方根算法求出矩阵的特征向量一一相对权重。根据矩阵理论, 判断矩阵的特征向量就是相应元素对于上层元素的相对权重, 这样就可以把专家的定性判断转化为定量描述, 最终可以求出各项评价指标对总目标——指标因子的组合权重。

3 评价体系的实践

3.1 案例选取

为便于资料的获取, 结合作者参与的《韶关西河旧区控制性详细规划》的编制, 选取一个相对完整的旧城区——韶关西河旧城区作为案例, 用地面积542公顷, 现状建成区面积已占可建设用地面积的82%, 为典型的“存量开发”区域。

根据韶关“三旧”改造专项规划, 片区内共有“三旧”改造地块129块, 总面积234公顷, 占已建设用地面积的64.29%。根据《韶关西河旧区控制性详细规划》中关于“三旧”改造容量的研究结论, 本次研究范围内“三旧”改造用地面积不宜超过93公顷;因此有必要通过“适改性”评价对“三旧”改造用地进行重新甄别。

3.2 具体评价方法

鉴于文章篇幅所限, 本文仅举例说明部分评价因子的评价方法与过程。

(1) 城市发展意愿。评价地块是否与城市的战略发展方向一致, 应在城市总规划层面, 以中心城区 (或者核心区) 为地理中心, 地块是否在城市发展方向上 (正负45°内为正值, 其他方向为负) , 且与中心城区地理中心的距离大小、数值表现为地块到中心点的距离与该方向上城市半径的比值, 并横向比较赋分。

(2) 土地利用效益提升。评价地块改造的经济可行性。一般来说, 经济可行性与现状容积率、规划可能的最高容积率、基准地价、及商品房售价相关。为便于比较, 可引入经济容积率这一指标, 其定义为:可实现改造收支平衡的开发容积率。一般来说, 经济容积率越高, 其土地利用效益提升潜力越小。

(3) 社区级设施改善需求。该指标主要反映地块改造后社区级设施增加的潜力。考虑到城市更新改造的地块相对较小, 其可提供新增的设施主要是社区级的。, 因此可通过分析现状社区级设施存在的不足来分析其改造需求的潜力大小。本次研究重点选取可通过改造来增加且不改造很难增加的社区级设施作为评价要素, 即幼儿园和卫生站作为主要评价指标。

(4) 道路承载力。交通承载力是在资源、环境等外部因素的约束下, 城市在一定时间范围内利用其综合交通设施及管理技术等条件, 在满足一定交通服务水平和效率的条件下所能支持的最大交通活动量。为衡量交通承载力的大小, 本研究引入交通承载力水平的概念。

交通承载力水平是指城市在一定的发展阶段, 交通承载力满足交通需求的程度, 通过承载水平——压力与承载力的比值, 体现承载体与承载对象的适应关系。具体的赋分标准应通过研究范围各地块所在街区的交通服务水平等级横向比较得出。

3.3 评价结论与应用

(1) 在“三旧”范围内各地块进行单因子评价的基础上, 根据各单因子的权重, 运用GIS工具最终确定每个地块的“适改性”评分, 并得出“适改性”分布趋势图。 (2) 根据改造容量要求和各“三旧”地块的“适改性”评价结论, 将总用地面积约93公顷的评分较高的地块定义为“建议改造区”;为便于规划方案的确定, 将总面积约46公顷 (占建议改造区域的50%) 的次评分次高的地块定义为“有条件改造区”, 将其他地块定义为“不建议改造区”。

4 结束语

结合存量用地适改性评价, 作者在韶关市西河旧区控制性详细规划项目中, 对规划区范围内的三旧改造用地进行评价分析, 甄选出改造潜力大的三旧用地, 一方面有效的指导了区内的三旧改造工作, 避免了大拆大建的旧城改造模式, 一方面也化解了过去增量改造背景下三旧改造用地规模过大超出建设容量的问题。通过作者参与的其他有关旧城改造的规划案例表明, 用地适改性评价体系将成为存量规划时代的一个技术工具帮助城市规划工作者分析和识别城市中需要优化提升的存量用地是十分有效的。

适改性评价因子的选取直接关系到潜力评价的结果, 不同评价方法评价出来的结果也各异。本文阐述存量规划背景下的用地适改性评价体系的构建, 作为一种技术路线和研究方法, 尚需要进一步的挖掘与探索:

一是修正评价体系, 以适应不同的改造策略导向:考虑到旧城改造的复杂性, 不同城市在不同阶段有着不同的改造诉求和策略导向。可以深入探讨通过对评价因子权重的优化调整, 使得评价体系更有弹性, 以满足不同城市在不同改造策略导向下的需要。

二是延展评价体系, 以满足存量规划的需要:由于本研究案例的研究对象主要是基于“三旧”改造地块, 下一步可尝试借助大数据的技术手段将评价对象从三旧改造用地延展至整个城市的现状建设用地, 同时丰富和优化用地适改性评价体系, 以满足存量规划的技术需要。

摘要：过去20年, 我国城市普遍经历了以人口集聚与规模扩张为特征的快速发展阶段, 这种以增量土地换取发展的方式愈发显得难以为继。中央城镇化工作会议明确提出了有效控制土地增量、合理确定发展规模的要求, 意味着增量发展不再是未来的主要方式。本文就存量规划背景下用地适改性评价体系的构建进行分析, 对存量规划中用地调整具有重要的指导意义。

关键词：存量规划,用地适改性评价,体系构建

参考文献

[1]洪亮平, 林丹.城市规划可持续性评价[J].城市规划学刊, 2007 (3) :35-40.

[2]刘桦, 王镇中.城市既有建筑改造再利用项目社会效益评价研究[J].建筑经济, 2013 (2) :75-77.

[3]陈金令.都市再生效益平凉体系建构之初探[J].规划研究, 2005 (9) :1002-1329.

[4]谢戈力.广东“三旧”改造政策评估研究[J].中国土地, 2011 (11) :48-50..

存量规划 第2篇

关键词：人力资本投资；人力资本投资存量；人力资本存量

引言：上世纪30年代，美国学者沃尔什首次提出人力资本的概念[1]。20世纪60年代，舒尔茨认为人力资本是体现在劳动者身上的一种资本类型，它以劳动者的数量和质量，即劳动者的知识程度、技术水平、工作能力以及健康状况来表示，是这些方面价值的总和[2][3]。本文同样持这一观点。在人力资本投资理论方面，贝克尔贡献比较大。他认为那些可以增加人的资源并且影响其未来收入与消费的投资为人力资本投资。人力资本投资的范围主要是教育支出、保健支出、劳动力国内或者国外流动的支出等[4][5][6]。在人力资本测算的方法体系方面，目前常见的测量人力资本的方法主要有三种：终生收入法、投资成本法、指标法[8]。由于在我国人力资本测算工作中，普遍使用终身收入法和投资成本法，因此本文将仅针对这两种方法进行分析。

1、投资成本法

投资成本法以人力资本投资理论为基础，是用人力资本的投资量的积累程度来确定人力资本存量水平的一种方法。此种方法认为人力资本存量是为获得人力资本所花费的相关支出的总和。其理论依据，人力资本如同物质资本也是一种有价值的资本，因此用计算物质资本存量的方式计算人力资本存量，即人力资本存量等于初始的存量加上总投资减去折旧。该依据的缺陷所在就是对人力资本与物质资本的差异性缺乏认识。物质资本是有形资产，具有直接获得性，即在不考虑折旧的情况下，在物质资本上投资多少，物质资本就会增加多少；而人力资本是凝聚在劳动者身体上的知识、技能和所表现的出来的能力，是无形，不可直接获得，即同样在不考虑折旧的情况下，通过各项支出，使人们的能够进行学习、培训等，也未必使个体的能力、技能和所表现出来的能力有所提高，从而使人力资本存量增加。尽管投资成本法所测算的人力资本存量的数据并不是我们想要的人力资本存量的数据，但这些数据可以反映出一定时期内整个社会上所拥有的人力资本投资的总量，在这里我们称为人力资本投资存量。

