物业巡视管理内容

物业巡视管理内容（精选9篇）

物业巡视管理内容 第1篇

物业巡视管理内容、方法和流程

一、物业巡视管理的必要性

1）防范于未然。通过有效的巡视，将治安、消防等隐患消除。2）杜绝违章装修。交违章装修施工消除于萌芽状态。

3）加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作。4）确保公共设施、设备处于良好状态。5）检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量。6）增加与住户的沟通机会。7）实施空置房的管理。

二、物业巡视的内容 1）治安隐患的巡视。

2）公共设施设备安全完好状况的巡视。3）清洁了卫生状况的巡视。4）园林绿化维护状况的巡视。5）装修违章的巡视。6）消防违章的巡视。7）空置房的巡视。

8）利用巡视机会与住户沟通。

三、物业巡视的方法

物业巡视的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。

1）“看”：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。2）“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。3）“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。

4）“调查了解”：向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。

四、物业巡视的频次

一般情况下，物业状况巡视每日一次。清洁状况巡视每日一次。装修施工巡视每日至少一次。空置房巡视至少每日一次，其他方面巡视每两日一次。

五、房屋本体巡视流程 1.检查水、电表

检查水、电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡视登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。

2.巡视楼梯间

1）检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态。

2）检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整无损。3）检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盗预警设施及消防报警设施是否完好。

4）检查卫生状况是否良好。

3.巡视逃生天台

1）检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）。

2）检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好。3）检查有无违章占用逃生天台现象。4）检查雨水管是否通畅。5）检查卫生状况是否良好。

4.巡视电梯

1）检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动。2）检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好。3）检查照明灯及安全监控设施是否完好。4）检查卫生状况是否良好。

5.巡视大堂、门厅、走廊 1）检查各类安全标识是否完好。

2）检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好。3）检查卫生状况是否良好。

6.巡视装修住户

巡视家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。在巡视中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。

7.巡视方法及要求

1）先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡视。

2）巡视要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦。3）注意刷卡签到或在签到本人签到。

4）发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

5）对装修施工巡视要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。

8.紧急情况的处理

发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。

9.巡视记录

巡视完毕，应将物业巡视的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。

六、公共配套设施设备巡视的流程 1.巡视水、电、气、通信设施

1）检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象。2）检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好。3）检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

2.巡视公共文体设施

1）检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患。2）检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患。

3）检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。

3.巡视道路、广场、公共集散地

1）检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象。2）检查标识、路牌、警示牌是否完好。

3）检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全。4）检查卫生状况是否完好。

4.巡视停车库、停车场、自行车棚、摩托车场

1）检查防盗设施是否完好。2）检查停放的车辆是否有损伤现象。3）检查各类标识是否完好无损。4）检查卫生状况是否良好。

七、物业管理区域环境巡视

1）检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。

2）检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。3）检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。4）检查卫生状况是否良好。5）巡视方法及要求为： a)逐项检查，严禁抽查。

b)编制好巡视路线，提高工作效率。c)注意刷卡签到或在签到本上签到。

d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

八、对巡视中发现问题的处理流程

1）物业管理员巡视时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决。否则及时将问题记录在《巡视记录表》中，巡视回来后报告部门主管解决。

2）各部门主管负责人视情况按下列方法处理。

a)属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理。

b)属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡视中发现的问题一般情况下应在一周内解决（有特别时效要求的，必须按时效要求处理）。特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长。

c)属住户违章造成的问题，应按《公众管理与住户违章处理》一章有关内容处理。3）对巡视中发现的重大问题，公共事务部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。

4）巡视中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。

5）《巡视记当录表》、《巡视问题处理表》每月底汇总由公共事务部归档保存，保存期为两年

物业巡视管理内容 第2篇

2、对接业主、租客，落实实施相关需求;

3、协调、安排保安、保洁、外包维修事宜;

4、协调、完成上级交办的各项任务及各自范围内的工作;

5、协调、安排、对接外部检查;

物业巡视管理内容 第3篇

按照《物权法》的表述, 物业管理就是“管理建筑物及其附属设施” (第八十一条、第八十二条) ;而《物业管理条例》第二条说, “本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

比较两者, 有两个明显区别:一是管理的主体, 《物权法》说“业主可以自行管理, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。而《物业管理条例》所说的物业管理, 特指“业主通过选聘物业服务企业”来实施的管理。

二是管理的内容, 这是物业管理中最大的问题。《物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定:

(一) 制定和修改业主大会议事规则;

(二) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六) 改建、重建建筑物及其附属设施;

(七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”以上并不包含“维护相关秩序”的内容。

而《物业管理条例》第二条则增加了“维护相关秩序”。秩序是人的活动所形成的次序, 房屋与附属设施本身不存在“秩序”。那么, 规定物业管理的内容中包含“维护相关秩序”, 就意味着业主有权通过物业服务企业, 管理人的活动。

