住房反向抵押范文

住房反向抵押范文（精选11篇）

住房反向抵押 第1篇

反抵押贷款最早源自荷兰, 是指符合一定条件的老人, 在不失去所有房屋的产权和居住权的情况下, 将自己的房产作抵押向金融保险机构提出申请, 提前从房屋权益中支取现金, 同时继续居住在该房屋中, 直到去世, 然后由机构将房屋拍卖, 用所得的价款弥补支付给老人的贷款, 同时获得一定的收益。在贷款人各期所获贷款额的贴现值的总额与房产价值一致的前提下, 通过对资产定价理论、保险精算理论、鞅定价理论、期权理论与期权定价理论的研究, 构建出反向抵押贷款的基本框架。

二、我国住房反向抵押贷款存在的问题

(一) 市场需求难以打开。

随着中国老龄化社会的快速到来, 养老越来越难以保障。同时, 我国实行住房商品化, 老人大多数拥有属于自己的住房, 也就造成了“房子富人, 货币穷人”的尴尬情况。有外国学者利用SIPP数据进行研究, 对老年人的资产组成进行了详细分析, 他们认为住房是增加老年人消费资产的唯一途径。在我国社会主义市场经济的大背景下, 存在着大量的住房反向抵押贷款产品的隐性需求, 但是把这一需求转化为实际需求, 却存在着难以解决的问题。传统的思想意识形态给这一金融产品的推行带来巨大的阻力。

(二) 社会供给难以保障。

在中国宏观经济的大背景下, 我国推行住房反向抵押贷款存在较多的供给问题。中国的房地产行业存在着大量的泡沫经济, 未来的房价走势难以预测, 而反向抵押贷款运行的周期比较长, 存在的风险相对较大, 这也就使得许多金融机构不敢涉足房地产行业。我国现行的金融市场不健全, 资本未实现完全的证券化, 资本流动性存在较多的问题, 抗风险能力比较差, 同时我国的监督机制不健全, 政府缺少相应的政策支持。

(三) 反向抵押贷款定价风险难以规避

1、长寿风险问题。

金融机构的产品设计要针对社会大众, 因此要考虑借款人的预期寿命, 它的合同期限与房屋持有者的寿命直接相关, 但寿命具有很高的不可测定性, 导致养老金的给付与房产价值之间财务失衡, 使得金融机构存在较大的风险, 受损失的可能性比较大。尽管金融机构会采取严格的寿险精算分析, 但是由于贷款人一般年龄偏大, 健康因素会受较多方面的影响, 所以按照生命表计算的误差会比较大。这也就使得在研究反向抵押贷款定价时受到预期寿命的影响会比较大。

2、利率风险问题。

住房反向抵押贷款的定价与市场利率有关, 一般情况下利率越高, 老年住户取得的贷款金便越少, 反之亦然。反向抵押贷款的定价不仅与当期利率有关, 还与老人去世后, 房产出售时的利率有关, 但在中国现行的经济体制下, 利率会受我国的通货膨胀率、经济发展形势以及宏观调控政策有关, 金融机构很难对未来的利率进行估计, 而且贷款运作时间越长风险就越大。

3、房产价值波动风险问题。

反向抵押贷款的定价除了受利率、预期寿命的影响, 还会被房产的价值波动影响。对反向抵押贷款定价时, 不仅仅需要考虑现行的房价, 还要考虑当借款人去世, 合同到期, 金融机构要拍卖房子时, 未来的房产价值, 这就要求金融机构在进行贷款定价时要考虑未来房价价值变动的趋势。而且还要考虑房屋的使用、损耗等引起的折旧、房产使用寿命、土地使用年限等多方面问题。

三、我国住房反向抵押贷款问题解决对策

(一) 加大对这一金融产品的宣传力度。

加大宣传可以使得老年人更多的了解这一金融产品, 同时提供一些政府的支持政策, 增加老年人对这一金融产品的信心, 改变老年人的思想意识, 形成开放的思想观。政府还可以相应的提高遗产税税率, 这可以相对减少老年人为子女留下遗产的数量, 增加老年人的即期消费, 也会扩大这一金融产品的需求。

(二) 政府应出台一些政策支持。

毋庸置疑, 政府在这一政策的推行中应处于领导地位, 组织相关的学者、法律人士构建完善的法律体制, 同时提供一些扶植政策, 增加老人与金融机构的信心, 完善养老保障体制, 同时加强对房地产行业的管理, 合理确定我国商品房的价格, 减少房地产行业的泡沫经济, 完善我国的金融市场, 推行金融创新, 合理地改变我国的金融市场环境。

(三) 扩大参与此项金融产品的人数。

我们应该明确的是人的寿命符合一定的大数定理, 当参加此业务的人数足够多时, 它的风险便可以在一定程度上得到分散, 因此金融机构应积极扩大业务数量, 这样便可以形成一个相对确定的概率, 进而可以确定相应的利润率。

(四) 采取有条件的浮动利率制度。

在确定老年住户每个月的养老金时, 我们应采用有条件的浮动利率制度。这种金融产品运作周期长, 单纯的采用固定利率风险比较大, 可以采用浮动利率的计算方式, 根据市场利率的变动, 当利率变动的幅度超过一定的范围时, 合理的调控贷款利率, 这样可以降低运作的风险, 有利于这一业务的开展。

(五) 给予金融机构房地产补贴。

国家及相关部门应给予机构一定的政策补贴, 以减少房产价值波动给机构带来的经营风险;还可以设计出一种再保险产品, 针对被抵押的房产进行二次保险, 分散机构的经营风险, 合理的降低机构运营风险。

摘要：由于我国的房地产市场, 资本与金融市场以及政府引导等宏观经济条件不成熟, 使得我国推行住房反向抵押贷款产品还存在一定的阻力。为解决这些问题, 做出相关研究。

关键词：以房养老,反向抵押贷款,定价风险

参考文献

[1]柴效武.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究, 2010.4.

[2]宋唯琳.从美国模式到中国本土化[J].现代经济, 2008.7.13.

[3]黎民.反向抵押贷款养老的中国困局及其突破[J].贵州社会科学, 2012.3.

住房反向抵押 第2篇

摘要：住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。

关键词：住房反向抵押贷款;以房养老;障碍

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权(包括土地的所有权)。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的`土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：(1)房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。(2)利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。(3)流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：(1)该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。(2)传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三，中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式(养老院养老)。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式(以房自助养老)。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式(养老房屋银行)。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”代理，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被代理租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入;通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力;通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。

总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。

参考文献：

[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，，(2).

[2]范子文.以房养老住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，:55-73.

[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，，(1):61-64.

住房反向抵押 第3篇

关键词：住房反向抵押养老保险；老龄化；风险；效率

中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.06.062

1引言

随着我国老龄化趋势的加剧，老龄化对社会经济产生了广泛的影响，养老日益成为全社会关注的话题。《2014年国民经济和社会发展统计公报》称，2014年中国60岁以上的老人2.12亿人，占总人口的比例为15.5%；65岁及以上人口数为1.37亿人，占比10.1%。比对国际上的通常看法，我国正处于老龄化逐步加深的阶段。在2015年中国居民退休准备指数调研报告发布会上，民生银行的董事长表示，2050年中国将步入超老龄化社会，老龄人口总量超过4亿，60岁以上人口比重将超过30%，成为全球人口老龄化程度最高的国家。

在养老压力不断加大的情况下，我国的养老保障体系还不完善，相对于发达国家而言，我国的养老服务形式单一，养老服务体系和老龄产业发展严重滞后，商业养老保险对社会养老保险的补充作用并没有完全发挥出来。《2015年中国居民退休准备指数调研报告》显示，一方面，中国社会在加速进入老龄化阶段，退休人口基数增加，养老金运行压力加大；另一方面，多数居民的退休收入来源以银行储蓄和社会养老保险为主，商业养老保险的购买比例非常小。目前我国保险业针对老年人的各类养老服务存在明显的不足，仍然处于初期阶段，相关的养老产品以提供货币支付为主，还没有形成特色的老年服务和医疗健康项目。

在此背景下，积极推动我国养老保障体系的完善与发展，从国家层面加强养老保障体系的顶层设计，明确三大支柱的定位，坚持市场化的导向，提供多元化、多层次的养老金融产品，开发养老金融业将是一个重要的发展战略。面对日益严峻的老龄化问题，我国政府也已经着手推进和深化养老保障体制的改革，在十八大报告、十八届三中全会报告以及“十三五”规划的建议中，都明确提出了要完善多层次的养老保险体系。

目前，我国在“养老+金融”方面已经开展了诸多尝试，住房反向抵押养老保险便是一项重要的措施。2013年国务院发布《关于加快养老服务业的若干意见》，表示中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险；2014年6月，北京、上海、武汉、广州正式开展试点工作；2015年3月，中国首款住房反向抵押养老保险获得保监会批复，住房反向抵押养老保险政策正式落地实施。

住房反向抵押养老保险涉及银行、寿险、产险、担保等多种金融机构，包括抵押贷款、养老年金多种金融产品，运用得当可以缓解借款人的现金流紧张，提升生活品质，尤其适合“房产丰裕、货币贫困”的老年人，是不少国家养老的有效商业手段。然而由于我国金融市场、传统观念等诸多因素的限制，试点工作开展以来，该养老保险模式并没有取得良好的社会效果，截至2015年10月26日，全国只有32户家庭签约投保该养老保险，距离我国成功开发养老金融业的预期还有很大的差距。因此，分析住房反向抵押养老保险在我国发展的制约因素，优化运行模式，从各方面提升商业养老保险的供给和服务能力，是促进我国养老保障体系改革的重要措施，也是应对老龄化的客观需要。

2住房反向抵押养老保险受阻原因分析

针对目前住房反向抵押养老保险的业务总量不大的情况，我们可以从供给和需求两方面进行分析。供给方面，该项养老金融业务属于创新业务，商业机构对此业务的发展仍然处于探索的阶段，限制条件较多；需求方面，受养儿防老、房产遗赠等传统观念的影响，社会公众接受该商业养老保险还需要一个过程。我国推行住房反向抵押养老保险面临的障碍可以从以下几个方面进行具体分析。

