寻找上涨的因素

寻找上涨的因素（精选10篇）

寻找上涨的因素 第1篇

在过去的近十年中,中国的房地产市场呈现出一个矛盾。一方面是一、二线城市的供不应求,房价居高不下。另一方面,三、四线城市的供远远大与求。

以北京房价来说,2013年9月北京新屋售价同比上涨16%,远高于全国平均涨幅9%。而上海为17%,广州和深圳则达到20% 左右。在一线大城市,由于土地价格不断上涨,水涨船高之下房价也跟着疯涨。政府也在频频出台各种政策,来打压房价。可是房价居高不下的增长趋势似乎没有受到任何影响。

中国的房价存在很大的泡沫,这已经是毋庸置疑的事实。可是究竟是什么推动了房价的持续非理性增长。对于房价的影响因素 , 我国学者更多的是从定性分析的角度来研究的 : 观点主要是认为 , 我国房价影响因素包括 : 国民经济发展水平 ;人口数量和结构 ;信贷能力 ;购买者偏好 ;土地供应量 ;税收政策 ;家庭因素 ;对未来的预期。本文选取了城镇居民家庭人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出、国内生产总值、商品零售价格指数、居民消费价格指数、房价比、竣工房屋面积8个指标进行分析。本文创新点在于利用全国2002至2012年的数据分别作线性模型和非线性模型 , 并对比找出拟合优度最高的模型 , 真实反映房价上涨与各影响因素之间的关系。

1 数据选取

以往的关于房价增长的不同计量模型 , 虽然结论有所差异 , 但细究起来 , 影响和推动房价上涨的主要因素为 : 土地价格 ;土地开发成本 ;收入 ;家庭因素 ;购买者偏好 ;供给数量 ;对未来的预期。本文所选取的变量分别为城镇居民家庭人均可支配收入(元)、城镇居民人均消费性支出(元)、国内生产总值(亿元)、商品零售价格指数、居民消费价格指数、房价比、竣工房屋面积(万平方米)。选取的数据为中国2002年到2012年上述方面的统计数据。

2 模型设定

本文设定了如下线性形式的计量经济模型 :

其中 :Y商品房平均销售价格(元 / 平方米)

X1城镇居民家庭人均可支配收入(元)

X2城镇居民人均消费性支出(元)

X3国内生产总值(亿元)

X4商品零售价格指数

X5居民消费价格指数

X6房价比

X7竣工房屋面积(万平方米)

为城镇居民家庭人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出、国内生产总值、商品零售价格指数、居民消费价格指数、房价比、竣工房屋面积各因素的待估参数。

3 实证分析及计量经济学检验

3.1 模型的参数估计

利用eviews软件和最小二乘估计法对模型进行分析,输出结果如公式1 :

由此可见,该模型可决系数 与修正可 决系数都 很高,当时 ,。系数的t检验不显著。故认为此模型可能存在多重共线性。本文将对此模型进行计量经济检验和模型修正。

3.2 计量经济检验分析

(1)多重共线性检验以及消除多重共线性

相关系数检验,利用相关系数可以分析解释变量之间的相关情况。在Eviews软件中可以直接计算相关系数矩阵。结果显示变量之间确实存在严重多重共线性。

建立基本的一元回归方程,做出一元线性回归,结果可以看出的可决系数最高,且参数通过t检验,方程的显著性通过F检验,因此选其为最初回归模型。然后逐步引入变量。

(2)逐步回归方法消除多重共线性先引入自变量 ,结果显示参数符号为负,不符合经济意义,参数也未通过t检验 ;剔除变量 ,引入变量 ,以此类推。逐步引入其它变量,得出最优多元回归模型 :

(3)异方差性检验 : 怀特检验

首先,从残差图中并不能发现明显的异方差性,下面采用更为精确的White检验。检验结果 :,检验不通过,所以不拒绝原假设 ,,即认为随机误差项不存在异方差性。

(4)自相关性检验 :DW检验

对于自相关性,我们采用DW检验进行检验。

DW=2.34，因为n=11,k=2取显著性水平时,查表得而所以不存在自相关性。

得到最终的回归方程 :

由此回归模型的方程可见,该模型可决系数与修正可决系数都很高,说明方程的拟合优度很好,当系数的t检验均显著。

3.3 建立非线性模型 :修正的 CD生产函数

(1)建立对修正模型并进行参数估计

由柯布道格拉斯生产函数(CD生产函数)理论模型 : 可以建立双对数模型。(式中参数参照线性模型)

利用eviews软件和最 小二乘估计 法对模型 进行分析,结果显

可决系数与修正可决系数都很高,当时 ,,t检验不显著。故认为此模型可能存在多重共线性。本文将对此模型进行计量经济检验和模型修正。

(2)利用逐步回归方法消除多重共线性找出最优回归模型

在Eviews软件中可以直接计算相关系数矩阵,结果证实解释变量实存在严重多重共线性。

用逐步回归的办法,去检验和解决多重共线性问题。分别作一元回归。结果可观察到对的可决系数最高,且参数通过t检验,方程的显著性通过F检验,因此选其为最初回归模型。

逐步引入其它变量,建立的多元回归模型为 :

3.4 线性模型与非线性模型 ( 修正的C-D 生产函数 ) 的对比

本文所得线性模型和非线性模型的最优回归方程都很显著,参数也都通过了t检验,但是线性模型的可决系数以及修正的可决系数更高 , 说明线性模型的方程拟合优度更好 , 因变量的变动可以被自变量解释的程度更高更优。故本文选取了线性模型。

4 结论、预测及建议

4.1 结论

由上面的 分析可知,商品房平均 销售价格 与国内生 产总值,房价比有 关。从而建立 的模型为。同时影响商品房平均销售价格的因素除了与国内生产总值,房价比有关外,还和城镇居民家庭人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出、商品零售价格指数、居民消费价格指数、竣工房屋面积等。

商品房平均销售价格在11年中,除了在2003和2012年中有小幅的回降,在大多数年份里是增长的。这其中多种因素的存在,对商品房平均销售价格有很大影响。其中影响最大的就是国内生产总值。

4.2 全国商品房平均销售价格测试

建立模型的一个重要的目的是经济测试,利用建立的商品房平均销售价格预测模型对样本区间进行模拟预测检验,得到历年商品房平均销售价格的预测值,预测误差,可以看出所建立的模型的真实性。结果见图 (5.1) :

4.3 对商品房平均销售价格的建议

纵观商品房平均销售价格的变化,结合本文实证研究分析,我们可以看到商品房平均销售价格主要受到国内生产总值,房价比的影响。首先 , 商品房平均销售价格会受到国内生产总值和房价比的影响。房价比是房屋价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例 :2009年一套4环以内普通两居室新房80平米,按涨价后单价2万5千元计算,平均200万左右 ;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为2000元,则家庭月收入达到4000元,年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40,比美国的10倍大了30倍,严重偏离合理的房价收入比。由数据可以看出,房价比的增长表明,房屋价格的增长速度超过了家庭收入。

在各种影响因素中,可以看出商品房平均销售价格并没有和家庭或者人均收入同步增长。所以在考虑商品房平均销售价格合理的是同时应当与这些价格或者价格指数形成联动。

摘要：本文利用《中国统计年鉴》中2002年到2012年的商品房平均销售价格相关统计数字,建立了科学的商品房平均销售价格上涨因素分析模型,对全国商品房平均销售价格进行了实证分析,包含了多重共线检验、异方差检验以及自相关检验,通过线性回归模型与非线性回归模型的对比,最终选择了线性多元回归模型。对该模型的分析得出各种因素对商品房平均销售价格上涨的影响程度,研究表明在其他因素不变的情况下,当国内生产总值增加1亿元,商品房平均销售价格将增加0.01元;在其他因素不变的情况下,当房价比增加1%时,房价将增加419.79元。本文的创新之处在于两模型的对比,并选取最优的计量经济学模型。

房价上涨因素(分析全面透彻) 第2篇

房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权

房地产宏观调控，关键是房价的调控。房价问题是当前最热点的问题，牵动着众多

百姓的心，关系政府形象，牵涉银行、企业利益，关系房地产未来能否持续健康发展，调控好十分必要。

上世纪90年代以来，国家对房地产进行过几次大的调控，总地看房地产宏观调控方向是正确的，美中不足在于中观、微观层面管理还不够精细，不够坚决，不够到位，使房地产公司有了较大的反向操控房价的能力，有的年份房价涨幅没能控制在理想范围。

为促进房地产业健康可持续发展，必须有效调控房价，控制房价涨幅，笔者拟从影响房价的主客体因素入手，探讨调控房价的对策。

影响房价的主、客体因素

影响房价的因素很多，有主体因素，也有客体因素，从大的方面来看，影响房价主体因素有3个、客体因素有4个。

（一）政府是代表人民利益的房价调控者。调控房价是政府职责，政府调控房价的手段众多。土地供应量、房地产各项税费政策、银行贷款利息、信贷规模、二套房首付比例政策、注册资本金比例要求等都是宏观调控手段。

(二）房地产商是房价重要影响者。房地产成本以外有着诱人暴利空间，房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是利用市场规律，通过减少房屋供应，以达到提升价格的目的。影响房价手段主要有：一是多囤地；二是少建房，缓建房；三是多捂盘，缓供房；四是烘抬房价。

（三）需求方是房价基本走势决定者。作为需求方、房屋购买者，其量的大小是影响房价的最根本因素。在我国房地产发展实践中，旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量，其中的炒房等投资性需求比例越来越高，对房价上涨起了推波助澜的作用。

(四）4大客体因素。地价是房地产成本重要组成部分，地价是通过挂牌出让由市场决定的，既不由政府意志决定，也不由房地产公司意志决定。

房地产的建造成本也是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定，建筑企业竞争很充分，房地产商已经把房屋建造费用压得较低，建筑成本一般不会成为房价上涨的原因（当然建材涨价的因素例外）。

房地产税费。房地产企业所缴纳各项税费，是由政府相关法律法规确定的，征收办法一经确定，会相对稳定，但也不是一成不变，根据宏观管理的需要，政府可做适当调整。

房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部(区域)容易形成供求失衡是影响房价的重要客观因素。房地产这种特点有多种表现形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，还存在大量外地需求；一些城市特定区域需求格外旺盛，房价格外高（如北京金融街等区域）；一些城市的某些区域土地供应极为稀少，极易形成开发垄断，导致房价过高等等。上述这些特点，对房地产商操控房价十分有利。