物业管理究竟应当不应当包含“维护相关秩序”的内容, 关系到未来物业管理的发展方向。

《物权法》对物业管理的规定, 是基于建筑物区分所有权。《物权法》第七十条说, “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从这个条文中, 我们知道, 物业管理权来源于业主共同管理的权利, 共同管理的权利来源于建筑物区分所有权, 建筑物区分所有权是物权, 由此看出, 业主管理自己的不动产, 是行使物权, 这属于财产权利, 与社会秩序的管理无关。

但《物业管理条例》为什么要增加一个“维护相关秩序”呢?个人认为, 这是由于我国的特殊国情, 由于现实需要。

二、国情决定了我国物业管理的难点与特色

物业管理虽然是从国外引进, 但中国的物业管理与国外完全不是一回事。国外的物业管理只涉及共同财产及相关的共同事务, 且主要由业主自治, 无须借助大管家式的物业公司。而国内的物业管理, 承担更多的社区管理责任, 所以法规要求必须通过物业服务企业来实施。之所以存在这样的差别, 个人认为, 是因为以下三个因素:

一是土地国有。我国城市土地名义上国家所有, 实际上由政府支配, 成片出让, 大规模建设, 成为所有城市的发展模式。由此造成体量巨大的住宅小区, 动辄几千户、上万户, 全部是陌生人住在一起, 传统社会的邻里关系不复存在, 这样的住宅区, 管理自然成为大难题。而在发达国家 (地区) , 由于土地私有, 开发住宅的规模通常都很小, 不可能突然形成一个巨大的、全部由陌生人组成的住宅区。一般就是一栋住宅楼, 几十户人, 如台湾所称的“公寓大厦”, 这个范围内的业主共同事务简单得多, 物业管理也容易许多。

二是财富集中。中国三十多年的快速发展并不均衡, 城市与农村的差距没有缩小, 城市与城市之间的差距更大, 一个城市内, 居民的财富状况也极为悬殊。财富集中在造成富豪阶层的同时, 也造成了商品房小区的“孤岛效应”。新建商品房小区, 在建筑设计、配套设施、绿化等各方面, 都明显优于周边旧区旧村, 为了维持这种“高尚品质”, 必须封闭管理, 于是形成园区内外秩序上的巨大反差。维持这种秩序的反差, 就成了物业管理的重要内容, 甚至是有无物业管理的明显标志。

三是业主缺乏自治能力。我们的业主, 最资深的不过三十年, 大量业主的“业龄”只有几年、十几年, 不会当业主是普遍的状态。自己家里装修得富丽堂皇, 破烂都堆在门外。公共意识淡薄, 不关心公共事务。绝大多数小区难以成立业委会, 已经成立的大部分形同虚设。

理想的法治环境下, 应当由公法调整社会秩序, 行政机关负责社区管理。政府的职能部门, 从公安到规划, 从交通到消防, 这是所谓的“条条管理”;“块块管理”的机构还有街道办、社区工作站, 它们都是行使公权力的机关, 是社会秩序的管理者, 对小区内的治安、停车、消防、违章建筑等, 应当由它们来管。但稍有生活经验的人都知道, 这是根本不可能的。

以上三个因素造成商品房小区的共同事务, 只能靠一个总管家式的物业管理公司, 只能靠它维护小区的秩序。物管好则小区好, 物管烂则小区烂。这种状态, 没有几十年时间、几代人的努力, 不会有根本的改变。不能指望立一个法、发一个文、开展一个运动就能立竿见影。这是我们思考物业管理内容时, 不能脱离的客观实际。

三、业主组织或者物业公司并不具备维护相关秩序的手段

物业管理的主体是业主, 维护相关秩序的权力以及责任也是业主的, 但事实上业主组织不可能承担起这个责任, 于是这个维护相关秩序的职责就转移给了物业企业。而物业服务企业的手段是什么?《物业管理条例》规定了三项, “制止、报告、协助”。

《物业管理条例》第四十六条, “对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当制止, 并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条, “物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时, 物业服务企业在采取应急措施的同时, 应当及时向有关行政管理部门报告, 协助做好救助工作。”

从法理及实务情形看, 这两个条文都存在很大的问题。1、如何制止?业主“违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”, 这是行政机关才有权管的事, 物业服务企业如何管得了?现实中, 违章搭建都不用说了, 就连业主停车堵门, 物业员工除了好言相劝, 还能有什么好办法?