2、终身收入法

终生收入法是以个人预期生命期的终生收入的现值来衡量其人力资本水平。假设某个体的人力资本可以像物质资本一样在市场上交易，那么其价格就是该个体的预期生命期的未来终生收入的现值。其理论依据，认为人力资本是个体所掌握的一种资源，并且假设这种资源能够用来出售，就像平时出售自然资源一样；在出售自然资源时，我们是以自然资源所具有的价值来定价的，而自然资源所具有的价值是其未来可以给所有者带来的好处即收入来表示，而且我们身体上的知识、技术和所表现出来的能力的价值与它们所能带来的未来收入较自然资源的价值与它们所能带来的未来收入的联系更直接、紧密。因此本文把通过终身收入法测算的人力资本理解为真正意义上的人力资本。

这样一来，投资成本法所测算的人力资本存量—人力资本投资存量与终身收入法所测算的人力资本存量的关系就很明显了：投资成本法所测算的人力资本存量表示一个社会每个时期所拥有的用于提升整个社会人力资本存量的资产，可以说成生产资本；终身收入法所测算的人力资本存量就是整个社会每个时期所提升的人力资本的总和，可以说成产品。下文将把投资成本法所测算的人力资本存量统称为人力资本投资存量，终身收入法所测算的人力资本存量统称为人力资本存量，结合我国1985年—2008年的数据，分析二者相关关系。

数据收集、整理

投资成本法所需的相关数据可得性较好而且操作起来比较简单，因此在我国人力资本存量的估算中经常使用，本文选用的人力资本投资存量数据来自孙淑君[8]所测算的1952年—2008年中国人力资本存量中的部分数据。人力资本存量选自李海峥教授[7]及其团队估算的我国1985年—2009年的人力资本存量数据。由于孙淑君在进行人力资本存量测算时是以1978年为基期的GDP平减指数[8]对人力资本存量进行价格调整，而李海峥教授是用的以1985年为基期CPI平减指数[7]对人力资本存量进行价格调整，为了在比较时剔除价格因素的影响，因此本文对孙淑君的数据进行了再调整。

人力资本存量与人力资本投资存量相关分析

图1中国人力资本存量与人力资本投资存量散点图

可以看出我国人力资本存量和人力资本投资存量之间存在显著的线性关系。由于这些数据都是连续型数据，因此可以采用Pearson相关系数来测度他们之间的相关性。

由人力资本存量和人力资本投资存量的Pearson相关系数表1，可以看到我国人力资本存量和人力资本投资存量的Pearson相关系数值高达0.998，十分接近1；同时相伴概率P值明显小于显著性水平0.01，这也进一步说明两者正线性相关。（作者单位：贵州财经大学数学与统计学院）

参考文献：

[1]李玲.中国人力资本产业间配置状况分析[J].山西财经大学学报 2002（3）

[2]李海峥教授.中国人力资本报告2012[M].中央财经大学中国人力资本与劳动经济研究中心 2012（12）

存量规划 第3篇

说的都是存量房, 统计口径却并不一致, 一曰平方米, 一曰套。一个问题:中国到底有多少存量房?

2010年3月, 坊间曾流传一条消息:国家电网公司在全国660个城市的调查显示, 有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零, 即是说, 有6540万套住宅无人居住, 而这些空置房足以供2亿人居住。消息一出令舆论一时哗然, 空置房遂成为热门话题, 即使国家电网很快否认发布过此数据。

而空置房只是存量房的一部分。存量房, 有人将之分为两类, 一类是市场上存在的商品房, 已经建成待售的;另一类是二手房, 包括空置房。

宏观调控持续至今, 对新开楼盘交易、对存量房交易皆造成了极大影响。作为房地产市场供给的一部分, 存量房对地产价格的影响力不容忽视。

不同的数据透露出一个信息:存量房数字仍然是个谜。

一二线城市库存量大增

京沪广深等一线城市一直是房地产调控的重点。这些大城市的房地产项目也一直是各大地产商争夺的热点。

一线城市集中体现了地产市场存量房的各种现象。易居房地产研究院的数据显示, 2011年上半年, 北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位, 特别是1~4月份, 4个一线城市新建商品住宅存销比普遍较高, 甚至出现了极值。6月份, 北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅存销比分别为9.95、10.05、5.38、9.94, 除广州市这一数值相对较低, 北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10左右, 明显反映出这些城市新建商品住宅市场表现欠佳。

截至9月12日, 北京房地产交易管理网的数据显示, 北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套, 合计库存总量为112157套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算, 目前的库存总量足够应付两年多的购买力。

9月14日, 北京市统计局发布了今年1~8月北京经济主要指标数据。房地产开发投资以及施工面积均不断上升, 北京房地产施工面积首次突破1亿平方米, 由此而来的库存压力也愈加明显。北京中原地产研究总监张大伟认为, 根据当前的施工面积计算, 其中接近半数将在最近1年内形成供应入市, 这将给市场带来2000万平方米的住宅入市, 可能接近15万套。

对调控之中的上海楼市而言, 巨大数量的存量房如何消化也成为一个新问题。据易居房地产研究院的数据, 截至8月14日, 上海新建商品住宅库存总量已经达869万平方米, 超过了上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量850万平方米。

数据真的像个谜。另有一种说法是:截至9月18日晚8时, 统计数据显示上海存量房面积达817.74万平方米。

搜房网数据显示, 进入九十月份以来, 上海新上市的楼盘总数达到102个;上海绝大部分楼盘项目在3万平方米以上。从这两个数字可以大致推断, 到10月底, 上海将新增300万平方米左右的商品住宅供应量, 加上之前的800多万平方米库存, 上海商品住宅在十月份的总供应有望达到1000万平方米。而相比于库存, 房产销售状况可以用惨淡形容, 数据显示, 九月上旬, 上海市商品住宅成交量为18.2万平方米。以这种趋势计算, 上海购房者消化商品住宅总库存还需一年半。

永庆房屋研展部提供的数字更大, 他们认为目前上海市未消化的一手住宅存量为2180.2万平方米、20.5万套。即使不考虑新增供应, 按照上半年一手住宅月均成交5727套计算, 仅库存全部消化, 就需要大约3年时间。

一线城市可售房源激增, 二线城市也不例外。2011年上半年, 杭州、武汉、长沙、郑州4个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米, 比去年同期增长22.2%, 新建商品住宅存量大幅增长。其中, 杭州新建商品住宅库存234万平方米, 同比增长107.1%;武汉新建商品住宅库存581万平方米, 同比增长31.2%;郑州新建商品住宅库存233万平方米, 同比增长15.7%长沙新建商品住宅库存80万平方米, 同比下降52.0%。除长沙新建商品住宅存量大幅减少, 其余3个典型二线城市新建商品住宅均明显大幅增长, 且呈现出不断增长的态势。

从典型二线城市新建商品住宅存销比来看, 2010年以来, 除了长沙, 杭州、武汉、郑州等3个典型二线城市, 这一数值持续处于近两年的高位, 截至6月底, 存销比分别为13.90、7.09、6.06, 远远高于2010年的平均水平, 特别是杭州市, 受成交量低迷的影响, 二月份以来, 新建商品住宅存销比持续高位运行。

