写字楼市场背景分析

写字楼市场背景分析（精选6篇）

写字楼市场背景分析 第1篇

四、市场背景分析

（一）国家及本地宏观经济政策

从2010年1月，首先是税收优惠政策退出，1月10日国务院办公厅又出台了“国十一条”，4月中旬 “限购令”、“新国10条”纷纷出台。9月29日，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策。

2011年2月28日杭州版“国八条”细则出台，杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

2011年12月14日，中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，还将推进房产税改革试点。

2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布房价控制目标

2013年11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场

平稳健康发展的通知》简称“杭六条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套自住房的家庭，则继续执行最低首付款比例30%的规定；另外，家庭购买第三套及以上住房贷款继续停发，该项规定自2013年12月6日起执行。

（二）国家及本地房地产市场形势分析

中国指数研究院发布“2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数”报告，报告显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7192元/平方米，环比上月上涨0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。

2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从十大城市环比涨幅看，9个城市涨幅较上月缩小，7个城市涨幅不足1%，也显示大城市房价保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年

1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。

在二手房方面，2014年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%，环比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.85%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.57%；天津、南京、上海的涨幅均超过1%，其中天津环比上涨1.15%，涨幅微幅扩大0.11个百分点，是本月唯一环比涨幅扩大的城市；重庆、广州、北京、武汉和成都的涨幅在0.70%以内。杭州环比下跌0.12%，是本月唯一环比下跌的城市。

（三）本地本类房地产过去、现在和未来状况

根据统计，杭州主城区2012年上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表现出色。与近几年的情况比较，2012年上半年住宅成交量在近五年楼市成交量仅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同时，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。无论是商品房还是住宅，2012年上半年的表现都堪称亮眼。

仔细分析过去6个月的成交情况，杭州楼市的确走出了一个触底反弹、步步上扬的行情。1月份为成交谷底，特别是商品房成交量筑成2011年以来月度最低点；2月份开始略有反弹，到了3月份，随着部分楼盘大幅度降价，成交量出现突破性上扬，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直维持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以来月度成交的最高峰时期。

成交量之所以呈现突破性上扬态势，主要是受两方面的影响，一是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性得以激发，降价楼盘受到市场的强烈关注，日光楼盘再次出现，故楼市成交量大幅度回升。另一方面是，从2011年3月开始的宏观调控影响明显，楼市一直呈现下行发展态势，在接近一年的楼市下行发展中，刚需购房者的购房需求受到抑制，而到2012年3月开始受价格下降刺激，需求得以爆发，形成了3-6月的成交高峰期。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。数据显示，今年上半年住宅成交均价16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均价为21416.2元/平米、2011年上半年则为23153.7元/平米。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。

截止到6月30日，杭州主城区商品房库存量41005套，住宅存

量25168套，仍处于高位，据历史数据记载，这两个数字是前三年同期库存量的两倍有余。高库存量一直是杭州楼市调控以来的“致命”硬伤，更是决定杭州楼市走向的重要因素。特别是严控之下，高库存是造成大面积降价的重要推手。

虽然杭州楼市回暖迹象越发明显，但调控政策主要条款并未松口，后市仍然充溢变数，或继续向好，或突然变坏。

调控政策仍将延续，保障性住房的供应量加大和新房的大量入市，存量房数量节节攀升，杭州的二手房价将稳中有降。随着二手房价格的下探，市场中的观望情绪将逐渐释放，成交量也随之回升，但价格回暖的幅度有限。

写字楼市场背景分析 第2篇

9月14日晚，位于西区的双子星国际广场SOHO公寓正式开盘销售，由于其优越的地理环境，受到了扬州市民的热情关注，据介绍，早在8月底，双子星SOHO公寓就已经预订120套，而自开盘这几天来，楼盘推出的挑高5米的SOHO公寓已经销售超过50%。而西区的京华城的德馨经贸大厦、恒通企业有限公司开发的金天城大厦等写字楼都受到了扬州市民的追捧，面对扬州写字楼市场逐渐回暖，有人预测，扬州的写字楼时代到来了。

1—9月写字楼市场逐渐回暖

熟悉扬州楼市的人知道，扬州写字楼这几年的发展可谓是一波三折，而今年以来，市区的写字楼发展却甚为“阳光”。根据记者手中的一份权威“市场分析”报告显示,从2004年第一季度起,我市写字楼市场价格存有不小波动。2004年第一季度市场价位3480元/平方米,至该年三季度已升至4008元/平方米,随后市场价格持续下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。随后一年多时间,写字楼价格强劲反弹,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,价格几乎翻了一番。此后,写字楼市场略有调整,价格也有一定的下跌，但到了今年年初，特别是到了今年二三季度,市区写字楼市场价格已达到4607元/平方米。而根据扬州房产网的统计，今年1-8月销售排行榜，京华城中城、金天城大厦、双子星国际广场、东城国际大厦、公元国际大厦分列写字楼销售前五位，销售面积达两万多平方米，销售数额近两亿元。而到了9月，市场受双子星国际广场集中归档影响，成交量得到进一步提升，众多迹象表明写字楼市场逐渐回暖。

西区写字楼成了“香饽饽”

据了解，今年二季度写字楼合同成交均价达到4751元/平方米。而到了三季度末，写字楼价格有所提升，据业内人士透露，我市写字楼价格均上涨了200—500元/平方米。而近两年预售或开盘销售的写字楼楼盘大都集中在西区，西区的写字楼价格也随之水涨船高。