总地来看，影响房价的主客体因素作用各有不同，客体因素决定着房屋的基本价值，主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主

体供给状况决定着房价的基本走势，政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。

房价调控的对策

房价是可以调控的，房价调控是政府的职责。调控房价措施很多，关键在于不仅要进行宏观调控，还要进行中观和微观管理，不仅要进行定性的宏观调控，还要进行定量的精细化管理。房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给，抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权，切实解决政府调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。为做好房价调控，可从以下几方面着手：

（一）房价宏观调控必须配以严密的中观和微观定量管理，将调控住房供给和需求的目标落到实处，以提高房价宏观调控的精度。要把房价调控主导权牢牢掌握在政府手中，严格限制房地产商操控房价的能力。

一是要明确房价调控目标。调控房价，各个城市要改变过去模糊调控办法，要制定明确的房价涨幅控制目标，并通过精细化中观和微观管理加以实现。

二是要做好供地需求预测工作，强化供地目标要求，创新供地模式，确保足量供地。要根据未来的住房需求预测，决定当年的批地数量，要在考虑区域的平衡基础上确保足量供地。供地合同目标要求必须明确，如明确全部交纳土地成交价款款项截止时间，明确开始建设时间，全部房屋建成、供应市场截止时间等等，并向社会公示，确保到时形成有效供给，不给房地产商钻合同空子的余地。

要限地王，创新土地出让模式，防局部垄断。根据房地产区域垄断的特点，政府在土地批租出让中，同地域一般应向3家以上房地产公司出让土地，创新土地出让方式，在出让土地中要使房地产销售能形成竞争而不是垄断。建议政府规定出让给房地产公司同地块土地面积上限。

三是做好城市当年住房需求预测，将住房供给任务落实到房地产公司，保障供给。需求既包括本地需求也包括外来需求。要根据需求预测落实住房供给。有关部门要根据过去国土部门批出的土地情况，将住房供给的任务详细分解到每家房地产公司，并要求其及时足量投向市场。

四是要据未来住房需要预测，落实住房新开工面积。将任务详细分解到每家房地产公司，确保按时开工，按时竣工。

五是成立跨部门的房地产调控协调机构和政策督办机构，改变大家都管都不承担责任的现状。主要城市很有必要成立由市级领导牵头的房地产调控协调机构，协调房价调控各项政策。建议在有关部门成立专门的督办机构（或在原有机构中增加新的督办职能），将房价调控的责任落实到机构，落实到人，切实将宏观调控、中观、微观管理措施落实到位。

六是研究出台1项针对房地产公司违法、违规操控房价各种手法的处罚办法，做到有法可依，公开透明处罚，不搞暗箱操作。要加大处罚力度，使其违规不仅不能获利，反受损失。处罚办法必须对房地产商具有相当震慑作用。建议政府仿照经济适用房上市交易办法（增值部分70%归国家），将房地产公司囤地、囤房增值收入（超出合同时间未开发、未供房）的相应比例收归国有。

七是要加强督办和违规处罚。相关责任机构要将土地批租、住房建设、住房销售切实管到中观和微观，按批地合同、开工许可、竣工要求等进行严格管理，做到限期完成开发、限期足量供应住房，更大程度削弱房地产商影响房价的能力。

八是普通商品房房价也必须纳入政府管理范围，加强其价格宏观调控。在理论和实际工作中，都有部分同志持一种理念，认为普通商品房房价应该完全交由市场决定，由市场调控，这种理念是错误的。目前政策性住房供给，不足住房供给总量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解决，如不能有效调控房价，是对大量中低收入人群的极大伤害。

商品房房价之所以要纳入政府管理范围，还因为它是社会稳定的基础，是可持续发展的重要条件，房地产泡沫政府必须有效防范。

（二）建立一个全国联网的官方房屋产权登记与城乡户籍登记相结合的产权登记查询系统，出台限制炒房政策，将抑制不合理需求目标落到实处。当前，抑制不合理需求情况落实不甚理想，原因有两方面，一是调控二套房、多套房底数不清，银行无法操作，实际上对二套房、多套房贷款是只在同行同城有效，缺少一个全国统一联网官方房屋产权登记查询系统。二是对于炒房，目前还没有出台相应政策和办法，限制炒房无据可依。建议国务院责成有关部门，尽快建立起官方房屋产权登记查询系统，这一系统将大大有利于在全国统一范围内将限制炒房、二套房政策落到实处。建议有关部门尽快出台限制炒房的税费、信贷等政策，改变限制炒房无据可依局面。

寻找上涨的因素 第3篇

在通胀预期的大形势下，许多投资者看好玉石产品。然而同时也有不少人担忧：目前玉石价格的上涨是物有所值还是虚火上升？该不该投资玉石，搭这趟上涨「快车」？

游资炒热玉石市场

「去年（2011年）卖3万元（人民币，下同）的翡翠镯子，现在的标价已经是6万5了。」在广州华林玉器街，这个大陆最大的翡翠集散地，玉器商曾先生说，「翡翠的价格年年涨，但往年是匀速上涨，年均涨幅30%左右。2011年翡翠的价格则是跳跃式上涨，每次去进货都会发现价格涨了一大截，搞到我们定个价都想破头，都不知道现在是不是该按住货物不卖等更高价。」

近两年，翡翠价格的涨幅前所未有，普通的翡翠价格一年翻倍，材质上等的翡翠涨幅都在300%以上，顶级的翡翠奇货可居。看好玉石的稀缺性，在通胀预期的大形势下，很多人将储蓄本里的定期存款换成了一小块「石头」。在广东省广地珠宝首饰公司，没几天就有一名大客上门。前几天一名顾客一下子出手300多万元，买下三块顶级的翡翠。而广地珠宝的副总经理梁沐周也表示：「升值最快的，一定就是金字塔尖、最顶级的东西。」

「玉石价格暴涨的原因是多方面的。」上海宝玉石协会副秘书长朱静昌表示，首先是因为玉文化内涵支撑国民对玉的独特情结。「钻石、彩宝是全球性的，但玉石主要在中国、东南亚等地区流行。」

自古以来，玉石与黄金以及各种贵重的宝石相比，便被赋予了极为特殊的意义。儒教已经将玉和君子的道德结合起来，玉，便不再是普通的石头，而成为了中华文化血脉的一部分。「很多商人在收集玉器的时候，也把它看成身份高贵的象征。比如现在的晚宴、私人聚会等很多场合慢慢演绎为『斗玉』的展示。」

「同时，随着物价上涨、楼市调控、股市不振等问题接踵而至，通过玉石来实现财富的积累已在一些投资者中达成共识。」朱静昌指出。据了解，在这股涨价潮背后，除了原料稀缺、工艺复杂等常规原因，从楼市和股市中转移出来的大批投资客涌入玉石收藏市场，并占据了高达七成的销售份额，成为玉石涨价的重要推手。

此外，与书画和古籍比较，玉石更便于保留，是一个很好的投资品种，且获得世界的公认；与房子、汽车比较，玉石易于浓缩和转移资产；与其他收藏品种比较，玉石的升值空间良好且具有极高的鉴赏价值。正是因为玉石玉器具有这些功能，不仅得到收藏者的喜爱，同时也得到大部分投资者的青睐。

谁是下一个

「黄龙玉」

如果说和田玉、翡翠「领衔」玉石市场全线疯狂，那么玉石中，最传奇的要数黄龙玉了。自2004年问世以来，短短7年间，从几毛钱一斤（500克）飞涨到了万元以上一斤，涨势之迅猛让人为之惊叹。每过3个月，曾经卖出玉石的商人们都会捶胸顿足，愿意花几倍的钱再去买回它。黄龙玉用6年时间被炒作成大陆玉石史上的一个涨价奇迹，成为收藏大热门。而碧玺、寿山石、琥珀近两年也被炒的异军突起。以碧玺为例，前几年还是不为公众所知的小玉种，近五年来价格突然涨了至少8倍。

「一般来说，不被关注的『潜力股』升值起来最厉害。」广地珠宝总经理侯舜瑜认为，要成为潜力股必须满足三个条件：一是资源性，必须是稀缺的品种；二是美丽，具有观赏性；三是有文化价值，能够被大众所接受。「前几年我看好坦桑石，虽然近年来价格也的确涨了好几倍，但相比其他宝石，因为坦桑石的深蓝色不被大部分中国人喜欢，与红色、金黄这样的『国色』相悖，所以涨幅并不是太大。」而在国际市场上，坦桑石备受欢迎，泰坦尼克号上的海洋之心，就是一颗重达40多克拉的坦桑石。

然而，很多人并不看好「黄龙玉」，有不少商家认为，投资玉石需要把握一个原则，就是选择精品才有投资和升值空间，好玉石加上好的雕工才能称为完美的作品。据CCTV《经济信息联播》2012年2月份的报道，前段时间被暴炒的玉种近日都出现暴跌，价格缩水一半。

猪肉价格上涨的因素分析及影响 第4篇

关键词：猪肉价格,CPI,上涨,宏观调控,统计分析

一、猪肉价格的现状及对市场所产生的影响

随着近期央行公布的CPI指数的飞速上涨, 与之密切相关的猪肉价格的一路攀高便成了关乎国计民生的重要议题。国家统计局公布的数据显示2007年8月份的CPI指数的增长速度达到近十年来的最高增幅, 猪肉的价格同比上涨平均为80.9%, “吃不起肉”已经成为了并非耸人听闻的现实。

尽管目前猪肉市场仍能保持供应, 但是肉价的上涨, 以及供应量的急剧减少已对市场格局造成了不小的冲击。不管是消费者还是销售者都对“猪价太高”怨声不断, 因为如此高的价位, 不仅没有给销售者带来丰厚的收益, 反而由于需求量的大幅下降使其生意惨淡、每况愈下。

同时, 更另人担忧的是价格“翘尾”的影响, 中国社科院数量经济与技术研究所经济模型室主任李雪松指出:即使与2007年底的粮价油价持平, 今年的价格也要比2007年上半年同期平均高出3.4个百分点, 翘尾对今年上半年的影响尤为明显。2008年1月份我国物价指数上涨7.1%, 其中翘尾因素占到了5.8%, 再加上新涨价原因, 今年物价上涨的压力不会低于2007年, 全国物价上涨指数可能在5%左右。