本轮调控周期启动以来, 杭州楼市的可售房源量就一直呈现不断攀升的迹象。相关统计数据显示, 去年1月, 杭州主城区的可售住宅房源仅仅在5500套左右, 而到去年年底, 这一数字迅速上升至14000套。据杭州市透明售房网数据显示, 截至6月26日下午, 杭州主城区可售房源已达29269套。如果加上萧山、余杭两地, 杭州楼市的存量房已经突破了5.5万套, 达到55092套。其中全市住宅可售房源套数已达到37879套。

从施工面积上看, 2011年上半年, 一线城市中, 除深圳施工面积出现小幅下滑, 北京、上海、广州3个城市施工面积同比增长率分别为23.1%、15.7%、8.9%, 增幅均相对较高;而在4个典型二线城市中, 郑州和杭州的住宅施工面积同比增长率均高达30%左右, 武汉和长沙也分别高达19.7%和13.9%, 典型二线城市的住宅施工面积高位运行。有研究机构认为, 未来半年新建商品住宅供应量将大幅增加, 而房地产调控政策仍然从紧, 需求难以有效释放。综合这两个因素, 未来半年住宅市场成交量的上升幅度很难超过住宅供应量的增长速度, 多数典型城市新建商品住宅存销比将继续高企。

地产企业库存也增

一二线城市的地产状态与地产企业的报表统计是一致的。据Wind数据统计, 今年上半年, A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受关注的万科A、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头, 其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元, 今年上半年分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。按照8月最新销售数据, 要想完全消化这些库存, 万科、保利、金地需要的时间分别约为16个月、23个月、27个月。

万科官方对超千亿元存货解释为, 这包括了土地、原材料等, 如果按照现房存货计算, 万科到9月13日实际只有47.6亿元存货, 这对万科来说不是太大压力, 因为万科每个月就要卖出100多亿元的房子。尽管如此, 由于今年外部环境比2008年更难, 主要是融资渠道变窄和限购政策。万科已经做好了准备, 正在大力促销, 减少库存。

今年地产困境比2008年似乎更难。上海永庆房屋总经理陈史翎认为, 在调控之下, 央行实行货币紧缩政策, 连续加息, 再加上CPI创新高, 这些利空消息令投资客的借贷和还款压力不断增加, 刚性需求的买房负担也在增加, 两类客户的购买力均有不同程度的减弱, 再加上保障房上市还会分流市场, 这些都对购房不利, 造成了地产市场库存增加, 供给增加。

事实上, 地产企业促销的一大策略就是降价。据报道, 8月13日和14日, 上海有两楼盘, 以较低价格开盘, 两天之内就卖出了新推房源的八成以上。除了降价, 众多开发商的“促销办法”层出不穷, 如精装改毛坯, 大户型改小户型等。这些措施改变了项目产品的品质, 目的也是为了降低购房成本, 也是现在市场中, 地产商的无奈之举。

二手房市场尚不成熟

存量房的另一大来源是二手房。在限购令出台之前, 有很多人投资二手房交易, 此类消息层出不穷。如山西某县的煤炭局长, 在北京买了35套住宅;深圳一楼市炒家自爆在全国许多城市买了房, 个人拥有住宅1280套。如此等等, 这些归于一人名下的住宅究竟有多少套空置, 多少套出租, 多少套自家居住, 无法调查核实。但可以肯定的一点是, 住宅空置导致社会资源错配、价格价值扭曲、社会财富的浪费。也会让社会两极分化加剧, 民生不得安宁。中国住宅空置面积有多少, 尚不得而知, 有很多地方被称为“鬼城”却是有目共睹。

从二手房中逼出存量房有若干种方法。一种办法是开征房产税, 对拥有第二套房产开征房产持有税, 只是这种办法争议颇多;一种办法是推行公示制度, 让那些囤积在贪官和炒房者手上的大量房源曝光, 让这些被囤积的房子进入市场交易。还有就是市场的力量, 无论是涨价, 还是降价, 让空置房进入市场。

社会资源的合理配置, 是一个国家经济增长和民生安宁的基础, 资源错配的结果是通货膨胀和可能带来的社会动荡, 尤其是应公平合理地处置土地资源。把存量二手房逼进房地产市场, 能有效对房价造成影响。

此轮调控以来, 上海地方政府还没有在激活存量二手房方面给予重拳调控, 炒家就开始抛盘, 存量房源迅速上升突破24万套, 有段时间以每天新增1000多套的速度增长, 达到上海有史以来最高峰, 大量的空置住宅正在暴露本来面目。

盘活存量住房是增加住房供给最直接的办法。以美国房地产市场的经验来说, 新建住房少, 大量的是二手房交易。因为美国是一个成熟的房地产市场, 最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。链家地产副总经理金育松认为, 经济发展和城市化水平到一定阶段后, 人均拥有的住宅面积饱和, 新建量减少, 住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主, 一手房销售下降, 交易便集中到存量房市场。

存量争夺行动策 第4篇

“存量市场”这个概念，我认为是指细分市场具有这样一些主要特点：增长减缓、停滞，甚至出现萎缩，现有市场内的企業超额利润下降；产品同质化、竞争白热化，主要表现为成本竞争；行業标准已经确立，经营规模和成本竞争的屏障提升了新进入者门槛，小公司难以为继，纷纷退出。

事实上，每个产業以及产業内的某个产品或服务的市场都有其生命周期。如果把处于“后成熟期”的市场称为“存量市场”的话。并非这样的市场阶段一定意味着快速衰败，或被现有企業迅速抛弃，而是在相对长的一段时间里。一直就是存量市场。

不少中国企業都在抱怨身处存量市场的残酷红海。在给出解决方案之前。我认为这些企業需要回答渐次递进的三个问题：

第一。市场是否已经发展到了“特定阶段”（市场成熟，寡头垄断）？如果还没有或者刚刚进入这个阶段，企業要决策的是如何建立这个阶段的竞争优势。

第二，是否已经出现了颠覆性的行業机遇？目前的市场生命周期是否即将中断，开始新的一轮循环？如果答案是肯定的，企業要决策如何做出转型的决定，在新一轮产品创新中抓住市场机遇。

第三。现有市场生命周期中断后。是否还有特定的市场细分将会保留？如果答案是肯定的，企業做决策的是如何在残存市场里，面对特定客户群，建立差异化的局部竞争优势。

存量市场战争将集中于回答第一和第三个问题。企業可以采用四种行动策略。

策略一：借助资本的力量，开展行業整合。

毫无疑问，发生在存量市场最显著的特点是行業整合，无论大小企業都离不开行業内并购的影响。

进入特定阶段主要特点是产品的标准化和同质化，无疑规模是企業最重要的竞争屏障。企業在这个阶段市场，由于平均利润水平下降，大家比拼的不是谁更能创新，而是比形成规模后，谁会更少犯错误。

我曾与某大型文具企業合作过，我向这家公司的董事长质疑，文具看起来是一个夕阳行業，因为随着现代电子化无纸办公的发展，传统的文具用品，例如订书机、胶带、标签、文件夹等似乎都将逐渐消亡。董事长赞同我对行業趋势的判断，但是在行業没有彻底消亡前，他认为目前的竞争形势，各个玩家不是比拼谁活得最好，而是谁最后死，死在后面的可以获得一定阶段的生存红利。当时，正值胶带和报事贴大王3M公司出价5.5亿美元要约收购美国领先的标签和装订企業——艾利丹尼森集团的办公和消费者产品部门。如果这项收购成功，两家公司之和将占到美国相关办公用品市場的80%，几乎形成绝对垄断，尽管办公用品市场已经萎缩。但是市场的绝对利润仍然可观，受到了全球文具企業的瞩目。难怪到最后关头。美国司法部门出于反垄断的原因否决了这次并购。

