土地一级开发项目建设

土地一级开发项目建设（精选6篇）

土地一级开发项目建设 第1篇

新农村建设暨土地一级开发、征地拆迁、城中村改造研讨（2011年9月24日郑州）中国房地产培训网

为了切实推进我国城乡建设一体化工作，加速中国城镇化建设的步伐，促进各地市城中村改造工作和谐有序地进行，落实中央政府近年来关于土地制度、土地政策有关精神。应有关单位的要求，中国房地产培训网与中国老科协农业分会中国新农村建设课题组合作举办“新农村建设开发创新暨土地一级开发、征地拆迁、城中村改造研讨”。届时将邀请国土资源部、国务院发展研究中心有关专家对国家的土地开发政策及相关问题进行研讨

【研讨目的】

此次研讨活动旨在为政府土地管理部门、土地开发和运营机构、城中村改造工作的组织和参与单位以及奋战在新农村建设一线的工作者提供政策、法律及实操方面沟通交流的平台，总结、分享、借鉴实际工作中有益的经验，推动中国土地一级开发、城中村改造和新农村建设工作的健康发展！

【组织机构】中国房地产培训网 http://.cn

【支持单位】中国老科协农业分会中国新农村建设课题组

【时间地点】2011年9月24-25日 郑州（详见报到通知）

【收费标准】2800元/人（含培训费，资料费，午餐费）

【咨询电话】010-68011791，62202006王老师，刘老师

在线报名：http://.cn/page/dcpxbmb.doc

【研讨收益】

官、产、学研讨，有利于为各级政府土地管理部门、住房和城乡建设主管部门以及相关研究机构提供政策执行、法律难题的解决提供新思路；

理解、运用土地开发、城中村改造和新农村建设的相关政策；

寻找利用国家土地开发政策，获得企业发展机会的具体方法与途径；

借鉴学习土地一级开发、城中村改造、新农村建设的成功案例。

【适合对象】

各地、市、县区土地、住房和城乡建设政府部门负责人；土地规划、土地整理等教学、研究机构；土地规划、土地整理、土地估价中介机构；村企合作组织、农村经济合作组织；房地产开发企业负责人

【研讨安排】

一、国家土地开发政策和土地调控政策解读

二、企业如何参与土地一级开发、项目管理及风险控制

三、土地开发融资渠道、方式和技巧

四、土地征（占）用与城乡拆迁政策解读

1、最新征地补偿标准测算的原则及基本方法；

2、征地实施过程的监管及具体要求；

3、办理临时用地的工作程序和操作要点；

4、部分省、市征地片区综合地价比较与标准；

5、集体建设用地流转对征地的影响；

6、集体土地拆迁补偿问题；

7、各类工程项目建设用地指标解析；

8、征收建设用地补偿标准低于耕地标准问题；

9、征收土地和城市房屋拆迁程序法律问题；

10、拆迁安置用地、耕地占补及用地协议签订方式

五、土地一级开发中涉及的重要土地制度问题解读

1、土地权利制度问题解读

2、土地利用规划制度问题解读

3、耕地保护制度问题解读

4、农用地转用问题解读

5、土地征用制度问题解读

6、土地用途管制和计划使用问题解

六、国有土地一级开发

1、土地储备制度

2、土地储备与国有土地一级开发的关系

3、国有土地一级开发模式解读

北京模式、杭州模式、上海模式、武汉模式、成都模式

七、城中村改造、旧城改造、新农村建设项目中重要问题解读

八、集体土地一级开发中的重要问题解读

1、城乡建设用地增减挂钩政策解读

2、土地指标（地票）的投资和使用模式

3、农用地整理——耕地占补平衡指标的取得模式

4、建设用地整理——建设用地指标的取得模式

九、集体土地一二级联动开发模式解读

1、集体土地上的民营工业园区投资开发模式

2、集体土地上旅游地产投资开发模式

3、镇域范围内集体土地集约利用的运营模式

4、地震灾区宅基地联建开发模式

5、国有、集体土地综合投资开发运营模式

6、农业产业化投资开发模式

十、土地一级开发中的法律风险问题解读

十一、土地一级开发中的投融资问题解

【拟邀专家】

俞明轩：国土资源部法律中心特邀专家，经济学博士、中国土地估价师协会副秘书长、中国人民大学

商学院资产评估项目主任，中国房地产培训网特约培训师，中国土地估价师协会规划与发展委员会副主任、中国土地估价师协会技术审裁委员会委员，多年来一直在不动产投资、不动产评估、不动产经济、土地政策、资产评估等领域开展教学和研究工作，承担主持过国家自然科学基金及教育部、国土资源部、住房与城乡建设部等多个政府部门、行业组织的研究项目，项目成果得到相关部门的肯定和应用。

