房地产市场发展

房地产市场发展（精选11篇）

房地产市场发展 第1篇

1. 企业法人单位和从业人员。

2013年末,全县共有房地产业企业法人单位50个,比2008年末增长38.9%。其中,房地产开发经营企业30个,比2008年末增长42.9%;物业管理企业19个,比2008年末增长26.7%;房地产中介服务企业1个。

2013年末,全县房地产业企业法人单位从业人员1046人,比2008年末增长28.2%。其中,房地产开发经营721人,比2008年末增长57.8%;物业管理316人;房地产中介服务9人。

2. 资产总计。

2013年末,全县房地产业企业法人单位资产总计26.97亿元,其中,房地产开发经营26.65亿元,物业管理0.27万元,房地产中介服务0.05亿元。沂南作为一个县城,房地产市场是比较活跃的,虽然受国家宏观调控的影响,偶有波动,但总体趋势平衡,呈现逐年增长态势。(1)从企业个数来看:全市除兰山外,沂南房地产企业最多,从数据来看,虽然普查周期仅增了两家,但期间有日照、青岛、郯城等地5家企业进入又退出沂南房地产市场。(2)从投资额、商品房销售面积及施工面积来看:虽然国家从2008年以来,先后采取了调控、救市、再调控等政策,但因沂南房地产发展起步晚,购房的刚性需求大,以及县政府出台救市政策的刺激,房地产总体呈现增长态势,2008年~2013年投资完成额年平均增长117%;商品房销售面积年平均增长118%;施工面积年平均增长116%。房地产投资、销售、施工快速增长出现在2012年,这是政府出台救市政策后,房地产开发投资惯性和建设周期的体现。

二、房地产业运行中存在的问题

1. 房地产企业良莠不齐,竞争力不强。

近几年来,沂南房地产业发展迅猛,开发企业逐年增加,但普遍是小规模,低资质企业,截止到2013年年底,全县房地产开发企业30家,其中资质以上房地产开发企业23家,无资质房地产开发企业7家。在资质以上房地产开发企业中没有1级资质企业,二级资质企业1家,三级资质企业6家,四级资质企业13家,暂定资质企业2家,其他企业1家,三级以上资质房地产开发企业仅占全县房地产开发企业30%,同时房地产开发楼盘规模不大,到2013年底,23家房地产企业就开发了34个楼盘,其中有的一个楼盘仅两三座楼;物业管理企业19家,其中10家由建筑业、房地产企业成立,属于自行开发,自行管理模式,规模小,管理不够规范;房产中介企业仅1家,其他中介均为个体户,既形不成规模,也不规范。

2. 开发意愿受行政调控影响大,市场调节不明显。

近几年来,国家对房地产行政调控可谓是起伏波动频繁,从2008年上半年国家调控,下半年开始救市,到2009年地方政府出台政策救市,导致房价狂飙,下半年又开始调控,经历了2010年、2011年两年最严厉的调控后,2012年、2013年进入微调阶段,房地产市场出现“宏观稳、微观活”的现象。

在国家调控政策引导下,开发商紧跟政策走,2009年县委、县政府出台了鼓励各部门定向建房政策,并免除了部分配套费、防震等设施费,鼓励房地产企业开发投资。并加快城中村改造,积极协调处理土地出让问题。一系列的政策出台,刺激了房地产商开发热情。2009年,房地产商购置土地14.74万平方米,比2008年增长87%,到2010年房地产土地购置面积达到顶峰,之后随着调控力度的加大,房地产商开始持观望态度,谨慎购置土地地,2011年购置土地比2010年下降57.8%。房地产商开发意愿随着政策的调整而动,市场的调节作用不明显,标志着房地产开发市场的非健康发展。

3. 政府对房地产市场缺乏监管,房地产企业垄断经营。

一方面政府对房地产企业资金运作缺乏监管,房地产开发企业随意挪用项目资金,另作它用,致使项目无法按期交工,甚至出现资金链断裂,楼房烂尾,严重危害业主利益,同时导致社会不安定现象发生。另一方面,政府对房地产开发企业项目开发周期无限制,企业开发自行决定,垄断经营,严重影响房地产市场的健康有序发展。

三、房地产市场发展路在何方

面对如此严峻的房地产发展形势,房地产市场如何运作,才能摆脱困境,步入健康发展的道路,笔者提如下建议:

1. 培育一批有实力的房地产开发企业。

沂南的房地产市场健康发展,需要引进大型的有实力的房地产开发企业参与竞争,也需要扶持本地信誉好、发展快,贡献大的企业提升实力,建议在信贷、税收政策等方面给予优惠的扶持,促进企业做大做强,以增强在政策调控中出现的企业风险,推动房地产市场健康稳定发展。

2. 加强企业监管,为房地产市场健康发展提供保障。

针对物业管理的垄断性,政府部门要制定措施,督促各物业公司在所辖小区内设立业主管理委员会,共同管理小区事务,保障业主的权益。

3. 加强政府监控、监测职能,净化市场环境。

要进一步加强对房地产市场的监管,深入开展房地产市场整顿,建立健全房地产市场信息发布制度,提高房地产市场的透明度,建立强制退出机制。营造公平、规范、透明的市场新秩序,促进沂南房地产业的繁荣发展。

4. 拓展房地产企业融资渠道,提高企业抵御风险能力。

房地产企业是资金密集型产业,投资高、资金占用时间长,资金的有效供给是房地产企业持续健康发展的保障,因此拓展融资渠道,构建多元化融资渠道体系,支持企业通过信托、小额贷款公司等多种渠道筹集开发资金,把企业做大、做强,才能提高企业抵御风险能力。

摘要：房地产业是关系民生的热点行业,其发展关系到一个地方经济发展的繁荣与社会的稳定。我县房地产业在近几年的发展中一方面带动了经济的快速发展,同时也呈现出市场饱和,发展不稳定,民生需求不匹配等问题,笔者依据第二、三次经济普查数据对房地产发展情况进行了深入研究。

我国未来房地产市场发展趋势 第2篇

2013年10月末，总书记在第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。笔者认为，此次会议不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，解决居民住房需求，这预示着房地产政策方向和重点。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，将是未来楼市调控长效机制的基础。

一、未来我国房地产市场走势分析

(一)主张房价上涨的观点

1、财政困难论。地方作风更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招拍挂制度将继续推动房价创新高。

2、城镇化论。城镇化将继续推高房价，从城市化看，城市房价也许会再涨一段时间。

3、房价周期论。中国房价长周期达100年，未来 15-20年仍然是上涨周期。

未来推动房价上涨的9个因素如下：

1、国内经济繁荣周期没有结束。到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7％以上，加上收入倍增计划等，将带来住房购买能力的提高。

2、地方财政支付困难推高房价。据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746．97亿元，占这些地区债务余额的54．64％。偿还债务的出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收、靠土地财政来解决。

3、宏观政策对商品房的影响。宏观政策确定保障房是政府建设的重点，但因保障房的建设量，本身环境、地点和质量等无法满足需求，仍然需要商品房市场起决定性作用。宏观政策要压缩过剩产能，房地产是源头。压缩产能会导致原材料价格上涨，抬高住房成本。同时，全社会的货币供应量持续不断扩张，这些资金的很大部分集中到投资或购买住房上，也会提高住房价格。

4、城镇化比率的提高。为提高城镇化率，就得建造新的城市或区域。

5、需求的扩大和投资性。家庭的小型化导致住房二人一套和一人一套的情况增加，从而增加了住房需求。在投资选择比较中，房地产依然有优势。

6、流动性依然充足。我国较高的存款准备金率，表明我国未来发展不会缺乏资金，为房地产投资提供了资金来源。影子银行和信托基金等资金偏爱房地产，社会资金依然看好房地产。