二、猪肉价格上涨因素的定性分析

对于此次猪肉价格盘踞高位却仍能持续上涨的原因何在, 国家统计局总经济师姚景渊表示:此次食品价格的上涨因素是来自国际和国内两方面的:一是国际方面:首先, 国际市场上粮食价格的上涨机制传导到国内导致我国粮食价格的上涨;其次, 国际市场原油价格的上涨导致国际新能源的开发, 这个速度的加快特别是食用能源的加速开发导致了粮食特别是玉米需求量的增加, 玉米价格的上涨导致饲料价格的上涨, 进而又导致生猪的养殖成本增加, 最终导致猪肉价格的上涨;二是国内因素主要有两个:一个是货币供给量的持续增加导致市场流动性过剩, 而市场流动性过剩对物价的影响是普遍意义上的, 猪肉价格肯定要受到这种普遍意义上的影响;还有一个因素就是常说的人们收入包括投资性收入的增加, 导致了对猪肉需求量的增加。

总结各界人士的看法, 我认为导致此次猪肉价格上涨的原因是多方面的:

1. 宏观方面:

此次猪肉价格的上涨反映了近期我国通货膨胀的一个方面。在多数严重持续的通货膨胀情况下, 罪魁祸首都是货币供给量的增长从而导致人均购买力水平的提高。众所周知, 当一国政府创造了大量的本国货币时, 该国货币的价值就会下降。在美国经济史上, 2 0世纪7 0年代的高通货膨胀与货币量的迅速增加是相关的, 同时20世纪90年代的低通货膨胀与货币量的缓慢增长也是相关的。因此, 货币供给量的变化肯定是此次猪肉价格上涨的一个重要因素。

2. 微观方面:

首先, 本文考虑到的是国际方面导致的饲料价格的上涨。国家农业部通过对2007年4月份全国畜产品和饲料价格的走势分析同样认为饲料成本大幅上涨是主要畜禽产品价格一路走高的重要推动力量。玉米和鱼粉是养殖业主要饲料。从2006年以来, 玉米和进口鱼粉价格总体保持持续上升态势, 只在个别月份略有回调。2007年1至4月份玉米价格连续4个月保持在1.5元以上, 为近10年来的历史高位。因此我们最终可以确定原料价格主要是饲料价格的持续上涨, 直接推动了养殖成本和主要畜产品价格上升。由于此次猪肉价格剧烈波动与猪肉养殖的周期性因素无直接关联, 故此排除该因素。除此之外, 去年一至五月份发现的蓝耳病疫情。国家首席兽医师贾幼陵表示, 我国生猪的存栏量每年的死亡率在6%~8%之间, 而蓝耳病疫情导致的生猪死亡数量, 仍然在这个范围内, 故在此也将其归为了次要因素。

三、猪肉价格上涨的定量分析

综合以上所述的影响因素, 下面我们将通过相关的统计软件对各个因素进行定量分析。在此我们分别设猪肉价格为被解释变量Y, 货币供给量为解释变量M2, 饲料价格为SL。而对于周期性的影响及蓝耳病疫情的影响, 由于影响不够显著, 我们可以通过将其归为随机误差项而不予以考虑。我们先后对各个解释变量进行了单变量回归和多元回归, 考虑到了货币供给量的滞后效应和自回归现象, 并引入虚拟变量进行了分段处理。当对其供给也就是生猪存栏头数予以考虑时, 我们从年度统计数据发现2006年年底猪存栏情况已经出现异常, 结束了以往逐年增长的势头, 变为掉头向下, 较上年减少1.8%。与此同时, 羊的年底只数和牛的年底头数也减少。根据边际供给决定价格的原理, 这无疑是市场猪肉供给趋于紧张和价格相应上涨最明确的信号。

最终通过以上一系列的统计工作之后我们确定模型为Y^=11.42128+4.72E-06D1M2 (-12) +5.244368D2 (SL-2.11)

四、政策建议

寻找上涨的因素 第5篇

摘要：从经济学角度出发，阐述自己对于两个现状的看法：房价持续上扬和限购令在我国的实行。并结合当前社会房价事实，初步分析其成因，探究其解决方法。

关键词：房价上涨、限购令。

一、实证分析房价背景

从2003年初，我国房价开始出现明显大幅度上涨，此后六年多时间里逐年跃升。其中2004和2005年商品住宅平均销售价格曾达到16%和15.2%的增长水平。虽然进入2008年年中以后房价增速曾一度放慢甚至有所回调,但进入2009年3月份以来又重现高涨势头, 3-8月份全国70个大中城市的新建住宅销售价格月度环比数据连续6个月上涨,增幅也逐月扩大。为此，2010年政府出台“限购令”，房产市场热度有所降低，并对价格调控起到了一定的作用。截至2011年11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示10月份新建商品住宅价格首次环比下降，价格下降的城市翻倍增加。有机构表示，房价拐点正式确立，预计未来半年左右，下跌城市数量还将持续增加。

二、影响房价总体上涨的因素

由于近年来我国房地产市场情况复杂，但总体还是呈上升趋势，因此这里仅考虑影响房价总体纵向上涨的因素。在我看来，主要有以下几个方面的原因：

1.需求量持续上升。主要包括刚性需求和弹性需求，这是影响房价最主要的因素。我国人口近年来虽然增涨趋势有所减慢，但是庞大的人口基数和未曾停歇的城市热潮使得城市人口压力一直处于较高水平。人们对住房的刚性需求给了房价上扬的机会。

除此之外，对我国很大一部分有经济实力的人来说，用购房的方式实现闲钱投资的观念已经根深蒂固。这种投资会形成两个结果，第一是空间资源效率的降低，主要表现在城郊。很多购买者投资在城郊别墅上，这些别墅将被空置，使得资源没有被有效利用，降低了社会效率；第二是进一步推动了城市热潮。因为在市区内购买的第二套房是体现投资的功能，所以很多购买者会将其出租，从外来人口中汲取利益。由此，人口的涌入又会带来新的住房需求，从而形成巨大的需求缺口。（现在受到了“限购令”的影响，弹性需求已经有了降低。）

2.有限的供应量。资源总是稀缺的，这不光光是相对而言，对土地而言，客观事实上它

也是稀缺的。加之近年来政府的调控主要针对土地供应加强控制和管理，造成供给缺乏弹性。结合大量的需求量，供应的短缺使市场供求矛盾，为达到均衡，价格升高在所难免。

3.地方政府对于房价提高的间接支持。地方政府是一块区域内国有土地的实际拥有者，2002年分税制的修订促使地方政府通过土地储备制度增加收益。这使得地方政府成为了新增土地供给的垄断者，为取得最大收益，土地的价格会上涨。而在房屋的总价格中，地价本身的成本就占到了40%以上。故此，土地成本上去了，房屋卖价自然就会提高。

4.自由的房地产市场。早在上世纪的经济二、三十年代凯恩斯已经提出了自由市场无法弥补的缺陷，自由的房地产市场会导致实质上的不公平，很多低收入人群无法获得自己基本的居住权。在这时政府的有效调控就是必须的，但是我国的房地产市场中虽然曾经出台过相关调控措施，但是一直没有从根本上解决房价过高问题，反而导致公众对其控价能力的不信任。如“限购令”的出台，很多人并不对此抱有信心。

三、“限购令”对地产市场的影响

现阶段，我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生，它的出台给地产市场带来了两方面的作用：

正面作用：

和前几年控制土地供给的宏观政策不同，限购令是在支持消费者合理的刚性住房需求前提下坚决抑制不合理的住房需求，换言之，限购令是通过行政手段控制住房市场上投资投机型住房需求和刚性需求比例。它作为行政命令抑制投机和部分投资性住房需求，从根本上平衡供给和需求的矛盾。现阶段住房总供给在逐步增加，投资、投机型住房需求又被有效抑制，从理论上来说，原来的供需关系将被打破，新的供需关系将建立，市场这只“看不见的手”将拉着房价回归理性。

2011年10月份，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有34个城市，持平的有20个城市，上涨的有16个城市，价格下降城市个数首次超过上涨城市个数。环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江等16个三线城市。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加17个，价格上涨的城市减少8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州、宁波2个城市价格下降，说明浙江是本轮全国楼市调整的急先锋。这些数据表明各地政府出台的限购令细则起到了立竿见影的作用，即成交量明显下降，房地产的价格涨幅放缓，基本控制住了房价的快速增长，很大程度上稳定了房价。说明国家的这项宏观政策，有一定的积极作用。

负面作用：

1.造成三、四线城市房价上升。在一二线城市实施限购令以来，被“限购”的需求必须要找其他途径解决，于是需求转向还没有被“限购”的地区，需求的上升造成价格上升。

2.抹杀当地居民住房改善需求。由于限购令规定家庭的购买数量，一个家庭想要改善自己的住房条件就变得十分不便。这在抹杀投资性购房的同时，无差别的抑制了合理的购房需求。

3打击外来人口就业积极性，引发社会矛盾和不满。当一个有文凭有热情的外来青年人进入城市，等待他的不是美好的稳定的发展未来，而是规定他在短期内无法购房的政策。限购令在阻止外来投机购房的时候，似乎折射出了一种“排外”性质。

4.硬性改变市场性质，不利于长期发展。限购令的强制性已经超过了政府对价格的调控，它是直接的削弱市场需求，这样硬性的改变是违背市场的运作的。有很多人认为，“限购令”只能在短期内起到一定的效果，长远来看反倒是破坏市场运作的政策。

我认为，在房价飞速上升的大背景下，政府已经采取了很多的措施来调控房地产市场经济。“限购令”是至今为止，最严厉的的政策，暂且不说它是否有长远的效果，至少短期内，它已经起到了冷却房地产市场的效果，这在房地产泡沫化的当下是一剂救心丸。但是同时，我们也不能过于依赖这一政策，它存在着一定的问题，这是不可回避的。短期内“限购令”的奇效注定不能长远，政府的后续政策能否起到调整房价走势的作用才是关键。我们应当看到“限购”不是独立的，它应该和其他宏观调控政策一起作用。

四、对调控房价的政策建议

1.增加住房供给，主要实现保障房、经济适用房的落实。再严厉的“限购令”也只是片面的砍掉了需求，而没有解决供给上的问题。只有供需平衡，才能释放外来人员的住房刚性需求，才能在劳动资源不流失的情况下，既保证合理住房，又能使社会安定。

2.通过房产税逐步调整购房动机，从根本上解决购房需求。“限购令”在缩减了弹性需求的同时，也把部分合理的住房需求一并抹去，这主要是由于我国居民的购房动机强烈，满足了居住需求后急于靠住房投资。适当、合理的增加房产税可以起到长远的稳定作用，从而降低人们用住房投机的可能。

