物业定价范文

物业定价范文（精选8篇）

物业定价 第1篇

物业服务收费标准的确定

1、有业主委员会的住宅小区，由业主委员会在征求50%以上业主同意后，代表小区业主与物业服务企业根据服务内容在物业服务收费指导价格范围内协商确定物业服务收费的具体标准。收费标准确定后，在一个月内，物业服务企业持相关资质、服务合同、物业服务成本构成材料及业主意见材料等到市价格主管部门、房地产行政主管部门办理价格备案。

2、无业主委员会住宅小区(包括前期物业介入)的物业服务收费标准，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据小区的建设规模、物业服务内容和服务成本等，参照物业服务收费指导价格标准，核定临时物业服务收费标准，开发建设单位与物业服务企业按临时标准签订物业服务合同，临时物业服务收费标准执行期限最长不得超过二年。

3、物业服务企业与业主委员会通过协商,难以确定物业服务收费标准的，双方应向价格主管部门和房地产行政主管部门提出核定收费标准的书面申请。由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按价格构成核定收费标准。

4、超出最高指导价格的住宅小区物业服务收费标准,需经一半以上业主同意后，报市价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。

5、为鼓励先进，体现优质优价原则，凡被评为市级以上的物业管理示范或优秀小区，物业服务企业在征求业主大会同意后，携带相关资料，到市价格主管部门和房地产行政主管部门备案，进行价格浮动。

6、别墅和非住宅的物业服务收费标准，由物业服务企业按服务内容、服务成本同一半以上业主协商确定后，报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

7、住宅小区内车库物业服务收费标准最高不超过小区住宅物业服务费标准的50%;

8、住宅小区内地下停车位物业服务费由物业服务企业按服务项目、服务成本与业主协商确定收费标准，报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案;

9、电梯服务费标准按电梯实际运行维护成本由物业服务企业与使用电梯的业主协商确定收费方式和收费标准，报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案;

10、棚户区回迁小区、经济适用住房小区(2006年后建设)、保障房住宅区，物业服务标准按不低于长春市普通住宅小区物业服务标准三级水平。棚户区回迁小区物业服务企业经营不足部分，由开发建设单位预留的经营性住房经营所得收益进行补贴。

11、老、旧、散住宅区(没有封闭)，物业服务标准不低于长春市普通住宅小区物业服务标准四级水平。

12、已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定交付时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

13、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业产权发生转移时,原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

三、关于物业服务收费管理

14、建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取不低于2%手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

15、环卫部门不允许单独向物业服务企业收取垃圾清运费。

16、收费标准确定后，物业服务企业要与业主签订物业服务合同，双方严格按合同约定履行各自的权利和义务，严禁收取合同以外的任何带有强制性的费

用，业主需要物业服务企业提供合同以外特殊服务的，价格由双方协商确定。

17、各物业企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批(备案)表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》，实行亮证收费。否则业主或物业使用人有权拒付物业服务费。

18、取消收费许可证每年换证制度，物业服务企业持本年度的财务决算报表、收费票据、收费情况等资料在次年的一至三月份到市发改委经营性收费管理处备案。逾期不备案的，收费许可证作废。

19、各物业服务企业要增加收费的透明度，实行阳光收费，要在其服务区域内的主要出入口或收费地点，设置由发改委监制的物业服务收费公示牌，公示服务内容、收费项目、收费标准和收费依据等。并设立《物业服务收费意见簿》或投诉箱，听取业主对物业服务的意见和建议，接受群众监督。

20、物业服务企业的物业服务费原则上按月收取，如业主同意，可延长收费期限并在合同中注明，但最长不得超过半年。

21、业主装饰装修房屋时产生的建筑垃圾，由业主个人负责清运的不收费,委托物业企业清运的，按15元/立平方米收费，物业企业不得以任何理由向业主收取装修保证金或抵押金。

22、物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

23、价格主管部门会同房地产行政主管部门负责对各物业企业的服务内容、收费项目和收费标准的监督管理，实行定期抽查审验制度，对物业企业的物业服务收费标准与实际服务内容不相称，或擅自改变政府定价及合同约定的收费标准的，以各种名义收取装修抵押金的和不及时到价格主管部门备案的，以及前期物业服务收费标准未经市价格主管部门核定的，市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照物业管理的有关政策规定重新核定物业服务收费标准，同时按照《价格法》、《价格违法行为处罚规定》进行处罚，情节严重的在新闻媒体予以曝光并吊销其管理资质。

四、关于其它

24、物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的(包括机动车停车收费)，应当征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续，所得收益单独设帐，并按业主大会的决定使用。

25、市价格主管部门对普通住宅物业服务成本实行监审制度，在开展成本调查时，物业服务企业应向价格主管部门如实反映情况，提供必需的帐簿、成本资料、文件以及其他资料等

物业定价 第2篇

关键词：物业收费;定价机制;利益诉求

1 物业服务收费市场变迁与收费机制的变化

1.1 住宅商品化和商品房投资发展带来了房地产和物业服务市场的巨大繁荣

中国城市化发展带来房地产市场的繁荣，带动城市房地产价格上涨和物业服务市场的高速发展、日益成熟。

中国城市化进程的速度比较平稳，每年保持在1%-2%之间。

国家统计局发布的报告显示，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%。

城市化水平的不断提高，意味着我国城镇人口的比例在不断放大，随之而来的是城镇居民对商品住房的需求急剧增加。

有学者通过实证分析发现，中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因，且城市化水平和房地产价格之间存在着一种长期稳定的正向变动关系，正是房地产市场的价格变化和市场壮大也导致了物业服务市场的迅速发展。