7、土地货币化。可供开发建设的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，因而住房价格必然上涨。

8、房地产市场的垄断型。房地产调控提高了房地产市场的集中度，土地开发和拍卖土地的能力只有大房地产商才拥有，他们的营销战略也相对具有垄断性。同时，大量中间人出现，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。

9、受益人的心态。目前购买住房投资的人，很大部分是国内市场各种制度改革的受益人，他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心其下跌。这种力量在新开盘尤其是高档商品房项目中依然存在。

(二)主张房价下跌的观点

1、泡沫论。房地产存在泡沫，价格已经高得离谱。

2、鬼城论，国内有些城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。

3、崩溃论。国内有些城市住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也可能出现下跌。

4、剥皮论。房价先从中心城市的外围和城市郊区下跌，逐渐向中心城市和城市核心区扩散。

未来抑制房价上涨乃至使其下跌的7个因素如下：

1、城镇化建设。城镇化的土地供应增加，人口结构调整，将影响房价上涨。中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。

2、房地产管理制度。房地产管理制度的变化将影响房价上涨，地方政府抬高土地价格，并不足以解决财政所需要的资金，房地产税收如能归地方政府，地方就有很大的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，将大大增强开征房地产持有税等的操作性，因此，住房价格必然会回落。

3、经济面临转型升级。房地产经济是转型升级的牛鼻子，只有住房价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

4、经济周期的变化。2013年我国经济速度开始下行，这是大周期的调整。未来的增长速度不会再超越8％。结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态、文化和历史，不会再搞大拆大建，急于求成。

5、高房价和高利率将使中心城市失去优势。房地产本身不具多少技术含量，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。

6、房地产市场已处于不健康状态。房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，房地产的投资回报价值缩小，风险加大，建筑成本下降。房地产的暴利，也让企业和社会无心进行研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。

7、住房供给已超过城镇化人口的需求。按照 2009—2012年以来全国每年销售的住房套数计算(每套

100平方米以上)，每年可解决2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求 1700万套。由此可见，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。

二、我国房地产政策亟待调整

(一)在新的条件下，房地产市场调控的变化

1、房地产作为经济增长和转型的支撑力没变。我国经济旧模式的原动力趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空档期”。为保证这种转化平稳实现，而不至于出现失速下滑，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。可以设想，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，2013年能否实现7．5％的预期目标?

2、土地“招拍挂”机制没变。土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年都很难有实质性变化。归根结底，商品房用地供应不足，地方政府对土地财政过度依赖只是一个结果，它是对土地“招拍挂”机制的响应。过去3年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成。机构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。尽管近期的调控政策都强调扩大土地供给，但事实上，如果建设用地总量难以扩张，住宅供给比例难以提升，这个政策将很难落地。

3、房价控制占决策权重没变。房价控制依然占有重要的决策权重，这在短期内不会有明显的变化。尽管到目前为止，新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，政府对房价上涨保持着比较谨慎的态度。

4、房地产市场基本驱动力变弱。房地产市场自身的基本驱动力变弱，对调控的承受能力将会下降，一项政策的出台可能会产生难以预料的负面冲击。因此，调控力度的把握将比以往更加困难。尽管2013年房地产市场经历了一轮比较明显的反弹，但是就全国整体而言，库存消化压力并未明显缓解，个别城市库存压力仍然较大，甚至有些城市的房价处于下跌通道。因此，基于本轮市场反弹的这种结构性特点，考虑到中国经济增长的速度已经放缓，货币也将处于中性偏紧的状态，可以判断中国房地产市场的基本支撑因素都在不同程度地弱化。因此，未来的调控将更加难以平衡；既要兼顾经济增长，又要抑制个别城市的房价上涨，还要预防调控力度不合适所引发的下行风险。

5、房地产市场核心问题的变化。我国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。中央政府认为，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，住房资源配置不合理不平衡等问题。

6、房地产市场的分化。我国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示我国房地产市场的整体性趋弱，结构性和差异性趋强。在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，及时实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。以人口城镇化

为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大，速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往更加突出。

(二)政策调整和完善需把握的原则

尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。在调整和完善房地产相关政策时，要把握以下5项原则。

1、底线思维原则。底线思维决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度。如果经济增长的压力增加，则政策的选项是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果经济增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。

2、问责制原则。房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。尽管限购、限贷、限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线城市而言，是短期内最有效的手段。房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。

3、供应体系原则。长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”：低收入家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住性的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；高收入家庭的改善性需求，通过房产税等手段予以适度抑制。

4、土地制度改革原则。通过土地制度改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。土地指标偏紧的珠三角、长三角发达城市更有可能从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。

5、市场化原则。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，代表着房地产政策的长期走向，也被解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化路径以及改革的优先次序可能是：首先，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化；其次，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法。

三、房地产调控的两个问题

(一)结构性矛盾突出问题

当前房地产业可以说是问题不少，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。

1、房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。据不完全统计，大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口，而各类保障性住房也基本不能覆盖着一群体。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。

如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响，房价对家庭消费具有明显的抑制作用。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，房地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于利，所以需要持续不断的提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力。二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。

2、区域之间发展不平衡。从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。2013年7月发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就实际层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。我国住宅市场区域间的发展不平衡可能会长期存在，这是由房地产行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的房地产资源。然而，基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此，需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态的过程、应用长远眼光看待这个问题。

(二)货币供应及流向问题

1、房价问题的实质是货币问题。房价涨跌及其走势取决于多个方面因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展不均衡、公共服务供给不均衡、城市间机会不均衡等从结构上影响房价。税收因素既可以在总体方面又可以在结构方面影响房价。货币供给是决定房价走势的关键因素，要认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，房价问题的实质是货币问题。

2、货币供给增长支撑了高房价。货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加，机会成本降低。另—方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产来应对，其结果是房价上涨，而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性减弱，投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。

房地产市场发展 第3篇

经济学家和业内人士认为，过去一年多来中国政府调控房价效果明显，在经济、行政等多种手段作用下，房地产泡沫被有效抑制。新的一年，尽管政府已将政策重点从抑制通胀转向支持经济增长，但调控房价方向和态度依然坚定，多重压力之下中国房地产业或将进入加速调整的阶段。

国家统计局的数据显示，70个大中城市中有52个城市新建商品住宅价格下降，平均房价连续三个月环比下降、同比增速放缓。调控政策影响下，2011年全国商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为5381元/平方米，比2010年增长6.9%，增幅回落0.6个百分点。

“房地产调控政策取得了预想中的效果。”世界银行副行长、首席经济学家林毅夫说。

自2010年4月出台调控楼市的“国十条”以来，房地产市场利空政策不断加强，其在国民经济中的作用不断弱化。这被认为是楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌判断，在调控政策不变的情况下，房价及交易量的下行趋势可能还会延续，2012年上半年较为明显。

从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强有10家没有完成销售目标，占比50%。

销售情况普遍不理想的情况下，房地产企业资金压力进一步被放大，投资意愿明显下降。2011年全国房地产开发企业投资增幅比2010年回落5.3个百分点，增幅持续下滑。

“可以判断，楼市的黄金时代即将结束，开发商很难再有过去10年的业绩了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。

房地产企业如何“过冬”？上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，多数房企会“开源节流”，一方面通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。

“房地产的调控政策已经进入一个不可逆转的通道，中国地产行业应丢掉幻想，积极转型。”北京中坤投资集团董事长黄怒波表示，转型越早越快越好，同时，把房价拉回到一个社会都能接受的价格上，让政府、社会、企业共同获益。

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，在楼市调控政策未放松的前提下，未来房企面临的降价压力将更大，将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。在存货减值和资金流转的压力下，“去库存”将是2012年房地产业的关键词之一。

