万科物业验收标准

万科物业验收标准（精选6篇）

万科物业验收标准 第1篇

管理案例

万科物业管理的接管验收

一、物业接管验收准备工作

物业接管验收的准备工作主要是成立一个物业接管小组，负责与开发商沟通，制定接管计划，确保需要接管的资料无遗漏。

1、抽调业务骨干组成物业接管小组

小组成员的组成主要有：档案管理人员（负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作）、业务骨干（负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作）、工程维修部抽调业务骨干（具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作）。

2、物业接管前准备事项

与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制订好接管验收计划；提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好接管验收记录表格。

3、资料的接管验收

接管验收的资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料。

二、物业接管验收标准和方法

验收标准为建设部颁布的《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。

1、室内工程验收注意事项

室内工程验收的注意事项包括房屋结构、层高、平面布局、地板楼板、卫浴设施、门窗工程、水电工程、电信设备、安全性。

2、公共设施验收注意事项

公共设施验收的注意事项包括楼梯、电梯、供水工程、供电工程、供气工程以及其他公共设施。

3、机电设备的接管验收

（1）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；

有电梯运行准运证；机房设置合理，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好；安全防护

装置齐全，标识清楚；机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。

（3）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚；机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。

（4）发电机型与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油

漆完好无损，安装牢固；机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

（5）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标

识清楚，表面完好无损，设备安装牢固；机房干燥、通风、采光良好。

（6）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

4、物业管理的清洁“开荒”

清洁“开荒”指物业管理部门在完成了对建筑的验收接管后，对楼宇内外进行全面彻底的清洁。它是一种突击式、会展式清洁。

清洁“开荒”的内容：对楼宇内外建筑垃圾的清理；对玻璃、地面、前面灰尘污垢的清理；对公共部位（楼梯、电梯、厕所、办公用房）以及设施的清扫。

清洁“开荒”作用：提高物业形象及信誉；缩短业主入住等待时间；提高员工凝聚力、战斗力；为物业管理打下良好基础。

三、接管验收遗留问题的处理

第一、遗留问题的登记确认。对资料验收中发现的资料不全、不真实、不

合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项记录在《接管右手资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认。

对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设置问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

第二、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐。第三、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求

开发商在2周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在1个月内解决。

第四、对于长期解决不且势必影响物业管理的问题，物业管理公司应当以

备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

四、接管时开发商与物业管理公司的关系

物业移交时，开发商与物业管理公司往往会产生各种各样的矛盾。

1、工程整体问题、资料交接中的矛盾

原因：开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交；开发商前期手续不齐全，无法移交。

改善方法：一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交；另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后引起的一系列问题，保护自身利益。

2、工程质量标准认定的矛盾

工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但政府部门的验收时依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，这其实只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在接管中物业管理公司要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为业主考虑。

改善方法：开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对

工程加以整改避免顾客的投诉。开发商还要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。

3、保修过程中的矛盾

保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立。但保修过程中开发商却很少承担管理职责，而是由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系，由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，管理难度大。

改善方法：建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，有开发商委托物业管理公司全权进行保修管理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间发生的紧急问题，当施工方不能积极配合时物业管理公司有权自行修改，费用由施工方支付。应该给物业管理公司更大的管理权，方便协调管理。

万科物业验收标准 第2篇

业

移

交

标

准

编制

日期

2014

审核

日期

2014

批准

日期

2014

流

程

要

素

流程目标：

流程时间要求

流程监控点数目

流程主要责任岗位

流程涉及职位数目

修订记录

日

期

修订

状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

1.目的明确新开发项目向物业公司移交时的标准，规范新项目的移交工作。

2.范围

适用于万科房地产公司所开发的新项目的移交工作。

3.定义：

物业移交：是指在地产公司与物业公司共同对小区进行了安全、质量和满足使用功能的验收后，向物业公司移交相应物业的资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等的活动，此项工作完成后，即标志着地产向物业管理公司办理了交接手续。

4.移交标准

4.1需向物业公司提供的资料清单：

分类

资料名称

部门

产权、规划及施工管理资料

1、土地使用权出让证明

2、地界界桩放点报告

3、建设用地规划许可证

4、建设工程规划许可证

5、施工许可证

6、建筑物命名、更名审批资料

7、建筑执照

项目事务部

产权资料

1、房屋产权清册

2、配套设施设备、管理用房产权证明

3、房屋查丈报告

4、住宅质量保证书和住宅使用说明书

客户关系

技术资料

1、小区竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备竣工图

3、电气、给排水竣工图

4、室外地下管网竣工图

5、道路、停车场竣工图

6、绿化竣工图

7、单体工程竣工验收备案证明

项目部

分类

资料名称

部门

技术资料

8、工程规划验收合格证明

9、消防验收合格证明

10、用水、用电指标批文

11、环保达标验收合格证明

12、电梯（扶梯）合格证明和准用文件

13、民防工程竣工验收合格证明

14、燃气工程竣工验收合格证明

15、隐蔽工程等竣工验收合格证明

16、所有设备订货合同、合格证、随机使用说明书、检验报告

17、所有设施设备安装、测试、验收记录

18、各户型平面图、水电线路图

19、地质勘探报告，沉降观察记录。

20、电缆铺设记录。

21、线路及电力电缆试验记录。

22、发电机、电动机检查试运转记录。

23、电气设备试验调整记录。

24、电气设备绝缘检查。

25、电气设备送电验收记录。

26、防雷接地电阻检测记录。

27、防雷引下线焊接记录。

28、水、卫生器具检验合格证。

29、通风机风量测量调整记录。

30、空调器性能测定调整记录。

销售资料

售楼宣传资料等

项目营销组

4.2配套设施

名称

标

准

管理用房

1、面积=小区总建筑面积×2‰，不足50平方米的按50平方米计。

2、在向住户发钥匙前15天装修完成（具体装修方案由物业提供）。

消防监控中心

1、进行必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯；

2、配备消防工具：防火服两套、防水强光手电筒至少两支、消防工具箱一个，内有：消防板手、斧头、铁锹、消防桶、管钳、铁锤、铁錾、钢锯、撬棍、安全绳50米、保险绳2条、急救担架一副，2个防毒面具、警戒带、医疗箱及常用医药。