3.宏观上控制货币数额，依旧要把重心放到货币政策和金融手段上，解决通货膨胀的问题，限制外汇热钱流入，同时鼓励中国企业对外投资，完善宏观经济环境。

参考文献

[1] 孙波，高地价、高房价生成机理及后果，载《学习与探索》,2010年02期

[2] 张继梅, 试论我国高房价的生成机理——兼谈房地产市场维稳的对策，载《湖北社会科学》，2011年04期

[3] 郝纳新，我国房价上涨影响因素浅析，载《人口与经济》，2011年S1期

[4] 孔红枚，“限购令”特定时期调控房价的辅助手段，载《中国房地产》，2011年15期

[5] 程鸿群、何汶金，限购令让房价“何去何从”，载《城市开发》，2011年08期

影响城市商品房价格上涨因素的研究 第6篇

本文考虑的是居民在购买住房时, 商品房价格的上涨因素。作为居住的房屋同时具有消费和投资的性质, 因此在研究房屋价格时, 需要同时考虑消费品和投资品的性质。在市场经济中, 房屋除了购买居住外, 还可以租赁居住。在是购买还是租赁居住上, 不同的居住者会根据自己的实际情况考虑选择。但是, 当居住者需要过一种相对安稳的生活并降低投资风险时, 购买住房是一种很好的选择。随着经济的发展, 收入的提高, 对于购房的选择会越来越多。根据经济学中的需求理论, 随着这种购房需求的增加, 房屋的价格也会上涨, 直到在市场中, 购房需求与房屋供给达到均衡, 价格才会相对稳定。然而实际情况要复杂的多, 古典经济学设定的假设放到实际中, 会很不适用。真实的情况是, 房价一直上涨, 远远超越购房者的收入水平, 供给大于需求, 房价还是不会下降。这是否代表商品房的价格具有一些刚性呢, 如果有, 这刚性来源于何处呢?本文通过研究房价的上涨因素, 探讨房价居高不下的原因, 希望能透过层层迷雾, 找到答案。

下面是关于房价上涨因素的一些探讨。

一、人口大量迁入城市引起的住房消费需求, 导致房价上涨

上涨原因在于, 此时人多房少, 房屋交易形成竞买方式, 价高者得。如果城市包含很多工作机会, 工资水平相对于生活支出来说也较高, 而且法律允许劳动者自由迁移工作区域, 一些条件优越的城市就会涌入大量人口。工作机会增加的可能有两种:财富积累使民间资本生产规模扩大的速度加快;当地政府兴建大型工程项目 (地铁、高架桥路、大型景观等城建工程) 。也许正是因为民间资本的充裕, 同时带来政府财政收入增加, 这两种可能性往往同时出现或先后出现, 从而引起城市人口短期剧增, 住房消费需求因此短时间突然上升, 给房价上涨带来充足的上升空间。增加的人口中能够产生住房需求的是拥有学历或技术能力的白领和技术工人, 他们处于人生发展初期, 对于住房的需求具有刚性, 即无论房价如何上涨, 他们都有在能力所及时购买住房。

二、城市拆迁、旧房改造增加了住房消费需求

对一些家庭来说, 拆迁是改善住房条件的一个机会, 具有经济能力的家庭通过拆迁使家庭人均住房面积扩大。问题是当拆迁不能令大部分家庭改善住房条件的话, 人们就会不满, 拆迁活动将存在被阻挠破坏的风险。所以合理的拆迁费用补偿需要慎重确定, 补偿费用过低会引起不满, 补偿费用过高结果会使住房消费需求短期上升过快, 引起房价攀升, 最好的结果是大部分家庭在一定限度内能改善住房条件。

旧房小区改造提升了小区环境质量, 相当于使商品质量提高, 小区房价自然上升。

三、房价短期快速上涨, 引起住房投资需求的提高

本地社会闲置资金以及外部寻找投资机会的资金看准这个回报率高风险小的投资项目, 纷纷成套成批购买商品房, 引起房价新高, 这就是所谓的“炒房”。同一套住房, 经过两三次转卖交易, 价格会上涨一大块儿。我们需要注意的一个问题是, 这种情况的出现是有条件的, 就是房价上涨很快或者这种转卖交易比较普遍。因为决定一套住房交易价格的应该是同类房屋的市场价格, 也就是住房面积、构造、居住环境类似的房屋的平均价格, 也可以用本小区内住房的市场价格衡量。

当住房消费需求大于住房投资需求时, 房屋市场价格决定于住房消费需求。这种消费需求决定于居民收入水平。一定时期内工资收入是稳定的, 所以需求也是稳定的。那么, 房价上升到一定程度就会趋于稳定。但是这种情况很快就会改变, 因为房价上涨时, 人们购房动机会同时包含消费需求和投资需求, 尤其是房价短时间快速上涨, 很快就会出现投资需求大于消费需求的情况, 人们会想, 这是一举两得的好事:一方面改善了住房条件, 另一方面又做了一次风险小收益高的投资。于是普通群众手中的闲散资金很快集中到购房投资上来。此时房价具有了持续上升的动力。

四、当房价持续上升时, 人们对房价的变化趋势会产生预测

一方面有加紧购房的动作, 另一方面会预感风险增加, 担心房价突然下跌, 从而对购房产生迟疑观望。在房价快速上涨的初期, 这个观望可能是1、2个月或几个月, 在这段时间里房价会趋于稳定, 但是当人们发现房价没有下跌时, 很快会掀起新一轮购房的热潮, 房价持续攀升。如果大的经济环境不改变的话, 房价越高, 这种观望时期越长, 但房价总是保持上升趋势。

五、影响房价的一个重要因素是土地价格

在中国土地所有权属于国家, 一切公民享有的是土地使用权, 交易中转让的也是土地使用权。因此土地价格实际是反映土地使用费用。其实情况会更复杂些, 诚然, 土地所有权没有参加交易, 就无法用货币衡量, 但是土地作为一种资源, 是绝对具有价值的。作为一种稀缺资源, 经济越发展, 人口越密集, 土地的价值也会越大。这种价值的增加在土地交易价格中一定会体现出来, 并且变成一项政府财政收入。当在土地交易中存在政府收入时, 当地政府会有保持并增加这项收入的趋势, 通常方式是对土地进行拍卖。房地产开发商愿意以一定价格购买某块土地的前提是, 他可以通过在这块土地上建造楼房 (无论是商用还是民用) 销售后获得利润。一个楼盘的售价就是土地价格加上建造成本及费用再加上开发商合理的利润, 虽然由于楼盘的质量档次不同, 售价各有差异, 但是每个楼盘的售价还是不可能偏离市场价格很多, 而建造成本及费用又是相对固定的。在这里, 土地价格背后的政府财政收入和开发商的利润构成微妙的博弈关系, 可对立亦可联合, 出于长远考虑, 双方联合的可能性较大, 结果是楼盘市场价格居高不下。

六、居住环境对房产价格越来越具有影响力

人们都希望住处环境优美、交通生活便利。地铁沿线、公园附近、学校聚集区域等等, 都是带动房价的有利因素。根据年龄不同, 对住处要求不同, 人们可以选择购买符合自己要求的房产。作为城市管理者, 政府需要做出努力, 以降低城市上空的空气污染, 控制市区行驶的机动车数量, 保证市区绿化面积达到一定标准。否则, 较差的城市环境对本地房地产价格将产生消极影响。

七、经济适用房无疑是调整不断上升的房价的一种很好的方式

经济适用房投放到房产市场, 保证了中低收入家庭购买房产、改善居住条件的机会。当房价上涨到中产阶层都感觉负担吃力时, 经济适用房可以缓解人们的不满情绪。在经济适用房数量及购房标准上需要严格把握, 因为这种方式只能满足少部分家庭, 而大部分家庭还是要依靠自己的力量购买住房。

结论

拉萨房价上涨过快的影响因素探析 第7篇

由于拉萨房地产市场化的进程较短,2011年拉萨市商品房的销售均价才3100 /平方米左右。而到了2014年,这一数据竟飙升至7426元/平方米,年均涨幅约为34% 。根据非官方的中国指数研究院公布的 《2014年4月全国100个城市房价排名》中拉萨4月房价同比去年上涨了52. 79% ,每平方米均价为7129元,排在了第48位。显然,以上数据都显示出拉萨房价已经超过了理性的上升水平。

2对拉萨房价上涨过快的因素分析

2. 1土地供应量不足导致房价上升

土地价格是房地产价格的重要组成部分,地价越高则房价越高。地价一度被认为是推动房价上涨的主要影响因素。 从供求关系上讲,土地资源是有限的、不可再生的,其供给在长期来看几乎是无弹性的,而随着城市化进程的加快,土地的需求则由于人口的增加、城市的扩展而逐渐扩张。由于土地资源是有限的,政府必然对土地的市场供应量加以控制,土地的供应量受到控制,则土地价格的上涨趋势就会越来越明显。拉萨城区四面环山,可利用的土地资源较少,且主城区的大部分土地为政府、部队、单位所有。在国务院批复的 《拉萨市城市总体规划( 2009—2020年) 》中明确规定了 “到了2020年,拉萨城市用地要控制在75平方千米以内”,这就使得拉萨的土地供应量受到了客观与主观的限制。 土地供应量的不足,直接导致了商品房的供应不足,在需求既定的条件下,商品房供应不足必然导致房价上升。

2. 2建安成本高企导致房价上涨

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本投入。近几年,随着物价的全面上涨,建筑材料的上涨幅度也较大。建安成本作为房价成本的重要组成部分,需要系统的加以分析,尤其是在拉萨这个特殊的地方。拉萨修建房屋的材料成本和人工成本均高于内地大部分城市。其原因主要有以下几个方面: 1拉萨地处高原,平均海拔3650米,紫外线较强,氧气稀薄,环境相对内地比较恶劣。2拉萨冬季寒冷而漫长,一年内可施工时间较短,工作天数较少。3拉萨远离经济发达地区,工业实力薄弱,建材大多需要从四川、青海运送,而西藏交通又不方便,这便使得建材运输费用高昂。建材的运输费用最终会体现到材料成本中去。基于以上原因,拉萨的材料成本和人工成本偏高也可谓合理。最终, 高昂的材料成本和人工成本都将在房价中予以体现。因此, 我们经过以上推断可以得出结论: 拉萨特殊的自然人文条件下高昂的建安成本对拉萨房价是有一定的推动作用的。

