【城市进入研究】长三角三四线城市投资研究整体研究·圈层筛选·重点索引·分类建议

长三角三四线城市投资研究整体研究·圈层筛选·重点索引·分类建议易居中国丨克而瑞丨福建2018年3月此报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）企业集团的书面许可，其他机构和个人不得擅自传阅、引用和复制。报告前言行业背景下城市投资研判研究结论概述服务·让中国人住的更好服务·让中国人住的更好3供给侧企业需求侧土地供给下降疯狂土储梯度投资城镇化快速发展都市圈红利爆发一、二线土地价格疯涨，逢土拍必“地 王 ”央企、国企、名企各自需求利益驱动本地需求释放核心城市需求外溢一线避险被迫转移二线三四线周转�新常态下，三四线的城镇化仍处在快速发展的态势，需求持续；�新五年发展节点，都市圈发展成趋势，优质二线扩容走强。因城施策，长期维稳：� 一、二线城市逐步出台严格限制条件— — 上海、南京、杭州、苏州，政策层层 加码，直至效果显现；� 三、四线城市引导流入、政策总体激励（短期可能调控投资投机过热），积极强发展，去库存金融监管：� 各地信贷已收紧或现收紧信号— — 合肥、苏州、武汉等� 土地交易资金监管— — 上海：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款� 另据传，上证交易所拟对房地产企业评级设立发债门槛，控制公司债发行�一线及热门二线地王常态，竞争激烈，拼实力、拼资本、拼运气，拿地难度加大；�三四线价格洼地，传导效应加强，企业低调围城，避险囤资或于优势城市建立开发优势，持续深耕。�土地稀供，企业扎堆，土地价格持续走高；�拍卖机制、预售管理逐步严格，开发难度加大•城镇化高速发展，需求持续•土地价格低、竞争压力小•政策总体激励，主动承接，打压不健康趋势可享都市圈发展红利，与核心城市关系紧密行业背景下的机会布局城市优质二线城市都市圈优势城市稳定三四线城市城市扩容升级，都市圈“发动机”，城市版图机 会渐显服务·让中国人住的更好服务·让中国人住的更好4浙江城市圈研究范围城市圈范围的界定依据：《长江三角洲城市群发展规划》相关内容、常规的行政区划、各地“十三五”规划内容的联系度以及城市间的距离远近综合得出。上海城市圈研究范围本次研究涉及到较多三四线城市在数据和文件资料上相对匮乏，部分分析过程有不可避免的缺漏图例长三角优化发展区域长三角重点发展区域长三角限制开发区域上海——南通市域嘉兴市域昆山太仓嘉善海门启东如东海安如皋启东海门通州南通市区上海太仓昆山嘉 善桐乡海宁嘉兴市区平湖海盐浙江——杭州下属湖州市域绍兴市域金华市域宁波市域台州市域舟山市域苏锡常城市圈研究范围泰州溧阳宜兴苏州吴江泰兴靖江江阴 张家港常熟无锡常州金坛苏锡常 ——苏州市域无锡市域常州市域长兴湖州市区安吉启东杭州市区临安富阳淳安桐庐建德诸暨绍兴上虞嵊州新昌慈溪余姚宁波奉化宁海象山舟山浦江兰溪金华武义永康义乌东阳磐安天台三门临海仙居台州温岭玉环乐清永嘉温州瑞安文成平阳泰顺苍南基于规划和行政划分的城市圈研究范围服务·让中国人住的更好服务·让中国人住的更好5二线城市投资布局机遇合肥城市圈南京城市圈 苏锡常城市圈浙江城市圈环沪城市圈117001540026688杭州苏州上海2016年各城市GDP79589109323110509126820131609145283南京10450上海宁波8560宁波合肥6200合肥南京杭州苏州2016年各城市人均GDP82488910602415合肥779宁波783南京杭州苏州上海2016年各城市常住人口218052789129772333053568639857合肥宁波南京苏州杭州上海2016年各城市城镇消费性支出长三角主要二线城市均为各自城市圈“发动机”，在总体指标的表现上基本呈现：上海> 苏州> 杭州> 南京> 宁波> 合肥在城市潜力和市场层面，城市间表现出个性差异，对于优质二线城市的研判，将逐个从城市基本面、重点规划和市场特征进行梳理：城市基本面重点规划市场特征优质二线城市的投资研判路径服务·让中国人住的更好服务·让中国人住的更好6基本面各城市圈投资布局机遇立足中长期判断市场向好面的可持续性本地市场的健康度与核心城市关联度经济环境稳定�城市等级占优�稳定增长的GDP，良好的产业机构�稳定的财...