朱道林：中国农业大学土地资源管理系主任、教授、博士生导师，中国房地产培训网特约培训师。兼任中国土地学会常务理事、中国土地估价师协会常务理事、中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事、北京市土地学会常务理事。从事土地经济、土地政策与土地价格评估方面研究工作，参与国土资源部相关政策与技术规范的研究与制订。主持完成沈阳市、拉萨市、天津市等20余城市的土地定级与基准地价评估、征地区片综合地价测算与调整等项目，主持完成呼伦贝尔市、赤峰市、德州市等十余市、县的土地利用总体规划修编项目。

伍波：国内资深城乡统筹和房地产法律实务专家，中国房地产培训网特约培训师。伍波先生对企业、政府法律顾问、建筑房地产、城乡统筹等专业领域都有深入的研究和较高的造诣，能娴熟的将原则的法律制度融合于灵活的实际运用之中，有效的预防和规避实践中的各种法律风险，增强相关主体的核心竞争力。相关领域，著有多篇论文。

【延伸阅读】

2011年房地产培训计划安排(含房地产投融资、营销策划、景观设计、商业地产、旅游地产、物业管理、养生养老地产、财务管理、人力资源、税务筹划、住宅精装修等）

下载此文档 http://.cn/page/px-jihua-2011.htm

土地一级开发项目建设 第2篇

建议书（代可研）的批复

（京发改〔2008〕992号）

你委《关于郭公庄三期道路建设工程项目建议书（代可行性研究报告）的请示》（丰发改投资字〔2007〕178号）及《关于郭公庄三期道路项目建设工程招标方案核准的请示》（丰发改投资字〔2007〕233号）收悉。经我委主任专题会议审议通过并经市政府批准，同意你区实施郭公庄路（京良路～南五环路）道路工程。有关事项批复如下：

一、建设规模和建设内容：本工程北起京良路，南至南五环路，全长约1008米，红线宽40米，按城市次干路标准建设。道路断面形式为二幅路，中央分隔带宽2米，两侧路面各宽14米，两侧人行步道各宽3.5米，两侧绿化带各宽1.5米。与京九铁路相交处新建铁路箱涵一座，郭公庄路下穿京九铁路。与沿线相交道路均按平交路口处理，同步实施雨水、绿化、照明、交通等工程。

二、本批复附《建设项目招标方案核准意见书》1份，请项目单位据此依法开展招标工作。在建设项目实施过程中，确有特殊情况需要变更已核准的招标方案的，应当报市发展改革委重新核准。

三、本批复有效期2年，请据此开展项目前期工作，启动拆迁前期工作，并编制初步设计概算报我委审批。

北京市土地一级开发项目招标流程(联席会通过后)

一、向市局报招标方案请示

向市局上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。

同时呈报相关附件：

1、项目申请系统(申报单位填报)

2、经专家评审会审议通过的实施方案及审批表

3、专家评审会及联席会会议纪要

4、招标文件(《含土地一级开发委托协议》)

5、招标方案审批表

说明：此阶段约需1-2个月时间，主要是分中心做一些准备工作(编制招标文件等1个月)，并进行上报的过程(1个月)。

二、向市中心报招标公示提示

市局批准或(同意请示、并在《审批表》上签字、盖章)。向中心领导上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。

三、发布招标公告

中心领导批示后，发布招标公告

(一)报刊：

1、《北京日报》

2、《国土资源报》

(二)网站：

1、市国土局：

(1)市局批准：市局研究室主任在《招标公告》上签字同意

(2)发布：向市局信息中心

2、市中心：

3、市交易市场展厅

4、区县政府网站

说明：依据《中华人民共和国招投标法》自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。

四、提交信息

《招标公告》发布前，向市中心综合办公室提交《信息》

五、市中心统一印制标书

六、发售标书

统计《招标文件》售出情况。由购买标书单位填写《售出招标文件存根》后，向中心财务部缴纳买标书费用。

七、缴纳投标保证金

投标单位持由各经办人审核签字后的《缴纳投标保证金单据》，向中心财务部缴纳投标保证金。

八、投标保证金核定工作

在招标文件约定的投标保证金到帐时点后，由各经办人审定到帐时点内投标保证金的缴纳情况，并告知招标单位。

九、抽取专家

各区分中心和公正人员在投标前24小时内，到市中心专家库抽取专家，专家名单(《***项目评审专家劳务费》)由公证人员当场密封。

十一、向中心报《关于支付专家劳务费有关问题的请示》

批准后，向财务支取专家劳务费。(将经各专家签字的《项目土地一级开发评标专家劳务费支付一览表》交由中心财务部)

十二、确定招标底价

标底确定小组在投标前24小时内，随机确定项目标底(精确到万位)，经市局批准后，当即密封。开标当场公布底价。

十三、开标、评标

十四、评标结果的报送

开标、评标结果后，拟定《关于确认***项目土地一级开发招标评标结果的请示》，将评标委员会的评标结果报送当局。

十五、评标结果批准后

(一)颁发《中标通知书》及《未中标通知书》等招标人自开标之日七个工作日内向中标单位发出《中标通知书》、未中标单位保证金在《未中标通知书》发出5个工作日内按照员划款帐户无息返还。

