物业公司文件管理标准

物业公司文件管理标准（精选6篇）

物业公司文件管理标准 第1篇

1、目的：规范部门文件的管理、保存工作及便于查阅。

2、适用范围：适用于部门的所有往来文件及资料的管理、保存及查阅。

3、程序要点：

3．1文件归档的方法：

3．1．1部门文件的归档采用夹式文件夹。根据文件的内容、种类在盒式文件夹的侧面粘贴统一格式、尺寸的标签纸。

3．1．2将需要归档的文件按照内容、种类等进行大分类，如：收文、发文等。然后按照日期顺序进行排列，并在每一份文件的首页右上角标注该文件的卷内编号。

3．1．3将已经进行了分类的文件，按照其实际内容制作与之相应的目录表，目录表要求统一格式，需包含：文件类别名称、文件名称、文号、收/发文日期、卷内编号、备注等项目。

3．1．4将已制作的目录表置于每一类文件的首页，并按照分类将文件及目录整齐地装订后归入夹式文件夹内。盒式文件夹内用贴有名称标签的分页纸将不同类别的文件进行区分。

3．2归档文件的分类原则

3．2．1所有文件分为对内、对外两部分；内、外文件又可分为收文、发文两大类别。

3．2．2文件夹内按照部门、内容或文种分成小类别。

3．2．3大业户单独设立文件夹，文件夹内按内容、文种等区分成小类。

3．2．4小业户则按照楼层、商铺位置，归纳为一个文件夹；文件夹内再按照业户名称进行区分。

3．2．5专项事务设立独立文件夹。

3．3文档的管理及查阅

3．3．1文档中的文件应每年清理一次，过往的文件应另行保存。

3．3．2便于查阅是文件归档的目的之一，因此需查阅文档时，可依据目录指引。查阅完毕后，应依据文件的卷内编号，将其整齐地摆放至原位。

3．3．3新增的文件需要归档时，应依据其内容、文种等，在右上角标上卷内编号后，再将其归入相应的文件夹，并及时在该类文件的首页目录中添加相关内容。

物业公司文件管理标准 第2篇

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《南京市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于南京市江宁区（市）县岔路口金盛路

号，（或见小区周边地理位置图）。

本项目规划设计的物业类型为：。

本项目总用地面积

平方米。用地构成为：建筑用地

平方米（其中公建用地

平方米），道路用地

平方米，绿化用地

平方米。

本项目总建筑面积

平方米。其中地下总建筑面积

平方米，地上总建筑面积

平方米（住宅建筑面积

平方米，商业用房建筑面积

平方米，办公用房建筑面积

平方米，其他物业建筑面积

平方米）。

本项目共计建筑物

幢（其中住宅

幢

套，非住宅

平方米）；建筑结构为。

本项目的建筑密度为

%；综合容积率

；绿化率为

%。

本项目规划建设机动车停车位

个，其中地上停车位

个，地下停车位

个；按照规划设计建造了非机动车停车场所

平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间 本项目于

年

月开工建设，共分

期开发建设。第一期工程计划于

年 月竣工并交付使用；整个建设项目于

年

月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：建筑面积为

平方米；坐落位置：。

2、业主委员会活动用房：建筑面积为

平方米；坐落位置：。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按

标准缴存，计

元；购房人按

标准缴存，计

元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售

投标单位应于

****年**月**日

时

分前至南京市江宁区岔路口金盛路

号

室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费

元整）。

六、保证金的缴纳

1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金

元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点：南京市江宁区岔路口金盛路

号

室。

八、投标截止时间

****年**月**日

时

分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会：

****年**月**日

时

分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。

十一、开标时间、地点

1、开标时间：

****年**月**日

时

分

2、开标地点：南京市江宁区岔路口金盛路

号

室。

十二、对本次招标提出询问的，请于 年 月 日前与（姓名）联系，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地 址：

邮 编：

电 话：

传 真：

联系人：

(招标人)

****年**月**日

第二部分 技术规范及要求

本物业的环境设施设备按照《南京市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》（几）

等标准，物业服务按照《南京市住宅物业服务等级指导标准》（几）级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；

9、其它

10、其它

二、物业管理服务的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

3、其它

4、其它

三、物业管理服务标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

4、公共绿化的养护和管理标准

5、车辆停放管理服务标准

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准

7、装饰装修管理服务标准

8、物业档案资料管理标准

9、其他服务标准

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。

五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2)。

第三部分 投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

二、投标文件的编写

（一）投标文件格式

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

2、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（6）消防应急措施。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、智能化设施的管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

10、提供

（《业主临时公约》/《业主公约》）的建议稿。

（二）投标报价

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

报价计价单位按建筑面积

元/每平方米．月计算。

（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共

套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

1、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能按照招标文件要求编制的；

（4）逾期送达的；

（5）附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设

人。其中，招标人指派

人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员

人。

（2）评标标准

（3）评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起

日内（最长不超过30日）确定中标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

（二）悔标责任

中标人接到中标通知书

日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按

赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按

予以赔偿责任。

（三）物业服务合同的签订说明

最低报价不是被授予合同的保证。

（四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

第四部分 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《南京市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自