3、接管区域的智能化系统正常启用。

垃圾中转站

1、垃圾中转站通风良好、排水通畅；

2、预留清洁水源及电源插座；

3、适应东莞市垃圾经压缩后焚烧的垃圾处理要求。

天面、天台

1、预留清洁取水口及排水管；

2、通透女儿墙或开窗处符合建筑安全要求，低于建筑安全高度的窗安装防护栏。

楼道

1、楼道内配置的照明启动开关宜为感应式；

2、中、高层消防楼道至少每隔4层预留清洁取水口及排水管。

垃圾筒、果皮箱

1、中、高层消防走道根据住户比例配垃圾筒，每层配备一个（款式及位置可由物业提供参考方案）；

2、电梯厅配备果皮箱（款式及位置可由物业提供参考方案）；

3、小区公共区域配备垃圾筒、果皮箱，垃圾筒的配备考虑有分类收集垃圾的需求（具体位置、款式可由物业提供方案）；

4、垃圾桶摆放位置地面及墙壁贴瓷片；

水、电、气配套

1、入伙前必须确保水、电、气开通。

2、入伙前，生活水箱须清洗后水质送检合格，检测报告可由物业服务中心归档。

3、水、电、气每户独立装表，满足抄表到户要求。

4、电表箱门、弱电箱门、水表箱门采用通锁。

5、园区内独立泳池、水景有水、电表单独计量，集中设备房用水电独立计量。

围（护）

栏（墙）

1、偏僻或墙外是树林、山的围墙位置有防攀爬设施；

2、配备周界防越系统及触发照明，围墙内毗邻路段监控系统联动。

道路、交通

1、减速坡设置合理，位置主要考虑人流量多、主干道交汇口前端、车场出入口及直线车道超过100米的路段（具体位置可由物业提供方案）；

2、交通指示标识完备。

车库、停车场

1、车场出入口道闸系统正常启用；

2、车辆行驶、停放、警示标识完备；

3、符合消防安全管理规定。

4、室内停车库照明双路控制，宜采用节能灯源；

5、地下停车库配备清洁取水口，下设接水池，该位置墙面铺普通瓷片。

6、地下车库集水井配潜水泵，宜设超高水位报警系统，可将报警信号连至指挥中心或其它易发现位置；

7、地下车库出入口设防洪闸。

娱乐设施

安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有必要的安全防护措施和使用说明。

信息传递

设施

1、设室外宣传栏，具体位置可由物业提供参考方案。

2、多层住宅单元楼道一层，中、高层一楼大堂配置室内信息栏；

3、中、高层建筑高档住宅大堂可考虑电子显示屏或液晶屏显示。

4、配备小区导示系统，物业可提供参考方案。

单车、摩托车棚

1、小区设单车、摩托车停放处。

2、停车架、标识牌配置齐备。

绿化

1、预留室外绿化取水口；

2、绿化用水可单独计量。

空调位

1、预留住宅、商业空调室外机安装位置；

2、采取集中排水。

电缆

1、电缆标识清晰，有引至和接出等规范内容；

2、进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵；

休闲椅

1、建筑围合内（全封闭住宅区域）宜配备木制休闲桌椅；

2、开放区域宜配置款式相对简单且牢固的金属桌椅或石桌椅；

3、绿化带内宜使用石质桌椅。

泳池

1、泳池根据其大小配救生圈，救生杆及至少2个救生员观察椅；

2、泳池照明足够，满足夜间游泳需要；

3、更衣室、浸脚消毒池配备齐全，浸脚消毒池需保证是进入泳池的唯一通道，并配有淋浴；

4、泳池实行封闭式管理；

5、泳池水质处理系统可正常投入使用以保证水质合格；

6、泳池周边地面为防滑地面；

7、配备人工吸尘工具；

8、泳池设备房通风良好，设集水坑及潜水泵，超高水位报警信号连至监控中心。

4.3设备部分：

名称

标

准

设备房环境

1、发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平；

2、各设备机房配备应急灯及灭火器；

3、电系统设备房配置防鼠板及接地带。

发电机

1、发电机在小区入伙前可正常投入使用。

2、燃油箱的进油口宜设置在装卸位置，方便加油；

3、油箱有油位标识，可以清晰看到油位。

4、配备消防灭火器材；

5、随机配备一套专用维修工具；

发电机

6、燃油箱房应设置防爆灯、通风良好。

给水系统

1、各类泵在小区入伙前可投入正常使用、进户水压保证家用热水器能正常点火；

2、生活水箱加盖上锁，设水位指示管，可清晰看到水位；

3、水箱溢流口、通气孔设防虫网；

4、生活水箱设高、低水位报警，集水坑设高水位报警，信号连至小区监控中心；

5、配备灭火器材。

高压配电

1、配备高压操作相关工具；

2、配电柜前配绝缘胶垫；

3、配备灭火器材；

4、有供配电系统图。

低压配电

1、配备相关的操作工具；

2、配电柜前配绝缘胶垫；

3、配备灭火器材；

4、有供配电系统图。

电梯

1、电梯机房应设置通风、降温设备；

2、配备应急灯及二氧化碳灭火器材。

3、电梯机房门选用通锁，钥匙通用。

4、入伙前取得电梯准用证。

可视对讲

确保小区业主入伙时可正常投入使用。

背景音乐

确保小区业主入伙时可正常投入使用，紧急情况可代替消防广播。

闭路电视监控系统

1、保证小区业主入伙时可正常投入使用；

2、硬盘录像，内存容量可保证影象资料储存半个月以上。

周界红外报警

1、小区业主入伙时可正常投入使用；

2、设灯光联动及监控镜头联动。

电子巡更

确保小区业主入伙时可正常投入使用。

消防系统

1、接管区域的消防系统验收合格并可投入正常使用；

2、防火门锁采用通锁。

万科物业验收标准 第3篇

万科物业继承了母体的优良基因, 更将母体尊崇的市场精神与“客户至上”的理念发挥到了极致。多年来, 在物业行业中, 万科物业几乎代表了最高的服务标准与价值追求, 其在业主中之口碑, 某种程度上已经超越了万科母体, 因此才有了在业主呼喊自治的时代, 万科物业服务的小区业主不想成立业委会而只想让万科物业做主的“奇事”出现。

这几年, 万科物业在蜕变, 在生长。思维在变, 组织在变, 产品在变, 蓝图在变, 颠覆、变革、创新, 一切都在打破, 一切都在重新建构。但惟一不变的, 是已深入骨髓的万科物业对“客户至上”的虔诚信仰。这大概是万科物业无论处于行业任何发展阶段, 都能引领超越的核心密码。

这一结论, 是在记者与万科物业掌门——万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全深聊后得出的。

万科物业变革背景

在采访朱保全之前, 记者曾武断地认为, 万科物业从2015 年开始高调走市场, 是因为地产面临压力加大, 所以像不少地产名企一样, 开始将战略偏移到了物业端口。但事实却并非如此。

朱保全告诉记者, 早在2007 年房产市场非常火爆的时期, 万科集团管理层便提出了要对物业进行变革, 而变革最主要的目的就是为了甩掉这个亏损的包袱。“当时的动作就是要把所有物业公司从地产下面剥离, 并给出三年时间解决地产和物业之间剪不断理还乱的账务关系。”但是, 所有人没有想到的是, 在变革刚刚启动的2008 年, 全球房产市场与中国房产市场均发生了大的逆转, 物业公司究竟还要不要剥离, 在万科内部还是出现了争议, 但最终集团管理层态度坚决, 坚持变革到底。“那轮变革启动请了一个五大行的高管, 但经过两年时间, 内部还是出现了一些不是特别顺的情况, 后来才让我过来继续推动这个变革。”

朱保全在万科集团已有多次临危受命的经历, 在这次变革的关键时期, 集团再次将其推到了前沿, 集团看中的正是其协调、处理重要问题的能力与韧劲。

“刚过来的时候, 最好的也是我最要感谢的是组织已经拆分完成, 属地的物业公司已经不归属地的地产公司管, 而由新成立的物业事业部直管。但恰恰是我认为最好的一点, 也是最不好的。因为一个成熟的组织运作久了, 有惯性, 有依赖, 大家都不习惯新的管理架构, 对于物业事业部究竟有没有能力做好管理与经营也存在质疑, 物业系统内部各种反对的声音都有, 大家情绪很不稳定。这是当时面临的困境。”

很多人没有想到的是, 朱保全上任后, 却用了一个四两拨千金的动作, 便化繁为简, 化危为机了。

“ 我是2010 年6 月来的, 7 月开会的时候, 我提了一个特别简单的想法, 叫品质带来价值。万科物业做得最好的就是服务品质, 由此入手, 大家容易接受而且容易出效果。实际上我还在这里埋了一个伏笔, 提到了价值二字。过去大家只谈品质, 却不考虑后续的东西, 或者某种意义上历史上我们的客户关系, 就是客户对物业的认同, 价值更多体现在地产销售层面, 但其实我心中所想的, 是如何能够把价值未来体现在物业中。”

也许朱保全太了解万科物业人的禀性了, 他没有在机构变革的漩涡中打转, 而是暂缓了组织变革, 将大家的注意力成功牵引到了服务品质的背后。这一简单的“维稳”动作迅速得到了大家的认同与支持, 那一年集团年度客户调查指标出来, 非常好的成绩, 变革的质疑声就在客户的满意声中化解了。

随后几年中, 朱保全这个外来的和尚, 逐渐由物业行业的局外人, 开始正式进入角色。各式论坛、各类媒体, 屡屡传出他对物业管理看法的金句, 而且句句直戳要害。与此同时, 朱保全在万科物业内部展开了一系列的变革行动。

重新定义物业管理价值

朱保全稳定局面后, 开始梳理万科物业的收入结构, 调整经济指标。在原先万科物业的收入结构中, 主要有两大块, 一是与地产公司合作的后勤服务收入, 一是社区的增值收入。朱保全随后走了一步怪棋, 对财务考核指标做出了重大调整——所有与地产公司相关的服务全部定位为副营业务, 而曾经的副营业务社区增值服务, 调整为和基础物业服务收入一样, 归类成主营业务。同时还提出了新的指标, 叫做项目创造收入和项目创造利润, 即从服务的终端客户 (业主) 获得的更可持续发展的收入, 与从地产处获得的收入区分开来。

伴随这一重大调整, 朱保全开始重新布局社区业务。2011 至2012 这个阶段, 万科物业开始投资社区配套, 包括第五食堂、万物仓等;2012 至2013 万科物业又衍生出生活类产品的代理销售, 旅游产品、保险产品的代理销售等。在2014 年万科物业3.2 个亿的利润中, 主营业务利润达到了副营业务利润的1.76 倍。

尽管从收入与利润层面看, 万科物业的这些布局是成功的, 但是, 在万科物业的社区业务几经迭代后, 朱保全却敏感意识到, 这些业务并非物业服务的核心价值所在。 到了2014 年, 他开始对社区业务再做调整, 进一步向物业管理核心价值靠拢。此时, 朱保全已经对于物业管理的价值有了新的定义。

回到本质, 朱保全认为, 物业管理的价值, 真正体现在对物的管理与对人的服务上。这也是物业公司存在的使命。对物的打理, 就是要通过专业的管理来做好建筑物本体的维护, 以及延长设施设备的使用寿命。万科物业在2013 年开始强制各项目从物业管理开支里拿出不低于6% 的比例用于设施设备的维护, 此举对于只关注服务看得见的地方, 而忽略看不见的地方的业主来说, 根本利益得到了保障。