(二)、网上公布中标结果

说明：从开标当日到领取中标通知书所需时间为10个工作日左右，次日网上公示。

(三)、收取招标代理服务费

中标人向市储备中心缴纳招标代理服务费(依据《北京市国土资源据和房屋管理局转发国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》(京国土房管财【2003】82号))该项费用纳入土地一级开发前期成本。

十五、签订《土地一级开发委托协议》

中标人持《中标通知书》，招标代理服务费缴纳凭证及法定代表人个人身份证明文件与招标人签订《土地一级开发委托协议》和《项目资金监管协议》。

十六、中标人按照投标文件的约定将项目监管资金划入由招标人监管的专用帐户。

十七、经与中心财务核实，中标人的监管资金已划入专用帐户后，向其核发《土地一级开发授权批复》。

整个周期约需3个月。

北京市门头沟区土地储备项目专项资金管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范土地储备管理行为，加强土地储备资金的监督管理，确保土地储备资金专款专用，提高土地储备资金的使用效益，根据《北京市国土资源局土地储备专项资金监督管理办法（试行）》（京国土财〔2009〕224号）、《关于印发北京市联合储备开发项目资金监管意见的函》（京国土财〔2009〕745号）、《北京市土地储备资金财务管理暂行办法》（京财经二〔2007〕2367号）、《关于加强市区联合储备开发项目资金监管有关问题的通知》（京国土市〔2009〕330号）、《关于加强1000亿土地储备开发投资审计工作有关问题的通知》（京国土市〔2009〕301号）等有关文件规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我区以北京市土地整理储备中心门头沟区分中心（以下简称“区土地储备分中心”）为主体、区财政安排投资的储备项目和市、区联合储备项目资金的财务收支活动。

第三条 本办法所称土地储备资金是指区土地储备分中心按照国家有关规定征收、收购、优先购买、置换或收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。

第四条 土地储备项目资金实行专户管理、分项核算、专款专用，专项用于我区土地储备项目支出。

第五条 由区国土分局、监察局、审计局、财政局、贷款银行等部门组成门头沟区土地储备开发项目资金监管工作小组（以下简称“储备项目资金监管小组”），对土地储备开发资金安全使用实施综合监管。储备项目资金监管小组以联席会的形式，对资金监管过程中出现的相关问题和项目实施过程中遇到的特殊情况进行协调。

第二章 土地储备资金来源及管理

第六条 土地储备项目专项资金来源：

（一）市土地整理储备中心筹措并拨付的土地储备专项资金；

（二）区财政局根据区政府批示精神安排的土地储备专项资金；

（三）区土地储备分中心与区财政局联合上报区政府同意后，按照有关规定通过银行或其他金融机构取得的银行贷款；

（四）经财政部门批准可用于土地储备开发的其他资金；

（五）上述资金产生的利息收入。

第七条 区土地储备分中心代表区政府作为区土地储备项目的主体，负责通过银行或金融机构筹措土地储备资金及项目融资还贷等工作。所筹资金由区土地储备分中心设立专户管理，专项用于土地储备开发。

第八条 由储备项目资金监管小组对土地储备开发项目的实施方案、有关协议、项目工程进度计划等资料以及土地储备开发项目资金使用情况进行监督检查，确保资金安全有效使用。

第三章 土地储备资金使用范围

第九条 土地储备资金使用范围具体包括：

（一）征收、收购、优先购买、置换或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括：土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征地、收购、优先购买、置换或收回土地有关的其他费用。

（二）征收、收购、优先购买、置换或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、水、电、气、热、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施和非经营性配套设施建设支出。

（三）征收、收购、优先购买、置换或收回土地需要支付的银行及其他金融机构融资成本支出。

（四）储备开发土地期间管理及入市交易等费用。

（五）用于拟储备开发土地的可行性研究等前期费用及经区财政局批准的与土地储备开发有关的其他费用。

第十条 区土地储备分中心用于征地和拆迁补偿费用以及土地开发费用支出，应当严格按照《北京市土地储备资金财务管理暂行办法》（京财经二〔2007〕2367号）的有关规定执行。

第十一条 区土地储备分中心所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算管理。

第四章 土地储备资金账户的设立及管理

第十二条 区土地储备分中心根据《北京市土地储备资金核算管理办法（试行）》（财会〔2008〕10号）和账户管理有关规定，经市国土局财务部门报市财政局批准后，设立“土地储备资金专户”，即专门用于存储土地储备专项资金的账户。