至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和

等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

6、其它

7、其它

第五部分 附

件

附件1：

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计

处；分设在路，路和

路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

附件2：

本项目公建配套设施及说明

vivian

物业公司文件管理标准 第3篇

物业服务需求分析是物业服务供应商投标文件中第一部分, 没有服务需求分析, 或者服务需求分析不深、不透甚至不完全的话, 接下来的服务方案、报价都将在完整性、针对性和可操作性方面埋下祸根, 物业服务需求分析是根据招标文件及其服务需求导出的, 服务方案、岗位及人员配置以及报价又是根据服务需求导出的。

究竟由谁来实施物业服务需求分析呢?这就要解析一下物业公司投标决策的基本流程, 一般而言, 物业公司从市场上获知某个物业管理服务项目公开招标或邀标的时候, 需要物业公司的市场部门或对口市场的员工初步分析服务需求、成本、风险和利润, 最好用书面的报告形式向物业公司管理层提出参与竞标的想法或意愿, 物业公司管理层在权衡利弊、企业发展和资源匹配等情况后, 做出决策。一般而言, 当决定竞标某个物业管理服务项目的时候, 物业公司管理层也已经想好一旦中标, 在既有员工团队中的哪些人可以参与该项目, 甚至已经预设了某位员工担任该项目的拟派驻场经理一角。因此参与投标文件编制的时候, 拟派驻场项目经理也将参与到物业服务需求分析中来, 因为对口市场的员工, 或许对市场操作比较熟悉, 但对于项目操盘的熟悉程度或不及来自一线的项目经理, 因此在物业管理服务项目的服务需求分析时, 拟派驻场项目经理就是关键人物, 拟派驻场项目经理将需要动用其所有的项目操盘经验, 对招标文件进行仔细的阅读, 并给出服务需求分析的初步意见和建议。

要进行物业服务需求分析, 就必须仔细阅读和理解招标文件及其服务需求。物业管理服务项目的招标文件会将物业、业主和服务要求等基本情况详细地罗列出来, 比如物业所在地, 物业规划、建筑结构、机电设备、设施, 物业性质, 作息时间, 岗位配置要求, 服务人员数量和职业要求, 服务内容和标准等。物业服务提供商即物业公司, 就需要根据企业服务资格、能力和资源对招标文件做出响应, 这就需要对物业服务需求进行专业分析。物业服务需求分析的思路主要体现在如下几个方面:

1、 物业分析, 可以按照物业的市场功能定位分类如下, 对物业的分类定位将直接关系到物业服务需求分析是否精准以及服务方案编制是否具有针对性。

(1) 医院物业服务项目

医院类别的物业服务项目, 在投标文件中的应急预案中需要响应招标服务需求, 明确列明包括防止和处置医闹这一中国大陆比较特别的群体性事件。

除此之外, 还应在拟派驻场员工的个人防护用品等方面响应招标文件服务需求。

假如招标文件服务需求中还有医疗废弃物处置等作业要求时, 投标服务供应商就需要在医用废弃物收集、院内储藏和运输以及外运等全过程提交包括服务流程、岗位职责以及岗位要求等一系列方案, 以便于在响应服务需求方面做到有针对性。

(1) 社区卫生服务中心, 是中国大陆最基层医疗机构, 是基层医疗机构服务于社区居民的一线场所, 服务对象年龄跨度从刚出生婴幼儿到高龄老人, 因此除了需要在硬件设施上满足几乎是全年龄段的需要外, 更应该在服务态度和服务操作中最大限度地体现物业服务供应商的耐心、关心和爱心。

(2) 市、区 (县) 医院, 是根据医疗资源均衡化原则和普遍的医疗规律配置在行政区内的医疗机构, 承担辖区及以外人群医疗康复服务。

(3) 专科医院。

专科医院中有一些比较特别的医院类型, 比如肺科医院就是一种具有较高传染性的医院, 因此拟派驻场的保安员、保洁员、客服员等在内的员工, 在上岗当值的时候就需要佩戴口罩, 并需要在服务作业流程和岗位职责中明确载入诸如上岗当值时必须佩戴医用卫生口罩, 以便于做好自身防护, 医用卫生口罩也需要在报价明细中列明, 只有这样才响应招标服务需求。

在专科医院中还有一类比较特别的, 那就是精神卫生中心, 其中还有一种更为特别的门诊, 那就是戒毒门诊, 这类门诊通常还需要物业服务供应商派驻的保安员进行一对一陪同式监护服务, 这就需要这类场所上岗当值的保安员具有一定的法律意识和自我保护意识, 因为这类戒毒病人中很可能还有包括艾滋病等高度传染性疾病。