策略二：设备更新，扩张产能，巩固优势地位。

市场进入到成熟阶段后，设备、工艺将对竞争能力起到决定性作用，先进、新款的设备往往能让企業具有后发竞争优势。

近年来随着中国房地产市场发展，家具产業快速发展，由于行業门槛低，2007年前，行業的集中度非常低，最大的企業的市场占有率也不到3%，似乎进入了竞争红海。然而，在这个存量市场里，近年来胜出的企業都是果断决策花巨资引进了德国的先进木工机械设备，这些设备全部采用先进的全自动电脑控制定位加工，开料、钻孔精密度高，产品连接牢同，不易变形，大大提高了产品质量和使用寿命。借助先进的信息技术手段，甚至能形成从销售终端客户定制需求到自动化生产线排产的智能连接。因而，四川、广东几家家具企業在3～5年的时间内就快速拉开了与竞争对手的差距。低成本地大规模生产。形成了行業整合之势。

策略三：重新定义市场，转移市场重心。

中国国家地域辽阔，经济发展不平衡，城乡差别巨大，因而区域市场的成熟度和发达国家具有显著不同的特点。以大众消费品营销为例，发达国家一般只分为市区市场和郊区市场，而中国地理按照人口和经济特征细分，可分为六级城市市场以及农村市场。在某个区域市场饱和的产品，可能具有向更低层次市场开发的机会。

策略四：创新利润模式，向服务转型。

向服务转型可能是改变存量市场竞争格局最易于采取的举措。事实上，基于A-U模型的行業生命周期演化的驱动力除了产品和工艺外。麻省理工大学的Michael Cusumano等学者提出了“服务”是在成熟市场中创新的“三因素模型”。

传统意义上的服务是指附加在产品上、响应客户需求的活动，借此可以增加和客户互动的机会，获得产品的额外收益；而现在管理学界公认服务可以作为一种独立于自有产品存在的商業模式，以对客户实现按需响应，在行業内获得商業利益。例如。国内的钢铁行業是个产能过剩的行業，是个典型的“存量市场”。

然而，宝钢在行業内率先进入了面向汽车厂、家电厂销售薄板的供应链服务市场，即从早期介入到汽车厂的钢材材料设计、加工模具设计。全面为客户提供“计划、订货、运输、仓储、加工、配送”的全程供应链服务。将自己的業务环节渗透到客户的業务环节中，取得了超出行業平均水平的利润。

完善会计体系盘活存量资金 第5篇

近年来,我国经济增速放缓、企业盈利增长乏力,税收政策调整,财政收入告别了以往的高速增长。同时民生领域的支出呈刚性增加,财政收支矛盾逐渐扩大。2015年,我国财政收入增速创下自1988年以来的新低,也是20多年来财政收入增速首次低于GDP增速;今年,我国政府将继续兑现减税降费的承诺,全面实行“营改增”,财政收支压力明显。作为政府工具箱中的一项重要工具,财政要激励经济增长,一是增加财政支出,扩大投资;二是降低税负、减少财政收入,而财政资金未充分使用,会令政府的施政目标大打折扣。因此,规范财政资金管理,盘活存量资金,能够把有限的资金用在刀刃上,显得更加迫切。此次审计结果值得关注的是,一方面是资金闲置、有钱不会花;另一方面则是财政收入增长乏力,部分领域出现资金短缺。审计公告指出,由于统筹使用中存在的问题,造成财政资金短缺和闲置并存。

只有完善制度,从源头上管好用好财政资金,才能提高其使用效率。针对下一步如何盘活存量,审计署财政审计司指出,一是深化跨部门专项清理,统筹协调相关部门分配管理职能,治理专项资金过多过散等问题;二是加快相关配套制度建设,加快清理修订影响资金统筹使用的制度规定,鼓励进行制度创新,给予基层政府更多自主权,鼓励先行先试,大胆探索,切实提高财政资金使用效益;三是健全落实责任制和责任追究机制。有专家还提出,应大力推行政府管理会计,通过预算、成本、绩效管理和信息化等手段的应用提升政府管理会计的水平。

财政是国家治理的基础和重要支柱,会计工作则是财政工作的基础。政府会计体系处于整个预算管理链条的最终端,是对预算执行及结果的综合反映。在各种各样的制度、机制中,与物资、金钱关系最直接、最密切的系统是会计体系,会计体系也是最为有效的控制手段。所以,首当其冲的制度、机制设计和建设应该是会计体系。无论是跨部门专项清理,或是相关配套制度建设、制度创新,还是落实责任追究机制,立足点在于真实准确地反映财政资金的数量、规模、来源及其使用方向。会计是一个过程,这个过程由记录、计算、分析和预测等环节构成,在这些环节之中,包括财政资金在内的任何财富的流动都是有据可查的。因此,我们需要更加健全和完善的政府会计体系,指导公共部门管理国家财政资金、资产和资源,使得会计工作能真正肩负起加强财政资金管理、提高资金使用效益的重任。

构建健全、完善的会计体系,通过会计专业手段提升会计管理能力,可以发挥会计工作在盘活存量财政资金中的作用。只有在完善、规范的会计体系基础上,才能精准掌握存量财政资金的状况,才能有的放矢地进行专项清理,才能划分事权财权、划清责任边界,才能应用预算、成本、绩效管理和信息化等手段,才能进行财政资金内部控制、风险控制等其他相关制度的配套建设和创新。

盘活知识存量, 促进有效阅读 第6篇

一、温故“原有区域”知识点, 归类学习

新知识要获得意义, 学生认知结构中不仅应具备适当的原有知识, 而且这些原有知识还必须处于激活状态。但有时, 在学习新的知识时, 学生认知结构中尽管存在某些可以用来同化新知识的原有知识, 但学生不会合理利用。对于这种情况, 常用的方法是教师有机联系旧知识, 激活知识存量, 进而引入新知识的学习。如教学《长征》一文时, 笔者以诗篇的思想内容和情感为主线, 充分开发“前理解”的条件, 盘活学生的知识存量, 利用学生“最近发展区”所具有的知识、能力去自主解读课文。笔者设计了这样一个问题:请大家回忆一下, 从一年级开始, 我们已学过哪些关于红军长征的课文?

根据学生的回答, 课件逐个出现:

《倔强的小红军》《草地夜行》《金色的鱼钩》 (过草地)

《飞夺泸定桥》 (过大渡河)

《大雪山》 (过雪山)

《突破乌江天险》 (过乌江)

思考:

1. 这些课文分别讲了长征途中的什么事?