2、向谁报告?“有关行政管理部门”很多, 管事的却很少。法律规定, 违章搭建由规划部门查处, 但现在小区中违章搭建泛滥, 规划部门避之惟恐不及, 哪里会去查处。违法停车, 应当由交警处理, 占压消防通道应该由消防部门处理, 事实上物业公司报告这些机关, 鲜见有人来管。

3、怎样协助?主角都不出场, 要配角“协助做好安全防范工作”“协助做好救助工作”, 它协助谁呢?

四、公权力不得缺席, 私力救济应当鼓励

住宅小区的管理包括公法事务与私法事务两个方面。前者是社会管理, 后者是物业管理即财产管理。但现实中两者混淆的情形非常严重。主要原因在于立法上就没有分清楚。除了把“维护相关秩序”作为物业管理的内容外, 物业管理条例还规定, 基层政府对业主大会的成立有“指导”的权力 (第十条) ;业主大会还要受居民委员会的“指导与监督”, “应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责” (第二十条) , 这都很值得商榷。所谓指导, 应当是有求必应, 而不是非由它指导不可。条例却规定“业主应当在……政府的指导下成立业主大会”, 把接受指导变成了业主的法定义务, 那何不直接规定, 成立业主大会必须经政府审核批准?把居委会写进物业管理条例更是明显错误, 居委会是公法组织, 业委会是私法组织, 两者风马牛不相及, 要业委会配合居委会, 就好像要求如来佛去辅佐圣母玛利亚。

真正的问题是, 在住宅小区的社会管理中, 公权力经常缺席, 《物业管理条例》对此毫无办法。法治社会, 行政机关行使权力不能随心所欲, 想管就管, 不想管就不管, 法律规定应当管的, 就必须管好。没有管好, 就要承担责任。俄罗斯民法典规定, “由于国家权力机关或地方自治机关或这些机关的公职人员的非法行为 (不作为) , 其中包括颁布与法律或其他法律文件不一致的文件而给公民或法人造成的损失, 应由俄罗斯联邦、有关的联邦主体或地方自治组织予以赔偿。 (第十六条) ”。同属转型国家, 他们对公权力的严格要求, 值得我国借鉴。未来的物业管理立法, 不应只笼统地规定行政机关的权力, 而应明确规定, 行政机关非法作为或不作为, 对业主利益造成损失的, 应当依法赔偿。这样, 既能有效限制行政机关乱伸手, 又能督促它积极履行职责。

规模巨大的住宅区, 需要一个“政府”。事实上, 业主经常把物业公司当成小区的政府, 要求它管这管那。而当物业公司管到他自己时, 他又理直气壮地说, 你凭什么管我?立法机关在要求物业公司维护相关秩序, 以及为业主共同利益提起诉讼 (最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释第四条) 时, 其实也是希望物业公司扮演小区“政府”的角色。但这与物业公司的法律定位不符, 让物业公司成为小区的综合管理者, 无论在法理还是实际运作上, 都有不可逾越的障碍。

而对于业主大会或者业主委员会来说, 虽然不能直接赋予其管理公共秩序的权力, 但作为民事主体, 自力救济、排除妨害是它的天然权利, 故在立法上, 鼓励物业管理主体自力救济, 符合法理, 更符合实际需要。在不损害业主物权, 不妨害公共秩序的前提下, 可以赋予业主大会或者业主委员会适当的“排除妨害权”, 以保障其“维护相关秩序”。例如, 对违章搭建的业主, 阻止其运输材料的车辆进入小区;对违章施工现场, 有权停电停水;对故意在小区出入口或者重要通道上停放车辆、不听制止的, 可以将其移开;对占压、损坏消防、排水、供电设施、不听制止的, 可以将其占压物拆除、搬移;对占用公共部位堆放物品, 影响公共安全或者通行, 经通知拒不搬走的, 可以将其移除。这些自力救济的措施, 可以由业主大会授权物业企业实施。未成立业主大会的, 可以通过前期物业合同、业主临时公约授权物业公司。

物业巡视管理内容 第4篇

物业公司物业管理专员职责内容 第5篇

整理收集到用户、市场等各类信息，形成结果;

负责产业园区的检查，公共设备跟进;

协助部门经理做好监督工作及时处理突发应急事宜;

负责定期对欠费单元按公司规定进行电话、家访、出文的催收工作;

物业巡视管理内容 第6篇

《物业管理条例》中定义物业管理的概念为：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

(2)物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

(5)物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建”文明小区”、”安全小区”、”卫生小区”建设结合起来，创造”整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

（二）针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

（三）委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类

前期物业管理内容 第7篇

1、前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，且其内容包含在建设单位与物业买受人签订的买卖合同中。关于前期物业服务合同的期限，法律规定建设单位与物业服务企业可以约定合同期限；但是，在约定的期限届满前，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同就已经生效的，前期物业服务合同终止