(4) 三甲医院, 包括中国上海市在内的三甲医院, 服务对象不仅有本地居民而且还有很多外来病人, 因此在拟派驻场员工的语言运用等方面体现物业服务供应商及其驻场团队的专业精神。

(2) 政府机关办公场所物业服务项目

(1) 公检法司政府机关, 其中包括检察院、法院、公安局、警署、看守所、刑场、监狱、戒毒所等, 投标单位需要有针对性地提交相关服务流程、岗位职责、应急预案等方案, 除此之外, 拟派驻场员工还需要有政审等管理环节。

(2) 市区县政府机关, 其中包括市区两级政府机关办公楼、部门派出机构、街道等, 有一些还是具有不同等级的涉密和保密场所, 因此, 拟派驻场员工还需要有无犯罪记录和政审等管理环节。

(3) 税务局机关。

(4) 设计研究院所, 其中包括各级各类政府或出资人设立的设计研究院 (所) , 情报所、国际问题研究所等。

(5) 社保中心, 是面向属地居民提供服务的窗口服务单位, 还配置有等同于银行的信息机房设施, 服务对象和服务要求跨度较大。

(6) 区县行政服务中心, 是区县政府设立的窗口服务机关, 服务对象是属地居民。

(3) 大中小学和幼儿园物业服务项目

(1) 幼儿园, 主要服务对象是未成年人, 未成年人保护以及监护权转移问题是服务难点。

(2) 小学, 基本同上, 还需要物业服务供应商的投标文件中响应包括防止性侵等在内的应急预案。

(3) 中学, 服务对象主要是处于叛逆期的未成年人, 好动、好奇以及自我意识逐渐产生。

(4) 专科学校, 服务对象主要是未成年人, 有一定法制意识, 情窦初开。

(5) 职业技术学校, 主要服务对象是未成年人, 有一定经济来源和消费能力。

(6) 大学, 主要服务对象是未成年向成年人转变的青年, 自我意识强烈。

(4) 公共场馆物业服务项目

公共场馆类物业服务需要在票务、讲解、会务和礼宾服务等方面提交响应方案, 做好完整性和针对性响应要求。

(1) 博物馆。

(2) 美术馆。

(3) 纪念馆。

(4) 烈士陵园, 服务高峰时段与中国大陆民俗具有高度相关性, 比如清明节、冬至、国庆节、抗日战争纪念日等。

(5) 商业物业服务项目

(1) 办公楼。

(2) 商场。

(3) 城市综合体。

(4) 游乐场。

(6) 住宅物业服务项目

(1) 廉租房。

(2) 普通商品房。

(3) 高档住宅小区。

(4) 豪宅。

(5) 别墅。

(7) 交通设施物业服务项目

(1) 高速公路, 是一种比较新颖的物业业态, 其中的服务区的保安、保洁和客户服务是重点, 收费站的收费服务是难点, 需要一支成熟的拟派驻场员工队伍, 在收费服务环节中还需要物业服务供应商提交准备金管理、差错应对、自动收费系统故障之后的人工手工收费等一系列服务流程、岗位职责和应急预案, 更为关键的是, 除了制订方案以外, 还要落实全员培训、演练和考核, 并经考核后将合格的员工较为均衡地分配到各个时段和班次, 以便于高速公路的正常营运。

(2) 港口码头。现在有很多港口码头管理服务项目被纳入市场公开招投标, 其中包括客运码头、货运码头、海监执法码头、水上警署执法码头和城市废弃物转运码头等项目向市场开放。港口码头业态, 安全是至关重要的管理, 其中的拟派驻场员工均必须做好个人安全措施, 比如上岗当值时必须穿戴救生衣、反光背心或服装、安全帽、对讲机等。

(3) 火车站, 包括站务和车务, 主要涵盖保安、保洁和工程运维, 具有管理面积大、服务时间长等特点。

(4) 机场, 与火车站比较相似, 但要求更高。

(5) 综合交通枢纽, 除了与火车站、飞机场等业态具有较高相似度外, 服务对象和服务时间更大。

(6) 地铁车站, 与机场业态相似, 但在客流量、体量和设备设施配置规模上小很多, 大型维保作业需要被安排在非营运时间展开。

(8) 其他

2、 物业使用人和业主的分析, 即客户分析与定位

(1) 物业业主

(1) 行业分析, 比如医院物业服务项目中, 主要服务对象是医生、护士和行政人员;学校物业服务项目中, 主要服务对象是教职员工。

(2) 使用时间分析, 比如政府机关的使用时间一般为每周一至周五, 每个工作日的上午8:30 至下午17:30;而大学的作息时间则有寒暑假之分。

(3) 使用范围分析, 比如住宅物业服务一般仅限于公共区域, 业主套内并不属于物业服务的范围, 除了有偿服务之外, 此外即便是开展套内有偿服务, 在服务公平性上也不得动用当值驻场员工。