第十三条 区土地储备分中心需严格执行分账核算的管理规定，区国土分局和区财政局对区土地储备分中心账户及核算履行日常监管职责。

第十四条 区土地储备分中心委托的项目实施单位（或乡镇政府）需开立储备开发项目资金监管账户。

第十五条 区土地储备分中心及其委托的项目实施单位（或乡镇政府）开立的储备资金专户和监管账户，须报市土地储备中心备案。

第十六条 区土地储备分中心与土地储备专项资金开户银行共同建立账户监管机制，监督管理资金支付行为。

第五章 土地储备项目资金的预算管理

第十七条 区土地储备分中心依据本区实际情况制定土地储备项目实施方案，并将方案上报区政府土地一级开发联席会。土地储备项目通过土地一级开发联席会后，该项目列入区土地储备工作计划。

第十八条 土地储备项目资金实行预算管理，区土地储备分中心根据本区土地储备工作计划，按照不同项目的资金规模、筹资渠道等内容编制土地储备项目预算。

第十九条 土地储备项目预算编制完成后，区土地储备分中心按照时间要求及时会同区国土分局、区财政局审核。

第二十条 由储备项目资金监管小组聘请具有良好信誉、执业质量高的专业中介审计机构（以下简称“中介审计公司”）对土地储备项目进行“全过程评审”。聘请中介费用纳入土地储备项目开发成本。

第二十一条 中介审计公司对土地储备项目开发成本进行评审，评审结果确定后，由储备项目资金监管小组审定土地储备项目开发成本。

第二十二条 区土地储备分中心及相关单位需配合中介审计公司的评审工作，保证评审资料齐全、数据准确。

第二十三条 区土地储备分中心应按照项目预算做好预算执行工作。已确定项目预算的项目，确因工作内容发生较大变化需要调整时，由区土地储备中心按照预算调整规定程序报批。

第六章 土地储备项目资金的申请、审批和拨付

第二十四条 土地储备项目资金的申请：

（一）土地储备项目投资概算确定后，区国土分局根据该土地储备项目的相关情况向区政府上报项目所需资金的请示。

（二）区财政局根据区政府批示精神，结合我区财力情况提出项目资金安排方案，并上报区政府同意后，按照有关程序安排资金。对于需要贷款解决项目资金的，区财政局按照相关程序办理。

第二十五条 土地储备资金的审批和拨付程序：

（一）由项目实施单位（或乡镇政府）提出资金使用方案（包括征地、拆迁、大市政建设等资金使用方案），并提交中介审计公司进行审核，并出具审核意见。

（二）区土地储备分中心根据中介审计公司的审核意见对资金使用方案初步审核后，报储备项目资金监管小组举行联席会通过该资金使用方案。

（三）区土地储备分中心依据联席会通过的资金使用方案提出资金拨付计划，并填制资金拨付计划申请单。申请单需由区土地储备分中心部门负责人签字盖章。

（四）区土地储备分中心将资金拨付计划申请单分别报区国土分局、区财政局审核同意后，将资金拨付计划申请单以及相关资料一同报土地储备专项资金开户银行，银行审核无误后将资金拨付至项目实施单位（或乡镇政府）开设的资金监管账户中。

（五）项目实施单位（或乡镇政府）根据储备项目资金监管小组联席会通过的资金使用方案制定项目资金使用申请，并提出项目资金使用申请单。

（六）中介审计公司对项目资金使用申请单进行审核，并出具审核意见报区土地储备分中心。

（七）区土地储备分中心审核确认项目资金使用申请单，并签字盖章后，分别报区国土分局、区财政局审核同意，然后将资金使用申请单以及相关资料一同交监管账户开户银行审核。

（八）监管账户开户银行审核无误后，拨付相关资金。

第二十六条 对于未委托实施单位的征地资金，可直接拨付被征地村集体，村集体应提供与日常经营活动支出分开的账号，报所在镇政府、区财政局、监管银行、区国土分局备案。同时由监管银行自签订征地协议之日起对该账号进行监管，至缴纳相关征地税费、完成征地结案后2日内解除监管。

第二十七条 拆迁资金原则上实行分期分批拨付的办法，即根据项目实施单位（或乡镇政府）做出的整体预算先拨付一定比例的拆迁启动资金，启动资金全部用于拆迁工作并由中介审计公司审核后再拨付第二期拆迁资金，以此类推，直至拆迁工作全部完成。

第二十八条 其他相关费用（包括土地一级开发各项前期费用、国有土地收购费用等）的拨付按照土地储备资金的审批和拨付程序执行。

第七章 报表及决算管理

第二十九条 区土地储备分中心于每月5日前向区国土分局和区财政局提供储备资金专户余额情况备查。

第三十条 土地储备项目的决算管理工作根据《北京市国土资源局土地储备专项资金监督管理办法（试行）》（京国土财〔2009〕224号）中项目决算管理的有关规定，按程序编制、报送决算报告，完成土地储备项目决算。