2. 3平均工资较高推升房价

工资反映个人及其家庭的收入水平,进而影响到对住房的需求,因为只有超过一定收入的人才有能力购买房屋,形成对房屋的有效需求。显然,在房价一定的条件下,如果一个城市的平均工资越高,则对住房的需求就越强烈。随着房地产市场需求越大,该城市的房价就必然会呈现出上升的趋势。根据华商新闻提供的数据显示,2014年全国各省市平均工资单中拉萨以月平均工资6654元排在第二位。虽然平均工资的高低并不是房价高低的决定性因素,但其对房价有一定的影响是必然的。需求的定义是对某种商品有购买的意愿且有购买的能力,只有购买的意愿而没有购买的能力是不构成需求的。如果一城市的平均工资很低,则该市就不可能形成对房屋的有效需求。拉萨月平均工资为6654元,则表明居民的购买能力是较强的,是能对房屋形成有效需求的。随着拉萨居民增加对房地产的需求,需求的扩张会使得拉萨房价受需求影响而形成一定程度的上涨。

2. 4投资性需求推动房价

投资客是指投入现金购买某种资产以期望获取利益或利润的人,房地产投资,就是先低价购入房屋,再高价售出从中赚取差价以牟利。投资房地产需要相当数量的资金作为基础,这就必然和投资者的工资收入相联系。随着基本生活得到满足以后,人们就有了使用闲置资金来进行投资以获得额外收益的欲望,华商网提供的数据显示拉萨的月平均工资为6654元,显然,居民是有能力拉萨投资房地产的。根据我们的调查数据显示,有20% 左右的受访者表示买房的目的是用于投资。由于拉萨的银行存款利率较低,加上通货膨胀率的影响,其实际利率为负; 其次,拉萨的金融理财产品也较为缺乏。因此,房地产便成了众多投资者首选的投资品种。投资客投资的房屋可以通过出租获得较为稳定的租金收益,并在长期来看具有保值升值的空间,等将来房价上涨以后,还可以将其出售以获得差价收益。基于众多原因,拉萨商品房的供给量本来就有限,随着投资客的入市,供不应求的局面更加严峻,这便使得房价进一步上涨。

3抑制拉萨房价过快上涨的建议

3. 1优化土地的供应结构

土地是开发房地产的基础,地价是房价的重要组成部分。 在中国,用于房地产开发的土地供应由政府完全垄断以及严格限制。对于拉萨而言,在土地供应不足的条件下,政府需要优化土地的供应结构,应该节约、高效的利用土地资源, 适当增加住房用地的供应量,尤其是要增加中低价位普通商品住房和经济适用房的建设用地供应量。严格限制大套型高档住房的土地供应,如别墅型住宅的土地供应。政府要在适当增加中小套型普通商品住房用地供应的前提下,使住宅用地、工业用地、产业用地、农牧用地四者之间达到均衡。

3. 2加大保障性住房建设

保障性住房包括廉租住房和经济适用住房,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。近年来,越来越多刚毕业的大学生以及外来务工人员投入到拉萨的建设中来,而对于这些新就业的人而言,最突出的困难就是住房问题。拉萨房价高居不下,新就业者想在短期内买房几乎是难以实现的,要解决这些就业者和广大中低收入人群的住房问题,就需要通过政府主导大量建设经济适用房和廉租房。通过加大保障性住房的建设,可在一定程度上抑制房价过快上涨。

3. 3适当抑制房地产的投资性需求

拉萨的贷款利率长期低于内地,投资客投资买房所需的成本较低,这便给房地产投资客提供了机会。若实行高贷款利率又将对其他项目投资造成一定的影响,因此,最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投资性需求过于旺盛,则会使得过多的资金积聚在房地产市场,最终容易引发房地产泡沫,对房地产业的发展产生不利的影响。政府应当扩宽投资渠道如发行地方债。此外,应鼓励居民适当地进行消费,消费不仅可以促进资金的分流,而且对于拉动内需促进经济的发展有极大的作用。

4结论

本文通过对拉萨房价近几年上涨过快背后的经济学分析与实证研究,得出了拉萨房价过快上涨的主要影响因素为地价、建安成本、平均工资和投资客。在遵循拉萨市基本市情的前提下,针对这几个因素对拉萨的房价调控政策提出了相应的政策建议。

摘要：尽管拉萨房地产业发展起步较晚,但随着西藏经济的快速发展,近几年拉萨的房地产业也得到了飞速发展,同时房价也呈现出“暴涨”的态势。显然,拉萨房价的上升已经超出了正常的水平。本文通过探析拉萨房价近几年飙升背后的经济学分析,以及基于房地产市场供求与房价关系的影响因素的实证研究,为政府抑制房价过快上涨提出对策建议。

关键词：拉萨房价,地价,平均工资,投资

参考文献

[1]樊明,等.房地产买卖行为与房地产政策[M].北京.社会科学文献出版社,2012.

[2]何川.拉萨新城不空要靠增加就业[N].中国新闻,2014-12-12.

[3]任荣荣,刘洪玉.土地供应对住房供应的影响研究[J].建筑经济,2008(3):25-27.

寻找上涨的因素 第8篇

一、基本情况

(一) 2012年呼市居民消费价格水平逐月回落

2012年, 呼市居民消费价格水平累计上涨3.1%, 呈前高后低的态势。1月同比涨幅高达7.4%, 随后逐月回落, 12月同比涨幅出现了39个月以来的首次负增长, 为同比下降0.1% (详见表1) 。

数据来源:国家统计局及呼和浩特市统计局

2012年, 呼市居民消费价格水平同全国累计上涨2.6%相比, 涨幅高于全国平均水平0.5个百分点;同自治区累计上涨3.1%相比, 涨幅持平;同36个大中城市累计上涨2.8%相比, 涨幅高于36个大中城市0.3个百分点, 由高到低排位, 呼市同昆明市并列位第七位, 涨幅高于呼市的城市分别是:北京3.3%、大连3.4%、哈尔滨3.2%、海口3.3%、拉萨3.2%、乌鲁木齐3.4%。

从2012年呼市居民消费价格八大分类指数看:上涨的有六类, 涨幅分别是食品类7.5%、烟酒及其用品类2.9%、衣着类5.2%、家庭设备用品及服务类0.1%、医疗保健及个人用品类3.4%、居住类2.1%;下降的有两类, 降幅分别是交通和通信类3.6%、娱乐教育文化用品类1.3%。

(二) 2007年以来呼市各年居民消费价格水平同全国、自治区、36个大中城市的比较

数据来源:国家统计局及呼和浩特市统计局。

由上图看:2007年至2012年我市CPI多数年份低于全国、全区、36大中城市的平均水平;只有2009年走高;还有12年同全区持平, 但高于全国、36大中城市。从这几年来的平均涨幅来看, 我市低于全国、全区、36大中城市。近几年我市的CPI涨幅在36个大城市中2007年至2012年由高到低排位分别是第29、31、11、3、8、7位。

(三) 2012年物价上涨对低保人群支出的影响

目前, 我市城镇低保人员56490人, 农村低保人员74092人。城镇低保标准为5106元/年, 各类补贴603元/年, 合计收入5763元/年;领取失业保险金人员11774人, 标准为10800元/年, 各类补贴483元/年, 合计收入11283元/年;农村低保标准为2800元/年, 各类补贴352元/年, 合计收入3152元/年。

2011年我市城镇人均生活消费支出为19106元/年, 农民生活消费性支出7090元/年。如达到我市城镇和农村人均生活消费支出标准, 城镇低保人员收入缺口13343元/年, 领取失业保险金人员收入缺口7823元/年;农村低保人员收入缺口3938元/年。

以我市2011年城镇和农村人均生活消费性支出为标准计算, 2012年由于物价水平上涨, 导致城镇低保人员每年多支出897.98元, 占城镇低保标准的17.6%, 占总收入的15.6%;占失业保险金标准的8.3%, 占总收入的8%;农村低保人员每年多支出333.23元, 占农村低保标准的11.9%, 占总收入的10.6%。

二、原因分析

(一) 食品类价格上涨是我市居民消费价格总水平上涨的主要原因

1. 我市居民消费价格指数与食品类价格的波动趋势具有极高的一致性

数据来源:国家统计局及呼和浩特市统计局。

2. 食品类价格上涨是我市居民消费价格总水平上涨的主要原因

从食品类价格的上涨对CPI上涨的影响来看, 2007、2008、2010、2011、2012年食品类分别影响CPI上涨2.65个、4.05个、2.01个、3.8个、2.01个百分点, 贡献率分别为72%、88%、77%、70%、65%。而2009年食品类影响CPI上涨0.59个百分点, 其他七大类合计影响CPI下降0.49个百分点, 所以2009年食品类价格上涨更是影响当年CPI上涨的主因。

数据来源:国家统计局及呼和浩特市统计局。

除2009年外 (由于受全球金融危机影响, 全国及我市物价总水平处于较低水平) , 其他5年中食品类对CPI的平均贡献率是74.4%。因此, 近几年来食品类价格的上涨是拉动我市CPI上涨的主要原因。

3. 食品类中, 又以粮食、肉禽及其制品、蛋、水产品、菜、鲜果的影响最大

数据来源:国家统计局及呼和浩特市统计局。

2007年至2012年, 粮食、肉禽及其制品、蛋、水产品、菜、鲜果等六小类对食品类价格上涨的平均贡献率为90.38%。

(二) 影响食品类价格上涨的主要因素

1. 我市主要农产品供应不足

(1) 粮、油类。由于地理环境、气候等因素, 多年来我市粮食生产结构单一, 主要以玉米、马铃薯为主, 农产品供应不足, 大部分需要从外省市调运。2012年我市玉米产量102.65万吨, 马铃薯产量17.97万吨, 玉米和马铃薯是我市主要农产品, 还有些绿豆、红小豆、莜麦、荞麦等小杂粮, 而小麦产量仅为9.57万吨。我市销售的面粉主要来自河套地区、山东、河北等地, 大米主要来自东北, 均从外省调运。2011年我市油料总产量6.74万吨, 其中油菜籽3.8万吨, 市场上售的桶装食用油及散装色拉油主要仍来自外省市。

(2) 肉蛋类。2012年我市生猪产量2.9万吨, 牛肉产量2.6万吨, 羊肉产量4.3万吨, 禽蛋产量3.3万吨, 其中猪肉有90%以上需要从外省市调运, 主要来自四川、河北、北京等地为主, 且以冷冻肉和冷鲜肉为主, 活猪主要来自唐山。羊肉70%来自外省, 主要来自锡盟、河北、陕西、山西等地。我市鸡蛋自给率较高, 约占70%, 牛肉主要以本地淘汰的奶牛为主, 有少量的来自东北、山西等地。