(2) 物业使用人

(1) 行业分析, 比如医院物业服务项目中主要的病人, 但病人又要细分, 有些病人是传染病病人, 有些则是精神病人, 还有些是戒毒人员, 因此对于物业业主的分析越仔细服务需求分析就越精准;学校物业服务对象还包括学生和家长。

(2) 时间分析, 比如社区卫生服务中心中的病员及其家属, 一般会在中心关闭之前离场, 但中心的社区医生、护士以及行政人员将需要在中心关闭之后的一到二个小时内继续使用物业。

(3) 范围分析, 比如公众场馆类物业服务项目中, 服务范围将涵盖所有区域, 并无住宅物业中的套内、套外之分。

3、物业项目的地理空间位置分析

(1) 物业在属地的地理位置

(2) 物业与市政配套的地理位置

(1) 物业与附近三甲医院的地理位置关系和路径, 以便于应急和作为服务手册中告知业主和物业使用人的内容。

(2) 物业与附近消防支队、警署等政府机关的地理位置关系和路径, 以便于应急和告知物业业主和使用人。

(3) 物业与附近中小学校之间的地理位置关系。

(4) 物业与附近商业设施之间的地理位置关系, 方便生活。

(3) 物业与物业公司的地理位置

物业与物业公司之间的地理位置关系需要标绘在物业属地行政区的地形图上, 因为当物业公司所服务的物业发生紧急状况的时候, 物业公司将需要对所辖物业提供包括技术在内的紧急支援, 这一路程关系到所承诺的紧急响应时间限制。

(4) 物业与物业公司所辖物业服务项目之间的地理位置

之所以也要将物业公司所辖物业标绘在物业属地行政区的地形图上, 主要也是展示物业公司的市场占有率以及各项目楼盘之间自然形成的相互支援额的关系。但这一点对没有太多物业楼盘项目的物业公司不利, 这只是体现物业公司优势的方面, 此外, 反过来思考, 有些物业业主或许会认为那么多相邻物业服务项目, 物业公司会不会在驻场服务人手上偷梁换柱呢?所以这一地理位置分析以及标绘地图作业需要谨慎使用。

4、 物业项目的环境分析

物业项目环境因素包括气象环境、地理环境、人文环境和政治环境, 所有这些环境因素将直接关系到物业服务的方方面面。

(1) 气象环境, 比如极端低温、极端高温、台风、高潮位等。

(1) 极端低温出现之前, 必须由工程运维人员对新风机组的防结霜装置进行有效测试, 测试方法可用电冰箱制冰, 用烧杯盛放冰水测试新风机组里德尔防结霜传感器, 测试新风机组的进风风门是否可以自动关闭, 高可靠性的新风机组的防结霜装置还可以开启电加热装置防止新风机组的预处理盘管冻裂。

(2) 极端低温之前, 必须调整包括循环水泵在内设备的运作时间, 比如停役时段维持投运部分循环水泵, 确保管网不被冻裂。

(3) 极端高温时节, 将原本停役的中央空调系统维持最低规模运行或根据客户端服务开始时间提前投运等方法, 确保客户末端室内环境得以满足《业户手册》或《物业服务委托合同》等文件中约定的室内环境温度。

(4) 台风季节, 物业服务驻场服务团队需要落实有针对性的防台防汛防风应急预案的拟定、修正、培训、演练和考核。

(2) 地理环境, 比如物业所在地环境位于山区地带, 物业服务驻场团队需要落实山体滑坡防止、检测和应急处置等一系列服务方案。

(3) 人文环境, 比较好理解, 比如位于中国香港的物业与位于中国上海的物业, 在人文环境上就存在比较大的差异, 这种差异不仅是语言方面的还有民俗民风上的, 这就需要物业服务驻场团队, 在待人接物、通告文件以及会议组织等方面体现出人文环境的差异, 这本质上也是服务差异化和针对性的表现。

(4) 政治环境主要体现在物业服务中的安全和法律关系, 比如在2008年北京奥运会时期和2010 年上海世博会期间, 这两个时期, 对物业安防提出了比较高的要求, 这些要求来自物业属地政府有关部门, 物业服务供应商及其驻场团队需要额外响应, 并在服务流程和方案中做出调整。

5、 物业设施和设备分析

物业设施和设备主要是指其硬件, 如建筑结构、精粗装修、楼宇设施、机电设备等, 所有这些都将直接关系到物业服务成本核算、人员配置、安全管理、节能减排和应急预案, 必须予以重视。

(1) 物业项目的建筑结构, 其中包括占地面积、总建筑面积、绿化面积、停车位数量、公共区域面积等技术参数, 这些参数也可以根据成本和人员配置导出物业服务的劳动生产率等服务指标, 所有这些指标又将需要与同类同质物业服务项目的市场指标相匹配, 否则物业服务供应商的报价或将存在是否中标或恶性竞争的后果。