第八章 监督检查

第三十一条 区国土分局、区财政局应当加强对土地储备资金使用情况以及土地储备机构执行会计核算制度的监督检查，使土地储备资金专款专用，努力提高土地储备资金管理效率。

第三十二条 储备项目资金监管小组各成员单位职责：

区国土分局负责建立我区土地储备开发项目实施工作机制，并组织实施土地储备开发，加强土地储备资金使用情况的监督检查，编制我区配套资金预算和决算。

区监察局负责监督我区土地储备开发项目资金负有监管职责的部门履行职责的情况。

区审计局根据市审计局意见，负责对我区土地储备开发项目资金的使用进行跟踪审计。

区财政局按照市财政局有关要求，负责土地储备开发项目账户管理及加强土地储备资金使用情况的监督检查，确保资金专款专用。

贷款银行作为储备项目资金监管小组成员之一，负责与区土地储备分中心联合建立储备项目资金专户和监管账户的资金监管措施，签订土地储备开发项目资金监管协议，按照储备开发项目资金专款专用、封闭运作的原则支付项目资金。

第三十三条 对于违反本办法规定的行为，按照国务院发布的《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）《行政机关公务员处分条例》等有关法律、法规、规章进行处理。同时要依法追究有关责任人的责任。

第九章 附则

浅谈土地一级开发项目成本核算 第3篇

按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求, 将列入城市土地储备供应计划的开发项目, 在确定土地开发综合策划方案后, 以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体, 再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则, 运用现代项目管理的理论、系统和方法, 组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资, 并未二级开发商服务, 提供土地开发项目完成后的经营管理方案, 对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制, 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发的作用

土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目, 是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力, 就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此, 在土地一级开发项目决策阶段, 土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济平价的重要依据。

1、土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大, 要求项目的投资者必须有很强的融资能力, 以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量, 从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时, 金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此, 土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

2、土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估, 最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本平谷是成本管理的重要手段, 每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开发成本的准确性是成本管理的基础, 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

3、土地一级开发成本是决定土地出让交易价格的依据

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁, 土地开发成都为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整 (简称“七通一平”) (或“五通一平”及其他情况) , 可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价 (土地出让金、四源费和大市政费) 和土地一级开发成本构成。毛低价实在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定, 毛地价水平较为稳定, 对土地出让交易价格的影响程度较小。因此, 土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。

三、土地一级开发项目成本核算的重点

土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况, 一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品, 其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本, 而商品性建设场地是企业的最终产品, 应单独核算其土地开发成本。

1、土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出, 除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发”账户核算外, 其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户, 按企业选择的成本核算对象设置帐页, 进行土地开发费用的明细核算。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账, 这些费用, 一般能分清受益对象, 可直接计入成本核算对象, 并记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。

(1) 配套设施费的归集与分配

配套设施的建设可能与土地开发同步进行, 也可能不同步进行, 所以其费用归集的方法有以下两种情况:

A、与土地开发同步进行的配套设施开发费用, 能够分清受益对象的, 应直接计入有关成本核算对象, 借记“开发成本土地开发”账户, 贷记“银行存款”等账户;分不清受益对象的, 应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集, 待配套工程竣工时, 再按一定方法, 在有关受益对象中进行分配。

B、与土地开发不同步进行的配套设施开发费用, 一般可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集, 待配套设施竣工时, 再转入“开发成本土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租, 而配套设施尚未完工, 为及时结算完工土地的开发成本, 经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本 (或预算成本) 在土地开发成本中预提。预提时, 借记“开发成本土地开发”账户, 贷记“预提费用预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本配套设施开发”账户核算, 待配套设施完工后, 对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额, 应调整有关土地开发成本。

(2) 开发间接费用的归集与分配

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算, 月份终了, 再按一定的非陪标准分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费, 应记入“开发成本商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门, 其费用直接计入有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

2、完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途, 采用不同的成本结转方法:

(1) 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地

开发完成后, 应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。

(2) 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地

为本企业房屋开发用的土地, 应于开发完成把土地投入使用时, 将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本, 结转计入房屋开发成本的土地开发支出, 可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目, 然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用, 均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出, 包括前期工程费、基础设施费等, 责合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出, 应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。

3、核算项目

设置开发成本土地成本二级科目, 三级明细科目主要包括:土地征用及拆迁补偿费 (土地征用费、耕地占用税、劳动力安置) ;前期工程费 (规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”) ;基础设施费 (小区道路建设、供水、供电、供气、供污、供洪、通讯、照明、环卫、绿化) ;公共配套设施费 (居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出) 。

摘要：本文主要阐述了土地一级开发项目成本所包含的内容以及土地开发项目成本核算的重点内容和相关项目。

土地一级开发项目建设 第4篇

关键词 土地开发 一级开发 项目管理 面临风险 应对措施

笔者认为，为了与时俱进，更好地做好土地一级开发的项目管理，政府必须转变以往的土地一级开发运作模式，尝试新的方法，利用社会资本通过社会化合作解决土地一级市场的持续开发，逐步使政府从原先的单一完全主导土地一级开发模式，逐渐转变由政府主导下提供土地资源，企业参与提供开发资金，到时分享土地转让收益的市场化运作新模式。