2. 哪篇课文与《长征》诗中的哪一句有关?说说你的理解。

学生交流讨论, 教师串讲:

“大渡桥横铁索寒”讲的就是《飞夺泸定桥》的故事……

“更喜岷山千里雪”与《大雪山》有关, 不过大雪山是红军长征中翻越的第一座雪山, 又名夹金山, 岷山是红军长征途中翻越的最后一座雪山……

红军突破乌江天险, 再巧渡金沙江, “金沙水拍云崖暖”讲的是《巧渡金沙江》……

“三军过后尽开颜”讲的是红一、二、四方面军在会宁城会师, 长征胜利结束……

同时, 课件再现当时场景:

草地上倔强的小红军在生命垂危时仍在替他人着想;草地夜行时老战士为了帮助小战士走出草地不惜自我牺牲;大渡河上十八勇士冒着敌人的枪林弹雨, 一边攀缘前进, 一边还击敌人, 用血肉之躯为后继部队铺平道路……

通过缀文训练, 学生仿佛进入了战争年代, 这些惊天地、泣鬼神、感日月的故事, 闪耀着人性、人格的光辉。这样学生不仅对相应诗句的理解水到渠成, 而且把曾经学过的关于红军长征的课文作了一次有机的沟通和梳理。这一个个可歌可泣的英雄形象, 化作不朽的丰碑, 矗立在孩子们幼小的心灵里, 使他们意识到先辈创业的艰难以及肩上所承担的历史重任, 从中感悟到人的社会责任与人的生命价值。

二、把握“新旧经验”冲突点, 创意学习

学习并不是简单的信息量的积累, 它同时包含着因新旧经验冲突而引起的观念转变和结构重组。伽达默尔曾经说过:“对一文本或艺术品真正意义的发现是没有止境的, 这实际上是一个无限的过程, 不仅新的误解被不断克服, 使真义得以从遮蔽它的那些事件中敞亮, 而且新的理解也不断涌现, 并揭示出全新的意义。”正由于文章意义的可能性是无限的, 因此, 文章的真正意义是和读者一起处于不断生成之中的, 所以, 阅读活动强调创造性。同一作品, 不同的读者总是以自己富有个性的创造性理解, 赋予文章以全新的意义和阐释。因此, 在教学中, 教师要善于把握和利用知识冲突, 以引导学生创造性的学习。

学习《布衣元帅》一文, 在研读“看门老人”这一小故事时, 笔者设计了这样一个训练题:新娘惊讶是因为 () 。一位学生回答:新娘惊讶是因为眼前这位身着蓝布旧衣的老人竟是战功赫赫的徐向前元帅。许多学生表示赞同, 其中一位学生还补充道:“老师, 我想新娘可能见过徐帅的照片, 就像我们文中的插图, 徐帅也是衣着讲究、风度翩翩的, 可眼前的这位老人却身着蓝布旧衣, 和蔼可亲, 还为他们来开门, 因此新娘惊呆了。”他这一说, 大部分学生的目光都聚集在课文的插图上。一会儿, 就有学生发问了:“我看图中的徐帅, 不但衣着讲究, 而且戴着礼帽, 用的拐杖也是挺别致的, 怎么是布衣元帅呢?”不少学生连连点头。“同学们, 这位同学说得是不是有道理, 请大家再读课文, 深入思考后, 我们再来讨论, 好吗?”……

生:我觉得一个人拍照前, 总要装饰一番, 显得精神点, 徐帅也一样。

师:你能联系生活实际来理解, 不错!

生:徐帅是公众人物, 他要出国访问, 要参加盛大典礼, 他的形象很重要, 代表的是祖国的尊严, 总该有一两套比较好的服饰吧。

生:我知道周总理也很俭朴, 他的内衣是补了又补的, 但他出国外访时总是风度翩翩, 气质高贵。我想徐帅也是这样的。

师:是的, 周恩来总理、徐向前元帅都是国家的领导人, 他们的穿着, 在特殊场合与在日常生活中是不一样的。在公众场合, 他们代表了祖国的尊严, 穿着装饰上自然得讲究。

生:图中徐帅拄着拐杖, 我想他此时年岁已高, 可能是80年代后了, 祖国经济发达起来了, 堂堂徐帅穿着讲究点也不足为奇。

生:我认为布衣元帅是指徐帅保持着朴实无华的本色, 而不一定要穿旧衣服的。

师:很好!你对“布衣”一词有自己独到的理解。的确, 文中的布衣是指老百姓, 而并非一定要穿布衣、穿旧衣。布衣元帅是说明徐帅像老百姓一样普通。

生:徐向前元帅一辈子都在为人民服务, 从来不因为自己是元帅而搞特殊化, 所以称他是布衣元帅。

生:徐向前元帅虽然战功赫赫, 但从不居功自傲, 总是和蔼可亲, 就像书中所讲, 与下属聊天, 就像一家人一样, 因此, 大家尊称他为布衣元帅。

生:我知道徐帅不但严格要求自己, 而且严格要求自己的子女, 人们都尊敬他, 因此称他是布衣元帅。

……

试析存量工业用地的盘活 第7篇

对城市进行建设及其发展的过程中, 盘活存量工业用地能够使建设用地相应的增加, 且可大使建设用地有效利用率大大提升, 使城市的整体品质及环境得以提升。许多城市中, 其中心城区工业产业的能级比较低, 且竞争力也非常较弱, 区位较好的工业企业经济效益也并不高, 致使其土地产出越来越低。但是, 其土地资产在市场中所占的价格却非常高。伴随相关部门对城市产业的结构进行不断的调整、升级, 及二次开发工业用地后, 使区位的竞争优势得到更好的体现, 还能够有效调整区域内的产业结构。

二、工业用地盘活存量中存在的问题

(一) 土地的收储资金比较欠缺致使土地收支无法实现平衡

对工业用地的存量进行相应的盘活过程中, 因为利益驱动因素的影响, 土地是原使用权人并不愿意根据工业用地的价格使自己的土地被回购, 其想要对使用期间所产生的收益进行分享。尤其是对与工业园区或政府签订过长期协议一些企业, 因对土地进行开发时具有一定的时效性, 工业园区、政府会产生违约的行为, 需要支付数额较大的违约金。若外迁、改造原企业, 会涉及到一些建设厂房、征购土地、设备购买、职工安置、市政配套等利益补偿的问题。会导致工业用地的收储价格逐渐上升, 进而就会使政府在对基础设施进行改造、对环境进行整治过程中的土地整理成本提升, 难以使其土地收支保持平衡。

(二) 老工业区的土地权属问题比较复杂致使政府收储面临较大的问题

我国大部分城市中老工业区的土地权属十分复杂, 其不仅有街道企业、区属企业, 还有市属企业、中央部署企业, 如果对这些具有特殊性的土地进行转变, 一定要得到中央军委的批准。在权属不相同的企业中, 其动迁的期望值也并不相同, 需要对其进行较大的协调, 进而对政府收购储备土地工作的开展造成一定的阻碍。

(三) 企业和政府之间的利益中存在严重的博弈问题

企业、政府作为二次开发主体, 二者的博弈结果对工作开展的构成有直接的影响。而双方在土地使用权竞争中存在着微妙的关系, 两者既通过互相合作形成一定的共识, 且有的时候也会因利益问题而产生一些纠纷。对政府来说, 开发土地能够使其获取的主要利益一般有:可以收回土地的具体使用权, 进而对经济效益进行重新配置;且还可以改善环境问题、对产业的结构进行调整, 进而获得一定的社会利益。对于需要进行改建的部分企业中, 进行二次开发可以使其获取的利益是:提升企业的容积率、改建厂房所带来的收益, 企业与政府合作形成的潜在效益;因为扩建、改造而步入隐性市场所得到的利益。双方进行合作之后, 均能够获取以上所说的利益。