2.1住房反向抵押养老保险的需求方面

2.1.1传统观念限制

“孝”文化和“遗赠”思想对住房反向抵押养老保险模式的推行会产生一定的负面影响。在现代社会中，子女承担赡养老人的义务是家庭普遍持有的观念，虽然30多年的计划生育政策产生了“421”家庭模式，子女赡养老人的压力加重，但大多数子女更倾向于自己赡养老人，不愿将老人送往养老院，在传统的家庭观念下，更不愿意将父母的住房抵押出去换取养老金。与此同时，家庭养老具有很强的不确定性。在现在普遍存在的家庭养老模式中，子女对于父母的承诺一般需要依靠伦理、习俗和道德等规范和约束，为了得到老年期间子女更好的赡养、维持和谐的家庭关系，父母除了增加对子女的家务劳动外，代际间利他主义也认为，遗赠是很重要的一方面。受遗赠思想的影响，几乎所有老人都会选择将遗产赠予子女，住房就是其中最重要的一方面，因此老人不愿意将房子抵押出去、不愿将房屋产权交给保险公司是社会普遍存在的现象。

2.1.2关于遗产税的缺失问题

住房反向抵押养老保险发展最成熟、最具有代表性的国家是美国，这与美国征收较高的遗产税有着紧密的联系。征收遗产税，能够对居民购买该养老保险起到积极的推动作用，中国内地目前没有开征遗产税，老人把住房留给子女已成为普遍持有的观念。虽然开征遗产税已经被摆上日程，但是由于税收对于资源配置和收入分配具有很强的调节作用，政府需要综合考虑各种因素对经济和社会发展的影响，才可以决定是否征收以及何时如何征收遗产税问题。在这种情况下，将房产遗留给子女就不会付出额外的税收成本，相比商业养老保险更加倾向于家庭养老模式的老年人就不会将房产抵押出去，因为抵押房产相当于减少了自己接受家庭子女养老的“资本”，增大了家庭养老的风险。

2.2住房反向抵押养老保险的供给方面

2.2.1财税配套政策不完善

住房反向抵押养老保险政策从试点到正式推行，政府对于开展此项业务的金融机构没有明确做出相关的优惠政策。由于此项养老金融业务属于创新业务，追求利润最大化的商业机构尚处于探索阶段，市场上面临着很大的不确定性。在不能有效控制成本和无法形成规模经济的前提下，商业机构参与此项保险业务的动力不足，更不可能在无利润的情况下对参保人提供额外服务和优惠。所以，为构建商业养老保险对社会养老保险的充分补充机制，提高该商业养老保险的供给积极性，政府介入是必要的，完全由市场调节，可能不会达到养老金融业发展的预期效果。

2.2.2房地产市场缺乏稳定性

房价的波动会使以房产作为抵押品的借贷双方面临很大的不确定性，因此房产市值的测量和未来价值的估测都存在很大的风险。住房反向抵押养老保险规定，房价上涨产生的价值增值部分归投保人所有，而房价下跌的风险由保险公司承担，老年人投保后领取的养老金不受房价的影响，这就给保险公司造成了很大的或有损失。国家统计局的数据显示，2015年我国房地产行业已经出现拐点，结构分化问题较为突出，开始出现下滑的趋势。《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的报告显示，与2014年同月相比，房产价格下降的城市有54个，上涨的城市仅有16个，住房价格下降的趋势对于参与住房反向抵押养老保险的机构造成了潜在的风险，一旦市场行情不能上调，将会直接面临利润的减少甚至亏损。

2.3住房反向抵押养老保险自身存在诸多风险

住房反向抵押养老保险作为一种养老金融产品，其风险不只包括普通保险的风险，由于和养老相关，该产品市场所面临的不确定性更大。

住房反向抵押养老保险最大的特点就是将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。购买健康保险的老年人参与住房反向抵押的意愿会更加强烈，道德风险问题也会更加严重。除房产外，投保人没有提供其他任何形式的担保，如果房屋持有人认为自己已经或将要丧失产权，那么在使用过程中，对于房屋的保护和维修意识就会变得越来越弱，从而造成房屋的加速折旧，净残值无法弥补保险公司的成本。所以金融机构面临巨大的道德风险，不敢大规模拓展业务。

除道德风险外，住房反向抵押还存在关于寿命预期和房产价值估测的固有风险。当保险人不能恰当估计抵押人的预期寿命时，养老金的给付总额就会高于或者低于房产的真实价值。寿命预期不确定就会造成年金的给付时间不确定，而保险公司的收益在一定程度上取决于给付期间的长短。同时，保险公司需要对抵押的房产进行价值评估，价值的估测又取决于市场利率的波动和折旧等诸多因素，在合同期末还要进入二级市场对房屋残值进行拍卖或者转让，房产评估的复杂性和长期性使得该养老金融产品面临的风险更大。

3住房反向抵押养老保险的借鉴一以美国为例

美国住房反向抵押贷款市场具有以下几个显著的特点：第一，业务量逐年增长。该计划实施的最初十年，抵押合同签订数量不到4万份，起初年均大约只有100份合同，但是步入21世纪后，合同的签订数呈现爆发性的增长，增长的因素包括房价的提升、较低的市场利率以及市场认知度的提高。第二，性别和婚姻状况影响贷款的构成。女性单身者居多，因此在产品设计方面更多考虑市场需求的分布及其特点。第三，在年龄分布上高龄者居多，低龄者增长迅速。即经过多年的宣传推广，众多相对年轻的群体逐步接受这种养老理念，市场扩大的趋势明显。第四，区域分布不均衡。业务的分布和房价呈现一定的正相关性，房价越高或者增长越快的地区，业务的集中度也较高。第五，非银行金融机构迅速占领市场，银行逐步退出。专业化的非银行金融机构在该领域的优势逐渐凸显出来，其成本优势扩大了市场的业务量。

美国住房反向抵押养老保险市场对我国主要有如下几点。

3.1适时宣传，逐步推广

我国反向抵押养老保险市场潜力巨大，前期应该注重业务的推广和宣传。急速增长的老年人口和相对低下的现金收入，使得反向抵押养老保险在我国存在广阔的市场。虽然现在业务量非常小，但是正如美国一样需要经过一定的低迷期和公众的认知过程。我国当前的任务主要是进行适当的宣传，转变人们的养老观念，逐年扩展业务。

3.2进行科学的市场营销

运用STP战略，合理细分老龄市场，科学市场定位，为每一市场提供特色养老产品。美国的经验表明，反向抵押按照年龄、婚姻和地区有分化的现象，对于不同的目标群体提供不同的保险产品，有利于提高社会的接受度，也有利于实现资源配置效率的最大化，达到开展业务的预期目标。

3.3统筹推进业务

统筹兼顾该保险产品的一级发行市场和二级市场，鼓励多专业机构的参与。首先要发挥政府的统筹职能，建立相应的财税支持政策以及有效的监管体系，结合保监会、中国人民银行和税务局等多方的政策规定，从宏观上促进反向抵押养老保险业务的开展。其次，充分发挥市场的决定性作用，利用保险机构的专业优势，促进市场竞争，降低服务成本，提高资源利用效率。

4我国开展住房反向抵押养老保险的政策建议

4.1建立有效的商业养老保险制度

大力发展养老金融，推动养老产业的快速发展，通过创造有效的供给为养老服务注入新的活力。把制度创新和管理创新、技术创新相结合，在当前的供给侧结构性改革背景下，利用有效的制度供给应对老龄化的挑战。无论是住房反向抵押养老保险还是其他养老金融产品，设立制度提高供给效率，是促进养老产业发展的重要措施，这有助于从供给端发挥社会保障的稳定器作用，推进养老金和资本市场的良性互动，从而提高我国整个养老体系的服务质量和效率。

4.2多样化产品设计。刺激社会需求

针对老年人的不同需求开发不同类型的产品，根据中国当前地区、人口方面的差异进行有效的市场细分，然后根据不同的细分市场提供特色产品。同时，在不同的目标市场，采取不同的市场营销组合，综合采用各种促销手段增大产品的社会认知度，逐步消除传统观念对住房反向抵押养老保险的制约。通过市场的细分和定位，一方面最大程度满足老年人的不同养老需求，提高我国的养老能力，另一方面通过各个目标市场的相互补充，扩大金融机构的市场收益，提高其参与保险业务的积极性。

4.3完善政府支持政策和监管机制

住房反向抵押贷款在美国 第4篇

一、住房反向抵押贷款在美国的发展历史

上世纪五十年代,房产价值转换抵押贷款的产品概念传入美国。美国的第一份反向抵押贷款合同可以追溯到1961年Deering储蓄协会的Nelson Haynes为他高中足球教练的遗孀所做的贷款安排。美国早期的反向抵押贷款一般由小贷款机构和地方政府机构发起并承办。地方政府为维护自己的利益,规定贷款只能用于缴纳财产税和房屋修缮。

1981年美国成立了独立的非盈利性组织房产价值转换国家中心,其主要职责是向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和教育。根据全国住房法案,国会在1987年设立了房产价值转换抵押贷款(HECM)保险示范项目,由联邦住房管理局(FHA)提供这种反向抵押贷款公共保险项目。FHA为经其批准认可的贷款机构发放的贷款提供担保,有效消除了贷款风险。Fannie Mae于1989年开始购买所有合格的HECM贷款,为反向抵押贷款的流通构建了一个二级市场.之后,反向抵押贷款在美国得到快速发展。目前,全美有120多家贷款机构提供HECM贷款,一些政府部门和非盈利组织如美国退休人员联合会(AARP)和美国住房和城市发展部(FEUD)为退休房主提供免费的咨询服务。

1995年Fannie Mae公司推出了自己的反向抵押贷款产品HomeKeeper,这是对公众参与反向抵押贷款行业的又一大促进。Homekeeper在首次推出后就大受欢迎,极大地促进了美国反向抵押贷款市场的发展。