有些仿古建筑或古建筑, 一般为砖木结构, 雕梁画栋, 其中还有一些不仅有砖雕而且还有木雕等装饰, 这就要求物业服务供应商及其驻场服务团队详细拟定针对不同材质和形制的保洁、维护等服务方案。

(2) 精粗装修将与保洁服务方案直接相关, 使用何种清洁药剂、使用何种保洁工具都将与此有关。

比如一些钢筋混凝土结构上的砖木雕塑商业物业门头、嵌墙或挂墙式雕刻、独立安装的雕塑等, 都需要物业服务供应商及其驻场团队研拟针对不同材质和形制的保洁和维护对象的服务方案。

(3) 物业设施包括停车场及其收费系统、卫生间及其卫生洁具、自动感应旋转门、擦窗机、液压升降机等都与岗位和人员配置直接相关。

(4) 物业设施中还有一类比较特别的, 那就是文体类设施, 比如游泳池、室内外球场、舞台装置的, 这类设施主要在场馆类、学校类物业服务项目中出现。此类业态的物业服务供应商需要在介入服务之后, 提醒业主, 明确此类物业中的文体类设施的外包维护保养和安全检查责任, 以此杜绝包括篮球架倒塌致人伤亡的事故发生。

(5) 机电设备主要包括强电系统、弱电系统、暖通空调系统、给排水系统等。

(1) 强电系统主要变配电系统、防雷接地系统、照明系统、计量系统、模拟系统等。

(2) 弱电系统主要包括综合布线系统、电视监控系统、消防报警及其联动系统、有线电视系统、门禁系统、广播 (背景音乐和强切消防广播) 系统、电话系统、无线对讲系统、卫星天线及其视频系统、停车场自动收费系统等。

(3) 暖通空调系统主要包括空调主机、新风机组、排风机组、正压通风、防排烟、末端VAV或风机盘管加新风、温控器、分水器、管网、管配件、计量、控制及传感器等。

(4) 给排水系统主要包括消防水系统、给水、排水、水景系统、中水回用系统和二级生化污水处理系统。

6、物业服务供应商服务优势分析

(1) 物业服务企业资质。

(2) 保安服务许可证或自行聘用保安员备案证。

(3) 外墙和生活水箱清洗服务资质。

(4) 质量、环境和职安健贯标。

(5) 同类 (同质) 业绩用合同 (记载合同双方名称和盖章页面复印件) 。

(6) 在管项目数量和面积 (用汇总表表示, 电子表格汇总项目数量和面积参数) 。

(7) 获奖情况 (部优和市优) 。

(8) 财务报告 (第三方审计报告, 近三年盈利情况) 。

(9) 管理架构 (体现区域管理优势, 区域管理体现应急响应优势) 。

(10) 员工来源及留用人员政策。

7、 物业服务驻场团队优势分析

(1) 执业执照 (物业管理师、助理物业管理师、全国物业企业经理上岗证、全国物业小区经理上岗证、高低压电工操作证、登高作业证、压力容器电焊操作证、会务员证、会计上岗证、保卫师证、保安员证、构筑物消防员上岗证、健康证等) 。

(2) 学历。

(3) 从业年限。

(4) 年龄。

(5) 业内获奖情况。

更为重要的是将不同业态、不同环境、不同服务对象、不同物业设施等的内容有机结合在一起分析, 比如被用于县政府办公物业的古建筑, 这里的物业服务的难点不仅仅是古建筑维护, 重点也不仅仅是政府机构, 而是要将这两者结合起来分析, 只有这样才能使物业服务方案更具完整性、 针对性和可操作性。

由此看来, 物业服务需求分析, 也是跟投标文件 (商务标和技术标) 一样有要求或标准的, 那就是完整性、针对性和可操作性!只有物业服务需求分析具有了这三个特性, 投标文件后续的技术标和商务标才会有针对性、可操作性和完整性。

由此我们还可以推导出这么一个结论, 那就是实施某个物业服务项目服务需求分析乃至投标文件编制的人不仅要有拟派驻场项目经理而且要有工程 (运行和维修保养) 、保安 (治安、消防和安全生产) 、环境 (园林绿化、保洁、水箱清洗、外墙清洗和有害生物防治) 、客户服务 (会务、客服、讲解、礼宾) 、人力资源 (招聘、培训、考核、考勤、政审、保密) 、财务 (出纳、会计、财务、资产管理) 、行政 (档案、采购、仓管) 等各个工种、专业的员工或部门协同参与。

物业公司文件管理标准 第4篇

新颁发的《业主大会规程》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会的主要职责是制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

规定明确，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

物业公司设备类管理标准 第5篇

1.目的

建立公司物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。

2.范围

本规定适用于景田邮政综合楼物业管理处。

3..方法和过程控制

1.人员素质

1.1身体健康，经医院鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。

1.2上班时间内，必须按照公司要求穿着工作服，配带工牌。

1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。

2.设备房管理 2.1基本要求

2.1.1设备房门上有相应设备房标识。

2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。

2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。

2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足标准要求，可参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