“在万科物业管理的超过十年以上的老社区, 有98.5% 的项目二手房价格高于周边同年代同价格的对照小区。这说明, 时间越长, 物业管理在其中体现的价值越高。”因此, 朱保全意识到, 物业企业最应该做的, 是和业主的资产以及时间做朋友, 时间越久, 优质的物业服务越能在业主的资产保值增值中得到真正认同, 物业管理的价值也才能更好实现。

如何服务好客户, 朱保全有着很深的情怀。“我最欣赏也曾被感动到的, 是马云退休演讲时的一句话, 通过淘宝这种商业模式, 人和人之间可以信任地做交易了。其实我也在思考物业管理行业40 年再聚首的时候, 我们这个行业最伟大的地方会在哪里?我们希望可以在邻里关系上有所作为。社区邻里关系的进步可能直接决定了这个社区的未来, 我希望我们可以做到。”

传统物业管理的价值一般认为体现在了物业费上。但朱保全却认为目前的物业费并不能反映物业管理的真正价值。他认为未来的物业费, 不仅可以采用打赏机制, 甚至可以与房价挂钩, 也就是说, 朱保全希望未来可以以资产的价格来衡量物业工作的价值。

“大家在谈百万、千万资产的时候, 往往认为四万一平米就是便宜货, 如果是十万一平米的房价, 我们还要为物业费两三块、三五块纠结, 这是不是很可笑?如果物业费与房价挂钩了, 你就会发现, 物业人一定自信了, 因为他的作用已经不仅仅是保安站得直, 而是能使这个小区房产价格比周边高。有人问我, 如果房价跌了怎么办?答案很简单, 资产的涨跌跟宏观经济有关系, 但是, 跌的时候你比别人慢一些, 涨的时候你比别人快一些。这就是物业管理的价值。”

如果真能实现朱保全所言, 定是行业之幸、物业人之幸了。

在对物业管理的价值有了清醒认识后, 当不少大牌物企都在忙着进军社区电子商务、养老产业等新兴领域的时候, 朱保全没有再为之所动, 而是将注意力集中到了围绕物业管理本身的产品打造上, 他想要在社区创出一片全新的市场。

重新创造产品与市场

2014 年9 月, 万科物业推出了一个基于移动互联网技术的产品——睿服务, 打出的宣传口号是“让物业服务的平方更简单”。为什么是“平方”?朱保全的解释是万科物业不是把其他物业公司当作竞争对手, 而是作为生态系统的合作伙伴。为此万科物业要把过去视为最核心资源的体系文件云端化、数字化, 通过移动终端, 向全行业开放!这对行业来说, 是个爆炸性的事件。25 年, 199 个程序文件, 2623 个作业步骤, 972 个作业知识, 全部在睿服务中分享出来!这一变革是朱保全在共享经济的启示下, 经过深思熟虑做出的决定。朱保全的勇气与魄力可见一斑。

“当我们被抛向市场的那一天, 我们就一直在思考, 究竟怎样参与市场竞争。物业服务的市场本来只有两个, 一是来自开发商委托的新项目, 一是来自业主大会委托的老项目。如果万科物业走前者, 意味着自此跟万科地产分道扬镳;如果万科物业走后者, 意味着要跟物业同行为敌。而最终, 我们选择了创造市场。睿服务就是万科物业自己创造的一个市场。就如同成熟的出租车市场正在被Uber改变、成熟的酒店业市场正在被Airbnb改变, 物业管理的市场, 也终将被睿服务所改变。”

朱保全信心满满的睿服务市场, 究竟是怎样一个市场?“我们的睿服务市场, 针对的是物业公司这个客户群体。 截至2014 年底, 全国物业企业有10.5 万家, 从业人员有711 万, 管理规模164.5 亿平方米。应该说, 大家管得参差不齐, 行业的口碑在客户心中也存在一定争议, 在这种情况下, 如果万科物业能够把过去25 年的管理经验拿出来与大家分享, 这对整个行业来说, 是一个利好, 对于业主来说, 也是一个利好, 因为可以有更多的业主享受到更好的物业服务。这就是我们推出睿服务的初衷。这个市场之前无人涉及, 我们创造了一个全新的市场。”

2015 年8 月20 日, 在万科物业25 年生日庆典上, 升级版的睿服务2.0 高调亮相, 一同亮相的还有万科物业的“知更鸟”新LOGO, 以及据说具备人脸识别功能的机器人“黑猫一号”。万科物业上新的速度令人惊叹。

睿服务1.0 完成了数据记录工作, 记录了全国582个项目、2.6 万个建筑物、75万套房屋、39.25 万个车位、259 万个设施设备的信息。睿服务2.0 的进步在于, 实现了人与物的连接, 拥有了更为全面的功能。这既是一个任务平台, 可以记录每一件小事;又是一个报事平台, 人人都可以做监督者;还是一个管家平台, 用信任构建连接;更是一个作业平台, 让很多技能得到普及。”

朱保全对于睿服务模式其实有着更深的期待, 他希望未来睿服务比Uber更Uber。“我们为什么说Uber than Uber, 实际上比Uber更难的意思, 因为在Uber之前, 已经有很多基础标准早已建立好了, 比如汽车标准、道路标准、驾驶标准, 但物业管理还没有建立底层标准, 物价的标准, 动作的标准, 都没有, 我们要做的事比Uber要多得多。万科物业在社区有一套编码系统, 希望能让更多的企业使用, 希望能有更多的企业参与。”

从睿服务1.0 的推出到2.0 的上新, 这中间仅隔不到一年的时间, 睿服务已经成为各媒体上出现频率最高的概念之一。而在市场上, 万科物业睿服务也捷报频传, 势如破竹, 加盟合作企业纷至沓来。北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州等地的知名物业服务企业与地产集团旗下的物业公司纷纷加盟睿服务。 截至2015 年12 月底, 万科物业外接项目面积已占经过25 年发展累积下来管理项目总面积的近30%。

睿服务究竟给这些合作伙伴带来了怎样的体验?“很震撼”“很专业”“有条理”“人工成本降低”“技术先进”“效率提高”“收费率提高”……这些词是合作伙伴们评价最多的。而令记者最为印象深刻的评价是, “睿服务是在用技术传播价值观!”“睿服务使客户更愿意跟我们合作了, 甚至成为客户跟我们合作的一个必须条件!对我们的品牌壮大非常有帮助!”

朱保全一直认为睿服务的出现, 会最终改变物业管理市场的格局。这或许就是他的信心来源吧。

想起在一次跨界论坛上, 有个知名物企且正在做社区电子商务的企业老总这样评价睿服务:起步虽晚, 但已后来居上。朱保全这盘棋赌得大, 但事实上已经胜券在握。

重新建构管理系统

从2008 年至2015 年, 万科物业经历了两次大的组织机构变革。第一次是完成了万科地产和物业之间的变革, 即物业公司从地产下面剥离出来, 由新成立的物业事业部垂直管理。这个组织架构一直持续到2014 年。到了2014 年, 万科物业再做组织变革, 这次的变革, 公司去职能化, 项目经理云端化。变革后, 在万科物业总部, 只有一个住宅项目运营中心, 下设49 个管理中心, 管理着七百多个项目的运营, 26 个 (中心) 城市公司专门负责属地的市场拓展等非住宅项目运营的工作。新架构下, 管理一条线, 市场一条线。

“什么是项目经理云端化呢?大家都知道, 要做好物业管理, 需要多级管控, 过去的物业管理最核心人员是小区的项目经理, 一个项目管得好不好关键看项目经理好不好, 但是, 我们有这么多好的项目经理吗?我们培训这些项目经理来不来得及呢?万科物业的管理中心借鉴了‘云’的概念, 把项目经理从项目中抽离出来, 以合伙人的形式组成管理中心, 实现一群人管理一群项目。2014年, 我们的合伙人团队的服务面积是人均27万平方米, 到2015年超过了33万平方米, 三年之后我们希望能够达到50万平方米。这种云端化的技术大大节约了经验人的资源, 使得这些经验更好地覆盖。最终, 每个项目上分摊的经理费用变得更低了, 因事而生的能力却变得更强了, 大大解决了冗余和忙闲不均的问题。”

