物流用地范文

物流用地范文（精选3篇）

物流用地 第1篇

2014年2月22日和3月28日,上海市政府先后印发和转发了《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见(沪府发〈2014〉14号文)》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)(沪府办〈2014〉25号文)》。第五条第一款规定:“提高土地市场周转效率。实行新增工业用地出让弹性年期制,一般工业项目用地出让年期为20年,出让年限届满后,对项目综合效益和合同履约等情况进行评估,采取有偿协议方式,续期或收回土地使用权。对用地有特殊要求的市重点产业项目,经有关部门批准后,出让年期可为20~50年”。2014年6月3日,北京经济开发区也发布文件,规定建设用地出让年限一般不高于20年。南京市政府宁政发2014(150)号文规定,工业建设用地出让年限不超过30年,土地出让价格提高50%~150%。2014年7月10日四川日报报道,成都、自贡、遂宁、眉山、南充、简阳、邻水七市、县开展工业用地弹性年期出让及低效、存量工业用地退出机制改革试点。在法定的工业用地使用权最高出让年限内,分别设定10年、20年、30年、40年、50年出让年限。

我们认为,如果这些政策用于物流用地,将严重制约现代物流业的发展。一是不能满足刚刚兴起的物流产业用地需求。国务院发布的《物流业发展中长期规划》中指出,物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业,是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业。几十年来,国家对仓储业投资很少,仓储设施缺口很大,近几年仓储业投资增长迅速,增长率超过30%。新增仓储设施大部分是由企业自筹资金建设。同时,随着城市的快速扩张,原有仓储设施被拆除,加剧了仓储供不应求。二是将大大增加物流成本。例如库房的使用年限一般是40年到50年,基本上与土地使用年限一致。如果土地使用年限为20年,企业必然加速折旧,将本应50年摊销的折旧摊入20年,再加上土地出让金加倍,成本将成倍增加。三是不利于先进物流技术采用和物流运作效率的提高。由于土地使用年限为20年,会迫使企业投资时使用简易设施,没有人会作长期经营的打算。道路、库房、货场将不能适应中高端物流的需要,铁路专用线、码头、机械化、自动化的设备投资也都会受到影响,造成物流设施的建设标准、技术标准、工艺流程等水准的整体下降。四是建设用地乱象更加严重。建设用地过度开发的主要原因在于新区规划过大过快,有数据表明,我国391个城市的新区,人均建设用地为195平米,而国家标准是100平米。别人有病让物流业吃药,根本无法根治过度占地之弊病。而且,土地审批频次增加、自由裁量权多,变更规划的权力集中,难免不发生寻租现象。在土地利用效率评价指标没有出台的情况下,就缩短土地出让年限,基础和依据均显不足。

商贸物流用地的性质探讨 第2篇

目前在国家的土地性质分类里面还没有物流用地，只有仓储用地。在实际操作中，物流用地被划为工业用地，一般按照工业用地价格进行出售。根据国家土地管理相关规定，工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。物流产业的界定

中国2001年4月17日颁布的《物流术语》国家标准定义：物流是“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合”。可见，物流活动提供的是一种以运输、储存为主的，多种功能相结合的服务活动。因此，物流产业属于广义的服务业范畴。根据三次产业分类法，可以将物流产业归为第三产业范围。这一划分方式得到了广泛认同。

在中国国家标准局编制和颁布的《国民经济行业分类与代码》对产业的划分中，还不包含物流产业。交通运输、仓储业是独立的产业。目前，对物流产业的界定还比较模糊，需要引起理论界的广泛重视，做进一步的研究和探讨。

物流用地 第3篇

关键词：物流园区,用地规模,GA-BP,货运量预测

0 引言

根据中国物流与采购联合会发布的 《 中国采购发展报告( 2014)》 显示, 2013 年我国社会物流总费用超过10 万亿元, 占GDP比重为18.0%, 是美国8.5%的2 倍有余, 物流成本明显偏高。 该报告表明物流运行效率低下仍然是影响资源配置效率和国民经济转型发展的重要瓶颈。 2013 年9 月10 日, 中国国家主席习近平分别提出了建设“ 新丝绸之路经济带” 和“ 21 世纪海上丝绸之路” 的战略构想。 这一战略结合海陆布局, 推进沿线交通建设, 开创了跨地区跨国之间的新型合作, 为我国物流业的发展提供了新的机遇。 而物流园区作为现代物流的载体, 在降低物流成本、 提升企业生产效率、 改善区域发展环境的同时也面临着许多规划不合理和盲目建设等问题, 一定程度上阻碍了物流业的发展。 因此, 科学合理地规划建设物流园区是当前发展环境下的必然要求。