上世纪九十年代期间,一些大的金融机构通过改进产品设计和兼并联合,重塑了美国反向抵押贷款行业的市场结构。1996年UL-LICO成立了一个新部门重新设计了自己的产品以细分投资者。1999年Financial Freedom通过Lehman Brothers投资银行融资兼并了Transamerica Home First。1999年8月Lehman Brothers把从Financial Freedom购买的反向抵押贷款资产包进行了证券化,标准普尔对该项资产组合进行了评级。反向抵押贷款行业的进一步整合发生于2000年,Financial Freedom被Lehman Brothers的一个部门合并,并开始购买Unity Mortgage Corporation公司的反向抵押贷款业务。2001年8月Financial Freedom成为Lehman Brothers的一个分支机构,开始购买Senior Homeowners Financial Service公司的反向抵押贷款批发业务。

迄今为止,美国的反向抵押贷款市场最为成熟完善,其发展反向抵押贷款的成功经验被其他国家纷纷效仿。

二、美国主要反向抵押贷款产品

(一)房产价值转换抵押贷款(HECM).为促进反向抵押贷款市场的发展,1987年美国国会授权美国房屋与城市发展署(HUD)发起了一项反向抵押贷款保险论证项目,由HUD及属下的联邦住宅管理署(FHA)运作,HUD负责设计、修改HECM计划,FHA负责运营。但HUD及FHA都不是HECM的贷款人,HECM合约是由银行、抵押贷款公司或其他私人机构发出的,最后,几乎所有反向抵押贷款合约都将转售给联邦抵押贷款协会,同时Fannie Mae也积极参与改良HECM的运作。HECM是美国最重要的、最受欢迎的反向抵押贷款,在每个州都能申请到这种反向抵押贷款产品,占到市场的90～95%。HECM可以采取多种领取方式,有一次领取、每月领取、年金领取,或是以上的组合等。其信用额度方式最受欢迎。

(二)住房持有者贷款。Homekeeper计划在反向抵押贷款市场上的重要性仅次于HECM。它由Fannie Mae自己设计并于1995年初发行的一种反向抵押贷款,与HECM相近,不同的是贷款领取方式较少,借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Homekeeper的主要优点是拥有较高价值房产的住户可以借到更高数额的资金,这是因为Homekeeper不受HECM借款最大数额的限制。Homekeeper还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处,增加其借款数额。对于同时符合HECM和Homekeeper贷款条件的借款人来说,他们倾向于选择HECM,这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Homekeeper贷款。与HECM相比,目前Homekeeper贷款规模还较小。

(三)私营市场产品.这是由私人性质的保险公司、银行和信贷公司向拥有较高价值房产的62岁以上老人提供,对申请人的收入和借款使用目的没有任何限制。国家再保险人不承保这一反向抵押贷款方案,所以贷款人只能向借款人收取一部分风险保费以承担借款总额超过房屋净值的风险。目前,这一方案只向美国部分州提供。其中,最著名的当数由隶属雷曼兄弟银行旗下的“财务自由”老年基金公司设计推出的高额反向抵押贷款,即财务自由计划,只在美国21个州销售,专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。

三、总结

综上,美国反向抵押贷款市场主要分成三个层次:FHA的HECM计划适合住房资产较低的借款人;Fannie Mae的Homekeeper计划适合住房价值一般的借款人;Financial Freedom的计划则为住房价值昂贵的借款人设置。

住宅反向抵押贷款开展的重要性论文 第5篇

我国已步入老龄化社会,养老保险问题突显

老年人口剧增,[2]社会统筹的养老保障体制不完善。根据第五次全国人口普查数据,11月1日我国总人口为1242亿,其中,60岁及其以上的老年人口量为132亿,占总人口数的104%,按照联合国老龄化标准,我国已进入老龄化国家行列。发达国家进入人口老龄化阶段时人均GDP一般在10000美元以上,而我国仅为1000美元左右,属于典型的“未富先老”。我国老龄化发展速度快,导致人口老龄化程度与经济发展不同步。人口老龄化的严峻趋势必然会给我国经济和社会发展带来意想不到的困难,特别是给我国尚未完善的社会养老保险体系提出了严峻挑战。同时,由于我国长期实行计划生育人口政策,一个严重后果就是“四二一”家庭将大量涌现,传统的养儿防老已不现实。目前,我国正建立以社会统筹和个人账户结合的部分积累制的养老体系。但是这个体系存在诸多问题,例如从现收现付制向部分积累制转轨过程中积累了大量债务、个人账户未做实等问题,另外,考虑到中国现在及未来的人口结构、出生率等状况,我国未来的养老问题将十分严峻。

养老基金面临“收不抵支”的困境。从养老体系的制度设计上看,我国养老保险制度已从现收现付制转向“统账结合”的部分积累制度,但在实际运行中并没有真正实现向部分积累制转轨,仍然是现收现付制。,国务院颁布了《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》,明确建立了社会统筹与个人账户相结合的混合型养老保险体制,即由现收现付制转变为社会统筹和个人账户相结合的部分积累制度。但就目前养老金的发放和运行过程来看,我国养老金发放存在着巨大的“债务”问题,并且“空账”问题严重,造成“收不抵支”的困境。如果不正视和解决这一问题,空账规模将越来越大,所建立的新体制必将难以为继,无法实现通过养老金储蓄的自我积累和投资增值,造成现行制度下,很多老年人将面临无法领取养老金的`困境。

老年人生活状况可能会演变成社会问题。由于我国普遍存在退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不稳定等因素,使得老年人的生活缺乏有力的经济保障,特别是当他们面临疾病、灾祸时,生存状况就会面临很大危机。如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧,是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。

通过反向住房抵押贷款实现以房养老,有利于我国养老保障水平的提高

住房反抵押贷款是减少老年人贫困的有效手段。[3]随着老年人口的快速增加,老年贫困问题日益严峻。由于老年贫困更易表现为延续性贫困,如果缺乏社会养老保障等正式制度的支持,老年贫困问题就难以从根本上得以解决。因此,充分挖掘各种资源,努力使老年人口脱贫是政府的责任。国外许多研究表明,住房反抵押贷款是减少老年贫困的一种有效手段,能够帮助老年人在不出售住房的前提下,将房产转换现成现金,对于那些生活贫困但拥有房产的老年人来说具有很强的吸引力。

有利于提高国民的生活质量。在拓宽老年人养老收入渠道和增加养老金的同时,反向抵押贷款不仅使得老年人在经济上能够自给自足,追求更高的生活质量,同时大大减轻了年轻一代的经济压力和精神压力,使年轻人能将有限的收入用于消费。在提高生活质量的同时,必将增强对社会的贡献。

有利于促进消费,推动经济发展。反向住房抵押贷款弱化了存钱养老的观念,转变了人们的消费意识。通过反向抵押贷款方式,使买房不仅成为一种消费行为,同时也成为了一种投资和积蓄行为。它刺激和挖掘了消费,拉动了内需,促进了国民经济的增长。

有利于促进金融业的发展壮大和房地产市场的健康发展。反向住房抵押贷款可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向转变,也使得金融机构,特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。在当前房屋价格飞涨的情况下,“反向住房抵押贷款”的推出可以有效地活跃房地产二级市场,增加二手房的上市量,缓解当前我国房地产市场供需矛盾,在一定程度上抑制房价上涨,使房地产市场更加健康、稳定地发展。

发展我国反向住房抵押贷款的建议

加强立法,规范市场。反向住房抵押贷款作为一种新型的金融工具,面临着房价波动风险、利率风险、寿命风险、道德风险、经济周期等各种风险,而且由于参与主体较多,利益关系难以协调,风险控制便显得十分重要。特别是该产品的申请者基本上为老年人,他们的抗风险能力和维权意识相对较弱。如果缺乏必要的市场监管,不仅会损害老年人的正当权益,而且将对整个反向住房抵押贷款行业产生负面影响。因此,我们应该借鉴国外发达国家的经验,加强对风险的有效控制和市场监管的法制化。

政府应当加强对此项业务的宣传力度[4]。首先应加强金融知识在群众中的普及和推广,引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。其次应当在一些比较开放的大城市首先开办此项业务,使用引导消费的战略,大力宣传,让更多的百姓了解它,通过示范效应吸引更多的老年人前来参与。

住房反向抵押 第6篇

孟晓苏先生本文所介绍的“反向抵押贷款”业务，既可以满足老年居民的生活需要，也可以为保险公司带来稳定收益，还可以保障社会稳定，推进和谐社会建设，可谓一举多得。

但是，该险种之所以在我国尚未广泛推行，最大的障碍恐怕就是难与我国传统相吻合。在我国，老年人希望将包括房产在内的财产留给子孙的思想根深蒂固，这种观念短时间内难以转变。

一个好的金融产品，需要有一个与之相适应的市场环境。我国传统消费观念的改变，或许是全面推出“反向抵押贷款”的重要前提条件。

“反向抵押贷款”（“Reverse Mortgage”）是成熟市场经济下的保险品种，它的出现将完善我国养老保障制度，推动保险业和房地产业的发展。目前，该业务已在我国开始试点。

在我国，居民购买的商品房和公房形成了家庭财产。特别是公房，使老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产。有媒体据此称，北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是，不少被计为“百万富翁”的老年人，却抱怨“没有百万富翁的感觉”。因为他们每月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据，成为所谓的“货币穷人、住房富人”。他们价值几十万、上百万元的自有房产在现有制度下，不可能先行出售或出租盈利，因为这会使他们无家可归。这套房产只能留待身后传于子女，而子女往往已经有了自己的房屋，他们发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能不能综合解决？能不能让老年人价值不菲的自住房产在有生之年得以逐渐变现，使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持在社会和子女面前的自尊与自信，同时，又能在有生之年继续使用这套房屋呢？

抵押住房获得终身养老金

在英法等欧洲国家有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务(“Collateralized Annuity”)。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身使用该房屋。保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人（受益人）的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，保险公司用分期付款方式从投保人手中买房，因此，在美国被称为“反向抵押贷款”。

我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的。我国寿险业务欠发达，靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础。我们已难以找出更好的办法来保障老年人的生活。但近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。这种“反向抵押贷款”保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。下面举例进行分析：

张先生60岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性平均寿命69.63岁计算，投保人寿命计算基数为9年。9年后房屋折损26万元，但房屋与土地增值预计也是26万元，因此，相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按房屋现价75%计算，给付金额为108万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每年可以得到12万元，每月可得到1万元。