2011年中国GDP增速保持了9.2%的较高水平，预计2012年GDP增速将继续放缓，进入改革和调整的关键期。

GDP增速放缓并不意味着未来货币政策和房地产调控政策会出现过多放宽。专家们认为，经济转型意味着去地产化的加速，房地产业的支柱地位未来或有所动摇。

“对中国而言，放松房地产调控政策为时过早。”林毅夫说。

但房地产业调整的压力确实不小。国务院发展研究中心研究员廖英敏指出，国家整体经济指数将面临回调，各地也将面临经济回调和财政坚守的压力，应该防止地方政府为了减轻压力，而在某些方面放松对房地产业的调控，导致房价反弹。

需要注意的是，一味下调并非房地产业的“健康之路”。金融观察评论员任伟礼指出，房地产如果“硬着陆”，中国经济将很难“软着陆”。他认为，目前房价下降已成趋势，政府调控策略应该转到在保证房价不会反弹的前提下，尽快恢复市场成交量，如果成交量在未来一两年内继续低迷，甚至进一步冷却，将导致宏观经济进一步下调。

“希望政府在调控政策中更多地利用市场手段，同时注意照顾市场正常需求，以防房地产市场过度下滑，拖累中国经济的整体复苏。”黄怒波说。

廖英敏指出，如果房地产需求管理伤及了刚性需求和改善型需求，造成基本需求不足，尤其是对改善型需求过于严厉的话，会导致房价跌幅过大。“因此，刚性需求和改善型需求将是2012年房地产市场的基本力量。”

另一个重要的任务是房地产业的规范和制度建设。廖英敏指出，未来应推广征收房产税，这是用经济手段控制投资性需求，调控房产市场的长效机制。

房地产市场稳定发展的内涵 第4篇

房地产市场包含广义和狭义两个层次的涵义。从狭义上说, 房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所;从广义上说, 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和[1,2]。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统[3], 它主要包含了房地产开发市场、房地产资金市场、房地产劳务市场以及房地产交易市场等在内的有机体系, 是关于房地产开发、生产、经营、流通以及消费在内的运营机制, 是社会市场主义市场经济中相对独立而又具有明显特性的专业化市场。本文所指的是广义上的房地产市场。

房地产市场作为市场体系的组成部分, 具有市场的一般规律性, 如价值规律、供求规律、竞争规律等, 但也有一般商品、劳务市场所不具备的特征, 主要概括为以下三方面:

(一) 与金融深度融合

房地产业是资金密集性行业, 所需交易额巨大, 房地产的供给和需求主体都难以独自承担, 金融机构的资金渗透于房地产的整个产业链, 涉及到房地产市场的方方面面。

(二) 房地产属性的多重化

房地产商品不仅具有消费性还具有投资性以及投机性。

(三) 政策的干预性强

由于房地产市场的行业关联度高、对国民经济的影响大, 政府会通过财政政策、货币政策、信贷政策等对房地产市场进行管理、调控和监督。

二、稳定的基本含义

(一) 有关“稳定”的研究综述

稳定的本质含义是指事物本身的结构稳定或形态、状态等在内外部因素的影响下能够自我修复完善、相对不变的状态。将其衍生, 用于金融、经济等专业领域时, 具有以下含义:

经济学中稳定主要用于描述经济运行的状态:一是稳定指局部均衡或一般均衡的状态, 用以说明:尽管对经济体系有某种冲击, 使价格暂时偏离均衡水准, 但任能保证获得一种均衡的价格或一整套均衡价格;二是稳定指对经济活动水准波动的一种规范分析方法;三是稳定用于描述经济周期运行的某种状态, 即以GDP、就业率、通货膨胀率等指标来划分的经济周期, 其波动幅度趋于平缓。

金融学主要从以下两个角度对稳定进行定义:一是稳定是指具有平稳性, 即随机过程理论和时间序列分析中一个过程的概率分布随时间的变化而保持不变的状态[4]。这种含义是稳定用于金融时, 对金融中的各个要素的稳定进行数理化描述, 对变量的稳定状态进行量化分析和界定。二是稳定特指金融稳定, 这种定义是从整体的角度出发, 对整体金融体系的稳定进行定义。关于金融稳定, 各学者从不同的角度提出了自己的理解, 目前尚未形成统一的定论, 概括起来, 主要有以下观点:

1. 抵御冲击说。

Padoa-Schioppa (2003) 认为, 金融稳定是指金融体系能够承受冲击, 并能把存款配置给投资和生产机会。

2. 要素描述说。

Crockett (1996) 认为, 金融稳定包括:关键性的金融机构保持稳定, 公众有充分信心认为该机构能履行合同义务而毋须干预或外部支持;关键性的市场保持稳定, 经济主体能以反映市场基本因素的价格进行交易, 且价格在基本面未变化时短期内不会大幅波动。Michael Foot (2003) 认为, 金融稳定要具备以下条件:货币稳定;就业水平接近自然就业率;对于经济中关键的金融机构和市场整体运转存在信心;经济中的实际资产或金融资产的相对价格变化不会影响货币稳定和就业水平。

3. 金融功能说。

德意志银行 (2003) 认为, 金融稳定是指一种稳定的状态, 在此状态下, 金融体系能够良好地履行其配置资源、分散风险、便利支付清算等经济职能。Schinasi (2004) 认为, 只要金融体系能够抗击内外冲击导致的不平衡, 继续履行提高实体经济运行效率的职能, 金融体系就处稳定状态。

4. 管理系统风险说。

Whalen (1995) , Kaufmann (1995) 等认为, 维护金融稳定要着力关注系统性风险, 避免金融危机的爆发。Schinasi (2004) 认为金融稳定是金融风险的定价、配置和管理机制运行良好并改进经济绩效的一种状态。

5. 金融不稳定说。

金融稳定即指不存在金融不稳定的状态。Crockett (1997) 认为, 金融不稳定是指金融资产价格波动或者金融机构无法履行合同义务而可能破坏经济表现的情形。RogerFerguson (2003) 指出, 金融不稳定具有以下特征:一些重要的金融资产价格严重偏离经济基本面;金融市场的正常运行及信贷的提供出现严重扭曲;总支出严重偏离 (或可能严重偏离) 经济生产能力。

(二) 稳定的基本含义界定

从上述定义可以看出, 在不同领域中, 稳定的字面含义虽有所变化, 但其所蕴涵的本质却是一致的, 即一种连续的、变化发展的、相对静止的状态, 指事物与外界环境相适应, 体系自身功能正常、能够履行其自身职能, 并能能够抵御和化解内外部冲击, 不存在系统性风险的良性更新、变化、发展的状态。

三、房地产市场稳定发展的界定

梳理已有文献, 本文认为房地产市场稳定发展应该包含以下方面:

第一, 房地产市场稳定发展是一个连续的、动态的概念, 不是一个离散的、静态的概念, 并不需要房地产市场在任何时刻都保持最优状态, 房地产市场呈现周期运动的状态 (包括收缩和扩展两个阶段、复苏-繁荣-衰退-萧条四个过程的全部或部分) 。

第二, 房地产市场与经济发展相适应、与经济运行形成良性互动关系。

第三, 房地产市场各组成要素自身运行正常、能履行其各自的职能, 并且能够抵御和化解内部和外部的非系统性冲击、不存在破坏整个市场的系统性风险。

第四, 公众普遍对房地产市场有信心, 不出现房地产价格严重偏离其基础价值的现象, 没有系统性的泡沫出现。

第五, 金融与房地产相互渗透、相互融合, 协同发展、有序演化。

综合上述分析, 本文从正向和反向两个角度对房地产市场稳定发展的基本含义界定如下:

正向。房地产市场稳定发展是房地产市场与经济发展相适应、与金融相互融合, 自身职能能够正常发挥, 能够抵御和化解内外部的非系统性冲击、不存在破坏整个市场的系统性风险, 体系内各子系统相互配合、协同发展的良性运动发展的状态。

反向。房地产市场稳定发展即不存在房地产市场不稳定的状态。房地产市场不稳定包含以下方面:

第一, 房地产市场与经济发展不相适应, 各组成要素难以履行自身职能、异常运行, 阻碍经济的运行发展。

第二, 房地产市场存在自身无法抵御和化解的冲击, 存在破坏整个市场的系统性风险, 公众对市场普遍丧失信心。

第三, 房地产价格剧烈波动, 严重偏离市场基础价值, 存在严重的房地产市场泡沫。

第四, 金融支持、过度投机等行为因素蔓延及整个市场, 市场中存在明显的群体性非理性行为。

第五, 金融与房地产市场无法良性互动、相互融合。信用过度、金融衍生泛滥等情况出现, 金融风险和房地产市场风险双向积累、相互渗透蔓延。

综上, 房地产市场稳定发展, 所涉及的内容多、范围广、层次深, 具有一定的复杂性。本文从正反两个视角对房地产市场稳定发展的涵义进行了界定, 以为促进房地产市场稳定发展的进一步研究提高理论基础。

摘要：房地产市场作为房地产业的载体, 其稳定发展直接关系着我国经济的正常运行, “房地产市场稳定发展”被社会各界广泛运用, 但少有文献对其内涵进行研究和探讨。本文在梳理已有研究的基础上, 从正反两个视角, 对房地产市场稳定发展的内涵进行分析和探讨, 为促进房地产市场稳定发展提供理论基础。

关键词：稳定,房地产市场,房地产市场稳定发展

参考文献

[1]土贵岭.房地产市场概论.[M].同济大学出版社.1999.

[2]王要武, 罗兆烈.房地产市场第二卷.[M].中国计划出版社.1999.

[3]王要武, 罗兆烈.房地产市场第二卷.[M].中国计划出版社.1999.

促进房地产市场平稳健康发展意见 第5篇

为贯彻落实科学发展观，合理引导住房消费与住房开发建设，加大金融支持，进一步优化行政服务，保障我市房地产市场平稳健康发展，根据有关法律法规和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔〕131号)，结合我市实际，提出如下意见：

一、调整土地出让价款支付方式。拟出让的经营性用地，可采取“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款。采用“分期付款”的，土地出让价款低于5000万元人民币的，分期付款期限最长不超过3个月，成交款首付比例不低于50%(含竞买保证金); 5000万元2亿元人民币的，分期付款期限最长不超过9个月，成交款首付比例不低于40%(含竞买保证金); 2亿元人民币以上的，分期付款期限最长不超过12个月，成交款首付比例不低于30%(含竞买保证金)。

二、受让人支付土地出让价款达到总地价款的70%后，国土部门可以下达国有建设用地批准文件，市直相关部门可为受让人办理项目开工建设的其它前期手续。受让人按出让合同约定付清全部出让价款后，国土部门应当及时为其办理土地使用权登记手续。

三、经营性用地竞买保证金的比例由20%调整为10%，项目开工建设保证金暂不收取。

四、适当调整居住小区停车位配建标准。90平米以下套型住宅停车指标调整为0.5车位/户;轨道交通站点及沿线500米范围内小区90平方米以上套型住宅及其他的停车位配建指标按照《合肥市城市规划管理技术规定》的标准进行折减，折减系数为0.85。居住小区已经预留地下机械停车设备安装空间的，经房地产开发企业书面承诺后，可以允许其分期建设。

五、在符合国家政策规定条件下，允许商业设施分割销售。分割销售的商业设施四周应当有明确的界线。

六、房地产开发项目大配套费(城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、新型墙体材料专项基金、人防易地建设费)延期至办理商品房预售许可证前收取。

七、房地产开发项目工程质量保证金由工程总造价的5%调整为2.5 %。

八、鼓励银行增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求。积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。

九、拓宽房地产企业直接融资渠道。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设;对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

十、建立政府、银行与企业的沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台。

十一、完善房地产业统计制度;建立房地产新闻发布制度，定期发布房地产市场动态信息，引导理性投资和理性消费;建立健全房地产市场突发公共事件应急预案，加强涉房矛盾纠纷处置力度;加强对房地产领域的宣传规范和舆论引导，杜绝虚假不实信息，严肃查处房地产市场虚假广告等行为。

对房地产市场发展的实证分析及预期 第6篇

一、房地产发展现状

娄底市是80年代崛起的一座新兴能源工业城市，地处湖南几何中心，不仅是省内的煤炭开发中心和重要钢铁基地，更是以其特有的自然绿化与人文环境成为全国地市级的十大宜居“园林城市”之一。近年来，为了实现后发赶超，以逐步融入“长株潭”一体化经济圈的区位优势，大力开展招商引资和基础设施建设，中心城区扩容提质步伐加快，房地产市场随之步入高速发展时期。纵观近几年房市发展，主要呈现以下几个特点：

（一）房地产开发投资“热浪炙人”

2003年以来，娄底市房地产业发展突飞猛进，平均增速达67.2%，近两年略微有所回落，但依然居高难下。今年第一季度又呈上升趋势，全市注册房地产开发企业149家，完成房地产开发投资3.22亿元，同比增长5.1%，其中住宅投资2.24亿元，同比增长68.3%，比重由上年的43.5%上升至69.6%。

（二）土地开发粗放型特征明显

2006年全市房地产新增开发面积138.6万平方米，同比增长了114.8%；2007年房地产施、竣工面积分别为342.8、89.5万平米，比2005年增长167.2%、127.8%，同比增长60.4%、29.7%，房地产土地开发热度依然惊人。然而由于部分房地产商素质不高，资金量小，建设楼群过分注重住户“高含量”的密集型效益，而忽视宽敞宜居的空间设计，并没有起到改善人文居住环境的效果，反而堆积起局部区域人口繁杂的“马蜂窝”似建筑。

（三）供需矛盾突显

1.需求拉动供给增长

2007年全市商品房销售面积98万平方米，同比增长62.5%，商品房销售额14亿元，同比增长16.4%，其中住宅分别增长了82.2%、97.1%。至今年一季度商品房销售面积12.53万平方米，同比增长50%，商品房销售额2.76亿元，同比增长1.5倍。由图我们可以看出，2005年以前房地产市场的需求缺口仍比较大，之后便开始一路上扬，尤其是近三年来，旺盛的购房需求以平均70%以上的资金满足率拉动供给增长，从而造成目前房市供不应求的表象。今年一季度，需求对供给的满足率（商品房销售额/房地产开发规模）更是达到85.7%的峰值。从房源结构来看，2006年建面小于90平方米和经济适用房占商品住宅房销售面积比重仅为1.9%、0.3%，单一的房源聚集了过多的购房需求。

2.房价与购买力的“高”“低”错位

近两年来娄底市住房需求旺盛，从而拉动当地房价高企，并有进一步上涨趋势。娄底市中心城区的房产价格自2004年以来，呈直线上升趋势，2004年商品房价格为700元/平方米左右（当时只有多层，没有高层），至今年一季度中心城区的销售价格为多层1593/平方米，高层为1960元/平方米，比上年末分别上涨0.82%、2.6%。与居民的可支配收入相比，2007年城镇居民人均可支配收入10704元，农民2662元，若要住上100平方米的普通住房，至少需要15年以上。2007年下半年政府招商引资全市首家五星级酒店“英国邦臣”，其内置的高层住宅楼在刚投产时起价竟达2880元/平方米。高昂的房价与偏低的购房能力形成鲜明对比，居民的住房需求还难以得到满足。