(四) 工业工地的布局凌乱其分散致使环境污染问题更加严重

在一些规模比较大的城市中, 其老工业区的工业用地都是在不同的时期形成, 在建国初期主要是片面强调将消费性的城市转变成生产性的城市, 除部分大工业企业中形成了集中的工业街坊外, 还存在住宅与小工厂交叉混杂的局面。有的街道还利用闲置、破旧的房子来建厂, 而这些工厂的并没有规划性, 其生产性质缺少相应的稳定性、非常复杂, 有的甚至还使生产性质发展频繁性的转变。因其分散、凌乱的布局导致老工业区周围的环境变得越来越恶劣, 还降低了工业工地的使用效率。

三、改善盘活存量工业用地的有效措施

(一) 应对城市开发及工业用地进行全面的、统筹的考虑

对工业用地进行改造的过程中, 所涉及到的内容比较多, 如文化、经济、社会、环境等许多方面, 因此需要从整体、全面对城市、区域进行考虑, 努力使工业工地改造中的各个方面实现共同的发展, 不能只重视物质、环境建设。对于文化方面一定要将地方的特色文化、历史文脉传承下去, 对其进行积极的保护, 进而防止地方特色文化消失。经济方面一定要对产业布局、结构进行调整、优化, 应对当地的经济发展目标进行维持, 发展创意产业、现代制造业及服务业, 有效促进当地经济职能的转换。而在环境方面必须对环境污染问题进行有效的处理使其达到相应的规定标准, 使部分生态系统得以恢复, 进而使当地的生态环境安全得到更好的保障, 防止历史遗留生态破坏问题、环境污染问题对城市未来的发展造成阻碍。

(二) 对于城市中工业用地的二次开发及利用规划必须合理地进行编制

对土地利用进行总体的规划能够更好的对城市土地的扩展趋势进行控制, 工业用地二次利用、开发也应体现在土地规划的专项规划中。应该参照相关的规划指导对工业用地的再次开发专项规划进行制定, 进而明确出再次开发工业用地的开发强度、规模及其发展的具体方向, 保证存量土地能够得到有序的、合理的、滚动的开发及利用。对于具有可挖潜性的存量工业用地, 应根据开发潜力、用地需求、利用条件对其展开详细的探讨, 使存量地的再开发重点区域及主要目标得以明确, 进而制定出相应的、有效的开发及再利用策略。城市的战略性发展规划及城市规划对城市的未来走向及发展有一定的影响, 其还是关键的一个依据, 因此对工业用地二次开发的专项规划进行制定时必须在以这两个依据作为前提条件, 使工业用地的再次开发工作顺利的进行。

(三) 应加大存量工业用地的储备、整理、收购力度

进行土地储备招拍挂时, 一定要加大存量工业用地的储备、整理、收购力度。政府可以建立土地增值效益共享的收储体制对工业用地进行二次开发、利用, 收购土地储备单位之后, 下一次对土地进行出让的过程中, 将一定比例的土地收益返还给土地原使用权人当作补偿, 这样可以调动原土地使用权人参与工业用地改造的主动性及积极性。政府应根据工业用地再出让、回购进行具体的操作, 并制定出程序性的、规范性的实施细则。另外, 政府利用收购、征收等方式把企业改造用地、闲置的用地纳入到土地的储备中, 再将其推到土地市场中进行出让, 进而就可以获得相应的收入, 可将该资金用作工业用地的再次开放及土地储备建立中的专项资金, 使盘活存量的土地资产得以滚动。

(四) 应该对市场需求进行兼顾及对相应的规划进行适当的调整

因采取土地使用、市场使用的管理导向, 将控制产权土地的开发当作目标, 进而对土地管理使用、规划和市场规则间的脱节矛盾得以有效解决。同时, 必须兼顾到市场的实际需求、对规划进行适当的调整, 将各项活动特殊性开了进去, 进而兼顾到其对自身的利益追求。对存量工业用地进行盘活的过程中, 一定要对土地的现状权属进行详细的调查, 尤其是必须对其出让方式、权属边界、土地的具体产权性质、年限等进行相应的梳理;而且要特别细化、增加规划性质发生变动的工业用地中的管理、规划内容, 增加和土地管理相接轨的要求、条件, 进而才可以使规划编制的成果可操作性得到提升。

四、结束语

增强城镇建设工业用地的使用效率, 对其增量及盘活存量进行严格的控制, 对其结构进行优化, 切实提升城镇建设工业用地的集约化程度, 使工业用地得以相应地减少, 适当的增加一些生活用地尤其是居住用地是现阶段存量工业用地盘活工作中必须重视的关键工作。因此, 针对工业用地的规模较大等问题, 存量工业用地盘活工作势在必行。

摘要：如今, 我国大多数城市的发展早已从曾经摊大饼式逐渐向外扩张、蔓延, 且逐渐转变成重视城市内部布局调整及用地结构的一种内涵式的发展。目前, 耕地资源的保护形式非常严峻, 对城市的土地资源内部进行挖潜十分紧迫, 对工业用地进行相应的盘活存量能够使城市的建设用地增加, 进而提升城镇的建设用地、节约一定的资源, 进而促进城市的不断发展。本文笔者通过分析对存量工业用地的盘活, 以期促进工业用地的使用效率。

关键词：工业用地,盘活,存量

参考文献

[1]李魏晏子.存量工业用地盘活[J].上海国资, 2014, 34 (5) :48-49.

[2]苏艳.重新整理存量工业用地[J].中国经济报告, 2014, 46 (3) :49-53.

[3]舒治刚.盘活上海存量工业用地势在必行[J].上海房地, 2014, 86 (45) :36-37.

利用金融工具盘活存量资产 第8篇

关键词：金融工具,存量资产盘活,卖断式信托,回购风险

风险

一、引言

随着市场经济的持续发展, 城市化水平已经成为衡量一个地区文明程度与综合实力大小的重要标志。步入21世纪后我国进入了城市化的加速期, 我国基础设施建设投资在近十年来有了很大提高, 这也给各大城建集团的发展扩大提供了契机。然而, 随着我国城市化进程的持续加快和市场经济的飞速发展, 城市基础设施建设滞后已经成为制约我国城市快速发展的主要因素。基础设施行业的政策性较强, 土地政策、货币政策、宏观经济政策、货币政策、财政政策等的变化都将对基础设施行业产生重要的直接作用。自2010年至今我国有关行政机关已相继出台了 (2010) 19号文、 (2012) 162号文、 (2013) 10号文等相关政策, 使得各地方政府融资平台贷款风险的管理控制进一步得到了强化, 也在很大程度上直接影响着公司投资项目的回购事项, 尤其是政府有关部门运用BT、BOT等模式进行基础设施项目融资后存在较大的回购风险。回购的不确定性不利于项目公司实现其利润的确认, 同时企业又存在着大量的闲置存量资产, 建设资金短缺问题严重困扰着基础设施项目建设的发展。

因而, 如何打通存量资产管理瓶颈, 有效拓宽融资渠道, 切实化解资产回购风险是目前基础设施建设所需面临的最重大问题。本文通过卖断式信托案例的形式, 详细论述了如何利用金融工具来盘活存量资产, 以确保企业利润的实现, 同时有效化解企业的回购风险。

二、通过金融工具盘活存量资产为基建融资

投资于基础设施项目的各大城建集团位于该项产业链条的高端, 其所拥有的资源可能很多, 但真正能够为其所用和能够整合的资源才能给企业带来经济效益, 要使这些资源真正为己所用, 企业一般都会通过提升企业存量资产变现能力、加大权益资本引进力度等途径来实现。其中, 如何利用金融工具提升企业存量资产的变现能力是下面将要着重讨论的问题。