由于我市农产品总量供应不足, 从而使得我市农产品价格要高于周边城市 (详见表4-表6) 。

数据来源:呼和浩特市价格监测中心。

数据来源:呼和浩特市价格监测中心。

数据来源:呼和浩特市价格监测中心。

2. 规模化种、养殖程度不高, 生产成本上升效益低

近几年来, 我市奶牛规模化养殖有了显著的增强, 但其他农牧业 (如蔬菜、肉禽蛋等) 还没有摆脱传统的生产方式, 规模普遍较小, 生产的随意性比较大, 种植养殖技术不高, 不能使有限的资源合理配置, 综合效益不高。再者, 农牧民的组织化程度低, 市场竞争能力弱, 农牧户经营规模小, 经营手段和经营方式落后;由分散、各自为政的农牧户直接进入初级市场, 难以回避生产、交易成本过高的问题。

农产品生产成本上升推高农产品价格。一方面是由于近年来, 农资、饲料价格逐年攀升, 导致农畜品生产成本增加。其中化肥价格涨幅较大, 从2007年到2012年我市尿素价格每吨累计上涨了450元, 涨幅27.27%;从2008年到2012年浓缩饲料价格每吨累计上涨700元, 全价配合饲料每吨累计上涨660元, 涨幅均达到了30%。另一方面, 由于劳动力成本增加而提高了农产品生产成本。随着农村剩余劳动力持续向第二、三产业转移, 第二、三产业从业者工资收入高于农业生产从业人员, 带动了从事农业生产的劳动力成本的上升, 增加了农业生产的成本。据测算, 从2007年到2011年末我市每亩蔬菜种植人工成本累计增加500多元, 增幅54%, 每头生猪养殖人工成本累计增加46元, 增幅32%。

3. 蔬菜生产基地总量不足, 种植结构单一、规模小、技术落后、自给率较低

近年来, 随着我市城市建设速度的加快, 城市快速扩张, 人口大量增加, 大量的蔬菜基地被征用, 致使蔬菜基地萎缩, 蔬菜生产基地总量不足 (特别是保护地蔬菜面积所占比重较小) , 生产的蔬菜不能满足市民的需求。据统计, 2012年我市蔬菜种植总面积17.16万亩, 总产量达到86万吨, 其中保护地菜地3.4万亩, 保护地面积低于周边城市水平 (包头市为5.5万亩, 鄂尔多斯市为5万亩, 乌兰察布市为7万亩) 。由于我市蔬菜保护地面积相对较少, 反季节供应能力不足以及受气候等因素影响, 我市蔬菜生产的季节性特征比较明显, 上年12月到第二年2月, 地产蔬菜生产量最低, 自给率不足15%, 且以叶类菜为主, 果类菜生产量很小;3月至5月, 蔬菜保护地内开始定值果类菜, 地产菜供应量逐渐增加, 但仍以叶类菜为主, 平均自给率25%;6月至9月量地产菜供应的旺季, 平均自给率达到60%以上;10月至11月地产菜自给率为30%左右。全年我市蔬菜自给率在30%左右, 70%需要外调, 自给率较低, 蔬菜生产主要集中在夏季, 主要是黄瓜、西红柿、青椒、茄子等大众化果类菜, 而冬春季主要是油菜、波菜等叶类菜。蔬菜生产的淡旺季明显和品种结构性短缺现象并存。

我市的保护地菜地建设呈分散状态, 集中度不高, 蔬菜种植为农户自主经营为主。菜农种植技术落后, 科学种植技术掌握不多, 缺乏统筹安排。从种植安排, 生产管理到产品销售, 多是一家一户自己经营, 组织化程度低, 所种植的蔬菜品种单一, 再加上菜农对市场信息了解不多, 盲目投产, 从而导致蔬菜集中上市, 价格大跌, 到了冬季地产菜较少, 价格大涨。这也是我市蔬菜价格要高于周边城市的原因 (表7-表9) 。

4. 流通体系不完善, 市场建设布局不合理

目前我市物流基础设施不完善, 流通损耗严重, 而农产品具有生鲜性较高、易腐烂、难储存等特点, 据有关资料, 我国果蔬等农产品在采摘、运输、储存等流通环节的损失率高达25%-30%。

一是农产品运输成本高。我市基本属于“消费型”城市, 农产品自给率较低, 为了满足农产品需求, 不得不从农产品主产区调运农产品, 运输距离远, 如蔬菜主要从山东、河北、银川等地, 运输距离在1000公里左右 (按1000公里计算, 每斤蔬菜运输费用0.1元左右) , 特别是到了冬季, 我国大部分蔬菜要“南菜北运”。远距离农产品运输增加了流通成本, 助推了农产品价格的上涨。

二是市场建设滞后。我市一级批发市场存在数量少、基础设施不完善、规模小、吞吐量不大, 功能不全等问题。大中型农畜产品批发市场没有体现出首府一级批发市场的辐射力和带动力。而二三级批零市场也面临数量少、环境差、管理不规范等问题, 新型的现代流通业如连锁店、超市、配送中心等发展滞后, 农超对接、农校对接、农批对接的产销模式还未形成。

三是农产品批发市布局不合理, 流通效率低, 中间环节加价率较高。我市农产品流通途径为:产地 (主要通过汽运为主) ———城市批发市场———城市零售商 (农贸市场、便民店、超市、社区摊点、社区附近的早市、街边流动摊点) ———消费者。目前全市有大中型农畜产品批发市场7家, 分别是内蒙古美通无公害物流中心、内蒙古保全庄农产品批发市场、东瓦窑农副产品批发市场、内蒙开泰海产品肉类批发市场、万惠农贸批发市场、呼市昌隆肉类食品批发市场、川宝绿色农产品市场。这些批发市场大部分集中在城区东南和西部, 大部分被城市包围, 进入市场受到交通限制, 批发市场功能得不到很好的发挥, 流通效率低, 中间环节加价率较高。如东瓦窑批发市场的蔬菜, 从外省市批发市场到我市批发市场, 一级批发市场环节一般加价0.2-0.25元/斤, 二级商贩从一级批发市场接菜, 一般加价0.2-0.3元/斤 (拆箱销售) , 市区零售菜店一般加价50%-100%。农产品从生产到流通的利润, 大部分被中间环节赚取。

5. 产销信息滞后, 生产具有盲目性

由于我市大部分农产品需要外调, 农产品流通半径长, 产需信息街接难度大, 又没有形成合理的信息公布平台, 市场化机制未能得到合理运用, 使得市场信息滞后、失真问题比较突出。我市农业生产以小规模生产经营为主, 对市场风险的承受能力较弱, 农民生产往往有很大的盲目性, 跟风生产, 难以走出“价高多种, 多种价跌”、“价跌少种, 少种价涨”的怪圈, 从而使得生产和经营面临较多的不确定, 造成短缺和过剩交替出现, 市场信息引导生产的作用失灵。2011年我市的“土豆过剩”就是很典型的。这种盲目性和跟风行为, 使市场供需难以维持动态平衡, 尤其是蔬菜, 往往形成了“菜贱伤农, 菜贵伤民”, 农民的利益受到严重损失, 积极性受到打击。

6. 储备少, 储备设施不完善

目前, 我市蔬菜按每人每天需500克蔬菜, 每天市场需求量为1500吨, 保证全市3天的市场供应量储蔬菜4500吨;肉类市本级无储备, 只有国家羊肉储备800吨, 自治区猪肉储备500吨。但目前我市仓储设施少, 特别是蔬菜储备品种少、储量小, 冷藏设施不足, 储备设施不完善, 有待进一步提高。

三、措施建议

近年来, 由于受诸多因素影响, 我市地产农产品自给率过低, 以蔬菜、肉、禽、蛋为主的农产品价格大幅上升, 成为拉动我市居民消费价格水平上涨的主因。为夯实我市物价平稳运行的基础, 实现2013年居民消费价格水平控制在3.5%左右的目标, 现提出以下建议:

(一) 继续加强蔬菜基地的建设, 完善蔬菜基地结构和布局

建议在继续加大蔬菜基地建设力度的同时, 由农业部门牵头制定《完善呼市蔬菜种植结构和布局结构规划》。一是要加强保障型和应急型蔬菜基地的建设;二是要切实稳定市郊和旗、县、区蔬菜基地面积和生产能力;三是要建设一批蔬菜产品主导产业示范园区和特设农业精品园, 提高蔬菜产品基地化、规模化、专业化生产水平;四是在加强蔬菜基地建设中, 同时要避免过分贪大的“品种单一化”种植, 必须注重品种结构、规模结构和布局结构的科学化、合理化, 有效防止出现“卖菜难”和“菜贱伤农”现象的发生, 保护好菜农的生产积极性, 稳定供应。

(二) 加大生猪、畜禽养殖基地建设和投入力度

要进一步加大生猪、畜禽养殖基地建设和投入力度, 同时要注重优化我市畜禽产品结构和区域布局;大力推进畜禽生态化养殖小区的建设, 努力提高我市畜禽产品自给率。

(三) 完善农副产品市场流通体系建设

1. 新建区域性大型农副产品批发市场

建议在我市北部交通便利的地段, 合理规划建设1-2个大型农副产品批发市场, 解决我市北部地区及周边旗县的农产品流通。

2. 加强流通市场的制度建设, 加大储备设施和冷链物流的投入和建设力度

建议由商务部门牵头, 会同相关职能部门, 制定我市农产品市场准入制度、市场退出制度、市场价格制度、市场诚信制度、市场供需数据传递统计制度等制度, 切实提高市场成熟度。

同时建立我市科学的农副产品收储调节体系, 充分利用国家给予我市服务业综合改革试点城市的契机“先行先试”, 充分利用政策, 积极争取国家和自治区的资金支持, 采取贷款贴息、财政补助和以奖代补等方式, 引导和支持有实力的大型商贸流通企业参与蔬菜等农副产品预冷、冷藏、冷冻等设施的建设, 发挥“蓄水池”作用。

3. 建设一批公益性批发、零售市场, 降低经营者负担

为降低经营者负担, 稳定农副产品价格, 建议政府财政出资, 以直接建设或收购或给予补贴的形式, 在我市建设一批公益性的农副产品批发、零售市场, 以免费或较低的租金, 提供给商户使用, 降低经营者的成本。