（四）投资区域结构不平衡

娄底辖内二市二县二区，然而从区域分布来看，投资结构并不平衡。2006年冷水江与双峰二县虽然投资额基数不高，但呈倍数增长的态势值得关注。涟源市作为娄底的能源重市，投资热情依然高涨，新化县则以不到1%的幅度出现回落姿态。

（五）不同主体的金融支持功能迥异

1.房地产商融资渠道多元化

从房地产商的融资来源结构来看，2006年企业自筹资金8.7亿元，占比45.8%，银行贷款仅占8.9%，其他资金来源占45.3%；从金融机构的信贷投放来看，2007年末房地产开发贷款4.6亿元，仅占银行总贷款规模2.2%，其余绝大部分为企业和个人的购房贷款。可见，房地产过分依赖银行信贷的风险表现并不明显，融资渠道主要是自筹并趋向多元。值得注意的是其他资金来源中的购房者定金和预付款项有60%左右来源于个人住房消费信贷，房地产开发资金的融资出现了由先前的项目直接融资向以个人住房消费信贷的间接融资转变的趋势。

2.信贷支持偏向个人需求

娄底市2007年底房地产信贷投放16.5亿元，占金融机构总贷款规模的8.1%，其中绝大多数为个人购房贷款，比年初增加了54.1%，占比达70.1%。个人购房贷款中商业营用房与住房贷款各占50%左右，其中住房贷款5.88亿元，同比增长了近一倍。可见，面对居民旺盛的住房需求，近年来金融机构的信贷支持功不可没，但过快的增速容易引发潜在的信贷风险应当引起关注。

二、推动房市发展与价格上涨迅猛的因素分析

（一）需求刚性

房地产市场发展迅速与需求旺盛总的来说是得益经济的快速健康发展和人民收入水平的不断提高。娄底市地属“长株潭”中心城市群经济辐射圈内，不断提升的城市品位和愈发明显的地理优势吸引了大批外来进驻人口。随着城镇化建设的步伐加快，其带来的住房需求开始激活。加上近年来居民生活水平的改善和收入的提高，住房已成为居民消费最迫切的需求。据调查，娄底市“十五”期末城镇居民的和农村居民家庭恩格尔系数分别比“九五”期末下降2.4和3.5个百分点.目前，城区居民人均住房建筑面积只有21平方米，到2012年要提高到人均29平方米，仅县城这一块，大致还需增加160万平方米的住宅供给。

（二）政策因素

随着土地交易的规范化和透明化而间接引起的成本上升是拉升价格上涨的重要原因。国家自进入新一轮宏观调控以来，为抑制过度膨胀的房地产市场，出台了一系列包括税收在内的紧缩政策，这使得房地产商无论在土地开发还是融资上成本负担均受到不同程度的加重。以新化县为例，2003年土地均价17万元/亩，最高价30万元/亩；2005年土地均价24万元/亩，大宗地最高价45万元/亩，小宗地最高价达168万元/亩；2007年土均价53万元/亩，小宗地最高价122万元/亩。2003年至2007年四年间土地价格逐年上涨，土地均价增长了3.12倍。所以，房地产商提高房价将增加的成本变相转嫁至消费者也就成为必然了。

（三）结构性矛盾影响

房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：

1.一级市场结构失衡

房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2006年娄底市商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长66.6%和75.6%，而经济适用房几乎可忽略不计。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。

2.二级市场发展滞缓

房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，供给不足，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。

3.租赁市场不够完善

大多数居民还只能通过买房解决居住问题；住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。

三、对未来房地产市场发展的预期

1.价格仍有上涨空间

随着房地产热潮由一级城市向二、三级城市的梯度转移，中小城市基础建设步伐加快。近两年来，娄底市政府和相关部门积极招商引资，“东方豪苑”、“鹏天国际”、“英国邦臣”等高端房地产企业相继进驻我市，“沃尔玛”、“友谊阿波罗”接踵而来，围簇成包括新春园步行街在内的城市中心繁华地带，大大提升了城市影响力和凝聚力，繁荣地段的房价上涨必然会带动整个城区的价位上移，加上娄底市住房基础价格不高，居民购房需求旺盛，如此看来房市价格仍有一定上浮空间。

2.带动相关产业协同发展

房地产业的繁荣直接拉动了建材生产等劳动密集型产业的发展，促进了广告、物业管理等第三产业的发展，为社会创造了大量就业机会。同时，由于相关的建设要素价格也随之上扬，加上受上年全国各地主要建材及劳动力价格波动环境影响，造成房地产开发成本不断攀升。据调查，今年二月份水泥生产成本平均增加35－40元/吨。受需求启动以及生产成本上升的双重推动，三月份水泥行情普遍看涨，其中425＃、525＃水泥价格环比分别上涨了4.71％和2.52％，并有进一步上升趋势。

3.警惕房地产供需两极化发展

娄底市目前房源结构不尽合理，绝大多数集中在中、高端的大、中户型商品房，相对低端廉价的90平房米以下住房和经济适用房寥寥无几，但至2007年这一困境得到了一定改善。由于受市政府高度重视，筹建城镇廉租住房被作为考核指标。2007年全市仅用不到三个月的时间新建廉租住房1.5万平方米，提前超额完成50.7%，被列为娄底市政服务全市的“八件实事”之一。这为缓解低端收入群体的住房问题提供了积极的补充措施和创造了良好的开局，相信在政府部门的高度重视下，娄底市的房源结构会有所改善。

四、相关政策建议

1.大力培育二手房、租赁房市场，加大普通商品房的供给。积极培育二手房、租赁房市场，形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给“梯度市场”；制定和实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善房地产税收政策，开征土地财产税；适时、适度地调整房地产开发贷款与个人住房贷款的信贷政策，引导和调节房地产的供需；通过对土地市场的宏观调控，将土地供应控制在一个比较合理的规模；加强土地使用监管，打击土地投机行为。

3.整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产领域的法制建设，规范房地产市场的运行，制约各种违规投机行为；改变土地供应方式，变土地供应“双轨制”为“一轨制”；完善土地招投标制度，在投标时不仅要考虑投标价格，还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。

4.建立房地产泡沫预警机制。建立科学合理的房地产泡沫预警系统，适时发出警告，引导市场向理性方向发展；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布各种房产信息，引导民众进行科学合理的投资行为。

福州房地产市场理性发展研究 第7篇

关键词：福州房地产,房地产市场,理性发展

0 引言

城市房地产市场在其发展过程中,对经济、社会和生态环境的影响是不可忽视的。城市房地产市场的发展是否理性,体现的是经济系统、社会系统和生态环境系统等多方面效益是否均衡。积极开展城市房地产市场理性发展评价,对于促进城市房地产市场与社会经济协调发展,促进建设资源节约型、环境友好型社会,具有十分重要的理论和现实意义。

1 福州房地产市场发展现状

1.1 商品房价格处于高位运行

2010年房地产调控力度大,手段多,持续时间长。在经历国家出台的调控政策后,福州房地产指数震荡前行,楼市步入调整期。房价涨幅趋缓,表明政府对房地产市场的调控起到了一定的作用。据相关数据显示,福州房地产指数在经历了7月份的小幅下挫后,呈现出不断上扬的趋势。在“限购令”和上调准备金率政策的双重围堵下,房地产开发商并未选择打折降价措施,却采取少量推盘方式,导致房价仍居高难下。

在均价方面,2010年12月福州市中心以17575元/平米的均价继续蝉联第一,但较11月创福州楼市板块均价最高点后有所下降;江滨板块则以15750元/平米紧随其后,较之11月有所回升;东区板块12月继续保持上个月的增长势头。除市中心外,12月仓山、西区、金山板块均价也有所下降。但福州各板块均价破“万”的整体形式,说明房价仍在高位运行。