万科物业在变革前, 是人管人的传统管理模式, 变革后, 则是通过移动终端的技术和云端的数据库, 将所有员工连接了起来, 实现了云端化管理。之所以能实现云端化管理, 是基于万科物业在此前已经用了几年时间完成了基础性的“四有”铺垫工作, 在万科物业, “所有项目都有经纬度, 所有设备都有身份证, 所有岗位都二维码, 所有员工都有经值”。万科物业的前瞻性管理细密性由此可见。“实现了这‘四有’之后, 我们不仅可以搜寻万科物业所有电梯等设备及它们的运行情况, 还可以通过系统‘打开’机房, 查看里面的发电机、灭火器, 以及员工的巡检、运营记录等。除了查询这些, 还可以查询某个员工的经验值和技能。对于物业管理来说, 非常重要的一件事情就是周期性保养, 我们通过这套数字化管理系统, 可以把社区里面所有设施设备的管理, 尤其是周期性作业, 全部输入到现场作业的整套系统中。操作层员工进入作业的地方, 因为没有业主监督, 第一件事要进行自拍, 然后扫描设施设备惟一的二维码, 同时这个系统会告诉他, 这个设备养护的要点是什么。他的每一个作业都能够按照标准完成。有了EBA的传感器系统能做什么呢?过去, 设施设备的巡检需要人员到现场, 现在不需要, EBA将设施设备的运行情况实时上传后台, 如果出现问题将自动报警, 届时工作人员再迅速出现在现场, 这样就用IT技术避免了重复的人员巡检, 减少了冗余。而对于公共设施中无法安装EBA的设备, 比如路灯, 当它坏了的时候, 业主可以直接拍照通过移动终端报修, 然后会由有这个技能的人, 通过抢单方式完成作业, 作业完成后业主会收到反馈信息。当一条线的终点和始点联结在一起, 管理距离变成了零, 这就是互联网带给我们的思维转变和作业模式转变。这会给业主带来很好的物业服务体验。”

至于万科物业在管理中心实施的“合伙人”制度, 则为万科物业的管理变革带来了动能, 而此举很可能在未来成为行业仿效的模版。

“对于管理中心的这些合伙人, 我有一个理想主义情怀。2015 年1 月国家人事部取消了物业行业的注册物业管理师职业资格, 为什么会被取消?为什么律师、会计师、建筑师没有被取消?我觉得一个主要的因素是他们要对自己的签字承担责任, 而注册物业师没有承担责任。物业管理作为一个受托行业, 其实是一个高风险低收入的行业, 大家更多在回避责任。但是, 我希望通过合伙人制度让这些从业者能够真正对小区承担起责任。一个社区的设施设备的养护以及本体所承担的这份责任绝不是今天就能见效的, 可能十年二十年之后才能看出来。我们目前的做法是, 合伙人交纳一定的保证金, 如果在年度范围内出现了质量失误, 保证金要被扣掉。这样一来, 大家的责任感增强了很多。如果这个项目整体的效益好, 大家通过分享机制所得到的收益也会比以前高出很多。”

朱保全认为合伙人制度最理想的状态, 是以后社区中要签的字, 不再由公司盖章、管理处盖章, 而是直接由执行的专家合伙人签字, 由合伙人对这件事负责。签字的这个人, 一定是对法规或是专业最熟悉的那个人, 这样未来业委会也会给予这些人最多信任。朱保全表示2016 年在万科物业内部可能会先尝试这样的做法。

万科物业管理系统的重新建构, 尤其是互联网技术在管理系统中的应用, 使得万科物业的管理发生了根本性的变化——管理链条缩减、人工成本降低、专家资源得以分享、执行更为高效以及更负责任。万科物业管理的始点与终点的闭环, 实现了零距离的管理, 这些改进与变革, 最终都会让客户对万科物业服务的体验更加美好。

创建幸福社区服务联盟

在万科物业的核心价值观“安心、参与、信任、共生”中, 朱保全最喜欢“共生”这个词, 原因有两个。一是因为朱保全认为互联网精神之一就是共生, 万科物业愿意和企业一起分享移动互联技术带来的成果, 愿意与行业一起涅槃共生。另一个原因, 则是万科物业为什么能给记者生物感的原因之一, 万科物业每个个体以及这个集合体对于万物共生的感知与敬畏, 与自然生态、与社会、与业主共生, 是万科物业一直以来内在的追求。

当朱保全在各式论坛讲座上表示, 万科物业“睿服务”不会跟物业公司抢单做相同生意的时候, 估计多数人是将信将疑的。但记者相信。因为万科物业志不在此。朱保全要走的是另一条路——一条共生的、能够给社区创造幸福感知的路。睿联盟则是他理想中的一个平台。

“2016 年, 我们会针对所有跟万科物业合作的物业公司, 有一个全新的再升级合作方案, 由现在底层的服务中心的合作, 进入进一步的合作层面。当然, 这一计划人少做不成, 必须要汇集到一定的量才能启动。”

朱保全表示, 万科物业不会像一些物业企业那样, 左手做物业, 右手做社区商务。“物业服务企业不能成为全能选手, 我们只想做好物业管理的基础服务以及围绕基础服务的软硬件的研发与推广, 我们的目标是要被合作伙伴、被业主充分认可与信任。我们会建设开放的平台, 推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制, 欢迎更多合作伙伴参与, 包括那些离职的万科员工。希望他们通过参与、加盟、创业等各种形式参与到幸福社区服务联盟的事业中来, 我们甚至可以为一些创业者投资。共享共生, 是我们合作的目标。”

朱保全在社区中是有自己构想的蓝图的, 而这个蓝图的核心原点就是睿服务。朱保全对于未来的畅想几乎都是嫁接在睿服务基础之上的, 包括他曾声称的“万科物业会成为未来物业行业第一个营收超百亿的企业”。

接下来, 朱保全要在社区中倡导垃圾分类, 推动绿色家园的建设;开放社区的管理, 融入社会事务;建立与引领行业标准, 让幸福社区成为示范样本;弘扬幸福文化, 播种万科物业的社区幸福观。这是万科物业的格局与使命!

采访后记

万科物业验收标准 第4篇

光明食品集团成全国隐性大地王

近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。

富力地产拟发债65亿

时隔一年，富力地产再次重启融资计划。

富力地产日前公告称，拟发行本金总额不超过65亿元人民币的境内公司债券，以补充营运资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。

富力地产今年锁定的700亿元销售目标并非唾手可得，加之去年以来的大手笔购地，对于富力来说，亟须“补血”。

“随着偿债期的到来，很多此前‘拍胸脯’承诺兑付债务的房企会发现，业绩下滑已削弱了履约的能力。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。

万达百货拟明年年底实现盈利

去年以来高层不断震荡的万达百货，7月31日携手周大福启动珠宝婚庆节。万达百货相关负责人表示，尽管目前仍为亏损，但是集团已经给出了盈利时间表。 据悉，万达百货去年收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。

“目前集团老板（万达集团董事长王健林）已经给我们开出了明确盈利时间表，” 万达百货市场推广部副总经理徐培柏日前表示：这个时间很短很短。记者了解到，这个时间就是明年年底。

旭辉“微销宝”试水全民营销

万科物业验收标准 第5篇

1.目的

建立万科物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。

2.范围

本规定适用于集团下属各物业公司。

3.职责

集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。

各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。

4.方法和过程控制

万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-18-4）。本标准是其系列标准的一部分。

万科物业管理标准管理服务类

1.组织规范

1.1组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。

1.2建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。1.3公司所有员工熟悉本职工作范围和职责，并有效履行。1.4物业管理项目实行综合一体化管理。

1.5公司制订工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业（质量）方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。

1.6公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求。1.7质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准。

1.8公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。

1.9公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等。

2.文件资料记录管理

2.1明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。

2.2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。

2.3相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单，以方便查阅，并避免文件丢失。

2.4对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。2.5客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。2.6保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。

2.7涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录。

2.8为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份。

2.9文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存。

2.10文件、资料的编制或收集、发布、更改、作废、保管等符合文件管理要求。

2.11接管新建物业，在物业正式接管前，与发展商（或物业所有人）签订（前期）物业管理委托合同，业主委员会成立后与业委会续签物业管理委托合同。

2.12接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会（物业所有人）签订物业管理委托合同。

2.13物业管理委托合同内容、时间和签约应具有有效性。

2.14合同及资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。2.15合同应符合公司利益和法律要求，应确保保存的有效性。

2.16所有质量记录根据体系文件的要求进行分类管理，标识清晰，检索方便。

3.品质监控

3.1公司建立ISO9000质量管理和运作模式，定期进行内部审核。3.2内审符合ISO9000标准要求。

3.3通过ISO9000外部审核的管理小区，累计外部审核中出现的观察项和轻微不合格项≦8项，严重不合格项为0项。

3.4开展鼓励员工参与的品质改善活动。

3.5建立完善的投诉处理程序，并能根据不同的投诉性质做到及时、有效、满意的解决或平息。

3.6有岗位负责关注集团论坛上出现的物业管理方面的投诉，保证在投诉产生的两个小时内，或相关部门转交信息后的一个小时内回帖，该回帖可以是礼节性的，但必须向投诉者表明其投诉已被受理。

3.7物业管理项目设置专门岗位负责客户服务。及时反馈和处理顾客投诉，所有投诉在收到信息之日起2个工作日内反馈给业主，并不断跟进、反馈处理结果。

3.8物业管理项目至少每月一次，将涉及到较多业主公共利益的共性投诉处理结果，以适当方式向业主公布。

3.9所有投诉有完整的记录，有跟进结果。

3.10对有效投诉予以回访，定期统计分析投诉处理情况。3.11顾客有效投诉处理率为100%。

3.12制订质量事故处理程序，并留存记录。质量事故处理包含原因调查、责任分析、应急措施和预防措施。

3.13公司定期对质量事故进行分析，并落实预防措施。3.14对信息分析和管理中常用的统计技术有明确文件规定。

3.15相关职责人员掌握常用统计技术工具运用方法，并能有效运用。

3.16规定合同评审程序，明确对顾客要求的评估程序和方法。并对合同进行有效评审。3.17公司对新开展或新接管的物业项目和服务进行策划，并保留策划评估记录。

3.18公司建立物业工程改造前评审程序，并按照程序落实，以确保工程的合理、有效、低成本。

3.19 管理项目应根据风险情况购买相关物业管理责任险。

4.信息管理

4.1建立信息管理制度，公司内及各物业管理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递。4.2按要求定时编制并传递半月报及重要的管理和服务信息。