西区写字楼为何成为“香饽饽”？扬州西区某楼盘的策划许先生告诉记者，扬州的写字楼如九洲大厦、东城国际大厦、凯旋国际大厦、公元国际大厦、京华城中城的德馨经贸大厦、华远国际大厦、联合广场、双子星国际广场、金缘大厦、云鹤大厦（现改名为扬州金陵大酒店）等大部分集中在西区，主要是因为西区特定的地理位置和商务环境所决定的。写字楼开发的首要条件是地理位置和四通八达的交通，而新城西区作为扬州市的副中心和重要区域，其写字楼的规划服务半径覆盖了老城区、开发区、邗江区和维扬区。随着扬州城市化建设步伐的加快,扬州西区的发展将更加迅猛,西区也必将成为新的投资热土。西区尤其是新西区的建设,现已突出其扬州城副中心的地位,双博馆、体育公园、会展中心、火车客站等公建项目及京华城商业中心和一批住宅的分别建成,打造了优美的环境、聚集了大量的人气,为西区的进一步发展打下了良好的基础。

提前投资成了一种流行趋向

写字楼市场之所以回暖，投资成了很多市民购买的理由。记者了解到，很多预订和购买写字楼的市民都是抱着投资的目的来的，不过，他们也明白扬州的写字楼市场还不能和上海、北京这些城市媲美，写字楼真正红火起来还需要一段时间，不过很多投资者看好扬州写字楼市场的前景，提前投资成了一种流行趋向。

在金天城购买写字楼的陈军告诉记者，扬州随着长三角与宁镇扬板块的打造以及获得联合国人居奖后崭新形象的凸现,地区性政治、经济、文化、商贸影响力在加强,特别是第三产业的发展,如外贸公司、金融业、保险业、咨询信息业、设计业、文化传播业、旅游服务业、教育培训、IT及其他技术创新业等等,这类企业对商务写字楼的需求较大。随着城市品位的提升以及功能定位的调整,扬州将会需要大量的商务空间。这时候他提前投资将来肯定会获利的，他的一个朋友投资了2003年推出的九洲大厦写字楼，现在已经小赚一笔了。他必须抓住这样的机遇。

扬州年轻创业人争做SOHO一族

写字楼投资需要一定的资金实力，对于刚刚创业的年轻人来说，他们似乎更青睐SOHO公寓。记者在采访时了解到，相对于一些已经取得创业成功的老板，扬州年轻人更青睐于做SOHO一族，购买或投

资SOHO公寓。所谓SOHO即Sall Office Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。刚刚从私企辞职的萧先生告诉记者，SOHO其实代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。所以现在专门为SOHO族设计的房屋也成为商家的新卖点，一些楼盘常常被冠以SOHO一词，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。他今年在京华城中城买了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作为办公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。对他的创业很有好处。萧先生表示，未来的就业形式是多种多样的，像SOHO公寓这样的写字楼不但有投资价值，而且非常适合创业刚刚起步、手头资金不多的年轻创业者。

2007年1-8月写字楼销售排行榜

9,395.5158,058,783.0064

4,656.4828,836,707.0031

4,505.8426,786,856.0081

4,587.9820,988,105.0020

2,789.7415,749,132.0017

4,536.7715,650,328.0055

4,948.4910,082,219.0061

1,918.798,655,649.0012

1,572.148,068,093.004

2,342.796,846,976.001

3排名开发企业扬州京华城中城生活置业有限公司扬州恒通企业有限公司扬州市金胜置业有限公司扬州金利华置业有限公司江苏新能源置业集团有限公司扬州高力国际汽车城有限公司中宇扬州置业发展有限公司扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司扬州市经济适用住房发展中心扬州红润扬置业有限公司

项目名称

京华城中城

金天城大厦

双子星国际广场

东城国际大厦

新能源·公元国际大厦

扬州高力汽车汽配城

江阳商贸城二期

缪庄商业办公综合楼

文昌花园

润扬广场

扬州写字楼市场逐渐回暖

稍有常识的人都知道，房地产业按其产品分类，由住宅、商铺和写字楼三大板块组成，某地房产“三架马车”联动，表明那里的经济欣欣向荣和市场已进入成熟状态。遗憾的是，扬州作为长三角地区的二线城市，与生机蓬勃的住宅市场比较，写字楼市场发展迟缓，呈现“瘸腿”现象。

为了说明问题，可以拿一系列数据为证。2006年1—6月，市区房地产开发完成投资26.14亿元，其中办公用房仅完成1.00亿元。供应情况也不理想，办公用房批准预售面积1.15万平方米，占同期新建商品房累计预售面积102.13万平方米的1.13%；与此相对应，销售情况同样窘迫，合同成交1.68万平方米，同比下降46.8%。低水平的运行数据与“扬州楼市已进入写字楼时代”的热情鼓吹，反差鲜明。说这话，一点也没有否认写字楼市场正出现喜人的“转暖”迹象的意思。有人说，扬州写字楼已发展到第四代，并列举了每一代的代表作品，这样的分类是否科学且不论，这两年，扬州涌现出一批新型的堪称先进城市高端写字楼相媲美的物业，确是不争的事实。它们不仅占尽区位优势，交通条件、配套水平也都无可挑剔。空间规划合理，拥有地标性外观、气派门厅、公共空间、通信设备、自动化系统等超一流优点，成为吸引购买人眼球的理由。看好扬州商业前景的客户，或自用，或投资，不约而同的选购办公楼，促进扬州办公楼市场向高一级水准跨越。

西方有句谚语“罗马不是一夜建成的”，就是说，事物的发展必须循序渐进，不可揠苗助长。这几年扬州经济快速发展，地区性的政治、经济、文化、商贸影响力日趋加强，外贸、金融、保险、信息、文化传播、旅游服务、教育培训、IT及其他技术创新业等第三产业有了长足进步，这类企业对写字楼有旺盛的需求。随着城市品位的提升以及功能定位的调整，在快速“繁殖”壮大的新客户的强力推动下，扬州写字楼市场将逐渐进入“牛市”。