2、前期物业服务企业由建设单位选聘。为增加前期物业管理的透明度，法律规定了前期物业管理的招投标制度。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、建设单位可以制定临时管理规约。管理规约本应由业主大会制定，但在前期物业管理中业主大会尚未成立，由业主大会制定管理规约是不可能的，而物业管理活动仍需进行，业主的权益也需维护，因此规约的效力是临时的。

4、前期物业管理的内容与通常所说的物业管理有所不同。

5、明确了建设单位在前期物业管理中的责任。（1）配置物业管理用房（2）物业的保修责任。“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”房屋的有些质量问题在竣工验收时可能无法发现，而是在使用中逐步暴露出来，如屋顶渗水、墙皮脱落、管道漏水、堵塞等，根据本条规定，物业在交付使用后一定期限内发现质量问题，应由建设单位承担保修责任。开发商在交付住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》承担相应的保修责任，但如果是住户违反了《住宅使用说明书》的要求而使用不当或私自改变住宅结构等造成的质量问题，开发商不承担责任。《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设单位承担保修责任的期限，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的 1

该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

下面说一下一些详细的工作细节:

1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。

2、装修管理。装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。在业主装修之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装修施工现场，及时制止违规装修现象。在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装修方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装修就不会发生问题。

3、卫生保洁工作。前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装修施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

4、抓好小区秩序维护。

5、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房

合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装修引起的邻里纠纷亦首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。

消防安全的一些知识：

1．切莫乱扔烟头和火种。

2．室内装修装饰不宜采用易燃可燃材料。

3．消火栓关系公共安全，切勿损坏、圈占或埋压。

4．爱护消防器材，掌握常用消防器材的使用方法。

5．在任何情况下都要保持疏散通道畅通。

6．任何人发现危及公共消防安全的行为，都可向公安消防部门或值勤公安人员举报。

7．了解火场情况的人，应及时将火场内被围人员及易燃易爆物品情况告诉消防人员。

8．火灾袭来时要迅速疏散逃生，不要贪恋财物。

9．必须穿过浓烟逃生时，应尽量用浸湿的衣物被裹身体，捂住口鼻，贴近地面。

10．身上着火，可就地打滚，或用厚重衣物覆盖压灭火苗。

11．大火封门无法逃生时，可用浸湿的被褥、衣物等堵塞门缝、泼水降温，呼救待援。灭火常识：

1、发现火灾迅速拨打火警电话119。报警时要讲清详细地址、起火部位、着火物质、火势大小、报警人姓名及电话号码，并派人到路口迎候消防车。

2、燃气罐着火，要用浸湿的被褥、衣物等捂盖灭火，并迅速关闭阀门。

3、家用电器或线路着火，要先切断电源，再用干粉或气体灭火器灭火，不可直接泼水灭火，以防触电或电器爆炸伤人。

物业巡视管理内容 第8篇

格式合同是为了便于使用而预先制定的合同, 其优点在于可以反复使用, 提高工作效率。格式合同现已广泛应用于消费领域, 现阶段在物业服务领域, 各地行政主管部门均有公布相应的示范文本, 但由于社会的不断发展与进步, 物业服务领域也不断呈现出新的变化, 主管部门所公布的示范文本大多数滞后于社会的发展, 在通过对比北京市、上海市与深圳市行政主管部门所公布的示范文本的基础上, 结合现阶段物业服务领域所呈现出的新变化、新形势, 本期就如何完善深圳市物业服务合同示范文本提出了相应的建议。

通过上期对比北京、上海和深圳三地物业服务合同示范文本的核心内容, 我们可以发现各地对于物业服务内容细化程度有明显的区别。通过对物业纠纷案件进行大数据检索, 笔者发现司法调研报告显示绝大部分的物业纠纷都与物业服务合同约定不明确有关。如2015年山东省淄博市临淄区人民法院的调研报告显示该区物业纠纷原因呈现多元化的特征, 由于物业服务内容涉及共用设施、附属配套建筑和设施、设备、公用设施设备的维修、养护、运行和管理, 公用环境卫生、公用绿地、花木、建筑小品的维修、养护和管理, 交通与车辆停放秩序的管理, 公共秩序与安全的维护与管理, 与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料的保管与管理等方方面面, 故围绕物业服务合同的形成、交接、履行、违约及侵权均存在着引发纠纷的因素, 导致物业纠纷诉讼发生的原因也呈现出多样化特点。2014年江苏仪征市法院关于物业服务合同纠纷审理情况的调研报告也显示物业纠纷的原因之一系物业服务不到位, 导致业主拒绝缴纳物业费。2013年福建省福州市中级人民法院关于审理物业服务纠纷案件情况的调研报告亦显示物业服务合同对双方权利义务约定不明系导致物业纠纷频发的重要原因。笔者认为从下列几个方面可以进一步改善深圳市物业服务合同的相关内容:

一、细化物业服务内容和质量标准

笔者认为结合深圳市住宅物业服务收费指导标准, 深圳市的物业服务项目宜定位为综合管理、公共部位及共用设施设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护等五个方面, 为进一步明确相关标准, 建议将五个项目所包括的具体服务内容列明分项要求, 笔者提供的示范文本见附件一。细化服务内容及质量标准一方面有利于业主就物业服务质量进行考核, 判断物业服务企业的服务质量是否符合合同约定的标准;另一方面也有利于物业服务企业进行自我监督与完善, 同时, 北京市关于物业服务质量第三方评价机制也可以参考。

二、明确物业服务费的调整机制

笔者认为物业服务费应当在政府指导价的基础上建立弹性调整机制, 做到奖罚分明, 充分调动各方积极性, 共同营造一个舒适的居住环境。具体而言, 弹性机制包括两个方面, 即奖与罚。所谓“奖”至少包括两个层次的含义, 一是当业主对物业服务质量满意时适当对物业服务企业进行奖励, 二是在物业公司对全体业主共有的共用部位设施进行商业化运作时所获得的收益应该提取部分作为奖励。所谓“罚”是指, 当物业服务企业的物业服务内容和质量达不到合同约定的标准时, 物业服务企业不仅要承担违约责任, 还需要降低物业费。

三、完善财务公开与财务监督程序

笔者认为财务公开与监督在酬金制中物业服务合同中显得尤为重要, 当然这并不意味着包干制物业服务合同中不需要财务监督。酬金制物业服务合同履行过程中的财务公开主要包括物业费收入、物业费的支出项目、专项维修资金的使用、停车费收益、其他共有部位设施的运营收益以及物业服务合同中约定需要公开的内容。包干制财务公开则涉及到共有部位运营收益的公开以及共有设施设备维护开支的公开。财务监督则主要是通过委托第三方审计机构的方式实现财务监督的目的, 目前已有的示范文本中对于审计机构以何种程序产生、审计费用如何支付等内容均未明确约定。在此情况下, 如将争议诉诸法院救济往往会需要重新确定审计机构, 不仅拖延矛盾的解决, 还会导致资源的浪费。因此笔者建议能够在物业服务合同中直接双方约定第三方审计机构或者明确审计机构的产生程序, 可以在一定程度上避免重复审计的情况出现。

四、建议拟定停车及装修管理

基本上每个业主都会有装修与车辆管理的需求。装修行为不仅涉及装修业主自身的权利, 也有可能侵犯到其他业主的合法权利, 如装修过程中产生的噪音、废弃物等。同样, 在汽车保有量持续上升与小区停车位严重不足的供求矛盾下, 如何规范业主车辆有序停放, 满足业主的停车需求成为物业服务过程中不得不重点关注的议题。因此笔者认为有必要就停车及装修两类物业管理行为拟定协议 (详见附件二、附件三) 。

一份物业合同并非能够彻底解决物业纷争, 纠纷的彻底解决需要业主、业委会、物业公司以及主管部门的的共同努力。但一份权利、义务明确的物业服务合同至少能在物业纠纷处理过程中做到有据可依, 笔者期望完善后的深圳市物业服务合同能够在一定程度上化解矛盾解决部分争议, 帮助业主营造和谐的社区生活。

附件一:物业服务标准 (限于篇幅原因仅列明核心条款)

一、综合管理类

(一) 基本要求

(二) 分项要求

1、管理人员人均管理建筑面积 m2以下。

2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的 %以上。

3、具有国家 级以上 (含 级) 物业管理资质。

4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理, 对业主或非业主使用人的投诉在 小时内答复。

5、每年至少 次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业管理服务的意见, 满意率达到 以上。

6、积极开展各类社区文化活动, 每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于 次;重要节日有/无专题布置。

7、有/无会所或大型的文化活动中心。

二、公共部位及共用设施设备日常运行维护

(一) 基本要求

(二) 分项要求

1、工程人员人均管理建筑面积为 以下。

2、各类设施设备的完好率达到 %以上;共用部位、停车场等照明系统的完好率达到 %以上。

3、加强对消防系统的检查保养, 消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于 次;消防泵启动每年不少于 次。

4、加强对电梯的保养, 单台电梯的年故障频率不超过 次。

5、 小时受理业主或非业主使用人报修, 急修 小时内到现场处理, 一般修理 天内处理。

三、清洁卫生

(一) 基本要求

(二) 分项要求

1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为 m2以下。

2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于 次, 目视地面、绿地干净, 地面垃圾滞留不超过 小时。