4.3重大的质量事故、突发事件、顾客投诉在一个工作日内通报给相关部门或人员。4.4按照集团信息管理和投诉处理制度的相关要求，及时、准确的向集团传递相关信息。4.5公司加强与同行业的交流，每年至少组织两次外部交流活动。4.6积极参加集团内部物业管理交流活动。

4.7公司建立内部工作平台，用以对内管理和信息传递。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。

4.8推进办公网络化管理，公司和各管理项目的电脑联网，职能部门的电脑普及率达到80％，管理项目至少有1台可联网电脑。

4.9物业管理专业软件在公司和管理项目得到推广和应用，相关人员接受相应培训，能熟练使用软件办公。

4.10物业管理、物业资产、物业人事软件资料及时更新与维护，其内容至少2个月更新一次。

5.人力资源管理

5.1公司通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试、笔试或现场操作合格后方可录用。

5.2对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方政府的有关规定为其购买相应的社会保险。

5.3为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都接受职业安全培训。

5.4每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员每季度接受培训的时间不少于8小时，并对培训效果进行评估，至少每半年总结一次培训工作。5.5公司每年至少组织两次管理项目经理级以上人员参加专业培训研修。

5.6对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，熟悉物业管理的基本法律知识。5.7员工培训工作符合培训制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落实。

5.9每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，并对员工反映的问题进行整改落实。

5.10管理人员和专业技术人员具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，公司及物业管理项目主管级别以上的物业管理人员物业管理上岗证持有率达到80%以上，公司职能部门和项目负责人必须持有物业管理上岗证。

5.11建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动。

5.12公司确保每有超过3项在内部管理、客户服务、企业经营上的创新措施得以有效应用。

6.顾客关系

6.1物业管理项目按规定成立业主委员会。6.2管理项目积极协助业主委员会建立和运作。

6.3管理项目和业主委员会建立规范、友好的关系，沟通顺畅。

6.4所有住宅类物业管理项目与业主签订业主公约，接管原有物业的管理项目未签订的，应补签业主公约。

6.5物业管理项目向业主公布紧急联系电话、日常服务电话及公司投诉电话。

6.6建立24小时接听电话制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记录。6.7住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化活动。6.8社区文化活动按计划开展，活动结束后进行评估积累经验。6.9物业管理项目应有与物业用途相符的社区活动场地、设施。

6.10物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。

6.11物业管理项目内设立业主意见箱。

6.12物业管理项目至少每年进行一次顾客意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。

6.13两个业主以上的物业管理项目编制季度管理服务报告，每季度将管理、服务及财务信息（管理服务费收支情况和维修基金使用情况）向业主公布；单个业主的物业管理项目，编制物业管理周报，定期向业主公布管理、服务信息。要求提供的季度管理报告和物业管理周报全面、真实、客观。

7.居家、商务服务 7.1服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不超过2分钟。7.2服务过程中服装要求穿戴整齐，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规范要求，面带微笑.7.3对顾客的资料、物品、现金有明确收交记录。

7.4各项居家、商务服务提供按照公司规定的程序进行。

7.5公布服务项目及价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容及相应的价格。

7.6零修、急修及时率100%，返修率不高于1%（随机抽样值）。服务质量回访满意率不低于95%。

7.7会所等其他服务提供符合公司相关要求

8.商铺管理

8.1商铺消防符合规定，管理项目应建立和落实定期检查商铺消防设施的制度。8.2无违法违章装修、乱搭建、乱悬挂、乱张贴。

8.3落实好门前三包，铺面整齐，无违章摆卖，无乱扔垃圾、无污水。8.4排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。

8.5商铺手续齐全，并有登记管理。商铺资料包括业主资料、从业人员基本资料、经营许可证复印件、相关管理协议等。

8.6商铺周围清洁美观卫生，商铺经营行为不影响业主正常居住和生活。8.7广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观、无安全隐患或破损等。

9.接管验收

9.1公司在接管新项目时进行房屋接管前验收，并留有记录。9.2公司制定房屋验收标准。

9.3管理项目保留房屋返修跟进记录。

10.入住办理

10.1制订入住手续办理程序并得到落实。10.2保存各种已签有效协议，含业主公约等。10.3保留完整的房屋交付验收等有效记录。

10.4在迎接新项目业主入伙时，进行入伙前策划和培训。

11.经营管理

11.1公司开展与物业有关的多种经营业务，物业管理项目开展房屋代理租赁业务、各种生活配套服务及公共配套设施代理经营业务等。11.2公司收支至少达到平衡状态。

11.3公司应严格控制成本支出，单位面积物业管理成本应控制在下列标准内：

单位面积管理成本

（元/平方米•月）深圳、上海、北京地区

其他地区

多层住宅

小高层住宅 3.60 1.60

高层住宅 3.75 3.60

综合大厦 5.90 5.50

写字楼 17.50 13.00

注：单位面积管理成本 = 物业管理总成本（月）÷ 物业管理面积

12.管理目标标准

公司应实行目标管理，并设置相应的管理目标，其目标应达到以下要求： 管理目标

标准

管理目标

标准

物业管理费收缴率（%/年）95% 公共火灾发生数（件/年）0

火警有效控制率（%/年）100% 可控事件发生数（件/年）0

顾客满意度（年）4.0 员工满意度（年）4.0

顾客有效投诉率

住宅类物业（件/户•年）8‰

其他物业

（件/平方米•年）

0.1‰ 万科物业管理标准环境管理类

1.人员素质

1.1熟悉社区的环境和业主情况，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，具有较强的安全防范意识。

1.2按照万科物业企业形象策划手册统一着装（业务外包除外，但仍须着工作服），保持整洁，正确佩戴工牌。

1.3言语文明、作业规范、认真负责、精益求精。

2.内务管理

2.1保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。

2.2集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。2.3每周至少安排一次内部沟通活动。

3.绿化管理

3.1 小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。

3.2新建住宅小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区，公共绿地人均不低于0.5平方米。

3.3物业管理项目应按照CI要求对植物进行名称标注，并将植物名录备案管理。

3.4物业管理项目应根据植物生长习性编制植物养护计划，对植物进行定期养护，外包的绿化项目应要求承包方提供植物养护计划，并监督检查。

3.5花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。

3.6小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水。3.7小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。3.8乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。

3.9乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。

3.10草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，深圳地区茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。其它地区草坪茎叶高度可在6-8厘米左右。

3.11绿地和花坛无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。

3.12主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。

4．清洁卫生 4.1公共设施

4.1.1公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

4.1.2房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。

4.1.3门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。4.1.4玻璃：

（1）距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。（2）距地面2米以外玻璃目视无积尘。（3）通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。4.1.5地面：

（1）需打蜡的地面光亮、显本色。

（2）大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。（3）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。

（4）胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。（5）水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。（6）水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。

（7）广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。（8）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。4.1.6墙面

（1）涂料墙面无明显污迹、脚印。

（2）大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘。（3）水泥墙面目视无蛛网、呈本色。

（4）不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。

4.1.7天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。

4.1.8人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。

4.1.9喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓（蚊的幼虫）不超过1只/100ml。4.1.10空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘。

4.1.11停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。

4.1.12排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/

5、井盖完整，覆盖紧贴。

4.1.13垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。

4.1.14垃圾中转站、垃圾桶（箱），垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。4.1.15标识牌、指示牌无污迹、无积尘。

4.1.16烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁。

4.1.17洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。有合同明确约定的除外。4.1.18电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm无污迹。无异味,通风性能良好。

4.1.19地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。

4.1.20家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。

4.1.21办公场所，除满足其它设施清洁要求外，还应满足：（1）地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；（2）墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。

（3）门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。（4）桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。

（5）垃圾篓不过满、无异味。（6）饮水设施无污迹、无积水。

（7）会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。（8）洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。4.1.22冬季下雪后的清洁卫生： 4.1.22.1有明确的除雪要求和除雪工具。

4.1.22.2确保下雪及雪后业主的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并根据需要在单元入口设置防滑垫，及时清除出入口和路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施。4.1.22.3除雪时间：

（1）大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全。

（2）其余部位要求雪停后立即清扫。业主出行的必经道路应在四小时内清理干净；园区妨碍生活的积雪保证在36小时内清理干净。

（3）屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后立即清扫，如果雨夹雪，边下边化，则应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪。4.1.22.4除雪完成标准：