然而，必须清醒看到，办公楼客户群的培育是个长期过程，不可能一蹴而就。写字楼市场刚步入“蹒跚学步”阶段，离展翅高飞的理想状态还有不小的距离。这些，只要稍稍留意现有办公楼的运行实况，头脑会立马清醒许多。如去年才竣工交付的东区某写字楼，鹤立鸡群，模样不可谓不先进。但透过黑洞洞的窗口和门厅来往稀疏的脚步，无论如何得不出该项目的投资收益已进入高枕无忧的阶段。更不要说市区那些1.0版本的老楼了，虽经涂脂抹粉，仍难掩饰景况萧条的“底色”。因此，预测市场必须留有分寸，牛皮吹过了头，只会使人怀疑预言家的智商和嘲讽他们脸皮的厚度。

说一千道一万，说扬州已涌现高质量的写字楼，它们的销售状况正发生“由熊转牛”的转折，我完全赞同；但夸口“扬州楼市已进入写字楼时代”，似乎写字楼马上要进入“一房难求”的佳境，估计太乐观，我举双手反对。赵国平

扬州四代写字楼的前世与今生？第三代写字楼扬城唱“主角”？

一、二代写字楼“享受”繁华优势

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼,只能满足于基本办公功能。第二代写字楼指的是外企进入中国,改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。

根据记者的走访了解，第一、二代写字楼相对集中在市区，开发时间一般都要达到10多年。记者发现，这些写字楼规模虽然都不算太大，但因为大多处在市中心，所以成为不少企业的办公场所。而这些写字楼不论租金还是出售价格都比较高。记者在蓝天大厦附近的一家写字楼了解到，这里的每一间租金一年都要达到30万元左右。一位在此“入租”的房产公司的工作人员告诉记者，这里的租金长期都是处于高位的，因为位属文昌商圈，所以十分适合同客户交流。

一、二代写字楼

硬件功能

逐步“退化”

一、二代写字楼虽然“享受”繁华优势，但记者在走访时同时也发现，由于建设年代相对较长，这些写字楼的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多写字楼的设计很不合理。不少写字楼一楼为商铺，二楼说不定

就是舞厅，三楼还可能成为棋牌室，到了四楼却成了办公用房，彼此都有一些影响。

记者在采访过程中，因为要找扬州两家本土的房产公司，结果费了很大的周折，除了房产公司的标志不太明显之外，很多一、二代写字楼甚至很难找到上去的楼梯。而在写字楼内部，设计和装潢都相对简陋，地面和墙面都有不少污垢。让人很难想象，这就是一些房地产开发企业的办公用房。

对于一些相对过时的写字楼，好的位置也不一定能给他们带来好的效益。9月19日，记者在天阁假日酒店拍卖会现场发现，相对于住宅，一些一代、二代写字楼拍卖比较困难。如琼花路上的一处营业房，地理位置非常好，但在拍卖现场就没有人举牌。扬州星光拍卖行的法定代表人钱德才告诉记者，很多一代、二代写字楼的流拍主要在于其设计不合理，硬件条件难以跟上，像琼花路上的这处营业房也存在类似的问题，但总价要达到500万元，投资者肯定要相当谨慎。

第三代写字楼

成为新兴“主角”

相对于第一、二代写字楼的优势和弱点，扬州第三代写字楼正在逐步“异军突起”，它们虽然不一定处在繁华闹市，但随着城市写字楼市场的迅猛发展，第三代写字楼在近几年横空出世，它们在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。而这些写字楼的出现，一下子就吸引了不少新兴发展的公司。如位于邗江中路、大润发附近的凯旋国际大厦，当年一推出，短短几个月，就被一抢而空，现在企业的入驻情况也非常好。

我市房地产策划师吴为告诉记者，在商品经济时代,写字楼里创造的价值已经远远超过了工厂，很多扬州人现在已经开始着手投资，而随着扬州日新月异的发展，很多新兴公司也积极“进军”扬州。所以当传统企业还在致力于提升销售网络和生产能力的时候,大多数新兴的公司更愿意选择优秀的办公场所,第三代写字楼的发展其实是一个信号和开端。如2003年推出的九洲大厦写字楼，则吸引了大批的投资者和“入租”公司，而且这些公司和企业中不乏一些知名公司,如西门子公司扬州办事处、用友软件、北大青鸟等。因此，完全可以这么说，第三代写字楼正成为这座城市的新兴“主角”。

第四代写字楼

发展也是一种“必然”

就当第三代写字楼正在蓬勃发展的时候，第四代写字楼也应运而生。吴为告诉记者，扬州第四代写字楼在今年可谓是“来势汹汹”，如联合广场、京华城中城德馨经贸大厦、华远国际大厦、金天城大厦以及扬州南京金陵大酒店等，虽然大多还没有建设完工，但已经吸引了不少扬州市民和一些企业的眼光。

吴为表示，所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而达到国际化商务社区的标准。

而同前三代写字楼相比,第四代写字楼具有以下几个特点:

■目标客户明确。第四代写字楼主要瞄准外资企业和有实力的国内大中型企业,在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

■景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观,写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎,有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋

势。

■更多商务空间。随着网络的普及,资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式,从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。

吴为表示，第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间,使办公空间趋于模糊化,在倡导交流沟通的基础上提高工作效率,将工作融入休闲中,打造全新的办公方式。

■提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观,形成健康环保的办公空间。此外,如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题,因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

■高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度,并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间,达到5A甲级标准将是最低的智能化标准,包括楼宇智能化、安防智能化、办公智能化等。

不过，扬州写字楼是否已经迈向“第四时代”，吴为表示，未来的写字楼将走向更加高端的水平，甚至可能出现第五代、第六代理念的写字楼。但扬州的企业不可能一下子全飞跃到第四代的境界。他个人以为，第四代是扬州写字楼的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大发展应是扬州写字楼的一种发展趋势。

长春市写字楼市场环境分析 第3篇

20世纪九十年代, 写字楼的出现与发展多集中于桂林路区域, 火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成, 呈现剧增趋势, 到了2001年, 国际大厦的热销把长春写字楼市场推向了第一个高峰期。