就物流园区用地规模的确定而言, 目前国际上还没有一套成熟的确定物流园区规模的方法, 部分专家学者在基于不同的理论和目标前提下提出了一些具体的预测模型。 Weber[1]、 Beckman[2]、 Drener[3]等学者基于运筹学理论提出了物流用地预测模型。吴琳、 沈德熙[4]根据济南市峨眉片区担山屯物流园区的主体定位, 采用时空消耗法对其规划建设规模进行预测, 以此指导具体的规划用地布局。 周爱芳、 周倩[5]( 2014) 在采用回归模型和增长系数法组合预测物流需求量的基础上, 选择了参数法对湖南省的物流园区用地规模进行预测。 孙焰、 魏威、 郑文家[6]( 2014) 则采用改进的参数法、 时空消耗法和类比法分别对物流园区用地规模进行预测。 综合对比以上3 种预测方法, 类比法的计算过于粗糙, 预测结果偏差较大; 时空消耗模型最大限度地考虑了物流园区和货物对时空资源的供需平衡, 但面临参数变量过多, 数据获取难度较大等问题, 适用于物流发展水平较高等地区; 参数法可以直接套用现有公式, 易于量化, 但该方法只适用于物流用地总规模已经确定的预测类型。 为规避传统物流园区用地规模预测方法的局限性以及提高预测的准确性, 文章通过建立GA-BP神经网络模型预测物流需求, 结合重庆市物流发展特点对基于全社会物流总量的物流园区用地规模测算公式进行改进, 运用该公式确定2020 年重庆市物流园区用地规模, 以期为“ 十三五” 区域中长期物流规划以及制定相关物流政策提供决策参考。

1 物流园区用地规模预测模型

1.1 基于GA-BP模型的物流需求预测

1.1.1 物流需求影响因素分析。 物流需求是指在一定时期内, 社会经济活动过程中对各种物品的运动状态在空间、 时间、 效率、 质量等方面的要求[7]。 经济与物流需求之间存在一种内在的、 隐含的映射关系, 可以用表达式( 1) 来抽象概括二者之间的内在决定和驱动关系:

式中:

y— ——表示区域物流需求

xn———表示n个区域经济因素

物流需求预测是物流园区规模规划的前提条件, 然而我国目前没有一个准确描述物流量的指标, 物流需求量也没有一个明确的概念[8]。 由于在物流服务能力能满足物流需求的条件下, 一定时期内的货运量在一定程度上反映了该时间段内的物流总需求, 因此文章以货运量指标作为输出信息进行分析。

物流园区用地的规模很大程度上受物流量大小的影响, 而物流量大小又与多种因素有关。 在其他因素不变的情况下, 区域GDP、 工业总产值、 进出口总额均与物流量成正相关, 物流量越大, 物流用地规模总量越大[9]。 同时全社会固定资产投资是反映固定资产规模和速度的综合指标, 社会消费品零售总额是反映生活消费品市场的主要指标, 它们都能在某种程度上反映经济快速发展下的物流市场状况。

1.1.2 GA-BP模型。 BP神经网络是基于误差反向传播算法( BP算法) 的多层前向神经网络, 其拓扑结构由1 个输入层、 若干隐含层和1 个输出层构成。 BP神经网络良好的非线性逼近能力和对杂乱信息的综合处理能力, 能在一定程度上与物流需求市场的研究难点相适应, 适用于物流需求的预测。

遗传算法优化BP神经网络( GA-BP) 就是运用遗传算法优化神经网络初始网络权值和阈值, 把优化后的权值输入BP神经网络完成网络训练建立模型。 它能够利用自己的全局搜索能力克服神经网络易陷入局部最优解以及收敛速度慢的缺陷, 寻找最适合BP神经网络的参数和网络结构, 在最短时间内得到全局最优解。

1.2 物流园区用地规模测算公式

以全社会物流总量为基础的物流园区用地规模测算[10]:

式中:

Area— ——表示物流园区用地总面积

c— ——为全社会物流总量, 可用货运量代替

e———为物流园区效率,表示单位时间、单位面积处理的物流量

p3L———为第三方物流占全社会物流市场的比例

α———为第三方物流业务中通过物流园区的比例

R———为预留发展用地系数

由于国家或地方政府的宏观性政策影响着物流业的发展, 积极的政策将促进物流业新的增长点, 因此在公式( 2) 的基础上引入修正系数 ω。 如果外部环境有利于促进城市物流的需求和供给, 则 ω 的值略大于1, 反之略小于1。

则改进后的公式为:

2 实证研究 — ——以重庆市为例

2.1 样本数据准备

文章选取的基本数据( 如表1) , 为重庆市2005~2014 年的相关经济指标, 数据来自于 《 重庆市统计年鉴( 2014)》 和《 2014 年重庆市国民经济和社会发展统计公报》 。 根据数据, 计算得出各指标在2005~2014 年的年均增长率, 并在假设增长率不变的条件下, 得出2020 年各指标的预测值( 如表2) 。

2.2 GA-BP模型预测物流需求

以表1 中2005~2014 年的区域GDPx1( 亿元) 、 工业总产值x2( 万元) 、 进出口总额x3( 万美元) 、 社会消费品零售总额x4( 万元) 、 全社会固定资产投资x5( 万元) 数据作为输入信息, 2005~2014 年的货运量y ( 万吨) 作为输出信息, 以此为样本进行训练学习, 然后将表2 中的数据作为测试数据, 预测2020 年的货运量。

构建的GA-BP网络输入层有5 个神经元, 隐含层有9 个神经元, 输出层有1 个神经元, 输入层和隐含层的激活函数分别为tansig函数和purelin函数。 训练函数选择trainbfg函数, 因为使用该函数, 不仅预测度精度高, 收敛的速度也很快[13]。 网络迭代次数为5 000,学习速率为0.3,训练目标为1.0e-10。遗传算法的种族规模为50,进化代数为100,交叉概率为0.3,变异概率为0.1,程序在Matlab软件中实现。通过GA-BP神经网络进行训练,可以得到如下结果:

注: 2005~2013 年的数据来源于 《 重庆市统计年鉴( 2014)》 , 2014 年的数据来源于 《 2014 年重庆市国民经济和社会发展统计公报》 。

图1 表明随着进化代数的不断增加, 误差整体呈下降趋势并逐渐趋近于某一具体的值, 由此可以推出, 如果样本足够大,误差则随着进化可以降低到忽略不计。 图2 表明经过120 次的训练, 预测的误差值达到了目标范围。 结果得到2020 年的货运量为122 610 万吨。

2.3 物流园区用地规模确定

2.3.1 物流园区效率e取值。 文章采用2014~2015 全球竞争力报告中的技术成熟度、 教育与培训及基础设施3 项指标( 如表3)按其权重加权平均求和后的值来衡量物流园区的效率。

注: 数据来源于 《 2014~2015 全球竞争力报告》 。

参照日本、 德国的物流园区效率, 得出我国在物流园区规划时e值可以取4.3~5.5, 结合重庆市物流发展取得的长足进步确定重庆市物流园区的效率e取中间值4.9。

2.3.2 第三方物流占物流市场比例(p3L)。 第三方物流市场占全社会物流市场的比例取值, 根据胡宝雨[15]的研究经验, 如果规划地区的经济发展较快, 物流市场需求大, 则p3L的取值略高于40%, 否则p3L低于40%。 同时据2013 年11 月26 日商务部新闻办召开的“ 商贸物流” 专题新闻发布会得知: 我国第三方物流占物流市场比例不足25%。 鉴于重庆市物流业的快速发展及其未来需求的扩大, 确定重庆市第三方物流占物流市场比例取30%。

2.3.3 进入物流园区的比例 α 取值。 根据现阶段研究成果表明, 受到集聚性规模效益等的影响, 第三方物流企业将集中进入物流园区发展, 这既是市场竞争的要求, 同时也与世界物流业的发展趋势相符合[16]。 物流成本越低, 物流服务越高效, 规模经济越明显, α 一般取值为60%~80%[17]。 若当地市场化程度高、 经济总量大、 物流市场需求量大, 则 α 在60%~80%取最大值, 如珠三角、 长三角等地区; 反之, 则在60%~80%取最小值[17]。 根据重庆市物流发展实际, 文章第三方物流业务进入物流园区的比例 α 取70%。

2.3.4 预留发展用地系数R取值。 预留发展用地是为满足将来物流园区面积增大的需要而设置的用地, 它会随着物流需求的增加而不断增长。 R的确定需要综合考虑多方面情况, 如经济的发展、 企业物流成本控制程度、 物流服务水平。 赵叶[18]指出, 根据发展原则, 物流园区得提前设计远期预留区, 规定其预留系数一般取值1.15。

2.3.5 修正系数 ω 取值。 重庆处于 “ 一带一路” 和 “ 长江经济带” 的交汇节点, 强大的区位优势将有力推动重庆市物流业的发展, 政府也将持续制定一系列有助于物流业新的经济增长点的相关政策, 因此 ω 确定为1.1。

2.3.6 重庆市物流园区用地规模确定。 将计算得到的货运量数据及确定的各参数值带入公式( 3) 中, 得出2020 年重庆市物流园区用地规模的预测值为66.47 平方公里。

3 结束语