3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于 次;电梯门壁打蜡上光每月不少于 次, 表面光亮、无污迹;大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于 次。

4、5~10月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于 次, 其余月份每月不少于 次。

5、外墙清洁每 年不少于一次。

四、园林绿化

(一) 基本要求

(二) 分项要求

1、小区绿化率在 %以上。

2、草坪常年保持平整, 清除杂草每年 遍以上, 基本无杂草。

3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪 次以上, 乔、灌木树冠完整, 花、灌木开花结果, 各种植被生长良好, 无枯枝、缺枝。

4、一年有 次以上花卉、景点布置。

五、公共秩序维护

(一) 基本要求

(二) 分项要求

1、小区设有专门的监控中心/监控设备。

2、保安人员人均管理建筑面积为 m2以下。

3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于 次。

4、对保安人员的培训及实操全年不少于 课时。

5、加强对小区的巡逻, 保安人员每隔 小时到指定区域巡逻一次。

6、实行封闭式管理的, 对外来人员进入物业小区进行询问和登记; (可选) 。

7、对居住满一年的业主或非业主使用人, 熟悉率达到 %以上。

8、在本小区工作6个月以上的保安员占 %以上;新建小区从事本岗位工作6个月以上的达到 %以上。

9、车辆行驶有规定路线, 停车场内配置道闸和录像监视系统, 停车标识清晰明确, 有专职人员24小时巡视和协助停车事宜; (可选) 停车场24小时有专人管理/有人管理。

附件二:停车管理服务协议 (限于篇幅原因仅列明核心条款)

一、双方的权利义务条款 (甲方为物业服务企业、乙方为业主)

(一) 甲方的权利和义务

1、有权按政府有关政策制定停车管理制度和实施停车管理。

2、有权按照本协议约定向乙方收取管理服务费。

3、有权根据政府相关规定调整本停车场的收费标准, 但需提前一个月通知乙方。

4、有权对违反停车管理规定的用户予以书面警告, 对造成损失的, 根据损失程度要求其承担赔偿责任。

5、有权对不按规定停放, 影响小区道路通畅或影响公共安全的车辆采取移动、上锁等措施, 因此产生的损失及费用由乙方承担。

6、有权获取停入本停车场车辆的真实资料的复印件, 如发现所提供资料虚假, 有权拒绝乙方将车辆停入本停车场。

7、有权对进出车辆进行登记, 查验停车凭证。

8、有权拒绝无车辆行驶证和无本停车场停车证的车辆使用本停车场, 对无证车辆拒绝停放与放行。

9、负责本停车场及设施、设备的检查、维修及管理工作。

1 0、负责安排专人看管停车场;有权劝阻、制止任何损害停放车辆的行为。

(二) 乙方的权利和义务

1、遵守停车场管理的规章制度, 遵守相关停车管理规定。

2、有权对甲方提供的停车管理服务进行监督, 提出批评和建议。

3、按规定使用本车场的设备、设施;服从停车场管理服务人员的指挥和疏导。

4、提供车辆真实资料, 并为该车辆购买第三者责任险;车辆在本车场出险后, 凭车辆保险合同, 有权要求甲方出具出险的证明材料。

5、因甲方管理不善造成车辆丢失的, 有权依据相关法律法规要求甲方承担相应责任。

6、按规定使用本车场的车位, 合理停放车辆;保证不将车辆停放在车位以外的其他位置上;保证车辆停入车位时不骑线、不压线、不越线或进行其他不合理停放;保证在特殊情况下按本停车场管理人员的要求停放。

7、保证车、证、卡相符, 如需更换车辆须向甲方提出书面更换车证申请, 否则, 甲方有权拒绝车辆进入本停车场。

8、车位管理采取一车一证一卡方式, 乙方不得使用伪造、过期的停车证及感应卡, 不得将证卡转借他人使用, 如被发现, 甲方将予以没收, 对于乙方借出证卡或使用伪造、过期的停车证及感应卡期间发生的损失甲方不承担责任。

(三) 管理责任

1、因甲方管理不善, 使乙方车辆在本停车场中被盗丢失, 甲方依照相关法律法规承担相应责任。

2、因乙方违反本停车场管理规定或由于乙方自身原因造成自身及他人车辆被刮、碰或损坏的, 损失由乙方承担, 由此给他人车辆造成损失的, 亦应由乙方负责赔偿。

3、乙方车辆内存放可燃、可爆、腐蚀物等, 造成自己车辆损坏, 乙方自行承担损失, 如给他人车辆及 (或) 给本停车场造成损失的, 乙方应予以赔偿。

附件三:住宅室内装修装饰管理服务协议 (限于篇幅原因仅列明核心条款)

一、甲乙双方的权利和义务 (甲方为物业服务企业、乙方为业主)