2001年—2004年, 长春写字楼市场放慢了脚步, 以财富广场、长春国际商务中心、长春银座为代表的商住项目开始崭露头角。从2004年开始, 长春写字楼市场逐渐回暖, 润天国际、通钢国际大厦、吴太商务中心等一些甲级写字楼项目纷纷涌现, 纯写字楼占领了长春写字楼市场的主要份额, 长春写字楼品质逐渐攀升。

2005—2007年, 长春写字楼市场一直表现的不温不热的势头, 其新增供应量和销售均价皆无明显变化, 主要表现在写字楼产品投资不旺, 新项目开工量不足, 入市项目少, 在价格上, 写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面, 写字楼售价低于高端住宅售价。

截止到13年底, 长春市写字楼总供应面积为140万平方米, 供应区域主要集中在市商务商业区, 从供应产品的品质来看, 主要以中低端产品为主, 缺乏高品质项目。从写字楼的出租情况来看, 品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平, 平均出租率达到90%左右, 企业对高品质写字楼的需求旺盛。长春写字楼开发大多属于短期行为, 企业为了快速回笼资金, 将所开发的写字楼产品进行出售, 直接造成企业用户的良莠不齐, 影响了项目的整体形象和品质, 为将来的物业管理带来不便;在服务配套上面临配套不足, 附属设施不完善的问题;在物业服务上, 疏于物业管理, 服务细节做得不够到位, 整体服务水平有待提升;在车位配套上, 呈现严重的供应不足情况, 停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。

二、市场各区域环境分析

长春市写字楼市场大致包含5大区域:一是重庆路商圈内, 环人民广场区域周边商业商务氛围浓厚, 所属行业规模大但相对比较复杂, 其中聚集了大量的金融机构和企业机构, 香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件, 随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强, 注重企业形象和文化的公司多在此地选址, 因此, 西安大路渐渐成为长春的CBD。二是早期发展的桂林路区域, 因写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑, 设施比较陈旧, 但由于该区域的小企业比较多, 所以其写字楼的租售情况都比较好, 入住企业多为广告、旅游、IT等行业, 但现在该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。三是红旗街商圈, 主要辐射长春市西南区域, 随着工农大路IT数码一条街的打造, 该区域的产业优势也渐趋明显, 现有写字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长办事处等为主, 周边写字楼开发随之兴起, 其中亿龙国际项目的开发, 将引领该区域商务市场的新发展。四是解放大路商圈, 全长5公里, 有长春“金街”之称, 该区域内聚集了大量的金融结构, 随着长春经济发展, 政府招商引资力度的加大, 长春渐渐成为外地金融机构投资新宠, 而解放大路区域也必将成为其办公的首选之地。五是长春环铁商务区, 即被誉为长春市最老, 由于人流密集, 处在交通枢纽地段, 也成为如今相对最繁华的站前商业圈, 其间同时聚集着诸如吴太商务中心、中韩大厦、春铁大厦、金街大厦等众多商务办公“霸主”, 随着凯悦世纪广场、天池商务商贸中心以及“浴火重生”的金座大厦相继入市, 其格局和发展也得到了进一步的升级和改造。

除此上五个区域以外, 长春高新技术开发区和净月高新技术产业开发区也形成了商务区的格局, 随着长春经济的发展, 高科技产业日益增多, 新一批以专业写字楼和商住两用为主体的写字楼不断浮出水面, 伟峰!国际、兆峰国际、新润天国际、通钢大厦、吉大科技园等, 对长春写字楼市场形成新的冲击。

三、市场环境主要影响因素分析

1. 从长春市写字楼市场发展历程上来看, 目前, 影响其市场发展的主要环境因素包括政治与法律因素, 经济因素以及社会文化等因素, 因此, 从如下几个方面进行分析。一是政治与法律环境, 长春市作为省会, 近几年的政治发展一直处于稳定良好的发展势头, 法律制度完善, 为社会的发展创造了良好的政治环境, 在一定程度上促进了房地产业中写字楼市场的健康稳步发展。

2. 经济环境因素.经济的稳步快速增长是影响写字楼市场发展的最重要因素之一, 但长春市目前的发展情况来看, 仍属于一个欠发达的二线城市, 产业结构单一、新兴产业进驻相对较少、发展活跃度较差, 因此写字楼市场一直处于稳步发展的状态。随着长春市各区域经济的逐年增长, 城镇化步伐的不断加大, 促进了更多的产业进驻长春市, 国内一些投资者和外资企业将企业未来的经济增长点寄托于长春这个新兴的东北房产市场。像中海、万科、万达、绿地甚至李家诚的和记黄埔等, 他们同时带来了先进开发理念, 进而激活了写字楼市场逐步呈现上升趋势。长春写字楼市场的繁荣除开发企业外, 其它行业国内外大中型企业和国际零售业也开始进驻长春, 都为长春城市经济注入强大的生机, 同时为写字楼市场的繁荣做下了铺垫;如此好的市场前景, 加上房地产业的飞速发展, 一些开发商已经不满足住宅开发的层面, 而是把触角伸向利润空间更大的商业及商务领域, 这也是近一两年来长春写字楼市场“繁荣”的根本动因。

3. 社会文化环境.随着近年来长春市各高校的不断发展壮大, 吸引了越来越多的高端人才在长春市就业, 就业人才多了, 写字楼市场需求就不断增大, 因此, 文化的发展也是引领写字楼市场环境良性发展的重要因素之一。

四、未来市场发展状况预测

首先, 目前的长春市写字楼市场供应仍然能够满足金融、保险、贸易、法律、咨询服务业的需求, 在短期内对写字楼不会有急促的需求, 因此短期内写字楼供应不会骤增.其次, 长春市写字楼市场的发展逐步呈现由中心区域像外延伸的趋势, 解放大路、环铁商贸区、桂林路、CBD (西安大路) 、红旗街五大商业圈将继续升级改造, 而周边的区域, 像净月高新技术产业开发区, 高新技术开发区内对写字间的需求量将日益扩大.最后, 随着经济增长带来的激烈竞争, 会引领商住与纯写字楼的发展会更受青睐。

参考文献

[1]李晓秋, 闫波.长春市写字楼未来发展趋势[J].才智, 2010, 29:141.

