无产权车位、车库纳税处理

无产权车位、车库纳税处理（精选3篇）

无产权车位、车库纳税处理 第1篇

无产权车位、车库纳税处理

对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

因此，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之

一。实务中有如下几种操作类型可以选择。

⑴ 企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。

⑵ 销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。不过，《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）将国税函[2005]83号归为失效文件后，2011年1月之后再如此操作将缺乏政策依据。

⑶ 为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。

税中望月敬请参考，根据你企业情况谨慎处理。

无产权车位、车库纳税处理 第2篇

受让方(以下简称“乙方”)：

根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方转让佳园佳园小区 地下停车库相关事项，达成如下协议：

一、标的

本次转让的车库位于佳园佳园小区1幢与2幢之间的地下停车库，编号为A-005号的停车库，具体车库位置以附件一地下车库平面附图为准。甲方保证对以上车库享有合法的所有权，甲方确保上述车库产权清晰，没有经济和民事纠纷。

二、使用期限

甲方同意将上述车库所有权转让给乙方，乙方享有与“佳园小区” 商品房土地同等年限的所有权;转让期限自本协议生效之日起至“佳园小区”商品房土地使用权期限届满时止，若国家法律政策对地下车库使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下车库使用年限按国家法律政策的规定处理。

三、付款方式及责任

1、本协议所指本宗车库转让金总价款为人民币(大写) 元整(即 元)(此价格中不包含汽车车库的物业管理服务费)。乙方付款方式为一次性付清全款。乙方于本协议签订时向甲方付清全部车库转让金。

2、甲方收到乙方车库转让金后，原佳园小区开发商向甲方转让该车库而来的相关权益(占有、使用、收益、处分的权利)已经全部转移到乙方，甲方无权另行处置该车库。

3、转让后，甲乙双方须到佳园小区所在的物业公司备案，就车库物业管理费缴存办理移交手续。

四、使用管理

1、自甲方向乙方移交该车库之后所发生的一切费用及法律责任均由乙方自行承担。

2、乙方使用该停车库，须服从和遵守佳园小区所在物业公司的统一管理，并交纳相应的车库物业管理服务费用。

五、生效条件

甲、乙双方对本协议未尽事项应协商解决，发生争议由甲方所在地基层人民法院管辖。本协议自甲、乙双方签字后生效，合同附件、补充协议与本协议具有同等法律效力。

六、契约收存

本协议正本一式三份，甲乙双方各执一份，物业佳园小区执一份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_____________________ 乙方(公章)：_____________________

法定代表人：_____________________ 法定代表人：_____________________

商品房小区车库车位产权归属研究 第3篇

(一) 相关法律规定

《物权法》出台之前的第六次审议稿第73条第2款规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库, 应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属, 有约定的按照约定, 没有约定或者约定不明确的, 除建设单位能够证明其享有所有权外, 属于业主共有。” (1) 可见对车位、车库归属采用“推定共有, 约定优先。”

《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车库、车位的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”即采用了约定归属的说法。 (2)

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《解释》) 第5条:建设单位按照配置比例将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《解释》第6条:建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外, 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位, 应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位。

第74条的含义: (1) 占用共有道路的车位, 法定共有。 (2) 其他车位、车库, 由当事人自行约定其归属:可以由开发商出售给区分所有权人专有或者第三人所有;可以随区分所有专有部分的出售由开发商附赠给区分所有人使用;可以由开发商保留所有权而出租给区分所有人或第三人使用。根据此条:除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于法定共有外, 车位、车库于其他情形只发生归属于个别的当事人专有, 不存在归业主共有的情形。

(二) 评析

《物权法》第74条的规定符合市场经济的内在要求, 通过约定解决归属实质上是通过市场机制解决纠纷。 (3) 且利于车库车位功能的发挥, 一定程度上激励开发商投资建造车库车位的积极主动性, 从而能够为小区业主提供必要的车库车位, 但也存在以下问题:

1. 据《物权法》74条, 一般情况下, 车位的所有权属于业主共有, 而车库的所有权出售前属于开发商、出售后属于个人所有或者仍由开发商所有, 取消了原第六次审议稿“推定共有”的规定。可见, 物权法在车库的归属上作了利于开发商的规定, 因为已经不存在推定业主共有的情形;而在车位的归属上明确其归业主共有, 作了利于业主规定。从而整体上采用了对车位进一步、对车库退一步的办法, 立法者力图在开发商和业主之间寻求一个平衡。

2.《物权法》74条中规定的由当事人约定, 忽略了当事人的现状及开发商与业主间严重不对称的客观事实, 表面上是交由自由协商, 实际上是交给开发商强制, 开发商完全可以利用自己的优势地位, 通过格式合同保留车库车位的所有权。实际上赋予了开发商单方面决定的权利, 过分倾向于保护开发商的利益, 开发商完全可以利用自己的强势地位, 强迫购房者接受不平等的条款。 (4)

3.“车库、车位出售应当首先满足业主的需要”的规定, 表面上似乎对开发商的自由施加了严格的限制, 其实在市场上是一纸空文:在社区初期, 入住率低或者业主购置的车辆少, 如果满足了业主的停车需要后, 剩下的车库车位是否可以卖给小区以外的人? (5) 若后来小区业主的车辆增加, 曾经没买车的业主也购置了新车, 又如何解决与区外人员的停车冲突?而且在我国目前大中城市车位、车库供不应求的情况下, 供给不足决定价格高涨, 如果开发商不想出售给业主, 则将车位高高定价, 自然吓阻了许多业主的购买, 业主一时难以支付, 于是“满足”业主购买之外, 自然可以合法地向第三人出售。等到业主有能力购买时, 车库却已卖光导致业主有车无处停放。一个价格手段, 轻易地破解了法律所加的束缚。

二、车位、车库的所有权归属分析

(一) 法理层面

一般情况下的停车位是在小区内的公共道路中划出一定的空间区域作为停车位, 车库是在建筑物的地下或者底层建设, 或者占用一定土地的单独建设。

对于停车位, 因为公共道路本来是业主共有, 怎样利用是业主的自治范畴, 所以开发商占用道路设定的停车位即取得的所有权没有法理依据, 这种停车位与开发商的权利没有关系, 开发商占用道路设定停车位即取得的所有权没有任何法理依据, 构成对业主共同利益的侵犯。

对于地下车库、地面车库, 实践中的车库的存在需要以小区规划范围内的土地使用权作为地基, 车库和土地形成附和关系, 一般原则下所有权应当属于土地的权利人, 所以车库应当由地基的使用权人即业主所有。

我国目前也没有关于地下空间权的法律, 开发商以地下空间权而主张地下车库所有权的说法也得不到法律支持。而建筑物区分所有权的正当权源是国有土地使用权, 车库所用地块的国有土地使用权是某小区国有土地使用权的一部分, 不但是车库存在的基础, 也是全部建筑物区分所有权存在的基础, 所以, 车库所有权应当被纳入到建筑物区分所有权之中。从目前的房价来看, 现在房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。

且小区车库车位归属业主共有的立法例, 以美国、德国为代表, 美国立法就不允许住宅区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖, 将小区停车位视为共用部分。 (6)

(二) 经济层面

对于停车位来说, 由于占用小区公摊道路, 一般情况下的设立开发商几乎不用投入, 如果让开发商取得其所有权是有失公正的。

对于车库车位分情况而定:一般情况下, 小区车库的建设成本已经被开发商计入到小区的开发成本中, 且在出售房屋时得到了弥补及利润, 其实, 车库车位是属于房屋的配套设施, 如果允许开发商单独再次出售将使其获得不当的重复利益。要解决开发商没有将车库建设成本摊入到小区开发成本的而得到补偿的情况, 法律可以先让业主取得共有权而给开发商以经济补偿即可。如果开发商所有车库车位, 就会出现开发商将其出售给所有权以外的第三人, 导致非小区居民合法地频繁出入小区, 使得小区管理不善, 给安全也带来隐患。

其实, 小区业主共有车库车位, 不但是合情合法的, 也符合意思自治, 方便业主共同管理、共同使用、共同维护, 也利于在目前经济飞速发展下调和矛盾, 回避争议, 构建和谐社会。