一、土地一级开发的典型模式

1.完全政府控制模式。该模式是由政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

2.政府授权机构模式。该模式是指由政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。

3.由政府主导一二级联动开发模式。在当前的房地产开发企业、建筑施工企业与土地二级开发紧密相关，因此这两类企业往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定运行土地一级和二级联劢开发。 两类企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，也可以满足经营业务发展的市场，保证了企业未来的可持续发展的同时，也保证了可获取土地在未来升值和建筑施工利润给企业带来的二级开发的优厚收益。

由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。政府享有的土地收益也将减少。

二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表现为不同的模式开发主体的盈利能力不同。

1.土地一级开发商通过一级土地开发本身获利的关键，在于严格控制住各项成本费用。在各项成本费用中，比重不控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢。

整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对与大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏，通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员和资金效率达到最高，政府和农民的满意度也达到最高。

2.开发商企业可以通过创新性的一级开发节奏，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。

在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有： 首先是标志性工程建设。尽量争取政府的办公场所进驻，可以快速的提升周边土地增值效应。 其次是投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。 再次是投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。

另外，引入大型服务性企业。前期出让引入大品牌商业设施与酒店，带动周边地块升值。实现一级和二级开发互动。

3.政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，如医院和教育机构等。开发主体则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。

4.土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿及客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发主体取得二级开发项目。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。该模式要求一级开发主体具有相应的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联劢。

三、做好土地一级开发的项目管理对策

1.鉴于土地一级开发市场受到诸多政策性因素影响，因此，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。综合来看主要来源于以下几项风险： 首先是对外出售地价预估价格较大波动。随着相关法律法规的出台和物价的上涨，可能导致拆迁成本不断上升。另外随着房地产调控政策的不断深入，未来地价可能不及当初预估的价格。势必造成收入减少，而成本却增加，形成开发亏损的状态。其次是长期占用大量资金。对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。再次是政府违约行为的风险。在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然企业可以通过多种法律文件进行约束，从而与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。

另外，还面临政策风险。目前全国性的政策规定比较原则，操作性不强，同时对于政企合作进行土地一级开发行为未明确进行制止。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。

2.为规避风险所采取的应对措施。首先，优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本。开发主体在土地治理和储备过程中，涉及征地、拆迁、安置、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。 其次，加强规划能力、挖掘区域潜在的价值。 土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。 再次，把握行业波动周期，控制开发节奏。 在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性， 做到根据市场需求来控制开发节奏，仍而提升区域土地价值。

四、结束语

土地一级开发项目建设 第5篇

一、项目概况

（一）项目地点

重庆市经济技术开发区广阳湾片区

（二）基本情况 1.项目用地情况

项目总用地面积约2167 亩

2.项目总用地符合土地利用总体规划和城乡总体规划。

（三）整治工程 1.整治内容

依据土地利用总体规划和城乡总体规划，对广阳湾片区土地实施成片整治，包括：平场建设，市政道路建设，地下综合管廊建设，公园、绿地建设，前期设计及监理，其它应达到其土地出让标准的事项等。按期达到土地使用权公开出让标准的土地初级开发行为。片区内规划建设道路16 条，总长约12.53 公里，包括隧道、地下管网、绿化，红线范围内的道路及综合管网迁改工作包含在本项目整治工程中。

2.整治期限：3 年。

二、投资方案

（一）投标人资格要求

1.投标人须为具有独立法人资格和承担民事责任能力的企业；

2.投标人或其控股股东注册资本20 亿元以上、净资产规模30 亿元以上； 3.投标人或其控股股东须具有50 亿元及以上金额的融资能力； 4.本项目不接受联合体投标

（二）投资实施方式

由投资人依法获得广阳湾项目一级土地整治权，按重庆市的基本建设程序，采用公开招标方式确定施工单位实施整治工作。投资人将获得以下权利： 1.具有广阳湾项目一级土地整治权；

2.按重庆市的基本建设程序，采用公开招标方式确定实施整治工程的施工单位； 3.按中标的年化投资收益率获取收益。

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（二）投资额度

1.该项目需投资人投资的总额约为12 亿元。投资价款由投资人按约定的时间和金额分五期投入。项目投资价款支付时，招标人须提前30 天将支付计划通知中标人，中标人须根据招标人要求按时、足额筹集到账。