[2]张雪松, 赵世强.写字楼市场分析方法探讨[J].基建优化, 2007, 01:101-103.

穆昆：写字楼市场奇兵 第4篇

北京房地产开发商的恐惧主要是源自于房地产市场的巨大的压力：现在楼盘供应量总体过大，放量时间过于集中，有特点的楼盘少。在市场的一片战战兢兢声中，北京市中原房地产经纪公司却爆出了一个大新闻——该公司代理的中关村韦伯时代写字楼项目，从去年10月11日开盘，到今年3月25日在北京西苑饭店签订合同为止，短短的166天时间内，创造了总成交面积5万余平方米的业绩。

中原房地产经纪公司商业楼宇项目部的总监穆昆，首度“演绎”了他们击碎卖房恐惧的全过程。

危中找机

项目之所以成功，穆昆认为最大的原因在于对大环境恰到好处的把握。

韦伯时代位于写字楼项目竞争集中的中关村地带。在接手这个项目之前，穆昆与同事们进行了长期而细致的市场摸底和分析。分析的结果让他们很吃惊，并一度有点灰心和沮丧——他们发现，在整个泛中关村地带，光纯粹的写字楼项目就超过数百万平米，这还不包括一些竞争态势强劲的商住两用楼盘。这些项目从总体上，供应量远远大于需求量，而且楼盘的放量时间过于集中，都要在近两三年投放市场。这无异于用集束炸弹去对付地面上的蚂蚁，一阵透天彻地的轰鸣后却所获无几。

是整销？还是打散销售？这个问题“杀死”他们不少脑细胞。在中关村内，中小型企业占了大多数，约为80％左右。这些企业自身的特点，决定它们不可能在一夜之间就从一个“侏儒”变成“巨人”，它们的成长还需要一个过程。这种情况导致了很多企业对楼盘的消化能力比较低，只能散量小面积地购买，很少有人会傻呼呼地掏出自己所有的资金、甚至不惜身家性命举贷购买，从而把房地产的风险全部从开发商转移到自己身上来。按照常理，一般的开发商与代理商，都会采取把楼盘打散销售的策略，以减轻这种残醋的市场压力。所以有人形容，一个房地产开发商如果妄想一个几十万平米写字楼项目的整销，无异于手里攥着一枚炸弹——一旦你没有及时丢出去，就会把自己炸个粉身碎骨！

即使你鼓足胆量铁了心去整销，也要面临销售对象的定位问题。一般人也许会想当然，认为大楼盘的消化能力自然是进入中国的跨国企业强得多，但穆昆对这种观点持坚决的反对意见。他分析道，象摩托罗拉、惠普、三星这种与中国政府有着良好沟通关系的跨国企业，它们对中国市场充满了信心，加之进入也早，已经赚到了好几桶金了，所以不会担心政策层面的变动，投资的决心和实力都很大。但它们对中国房地产市场的放量，早在三四年前就已经结束了，因此近几年很难再看到它们的动静。而其它晚一点进来的公司，很多还是以办事处的形式出现，他们还在寻找在中国发展的更好的思路，尚处于动态的调整过程，所以它们不会在现在贸然下手，花大气力去购买固定资产，以免把自己捆死了。更多的企业会选择租赁，这样面积大了可以随时调整，如果感觉今天这儿不好了，明天我搬家完事。另外还有一些资金储备非常雄厚并且和政府关系良好的公司，比如说摩根，它一旦感觉时机成熟了，就会在北四环自己开发摩根中心项目，这样还能尽情展示企业的实力与形象。

据此，中原经纪公司推测，国外公司有信心大规模购买项目的时机，应该在中国加入世贸的两三年以后，但要国内房地产开发商们“斗胆”把自己的资金压上几年时间去消极等待，这种巨大的压力是谁也承受不住的。

整销突围

为了进一步让自己的分析“落底”，穆昆对中关村几个与韦伯时代中心比较接近的写字楼项目进行了长期跟踪，结果显示，在很长的一段销售时期后，发现销售量仅在10%-15%左右。这意味着，把项目打散来卖，将会出现“龙头蛇尾”的情况，销售前期尝尽甜头后，在后面的阶段将会特别难受。

韦伯时代中心项目周边的情况，也把他们逼上了有进无退的“不归路”。韦伯时代中心总共有A、B、C三座，作为开发商的国华时代房地产公司，仅拿了其中的A座，而B座是一个拆迁补偿楼，C座是一个商住两用楼。仅是前后之隔，C座均价是1.08万元每平米，按揭是八成二十年，A座均价达到1.5万元每平米，按揭是六成十年，多种因素综合在一起，决定了这个项目只能突破传统营销模式尝试整销策略。

巧媳妇再能干，也要有婆家在后面支撑、打气。作为开发商，选择中原地产关于整销的建议，其实是一次极富冒险的行为，因为很多不可控的因素所带来的风险，最后都将要由开发商自己来承担。穆昆很庆幸中原地产遇到了一个“有钱、有背景、又开明”的好“婆家”——国华时代房地产公司是一家国企背景的房地产公司，不仅实力雄厚，而且不一味逞能，善于采纳专业人员的意见，所以中原地产与开发商迅速达成对市场的共识。

细节致胜

中原地产原先积累的很多大单运作经验，让穆昆他们更添了几分胜算。

作为一家港资公司，中原地产在内地几年的时间内，很好地实现了本土化，避免了水土不服的症状。像中国一汽、中石化、中国海洋石油集团、民生银行等国内大型企业的购买，都是由中原地产来操作完成的。穆昆显然很得意他们对内地客户运作模式的熟知程度，在法律、设计、工程等诸多程序，都积累了大量的经验和技巧，这对项目的定位和谈判过程，发挥了很大的作用。