随着社会的发展和生产与生活水平的不断提高，西安市城市化进程也在加速发展，现代城市化的内涵应该包括：工业化导致城市人口的增加，城市地域的扩大和城市关系圈的形成和变化，拥有现代市政服务设施系统和城市生活方式、组织结构、文化氛围等上层建筑的形成。

从至今，商业住宅市场发生了天翻地覆的变化，从统计数据分析需求供给量几乎翻了几番。

本文商品住宅的供给量以当年的竣工住宅面积来计量，商品住宅的销售量(即需求量)以当年实际销售面积来计量。

该数据来源于《西安统计年鉴》，经过整理具体数据如表1所示。

表1 西安市20-20商品住宅供求指数

年份 竣工住宅

面积(㎡) 销售住宅

面积(㎡) 供给指数 需求指数

2895565 2302824 82.2 80.8

2080577 2799011 59.1 98.2

2165164 4763928 61.5 167.1

3421533 5840605 97.1 204.9

4224701 7829108 120 274.7

4124612 7157617 117.1 251.2

4534926 1163 128.7 421.9

据调查，西安市商品住宅价格自2003年到2009年上涨了1倍之多，由于存在地理差异，城南、城东、城西、城东和市内的均价不尽相同，该数据取了五个区域的平均价格水平。

城市非农人口增加约100万，房屋销售面积从的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增长接近10000000平方米，价格从19的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指数提高了300%还多，供给指数提高了289%，出现供小于求的问题。

商业住宅的迅速扩张和巨大的膨胀，带来居民的商业住宅财富几何数字增长，更加注重商业住宅的投资和大量物业服务的需求。

1.2 物业服务市场不规范产生业主与物业公司冲突越来越多

随着物业服务的市场化推进，制度不健全导致业主与物业公司主体的利益冲突不断，房地产行业房价不断攀高增加物业价值，提高了业主对物业服务质量等要求，而物业公司缺乏必要的市场运作经验，企业服务报价不能很好地兼顾业主权益和公司的长远发展是产生矛盾的根源。

在缺乏规范制度约束下，物业服务供求双方的利益博弈会更多的利益冲突暴露，最终影响社会和谐发展。

由于物业服务缺乏规范化的操作，追求利润最大化却不愿提供相应的服务，没有客观的服务标准衡量机制，导致收费价格难以与服务质量和数量的不对称，由此双方产生更多的利益冲突。

当然法律的不完善、房地产商为主导的物业公司治理结构，是物业服务与业主之间的矛盾的源头所在，也是服务市场难以形成的主要原因，难以打破开发商垄断物业服务市场的格局。

1.3 收费价格与服务质量矛盾日渐突出利益冲突成为核心

物业服务在市场化进程中也属于一种特殊的商品，物业服务受多重因素影响，业主的需求不同、房产的价值、所在城市的收入水平、物业公司的品牌等等，使得物业服务在质量、数量上会产生较大差异，而物业服务收费一般是政府定价与市场定价相结合的模式，定价的标准主要是小区的物业价值。

物业公司的各项服务的无形性和不可分割性决定其无统一的收费标准和衡量标准这使得业主与物业公司的利益冲突不断升级，服务标准与质量的不统一、服务收费的差异难以量化，导致收费问题与服务质量诉求矛盾日渐突出。

业主对于物业服务的理解和物业公司对于服务的理解存在观念的差别，但是由于媒体和法制环境的改善，业主对服务质量和数量的要求愈来愈多，产生的分歧与争议也越来越多，演变成严重的矛盾和社会矛盾。

近些年西安为建设国际化大都市的目标城市化进程不断加快，曲江新区依托其有利的地理、教育、人文、基础建设等各项优势，房地产发展较快，成为西安的主要的中高端商业住宅区，有单位集资建房、也有委托开发商建房，更多的是商业住宅，作为代表西安高端住宅区域的物业服务公司也是面临激烈竞争的格局。

虽然开发商控股的物业公司占据绝大多数，但也存在不同开发商的竞争，而且物业服务也是体现楼盘品质的重要方面，所以重视物业公司的管理也就成为开发商重要的工作，以此从楼盘竞争也导致了物业公司的竞争、物业服务的竞争，竞争的不单是价格，更多的是价格基础上的服务质量和服务项目的竞争，这样的竞争有利于市场化运作公司，帮助其提升品牌，改善服务，从而赢得更多的客户。

物业定价 第3篇

关键词：物业收费,定价机制,利益诉求

1 物业服务收费市场变迁与收费机制的变化

1.1 住宅商品化和商品房投资发展带来了房地产和物业服务市场的巨大繁荣

中国城市化发展带来房地产市场的繁荣, 带动城市房地产价格上涨和物业服务市场的高速发展、日益成熟。中国城市化进程的速度比较平稳, 每年保持在1%-2%之间。国家统计局2009年发布的报告显示, 我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个, 城市化水平由7.3%提高到45.68%。城市化水平的不断提高, 意味着我国城镇人口的比例在不断放大, 随之而来的是城镇居民对商品住房的需求急剧增加。有学者通过实证分析发现, 中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因, 且城市化水平和房地产价格之间存在着一种长期稳定的正向变动关系, 正是房地产市场的价格变化和市场壮大也导致了物业服务市场的迅速发展。

随着社会的发展和生产与生活水平的不断提高, 西安市城市化进程也在加速发展, 现代城市化的内涵应该包括:工业化导致城市人口的增加, 城市地域的扩大和城市关系圈的形成和变化, 拥有现代市政服务设施系统和城市生活方式、组织结构、文化氛围等上层建筑的形成。从2003年至今, 商业住宅市场发生了天翻地覆的变化, 从统计数据分析需求供给量几乎翻了几番。本文商品住宅的供给量以当年的竣工住宅面积来计量, 商品住宅的销售量 (即需求量) 以当年实际销售面积来计量。该数据来源于《2010西安统计年鉴》, 经过整理具体数据如表1所示。