打消老年居民后顾之忧

如果投保人与寿险公司订立了有效合同，并领取了一段时间的给付金以后，想从合同中退出是不是允许呢？根据中国国情，可以制订了一套允许“赎回”的办法，在不损害保险公司利益前提下，为投保人留出随时可以退出的通道。赎回的条件是投保人（受益人）必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并进行一定的赎回补偿。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人进行选择。“赎回”视同于投保人清偿了以房权抵押向保险公司借的一种高息贷款，这样做就等于把保险公司当成了“当铺”。投保人（受益人）亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，满足有些老年人希望身后让子女继续拥有这套房屋的愿望。

这种保险对投保老年居民的好处是明显的。它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快，延长生命，活多久保险公司就会供养多久。一位法国老太太就是买了这个保险，活了100多岁，把两个保险经纪人都给熬死了，老太太还活得挺好，月月从保险公司领钱！

老年人最怕的是失去体面和尊严，老干部更是如此，可是退休后先是要看司机的脸色，病了要看医护人员的脸色，“久病床前无孝子”，还要看子女的脸色。今后不必担心了，可以得到子女与社会的长期尊重。它还保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定，有利于推进和谐社会建设。

对于城市领取“低保”的贫困拆迁户，也可以通过政府的运作，使他们在购买经济适用房后进行“反向抵押贷款”，在获得住房的同时享受抵押房屋的“给付金”。另外，如果我国今后实行遗产税制度，这一险种可以有效为投保居民依法避税。

解决社会保障问题的良方

实行“反向抵押贷款”保险服务的社会效应也很明显。它会深刻影响其他社会人群，改变他们的观念、生活和行为方式。多年来，我国居民储蓄率过高而消费率较低，特别是中年人源源不断地把钱存入银行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行“反向抵押贷款”寿险服务，将使为养老进行储蓄不再成为必要。既然产权住房可以成为一种“养老储蓄”，当然可以鼓励人们放心购买住房，扩大对于住房的需求。

实行“反向抵押贷款”还有利于从源头上解决腐败问题。党政干部贪污、受贿等现象中有被称为“五十九岁现象”的，就是人到接近退休的年龄生活预期不良，为维持自己今后的生活水平不下降，采取了不正当措施。这种寿险服务的建立，使他们为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要。

现在年轻人的新观念是：人生最大的遗憾是什么——人死了钱还没有花完；人生最大的悲哀是什么——人还没有死钱花完了！而按照“反向抵押贷款”的办法，不管人活多少年，在他死的时候恰恰消耗掉全部房屋财产，既没有人生最大的遗憾，也没有人生最大的悲哀。综上所述，这种面向老年人的保险服务在我国的建立，不单是一项保险产品的设计，而是一项有重大经济、政治和社会意义的系统工程。

我国房地产价格长期趋势肯定是上涨。保险公司现在有的是钱，14000多亿元保险资金没有出路，缺的是安全而有稳定收益的产品。“反向抵押贷款”业务可以使寿险公司把保险业同房屋的长期经营结合起来，进入一个空间广阔且盈利丰厚的经营领域。保险公司担心的是房屋价格大幅度下跌，而就是在他们犹疑不定的最近两年时间里，我国城市房屋价格持续上升。因此，尽早推行这一险种对保险公司大有裨益。

孟晓苏中房集团董事长、中国房地产协会副会长

广州住房反向抵押贷款可行性分析 第7篇

2010年2月5日, 广州市政府为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008-2020年) 》, 出台了《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》 (以下简称《意见》) 。《意见》称, 广州将探索发展住房反向抵押养老保险。以期通过推行住房反向抵押贷款来辅助解决广州日趋严峻的社会养老问题。立即引起社会有关学者的广泛谈论。

住房反向抵押贷款又称为“倒按揭”, 也称“以房养老”, 是一种新型的养老模式。它是指达到一定年龄、拥有一定房产的老年人将自己的房产抵押给保险公司、银行等金融机构, 这些机构对业主的年龄、房产的现值、将来增值及折损情况进行综合估值, 根据评估值和老人的平均寿命将估值折算成养老金标准作为老人的生活费补贴, 按时发放, 一直到业主去世为止。住房反向抵押贷款最先出现在荷兰, 在国外已经有30多年的历史, 其中美国最为发达, 目前已经形成了一个初具规模的市场。但是, 在国内目前还处于起步阶段, 南京和上海曾经做过小范围的试点, 但是并没有完全成功。

按照国际上通用的人口老龄化衡量标准, 广州在2005年底就已步入了人口老龄化阶段。截至2008年底, 广州60岁以上的人群达到107.5万, 占全市总人口的13.8%, 其中有14万是独居、空巢老人;而且每百名老人仅拥有2.3张养老院床位。这个数量还在以每年4%的速度增长, 也就是说, 广州每年都会增加4万以上60岁老人。在“国未富, 民先老”的情况下, 巨大的养老资金缺口, 使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求, 而住房反向抵押贷款将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。

国家发改委、劳动社会保障部、财政部、建设部等十个部门联合在2006年下发了《关于加快发展养老服务业的意见》, 再加上广州市政府的《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》, “倒按揭”在广州推行有了国家政策和地方政府上对于创新做法的支持和鼓励。目前, “倒按揭”还处于探索和可行性调研阶段。

二、广州推行住房反向抵押贷款的现实意义

从现阶段广州市市情出发, 广州推行住房反向抵押贷款的现实意义主要体现在以下几个方面:

(一) 可以有效解决养老资金来源, 同时促进金融业多元化发展。

随着广州市老年人口数量的日益严峻, 现行养老制度中养老资金越来越紧张, 而通过推行住房反向抵押贷款, 一方面老年人借助这种新型养老产品, 增加养老收入, 提高老年人的生活质量, 大大减轻了广州市财政在社会养老保障方面的压力;另一方面住房反向抵押贷款还促进了银行、保险公司的业务拓展。

(二) 减轻子女的养老负担, 提高老年人生活质量。

在我国, “养儿防老”大行其道, 广州也不例外。许多老年人将绝大部分积蓄用在了为子女购置住房上, 依靠子女的收入养老。在目前养老保障体系远未健全的情况下, 未来一段时期“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位, 一对夫妇很难同时赡养4位老年父母和养儿育女。住房反向抵押贷款可以在很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力, 使老年人在经济上更加独立, 进而有效地提高老年人的生活质量。这无疑是老年人和子女们都愿意看到的。

(三) 可以促进社会消费, 推动经济发展。

近年来, 出口和投资作为拉动经济发展的两大动力出现了障碍, 经济发展的重担不得不落在了促进社会消费身上。而消费需求不足一直是困扰我国经济发展的一个非常显著的问题。恰恰住房反向抵押贷款使存钱养老的传统观念受到很大的冲击, 有助于培养健康的消费观念。买房不仅是一种消费, 也是一种投资, 也够在居民养老时, 将住房这种不动产的价值得以提前变现, 为老年人带来持续稳定的现金流入, 由此刺激消费潜力, 推动经济的发展。

三、广州推行住房反向抵押贷款的可行性分析

随着居民收入水平的提高, 人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变, 这种在西方国家日益被证明的补充养老保险的可行模式, 在广州也已具备了实施的可行性。

(一) 广州市居民住房自有率日趋提高。

据国家统计局广州调查队课题组最近发布的《广州城市居民消费结构变动与扩大内需研究》显示, 截至2008年末, 广州市城市居民自有房屋率达89.9%;其中, 二居室占54.0%, 三居室占35.9%。房屋来源方面, 商品房占48.6%, 房改私房占35.1%。也就是说, 90%广州居民家庭已经拥有二居室以上住房, 远远高于我国城市住房自有率82%。而且广州市居民住房自有率会越来越高, 拥有充足的房源进行反向抵押贷款。

(二) 广州市房地产二级市场交易日益活跃。

住房反向抵押贷款的推行离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后, 贷款机构获得了住房的所有权, 它要实现收益, 收回贷款本息, 必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场, 将大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。

广州的房屋二级市场在1979年开始萌芽并发展起来, 伴随着房改的进一步深化以及房地产一级市场的发展与繁荣, 房地产二级市场日趋壮大, 信息公开化的培育以及中介机构、市场监管和法律制度的完善, 使得住宅二级市场逐渐走向成熟。交易的手续随着二级市场的成熟而简化, 交易费用也随着交易的活跃和交易量的扩大而降低, 这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件, 让贷款机构在获得住房产权之后便于在市场上交易, 而从中获取收益, 为推行住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。

(三) 广州金融保险市场发展日趋完善。

广州市作为珠三角洲地区的金融中心, 其金融保险业的发展已经走在我国的前列。金融市场参与主体日益多元化, 包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司, 保险公司以及企业和个人等众多投资者或融资者, 这都对广州金融市场的发展起了重要作用。2008年12月, 国务院批准实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008-2020年) 》, 广州在金融保险领域科学发展、先行先试。随着商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长, 金融机构闲置资金规模急剧扩大, 发展住房反向抵押贷款是金融机构拓展业务范围, 充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络, 为住房反向抵押贷款的开展提供了市场和技术支持。

(四) 相关法规制度不断健全。

各项相关法规制度的不断健全, 为反向抵押贷款的推出提供了法律保障, 如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖, 为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出, 为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人提供了合法避税的可行性, 从而刺激了老年人借用反向抵押贷款来实现合法避税, 减轻交纳税费的负担。物业税的推出, 将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金, 改为业主在居住期间分年度交纳物业税, 这实际上就宣告了住宅土地使用权70年政策的变相消失。使得我国实施反向抵押贷款的可行性进一步增强。

总之, 反向抵押贷款模式在广州推出, 不仅具有极强的现实意义, 还具有非常强的可行性。而广州面临着日趋严重的养老压力, 引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力, 是一种可行的方法, 故住房反向抵押贷款将在广州有着广阔的发展空间。

参考文献

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[2]胡蓉, 徐颖丽.美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴[J].金融理论与实践, 2007.4.