中原地产在代理楼盘时，一般要求自己起码掌握客户15个以上的信息点，不然心里就没有底。比如说对方企业的详细情况，甚至对方主要领导人的年龄、爱好、做事风格和习惯等等，都要备案待用。穆昆饶有兴味地说起了与人民教育出版社领导在前期接触过程中的一些细节：一次谈判时，一切都已经准备就绪，突然电视中开始播放十六大的新闻，出版社的人对国家领导人换届的新闻特别感兴趣，于是一致叫停，等看了新闻后再开始谈判；出版社的人都是编辑出身，所以对文字有种特别的敏感，他们在签订合同时，首先是挑有没有错别字，看标点符号有没有错误，对每一个字、每一个符号抠得特别仔细。

针对每一个信息点，他们都做了大量的收集与分析工作。每次谈判前，中原地产这个项目的人员，都要进行一次详细的演习，尽量地推测可能出现的情况：比如这次谈判出现了一个谈工程的人员，这可能就意味着进度已经达到具体的技术阶段了；下次谈判出现了财会人员，这可能意味着对方要考虑付款了……每次谈判后，大家又要把自己焖在会议室内，把当天的过程仔细回忆一遍，分析细节中可能蕴含的信息点。

作为销售公司，在项目销售初期最大的难点，可能在于如何消除客户天生的敌意，达到一种基本的信任。很多客户刚开始进入谈判时，往往从网上下载下来204条协议，然后以此标准要求开发商签合同，这样做显然是不现实的。作为甲方的开发商，是根本做不到那种接近于完美的状态。为了取得信任的基础，穆昆他们做了大量的细致工作，进行了深入的沟通。象这个出版社中，有很多象张中行这样的大知识分子，所以后来大家熟了，中原地产的工作人员还时常写点小文章，去向这些老编辑们请教。一来一往感情热络了，大家变成了朋友，有了谈判的基础。

山西太原市写字楼区域市场分析 第5篇

从项目分布来看，目前太原市写字楼主要集中于府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。由于形成的时间不同，各自在发展背景、支柱产业以及政府政策扶持等方面呈现出明显的特色，导致写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

府东（西）街传统商务区所在区位为太原市行政、金融一条街，是太原市最早的商务办公区，区域内分布有省、市两级行政中枢和工行、农行、光大、中信、兴业等多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位，优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此，形成了一个成熟的商务办公中心，故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多，大多定位中高端，分布有太原市标志性地标建筑——山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼，而其中又以山西国际贸易大厦最为高端，入住了山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。

亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区地处城南，得益于太原市城市南移西进规划政策的实施，近年来发展迅速。区域内酒店林立，商业繁华，写字楼项目聚集，高端居住社区汇聚，商业氛围浓厚，吸引了众多省内外企业入驻于此。区域内以和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、泰华城市广场、阳光商务大厦等为代表，形成企业总部办公基地为特色的商务新区。

长风文化商务区位于汾河西岸长风西大街南侧，是2011年4月份在太原召开的“中博会”的主会场。该区域东临滨河东路、南临南中环街、西临新晋祠路、北临长风西大街，地理位置优越，交通便利，未来将建成太原市市级行政枢纽和办公会议中心，区域内分布有即将建成的山西大剧院、山西省图书馆、山西省科技馆、太原美术馆、太原博物馆、中国（太原）煤炭交易中心等大型公共文化设施，是集文化、商业、金融、贸易、咨询、办公、会展为一体的商务新区。目前周边汇聚了郦华苑、万国城MOMA、海尔十二院城、富力现代广场、兰亭御湖城、绿地世纪城、圣湖观澜国际等十余个知名地产项目。

南内环商务区位于南内环街，以金茂、赛格、财富国际等写字楼为代表，形成了以电子产品营销为主体商业特征，入驻企业主要是从事IT行业的企业，由于区域内有青龙电脑城、赛格数码港、阳光数码港、颐高国际数码城等大型IT卖场，人流量大，商业繁华。

高新开发区商务区位于学府街以南，依靠区内高新技术产业和政策优势，分布有高新动力港、时代广场、方大领地、火炬创业大厦等写字楼，聚集了很多国际知名企业及高新产业，与南内环商务区相似，均为专业性写字楼市场。

万达广场块位于太原市传统的城市中心区龙潭公园片区，属杏花岭区旧城改造规划项目，距离府西街中央商务区仅500米，区域内拟建成集国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅、休闲百货、国际影院为一体的城市综合体，总建设规模约150万㎡。目前酒店式公寓、高档住宅、商铺已陆续建成。未来该写字楼建成之后，将进一步加强府东（西）街传统商务区的地位。

从目前的租售价格情况来看，租金和售价呈现出不同的状况。其中，府东（西）街传统商务区市场租金最高，为3.0~5.0元/ m2·日，而国贸大厦可达5.0元/ m2·日以上；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区一般在3.0元/ m2·日上下；其余区域则集中于2.0~3.0元/ m2·日；至于销售或转让价格，府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区较为接近，主要在12000~14000元/ m2，其余区域则在8000~12000元/ m2。

从长远来看，府东（西）街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，市场已基本饱和；南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展；而长风商务区顺应城市规划，发展用地充足，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，人口逐渐增多，商业日渐繁华，交通十分便利，发展空间较大。

写字楼市场背景分析 第6篇

2006年长沙市写字楼市场状况调查分析报告

长沙市邦友置业顾问有限公司

为掌握长沙市写字楼市场的发展现状，本公司与长沙房地产信息中心合作对长沙市写字楼市场进行了专门的调查统计和分析。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷和长沙市房产信息中心房地产市场统计数据等方式，主要以2006年长沙市的纯写字楼物业为研究对象，研究内容包括写字楼市场的宏观发展状况，硬件、软件配套情况及消费者使用情况等，研究时间截至2006年12月。