据调查, 西安市商品住宅价格自2003年到2009年上涨了1倍之多, 由于存在地理差异, 城南、城东、城西、城东和市内的均价不尽相同, 该数据取了五个区域的平均价格水平。城市非农人口增加约100万, 房屋销售面积从1999年的2849545平方米到2009年的12021163平方米, 增长接近10000000平方米, 价格从1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元, 翻了一番之多, 城市化只是提高15.8%, 房屋需求指数提高了300%还多, 供给指数提高了28.9%, 出现供小于求的问题。商业住宅的迅速扩张和巨大的膨胀, 带来居民的商业住宅财富几何数字增长, 更加注重商业住宅的投资和大量物业服务的需求。

1.2 物业服务市场不规范产生业主与物业公司冲突越来越多

随着物业服务的市场化推进, 制度不健全导致业主与物业公司主体的利益冲突不断, 房地产行业房价不断攀高增加物业价值, 提高了业主对物业服务质量等要求, 而物业公司缺乏必要的市场运作经验, 企业服务报价不能很好地兼顾业主权益和公司的长远发展是产生矛盾的根源。在缺乏规范制度约束下, 物业服务供求双方的利益博弈会更多的利益冲突暴露, 最终影响社会和谐发展。由于物业服务缺乏规范化的操作, 追求利润最大化却不愿提供相应的服务, 没有客观的服务标准衡量机制, 导致收费价格难以与服务质量和数量的不对称, 由此双方产生更多的利益冲突。当然法律的不完善、房地产商为主导的物业公司治理结构, 是物业服务与业主之间的矛盾的源头所在, 也是服务市场难以形成的主要原因, 难以打破开发商垄断物业服务市场的格局。

1.3 收费价格与服务质量矛盾日渐突出利益冲突成为核心

物业服务在市场化进程中也属于一种特殊的商品, 物业服务受多重因素影响, 业主的需求不同、房产的价值、所在城市的收入水平、物业公司的品牌等等, 使得物业服务在质量、数量上会产生较大差异, 而物业服务收费一般是政府定价与市场定价相结合的模式, 定价的标准主要是小区的物业价值, 物业公司的各项服务的无形性和不可分割性决定其无统一的收费标准和衡量标准这使得业主与物业公司的利益冲突不断升级, 服务标准与质量的不统一、服务收费的差异难以量化, 导致收费问题与服务质量诉求矛盾日渐突出。业主对于物业服务的理解和物业公司对于服务的理解存在观念的差别, 但是由于媒体和法制环境的改善, 业主对服务质量和数量的要求愈来愈多, 产生的分歧与争议也越来越多, 演变成严重的矛盾和社会矛盾。

近些年西安为建设国际化大都市的目标城市化进程不断加快, 曲江新区依托其有利的地理、教育、人文、基础建设等各项优势, 房地产发展较快, 成为西安的主要的中高端商业住宅区, 有单位集资建房、也有委托开发商建房, 更多的是商业住宅, 作为代表西安高端住宅区域的物业服务公司也是面临激烈竞争的格局, 虽然开发商控股的物业公司占据绝大多数, 但也存在不同开发商的竞争, 而且物业服务也是体现楼盘品质的重要方面, 所以重视物业公司的管理也就成为开发商重要的工作, 以此从楼盘竞争也导致了物业公司的竞争、物业服务的竞争, 竞争的不单是价格, 更多的是价格基础上的服务质量和服务项目的竞争, 这样的竞争有利于市场化运作公司, 帮助其提升品牌, 改善服务, 从而赢得更多的客户。当然政府的监管和引导也是促使物业公司服务提升不可或缺的必要环节, 因此, 为把曲江新区建设成西安的门户地区在曲江建设上的投入逐年上升, 使得曲江新区的房地产市场取得了长远发展随之而来的便是曲江地区物业服务竞争日益激烈。

2 物业收费市场定价机制存在的问题

2.1 物业收费价格是关乎业主与物业公司利益的本质问题

研究收费定价机制问题有利于解决双方利益冲突, 营造和谐的物业服务市场, 促进健康发展。价格问题是双方利益的焦点, 价格与服务的质量、数量等密切相关, 物美价廉是业主所期望的, 合理的收费对于双方长期的合作是必要的选择, 过高对业主不利, 会导致业主投诉和服务质量诉求更高, 最终产生矛盾冲突;过低业主高兴但是对物业公司不利, 亏损会导致降低成本、减少服务等等, 业主也会不满意。因此, 合理的价格是双方的最优选择, 也是解决矛盾和冲突的核心, 这是双方利益的主要体现和衡量标准。

2.2 定价机制缺乏理论解释和支持导致双方产生争议的关键

业主与物业公司主要的矛盾冲突就是围绕服务质量与收费价格之争, 以及由此引起的收费率不足的一系列管理问题, 其核心就是没有物业收费理论上的收费定价机制作指导, 确定价格形成机制和要素, 以解释收费高低和服务质量的诉求之间的关系, 完善物业管理的理论和收费定价理论, 指导物业管理收费实践。本文研究曲江物业服务价格形成机制就是要研究基于信号传递系统下, 如何将服务质量、数量以服务品牌资质等装置在信号系统中, 方便业主选择和分析, 解决业主、物业公司的利益冲突, 这就是价格机制的重要功能, 避免公说公有理、婆说婆有理。