2.5重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）2.6参观来访人员需进设备房，须由项目负责人指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。

2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施，防鼠档板不低于50cm。2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。

2.11应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。

3.资料管理

3.1新建物业接管验收应提交资料。

产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料； 技术资料：

（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告；

（3）工程合同及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；

（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；

（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；

（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告； 3.2原有房屋接管验收应验交的资料。产权资料：

（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；

（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；

（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：

（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。

4.供配电系统

4.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。

4.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。

4.4变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。

油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9０度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。4.5电容补偿柜管理

（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。

（2）补偿控制手动、自动切换有效。

（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于０.９

4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：23.5V—25.5V。4.9蓄电池：

4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象： a)电解液过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。c)电池电压不正常。

d)电极板膨胀，气塞孔堵塞。e)电解液内含有机杂质。f)爬碱严重。

4.9.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。

4.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。4.11发电机设备：

（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

（2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。

（3）备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。

（4）必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。

（5）蓄电池组电压保持在24V左右。

（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。

（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动试运行一次，每次运行时间为20分钟。

（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

5.给排水设备设施

5.1水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。

5.3限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。5.4高层变频供水电气系统

变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。5.5排水设施

污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。

5.6下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。

5.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。6.消防设备设施系统

6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。

6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运行一次。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录(或按消防要求执行)。

6.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。

6.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。

6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.6消防监控中心：

（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。

（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。6.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

7.电梯系统

7.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。7.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。

7.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

7.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。

7.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙０.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。

7.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于８０度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。

7.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。

7.8曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

7.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。

7.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内。

7.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。

7.12 门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。

7.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。7.14轿厢导轨导靴。

（1）导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

（2）检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。

（3）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。7.15缓冲器

（1）油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。（2）缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

（3）缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。7.16安全钳

（1）传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

（2）安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。7.17钢丝绳

（1）轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

（2）钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。（3）断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

（4）不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

7.18补偿装置

补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。7.19电梯电气部分：

（1）继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

（2）接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。7.20盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。

7.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。7.22如果电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。

7.23电梯轿厢内各种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。7.24电梯机房：温度保持在0—40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。

7.25管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

8.采暖及空调系统

8.1采暖系统：锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。8.2燃油锅炉要求：

8.2.1锅炉的进水必须经过水处理，并对进水质量定期进行检测。

8.2.2流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。（安全保护功能）

8.2.3锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0—20毫米水柱微负压状态。

8.2.4正常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%—98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。

8.2.5火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压5000—10000V，点火电极绝缘不漏电。间距3—5MM。燃油泵输出压力达到额定值10—30巴（BAR）

8.2.6锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。8.2.7温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。

8.3热力换热站供暖：

8.3.1对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可（特殊情况应制定要求定期到技术监督部门检验认可）。

8.3.2.换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗。（1—3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。

8.3.3热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。

8.3.4分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀。

8.3.5对锅炉供暖时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止。

8.4空调补水装置：

8.4.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。8.4.2变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。8.5循环水系统：

8.5.1采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

8.5.2 风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。8.6电加热采暖：

8.6.1电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。

8.6.2电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。8.6.3空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。8.7冷空调系统：

冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。

8.8冷却塔设备：

8.8.1电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。

8.8.2减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。8.8.3风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。

8.8.4滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。8.9冷却水、冷水系统：

8.9.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。

8.9.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气。控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应作到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。8.10冷水机组设备：

8.10.1离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度。设备运行时润滑油应有103—207KPA压力。8.10.2冷凝器压力范围：690—1450KPA相应温度范围：15度—41度。

8.10.3蒸发器压力范围：410—550KPA，相应制冷剂温度范围：1度—8度。

8.10.4螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15度，运行时冷却水进水温度范围20度—42度。出水温度范围 25度—45度。

8.10.5电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。8.11电机：

8.11.1水泵电机绕组温度小于70度。正常状态下外壳温度：30度—50度。电机轴承温度小于80度。

8.11.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。8.11.3电机风扇冷却效果明显。

8.11.4电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。

8.11.5电机三相运行相电流和为零（允许不超过额定电流的5%）。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。8.12水泵

润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。

8.13管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。9.检测仪器仪表及安全设施

9.1购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。

9.2检验项目：配电设备的电流表、电压表、功率因数表、功率表、收费用互感器、电度表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表、空调用氟压力表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、消防设施等。

10.弱电设备设施

10.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。

10.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

10.3电话系统、有线电视：主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。

10.4管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

11.附属、配套设施

11.1防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。

11.2外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。11.3建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体，应建立定期检查制度，对空、鼓、裂等腐损处及时修缮，严格落实行业相关规定。

11.4屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。11.5无违章乱搭建、乱悬挂现象。11.6无擅自改变房屋用途，小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图。