长期以来, 政府掌握着我国基建资产中的大部分, 使得许多优良资产都没有很好地发挥其应有的经济效益而被迫沉淀下来。但近年来, 越来越多的地方政府对传统的基础设施建设管理模式加以转变, 采用BT/BOT模式引进社会资金进行投资建设。基础设施建设投融资体制改革的大潮催生了基础设施投资建设企业, 这些企业主要由大型施工建筑企业集团产生, 有央企, 也有实力雄厚的地方企业, 经过这些年的发展, 积累了巨量的基础设施投资存量资产, 相应地盘活这些存量资产的重任就落到了各大基础设施投资企业的肩上。本文将从金融工具利用的角度, 分类阐述存量资产的盘活渠道。

(一) 依据投资项目的不同类型盘活存量资产

在盘活存量资产的过程中, 需要针对不同投资项目类型存量资产的特点采取不同的方式和方法。目前我国的投资项目主要有BOT模式和BT模式两种:

1. BOT模式是“建设—运营—移交”的英文缩写, 指

的是政府或政府授权项目业主, 将拟建设的某个基础设施项目, 通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护该项目, 该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益, 并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权项目业主的一种模式。在BOT模式下, 企业将会面临着较长的运营期, 给企业带来一定的运营风险, 资金的占用量较大, 资金的固化很严重, 给企业带来大量的存量资产。在BOT项目类型下, 投资企业获得了项目一定期限的经营权及其经营收益, 投资企业可以利用经营权和经营收益发行相应的债券或者进行股份转让, 将固化的存量资产盘活, 减轻企业的现金压力。为了政府以前投资的形态从实物转变为价值, 可以采取招商合资、授权经营、股份转让、托管经营等途径将园林、绿化、污水、源水、自来水等基础设施建设项目逐步并入市场化运作轨道 (将其改制为民营企业或多元化股份制企业等) , 以使建设资金得到有效回收, 存量资产得以盘活。例如, 香港某集团企业投资7000万美元与承建城市建设投资职能的哈尔滨市D企业以其二环路路桥存量的14.4多亿元入股共同组建了黑龙江省路桥建设集团公司, D企业同时投资了6.3亿元人民币合作建设经营二环快速干道。再如上海E城建投自成立以来已筹集了100多亿元的城建资金, 完成了多项城建资产的经营, 为一次筹集所需资金, 将其两座大桥和一个隧道45%的经营权转让给买方。此外, 为实现基础设施建设融资目标和存量资产盘活, 各大城建集团可以将有经济效益的项目或收费盈利的资产作为融资成本, 通过成立经营性公司、转让资产经营权等途径实现资产盘活。

2. 在BT模式之下, 协议授权的投资者只负责该项目的

投融资和建设, 项目竣工验收合格以后, 即由政府按合同规定赎回。企业不能获得相应项目的运营权和相关收益, 只能每年从政府获取相应的工程回购款项, 回购期长, 存在一定的回购风险, 资金占用量较大, 资金固化严重等, 这给企业的金融运作留下的空间较少, 也增加了企业运作的难度, 在这种情况下, 投资企业需要创新利用金融工具盘活这些存量资产。这时, 已完工进入回购的基础设施投资项目是基础设施建设投资企业的存量资产, 企业通过“长期应收款”科目将该项金融资产反映在其资产负债表中, 这时打通存量资产管理通道的方法有以下几种:一是使存量资产的资金结构进一步优化;二是转让存量资产, 加速回笼资金, 提升项目内部收益率;三是通过存量资产作债务融资, 为新项目的开展储备资金。通过这些金融创新手段, 提升企业的持续投资能力。

(二) 创新融资模式增强项目资产流动性

地方政府对基础设施建设投资的需求依然较强, 但考虑到银根较为紧缩, 使得地方政府纷纷采取BT、BOT等形式投资基础设施建设项目, 对于经营相同或类似项目的基础设施投资建设企业而言, 该消息是机遇更是挑战。企业有必要合理创新其融资模式, 使企业有限的信用资源及资金的利用效率最大化, 尽可能扩大企业的投资规模。位于基础设施建设项目产业链上的投资者能够切实利用和整合的资源才是真正有用的资源, 企业可以通过增强项目的资产流动性、发行卖断式信托等创新途径满足项目资金需要, 化解回购风险, 确保利润的顺利实现。

首先, 企业可以详细结合其目前的项目管理现状, 可以采取资产证券化 (ABS) 的融资新模式, 将原始权益人特定资产所产生的、在未来一定时期内保持稳定的可预期资产加以转让, 然后由特殊专业公司 (SPC) 将这些预算资产加以证券化, 并将因资产而形成的证券在资本市场上卖给投资者以融通项目所需资金在BOT项目下, 标的资产可以是未来收益, 而在BT项目下, 标的资产可以是长期应收款。这样通过有效盘活企业的存量资产提前收回资金, 实现企业基础设施投资项目的可持续发展及滚动发展。

其次, 基础设施建设项目退出机制的制定和设计要科学合理, 以最大程度上提升企业资金的利用效率并增强其流动性;可以尽量缩短投资年限, 如采用回购股权、选择投资年限较短的项目等方式使企业资金流转速度进一步加快;在遵守我国法律法规及有关政策的前提下, 可以使企业自有资金在项目投资总额中的占比尽量降低, 还可在保持企业对项目存在控制权的条件下, 尽量运用股权信托等方式引入其他投资者并提升其在项目投资总额中的占比, 缓解企业自身的项目资金压力。

三、创新卖断式信托融资手段, 有效回笼项目资金

卖断式信托发行是一种较为新型的融资创新模式, 它是通过信托引进银行理财资金快速变现未来收益权的一种融资手段。卖断式信托在解决项目资金回笼问题上发挥了重要作用。下面以S城建集团创新卖断式信托融资方式以提升其存量资产使用效率为例, 论述如何灵活利用金融工具来盘活企业存量资产。

(一) 案例背景介绍

由于国家对各地方融资平台的清理以及进一步对金融信贷政策加强控制, 使得S城建集团所在A市政府从2012年下半年开始陆续拖欠S城建集团总额高达14亿元的回购款项。然而, 考虑到2013年6月份S集团已经全面完成了整体上市的工作, 上述应收回购款项如果还不能到账将不仅影响集团投资利润的确认, 而且很可能使2013年的利润指标无法达到集团上市时的有关具体要求。而且, 集团上市后必须定期披露企业财务信息, 存在巨额应收回购款项未达账项的信息披露后被投资者获悉, 将会给A市及S集团都带来巨大的影响。在此背景下, 为了缓解A市与S集团的年内矛盾, 双方一致同意通过发行信托的方式一次性解决截止2013年底A市应付S集团回购款的资金。

(二) 创新卖断式信托模式实现资金回笼

考虑到S集团承建项目中的高架一期、二期所涉及到的合同甲方系政府机构, 故不能以A市 (政府机构) 为发行主体来发行信托, 只有通过S项目集团公司为发行主体来发行信托以解决回笼项目资金的问题。同时, 为了解决S项目集团的利润确认问题, 双方议定采用销售不加回购的信托模式, 尽管目前市场上大多数信托的发行都采用了销售加回购模式。S集团企业在对券商、信托和银行等进行多方比较后, 最终选择了W信托加M银行的卖断式信托方案。