1.2 投资需求和投机需求并存,住房空置率偏高

与近两年物价涨幅相比,实际上有时储蓄资产是负增长。由于房地产具有保值增值性,因此,一部分人将钱投入房地产市场,构成了房地产市场上的投资性需求,推动了房地产价格的上涨。此外,由于福州房价的持续上涨,仍然存在一些炒房团进行房地产的投机炒作,这也一定程度上促使房价的上涨。

由于统计局的住房空置率数据寄望住房普查计划,故目前未发布空置率数据。从《东南快报》对福州住宅密集开发的金山、北城、东区三大板块的市场抽样调查结果来看,共抽样调查18047户,其中空置房3953户,平均空置率在22%左右。调查显示,交付时间较早和周边配套的完善度较高的,相对空置率就较低;从空置房客群来看,主要由投资客买房保值抗通胀、“未来需求”早作打算、八县客群进城先买房和自住客等配套完善再入住四大类构成。

1.3 保障性住房供应不足

由于政府体制和市场机制等问题,目前福州保障性住房供应和现实的需求存在一定的差距。据福州市房管局数据显示,截至2008年12月,福州保障性住房申请12678人,而提供的保障性住房只有9456套。此外,保障性住房在住房供应中所占的比例相对较小,对平抑商品房价格所起的作用很小。从《福州市区2010-2012年住房建设规划》中可知,2010年保障性住房(含经济适用住房、廉租住房、经济租赁住房、限价住房)的年度实施计划为83.7万m2,而商品住房的年度实施计划为238.3万m2。

2 福州房地产市场理性发展评价体系的构建

2.1 评价指标的构成

房地产评价涉及的指标不尽相同,可归纳为单指标评价和综合指标评价两大类。单指标评价是指用一个指标来对房地产市场进行评价。单指标评价可以从一个重要侧面反映市场概貌,简单易行,但不能全面系统反映市场的情况。综合指标评价是指用一系列指标进行评价,通过对各指标的测度、计算、比较,得到综合结果。

福州房地产市场的理性发展需综合考虑经济、社会和生态环境等多系统的平衡。本文在经济、社会和生态环境三大指标类别下共设九个指标,为了突出重点又兼顾一般,在评价指标的权重设置上采用等权重法。

经济指标类别设三个指标,分别为:房价收入比,是指一套中等水平的住房的市场价格与中位年住户收入的比例;住房消费支出比,是指居民家庭的住房支出占生活消费支出的比重;租售比,是指在特定时期某一国度或地区内,平均一套住房租金与售价之间的比例关系。

社会指标类别设三个指标,分别为:城镇最低收入家庭人均住房建筑面积,是指城镇最低收入家庭居民按人口平均摊得的建筑面积,反映政府保障最低收入家庭的居住情况;人均居住面积,是指城市家庭居民按人口平均摊得的居住面积数,是衡量家庭居住状况的主要指标之一;住房成套率,是指城镇居民居住的有独用上下水道、厨房、卫生间等设施的住房占全部住房的比重,反映了居民的生活质量。

生态环境指标类别设三个指标,分别为:区域环境噪声平均等效声极值[dB(A)],是指在区域声场内的一定点位上,将某一时段内连续暴露的不同A声级变化,用能量平均的方法以A声级来评价该时段的噪音大小;城镇污水处理,是指经过各种水处理装置净化处理后的外排污水量占城镇总污水排放量的比值;人均公共绿地,是指城市中每个居民平均占有公共绿地的面积。

2.2 确定评价指标的目标值

房地产市场理性发展各评价指标的目标值与国家整体发展目标、城市发展所处的阶段以及地方规划等多方面因素有关。福州房地产市场的理性发展是社会经济发展对资源合理利用的必然要求,也是可持续发展的必然要求。因此,本文结合参考国内外相关水平、国家政策和地方标准等来确定目标值,所选各评价指标目标值和目标值来源见表一。

2.3 综合评价方法及评价等级的确定

综合评价方法及评价等级确定的步骤如下:

(1)求取等标比值。

式(1)中,Pi为等标比值,即第i个评价指标的实际值与目标值之比;Ci为第i个评价指标的实际值,即搜集到的实际数据;C0为第i个评价指标的目标值。

(2)求取调整值。若求取综合值时指标的极性不一致,则求取出来的结果就不科学。因此,求出等标比值后,还需调整各等标比值的极性,见表二。

(3)求取综合值。

评价采用等权重法,综合值计算公式为:

式(2)中,P为综合值;i为等标比值的项数;Ki为第i个评价指标的调整值。综合值可作为评价的依据参与最后的评价。

(4)评价等级的划分。根据国外经验,结合相关学者的研究和福州房地产市场的特点,以“1”为理性临界点。具体指标的评价等级划分根据经验确定,见表三。再用综合值与评价等级进行对比,判断其理性程度,进行综合评价。

3 福州房地产市场理性发展评价与分析

在对福州房地产市场基础数据资料收集的基础上,运用福州房地产市场理性发展评价体系加以评价。

3.1 各指标评价结果

根据福州市统计局、房地产相关网站和报纸的相关数据进行测算(由于数据的局限性,本次研究中有些数据不得不用相关数据来代替,表中标有“*”的指标数据为2009年的数据,其他为2010年的数据),各指标评价结果见表四。

注:(1)依据《2010年12月福州市统计月报》(福州市统计局);(2)数据来源:《高房价引房租再涨!福州租售比远超国际标准》(福房网);(3)依据《福州保障性住房体系建设新思路》(2009年3月)和《福州廉租住房申请条件》;(4)依据《福州市区2010-2012年住房建设规划》;(5)数据来源:《2009年福州市国民经济和社会发展统计公报》(福州市统计局);(6)依据《福建省“十一五”城镇体系建设专项规划》;(7)数据来源:《福州市城区园林绿化工作成效明显》(福建住房与城乡建设网)。

3.2 福州房地产市场理性水平评价结果

3.2.1 指标的理性等级

从表四可见,存在两个很不理性的指标,包括房价收入比和住宅消费支出比。

福州市房价收入比调整值为2.5。福州市统计局的数据显示,2010年福州城市居民人均可支配收入为23245.98元,较2009年上涨12%左右;2010年福州全市住宅销售均价较2009年上涨22%左右。由于福州为地处东南沿海的省会中心城市,加上“海西”概念以及地铁、高铁等利好因素刺激,福州房地产市场受到了投资者的青睐。2005年以来,福州房地产价格上升快,相对而言,城市居民人均收入水平的上升却较为缓慢,拉大了房价收入比。

住宅消费支出调整值为1.61。福州市统计局的数据显示,2010年福州城镇居民人均消费性支出中食品、交通通讯以及教育文化等方面所占的比例较大,而在医疗保健方面的支出较往年有所下降。由于目前社会保障和社会福利制度还有待于进一步完善,加上近两年物价不断上涨,导致居民对未来生活的预期不确定,故住房消费支出比偏低。

3.2.2 总体评价

对照表三和表四可得,各经济评价指标的调整值加和之后的平均值为1.84,属于很不理性范畴;各社会评价指标的调整值加和之后的平均值为1.16,属于比较理性范畴;各生态环境评价指标的调整值加和之后的平均值为1.04,属于理性范畴;采用等权重法,可得九个指标的综合值为1.35,属于不理性范畴,可以得出结论:福州房地产市场发展总体上不理性。在九个指标中,存在房价收入比偏高、住房消费支出比及租售比的比值偏低、城镇最低收入家庭人均住房建筑面积偏低等情况,可见,经济评价指标中存在的问题构成了福州房地产市场的主要矛盾。