2.3 曲江物业长远发展需要从价格机制入手解决市场竞争的问题

通过研究确定曲江物业的定价机制, 不但可以运用价格来解决双方的利益冲突, 而且可以帮助曲江物业服务市场化的形成, 在较为完善的信号设置传递下, 体现价格与服务质量的匹配, 提升市场的公平竞争, 提高物业公司的管理水平。将理论运用实践, 帮助企业的管理层、操作层理解价格的构成, 解释物业服务的范围和收费标准, 以建立业主、物业公司等良好的沟通渠道, 运用价格机制的理论解释问题, 确定基于成本的价格模型, 为物业服务企业收费合理性寻找理论上的支持, 能够让收费产生的矛盾得到化解, 提高沟通的有效性和专业性, 实现物业服务市场的专业化和管理的专业化。

通过物业服务收费定价机制研究, 分析定价的要素构成, 搭建价格信号传递机制的通道, 提升物业服务的性价比, 以客户满意为主线, 减少冲突, 加强沟通, 通过价格机制协调好双方的利益博弈于诉求, 共建和谐社区, 构建和谐社会。通过本文的研究, 力争解释物业服务、质量、数量与价格之间的内在联系和量化标准, 为发展曲江物业服务提供理论支持, 为合理科学的解决价格分歧和矛盾提供理论指导, 从理论上解释曲江物业价格形成机制, 以此为基础来增强物业管理的水平, 真正实现曲江物业服务收费机制完善。

3 物业收费市场定价机制完善的策略选择

3.1 建立市场化的物业服务收费定价机制

虽然我国物业管理条例中规定, 我国物业定价采取政府指导价和市场定价的方式, 但是在具体的实施过程中, 由于开发商垄断物业管理企业的选择权, 以及知名物业服务企业的品牌垄断问题, 都使得价格市场化失去了应有的基础。只有打破开发商的开发权垄断以及知名物业企业的品牌垄断, 才能建立真正的竞争性物业管理市场。物业管理企业的品牌以及资质水平, 是物业服务企业和业主之间良好的信号机制, 只有建立完善的信号发送和识别机制, 才能解决物业服务市场中的信息不完备问题。

3.2 建立和规范业主委员会制度

建立和规范业主委员会制度是改进物业管理收费机制另一个重要的方面。由于业主委员会的建立和操作缺乏规范, 使得曲江新区各社区的业主委员会在选择物业管理企业, 监督日常物业管理事务以及代表业主保障业主合法利益的过程中都发挥不了应有的作用。因此只有真正建立有决策能力的业主委员会才能在物业管理过程中赋予业主较强的自治权力。业主通过业主委员会等自治机构同物业管理公司订立相关的物业服务合同, 并且监督合同的实行以及对物业管理公司的服务进行评价。充分的自治也能够充分提高广大业主缴纳管理费用的自觉性, 使得物业公司的收费得到保障。

3.3 发挥政府和专业化组织在物业服务发展中的重要作用

曲江新区政府应该组织建立专门的政府机构来具体负责物业管理市场和物业管理企业的日常监管, 使得各种物业管理条例和法规都具备执行效率和可操作性, 以减少物业管理过程中的各种纠纷的发生, 同时给纠纷的解决创造了良好的条件, 给业主的合法权益提供保障。并且在具体的操作过程中, 政府机构一般不应直接干预物业管理过程中的各项具体事务, 比如收费的具体标准等等。而只是在发生物业纠纷的时候, 通过高效运行的法律体系保护各相关方的利益。

参考文献

[1]阙小虎.我国房地产市场物业管理存在的问题及对策[J].中国商贸, 2009, (11) .

[2]刘寿礼, 袁琰, 付志祥.我国物业管理存在的问题及对策[J].企业经济, 2003, (9) .

[3]李嘉岩.我国城市化发展的历史、现状与未来[J].当代中国史研究, 2003, (9) .

物业定价 第4篇

物业管理定价策略论文 第5篇

专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中，应通过对市场的分析，确定合理的、有效的和动态的物业管理价格，采取最佳的定价策略，以获得更大的市场份额，使其处于有利地位。

关键词：物业管理价格 需求 供给 策略

现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域，成为社会主义经济生活的重要部分。

随着人们物业管理意识的提高，《物业管理条例》的颁布实施，物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争，本文拟从物业管理需求与供给的角度，分析其价格的合理性、有效性和动态性，以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。

物业管理的需求

随着住房制度改革的深化，人们生活水平的提高，住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。

住房既然是商品，就要实行商品性经营，纳入市场供求规则系统，由市场决定资源的产出配置，从而形成了房屋产权的社会化管理，为物业管理的形成创造了前提条件，并奠定了物质基础，满足了人们对财产管理的需要。

一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理，物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。

推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展，同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。

物业管理的供给

改革开放二十多年来，全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业，一直处于高速增长的状态，仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2～8亿M2，多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。

物业管理作为房地产的后续服务，在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。

物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。

物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面，其主要内容包括房屋的维修、养护与管理;配套设施的使用、维修、养护与管理;清洁卫生与园艺绿化;车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。

我国物业管理模式大概有四种类型：

福利型行政化管理模式。

这是在传统的计划经济模式下产生的，其标志是分配是福利性的，管理是行政性的，产权归国家所有，使用权归个人所有，房屋按个人职务资历分配。

这种模式已被淘汰。

行政型专业化管理模式。

这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的“双轨共管”型管理模式，适用于单位自买、自建的直管房。

该房产产权按一定比例优先出售给职工。

这是一种过渡模式。

直管型专业化管理模式。

这是房地产开发商自己组建的物业管理公司，对所开发出售的物业进行管理。

这是目前我国最流行的一种管理模式。

市场型专业化管理模式。

独立的专业化物业管理公司，通过投标在市场竞争中接管物业，遵循物业产权与管理权相分离的原则，物业管理公司接受业主的委托，对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。

商业物业管理费的定价 第6篇

一、序在众多的商业物业管理中，要数商业物业的管理和操作难度最大。由此也引出了商业物业管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。商业物业管理费定价需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析。