(一) 甲方的权利与义务

1、甲方按照《前期物业服务合同》的约定, 对乙方房屋室内装饰装修的行为实施监督管理, 保障房屋和公共设备的正常使用和相邻业主的利益。

2、甲方应当将房屋室内装饰装修的相关法规、装修的禁止行为、禁止敲凿的部位、注意事项和《室内装饰装修管理规定》告知乙方, 确定建筑垃圾集中堆放点。

3、甲方在乙方装修期间, 负责水、电的正常供应 (如属供电局、自来水公司及不可抗力的原因除外) , 水电费用由乙方承担。

4、乙方装修结束后, 需甲方验收合格方能退换装修保证金。

5、甲方应在装修过程中, 对装修施工人员、临时出入证、车辆、施工时间进行监督管理, 监督房屋共用部位、共用设施、设备不受损坏。

6、甲方不得向乙方指派装饰施工单位或强行推销材料。

7、甲方根据协议有权对房屋室内装修活动进行监督检查, 对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程, 每天不少于一次现场巡视和检查。乙方不得拒绝甲方的监督检查, 如发现乙方在装修过程中有违反法律、法规和本协议的, 有权立即制止并要求纠正, 对已造成事实后果或拒不改正的, 有权责令停工直至整改合格, 或报有关部门依法处理, 并追究违约责任。

8、对甲方下发的整改通知不及时的, 甲方收回装修施工人员进出小区临时出入证, 直至整改合格为止。对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的, 应当督促责任人及时恢复原状并赔偿损失。对劝阻无效的, 可直接按本协议约定, 向房屋所在地人民法院提起诉讼。

(二) 乙方的权利与义务

1、乙方在房屋室内工程施工前, 须向甲方登记申报, 填写装修方案, 如实填写申报项目, 并与甲方签订《装饰装修管理服务协议》, 非业主的房屋使用人对房屋室内进行装饰装修, 应当取得业主的书面同意。乙方在交房后, 暂不进行装修的, 应填写暂不装修承诺书;

2、乙方申报登记应当提交下列材料:

(1) 出示房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭证) ;

(2) 申请人身份证件复印件;

(3) 装饰装修方案;包括装修平面图、特殊部位变更图 (复印件) ;

(4) 变动建筑主体或者承重结构的, 需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;

(5) 乙方委托的装饰装修单位应具备装修资质, 并提供装饰装修单位营业执照、装修资质原件 (留存复印件) 提供给甲方;

(6) 应将乙方与装修施工单位签订的《室内装饰装修合同》复印件在甲方备案。

3、装修施工单位须出示工商执照及资质证书。

4、装修施工人员凭证出入。

5、装修垃圾清运费由乙方交纳, 由甲方统一清运。

6、乙方在装修施工期间, 必须爱护公共设备、设施, 不得侵占公共空间, 如有损坏照价赔偿。

7、乙方在室内装饰装修活动, 禁止下列行为:

(1) 变动建筑主体和承重结构;

(2) 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

(3) 扩大承重墙上原有的门窗尺寸, 拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(4) 损坏房屋原有设施;

(5) 其他影响建筑结构和使用安全的行为;

(6) 装修人从事房屋室内装饰装修活动, 未经批准, 不得有下列行为:

(1) 搭建建筑物、构筑物;

(2) 改变房屋外立面, 在承重外墙上开门、窗;

(3) 拆改燃气管道和设施。

本合同约定第 (1) 项、第 (2) 项行为, 应当经城市规划行政主管部门批准;第 (3) 项行为应当经燃气管理单位批准。

8、房屋室内装饰装修超过设计标准变动建筑主体和承重结构或者增加楼面荷载的, 必须经原设计单位或者相应资质等级的设计单位提出设计方案, 委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

9、改动卫生间、厨房防水层的, 应当按照防水标准制定施工方案, 必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担, 并做闭水实验。

1 0、装饰装修企业从事房屋室内装饰装修活动, 应当遵守施工安全操作规程, 按照规定采取必要的安全防护和消防措施, 不得擅自动用明火和进行焊接作业, 保证作业人员和周围住房及财产的安全。

1 1、乙方须协助甲方对装修现场施工管理, 约束施工人员的行为, 对违章行为有连带责任。

1 2、施工人员进入小区, 自觉佩带出入证, 人员有变动, 应主动办理变更手续。施工人员须文明规范施工, 服从甲方人员的管理, 不得影响相邻业主或使用人的正常使用。