需要申明的是，由于目前长沙市的写字楼市场尚处在初级发展阶段，市场上纯写字楼的数量还很少，商住楼、产权式酒店、混合型物业用作办公的情况还十分普遍，它们对长沙市写字楼市场的影响是十分显著的。

本次研究的范围仅限于长沙市的专业写字楼，即中档专业写字楼和5A甲级写字楼。

一、2006年长沙市写字楼开发情况分析1、2006年长沙市写字楼市场发展概况

随着长沙市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼的发展创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是：

1)跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业。这些企业的快速发展成为长沙写字楼发展的坚实基础。大量跨国企业以及外来资金逐年加大在长沙投资的力度，一批活跃在省内其他城市的生产企业，为了抓住良好的市场机遇，使自己的产品得以进入更好的市场平台，获得更大发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到了长沙市场。

2)民营中小企业的强劲发展，成为写字楼消费市场中一支不可忽视的生力军。

3)长株潭的融城被提上日程，政府加大招商引资的力度，吸引的一批企业给长沙市未来专业写字楼的发展提供了广阔的市场空间。

据大臧组市场研究中心的统计数据显示，2004至2006年，长沙市推出的专业写字楼建筑面积分别为207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每个城市人口拥有0.2平米写字楼的标准，扣除商住楼等混合物业的影响，长沙专业写字楼市场的需求仍有很大缺口。

写字楼作为现代房地产开发的四大重要物业形态之一，各项综合指标最能反映一个城市的经济发展状况。2006年，长沙市区在建项目中多数为综合型项目，虽然2006年推出的专业写字楼项目数量只有6个，但单个写字楼的建筑规模呈扩大的趋势。随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对专业写字楼的需求仍将继续攀升，销售价格也是稳中有升。

除此之外，前几年在上海、深圳、广州等城市兴起的新型写字楼模式——服务式写字楼正被引入长沙，如金源大酒店、运达国际广场的专业写字楼部分。与普通写字楼不同的是，服务式写字楼在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前，这种写字楼还吸引了不少投资者的眼球。

2、长沙市写字楼发展特征分析

1）区域布局特征

目前，长沙市专业写字楼在区域布局上呈现以下特征：

（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。

其中，三横是指五一大道、劳动路和解放路；两纵是指芙蓉路和韶山路。

新一代写字楼物业基本分布在长沙市主干道沿线。这个“日”字形区域基本涵盖了长沙CBD及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相对比较成熟。这凸显了写字楼物业对交通便利性的依赖程度。

（2）在不同区域形成各具特色的商圈。

目前长沙的写字楼分布已经逐步形成商圈经济：五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个各具特色的写字楼格局，逐渐促进商圈形成独有的气质与特色。

五一广场商务圈。以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。

芙蓉路金融商务圈。以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等专业写字楼遍布其间。

文艺路文化商务圈。全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等专业写字楼。正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应，同时构建了城市的景观和标

志，提升了城市形象。

2）规模特征

从调查统计数据可以看出，长沙市写字楼的单体规模总体而言并不大。2006年新开发的天佑国际、中天广场、麓谷坐标、湘域中央、锦泰商务中心、汇富中心和麓谷坐标等专业写字楼，其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的几个新盘中,基本是往年取得的地块,而且在市中心开发的物业，均以商住结合或小户型等多元化物业属性的途径来抬高楼盘单价，来减弱总价抗性。

3）套型设计及消费特征

调查显示，长沙市专业写字楼的套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天国际新城、锦泰商务大厦、新时空、天佑国际、维一星城国际等，以小面积为主。这些写字楼通常以中小民营企业、个人投资等购买为主。而平和堂、恒隆国际、湖南文化大厦则以大面积套型为主，大多数是外来开发商开发进驻,以大中型企事业单位购买为主，其中亚大时代、湖南新闻大厦、金源大酒店采取只租不售形式，开发商自己进行经营管理。证券、金融等行业企业选择只租不售的写字楼较多。

调查中我们了解到，民营小公司、外来集团公司驻湖南办事处、担保公司等一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；而投资行业、地产行业及流通行业的公司在选择写字楼的时候，一般都是以高品质专业写字楼为目标，户型面积在200平米以上。一些知名写字楼，如平和堂、顺天财富中心等则是广告行业与旅游行业、地产行业、品牌连锁店办事处为主。这些企业普遍以租用为主，购买的都为个人投资购买为主。200平米以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、新时空NO.1、恒隆国际等，其消费者大多以在长沙扎根的实力企业为主。而且,在长沙的写字楼消费调查中我们发现，几乎每栋写字楼都有房地产行业企业入驻。

从动态跟踪中我们还发现，中小企业或民营企业，在选择写字楼时，首选中小面积的中低档写字楼作为过渡，在市场上扎稳脚跟之后，逐步向中高档写字楼迁移。超级大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。

4）硬件配套特征

在调查中，我们可以发现，长沙市现有专业写字楼中的硬件配套普遍存在以下缺陷：电梯、车位配置不足，上下班时间办公人员等候时间过长，停车困难；楼层层高过矮，使用中有压抑感；公共洗手间配置不足等。在2006年新推出的专业写字楼中，硬件配套更新很快，一些现代化、配套完善的新型写字楼呼之欲出。

在客户使用情况中我们了解到，客户对于写字楼空间、层高设计的要求，普遍都希望楼层最好无强制分隔，有利于消费者根据自己的实际需要进行空间间隔，层高一般不宜低于3米，避免办公人员有压抑感。生态型写字楼备受市场重视，很多客户都希望写字楼有一定面积的广场和绿地，通风、对流成为写字楼的重要卖点。另外，写字楼的外立面整体形象越来越成为影响客户决策的重要因素。