二、影响购物中心管理费定价的因素若商业物业管理费标准的定价不准确，一方面将造成日后管理费不足，直接造成了管理成本的差异（管理成本包括固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等），引发操作困难的危机；另一方面脱离市场，因管理费用过高而令人望而生畏，降低了商业竞争力令招商失败。而要确立管理费的标准，受约束的直接因素有很多，造成了各商业物业管理费定价标准的较大区别。具体影响的因素有下面几点：

1.地理位置、区域由于各地区经济基础及发展水平不均衡，使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平，群体的素质、结构也不一样，从而干扰消费意识、消费理念；经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差，对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别，最高时达到0.5—18倍的水平。2.市场定位、设备配套通常地处低端消费群体的商业物业市场定位会较低，该目标群体的消费理念较保守，不会有太多的奢求，故其管理成本能控制在较低水平。而在高消费群体聚集区（如广州的丽柏、友谊、时代广场），这一类商业物业的软硬件配套相对更完善、齐备、现代化、多样性，场面上要营造出与商品档次相匹配的环境，这必然增加大量的人力、物力、财力消耗，令管理成本大大提高，物业管理企业就有必要对这类商业物业营运的成本与收益作合理、精确的测算并协调，管理费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。3.公共面积商业物业的管理费主要的使用渠道之一在与公共设施、公共区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准，将对物业管理费的占用有直接的影响。就同一商业物业而言，公共面积的增加，等于公用设备设施的增加，将使得实际运作成本、管理费标准的弹性变大。4.服务标准各个商业物业的服务标准在目前未能统一，停留在各物业管理企业各自为政、自定规则、非常个性化的水平，同样这也是造成管理费标准差异变大的重要原因之一。例如有的商业物业为了达到商业目的，提高特色服务水平，强化商业竞争力，不惜成本提供各种卖点服务，如免费提供饮水、专设吸烟区、免费儿童乐园、休闲阅览室、丈夫托管室等等，而提供这些服务的费用都将直接反应到管理成本上。5.人力资源成本由于物业管理行业属于劳动力密集型企业，人力资源成本对管理费定价标准也占有较大的权重。各物业公司的用人质量、薪酬标准等都存在差异，从而也导致了管理费收取标准的不统一性。

三、商业物业管理费定价方法及步骤关于商业物业管理费定价的方法及步骤，广州市房管局物业管理处的工作人员提出了指导意见，总结归纳如下表：序号 步 骤 说明1选定参比对象所选对象的条件要比拟定价目标稍高2参比对象调查 调查标的物的所在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公 共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等3 计算管理费拟定标 准上限公式:现行管理费标准—年盈利均值＋计划利润＝拟定管理费区间上限4 数据比照，调整系数 将参比对象与拟定价目标的各因素进行比照，确定调整系数 5 计算实际收费标准 结合拟定价目标实际情况，最终确定实际收费标准6报备执行

完善物业服务收费定价机制的思考 第7篇

来源:发布时间:2009-3-5 11:09:24 访问次数:958次

一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化

物业管理是一种区域性公共产品。对于不同物业管理区域来说，物业管理存在差异，业主需要何种质量的产品，以及愿意为接受这种产品提供何种报酬，从根本上说是一种双方的合同行为。因此，从物业管理的发展方向来说，物业服务应采取市场化的价格形成机制。

国务院《物业管理条例》明确了物业服务收费在物业管理合同中的标准，为物业服务收费的市场化提供了法律保障；国家发展改革委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》进一步明确了物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式，政府价格主管部门不再核定具体物业的收费标准，为物业服务收费的市场化提供了政策依据，由于物业管理服务的区域性公共产品性质以及市场定价机制的缺失，在过去的较长时间里，国内所有省市都对物业服务收费实行了不同程度的管制，这种管制对保障业主的合法权益、规范物业管理行业发展发挥了重要作用。但是，政府核定具体物业服务收费标准的弊端也是显而易见的：一是剥夺了业主对服务的选择权。政府核定收费标准，往往实际给予物管企业已提供的服务，业主真正需要什么样的服务，政府并不清楚。在此背景下，实际是政府代业主行使了对服务的选择权；二是政府定价机制有其自身的缺陷。由于物管企业与政府、业主与政府之间存在信息的不对称性，加之物业管理成本的软约束，政府制定的收费标准往往难以做到准确真实。因此，物业服务收费实行政府定价，只是在物业管理市场化体制尚未建立或完善前提下对市场行为的一种矫正机制。物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定，才是物业服务收费管理体制改革的终极目标。

二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题

现行政策规定物业服务收费实行市场调节价和政府指导价两种定价形式，住宅物业实行政府指导价，其他类型物业实行市场调节价。该规定至少在两个方面值得商榷。

1.以物业类型划分定价形式，缺乏法律和理论上的支持。

根据《价格法》的精神，产品和服务是由市场竞争形成价格还是实行政府管制，应依据产品和服务的属性。对垄断性、稀缺性、公益性的产品和服务实行政府指导价或政府定价；对竞争性的产品和服务实行市场调节价。而物业管理服务就其属性而言，不管是住宅物业，还是别墅、写字楼、商场、工业区，都是一致的。所不同的是，有的物业具备了市场化定价的机制，有的物业暂时还不具备。

2.住宅物业服务收费标准应该是一种政府指导性价格。

《价格法》意义上的政府指导价，指由政府部门规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。也就是说，在政府规定的基准价及其浮动幅度范围内，经营者可以自主制定具体价格。就物业管理服务而言，其价格水平要么由业主与接受委托的物业管理企业双方协商确定，；要么由政府价格主管部门黑的那个。由物业管理企业制定收费标准，对业主而言是不公平的。在国家政策规定取消政府定价形式的情况下，政府对住宅物业收费标准的指导，应该是规定基准价和浮动幅度，而由业主与物业管理企业双方商定价格。这种指导价格不是《价格法》意义上的政府指导价，而是政府指导性价格，不应具有法律强制性。