（1）雪后四小时，业主出行必经通道清除1米宽，单元门前无雪覆盖。（2）大门、停车场通道及停车场坡道无雪覆盖。

（3）全面清扫后标准：人行通道露出边石；草坪灯露出；露天广场无雪覆盖；娱乐及休息设施无积雪；各处积雪成型见方堆放；能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时。4.2环境消杀

4.2.1定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。4.2.2房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。4.2.3夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。4.2.4无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。

4.2.5投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。4.3游泳池

4.3.1游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。

4.3.2泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用安全电压。

4.3.3配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤，且救生员必须具备培训合格证，体检合格证。

4.3.4水质清澈透明、无异味，PH值6.8-8.2，池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道线。4.3.5泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。泳池细菌总数不超过1000个/毫升。大肠杆菌含量不超过18个/升。

4.3.6游离余氯应保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯应保持在1.0毫克/升以上。4.3.1冬季室内泳池池水温度控制在22—26℃摄氏度之间，室内儿童池应在24—28℃之间，冬季室温应高于水温1—2℃。4.4会所

4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室等要求室内空气清新；设备、设施完好无破损，无利角（针）；物品分类摆放、整齐洁净；组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩；有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。

4.4.2棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新，物品摆放整齐有序，标识清晰。4.4.3酒（水）吧：酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。4.5综合项目

4.5.1小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。4.5.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。4.5.3小区内不得违反当地规定饲养家禽、家畜及宠物。4.5.4排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。

4.5.5公共设施或场所标识应按照万科物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。

4.5.6对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防范措施。4.5.7居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。4.6样板房和销售厅

4.6.1室内空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。

4.6.2地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹。

4.6.3电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好。4.6.4物品、设备与《物资清单》帐物相符。4.6.5饮用水、水杯备用充分。

4.6.6要求样板房工作人员服务热情、周到，耐心回答参观人员所提出的问题，并作细致的讲解，礼貌谢绝吸烟、拍照行为。4.6.7其它符合相关设施清洁要求。

5.二次供水

5.1生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定时间清洗一次，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。

万科物业管理标准(设备物资类)

1.目的

建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。

2.范围

本规定适用于集团下属各物业公司。

3.职责

集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。

4.方法和过程控制

万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-18-4）。本标准是其系列标准的一部分。

万科物业管理标准设备管理类 1.人员素质

1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。

1.2上班时间内，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。

1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。2.设备房管理 2.1基本要求

2.1.1设备房门上有相应设备房标识。

2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。

2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。

2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：

灭火器灭火级别

1公斤

2公斤

3公斤

4公斤

5公斤

8公斤

24T公斤

35F公斤 CO2灭火级别

2B

3B

4B

10B

干粉灭火级别

1A

2B

1A

3B

2A

5B

2A

9B

3A

14B

4A

22B

27A

45B 保护面积

严重危险级

5×8B

5×8B

5×8B

5×8B

10×5A

5×8B 中危险级

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

15×5A

7.5×4B 轻危险级

10×1B

10×1B

10×1B

10×1B

20×3A

10×1B

20×3A

10×1B

10×1B

20×3A

10×1B

补充说明： a)保护面积一栏中 为不能选用。b)7.5×4B 7.5×4B 保护面积一栏中

为可选用，保护面积为7.5×4=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。c)保护面积一栏中

为可选用，但由于经济原因，不建议选用。d)地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。e)设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。f)一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。g)灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。h)严重危险级：功能复杂、用电用火多、设备贵重、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延迅

速或容易造成重大火灾损失的场所；中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场所；轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场所。i)以上未能尽列规范参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）要求。

2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

2.5重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）

2.6参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。

2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施。

2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。

2.11应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。

3.资料管理

3.1新建物业接管验收应提交资料。

产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料； 技术资料：

（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告；

（3）工程合同及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；

（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；

（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；

（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告； 3.2原有房屋接管验收应验交的资料。产权资料：

（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；

（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；

（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：

（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。

4.供配电系统

4.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。

4.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。

4.4变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。

油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9０度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。4.5电容补偿柜管理

（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。

（2）补偿控制手动、自动切换有效。

（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于０.９

4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V—255V。4.9蓄电池：

4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象： a)电解液过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。c)电池电压不正常。d)电极板膨胀，气塞孔堵塞。e)电解液内含有机杂质。

f)爬碱严重。

4.9.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。

4.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。4.11发电机设备：

（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

（2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。

（3）备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。

（4）必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。

（5）蓄电池组电压保持在24V左右。

（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。

（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动试运行一次，每次运行时间为20分钟。

（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

5.给排水设备设施

5.1水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。

5.3限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。5.4高层变频供水电气系统

变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。5.5排水设施

污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。

5.6下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。

5.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。6.消防设备设施系统

6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。

6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运行一次。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录(或按消防要求执行)。

6.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。

6.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施

功能完备无损坏。

6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.6消防监控中心：

（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。

（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。6.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

7.电梯系统

7.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。7.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。

7.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

7.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。

7.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙０.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。

7.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于８０度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。

7.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。

7.8曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

7.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。

7.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内。

7.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。

7.12 门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。

7.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。7.14轿厢导轨导靴。

（1）导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

（2）检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。

（3）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。7.15缓冲器

（1）油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。（2）缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

（3）缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。

7.16安全钳

（1）传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

（2）安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。7.17钢丝绳

（1）轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

（2）钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。（3）断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

（4）不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

7.18补偿装置

补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。7.19电梯电气部分：

（1）继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

（2）接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。7.20盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。

7.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。7.22如果电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。

7.23电梯轿厢内各种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。7.24电梯机房：温度保持在0—40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。

7.25管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

8.采暖及空调系统

8.1采暖系统：锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。8.2燃油锅炉要求：

8.2.1锅炉的进水必须经过水处理，并对进水质量定期进行检测。

8.2.2流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。（安全保护功能）

8.2.3锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0—20毫米水柱微负压状态。

8.2.4正常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%—98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。

8.2.5火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压5000—10000V，点火电极绝缘不漏电。间距3—5MM。燃油泵输出压力达到额定值10—30巴（BAR）

8.2.6锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。8.2.7温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。

8.3热力换热站供暖：

8.3.1对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可（特殊情况应制定要求定期到技术监督部门检验认可）。

8.3.2.换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗。（1—3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。

8.3.3热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。

8.3.4分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀。

8.3.5对锅炉供暖时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止。

8.4空调补水装置：

8.4.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。

8.4.2变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。8.5循环水系统：

8.5.1采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

8.5.2 风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。8.6电加热采暖：

8.6.1电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。

8.6.2电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。8.6.3空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。8.7冷空调系统：

冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。

8.8冷却塔设备：

8.8.1电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。

8.8.2减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。8.8.3风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。

8.8.4滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。8.9冷却水、冷水系统：

8.9.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应

与冷水机组要求相匹配。

8.9.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气。控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应作到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。8.10冷水机组设备：

8.10.1离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度。设备运行时润滑油应有103—207KPA压力。8.10.2冷凝器压力范围：690—1450KPA相应温度范围：15度—41度。

8.10.3蒸发器压力范围：410—550KPA，相应制冷剂温度范围：1度—8度。

8.10.4螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15度，运行时冷却水进水温度范围20度—42度。出水温度范围 25度—45度。

8.10.5电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。8.11电机：

8.11.1水泵电机绕组温度小于70度。正常状态下外壳温度：30度—50度。电机轴承温度小于80度。

8.11.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。8.11.3电机风扇冷却效果明显。

8.11.4电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。

8.11.5电机三相运行相电流和为零（允许不超过额定电流的5%）。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。8.12水泵

润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。

8.13管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。9.检测仪器仪表及安全设施

9.1购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。

9.2检验项目：配电设备的电流表、电压表、功率因数表、功率表、收费用互感器、电度表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表、空调用氟压力表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、消防设施等。

10.弱电设备设施

10.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。

10.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

10.3电话系统、有线电视：主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。

10.4管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

11.附属、配套设施

11.1防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。

11.2外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。11.3建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体，应建立定期检查制度，对空、鼓、裂等腐损处及时修缮，严格落实行业相关规定。

11.4屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。11.5无违章乱搭建、乱悬挂现象。11.6无擅自改变房屋用途，小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图。

11.7健全娱乐设施安全责任制度等各项规章制度，配备相应的操作、维修、管理人员，建立紧急救护制度。各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。11.8儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐。11.9 操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明。11.10管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

12.遗留工程

12.1管理项目有遗留工程统计清单和跟进记录。12.2入伙半年内，对重大遗留工程有解决的方案。12.3入伙一年，已解决问题占总遗留工程的50%。12.4入伙二年，已解决问题占总遗留工程的80%。12.5入伙三年，无较大遗留工程的存在。

13.采购管理

13.1有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行评估。13.2物资采购具有相关申请手续和物品验收手续。

13.3实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定。13.4对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实。