住房反向抵押 第8篇

住房反向抵押养老保险的优势在于让拥有住房但现金匮乏的老年人无需搬离原住所即可提前将房屋净值转换为现金来源用于养老。这种保险产品可以看成是一种趸缴保费的年金寿险产品, 房屋的价值可以看成是老年人向保险公司“后端趸付”的保险费。投保人、被保险人及受益人均为老年人本人。保险金的用途不受限制, 由保险公司一次性或者在一定时间内逐期发放, 可以理解为保险公司通过分期付款形式收购投保人的房屋产权。

一、我国发展住房反向抵押养老保险的必要条件

2012~2013年是我国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年, 一是出现第一个老年人口增长高峰;二是劳动年龄人口进入负增长的历史拐点。人口结构的改变及老龄化的快速发展推动社会总抚养比上升, 国家用于养老保障的财政压力不断增加而社会养老保障体系的不健全又难以全面惠及老年群体;少子政策令传统家庭子女养老功能弱化, 加上老年人自身储备不足, 扩展养老途径, 实现自我养老成为必然趋势, 这为我国开展住房反向抵押养老保险提供了必要的条件。

(一) 人口结构改变影响养老模式的转变

我国正在经历人口结构转变的时期, 人口数量众多且老龄化进程快。人口结构的改变必将影响到我国未来养老观念及养老模式的转变。按照国际标准, 我国从2000年起就开始进入老龄化社会, 到2010年我国60岁及以上人口已占总人口13.26%。不仅如此, 人口的老龄化趋势还在进一步发展。从1982年到2010年历年人口普查数据可以看到:在人口快速老龄化的同时, 0~14岁人口规模不断缩小, 在全国人口占比以更快速度下降;与此同时15~64岁的劳动力人口增长规模放缓。人口老龄化带来人口抚养比的不断攀升, 2013年我国老年抚养比上升到21.58%, 社会总抚养比上升到45.94% (中国老龄事业发展报告, 2013) , 今后我国社会养老负担将十分沉重。

(二) 我国现有社会保障制度难以提供全面保障

我国的社会保障体系起步较晚, 尚未形成全覆盖的、统一的社会养老保障制度。2011年, 全国社会保险基金收入仅占GDP的总值为5.08%, 支出占比为3.82%。而欧元区国家社会福利支出占GDP的比重平均能达到17%。此外, 现存的养老体制在设计上养老模式及待遇因人而异, 分为政府与事业单位人员养老、城镇职工养老、农村居民养老三部分, 存在覆盖面不广、保障低, 养老资金紧张, 隐性债务显性化, 个人账户空帐运行等问题。现行养老体制的缺陷在运行中养老金缺口持续扩大。据中国社科院《中国养老金发展报告2012》显示2011年我国养老金个人账户空账额继2007年后再次突破2万亿。如果养老金缺口问题不能得到妥善解决, 可能出现若干年后, 退休人员领不到养老金的局面。面对剧增的养老需求, 我国正着手进行养老制度改革, 但基于经济上我国仍处发展中国家、经济储备不足、养老制度未完善的现状, 职工退休前收入与退休后领取的养老金有巨大落差, 老龄人士难以纯粹依赖国家养老体制为个人提供全面充分的养老保障。

(三) 我国老年人自身养老储备不足

我国老年群体普遍存在自身养老储备不足的问题。在过去传统计划经济体制下, 长期实行的是“低消费、低工资”的分配制度, 职工的住房是单位的固定资产, 需要建设时由单位从利润中提取一部分资金加上一部分财政拨款统一兴建, 职工工资中并没有考虑到住房资金的需求。在低收入政策下, 老年人在工作期间难以为老年生活积累资金。另外, 年轻人参加工作后, 大部分的资金用于购房或还房贷, 到老年房产成为最主要的资产, 缺乏货币资金储备。

据2010年全国老龄工作委员会组织实施完成的《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示: (1) 我国城市老年人平均年收入为17892元, 支出为15819元; (2) 城市老年人领取退休金 (养老金) 的比率为84.7%, 城市享受社保养老金的老年人平均月养老金收入为1527元, 即年均18324元。以上数据说明我国城市老年人中只有84.7%可以享受社保养老金;养老金领取数额略高于我国城市老年人年均收入, 意味着我国老年人退休后除社保养老金外几乎无其他收入来源, 而养老金未覆盖到的老年人群收入更低。即便如此, 老年人年均收入与支出差额只有2073元, 每位老年人月均只有172元剩余以备不需, 也就是说一旦遭遇疾病或意外, 老年人可能立刻陷于贫困。尽管近年来我国政府多次提高退休 (养老金) 的领取标准, 但是比起日益高涨的消费水平来是仍然是杯水车薪。另外, 老年人年均支出水平低并且与收入基本持平, 也说明老年人自身养老资金储备不足。

综上所述, 在我国人口结构向老龄化的转变过程中老年群体普遍养老储备不足, 而现实情况是传统的“养儿养老”模式也难以维系。要解决19亿老年人养老问题, 在国家进一步扩大社会保障能力的同时, 老年人需要有更多的途径解决养老问题。保险公司有必要顺势而为, 适时进行产品创新, 开发适合老年群体实现自我养老的新型养老产品适应社会需求。

二、我国开展住房反向抵押养老保险的可行条件

住房反向抵押养老保险发展的先行条件, 一是要居民拥有住房私有产权, 一是贷款机构具有符合运行此产品的条件。

(一) 我国城镇居民自有住房率较高

据2010年三季度中国居民资产负债表显示我国城镇居民房产占居民约占总资产45%, 如果算上农民土地资产房地产占比总资产约为52%, 而2010年美国居民不动产在家庭总资产中占比只有26%, 日本家庭房产及土地占家庭总资产的30%。房产成为中国家庭中最重要的财产。2010年人口普查数据同时显示我国老人住房自有率达74.9%。

从整体住房市场发展来看, 房地产业成为我国国民经济的支柱产业, 住房市场发展成为国民经济的新增长点带动国民经济的发展。反过来, 经济发展使城镇居民人均可支配收入极大增长, 增强了居民个人购买力, 在投资渠道有限与资本市场欠发达的背景下, 住房市场发展呈上升态势。鉴于房地产在我国经济发展中的重要影响, 政府为保持国民经济持续发展, 政府对房地产通过供需两方面进行调控, 调控措施以稳定为主导, 尽力避免房地产市场大幅起落。我国老年人自有住房率较高及房地产市场的发展为我国开展住房反向抵押养老保险产品提供了很好的物质基础。

(二) 保险行业开展住房反向抵押养老保险条件分析

从住房反向抵押养老保险产品的特点来说, 稳定的经营、长期资金支持、专业精算人才优势都是保证住房反向抵押养老保险产品发展的要素。

住房反向抵押养老保险产品持续期间一般长达十多年甚至更长时间。由于产品经营期间长, 面临风险的可能性也就越大, 不但需要充足的资金支持, 而且需要经营机构保持稳定的经营状态。我国的《保险法》在法律上保证了投保人的合法权益, 一定程度上规避了贷款机构违约风险。同时, 保险公司经营的一般性寿险产品, 资金流与住房反向抵押养老保险产品刚好相反。投保人投保后先交费, 交费期长达10年、20年, 而支付期在一般在10年以后甚至更长时间, 这就为保险公司提供了长期稳定的资金来源。

我国保险行业蓬勃发展, 目前市场规模在世界位列第6位。保险资金2010年资金运用余额达到4.6万亿元, 到2012年全国保险资金运用余额达6.85万亿元。2011年保监会颁布《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中提出明确支持保险资金投资养老实体, 并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策。保险公司的层面也非常看好未来养老市场的发展, 已有泰康、新华、太平等多家保险公司进军养老地产项目。

反向抵押养老保险产品定价与人的预期寿命密切相关, 而保险公司经营的基本人身险业务就是以人的寿命为标的。因此保险公司在反向抵押养老保险产品的设计方面拥有大量的专业精算人才, 具有其他行业无法比拟的专业优势。另外保险公司还可为客户提供反向抵押养老产品涉及的相应配套保险产品及工具、与长期护理保险等养老险种挂钩。对保险行业来说, 反向抵押养老保险产品可以延伸保险业务领域比如长期护理险、养老机构责任保险等, 促进改善保险公司资产结构, 促进自身多元化发展, 拓展保险公司内涵价值, 为保险公司带来长远而持续的经济效益。

摘要：随着老龄人口数量的增加, 老年人群对养老保障的需求急剧膨胀。与老龄化社会需求趋势不相适应的是我国社会养老体系尚不健全, 住房反向抵押养老保险通过释放自有住房资产中的现金流为老年人实现自我养老另辟蹊径。本文分别从必要条件及可行条件对我国开展住房反向抵押养老保险的经济社会条件进行分析。我国人口结构老龄化、家庭结构趋向小型化, 社会养老保障不充分、老年人自身储备不足与养老需求不匹配, 开发住房反向抵押养老保险产品, 对于实现家庭资产优化配置, 提高老年人收入水平, 弥补养老资金不足十分必要;另一方面自有住房资产拥有率较高和房地产市场的基本稳定的发展态势, 保险公司养老产品创新意愿及资金与人才的优势为住房反向抵押养老保险的发展提供可行的条件。住房反向抵押养老保险为老年群体提供养老经济来源, 缓解家庭的养老压力, 减轻政府财务负担, 也能促进保险、金融、房地产等多行业的共同发展。

关键词：人口老龄化,住房反抵押,养老保险

参考文献

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住房反向抵押 第9篇

目前, 中国已经步入人口老龄化社会, 而国内尚未建立完善的老年福利保障制度, 绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障养老, 养老途径单一。鉴于中国人口老龄化的严峻形势和不甚完善的养老保障体系, 国内众多学者提出推行住房反向抵押贷款, 以完善我国的养老保障体系, 缓解养老压力。虽然住房反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源, 能在一定程度上缓解社会养老压力, 具有重要的现实意义, 但反向抵押贷款的开展不仅牵涉到我国目前的经济发展水平、金融体制和法律法规等宏观层面, 还涉及到相关主体的信用意识、道德水平等微观层面。住房反向抵押贷款各参与方可能会面临着技术、市场、制度、社会等风险, 因此, 研究我国开展住房反向抵押贷款的风险及其防范, 对于有效解决我国人口老龄化问题具有重要的意义。