4 促进福州房地产市场理性发展的建议

基于上述分析,从政府、企业和消费者角度提出促进福州房地产市场理性发展的建议。

4.1 政府应履行职责,充分发挥监管作用

城市房地产市场的理性发展问题如果不从地方政府入手,就根本解决不了。福州市政府在履行政府职责,发挥政府的监管力量中应重点把握以下几个方面:

一是应当贯彻中央宏观调控房地产业的精神,在不违背国家和人民利益的前提下,结合福州的实际情况制订切实可行的方案,积极行动,有所作为。

二是加强对房地产价格的调控管理,积极调整产业结构。目前福州房价的增长速度明显高于居民收入的增长速度,在稳步提高居民收入的前提下若不加强对房地产价格的调控管理,稳定房价,则会进一步拉大居民收入与房价的比例,同时也难以让住房消费支出比重回归到理性范围内。因此,在增加居民收入的同时,积极调整产业结构,增加居民能够消费得起的住房供给,以构建阶梯式房地产供给市场和消费市场。

三是加大保障性住房建设,满足广大中低收入家庭的住房需求。当前福州保障性住房建设中,仍存在供需矛盾突出、分配不公平和质量环境比较差等问题,原因主要体现在以下两个方面:一方面,政府在执行过程中执行力不够,仍存在应付上级政策和检查的现象,未能够全面地管理保障性住房的建设;另一方面,保障性住房资金投入不足,政府追求社会发展效率的同时却忽视了中低收入者同样享受基本的住房配套措施的权利。因此,在大力发展保障性住房过程中,政府应加强对保障性住房的管理,履行公共服务和社会公正的职责,加强对保障性住房的统一布局。

四是加强对土地的使用管理。土地是房地产发展的基石,只有有效地严把土地使用才能够有效地控制房地产市场的供给管理。政府应加大对土地管理行为的监督检查,严惩乱用土地的违法违规行为,严格规范土地执法方面的要求和标准,从而有效控制土地的使用。

4.2 房地产企业应承担相应的社会责任

有关企业社会责任的解释和定义不尽相同,但就其核心内容而言,研究者基本上达成一定共识,即企业在创造利润、对股东利益负责的同时,还要承担对员工、社会和环境的社会责任。目前,房地产企业对社会责任认识不足,存在偷税漏税、诚信缺失、侵权、“破坏性”开发等行为,这些对福州房地产市场的理性发展产生了负面效应。

为了促进福州房地产市场的理性发展,房地产企业在追求经济效益的同时,也需承担相应的社会责任:一要自觉遵守《公司法》、《税法》等法律法规,合法经营,依法竞争,守法纳税;二要以社会的责任感来响应国家对住房市场的宏观调控政策;三要建立合理的诚信体系,保障房屋质量、不作虚假宣传、不搞价格欺诈,履行公开承诺,对消费者诚信;四要树立人与环境和谐发展的价值观,推广节能和节地建筑,保护生态环境。

4.3 消费者应树立理性的消费观

促进福州房地产市场理性发展,在从经济的角度寻求对策的同时,也应结合文化层面。在传统居住文化的影响下,福州人重亲情,家庭观念重,往往追求大面积住房。如果把购买力都押在住房上,也就没钱去搞别的消费和投资创业,其他社会消费就会受到影响,从家庭到社会就难以建立合理的消费结构。可见,这是一种不健康、不科学的消费方式。因此,消费者应树立理性的消费观,这也就需要社会构建适度住房消费新文化。适度住房消费就是支持个人住房条件的逐步改善,避免住房面积的闲置和浪费,提倡年轻居民租房居住,形成租房与购房并行。住房面积的大小要立足国情和居民家庭实际情况,不是简单地追求越大越好的消费模式。

福州市适度住房消费新文化还未形成,因此,一方面需要进一步研究如何构建和培育,并加以有效传播,从而引领住房适度消费,逐步转变人们传统的住房消费观念;另一方面需要从政策的层面上对适度消费有更明确的导向。近几年政府一直倡导90平米以下的中小户型住房建设,可以看做是对适度住房消费的引导。在构建适度住房消费新文化,引导消费者树立理性的消费观的过程中,政府还需对追求大户型、大面积的消费行为实行调控,如通过物业税等税收调控面积。

5 结束语

城市房地产市场理性发展研究是关于城市房地产市场对于推进经济、社会和生态环境的持续协调发展的探析,笔者以福州为例探讨了房地产业理性发展评价指标体系,并提出促进福州房地产市场理性发展的建议,可作为对其他城市发展的借鉴。房地产市场的区域特征明显,因此,评价指标及评价指标的目标值的选择在不同时段和区域也应有所不同。

参考文献

[1]常倩倩.对我国房地产市场宏观调控的理性思考[J].价值工程,2008,(8):155-157.

[2]汪利娜.房地产市场理性调整与政府扶持[J].中国金融,2008,(21):58-59.

[3]刘洪娥.住宅产业化与住房建设和消费模式[J].住宅产业,2009,(8):18-21.

对房地产市场发展的思考 第8篇

关键词：房地产,市场发展,思考,价格影响

近年来, 我国的房地产市场可以用“轰轰烈烈”来形容, 既有价格上涨势头依然不减的一线城市房地产的火爆, 也有如鄂尔多斯市油尽灯枯型一蹶不振的地产市场, 还有二、三线城市温水煮青蛙式的只涨不降慢热型的地产市场。可谓泾渭分明, 涨价为主, 高端地产纷纷涌现的格局逐渐显现。

国务院针对房地产市场的调控措施不可谓不多, 推出的调控政策也一次比一次听着有力度, 看着也解渴, 用着却不管用, 最后都被房地产市场现实无情地化解掉了。

投资房地产, 似乎已经成了我国百姓财富保值、增值的主要途径, 而且基本上只要购买了房地产的人, 都得到了不错的增值收益, 所以才会出现全世界都罕见的房叔、房婶、房嫂现象, 当然, 我国恐怕也有世界上数目最大的房奴队伍。

可是我们是否也应该想一想, 为什么中国的房地产市场如此令人疯狂, 如此令人纠结, 是哪里出了问题呢?

首先, 我们分析一下, 看看我们买房时是真正缺房子住吗?一般城市中独生子女家庭是不会真正缺房子的, 而且在若干年以后, 作为遗产给子女留下两套以上房产的现象会逐渐增多。

城市内房产价格的急剧升温, 需要有大量购买力作为支撑, 居民手中的积蓄是不足以长期支撑房地产价格的, 所以银行的信贷资金介入其中, 为房地产开发商和购房者提供贷款, 大量的源源不断的资金投入支持了房地产市场的膨胀, 扩大了地产市场的发展规模, 庞大的楼盘项目被轻易启动。实际上银行成为最大的房东, 而且双向赚取利润。

原本百姓改善性的购房需求被无限放大, 购房贷款的大量投放最终推动房地产价格开始上涨, 投资和投机需求开始涌现, 房地产价格被逐渐推高, 地方政府开始在土地出让中尝到巨大的甜头, 地价水涨船高, 土地出让金成为地方政府财政资金的主要来源之一。

房价上涨的另一个动力是部分高收入阶层的投资性购买力过于庞大, 经常能听到或者见到身边好多高收入者买了多少房产, 动辄几百万元出手, 毫不犹豫, 令人羡慕嫉妒恨。收入差距的悬殊造成了真正想买房子居住的群体难以承受被推高的房价, 所以对高房价的抱怨和不满就大量产生了。而现实是房价还在一个劲地上涨, 买不起房的失去了买房的希望, 而地方政府、房地产开发商、投资房产的高收入者和炒房者却希望房价继续上涨, 这种现实情况一时难以改变。

尤其在省会城市会有一种独特的现象, 农村人口大量涌入城市, 被城市生活的丰富多彩和硬件设施所吸引, 来了就不想回去, 开始买房置业, 买不起的就租, 这些涌入城市的人口更是房产的刚性需求者。买房子开始成为几乎所有百姓最关心的大事, 起早排队, 托人买团购房, 四处看房, 全民为之疯狂。

国务院在如此火爆的房地产市场上下了大力气进行调控, 可效果却不明显。

央行2013年3月发布的城镇储户问卷调查显示, 一季度68%的居民认为目前房价“高, 难以接受”, 在这种情况下, 居民的购房意愿出现下降, 而同期国家统计局3月18日公布的统计数据显示, 2月份全国70个大中城市中, 新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个, 其中北京和广州环比涨幅最高达3.1%。

以上是2013年的数据, 回顾2010年, 国务院推出了“国十条”, 3年后的今天, 房价涨势依然未见停止的迹象。

现在国务院又推出了“国五条”对房地产市场进行调控, 而且这次在2013年推出的“国五条”被称为“新国五条”, 看来以前老的政策和措施每条都不管用啊!