2.在本项目整治的实际实施过程中，招标人可依据其自身的实际征地和整治工程工作进度和资金需求计划对上述暂定值进行调整。

3.若招标人对上述暂定值进行调整，须提前30 天将支付计划通知中标人，中标人须根据招标人要求按时、足额筹集到账。

（三）投资期限

3+1 年，投资期限暂定为3 年，最长不超过4 年。

（四）投资及回收计划

1.本项目资金投入自第二年第二季度起按双方约定计划归还投资价款。2.项目实施时招标人根据土地整治实施进度再具体制定最终的资金计划。3.本项目资金封闭运行，专项用于本项目的整治工作，不得挪作它用。4.在项目实施过程中，如因土地整治及出让进度等原因需对资金计划进行调整，招标人根据实际资金需求提前30 天通知中标人，中标人按照实际资金需求投入资金。

（五）投资收益

1.投资人不分享土地出让增值收益。

2.投资收益计算原则：投资收益依照投资人实际投资额、相应投资期限以及年化投资收益率计算。计算公式为：

投资收益=实际投资额×相应投资期限×中标年化投资收益率

中标人取得投资收益中包含其依法缴纳的营业税、所得税等相关规费、税费。3.投资收益原则上按价款回收计划同期支付。招标人也可根据土地出让进度、价款回收进度，优先不定期偿还投资价款及收益。

4.投资收益中包含中标人依法缴纳的营业税、所得税等相关规费、税费。

（六）年化投资收益率报价

1.本项目采用年化投资收益率报价的方式进行招投标，招标人将按年化投资收益率最低者确定中标人。

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2.本次招标设定年化投资收益率上限为10 %，投标人报价不得高于年化投资收益率规定的上限，否则为废标。

3.投标人可根据本招标文件的规定并结合市场实际情况自主报价。

4.本项目所有计价采用币种为人民币，年化投资收益率报价百分比精确到小数点后两位。

（七）投资人退出

1.储备土地整治后招拍挂出让变现支付中标人投资价款和收益。

2.因国家法律法规、政策变化等政府原因导致土地一级整治项目不能按约履行的，经市发改委会同市财政局、市国土房管局、市审计局、市国资委、市金融办等部门审核报市政府批准同意后，招标人根据审计清算结果对中标人投入成本给予补偿，同时按约定支付截止合同终止时的收益。

3.因中标人单方面退出造成土地一级整治项目无法开展的，招标人可以无条件接管并继续完成该项目，中标人已经发生的投资不予退还。对中标人单方面退出所造成的损失，招标人可依法追究其违约责任。

三、中标人确定原则 1.确定中标人

招标人按照年化投资收益率最低确定中标人。

2.若投标人有两家及以上的，最低年化投资收益率报价的投标人确定为中标人；若同时有两个或两个以上投标人的年化投资收益率相同的，通过现场竞价的方式即“价低者中标”确定中标人；若投标报价相同且最低的各投标人在竞价环节均未举牌，招标人将按照投标报价相同且最低的各投标人中投标保证金最先到账的时间确定中标人。

3.投标人不足三家的，可继续开标、定标；只有一家投标人投标且投标文件符合招标要求的，招标人可确定该投标人为中标人。

4.开标后，重庆市土地和矿业权交易中心将按照上述定标原则，确定中标人，招标人当场发放中标通知书。中标人领取中标通知书后应在5 个工作日内与招标人签订正式合同。

四、土地征收及交付 1.农村集体所有土地征收

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农村集体所有土地征收工作由招标人委托项目所在地的区县（自治县）人民政府征地机构依法实施。农村集体所有土地征收工作完成后，招标人向中标人交付土地并签订土地交付协议。2.农村集体所有土地交付标准

完成“两公告一登记”法定程序并签订征地补偿安置相关协议后，及时足额向被征地单位及群众支付征地拆迁补偿安置费用。

3.招标人可根据实际土地征收工作进程对交付时间和交付面积进行调整。4.对交付土地的限制

（1）未征得招标人的书面同意，中标人不得将本整治项目中已交付的土地用于项目之外的其它任何用途。

（2）招标人征地完成交予中标人，中标人必须通过法定程序进行整治。（3）土地移交后，看管责任等也随之移交。

五、整治工程竣工验收

（一）验收合格

项目整治完成30 日内，中标人应按有关规定向政府有关部门申请进行项目的竣工验收。中标人应至少提前 5 个工作日向招标人发出竣工验收的书面通知。招标人在接到通知后的 5 个工作日内派代表参加由中标人组织有关方面联合进行的竣工验收。如果招标人在收到通知后未参加竣工验收，则竣工验收可在招标人缺席的情况下按预定的时间进行，并将验收结果及时通报招标人。

（二）验收不合格

如果竣工验收部分或全部不合格，中标人应采取所有必要的改正措施补救不合格情况，并再次组织一次竣工验收，但应至少提前5 个工作日向招标人发出书面通知。若再次竣工验收不合格或部分不合格，中标人承担项目建设不合格的责任。

（三）交付图纸和技术资料

在竣工日之后 3 个月内，中标人应向招标人提交下列资料： 1.5 份项目设施的全套施工和竣工图纸、竣工验收记录；

2.5 份所有设备技术资料和图纸的复印件（包括设备平面图、说明书、使用和维护手册、质量保证书、安装记录、测试记录、质量监督和验收记录）； 3.5 份，招标人合理要求的与项目有关的其它技术文件或资料。