三、完善物业服务市场化机制面临的困难

物业服务收费定价的市场化，依赖于市场化的物业管理体制的建立。当前，亟待完善三个机制：

1.业主自治体制。在法律地位上，《物业管理条例》对业主自治原则予以了明确，重点是要唤醒和引导业主的自知意识，明确业主委员会的法律地位，规范业主委员会的运作机制，防止实践中存在的两个极端：一是业主委员会与物管企业串通损害大多数业主的利益；二是少

数业主操纵业主委员会与物管企业恶意对立。

2.市场选择机制。完善物业管理的招投标机制，让物管企业进得来、出得去，让业主真正自主选择满意的物管企业，淘汰服务差的企业，使有实力、服务好的物管企业脱颖而出。

3.监督机制。包括政府对物管企业、业主委员会运作的监督机制，业主对物管企业的监督机制，重点要建立和完善业主对物管企业收费收支的监督机制，让业主的每一分钱交的明白，花的透明，用的满意。

但是，从目前物业管理收费的实践来看，政策的执行还存在一次而问题，突出体现在物业服务收费的市场调节价异化为物业管理企业自主定价，主要原因在于完善物业管理的市场化机制面临以下困难。

1.运用市场化方式选择物业管理企业难。由于物业管理企业属劳动密集型，对资金的要求不高，市场准入门槛低，市场风险小，出现了一大批依附于房地产开发商的物业管理公司。而且进驻管理后，很难让其推出。通过业主大会招标选择物业管理企业的物业单位少之又少。

2.业主大会及业主委员会成立难。按照物业管理法规规定，达到一定条件的物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但实际情况是多数符合条件的物业单位都没有成立业主大会和业主委员会。原因有二：开发商和物业管理企业没有协助成立业主大会和业主委员会的积极性，不愿受到监管，甚至有时阻挠业主委员会的成立；业主对物业管理这一准公共产品，存在搭便车心理，不愿参与公共事务。

3.业主委员会规范运作难。由于法律上没有明确业主委员会的主体地位，业主委员会议事规则、权利义务关系也缺乏法律上的支持，使业主委员会和业主大会难以规范运作，实践中往往走向两个极端：要么业主委员会被物业管理企业操纵形同虚设，要么业主委员会与物业管理企业恶意对立。

物业管理服务市场化机制的缺失，对市场化的物业服务收费形成机制造成了体制障碍。物业服务收费标准由物业管理企业说了算，业主权益受到侵害时，价格主管部门对业主申诉处理无据，业主往往投诉无门。

四、推进物业服务收费市场化的法律保障

克服物业服务市场化价格形成机制面临的困难，根据依法行政的原则，不可能通过价格政策加以解决，当务之急是要为市场化制定切实可行的法律规范。

1.赋予业主大会、业主委员会法律主体地位，解决市场化价格形成的“可以”问题。物业管理服务是基于业主委托，由物业管理企业开展的管理服务业务。必须解决委托主体的法律地位问题，明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格、对公共事务的管理权限、物业服务费用及维修基金的财产权属、对物业服务支出的监督权利等一系列问题。

2.明确业主大会和业主委员会的议事规则，解决市场化价格形成的“能够”问题。哪类事务应由业主大会决定，哪类事务可由业主委员会决定、业主委员会和业主大会如何议定事务，法律应予明确，以防止议而不决、或者一部分业主侵害另一部分业主利益的情况发生。

3.建立物业管理服务的强制招标制度，解决市场化价格形成的“怎样”问题。明确所有物业管理须经招标选择管理单位、收费标准。前期物业管理可以由房地产开发商组织招标，并确定收费标准，在售房时向物业买受人明示并在购房合同中约定物业管理事项及收费标准；业主大会成立后，由业主大会或授权业主委员会组织招标，确定收费标准。

五、完善物业服务收费管理政策的几点思路

物业管理服务涉及广大市民和工商企业的切身利益，基于物业管理行业当前存在的问题，完善管理政策，规范收费行为非常重要。然而，管理的思路和重心应从管理具体收费标准转变为规范收费行为上来。笔者认为，当前和今后一段时间，价格主管部门可以做好以下几个方面的工作。

1.规范物业管理服务收费项目。当前群众对物业管理反映较多的问题除了对物业服务收费标

准的争议外，主要集中在装修期间的各种收费。价格主管部门亟需制定政策，明确哪些项目可以收费，收费标准如何确定；哪些项目禁止收费。

2.会同行业主管部门和行业协会，制定和发布不具强制力的物业服务收费的指导性价格标准和服务标准，指导业主和物业管理单位商定服务价格标准，服务业主解决信息不对称的问题。

物业定价 第8篇

一、物业服务费纠纷是价格机制新与旧观念冲突的结果

我认为, 物业管理纠纷长年居高不下的原因之一是:物业管理当事各方主体——企业、业主、政府各职能部门普遍存在着新与旧的冲突, 这种冲突不是发生在主体自己身上就是发生在各方主体之间。冲突往往集中地表现在观念、做法和制度环境等等方面。就像一个十八岁的孩子身体长高长大了, 可还是要穿着原来七八岁时的衣服, 这肯定是不合适的, 身体与衣服之间必然就会出现冲突与不和谐。按照这个思路, 我们来解剖一类纠纷——物业服务收费价格纠纷。

据吉和网报导, 2013年长春市房地产及物业服务收费价格投诉居榜首。投诉的主要问题是:物业公司擅自提高物业服务收费标准, 自定前期物业服务收费标准, 从全国范围来看, 长春不是个案, 针对这些情况, 各地各级政府采取了许多的措施, 其中有许多城市不约而同地出台住宅物业服务收费指导价格, 期待能通过政府指导价来解决当下物业服务收费方面问题。