对于写字楼的停车位调查发现，在2005年以后推出的写字楼，基本能满足停车的需求，而此前开发的写字楼则普遍停车位不足，大部份占用写字楼外围的路面停车，影响写字楼的档次和大厦的美观。一般而言，以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。

在2006年新推出的写字楼中，普遍采用进口电梯，电梯数量也增多，按照层规划户数计算，一般达到了平均每2-3户配置一台电梯的标准，更好的满足了办公人员上下班的需要。

随着房地产行业的逐渐成熟，写字楼的品质和配套要求也在不断的提升。专业写字楼普遍配备商务中心、酒店、茶座、咖啡吧等，为写字楼消费者服务。日益成熟的商业环境和商务氛围吸引着大批中介公司、服务型企业、金融机构甚至传媒、房地产机构的目光。人性化与智能化将是未来专业写字楼发展的必然趋势。2006年新推出的中天广场已提出了国际化5A级写字楼的配置标准，填补了长沙5A写字楼智能化标准的空白。

5）软件服务特征

目前，长沙市上档次的专业写字楼普遍提供商务中心、代取物品、代办剪报、定餐、代办票务、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存、代订报纸服务等软件服务。

由此观之，写字楼的品质提升，已从单纯的硬件配套时代进入到综合服务配套的时代。新一代的写字楼将更为重视软件，强调以客户需求为导向，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，对那些高档专业写字楼物业来说，人性化服务是提升写字楼综合素质不可或缺的重要因素。

物管服务水平已成为消费者选择写字楼时考虑的重要因素之一。以人性化的物业管理为首要因素的软因素将显得越来越重要。服务范围也从最初的商务中心、外部清洁卫生到扩展到现在的十几项甚至几十项附加服务。

随着中国加入世贸组织，一些金融、保险、电信服务、商务运输等行业的市场限制逐渐取消。外资增长速度已明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机会，也为长沙写字楼的发展提供了巨大空间。随着网络经济时代的来临。一些新兴行业如网络业、律师业、广告业、咨询业等也逐步成为写字楼的主要消费群体。越来越多的开发商强调写字楼专业性、商务交流性以及工作高效性。无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。

业内人士不难看出，对于写字楼而言，拼硬件、拼价格仅是初级阶段的竞争模式，而最终的竞争还是要取决于软件服务的质量。

二、2006年长沙市写字楼租售情况分析1、2006年长沙市写字楼销售数量分析

自1998年以来，长沙市推出的写字楼建筑面积总量达到了约130万平米，其中已销售面积约66万平米，只租不售的写字楼面积约14万平米。而且，单位购买的写字楼面积远远小于个人购买写字楼的面积,写字楼物业是客户投资的重要途径之一。

2、2006年长沙市写字楼销售价格走势分析

写字楼的销售价格，根据不同的地段和配置，写字楼销售价格差异较大。2006年长沙市专业写字楼的销售均价大体在4000-6000元/㎡范围内浮动。

1）2003－2006年长沙市专业写字楼成交均价分析

2004年对于长沙市的写字楼市场是一个重要的转折点。写字楼销售均价从2003年的3426元/平米，一下子上涨到2004年的4702元/平米，一年内上涨了37％。当年，长沙的专业写字楼运达国际广场迅速拔高了长沙写字楼的档次，同时带动了长沙写字楼市场的发展。2005年，长沙市专业写字楼的开发量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上继承了高端专业写字楼的配置标准。2006年，长沙专业写字楼的开发量有少许回落，但在销售价格上是持续标高，达到5850元/平米。由此可以看出，长沙市专业写字楼市场，仍存在很大的发展空间。

2）长沙分区域租金回报率情况分析

从租金回报率来看，长沙写字楼的租金回报率远远高过住宅。

目前长沙写字楼的租金回报率在7%-15%之间，区域差距较大。以开福区投资回报率最低，成交均价也是最低的。芙蓉区成交均价最高，但由于芙蓉区的写字楼很多档次不高、设备陈旧，拉低了该区域写字楼的整体租金水平，因此，投资回报率最高的反而是雨花区。目前在岳麓区还没有投入使用的专业写字楼。

据调查统计，长沙已投入使用的专业写字楼的使用情况，平均空置率约在15%左右，结合长沙目前整体写字楼的销售价格水平，其投资回报率高出住宅将近一半，因此，目前长沙的写字楼市场具有很大的投资潜力。

3、长沙市写字楼购买群体研究分析

据调查统计，目前长沙市写字楼的客户群体大致分为三类：

一是具有雄厚实力和长远发展历史的大中型公司。这类公司经过多年的发展，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司已经在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼作为实力的见证；

二是发展中的中小型公司。这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对树立自身形象作为主要目标。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；

三是刚刚起步的小型公司。由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业。

4、2006年长沙市写字楼租赁需求分析

由于写字楼市场的需求具有较大的潜在性和离散性,很难完全定量测算。我们主要通过客户需求群体分析、市场吸纳率分析以及需求影响因素分析等方面来讨论目前和未来一个时期长沙市写字楼市场的总体租赁需求情况。

1）客户群体分析

长沙市写字楼市场需求客户群体主要包括政府机关、事业单位，大型企业，民营企业客，中小型自营企业，个体工商企业等群体。

2）各类群体需求特征及需求发展趋势

政府机关、事业单位客户群的需求带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群体主要是改善办公环境的需求。按照政府未来计划，该群体的主要需求集中在芙蓉中路段的高档写字楼，如顺天财富中心、新闻大厦等。

大型企业客户群。该类客户群主要包括各类大型的金融企业、工商企业、制造企业、房地产企业。这类客户群的写字楼主要集中在五一路段与芙蓉路段。该类客户是未来长沙高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小企业、越来越多总部迁入长沙的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。

民营企业客户群。长沙经济的发展过程也是大量民营企业快速成长的过程。他们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和火车站商圈。