(三) 该卖断式信托模式的创新点

S集团所采用的卖断式信托模式在市场上并不多见, 结合S集团所承接项目的特点来看, 该信托模式存在众多创新之处:首先, 通过平衡拖欠资金与未来款项的资金流, 将已经出现延期现象的回购款项间接做成了信托产品, 同时, 通过补充协议约定解决了S集团2013年及2014年的收款权问题;其次, 通过一些综合增信措施 (A市土地抵押、当地企业提供担保等) 解决了外部增信问题, 同时, 通过结构化信托产品方案使得内部增信问题得以解决, 而且又避免了S集团层面上任何形式的担保;再次, 通过一些综合平衡方式 (如2012年展期现金流担保) 和BT补充协议解决了特许经营收益权质押解除和分割问题;最后, 顺利确认利润, 使企业依据现金流确认项目投资收益及经常性损益的确认问题得以解决。

(四) 该卖断式信托模式的实施效果

在时间短任务重的条件下, 要使高架一期、二期项目所涉的借款银行都同意释放质押难度较大。S集团已经于2012年9月底顺利实现卖断式信托的发行, 共募集了14亿元的资金。从实施结果来看, S集团在非常短的时间内就顺利办理了解质押, 这为该集团日后处理长期资产打下了坚实的基础, 同时也进一步拓宽了所涉银行的信托业务范围。随着S集团对外投资项目数量的持续增加, 为了稳定提升企业投资能力, 必须将企业的部分长期资产进行流动化处置, 利用各种有效的金融工具积极盘活存量资产。本案例中的信托方案为S集团开创了企业流动化处置长期资产的融资渠道, 使项目资金有效回笼的同时也使企业存量资产的使用效率大大提升。

参考文献

[1]蒋超.城市基础设施市场化与市政债券融资[J].中国给水排水, 2005 (03) .

[2]余宏.市政项目资产证券化可行性研究[J].武汉金融, 2006 (09) .

如何盘活存量 第9篇

“李克强经济学”作为一个潮词儿，其实可以有很多个彼此互不矛盾的版本，如：（1）投资银行“巴克莱资本”版本：不刺激、去杠杆、调结构；（2）“下限上限”说；（3）“升级版”说（“要把内需的潜力、创新的活力与改革的红利，叠加在一起，形成经济的新动力，打造中国经改的‘升级版’”）；等等。而我认为，最精简，最经典，一语中的，直指核心的，是李克强自己说的两句话： “用好增量，盘活存量”。

什么是“增量”，什么是“存量”，一句话，就是指所有“资源”。增量就是资源增加的部分，存量就是资源现有的部分，合起来，即是所有的资源。增量要“用好”，存量要“盘活”，意思是指，无论是现有的，或即将增加的，所有的资源都应做到“优化配置”——过去，明显地有许多“资源错配”的现象，不合理，不好，不可持续。

最近，国际货币基金组织（IMF）针对中国经济前景发出强烈警示称，“中国现有经济增长模式是不可持续的，且日益脆弱”，如迟迟无法兑现经改承诺，提高内需在经济结构中的作用，到2020年，中国经济增长率可能自当前水平腰斩至4%左右，且人均收入直到2030年都只能维持在美国水平1/4上下；中国更无法超越美国成为全球最大经济体。

IMF的警示，如果用资源配置的概念来解释，就是中国长期以来维持8%以上的高增长率，固然部分源自于：（1）外需的拉动；（2）生产力特别是人口的红利；及（3）改革带来的红利这三大部分，可是同样也有来自于由于“资源错配”而反映在短期增长率的部分。但很明显，这是不可持续的。如加以矫正（即改革），则中国经济在今后一段期间中将不能免于增长减缓的痛苦；但如不进行矫正，则短期内或仍可持续享有较高的增长率，长期则必将如IMF的警示进入到一个长期的“衰退”。所以，现在中国经济面临的是一个“短痛”与“长痛”的选择。

“资源”的错配，具体又表现在三个主要方面：

（一）比较狭义的“物质”资源。如各产业（水泥、钢铁、炼铝、汽车、光伏等）巨大的产能过剩；各地方政府庞大的、重复的基本建设；各大、中城市触目皆是的“空巢”住房（类如鄂尔多斯的康巴什的 “鬼城”已数以十计）。凡此投资与建设，都在过去数年对中国经济的“保八”作出过重大贡献，但其实都含有巨大的泡沫成分，是严重的资源错配。

（二）资本与资金的错配。大量资金流往了不该流往的去处，从而形成了楼市、基建、地方债、高利贷及产能等一系列泡沫，一旦资金链断裂，难以为继，就会酿成金融危机。在这个意义上，资源（资金）的错配还只是一个资源效率的问题，也同时是一个金融风险的问题。

（三）人力资源的错配。中国当前除了有一般概念的就业与失业问题外，还有广泛的、深层次的结构性失业问题，即人找不到工作，工作也找不到人，反映的是教育政策与教育制度和产业跟经济发展脱钩。在这个意义上，资源（人力）的错配还不只是一个资源效率的问题，也同时是一个攸关社会和谐与否的问题。

怎么办？如果选择的是长痛，可以不去管它，一仍旧贯，但将来要付出昂贵代价。如选择短痛，那就是改革，下大决心进行全面的改革——抛弃“旧版”，打造“升级版”。短期会有痛苦，长期则是可持续发展。

武汉存量房超过14万套 第10篇

调整仍是主旋律

日前，中国社会科学院在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。

光谷一企业策划师表示，在武汉，业内人士对今年的市场大多也持继续稳中有降的看法。目前来说，多达14万套的存量房，再加上还将不断推出的新房，武汉市场供应量继续加大。当下躲躲闪闪或明或暗互捉迷藏式的降价已经没有什么意义了，一步到位的降价才是最合适的出路。

央行的5次降息，预计2年内投入的4万亿元资金，众多措施为了扩大内需，对楼市更是救量不救价，住房和城乡建设部部长姜伟新在新闻发布会上也再次强调，房地产商应审时度势调整价格，同时要求地方政府“不要越权救市”，甚至于有叫停重庆的购房退税政策的说法。一位业内人士表示，房价下跌是一种必然，如果开发商主动快速降价，就能缩短调整周期，这利于楼市，也利于整个宏观经济。而如果不能快速占据先机，不仅会丢失市场，也会让企业陷入另外一种困境。

危险指数偏高

根据35个大城市房市风险评估报告，其中武汉消化存量房周期超过60个月，成为风险最高的五城市之一。业内人士认为，武汉存量房超过14万套，超过正常周期值，危险指数很高，或将导致房价进一步回落。报告显示，从库存量、供求比以及市场去化能力来看，今年全国房地产市场形势依旧严峻，供求关系逐步由供不应求转变为明显的供过于求局面，各季度供求比呈现逐步走高趋势。

调查显示，去年末全国市场存量达到21309万平方米，而今年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21039万平方米。根据近半年市场消化存量房的能力测算，今年全国住宅市场的消化周期 (注：2009年消化周期= (2008年末市场存量+2009年预计供应量) /近半年月均成交量) 将达到33.84个月。

报告表明，武汉的消化周期要远远高于全国数据，进入周期最长的五大城市之一。武汉与哈尔滨、西安、福州、厦门这五个城市由于去年末市场存量高，今年住宅供应预计还将持续增长，消化周期最长超过了60个月。其中，武汉去年商品住宅市场形势较为严峻，市场信心受到严重破坏，成交量大幅萎缩，供求严重失衡。就未来市场走势来看，由于市场存量大量累积，今年预计供应量也较为充足，未来消化存量房的压力和市场风险巨大。

存量房过多将导致房价回落

浦江筑城房地产顾问公司市场分析师张胜分析说，武汉目前可售房源为141127套。而存量房基数过大，长时间供大于求将进一步加大销售压力。另一方面楼盘面对激烈的竞争，价格战将会导致房价进一步回落。