11.7健全娱乐设施安全责任制度等各项规章制度，配备相应的操作、维修、管理人员，建立紧急救护制度。各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。11.8儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐。11.9 操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明。11.10管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

12.遗留工程

12.1管理项目有遗留工程统计清单和跟进记录。12.2入伙半年内，对重大遗留工程有解决的方案。12.3入伙一年，已解决问题占总遗留工程的50%。12.4入伙二年，已解决问题占总遗留工程的80%。12.5入伙三年，无较大遗留工程的存在。

13.采购管理

13.1有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行评估。13.2物资采购具有相关申请手续和物品验收手续。

13.3实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定。13.4对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实。

14．仓库管理

14.1仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。

14.2仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。

14.3易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。

14.4大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放。14.5库存物资进出仓、领借用手续完整。

14.6所有库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。14.7报废物资、待处理物资应具备相关手续。

15.资产管理

15.1建立资产管理台帐，定期对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。15.2固定资产机身上应有唯一的固定资产标识。

15.3资产的购置、调拨、转让、报废应具备相关手续。

16.维修基金管理

16.1集团开发的物业管理项目应按规定建立共用设备设施维修基金专门帐户，实行专款专用。

16.2接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法，或明确相关管理责任。

物业公司仓库管理标准作业规程 第6篇

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1.0目的

1.1本规程规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。

2.0适用范围

2.1本规程适用于公司本部及下属各管理处的仓库管理工作。

3.0职责

3.1公司采购员负责物品的采购工作。

3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。3.3公司财务会计负责物品的核算。

3.4公司财务部经理负责仓库管理工作的监督。

4.0管理工作要点

4.1库存物品的限额标准

4.1.1日常消耗物料的库存限额： a)一般为每月平均消耗量的1.2倍； b）特殊情况另行处理。

4.1.2常备的零件物品的库存限额： a）一般为每月平均消耗量的1.5倍； b）特殊情况另行处理。

4.2 物品采购的申请

4.2.1仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存量，编制下月物品采购计划。4.2.2当仓库物品低于规定的库存限额时，应及时填制所需物品的采购计划。4.2.3仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制采购计划。4.2.4仓库管理员应在每月28日前将采购计划交公司财务部经理审核。

4.2.5公司财务部经理依据下列内容审核： a）仓库实际库存量； b）当月实际消耗量； c）库存物品的限额标准； d）下月预计消耗量； e）下月资金预算。

4.2.6财务部经理审核：

a）采购计划不合理的，应及时予以调整申购计划；

b）采购计划合理的，财务部经理应在财务审核栏内签署姓名、日期。4.2.7采购计划在每月30日前报公司总经理审批。

4.2.8总经理审批同意后，交采购员按照相关规定进行采购。

4.3物品的验收程序

4.3.1物品验证的要求：

a）每次采购物品单位数量少于10个的，要求100％抽样验证； b）每次采购物品单位数量多于10个的，要求10％-50％验证；

c）采购物品必须具备合格证，特别对批量购买的物品必须要验证物品的合格证，物品合格证由仓管员保存；

d）对目测无法验证的物品，必须使用相关工具协助验证； e）物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符；

f）仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务部保存、备查。

4.3.2物品验证的方法 a）物品包装的验证：

－物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹； －注意核对物品外包装上的生产日期及有效期。b）物品质量的验证：

－仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂缝或扭曲变形； －验证铁制品时，应注意物品有无锈迹；

－转动物品连接部分，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声； －检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象； －验证物品质地是否符合购买要求； －检查物品附属件是否齐全。C）物品性能的验证：

－应对物品的机械部分应反复试动，检查其灵活性、准确性；

－验收具有弹性的物品时，应对物品反复伸缩或弯曲，一般情况下，合格品应回复或基本回复原状；

－验收电器物品时，应使用万用表测试。

4.4物品的入仓程序

4.4.1物品的入仓程序：

a）采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入仓的，应报财务部经理批准后另行处理；

b）如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到仓库验货； c）仓库管理员应对符合购买计划的物品进行验收； d）经验收合格的物品，仓库管理员应开具《进仓单》，登记仓库物品明细账，并将物品分类存放；

e）仓库管理员应根据当天的物品验收单，及时登记物品明细账；

f）仓库管理员应在每月6日、16日、26日，将《进仓单》汇总后，交财务会计进行账务处理。g）拔到部门或管理处直接使用的开具《物资直接单》，经使用部门经理签名后，由使用人直接领用。