三、尴尬问题的解决

(一) 强制性配套设置车位车库

有人会担心这种车位、车库归业主共有的情况会导致开发商可能不建车库, 开发商积极性降低, 从而致使停车难更加严重。笔者认为这种问题可以得以解决, 比如建设部门可以明确规定其建筑面积和建设户数与建设库数的比例并严格执法, 没有达到建设车库要求的不允许竣工验收来解决。

(二) 激励机制下的配套设置车位车库

在车库匮乏的环境背景下, 为鼓励开发商建设车库的积极性, 效仿一些地区的“自行增设车库”、“奖励增设车库”的做法有可行性和重要意义。

所谓“自行增设车库”, 就是在上述法定停车位以外由建筑商自行增设的车库和停车位, 它有独立的产权和权状, 可以单独移转。它要求开发商首先必须建造法定车库车位, 在此之外再自行增设其他, 其不属于建筑物区分所有权的共有部分, 每个自行增设车库上存在一个独立的所有权, 独立登记, 由所有权人自由转让。 (7)

它的实际价值和优点在于:首先, 因为这类车库可以归属于开发商, 可以自由移转, 使得开发商有利可图, 能充分调动开发商的积极性, 刺激其建造车库, 解决社会生活中车库需求量剧增的情形。其次, 因为此类型车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可而具有合法性, 从而促使开发商先建造法定车库, 一定程度上保障建筑物区分所有权人对车库的需求, 实现了全体小区业主的生活的便捷性和安全性。再次, 因为“自行增设车库”属于开发商所有, 开发商可以自由转让, 可以通过出售或者出租方式实现经济效益, 开发商不但可以出售或出租给小区业主以外的人, 也可以出售或出租给小区业主, 这样, 对于某些富裕的小区业主, 有多辆车有更多停车需求的人来说自己在享有“法定车库”这种法定权利之外, 自己去实现额外利益, 满足额外需求。法律甚至可以规定小区业主对“自行增设车库”在同等条件下享有优先购买权, 因为这类车库车位往往位于小区之中或者与小区紧密相连, 从维护小区和谐安全、便利业主生活角度出发, 这样充分保障了建筑物区分所有权人对车库的饱和度, 稳定小区生活和工作秩序。

但需要注意的是, “自行增设车库”应当是开发商拥有独立的土地使用权上建设的, 比如进入小区大门的过渡带划定区域, 小区门外绿地周边区域, 这样就将该种车库所占有的土地使用权在规划上和区分所有建筑物对应的土地使用权分离开。

此外, 一些地区还存在“奖励增设车库”类型, 指依照法律规范的规定增设停车位, 也具有独立的产权和权状, 可以单独转让。它的功效是负有供“公众使用”的义务, 比如在建筑物区分所有的小区中, 专门建造此类车库供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。

《物权法》对于车库车位采用约定归属说, 并没有明确规定车库、车位的权利归属, 在面临我国目前汽车数量剧增, 车库车位需求增大的情形下, 这种权属不明造成纠纷的频频发生, 所以明确车库车位的权属具有迫切性和必要性。笔者本着向弱者倾斜原则, 倾向于车库车位归业主共有的观点, 同时建议采用立法例来解决现实出现的棘手问题。

注释

1全国人大常委会法制工作委员会民法室, 《物权法 (草案) 参考》, 中国民主法制出版社, 2005年版, 第29页。

2王利明:《论物权法中车库归属及相关法律问题》, 《现代法学》2006年第5期。

3黄松有:《&lt;中华人民共和国物权法&gt;条文理解与适用》, 人民法院出版社2007年版, 第238页。

4邢佰英:《关注&lt;物权法&gt;:车库归属可约定是否与虎谋皮》, http://house.focus.cn/news/2006-11-14/254737.html, 访问日期:2013年9月10日。

5孙亮:《商品房小区车库车位产权归属研究》, 内蒙古大学硕士学位论文, 2009年5月29日。

6卓洁辉:《区分所有建筑物附设停车场的比较法研究》, 载《中外房地产导报》, 2003年第2期, 第6页。