14．仓库管理

14.1仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。

14.2仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。

14.3易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。

14.4大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放。14.5库存物资进出仓、领借用手续完整。

14.6所有库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。14.7报废物资、待处理物资应具备相关手续。

15.资产管理

15.1建立资产管理台帐，定期对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。15.2固定资产机身上应有唯一的固定资产标识。

15.3资产的购置、调拨、转让、报废应具备相关手续。

16.维修基金管理

16.1集团开发的物业管理项目应按规定建立共用设备设施维修基金专门帐户，实行专款专用。

16.2接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法，或明确相关管理责任。

16.3由物业公司代管的维修基金在支出前，应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准。16.4当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的维修基金使用应至少做到帐目清楚，并向业主公开。

万科物业管理标准安全管理类

人员素质

1.1安全岗位人员按照万科企业形象策划手册要求统一着装（地方政府有明确限定的除外），各岗位按照工作要求统一配戴值勤用具，并符合应急要求（通讯、防护等工具）；私用物品的配带不得影响统一形象；站立时保持立正或跨立姿势。

1.2安全员应熟悉社区环境，熟悉社区的消防设施、设备的位置，熟悉本岗位工作方法和流程。

1.3安全员言行举止、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。

1.4安全员应具有熟练使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援、处理自然灾害等技能。

1.5安全员每周必须进行体能素质训练和业务素质的培训，训练应达到以下标准：

年龄

项目 内容

18-25岁

26-35岁

36岁以上

一百米冲刺

不超过15秒

不超过16秒

不超过20秒

三千米长跑

不超过15分钟

不超过16分钟

不超过20分钟

标准俯卧撑

不低于35个/分钟

不低于30个/分钟

不低于20个/分钟 队列基础

操作精通 步法操作

操作精通 紧急、突发事件处理

能协助正确处理

能独立正确处理协调

能独立正确处理协调

法律知识

了解并掌握治安、消防、交通、物业管理法律常识，能够以法律手段规避责任事故，保护业主人身和财产安全。

2.内务管理

2.1安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。

2.2集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，被子棱角分明，床面平整，无邹褶，不积压换洗衣物，并具有完善的监督制度。2.3每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。

2.4每个项目须保证足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%（不含50%）[未安排集体住宿和社会警力及时可除外] 2.5安全员宿舍应配备有效的紧急召集设施，如电话、警铃等。

3.综合安全

3.1安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。

3.2根据社区状况实行至少二级监控（大门、围墙防范为一级监控，苑内巡逻为二级监控，单元门岗和楼内巡逻为三级监控，依此类推）安全保卫工作，整个社区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。

3.3危险作业行为应符合相关危险作业安全要求。

3.4对危及人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。3.5可控事件年发生数0。

4.治安管理

4.1有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员不逗留社区。

4.2对外来施工人员或供方人员需进行登记、配戴明显标志，对其行为举止进行有效管理。4.3对大型物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。

4.4社区公共区域无易燃、易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品和严重危害生命财产安全的危险品存放。

4.5对危险物品有明确的管理办法，并落实。

4.6对突发事件如偷盗抢、抢劫、意外伤害、非法集会、在逃通缉犯等应有行之有效的处理办法和处理技能。

4.7在社区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应：

多层小区（7层以下）

20层以下

21-30层

31-40层

41层以上

作出正确判断和指挥

统一、及时、恰当

当班人员采取封锁行动

人防

2分钟内

3分钟内

技防

即时

救援人员赶到事发地点时间

徒步

2分钟内

4分钟内

6分钟

9分钟

12分钟

以上数据是指管理面积10万m2以下，超过的每10万m2增加1分钟

机动（含自行车）

2分钟内 携带事发性质对应工具

正确，有效

4.8每个社区应具有两套以上的巡逻路线图，并不定期变换巡逻路线或穿梭巡逻。巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。

4.9对保姆、钟点工等做到人人有记录的管理。对租户、公司户、商铺做到户户有登记的管理。社区项目管理面积在20万平方米以下（含20万平方米）登记率为100%，管理面积在20万平方米以上的登记率至少控制在90%以上。5.交通管理

5.1经营性停车场具有当地政府颁发的合法证照和手续。5.2停车场应有清晰、有效、规范的安全、交通标识。

5.3小区内严禁机动车鸣笛，有明显的限速标志。禁止通车的道路应有禁行标志或措施。5.4所有机动车（不含摩托车）施行一车一单据[纸制凭据（牌）或电子凭据]、进出有凭据或车辆进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。5.5对车辆进出敬礼且动作标准、规范（智能化管理和不施行票据管理的岗位除外）5.6机动车出入口设有减速装置和防强闯设施，并能有效发挥功能。

5.7机动车停车场地应有标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。5.8机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。5.9夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。

5.10非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。

5.11与机动车（摩托车可根据需要确定）车主有明确的车辆及车内物品管理责任关系。5.12车场现金应和票据相吻合，移交清楚。5.13恶性交通事故发生数为0。

6.消防管理

6.1有效落实消防安全责任制度，定期进行检查，并有保存相关记录。6.2消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪作他用。

6.3消防通道畅通，无阻碍物和无不符合消防规定的门等设施。6.4对社区用户每年至少进行两次消防知识的普及和宣传。

6.5火警发生通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟内（参照紧急事件处理相关标准）赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。6.6火警有效控制率为100%。

6.7管理项目备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒工具等。

6.8对燃油（气）罐储备时，进行隔离管理，区域内严禁烟火，附近配置足够灭火器材。灭火器选择和配置数量标准如下：

灭火器灭火级别

1公斤

2公斤

3公斤

4公斤

5公斤

8公斤

24T公斤

35F公斤 CO2灭火级别

2B

3B

4B

10B

干粉灭火级别

1A

2B

1A

3B

2A

5B

2A

9B

3A

14B

4A

22B

27A

45B 保护面积

严重危险级

5×8B

5×8B

5×8B

5×8B

10×5A

5×8B 中危险级

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

15×5A

7.5×4B 轻危险级

10×1B

10×1B

10×1B

10×1B

20×3A

10×1B

20×3A

10×1B

10×1B

20×3A

10×1B

补充说明： a)保护面积一栏中 为不能选用。b)7.5×4B 7.5×4B 保护面积一栏中

为可选用，保护面积为7.5×4=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。c)保护面积一栏中

为可选用，但由于经济原因，不建议选用。d)地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。

e)设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。f)一个灭火器配置点的灭火器应不少于2只，每个配置点的灭火器不宜多于5只。g)灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。h)严重危险级：功能复杂、用电用火多、设备贵重、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火灾损失的场所；中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场所；轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场所。i)以上未能尽列规范参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）要求。

7.技能防范

7.1监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像带至少保存半个月。

7.2因采取停车场智能管理而无人执守的出入口，监视摄像应能清晰录制驾车人体貌特征。7.3消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时作出反应，并做必要记录。7.4红外报警系统等安全防范系统应确保能全天侯布防的需要，信号接受和反应灵敏，并定期检验。

8.安全管理监控

8.1公司制订安全管理工作检查制度，并予以落实。

8.2管理项目建立对安全各岗位工作检查制度，并有效落实。

9.安全管理和职业安全

9.1公司建立安全管理机构，负责紧急安全事务的处理，相关人员责任明确，紧急联系电话予以公布。

9.2安全管理制度健全符合国家和当地安全生产相关规定。9.3具有相应的劳动保护措施。

9.4员工工作环境符合国家劳动保护有关规定。

9.5危险作业和特种作业管理得当，措施完善，持证上岗。（常见的作业有登高、电工、焊接、机动车等）

10.装修管理

10.1装修审批手续齐全。

10.2装修施工人员有统一识别标志。

10.3装修现场关闭通向公共通道内的门窗，禁止灰尘影响其他业主。阳台禁止堆放装修物品和其他易燃易爆物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，禁止使用大功率电器，特种作业需取得相关资质证明。

10.4装修现场配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少配备1台2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。

10.5装修期无破坏周边环境现象，规定装修垃圾在指定时间，搬运到指定地点。

10.6装修监管制度和流程完善，有明确的责任分工和责任人。

11.钥匙管理

11.1公司和管理项目指定岗位对公用钥匙进行管理，对钥匙有明确标识，分类保管。11.2钥匙的领借用履行登记手续。11.3对公用钥匙制订管理清单。

12.顾客财产管理

物业验收标准 第6篇

1.0 目的

规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。2.0 适用范围

适用于各管理处对所有新建物业接管验收工作。

3.0 职责

3.1 公司领导负责接管验收工作的指导、监督。

3.2 管理处验收小组/人员负责严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向开发公司提出整改要求。

4.0 定义

接管验收：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。

5.0 接管验收规程

5.1 公司在接到开发公司提出的接管验收邀请后，公司应责成管理处于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，并回复是否同意接管验收；如同意接管验收，公司与开发公司约定时间验收。

5.2 管理处按约定的时间以《资料验收表》、《房屋室内验收表》、《给排水系统验收表》、《电气系统验收表》、《房屋本体土建验收表》、《环境绿化验收表 》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，一般每人每天验8～10套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。