4.4.2退回物品的入仓程序：

a）相关人员将未使用完的物品送到仓库； b）仓库管理员应根据核查结果，进行验收： —合格品，填写《进仓单》，在备注栏内填写“退回物品入库”字样，存入合格品存放区内； —不合格品，存放在不合格品区等待处理。

c）仓库管理员应在每日下班前，根据退回物品《进仓单》，登记仓库物品明细账，以10天为一期送财务会计进行相关的账务处理。

4.4.3设备工具的入仓程序：

a）新采购的工具按物品的入仓程序执行； b）以旧换新的设备工具入仓程序：

— 经办人应凭其所在管理处主任签名确认的《工具借领单》到仓库办理旧工具入仓手续； — 仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续，发给新工具，同时在使用《工具登记卡》上由经办人签名确认；

c）退还的设备工具入仓程序：

— 仓库管理员根据使用人的《工具登记卡》上的项目，逐项清点退还工具； — 仓库管理员对退还的工具进行验收；

— 仓库管理员应在《工具登记卡》上登记，并由使用人所在部门负责人签名确认后存档。d）借用工具入仓程序：

— 工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净； — 仓库管理员根据设备工具的领用记录，进行验收； — 仓库管理员应及时在《工具登记卡》上登记。

4.5仓库物品的存放管理

4.5.1 物品存放仓库的自然条件： a）有通风设备； b）光线充足； c）面积宽敞。

4.5.2仓库物品的存放分类：

a）易燃、易爆与挥发性强的物品；

b）吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品； c）常用工具、材料和配件等； d）易碎、易损物品； e）食品类。

4.5.3 物品存放仓库的区域划分： a）合格物品存放区； b）不合格物品存放区； c）待检物品存放区。d)处理物品存放区

4.5.4 仓库区域划分的方法： a）在货架上标识并隔离； b）划线挂标牌。

4.5.5 仓库物品的存放要求：a）易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意：

—周围无明火、远离热源； —摆放在地下； —配备灭火器； —保持包装完好；

—库房结构坚固，门窗封闭牢固； —库房门内开。

b）吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时： —用经过防水处理的货架放置； —放在干燥的地上或货架上； —配备防潮通风设施。

c）常用工具、材料和配件等：

—不规则物品，用盒或袋装好后摆放；

—规则的物品整齐的摆放在货架或地上；

—体积较大、体重较轻的可靠墙上放或挂在墙上。d）易碎易损的物品：

—体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在地上； —体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品； —放置位置有胶垫。e)食品：

—放置在经过防水处理的货架上； —配备通风、防潮设施。

4.6 仓库物品的领用管理

4.6.1 物品领用程序：

a）物品领用人应凭其所在管理处经理签字确认的《领料单》到仓库办理材料领用手续； b）仓库管理员根据《领料单》上所列品种，逐一发放；

c）仓库管理员根据《领料单》内容登记仓库物料发放明细登记；

d）仓库管理员以10天为一期，将《领料单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

4.6.2工具的领用管理：

a）工具使用人应凭其所在管理处经理签名确认的《领料单》到仓库领用工具；

b）仓库管理员应根据使用人《工具领用卡》的记录，核对原卡上的领用工具是否有重复现象：

— 如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓库管理员应拒绝发放；

— 如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人后，并在《工具领用卡》上登记。c）仓库管理员以10天为一期，将《领料单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

4.6.3 借用工具的领用程序：

a）凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在管理处经理签名确认的《工具借领单》，到仓库办理工具借用手续；

b）仓库管理员根据《工具借领单》，与仓库建立的借用工具登记卡核对无误后发放； c）仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。

4.7仓库物品报废的管理

4.7.1报废的标准： a）物品到有效期；

b）客观原因造成物品工具已无使用价值的； c）按其他有关规定需报废。

4.7.2 物品报废的程序：

a）报废物品经办人凭其所在管理处经理签名确认的《物品报废单》到仓库办理物品报废手续；

b）仓库库存的物品报废，由仓库管理员负责填写《物品报废单》； c）仓库管理员准备好报废物品的有关原始资料： —入库时间； —物品性能介绍； —使用时间； —使用说明； —其他有关资料。

d)公司财务部经理，应组织相关人员验证； e）报废物品交总经理经理审批；

g）仓库管理员根据审批意见，将报废物品的相关财务资料交财务会计核对并进行相关的账务处理。

4.8 仓库物品的清点

4.8.1 每月25日前，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。4.8.2 根据清点结果，填写《库存物品盘点表》。

4.8.3 仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对：

a）经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的入库单及出库单，编制《库存物品进、耗、存表》，同时编制下月采购计划； b）如经核对有误：

— 实物多于账面余额的，报财务会计进行账务处理；

— 如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相关规程处理。

4.8.4 仓库管理员应在28目前将当月《物品盘点表》、《采购计划表》报送公司财务部。4.8.5 公司财务部主管会计组织会计人员于每月25-31日对仓库物品进行抽样或全部核对，并于当月31日前将核对结果报财务部经理。

4.9 仓库物品管理资料的保管

4.9.1 财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿，并进行账务处理。

4.9.2仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后，加密在管理处财务部长期保存。

4.10 仓库物品的管理情况，作为财务部相关人员、仓管员职效考评的依据之一。

5.0 引用文件和记录表格 5.1 《物品报废单》 5.2 《工具登记卡》

5.3 《库存物品进、耗、存表》