一、住房反向抵押贷款概述

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人 (抵押人) 将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构 (债权人) 对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况以及抵押人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值化整为零, 分摊到预期寿命年限中去, 按月、按年或者一次性支付现金给借款人, 借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护, 一直延续到借款人去世。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰, 发展最成熟、最具代表性的当属美国。目前, 国际上比较有代表性的模式是:美国模式、新加坡模式和加拿大模式。其主要特征为:

1、贷款对象是拥有房屋产权的老年人, 并对年龄有一定的规定。

2、抵押人保留住房所有权, 并且一般会居住其中, 抵押人有支付房产税、保险费和保养房屋的责任。

3、贷款预付额取决于抵押人年龄、寿命预

测、房屋现值和贷款成本等因素, 贷款预付款可以按月、按年或者一次性发放给抵押人。

4、债权人无追索权, 即贷方无权要求抵押人以其他财产抵偿贷款。

从国外尤其是美国开展的住房反向抵押贷款情况来看, 住房反向抵押贷款是一种有效的养老方式, 对于拓宽养老途径, 弥补社会保障和家庭养老的不足、活跃金融市场, 改善老年人经济状况, 减轻子女压力、提高老年人生活质量, 促进消费和国民经济发展, 推动我国房地产市场健康发展都具有积极的意义。

曾祥瑞和胡江涛于1995年在中国房地产上发表论文, 首次在我国提出住房反向抵押贷款的概念。最早提出在我国开展住房反向抵押贷款的是中国房地产开发集团总裁孟晓苏, 他认为提出住房反向抵押贷款很适合我国的国情, 应当积极引入实施。此后, 我国关于住房反向抵押贷款的研究逐渐增多, 但主要集中在住房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要性上, 而对住房反向抵押贷款风险问题的研究却不多。

二、我国开展住房反向抵押贷款风险分析

住房反向抵押贷款的运营周期一般比较长, 有的甚至长达几十年, 在此期间社会政治经济制度、金融与资本市场、房地产市场以及社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密切相关的因素, 都可能会发生大的变动, 风险因素较多。

1、寿命预测风险。

从住房反向抵押贷款的特征, 我们可以看到贷款预付额在一定程度上取决于抵押人的寿命预测值, 同时房屋的折旧年限等因素也取决于寿命预测值。然而, 一个人的寿命由于受到社会经济条件、卫生医疗水平以及自身体质、遗传因素、生活条件等众多因素的影响, 而会产生很大差异。因此, 寿命预测风险是影响住房反向抵押贷款的重要因素之一。由于寿命预测的不确定性, 从而引起住房反向抵押贷款合同期限的不确定性, 可能给借贷双方带来重大的损失:寿命预测过长, 会使抵押人由于过早的逝世而造成财富的丢失;而寿命预测过短, 反向抵押贷款机构将面临“长寿风险”。

当然, 由于老年人的寿命与其养老金有一定的正相关性, 对于抵押人因为获得了这笔额外的养老金后, 更好地改善生活条件, 提高医疗费用, 而取得的长寿, 也是反向抵押贷款机构需要考虑的因素。

2、抵押物估价和处置风险。

反向抵押贷款业务开展过程中, 还会面临抵押物的估价风险和处置风险。首先, 目前我国估价机构和人员的法制观念不强、技术水平不高、素质偏低。在实际评估过程中, 由于具体情况不同而采用不同的评估原则、程序和方法, 会对评估结果造成很大的影响。另外, 如果评估工作者业务素质低, 就可能出现工作过失、报告误导, 如果评估工作者道德素质不过关, 出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象;加之, 房屋的价值还会因地理位置、区位发展、市场变化等众多因素的不同而不同。因此, 这些都会造成估价结果与房地产真实价值偏离, 给经济活动主体以及未来的社会经济稳定造成影响;其次, 虽然随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化, 以及居民对住房需求的迫切性, 目前房地产二三级市场日渐繁荣, 二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁, 但是由于我国二手房市场发展尚处于起步阶段, 各种相关的法律法规尚不完备, 二手房在楼市交易中所占比重依然很小, 对于反向抵押贷款机构收进的大量二手住房, 在低效率的市场, 很难销售出去, 这就造成了抵押物的处置风险。

3、市场风险。

房地产从物性概念上讲是房产和地产的统称。所以, 房地产价格应是指房产 (建筑物) 和所占土地的价格的总和。对已投入使用的房地产, 房地产价格是指土地价格同建筑物折旧后余额之和。房地产价格对反向抵押贷款机构、借款人双方的收益都有着不可忽视的影响。如果住房在最后出售时, 其总价格低于贷款本息总额, 反向抵押贷款机构将面临“资不抵债”的风险。

一般而言, 房地产中的建筑物会随着时间延长而贬值, 但是土地价格一直呈现上升趋势。当然, 除了以上两个因素的影响外, 地段也是影响房地产价格的重要因素, 不同地段和地区之间房价差别特别大。此时, 反向抵押贷款机构面临的风险主要是指建筑物折旧和地段的差异带来的资产贬值使住房最终变现时的价格低于已经付给借款人的贷款本息总额。但是由于土地的有限性, 供给弹性小, 因此容易产生泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制, 特别是城市中心地区的土地, 随着社会经济的发展, 已满足不了需求。经济过热时对房地产产生旺盛的需求, 而土地的稀缺限制了土地的供给, 从而加速房地产价格的持续飙升, 引起房地产泡沫。如果反向抵押贷款机构在房地产泡沫期接受业务, 而在泡沫破灭后才出售住房变现以收回贷款, 势必会担负房屋资产由于泡沫破灭带来贬值的风险, 而且往往这种风险带来的损失是巨大的, 所以, 房地产泡沫的风险不可小视。

4、利率风险。

住房反向抵押贷款具有期限长、金额大的特点, 在长达几年甚至十几年的贷款期内, 可能要经历几个经济周期, 市场利率也可能发生数轮波动, 而这种变化会加大贷款的机会成本, 因此, 利率变动造成的风险也是住房反向抵押贷款不可忽视的风险之一。由于目前我国采用浮动利率政策, 利率的细微波动, 如果经过长时间的积累, 将会产生很大的差异, 尤其是当利率上调时, 对于无任何其他收入的老年人来说, 利息支出将是其一项沉重的负担, 可能会导致其生活困难, 也会给金融机构带来不容忽视的风险。

5、流动性风险。

流动性风险是指银行不能随时以合理的价格筹集到足够的资金履行自己的义务, 满足顾客或银行自身经营对资金的需求。流动的合理性、运转的正常性和作用的有效性, 直接关系到商业银行系统整体流动性管理目标的全面实现, 进而关系着商业银行系统整体的盈利性和安全性。房地产是一种比较特殊的商品, 它不能移动, 属于不动产, 并且我国没有发达的房地产二级市场。因此, 投资于房地产项目中的资金流动性差, 变现性也较差, 不易在短期内收回资金。由于住房贷款的期限较长, 流动性相对较低, 而商业银行的负债业务即资金的主要来源有存款、同业拆借、央行存款、从国际货币市场借款和发行金融债券等。其中, 具有短期性质的存款占绝大部分比重, 造成短期资金的长期运用, 由此可能出现能够即时支付的现金额无法满足支付需求的风险。

6、制度风险。

我国市场经济的发展程度较低, 目前的金融、土地、法律等制度并不完善, 作为反向抵押贷款唯一保证的房产, 在长达十几年的时间内极易受上述因素的影响, 这对于开展住房反向抵押贷款是一项不小的挑战。首先, 我国实行的是金融分业经营政策, 禁止金融混业。但由于我国银行、保险、信托、社保等金融机构并没有能力单独开展住房反向抵押贷款业务, 因此, 这一制度就成为住房反向抵押贷款业务推出的一大障碍;其次, 我国的土地制度规定国家拥有城镇土地, 集体拥有农村土地, 不允许土地所有权的买卖, 只能转让土地使用权, 我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然根据2007年10月1日国家最新颁布的《物权法》的规定, 住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。但续期如何实行, 续期后的土地使用权的费用和比例等问题未做出解释。

三、防范措施

完善的风险防范机制是住房反向抵押贷款开展的坚实基础, 应当根据我国的国情, 建立起合理有效的风险防范机制, 树立良好的风险防范意识。

1、建立并完善我国信用体系。

覆盖全社会的信用体系以及充实的个人信用档案和信用记录, 可以帮助反向抵押贷款机构对抵押人资信情况进行评价、监督与管理, 为住房反向抵押贷款业务的有效发展提供保障。因此, 建立个人信用体系, 形成诚信的制度规范和社会环境, 对于防范信用风险, 促进住房反向抵押贷款业务的健康发展有着非常积极的作用。政府要运用各种宣传方式教育公民培养诚信观念, 树立信用意识, 形成遵纪守法、诚信守诺为人尊重, 逃废债务、赖账欺诈为人不耻的社会道德风尚, 应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓, 联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位, 共同完善、健全信用体系, 让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估, 逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。

2、建立住房反向抵押贷款风险转移机制。

第一, 建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系, 可以降低和转移抵押贷款风险, 既有利于在住房反向抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用, 又能发挥政府调控对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外发达国家解决住房反向抵押贷款问题的有效途径, 有利于分散一级抵押市场的贷款风险, 提高贷款的安全性和流动性, 促进住房信贷资产良性循环, 对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券也具有重要意义;第二, 推进住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险以及通货膨胀风险等多种风险, 个人住房抵押贷款证券化使得住房抵押贷款的二级市场更趋活跃, 拓宽了住房抵押贷款资金的来源, 增强了住房抵押贷款的流动性, 降低了贷款人的风险, 能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾。