4. 大力推动平价商店的建设

2012年国家发改委出台了《关于充分发挥价格职能作用进一步推进农副产品平价商店建设的指导意见》, 文件要求在2015年前, 实现城镇居民大中型社区周围6平方公里以内, 有一个以上固定或流动平价商店。为完成我市平价商店的建设任务, 建议由发改部门牵头编制我市2013-2015年平价商店建设规划;由商务部门具体负责实施;由市财政出资或由市政府建议自治区政府从煤炭价格调节基金中安排一定比例资金用于平价商店的建设。此项工作要结合上条“建设一批公益性批发、零售市场, 降低经营者负担”这项工作来共同推进。

(四) 加强科技服务

建立健全蔬菜科技服务体系, 完善技术推广网络。加大财政投入, 加快培养大批的基层科技服务人员和懂技术的农民, 为规模化、集约化、专业化生产, 提供技术支撑, 为提高菜田产量和品质, 更为农民增收提供技术保障。

(五) 建立信息服务平台

建议由农业部门建立蔬菜种植面积、产量等信息平台;由商务部门建立销售交易信息平台;由价格部门建立价格、成本信息平台。及时发布蔬菜种植品种、面积、产量、上市时间、上市量、市场供求和价格等信息, 引导农民合理安排种植规模、结构和上市时间。

(六) 继续提高低收入人群收入标准

寻找上涨的因素 第9篇

一、本轮房价上涨的因素分析

(一) 需求因素

1. 城镇化。

城镇化是推动住房需求的最主要的刚需。我国2015年底的城镇化率只有56.1%, 如果按照发达国家70%以上的城镇化率, 我们还有近3亿人入城空间, 国家目前在推动1亿人入城, 这些需求是刚性需求。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程, 住房需求将呈增长态势。

2. 产业和就业。

为什么本轮房价上涨只存在于一线城市和部分二线城市, 而不是所有城市都上涨呢?因为这些城市当前的产业发展较好, 未来的发展潜力也比较大, 就业更为充分。人口流入具有持续性, 必须具有充分的就业条件, 所以即使有些三、四线城市给予购房者很多优惠政策, 甚至是现金补贴, 都难以吸引流动人口购房, 其主要原因就是就业, 因为这是关系到其未来可持续发展的问题。购房后, 需要工作支付月供和维持日常生活, 必然需要良好的产业发展去支撑。正如收入水平并不高的郑州房价不断上升, 与富士康投资郑州, 增加大量的就业人口不无关系。

3. 国家战略。

本轮房价上涨还有一个值得注意的区域特点, 就是上涨幅度较大的城市都是处于国家几大区域战略重点地区。除了传统的长三角和珠三角区域经济活力地区外, 中央新一届政府上台以后, 提出京津冀一体化、长江经济带等战略, 导致环北京周边的城市群地带及南京、合肥等地房价的快速上涨。这些战略决定了未来会围绕这些区域发展大型的城市群, 这些地区的基础设施会更加完善, 产业发展潜力会比较大。

4. 人口的回流。

很多早期外出打工的农民工, 目前到了需要考虑定居的时候, 这一因素在今年房价上升过程当中比较明显。一、二线城市由于户籍和升学等影响, 终究让其缺乏归属感。同时, 其对一二线的房价也是望尘莫及, 因此, 他们中很大一部分人考虑到回流, 而回流购房的选择受经济条件约束, 经济条件最好的一部分往往回流到一省城市公共基础设施最好、教育文化医疗资源聚集最好、公共服务最完善的省会, 当然其房价也往往是一省最高的;经济条件差点的基本就回流到地级市;再差点的就回流到县城或者镇里面。所以, 这种人口的回流基本呈现以地域划分财富等级的现象。中部地区收入水平并不高的合肥和郑州的房价之所以涨得很厉害, 其中很重要的因素就是这两个省都是前期人口流出大省, 当前属于人口回流比较严重的阶段。

5. 交通。

有篇网传比较广泛的文章《中长期铁路网规划发布国家告诉你:买房关注这19个城市!》, 把中国的铁路中长期规划跟房地产未来的升值潜力联系起来, 从铁路交通的角度分析房地产市场的发展, 也提到了胡焕庸线, 谈到有些城市随着高铁线路的规划交通优势可能在衰落, 有些城市交通优势在崛起, 原因就在于中长期铁路网规划让有些城市交通变得更加便捷, 对产业和人口的吸引力当然就更大, 房价自然上涨。

6. 其他需求因素。

现在的年轻人更看重城市的市容市貌和生活环境, 所以类似合肥的滨湖新区这样的区域房地产发展就会非常迅速。另外, 在当前社会资源配置不均衡和社会保障没有达到均等化之前, 大城市的社会服务和公共保障相对更好, 房地产市场需求也就更为旺盛。

(二) 供给因素

强劲的需求是推动房价上升的必要条件, 但不是充分条件, 因为如果供给能跟上强劲的需求, 房价就不会上升太快, 显然住房供给方面也存在一定问题。

1. 政府垄断下的热点城市土地供给不足导致住房供给不足。

根据一组最新数据, 一些热点城市住房需求增加的同时, 供给却在收缩。2016年1-8月, 100个大中城市土地供应面积同比减少10%, 在部分一、二线城市下降更多, 普遍滞后于全年供地计划。统计数据也显示, 近6年我国的土地供应增速是下滑的。从另一个侧面看, 过去5年, 山城重庆市的土地供应量比上海和北京高出4-6倍, 这也就不难理解重庆房价为何被老百姓称为良心房价了。因此, 房价的上涨很大程度是住房供给侧存在严重的问题。而原因是土地是地方政府的财源, 某些地方政府为了获取更多的土地收入, 让有限土地卖出更好价钱, 打着耕地红线的幌子, 采取挤牙膏式的供给方式, 不积极创新改革, 增加土地供给。

2. 土地供给方式存在问题。

土地招拍挂制度本身没有问题, 透明性高, 高价者得, 很有市场效率。但是, 当土地的供给非常有限时, 这种竞价方式就只能让开发商为了争取有限的开发资源, 从源头推升房价了, 以致地王频现。如果土地供给很充分, 这种竞价模式也就不会过于抬高地价。也就是说, 在土地供给有限的情况下, 这种供给方式推升了房价。

3. 保障房措施不力。

开始建立住房制度时, 我国要求占城镇人口中的70%的中低收入阶层由经济适用住房满足, 占人口10%的最收入阶层由政府的廉租住房满足, 剩下的20%的富有阶层用商品住房满足。但现实却演变成全国主要城市的房地产市场供应机制主要都表现为商品房单轨供应, 即基本均由市场主体供应商品房, 而经济适用房等政府主导的保障性福利性供给基本形同虚设, 甚至造成了巨大的权力寻租空间。有限的保障房, 前期由于制度的不完善并未分配给真正需要的人, 后期很多保障房又建在很偏远的地方, 交通不方便, 导致很多中小城市的保障房建成后没人去申请。

4. 预期因素。

造成本轮房价上升的重要因素还与人们预期的改变和政策的宽松关系较大。去库存成为国家任务, 改善了市场预期, 各地政府随之响应中央, 纷纷从信贷、税收和财政等方面采取宽松的政策。这种没有严格区域差异的宽松政策导致供不应求地区的房价上升很快。

5. 货币因素。

当货币大量超发、实体经济又不景气时, 具有投资功能的房地产能吸引大量资金的进入。但本轮房价上升并非由于信贷总量的大幅放松。数据显示, 自2015年下半年M2的同比增速是在下降的, 但是房价却在上升, 因此本轮房价上升是货币流向出了问题。因为实体经济普遍疲软, 导致货币纷纷流向房地产市场, 所以才有了7月份100%的新增贷款都流向房地产的特殊现象, 这是房价上升非常重要的一个原因。

6. 房地产市场秩序的不规范。

房地产商、中介和媒体成为本轮房价的推波助澜者。市场火爆的背后, 既有部分房地产商通过各种非法手段, 人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理;也有中介的推波助澜, 中介的影响主要体现在二手房交易市场, 这对于很多已经开始步入存量房时代的一二线城市房价影响较大, 因为中介促成高总价成交直接关系其业务提成的高低;还有部分媒体从业者也在自觉或者不自觉地成为房价的推手, 很多媒体从业者由于缺乏专业素养或者为了博眼球, 在房价上升或者下降阶段往往过分夸大上升或者下降的报道, 造成一定的市场恐慌。

二、房价调控的重庆经验借鉴

我国的房地产市场调控目前还不够成熟, 主要是完善的市场调控体系还没有形成, 调控的主要目标还只是盯住房价, 所以导致房地产市场调控的行政手段使用频繁。重庆市在过去两年中GDP增速连续保持全国第一, 但在过去的6年里重庆的房价却始终稳定在6000-7000元/平方米, 在本轮房价上升中, 重庆的房地产市场可谓是中国房地产泥石流中的一股清泉。因此, 总结借鉴重庆经验就显得尤为必要。

一是学习重庆土地供给的创新。重庆实行土地地票制度, 将农民进城后的宅基地复垦指标带入城里置换, 这样无异于打通了城乡土地不能互相流通的障碍, 同时也符合以人为本的理念, 因为人走到哪里, 就应该在哪里给予人生存空间的需求。2006年重庆为了满足城市建设日益增长的土地需求, 创造性地以“地票制度”打通传统的城乡二元土地分割现状, 此后的10年间, 重庆每年供地面积始终是京沪的2-3倍。来自国家统计局的数据显示, 2014年重庆供地1864.59万平方米, 京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米, 也就是说, 2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。

二是学习重庆市政府的卖地模式。把生地通过政府开发出成熟地后卖给房地产开发商, 杜绝了房地产开发商在土地当中赚取巨额的差价, 杜绝了很多开发商根本就不是开发房子, 而是买地等着升值, 以致土地供给了, 房子供给不上。从2002年起, 重庆市就建立了土地整治储备中心, 对全市土地市场进行宏观调控。通过推行土地储备体系, 重庆市将土地一级市场的经营权上收, 并通过政府特许经营的方式, 由重庆市地产集团等经营。这其实就控制了土地的“入口”与“出口”, 在征收土地后, 土地储备公司投入资金进行拆迁安置或置换搬迁, 并投入资金搞土地整治, 完成“七通一平”后, 将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌。

三是学习重庆市的保障房建设。真正让低收入人群有房可租, 有房可住。重庆创造性地提出了双轨房地产供应机制, 即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应, 同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用, 控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应, 即建设规模化的公租房, 让新晋市民、贫困市民、应届毕业生、产业工人等有一个政府福利性的租赁房, 在租约满5年后可申请购买该公租房, 同时严格规定公租房不可上市交易, 如购买人要卖出, 只能原价出让给政府公租房管理局。在过去的十年里, 重庆总计兴建约4000万平方米公租房, 为数十万市民提供了福利性住房。