1 3、施工期间应关闭户门, 不得在公共走道堆放建筑材料、建筑垃圾。应自觉维护小区公共秩序, 不在公共部位乱写、乱划、乱画, 保持环境整洁。建筑垃圾应袋装, 并按规定时间运送垃圾, 集中到指定地点堆放, 搬运材料或垃圾后应负责及时清理现场, 保持公共部位清洁。所有装修材料及垃圾必须装袋搬运。小区内不得搬运或存放危险物品, 搬运物品及材料必须遵守《物品放行管理规定》《电梯安全使用须知》等管理规定。

1 4、规范施工, 不准擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙和屋面防水、隔热层、上下水管道及电路。不准擅自封闭开槽、凿墙孔、凿楼面、屋面面层;不允许安装超过《房屋使用说明书》上注明房屋单位荷载的设备。

1 5、严禁明火作业, 禁止在装修房内做饭炒菜、吸烟等。

16、施工人员禁止在本区内住宿。

17、乙方要更改装修项目时, 应当先到甲方办理装修变更手续, 否则甲方可禁止该项目的施工。

18、施工期间, 必须挂牌闭门施工, 接受相邻业主和甲方的监督, 对公共区域 (包括门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等) 应采取必要的防护措施, 损害物品照价赔偿。

19、施工完成后, 应向甲方提供室内装修管线布置图等资料, 退还临时出入证。装修后如发生因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或公共设施的, 应由业主和施工单位负责维修, 造成经济损失的由业主和施工单位负责赔偿。

校园：让“巡视管理”流行起来 第9篇

怎么办？怎样提高干部工作的积极性？一位校长在学校管理的实践中，尝试运用了巡视管理制度，让中层干部在记好值班时的《记载本》的同时，要记好自己的《巡视管理本》，要求干部们每天巡视校园、勤于管理，并把相关情况及时记入《巡视管理本》。笔者闻之，不禁暗暗叫好。《巡视管理本》与《值班记载本》，粗看好像只是名称的变动，但细细辨析，两者截然不同。

首先是立足点不同。《值班记载本》着眼于“记载”，往往注重在值班时发现的诸多情况，如学生是否正常，是否有违纪情况等。而《巡视管理本》则强调“在巡视中管理”，往往记录巡视时的发现以及干部是如何管和如何理的情况，往往记录管理的动态和动态的管理。可以想见，学校干部在巡视校园，一边走动，一边发现问题，一边解决处理。在巡视中，干部的赞许、疑问和督查等，构成了校园管理的亮丽风景；走动时的“管”和“理”、坐下时的“记”和“思”，也组成了校园管理中的特有景致。作为管理者，就要捕捉、把握和落实这些要素，从而夯实学校管理。从这个角度上说，《巡视管理本》更能全面完整地反映学校的管理情况。

其次是管理态度不同。因为《值班记载本》侧重于值班时的“记载”，所以即使在“值班”，其管理的落脚点也在“记载”两字。字里行间有一种“只负责记载、不过问其他事情”的态度倾向。而《巡视管理本》就全然不一样，它定位于“巡视”。身处校园，只要你在走动，就是在巡视，就是在管理。“巡视管理”四个字，提醒干部要认真巡视、要细致管理。可以这样说，手拿《巡视管理本》，就好像每天处在不是值班的值班时间，这样无形之中，增强了干部管理的高度责任感，工作态度也变得认真严肃起来；手拿《巡视管理本》也在有意无意地催促干部要“想方设法”地在本子上记录点内容，这就促使干部去深入校园角落去巡视管理。从这个角度上说，巡视管理也促使干部学会了关注校园细节，培养了敏锐的观察力。

最后是范围内容不同。《值班记载本》似乎偏重于单一的值班记载，注目于校内学生的表现，而对教师情况、学校活动等很少涉及。而《巡视管理本》，既然称为巡视管理的“本”，则范围内容必然广泛多样——既巡视学生表现，也巡视教师情况；既巡视教室走廊，也巡视操场和办公室；既管理校园中正在发生的事情，也预测可能发生的现象；既管理着别人的事情，也记录着自己所做的工作。干部在巡视管理，针对学生，也针对教师，更针对校园中的一切情况；干部记录《巡视管理本》，不但记录发现的问题和现象，也记录着自己所做的管理工作和由问题引发的见解、思索。从这个意义上说，记好《巡视管理本》，有利于使每次工作及时留下“痕迹”，便于总结反思。因而《巡视管理本》，其内容更全面、更真实、更有系统，更能整体把握干部的管理情况。

总之，把简单的事做认真，把认真的事做彻底。实施《巡视管理本》制度，既能使干部的管理能力执行能力和创新能力得到有效提升，又能使学校日常管理工作更加规范、更加有序、更加高效。久而久之，这样的管理就会内化为优良的思想品质，呈现出一种自觉内生的管理行为文化，推动学校科学发展和内涵发展。

一句话，学校校园管理，要让“巡视管理”流行起来。■