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六、土地一级整治项目验收和移交

（一）验收和移交

中标人应按照统一规划、分期实施、分期验收、分期交地的原则分步实施土地整治，整治完毕一个地块单元后，即可向招标人申请验收与移交。1.验收

中标人组织区城乡建委、国土房管、规划、市政、园林、征地（收）机构等相关部门验收。整治验收标准如下：

（1）约定的整治工程建设完毕，按照相应的施工质量验收规范的工程质量达到合格标准，场地平整达到合同约定规划标高；道路、水、电、气、讯等整治工程已经相关部门验收，有合格验收的结论性意见。（2）整治资金已按计划或合同约定予以支付。（3）达到双方约定的其他验收标准。2.移交

土地整治验收合格后，依照相关程序，由招标人与中标人签订《交地备忘录》，载明交地人员名单并附相关材料、照片，中标人将相关资料移交给招标人。由招标人负责整治后的土地看护及设施的管理维护

土地一级开发流程 第6篇

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。

一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案檔；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其它权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案檔；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准檔。

6、有效的规划意见书和其它规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其它可独立出让的

2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；

4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容：

1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价檔审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

市园林局监督检查处 审查标准：

1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；

3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：

1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；

2、规划意见书及附图；

3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日

——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准：

1、是否属于因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案是否符合要求；

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：

1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

2、符合国家产业政策；

3、符合城市功能区划和环境保护规划；

4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。

9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。

10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。

12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书 政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：

1、实体审查

（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。

（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复檔原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复檔);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

2、形式审查

（1）环保部门批准的环境影响评价檔。

（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；

所需文件资料：

1、申请书；

2、用地说明书；

3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面设计图1份；

5、环评、交评审批意见；

5、地区布局合理；

6、主要产品未对国内市场形成垄断；

7、未影响我国经济安全；

8、合理开发并有效利用了资源；

9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

11、房地产企业开发资质证明文件；

12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位元情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

2、一级开发批复；

3、项目用地预审意见；

4、征地补偿安置初步协议；

5、法人资格证书（开发企业）；

6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

7、环评、交评审批意见；

8、其它材料。办理时间：

区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：

分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

4、一级开发项目立项核准檔；

5、拆迁实施方案；

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明檔；

7、其它材料。办理时间： 30个工作日

程序十二：编制市政基础设施实施方案 政府主管部门：

市国土局会同有关部门 主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：

1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；

3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。

按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。

直接确定开发企业的一级开发项目程序

当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序一：确定土地一级开发项目

5、授权委托书（原件2份）；

6、代理人身份证（复印件2份）；

7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；

8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；

10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；

11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；

12、原土地方同意进行一级开发的意见；

13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；

14、演示文稿（电子版）；

15、其它数据。

程序三：签订土地一级开发合同

一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。程序四：办理建设项目用地预审 政府主管部门：

拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：

1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458号文的一级开发项目程序

根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：

（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准檔,且到2004年8月31日至少有一个檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；

（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。

这三类项目的一级开发程序如下：

程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见

所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的檔。程序二：办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。

2、开发商参与土地一级开发的利益保障

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主

发生时，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的被动局面。

5、对一级开发一些细节的建议

5.1、加强对一级开发成本范围的研究和掌握，在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一个较为有利的特定便利条件。要做好对一级开发的成本的掌握与利用，就要认真理解土地储备开发成本构成各项目的内涵以及外延，充分利用这种范围上的模糊地带，更好的计划和安排开发总成本。比如收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用是否存在关联交易和补偿性交易等情形，市政基础设施建设有关费用分摊范围的变化等问题，经同级财政和土地主管部门核准的其它支出的具体内容等的界定问题等等。总是，必须以按照预期方向控制开发总成本来安排所有成本项目的支持方式、内容、时间、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。

5.2、加大在土地一级开发过程中额外收入的开发力度，争取更大的预期收益。如待开发土地在开发周期内短期使用的收益，开发贷款在开发周期内合理运转，待拆除房屋的短期利用，城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权的短期开发利用等。

5.3、采取有效、合理、灵活的挂牌策略，精心准备相关文件资料、后续事宜条件等文件，尽最大可能的提高外部公司进入的难度。主要表现在：相关挂牌文件对项目描述的灵活性、后续义务条款的可伸缩性、其他相关问题的可协商性等等。

5.4，开发贷款利息的计算周期，即起点和终点的确认问题。因为开

开发中的特定优势。

北京市一级开发实施步骤

一、土地一级开发地块确定

1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）

2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准

3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发

二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）

1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）

2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）

3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书

4、具备控规的，附控规批准文件

三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）

1、计划批准文件

2、控规批准文件

3、地形图（1：2000或1：500）