3、完善法律法规。

住房反向抵押贷款的开展及运行将涉及到社会经济的方方面面, 有效降低各参与方所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。应当尽早出台、完善住房反向抵押贷款的相关法律法规, 为住房反向抵押贷款的推出做好法律基础, 使其每一个环节都有法可依。首先, 要完善有关物权、金融、土地的法律法规, 改革现行不合理的土地制度, 明晰房产和地产的产权关系, 引导金融创新;其次, 我国应尽快制定和颁布《住房反向抵押贷款法》, 规定住房反向抵押贷款的各项行为;再次, 规范房地产评估制度, 制定评估标准, 加强评估行业自律, 实现抵押住房价格评估的公开、公正、公平, 如制定《房地产评估法》, 具体规定评估程序和操作细则。

4、政府积极参与。

住房反向抵押贷款不仅是一个金融产品, 而且具有明显的社会属性和正的外部经济性, 符合政府的政策取向, 所以, 从和谐社会的构建和金融业的稳健经营两个方面考虑, 政府都要积极参与。并且, 其开展过程中所涉及到的政策、法规、信息、宣传等问题也需要政府来解决。因此, 政府从一开始就应该积极介入, 为住房反向抵押贷款的健康发展创造良好的外部环境, 充分发挥倡导、协调和监管的作用。比如, 在住房反向抵押贷款发展初期进行引导示范, 提供咨询;开展宣传、解释工作;制定税优惠政策;提供担保;出台有关法律法规;打击违法违规机构等。

四、结论

尽管目前我国尚未开展住房反向抵押贷款业务, 但随着我国人口老龄化现象的日益严重, 开展住房反向抵押贷款的呼声也将越来越高。任何新事物的产生都伴随风险, 但只要采取合理的风险防范措施, 将风险限制在可控范围内, 就可以健康地开展住房反向抵押贷款。

摘要：住房反向抵押贷款作为一种新的养老模式, 越来越受到人们的关注, 然而这一模式在开展过程中将面临多种风险。本文揭示住房反向抵押贷款可能面临着寿命预测、抵押物估价和处置、市场、利率、流动性以及制度等风险, 并结合实际情况提出风险防范措施。

关键词：住房反向抵押贷款,风险,防范

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住房反向抵押 第10篇

一、我国实施住房反向抵押养老保险的必要性

(一) 人口老龄化现象不断加剧

按照联合国制定的标准, 一个国家或地区60岁以上人口占总人口10%以上或65岁以上人口占总人口7%, 即为老龄化社会。早在2000年我国就已经步入老龄化社会, 据第六次人口普查资料表明, 60岁及以上人口占13.26%, 其中65岁及以上人口占8.87%, 老龄人口已超过1.6亿, 且每年以800万的速度增加。

(二) 社会养老保障体系不健全

1995年, 中央将个人账户制度引入中国基本养老保险制度, 单一的社会同酬制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制。由于对各个年龄段的人处理方法不同, 从而导致了在向新制度的转轨过程中, 出现了巨大的养老金支付缺口, 致使基本养老保险个人账户“空账”运行。2000年我国养老金“空账”还仅仅为360多亿元, 到了2007年, “空账”己经达到8000亿元。养老金“空账”问题如不及时抑制, 将产生滚雪球效应, 终将压垮整个社会养老保障体系。

(三) 传统养老观念受到挑战

在目前计划生育政策下, “四二一”家庭将成为未来家庭的主体形式。这种家庭模式下一对年轻夫妇需赡养四位老人抚养一名孩子, 精神上和经济上承受着巨大的压力;其次, 由于市场经济的发展, 导致家庭群体价值观发生变化, 更多的年轻人在成年后与父母分开居住, 家庭规模日趋缩小, 家庭的“空巢化”也使传统养老面临严峻挑战;最后, 在市场经济的冲击下, 人们的孝文化意识也逐渐淡薄, 利己性的经济思想渐渐渗透, 很多子女赡养老人的意识在淡化, 更有甚者不愿承担赡养老人的义务, 这些都导致了传统养老模式难以为继。

二、我国开展住房反向抵押养老保险的可行性分析

(一) 住房的拥有率提高

反向抵押贷款业务的开展, 首先需要居民拥有对所居住的房屋的完全产权。经过多年的住房制度改革和房地产市场的快速发展, 绝大部分的居民都通过购买房改房或商品房的形式获得了自有住房, 我国城市居民拥有完全产权住房以占到家庭总数的83%。而随着经济的发展和投资观念的转变, 城市老年人的住房拥有率将会越来越高。

(二) 二手市场的繁荣发展

保险公司开办反向抵押养老保险, 就基本的是房屋所有者的房产, 二手房市场的繁荣发展, 会推动反向抵押养老保险业务的开展。随着房改的进一步深化和二手房存量的大幅度增加, 北京、上海、广州等城市的房地产二级市场已经全面启动, 且发展势头良好。随着时间的推移, 交易的手续将会随着二手市场的逐渐成熟而简化, 交易费用也将会随着交易的活跃和交易量的增加而降低, 这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件。

(三) 保险公司运作资金充足

截至2012年年底, 中国保险业资产总额达7.35万亿元, 国保险资金运用余额为6.85万亿元。近年来随着人们保险意识的增强, 保费收入的逐步提高, 使得保险企业的保险资金运用余额大幅度提高, 可用于住房反向抵押养老保险的资金很充足。

(单位:亿元)

从另外一个角度看, 保险机构由于缺乏投资渠道, 资金利用率和收益率都呈现不理想的局面。因此迫切需要开发新的金融产品来提高资金的利用率和效益。发展住房反向抵押养老保险是保险机构充分利用闲置资金的有效途径。

三、我国开展住房反向抵押养老保险的风险分析

(一) 房价波动风险

随着经济社会的快速发展及城市化进程的加快, 住房价值呈现持续上升趋势, 但具体到某一地域、某一地段或某一幢住房价值升值的具体情况, 则会是参差不齐, 增幅会或快或慢或还会出现某些负增长的情况。某一时点, 不同投保人的房产价格波动具有协同性, 或普遍高于预期价格, 或普遍低于预期价格, 故不能分散房产价格波动的风险。在反向抵押养老保险中, 保险机构只有等借款人去世后才能获得房产的处置权, 而这一期限通常较长, 但是后期房屋价值的变动不明朗, 不确定因素较大, 使得保险机构面临房屋价值波动的风险。

(二) 利率风险

由于住房反向抵押的期限一般比较长, 在交易双方按照合同发生信用关系以后, 利率可能会在放贷期间发生变化。在住房现值一定, 其他精算条件不变的情况下, 贷款利率越高, 借款人取得养老金的成本就越高, 保险人给付的年金水平就越低。相反, 预定的贷款利率越低, 则受益人取得的年金成本越低, 保险人需要给付的年金水平相应提高。作为一个年金产品, 保险人通常要求提供一个稳定的或者相对稳定的年金给付水平。因此, 需要保险人根据往年经验数据测算出估计的平均利率水平并据此计算养老金给付水平。然而, 利率会受到宏观经济形势、通货膨胀及银行贷款利率等多种因素的影响, 期限越长, 不确定性越大, 评估的平均利率水平的误差就越大。

(三) 长寿风险

长寿风险表现为借款人的寿命预期与其实际存活寿命的差异, 这是反向抵押保险业务开办过程中一项非常重要的风险。在反向抵押业务中, 老年人每期得到的价款, 是根据房屋的价值乘以适当的给付系数再除以设定的预期寿命得出的, 然而在实际支付中, 却大都是以老年人的死亡作为合同的终止。因此, 老年人的实际寿命长于或者短于预期寿命将导致最终支付的总额超出或者低于房屋的价值。虽然保险机构会将某些标准下的平均寿命作为基准, 但就个人而言, 其实际寿命是无法预测的, 这种寿命差异的风险是无法避免的。

(四) 信息不对称与道德风险

在交易行为中, 老年人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素对反向抵押养老保险业务开办至关重要, 但这些事项的测定所需要的成本也是较高。由于金钱与时间的限制, 相关机构对于这些信息的掌握往往是不完全的。导致交易双方对相关信息的掌握存在一定程度的不对称。此外, 投保人与保险公司就住房反向抵押贷款保险达成协议后, 双方便形成了委托代理关系随着住房的所有权逐渐转移给保险公司, 投保人的所有权意识逐渐减弱, 对房屋的使用管理及维护极易出现不当行为, 导致房屋受损, 住房贬值, 进而增大房产变现价值低于住房反向抵押贷款总额的风险。

四、住房反向抵押养老保险的风险防范

(一) 房屋价值波动风险的防范

住房价值波动的不确定性, 是系统整体性风险, 涉及整个国民经济全局, 单单寿险公司一家显然无法完全解决。首先, 政府可以通过对国家宏观经济政策、财政、金融政策的相关调控, 对房地产业发展的动向及价格波动等, 给予适当调节;其次, 在对房地产的结构、成新、地段系数等项予以认定时, 对可高可低、可上可下的情形, 一般都是就低不就高。这里既要考虑构成风险的各种因素, 又要对抵押房地产最可能实现的价值给予合理的评估, 不能为了谋求反向抵押贷款的安全性, 就去可以压低估价的结果, 这会使房地产评估业务失去公正性和权威性;最后, 不同地域采取差异化举措。各个地域的城市化进程并不相同, 在反向抵押贷款业务推出中, 对抵押房产的价格涨跌, 就需要考虑是综合计算全国一揽子的房价波动率, 还是区分每一城市分别界定其房价波动率, 或者是区分每一小区前来投保的住房, 分别计量界定其房价的波动情况。

(二) 利率风险的防范

对利率风险的防范, 可设计利率保险加以解决, 对可能发生的利率的增减变化和由此带来的收益或损失, 建立一种在被保险人和保险公司之间的收益分享或损失共担的新机制。大致操作思路是:保险公司收取一定的保险费用后, 保证该合同期满时的利率不超过一定幅率, 如一个或两个百分点。若超过这一幅率时, 超出部分则由保险公司给予承担。一般而言, 反向抵押贷款业务的期限一般较长, 利率可能会在放贷期间发生变化, 可以实行浮动利率。其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整, 可将保险公司承担的利率上升风险转嫁给借款人, 同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给保险公司。