在笔者看来物业服务收费价格的纠纷, 属于典型的新旧冲突。在过去, 物业管理在我国是一个新生事物, 加之发展迅猛, 涉及到千家万户, 从维护经济社会稳定, 引导行业发展, 规范物业收费行为等角度出发制定物业服务收费政府指导价是符合国情和行业发展实际的。从国家层面来看, 相继出台了《物业服务收费管理办法》《物业服务成本监审办法》《物业服务收费明码标价规定》等一系列政策法规, 武汉市也紧跟其后出台了相应的政府指导价, 如:武价房字【2004】135号文——《市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》、2004年10月1日起执行《物业服务收费管理办法实施细则》。

然而, 三十多年下来, 价格管控政策最后得到了一个什么样的结果呢?住建部物业管理处处长陈伟在他的专著《物业管理本质》中有过这样的论述:“在物业管理市场中, 价格作为市场信号的作用大大地削弱了, 物业管理‘市场失灵’的本质特征是‘价格失灵’”。辩证地看, 在我国物业管理发展的初级阶段, 长期处在福利分房体制的百姓对有偿物业服务的不理解, 政府对物业管理的价格实施行政干预是必要的, 实际上也起到促进物业管理市场发展和民生稳定的作用。但是, “由于对市场规律认识不足, 对行业特征把握不够, 加上监督观念的保守陈旧, 导致现行价格管控政策存在着诸多的局限性, 使其无法在培育和推动物业管理市场发展方面发挥应有的作用”。

二、政府指导价在现阶段既伤害业主也伤害物业企业

生活的经验告诉我们, 在市场交易行为中存在着这样一种交易心理:买卖中, 买家永远想得到最低的价格, 甚至不花钱还觉得亏了, 而卖家永远追求高利润, 总觉得卖价低了, 赚少了。在这样一种心理作用下, 任何一种价格如果不是买卖双方通过互相议价确定下来的, 都会招来买卖双方的诟病。

物业管理发展三十多年后, 物业管理收费价格再走物业服务收费政府指导价的老路已经明显不合时宜了。政府指导价就是一把双刃剑, 只要出鞘, 物业公司会认为低了, 业主会认为高了, 政府在企业和业主两方都讨不到好。实际上有些城市已经摒弃了这条老路, 走上了一条新路, 如北京市, 现在已经放弃了政府定价、指导价的物业费监管模式, 转而放手让市场决定, 这是一个大趋势。当然, 具体到各省市到底什么时候能够放开物业管理收费定价, 让市场来决定, 这显然是政府行政主管部门综合考虑的结果, 但有一点是肯定的, 物业服务收费的定价最终将由市场说了算, 简单地说是由企业与业主谈多少就收多少。物业企业现在能够做的是思考物业服务价格放开后, 企业如何去和业主谈价格, 这对每个物业服务企业来说, 都是必写的一篇大文章——物业服务费的定价战略与战术。

三、成本主导价格与价廉物美是平庸的价格策略

从世界范围来看, 定价战略有两个大模式:成本主导价格模式和价格主导成本模式;从消费心理上来分类, 消费者对于产品的价格支付意愿也可以分为两大类型:价廉物美类型与物有所值类型。定价模式和消费心理是产品定价战略中最具影响力的元素。

传统的定价模式是“成本主导价格”, 即在总成本上再加上期望的利润值, 得到的就是最终的价格, 这种定价战略往往导致产品价格最终是为了满足消费者价廉物美的心理需要。而在价格主导成本的定价模式下, 消费者愿意支付的价格决定了允许开支的成本, 包括设计成本和服务成本等一系列成本, 这种定价模式往往促使产品价格最终是为了满足消费者物有所值心理需要。

成本主导价格的定价模式一直以来都是最常见的定价策略, 目前《物业服务收费管理办法》中有关物业费的构成, 就属于典型的成本主导价格的定价模式, 成本主导价格是以产品或服务的各项成本为基础, 并在此基础上一个事先决定好的回报率。其公式可以表达为:成本+利润=定价, 然后认为这样就实现了利润。从理论上讲, 这是一个简单的盈利指南, 但实际上它却是一条导致平庸账务表现的路径。

成本驱动定价存在一个根本的问题, 即在大部分行业中, 在确定产品的价格以前是不可能确定它的单位成本的。为什么呢?因为单位成本会随销量的变化而变化。以一个小区分几期入住为例, 第一期入住后, 定价每平方米2.5元, 随着后期的托管, 管理面积加大了, 物业费收入增加了, 而人力成本相对减少, 利润增加了, 如果按照成本主导价格的模式, 物业费是不是应该降价呢?我们不要奢望将来没有业主跟你算这个账。目前来说, 我们物业企业最大的成本就是人力成本, 那是非常容易算出来的, 业主把第一次物业企业投入的人数一加, 二期三期管理面积一累积, 业主肯定就会发现, 物业企业没增加多少人员, 但收入却增加了许多, 那时业主就会要求降价。如果物业企业不降冲突就会发生, 业主就会动用他们的权利, 炒掉现在的物业企业, 引进一家要价低的公司, 于是, 物业行业内的恶性竞争又像瘟疫一样地蔓延, 服务品质就像洪水溃堤一样地下泻, 这个楼盘最后成为一个死盘。