5.3 如验收有不合格的项目，管理处应将验收单复印件交开发公司签收，开发公司应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由开发公司提出，随时提出，随时复验。

5.4 物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）5.4.1 资料

5.4.1.1 产权资料

a 项目批准资料。b 规划许可证。c 投资许可证。d 土地使用合同。e 施工许可证。f 用地红线图。

g 用水、用电、用气指标批文。5.4.1.2技术资料

a 住宅区规划图、小区竣工总平面图。b 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。c 单位工程竣工验收证明书。d 地质勘探报告，沉降观察记录。e 地下管网竣工图。

f 所有设备图.g 供货合同、产品合格证、资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。

h 电缆铺设记录。

i 线路及电力电缆试验记录。

j 发电机、电动机检查试运转记录。k 电气设备试验调整记录。l 电气设备绝缘检查。

m 电气设备送电验收记录。n 防雷接地电阻检测记录。o 防雷引下线焊接记录。

p 水、卫生器具检验合格证。q 通风机风量测量调整记录。r 空调器性能测定调整记录。s 环保达标验收许可证。t 消防验收许可证。u 房屋测绘验收资料。v 房屋验收记录。w 绿化平面图。x 供水合同。

Y 供电、供气协议书许可证。Z 有线电视、通信设施合格证。iv 电梯准用证。5.4.2 房屋

5.4.2.1 内墙面

表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

5.4.2.2 顶棚（层高），开间尺寸

验收标准基本同内墙面.各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。

5.4.2.3 地坪

地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。

5.4.2.4 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门

门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划

痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差3mm内；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5－2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁

5.4.2.5 阳台

除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。

5.4.2.6 卫生间、厨房间

墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

5.4.2.7 塑钢门窗

门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。

5.4.2.8 公共部位（楼梯走道）

a 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。

b 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。

c 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。

d 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。

5.4.2.9外墙

a 墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

b 窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。

C 空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。

D 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，E 纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘

裂，上口压顶流水向里。

F 外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一，无积水，排水流 畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。

5.4.2.10屋面

a 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。

b 飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。

c 屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。

5.4.3 给排水、电器部分 5.4.3.1 给水管

a 每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。b 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。c 水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。d 明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆。

e 所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。5.4.3.2排水管

a 排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm。

b 检查口位置正确，清扫方便。

c 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。d 所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。5.4.3.3 空调、雨落管

a 按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

b 管道支承件的间距应统一，立管直径φ75 mm以上的支承件间距不大于2m。

c 立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。d 所有管道不堵不漏，排水通畅。

f 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。5.4.3.4 煤气管

a 管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。b 立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。

c 管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆。d 煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。

e 煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。5.4.3.5 避雷带 a 避雷带规格符合设计要求，4 mm（厚度）×25mm（宽度）镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为宽度的2.5倍。避雷带及引下线焊接

b 符合规范要求，圆钢焊接搭接倍数为圆钢直径的6倍。

c 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于5欧姆。5.4.3.6 配电箱

a 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）

b 配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。

5.4.3.7 开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）

a 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。

b 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。

5.4.3.8 阳台灯具安装上下对齐 5.4.3.9 电器回路测试

a 绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。b 通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。5.4.3.10配电柜、盘

a 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。b 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。

c 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。d 手车或抽屉式开关柜在推入或抽出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。

e 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。f 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。g 操作及联动试验正确，符合设计要求。h 验收时应提供下列资料和文件: ——工程竣工图

——制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。

——安装技术记录，调整试验记录。5.4.3.11电缆

a 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。

b 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。

c 电缆终端、电缆接头应接牢固。

d 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。e 电缆沟内应无杂物，盖板齐全。

f 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。g 验收时应提交下列资料和技术文件：

——设计资料图纸、竣工图。

——制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。——电气试验清单。

5.4.3.12电动机的验收要求

a 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。b 电机转子应灵活，不得有碰卡声。

c 润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。

d 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。e 电机转动方向要符合要求，无杂声。

f 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。g 验收时应提供下列资料和文件：

——制造厂提供的产品说明书； ——检查及试验记录；

——合格证件及安装使用图纸等技术文件； ——调试验收记录报告。5.4.3.13电梯

a 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。b 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。c 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。

d 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动论应无摩擦。e 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。f 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。g 导靴要能保证电梯正常运行。

h 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm i 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。j 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。

k 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。l 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。

m 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。n 电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。

o 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。p 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。q 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。r 轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。s 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。t 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

u 电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。v 运行控制功能达到设计要求。

w 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。x 在验收时应提供下列资料和文件： ——电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。——制造厂提供的随机文件和图纸。——电梯检查及电梯运行参数记录。

——电梯运行准用证及检测报告。5.4.3.14 发电机组

a 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好。b 配件齐全，标识清楚。

c 设备表面完好无损伤，设备安装牢固。

d 机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。e 在验收时应提供下列资料和文件：

——发电机类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。——制造厂提供的随机文件和图纸。——运行调试记录。——环保检测记录。5.4.3.15水泵

a 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。b 离心泵和轴流泵的安装应水平。

c 出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。

d 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。

e 电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。

f 离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。g 电动机的电流不得超过额定值。

h 运转中无较大振动，声音正常，每个连接部分不得松动或泄露。i 滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。j 验收时应提交下列资料和文件：

——制造商提供的产品说明书。——合格证及安装图纸等技术文件。——安装技术记录。——调整试验记录。5.4.3.16可视门对讲

室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图象清晰，电控锁开启灵活，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰，访客呼叫键采用直按式。

5.4.3.17背景音乐系统

室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。

5.4.3.18闭路电视监控系统

系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录象。摄象机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。

5.4.3.19周界红外报警系统

系统的配置必须满足招标书上的功能要求，安装可靠牢固，报警点与沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。

5.4.3.20电子巡更系统

信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。

5.4.4 室外总体部分 5.4.4.1 室外排水工程

a 室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。b 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。c 各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。d 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。5.4.4.2

行车道路 a

沥青路面：

——道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。

——雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分，不应大于5MM。

——道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。

——表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。b

混凝土路：

——混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。——混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。——路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。——路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。5.4.4.3小区景观、小品

a 按图布置各景点，坐标位置正确。

b 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须单独计量,水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。

c 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。

5.4.4.4 配套设施

各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理的要求

5.4.4.5绿化工程

a 植土壤的检查标准：

——栽植土及地下水位深度：大、中乔木≥100CM；小乔木和大、中罐木≥80CM；小罐木、宿根花卉≥60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM。（种植耐水湿植物除外）

——栽植土壤块径：大、中乔木≤8CM；小乔木和大、中罐木≤6CM；小罐木、宿根花卉≤4CM；——石砾、瓦砾等杂物块径：树木≤5CM；草坪、地被、花卉≤1CM。

——地形标高：全高≤100CM为±5CM；全高101CM~299CM±为±20CM；全高≥300CM为±50CM。——土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。

b 植物材料质量标准：

——树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。

——草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。

——花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。——植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。

c 树木栽植质量标准：

——放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。

——树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。

——树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。

——修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。

d 树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。e 草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：

——栽植放样符合设计要求，放样偏差不超过5%。

——土地平整，表土块小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施妥腐熟基肥。

——草坪满铺留缝间隙1~1.5CM，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀，草块与土壤密结、平整。

——草坪切边线条清晰、平顺自然。

——花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。

5.4.4.6 围（护）栏（墙）：

a 安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致.b 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。5.4.4.7 公园椅：

a 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。

b 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。5.4.4.8 单（摩托）车棚：

a 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况相吻合。

b 存放点设置合理的照明。

c 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。d 电动单车棚内应考虑充电位及插座。5.4.4.9 清洁配套设施：

a 在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应

与小区风格相区配。

b 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。

c 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。

d 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。e 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。f 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。

g 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和排气设施，大小与小区实际情况相区配，同时，异味不影响住户。

5.4.4.10车库：

a 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。b 地下车库出入口应设置防洪闸。5.4.4.11公布栏：

小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。

5.4.4.12消防系统：

a 所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验

b 消防栓系统应在最高位置设置自动排气设备。c 所有消防阀门应标明控制区域。

d 消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。e 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。

f 消防控制中心应安装空调。

g 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。

h 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。

i 防火门：

——公共部位防火门钥锁应通用。

——门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。5.4.4.13泳池：

a 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。b 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。c 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。d 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口数量。

e 泳池周边的配套设施完好无损。5.4.4.14商铺：

a 每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。

b 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。

c 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材

d 等消防设施。e 应设置垃圾桶。

f 公共通道应采用节能灯。5.5 注意事项

5.5.1 物业接管验收应在项目竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。5.5.2 物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在接管验收之前。5.5.3 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，开发公司应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。6.0 质量记录和表格 《资料验收表》 《房屋室内验收表》 《给排水系统验收表》 《电气系统验收表》

《房屋本体土建验收表》 《环境绿化验收表》

7.0 相关文件