(三) 长寿风险的防范

贷款机构可以降低贷款的绝对数额, 减弱长寿风险。譬如采取年金非全额支付的方式, 或采取提取长寿风险准备金的方式, 对每月应支付的年金“打个八折”。从借款人的角度看, 打折也不会吃亏, 因为反向抵押贷款最终都将按照实际贷款数额与被抵押房屋未来的变现价值进行比较, 如果实际贷款数额少了, 将来需要偿还的数额也就减少了。若房屋未来的变现价值高于实际的贷款数额, 那么偿还贷款本息后剩余部分正好作为遗产留给子女或其他继承人。我们也可以借鉴美国的做法:将部分住房产权进行抵押。这样做的好处是除了借款人在去世后可将剩余的住房产权作为遗产留给继承人之外, 由于住房只抵押部分产权, 机构需要支付的贷款数额就大大减少了, 可以降低经营的风险。

(四) 信息不对称及道德风险的防范

为防止出现道德风险的产生, 住房反向抵押贷款机构首先要重点搜集:1.个人的基本情况, 包括家庭成员情况、工作单位情况等;2.房产信息, 包括地段、房龄、新旧程度、买入价格、评估价值价格等;3.个人的品格、与银行和其他非银行金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等;4.经济收入的稳定程度及个人拥有的资产, 包括家庭经济支出情况、有价证券、参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等;其次就是建立高效的动态监管体系, 提高信息透明度, 监管和规范当事人的行为, 降低事后信息不对称;针对反向抵押贷款业务的特点, 应先重点培育房地产预测及估价、寿险监控预测行业、物业管理等中介服务市场。培育和规范中介服务市场, 营造一个良好的外部环境, 形成对房屋持有者和特定机构的约束机制, 可以有效防范道德风险的发生。对于这些中介机构的服务质量, 可以通过资格认证和加强机构内部规章制度的设立来保障。此外, 还要强调这些中介机构间的密切配合, 整合各中介机构的专业优势建立起针对借款人和抵押物的年度登记复核制度, 力图及时、客观的对借款人和抵押物状况实行动态追踪管理。

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住房反向抵押 第11篇

住房反向抵押贷款起源于20世纪80年代的荷兰, 这一贷款方式被创建后迅速得到许多国家的推广、力捧, 因其是解决人口老龄化社会的养老问题的一大有利工具。笔者认为, 发达国家实行住房反向抵押贷款的成功经验是可以借鉴的, 这或许会是我国解决养老问题的一个可行路径。

反向抵押贷款是一种逆向的住房抵押贷款, 其放款对象是拥有住房的老年人, 以房产作为抵押, 合同在贷款的老年人卖房、死亡或者永久搬出住房时到期, 放款的金融机构将住房卖出后的所得资金收归己有, 以偿还贷款本金、利息和各种费用。贷款的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构后, 可以在合同期内一直享有房屋的使用占有权, 金融机构可按月或一次性发放贷款, 也可根据借款者的需要自由支付但要在一定信用额度内, 房屋修缮和管理费用等由抵押人支付。

二、住房反向抵押贷款物权问题的提出

我国老龄人口的养老问题是亟待解决的重中之重, 住房反向抵押贷款恰好是解决养老问题的一种积极可行的方式。但是反向抵押贷款却一直不能在我国顺利的发展起来, 受到各种因素的制约, 笔者认为制约住房反向抵押贷款的首要因素是有关它的物权问题。物权是自然人、法人直接支配其不动产或动产并且能够排除他人干涉的民法权利, 包括所有权、用益物权和担保物权。要在我国实行住房反向抵押贷款, 就要使之符合物权法的规定, 但物权法定原则是我国物权法严格实行的一项原则, 其与住房反向抵押贷款之间存在着较大的冲突。所以, 我国若实行住房反向抵押贷款要解决的最大的法律障碍将是其所直面的物权法律问题。

笔者认为, 我国实行住房反向抵押贷款的物权法律问题主要有:住房反向抵押贷款的物权理论基础, 住房反向抵押贷款与物权法定, 土地使用权期限障碍等。

三、我国住房反向抵押贷款所涉及物权法律问题研究

(一) 住房反向抵押贷款的物权理论基础

目前我国对于引入住房反向抵押贷款模式的物权法律基础主要有两种观点, 一个是让与担保基础说, 另一个抵押权基础说。

让与担保, 指债务人或第三人为了实现债务担保, 将担保物的行使权利先行移转给担保权人, 当债务履行完毕时, 担保人可取回担保物, 一旦债务人不能按时清偿债务, 债权人可取得该担保物价值直接受偿的权利。让与担保能够很好地诠释反向抵押贷款的基本要求, 且在国外, 有较为先进的经验和模式可以借鉴, 因此反向抵押贷款以让与担保作为法律基础是行得通的。然而让与担保至今尚未纳入我们国家的法律体系中, 这无疑使得反向抵押贷款采用该理论在现实中无法实现。

抵押权是典型的一种担保物权, 是指债务人或第三人为担保债务, 在不转移财产占有的前提下, 将该财产作为抵押债务担保, 若债务人未尽相应义务, 依照法律规定债权人可以变卖抵押物或以抵押物折价的价款优先得到补偿。在我国普遍实行的按揭制度就是建立在抵押权的基础上。那么住房反向抵押贷款又可否以抵押权作为它的法律基础呢?首先, 由于抵押权所实施的担保不用转移抵押物的占有, 抵押人可以一直将担保物“握在手中”, 并且依然享有其抵押物的使用、收益权, 这一点可以满足住房反向抵押贷款中借款人在有生之年对其所有房屋的持续占有居住。其次, 抵押权的实现方法有拍卖、变卖和折价这三种方式, 这些方式比较安全可靠且方便, 这使得反向抵押贷款的实现种类更加多样化同时实现起来也更加便利。最后, 抵押权的附随性与住房反向抵押贷款中的“回赎权”相似, 因为若主债权消灭则抵押权便会消灭, 抵押人若想消灭抵押权则可通过提前清偿主债务来实现。反向抵押贷款人若想消灭贷款关系, 也可支付相应价款将房屋“赎回”。所以, 在我国实行住房反向抵押贷款以抵押权为基础是可行的。

(二) 住房反向抵押贷款与物权法定

物权法定, 是我国物权法的基本原则, 属于强制性的规范, 指物权的内容和种类只能由法律来规定, 当事人不得自由创设;在法律规定的类型以外设立任何的物权, 统归无效。

物权法定有利于物权公示且可以减少交易成本, 是物权绝对性和直接分配性的必然结果。笔者认为, 住房反向抵押贷款以抵押权为法律基础在我国引入, 在物权法中必须予以明确的规定, 这是基于物权法定原则的原理。虽然反向抵押贷款将抵押权作为它的法律依据, 但抵押权的内容与反向抵押贷款是不完全一致的。比如反向抵押贷款期间所担保的抵押额度和抵押期间是不确定, 它的抵押额度是用抵押房产的期望值来衡量, 这个价值是不定的;它以自合同成立时起至抵押人去世或者抵押人偿还借款为止的时间段作为其抵押期间, 这也是无法预估的。因此, 应在在物权法规定的抵押权中增加与反向抵押贷款相关的修改部分。使得它符合物权法定原则。

(三) 住房土地使用权期限障碍及应对

由于我国目前实行的是土地公有制基础上的国家土地所有权和集体土地所有权制度, 这无疑会导致土地使用权存续期限与在土地上建设的房屋所有权存续期限不一致的问题。在反向抵押贷款中, 房屋所有者的所有权在抵押房屋的土地使用权限到期时将归属于何人?《中华人民共和国物权法》第149条第1款之规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定:“土地使用权期满, 土地使用者可以申请续期。需要续期的, 应当依照本条例第二章的规定重新签订合同, 支付土地使用权出让金, 并办理登记。”虽然物权法并没有在土地使用权期限届满后该如何续期的问题上作出明确的解释和规定, 但我们可以借鉴上海市规划和国土资源局2011年1月17日对土地使用权期限届满后的处理办法, 即土地使用者在合同约定使用期届满时, 如需继续使用该合同下属地的, 应当在届满前一年内向出让人提交续期申请书, 除有社会公共利益需要收回该合同下属地的, 出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期。土地使用者在出让人同意续期后, 应依法办理出让、租赁等有偿用地手续, 重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同, 并支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

在此背景下, 国内实施住房反向抵押贷款将存在的问题是:在住房反向抵押贷款合同期限届满前, 由谁交纳土地使用权续期出让金?

笔者认为, 在合同的存续期间, 该土地使用权新的续约申请及更新使用权的费用应由抵押人负责, 因为住房反向抵押贷款合同期限尚未届满, 抵押人是房屋的所有权人, 在享受拥有并居住的权利的同时, 抵押人应有房屋的维护义务。如若抵押人经济能力有限, 无法支付该费用, 则贷款人应替抵押人垫付, 然后将该费用在后期向抵押人定期发放的贷款成本中相应扣除。若抵押人恶意不申请续约土地使用权、不交纳续期费用, 则属于抵押人行为使抵押物价值减少的情况, 根据《物权法》第193条的规定, 抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值, 或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人既不提供担保, 也不依法进行土地使用权合同续约的, 抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

当前, 我国正以几个城市为试点开展“以房养老”的业务, 这表明, 实行住房反向抵押贷款不但是有必要性, 而且也是具备经济上实施的可行性。但要让住房反向抵押贷款在我国普遍实践起来, 打破其与我国现有法律规定之间的冲突, 任重而道远。

摘要：当前, 我国人口老龄化趋势日渐严重, 传统养老模式备受挑战, 而住房反向抵押贷款这种新兴的以房养老方式, 对于我国解决养老问题无疑具有极大的积极意义。但随着住房养老的概念在上世纪九十年代传入中国以来, 一直未能得到推广, 其制约因素有多种, 其中涵盖观念、法律、技术等问题, 但其所涉及的物权问题是最主要的。本文从物权法律视角对住房反向抵押贷款进行分析, 旨在为国内早日普及住房反向抵押贷款提供一些思考。

关键词：住房反向抵押贷款,物权法,房屋担保

参考文献

[1]范子文.以房养老—住房倒按揭贷款国际经验与我国的现实选择[M].北京:中国金融出版社, 2006.

[2]梁慧星, 陈华彬.物权法 (第三版) [M].北京:法律出版社, 2003.