这种成本变化之所以发生是由于成本中很大一部分是固定成本, 必须分摊这些固定成本才能确定全部单位成本。以一个小区为例, 接管小区时, 通过成本定价物业费为每平方米2.5元, 在小区管理面积不变的情况下, 随着每年劳动力成本的增加, 利润就会逐年下降, 为了确保预期利润, 只有两个选择:涨价或者降低服务品质, 如将二十多岁的保安换成五六十岁的保安等。现实中, 业主根本不会去听物业企业因成本上涨而要提高价格的解释, 所有成本数据都会被业主无视, 甚至视为忽悠。业主只关心物业服务费是不是他心里认定的价格, 只会去比较周边楼盘的价格, 自己的价格是低还是高。所以, 物业公司因成本上涨而采取的涨价思路, 实质上就是一条引发与业主发生冲突的死路。未经业主同意的涨价都将引来委托管理权的动荡, 物业企业就有可能失去这个项目的管理权, 企业发展受到影响, 如果降低服务品质, 势必带来业主的不满, 也将导致物业公司的更迭。在实行成本主导价格政策的物业公司, 如何提升业主的满意度呢?只有两条路可以走, 一条路是加大成本投入, 提供高于物业费价格的服务, 这是夸本赚吆喝, 另一条路是提供比现有物业费更低的价格来实现, 这是无利穷折腾, 两者的本质是一样的——让业主感到价廉物美。加大成本提供高于物业费的服务, 企业自己主动削弱了自身的赢利能力, 可持续发展将受到严重危害;提供更低的价格, 只能导致恶性的竞争, 随着人力成本的增加, 更是难以为继。任何一个仅凭价廉物美的定价战略而参与市场竞争的企业都走不远, 如中国制造的小商品, 曾经因廉价的劳动力而席卷世界, 但随着国内劳动力成本的提升, 其价格优势不再, 如果不转型、没有精品意识和品牌意识, 那中国制造就是水货的代名词, 在市场上只能是昙花一现。

四、价格主导成本与物有所值是积极、正确的定价策略

那么, 采取另一种定价模式——价格主导成本又将如何呢?有人片面地把价格主导成本模式理解为, 顾客愿意出多少钱购买这个产品, 就花与这个价格相适应的成本来生产这个产品。比如, 业主只愿出每平方米1.5元的物业费, 那么物业公司就去找与这个价格相适应的人、才、物, 这种观念目前也是比较流行的, 往往把物业服务品质上不去归咎为业主不愿意多出钱, 给人的感觉只要提高了物业服务费, 物业服务就一定能上去, 有多少钱办多少事, 但目前的统计数据告诉我们, 物业费收得高的小区物业纠纷并不一定少, 往往是收费高的小区, 业主与物业公司的冲突更加激烈。我认为将价格主导成本理解为根据买方支付意愿定价是不对的, 因为老练的业主在究竟愿意支付多少物业费方面几乎是没有真话的, 物业公司在与业主议价的过程中, 如果只是关切业主的支付意愿, 就会忽视自己服务产品能给业主带来的真实价值。这样往往使得企业不去关心自己服务产品价值的创新、开发与提高, 不去宣传自己的服务产品能给业主带来哪些价值, 并让这观念让业主接受, 物业服务行业中有相当多的企业缺乏产品价值概念的开发能力、生产能力和营销能力。企业在定价战略上总处在一个被动应付的地位。

消费心理学告诉我们, 客户购买商品时是不会真正关心商品的生产成本的, 客户也没有义务确保提供商除去成本后获得预期的利润。比如购买苹果手机和购买国产某品牌手机, 购买苹果手机的客户并不会去注意苹果手机的生产成本, 常识告诉我们, 国产手机和苹果手机的生产成本不会有太大的差距。那为什么有的客户要去购买定价远远高于国产手机的苹果手机呢, 其中有许多心理情感元素, 而最为重要的一点就是他觉得这个钱花得值。这个值就是我们平常所说的物有所值, 这才是对价格主导成本定价模式正确的理解。在价格主导成本的定价模式下, 整个经济活动的中心就在于:为顾客创造价值, 实现成本目标, 并同时达到必要的投资回报率。价值这个词在这里指的是业主从企业所提供的服务中得到的总的满足感, 满足感包含两个部分:使用价值和心理价值。丽岛物业公司副总经理徐礼有曾非常简明而又深刻地说过一句话:通过丽岛的服务让业主的房子升值。当企业有非常客观且详细的数据向业主证明, 通过企业的服务, 其房屋的货币价值得以提升后, 业主就会接受企业定的价格, 因为业主觉得物有所值。关注对不动产价值的提升, 是物业企业服务的基础性业务, 目前真正关注业主房屋价值提升的企业还不多。一块三十八万的名表戴在手腕上, 给消费者带来的是内在满足感, 是一种尊贵与奢华的专属占有。像万科物业服务, 它便是重视为业主创造满足和欢愉, 注重心理价值提升的典范。万科物业注重业主心理价值的价格战略是值得学习的。笔者在评标中发现, 有些企业投标书中写得较为空泛的往往是在服务理念部分, 抄来抄去, 很少发现有自己的独创, 为业主量身订制的服务理念。这说明一个问题, 我们许多企业还没有注意到心理价值对物业费的影响。一辆低档汽车与一辆高档汽车的区别, 最大部分是心理价值——安全感、时尚感、尊贵感等。物业服务应该是使用价值与心理价值相结合的双重价值产品, 在物业服务费定价体制没有开放之前, 各企业应该未雨绸缪, 立即着手建立自己的定价战略体系, 在价值创造、价格结构、价格和价值的沟通、定价政策、价格水平等五个方面做好充分的准备, 以迎接物业服务市场调价时代的到来。对物业企业来说, 对其产品如何为业主创造价值的深入理解是提高产品定价能力的关键。

德鲁克《21世纪的管理挑战》:审视你所在组织的定价步骤, 是一种“成本主导价格”的定价模式还是“价格主导成本”的定价模式呢?集中精力为你的顾客创造价值, 并且实施“价格主导成本”的定价模式。