延边州物价上涨主要影响因素分析 第10篇

当前,随着我国经济的快速发展,物价也随之上涨,特别是生活必需品价格的上涨,极大地影响了人们的生活质量、加重了人们的生活负担。同时,也对社会的稳定构成了威胁。粮食价格上涨又推动了养殖成本的上涨,从而导致肉产品和水产品价格的上涨。为此,我国居民承受着巨大的消费压力。伴随工业化和城市化的发展,青壮年在外务工人数增多,延边州趋向人口老龄化,劳动力资源短缺引起劳动力价格的普遍上涨,导致企业成本的增加。国际能源价格的间接推动,以及延边州特殊的地理区位、环境因素、中韩货币之间汇率的变动等,都会影响延边州的总体物价水平。物价上涨也给人们的生活带来了诸多不便,文章从成本推动、需求推动、延边州特有因素等三个方面,分析总结了物价上涨对个人、企业、社会、政府所带来的负面影响。

2 延边州物价上涨的主要原因

2.1 成本推动

2.1.1 粮食价格的上涨

我国作为地广人多的农业大国,农业基础设施薄弱,现代化程度较低。随着经济的发展,延边州的工业化和城镇化也随之发展起来,工业用地和城镇建设用地的需求快速增加,导致耕地面积大幅度的减少,再加上原本地形条件的制约也给农业带来了很大的挑战。另外,青壮年的进城务工,也导致了农业领域出现了用工荒的局面。随着经济的快速发展,人民的生活质量也得以改善,从而对农产品的需求也不断增加。目前,我国一部分的农产品还需要从外国大量的进口,导致粮食价格的不断上涨,与之相应的蔬菜、肉制品及相关农产品的价格也大幅度的上涨,从而影响了整体的物价水平。

2.1.2 劳动力价格的上涨

现阶段,我国劳动力价格出现了普遍上涨的趋势。随着粮食价格的不断上涨,企业的用工成本也随之上涨,劳动者的名义工资也要随之增加,否则实际工资将会减少。延边州工业化和城市化进程中,经济的快速发展,使得第二产业和第三产业对劳动力的需求也随之增加,从而导致了劳动力价格的普遍上涨。我国到2015年底才取消独生子女政策,放开实行二胎政策。但近年来,朝鲜族人口的出生率较低,州内已经呈现出人口老龄化的现象,导致劳动力的供给减少,地区的人口优势也将逐步消失。延边州地区青壮年在韩务工人数较多,老幼人口比重较大,也促使劳动力价格的上涨。雪上加霜的是,物价的上涨反过来也促进劳动力价格的上涨。

2.1.3 国际能源价格的上涨

能源是企业能够更好发展的内在动力。延边州的能源利用率较低,州内使用的石油、铁矿石等能源约一半需要进口,才能维持基本需求。国际矿石资源的垄断,使得国际价格不断上涨。国际能源价格的上涨,导致与石油、铁矿石相关的电、煤等能源价格也随之上涨,企业所需原材料的进口成本随之增加。为了不使企业的利润减少,必然要提高商品的价格。进口能源的价格上涨也直接推动了国内能源价格的普遍上涨,从而导致了物价水平的上涨。

2.2 需求推动

2.2.1 通货膨胀的加剧

改革开放30年来,中国经济保持着较快的增长势头,人们的购买需求增多,使得商品的价格居高不下,从而引发了通货膨胀的压力。通货膨胀使大量的货币流向市场,人们减少储蓄,增加消费,从而引起商品价格的上涨,最终导致物价水平的上涨。随着全球经济的快速发展,各国纷纷增发货币,这种增发货币的做法,对我国也产生了较大的负面影响。与此同时,各国之间频繁的贸易往来,也导致我国货币的流通量增加,通货膨胀加剧,进一步推动了中国整体物价水平的上涨。

2.2.2 社会资源的浪费

当今中国,奢侈浪费之风逐渐减退,但也无法完全杜绝此类现象的发生。个人的奢侈浪费,也会导致国家资源紧张的局面,这将严重阻碍了个人乃至国家的发展。社会资源的浪费,导致需求量增多,供不应求,从而导致了物价的上涨。

2.3 延边州特有因素

2.3.1 地理区位

延边朝鲜族自治州是中国朝鲜族的主要聚居地,比邻韩国,有着特殊的地理区位。但由于地形和交通较为闭塞,致使延边州内物价水平较高。有数据显示,2014年全国居民人均消费支出为14491元,而延边州居民人均消费支出则达到了18235元,足以说明延边州本身偏高的物价水平。延边朝鲜族自治州紧随韩国时尚经济的发展潮流,州内很多家庭的亲友都在韩国务工,与韩国联系较为密切。延边州内居民生活上也习惯使用韩国商品,使得韩国商品销售很好,特别是食品和服饰类尤为突出。在延边州内食品和服饰大部分为韩国进口,普遍的商品价格较高,也使得延边州整体的物价水平较高。

2.3.2 气候因素

延边州地处山地丘陵地带,本身不适合农作物的种植,再加上延边州冬季过渡时间较长,不利于农作物的第二次生长。在不利的气候条件下,农产品的销售和储存成为难点,特别是遇到大雨、大雪极端天气的情况下,农产品的价格随之飙升。近年蔬菜价格的飙升都是受气候恶化引发的减产所造成的,从而致使延边州物价水平的上涨。

2.3.3 服务业的快速发展导致的供给短缺

近年来,延边州第三产业的发展十分迅速,特别是在2015年“十一黄金周期间”,高铁的正式运行,也对延边州第三产业的发展带来了巨大的推动作用。高铁的运行,缩短了旅途的时间,也使得来往游客数量增多。游玩民族特色盛地、感受少数民族文化氛围、品尝朝鲜族美食都变得十分的容易、便捷,与此同时也促进了当地旅游业和餐饮业发展。旅客数量的增加,也使得延边州内出现供给短缺,成本上涨的现象。伴随着人们生活质量的提高,生活方式的转变,家庭厨房的社会化和外出就餐的经常化也进一步加快,促进了延边州餐饮业的快速发展,呈现出淡季不淡、旺季更旺的销售局面。

2.3.4 汇率的变动

延边州属于比较特殊的少数民族地区,在韩务工人数较多,人民币和韩币之间的汇率对当地经济的发展也有一定的影响。当韩币升值时,相同的韩币换取更多的人民币,使得延边州货币的流通速度增加,也会促进消费水平的增加,从而推动物价的持续走高。同时,也存在韩国务工人员对比中韩物价的错觉心里,总感觉中国商品便宜,购买力随之增加,也会造成供不应求的现象发生。

3 延边州物价上涨的负面影响

3.1 对个人的影响

物价上涨使得延边州内的实际收入增长缓慢,当物价上涨水平高于工资上涨水平的同时,人们的实际消费能力减弱。生活必需品价格的上涨,也使得居民的生活负担加重,只能降低生活标准来满足最基本的日常开销。由于物价的上涨,使得人们的预期收入减少,随之产生的预期消费增加,导致中低收入家庭的消费能力降低,消费热情不高。生活质量的下降,会让人们的幸福满足感下降,生活压力增多。这样,降低了人们的幸福感,对社会经济发展起到了阻碍作用。

3.2 对企业的影响

物价的上涨对消费会产生很大的影响,人们可能只会选择购买一些必要的生活必需品,看其价格的变动来购买一些价格相对较高的商品。当物价水平高于工资上涨水平时,人们的实际消费能力减弱,购买力降低,消费需求也随之减少。消费需求的减少,会使得企业销售不出去商品,积压库存,造成了商品的堆积。为了能减少库存,企业就会减少生产,这样会阻碍企业进一步的生产与投资,也会阻碍企业未来的发展。物价的持续上涨,不利于中韩贸易签订后,外国资本的投入。物价上涨也导致企业利润的减少,可能会进行裁员来减少企业的支出,企业裁员将会导致人均消费能力更低,从而进行恶性循环。

3.3 对社会的影响

物价的上涨将会对低收入者家庭造成很大程度上的影响,而对高收入者的家庭影响较小。低收入者家庭的大部分支出在于生活必需品,所以物价的持续上涨,加重了低收入者家庭的生活负担,降低了生活质量,将会导致社会财富两极化矛盾更加激化,严重影响了社会生活的稳定。物价的持续上涨,也降低了人们对社会的信任度。经济稳定是物价稳定的前提,经济稳定很大程度上取决于收入稳定,所以持续稳定的物价,将会更好地推动社会持续健康发展。

3.4 对政府的影响

物价的上涨使得政府的采购成本提高,加重了政府的财政负担。物价的上涨同时也使得消费需求减少,库存增多,造成了商品的堆积。为了能减少库存,企业就会减少生产,从而政府从企业那里获得的税收就会减少。同时物价的上涨,加重了贫困人们的生活负担。为此,政府将会给贫困人群发放更多的补助,从而增加了政府的财政支出。物价的持续上涨,也会降低人们对政府的信任,很难更好的管理民众。

4 总结

物价的持续上涨是我国应该及早解决的大事,稳定物价水平,可以很好地推动经济持续健康发展,增加人们的幸福感。引起物价上涨的因素是方方面面的,如成本方面的主要因素为:粮食价格的上涨,劳动力价格的上涨,国际能源价格的上涨;需求方面的主要因素为:经济的快速发展以及社会资源的浪费。另外,延边州特有的因素主要有:地理区位、气候、服务业的发展、汇率的变动等,这些因素都会影响着延边州物价的总体水平。同时,物价上涨也造成了多方面的影响,对个人、企业、社会乃至政府都会产生负面影响。物价问题,关乎民生。能够逐步地解决物价持续上涨的问题,将会更好地推进社会经济的发展,更好地为百姓谋福利。

摘要：近年来,我国物价出现了明显上涨的趋势。物价的持续上涨,不仅加重了人们的生活负担、影响了社会的经济秩序,同时也阻碍了中国经济的快速发展。通过对延边州物价上涨实际情况的深入研究,总结归纳出延边州当前物价结构上涨的主要原因为成本推动、需求推动和延边州特有因素的影响。同时,物价上涨对社会也造成消费情绪不高、幸福满足感下降、生活压力增多等负面影响。

关键词：物价上涨,延边州,原因,负面影响

参考文献

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