“新国五条”推出后, 各地涌现离婚潮, 为了能规避购房限制, 全国各地花样百出, 甚至有的地方政府在琢磨如何“对付”“新国五条”。可见这“新国五条”的具体效果恐怕也不会理想, 时间会验证措施的效果的, 但我对此不报任何希望。

真正的调控措施如果能见效, 也不会超过12个月的时间就会显现出真正的效果, 不过我担心真正的效果不一定会怎么好。

房地产归根结底是一种商品属性, 大家都知道, 我国的房地产供应量并不紧缺。根据国土资源部公布的2013年全国住房用地供应计划, 今年全国住房用地计划供应15.08万公顷, 是过去5年年均实际供应量 (9.77万公顷) 的1.5倍。需要指出的是连续两年, 全国住房用地供应一直处于高位, 这进一步表明未来全国住房供给理应有所保证。

房屋的商品属性, 终将体现出买方市场的铁定规律。顾客永远是上帝的真理也一定会在房地产市场中体现。

我国的房地产市场在政府不断的调控下, 在居民购房能力逐渐枯竭的情况下, 最终会由盛转衰, 房价会逐渐平稳, 过高的房价一定会出现全面的下跌。

二三线城市房地产市场发展分析 第9篇

从市场表现来看, 房地产行业受到金融危机及行业自身问题的冲击, 09年来, 中国房地产市场结束连续几年高速增长势头, 销量锐减、库存增加、销售压力增大, 频繁政策刺激并没有起到明显的拉动作用, 反倒是加重了消费者的持币待购心理, 导致楼市持续低迷。根据央行近日发布的报告, 去年全年, 全国完成房地产开发投资3.06万亿元, 同比增速回落9.3个百分点, 国家统计局发布的数据显示, 2009年1月份, 全国70个大中城市房价整体同比下降0.9%, 但二三线城市房价依然坚挺。究其原因, 一方面, 这些经济相比欠发达的地区楼市周期性表现和一线中心城市并非同步, 因此, 具有一定的滞后性;另一方面, 二三线城市房价起步就比较低, 因此上涨空间相对比较大。

城市的发展与扩张与房地产业之间是一种互动关系, 其相互促进的同时相互影响。党的十六届五中全会《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出了运用科学发展观统领城市与区域协调发展的新观点, 在进行房地产开发的过城中, 我们也应该利用科学发展观的思想来指导二三线城市的和谐发展。虽然二三线城市的房地产市场目前表现比一线城市乐观, 但是其发展过程也表现出一定的问题。本文在对某县级城市进行了充分的消费者调研后, 提出了二三线城市房地产开发目前存在的问题, 为了促进其科学发展, 提出相关的政策建议。

1 二三线城市房地产市场特点

(1) 规划未得到应有的重视。

众所周知, 房地产业是城市发展的基础性产业, 城市个性特色和城市规模的扩大, 都要靠房地产业来开发和创造。由此可见, 房地产业对城市发展方向将产生巨大影响。因此, 房地产的开发, 必须在城市发展战略定位及总体规划的指导下进行, 否则会把城市搞乱。

据调研, 很多二三线城市规划都表现出较乱的特点。就目前的城市规划现状来看, 其城市中心不明显, 没有核心的商业中心, 城市各功能分区比较混乱, 从而失去城市特色。

就住宅小区规划而言, 二三线城市的开发商仍然未给予足够的重视, 产品规划理念没有贯穿其中, 景观设计没有特色, 房屋布置以简单的行列式排列为主千篇一律, 尤其是“以人为本”的思想没有得以体现, 这样导致小区失去对消费者的吸引力, 当面临外部竞争, 就会失去竞争力。

(2) 盲目复制大城市的开发模式。

通过调查发现, 在二三线城市的房地产开发过程中, 开发商盲目复制大城市的现象较为严重, 例如:某小区的开发盲目强调“先造景, 后开发”, 这种模式在某些大城市采用, 目的是提升小区人气, 制造营销卖点, 但是带来的问题是开发商资金压力增大, 需要早日引入物业管理。但是开发商并没有经过严密的经济测算, 对自身资金实力盲目乐观, 因此带来的问题是后期开发风险增大。

(3) 居民的消费理念未得到合理引导。

通过对消费者的调查发现, 目前二三线城市消费者的住房消费理念并没有得到合理的引导, 他们认为大面积房屋更好, 能够体现一定的社会地位而并非根据自身家庭特点考虑需求面积, 因此大户型、大面积的房屋更多地受到了当地消费者的青睐。

另外, 在对房屋类型进行考虑时, 大部分消费者都选择购买多层住宅, 多层住宅有层数低, 造价小等特点, 但是相比之下, 高层住宅能够有效避免地面车辆噪音和灰尘污染, 由于层数高, 视野开阔、景观好, 同时高层住宅多采用框架剪力墙结构, 防震系数较高, 能够起到美化城市, 提升城市形象, 节约土地的作用, 但是由于高层住宅的建造成本较多层偏高, 在二三线城市很难开拓市场, 其众多优点并不能得以体现。

(4) 开发商开发未树立起科学的开发理念。

二三线城市的开发商大多为当地从事其他行业盈利较高的企业, 被房地产开发较高的利润率吸引, 从而进入房地产市场, 随之带来的问题是大部分开发商开发理念比较落后, 尤其是科学合理的财务管理思想并没够得到足够重视, 在与开发商的沟通当中发现其认为自有资金越多越好, 开发过程中很少考虑银行贷款, 因此不能很好地发挥资金的财务杠杆作用。

其次, 在开发过程中, 开发商更多地是与政府及施工单位进行沟通, 没有充分起到合理统筹政府、咨询单位、施工单位、监理单位及消费者的作用, 更为重要的是, 可行性研究的工作并没有得到开发商的足够重视, 所导致的问题是前期论证不足, 开发缺乏科学性及合理性。

再次, 开发商在营销过程中没有充分利用营销手段, 市场营销的理念并未贯穿于开发过程中, 具体而言, 项目在开发过程中对工地的包装并未得到重视, 就售楼部而言, 其布置也极为简陋, 一方面缺乏专业的置业顾问, 另一方面缺少沙盘等营销工具, 不能更好地让消费者对小区进行全面了解, 当面临外部竞争将明显处于劣势地位。

2 二三线城市房地产市场发展的建议

由上述分析可以看出, 县级城市在开发过程中, 存在一定的问题。笔者就城市和谐发展, 提出以下建议:

(1) 政府合理规划县城, 突出城市特色。

就政府相关部门而言, 应重视城市规划, 合理规划县城, 将城市各功能分区在新开发的过程中逐步明确, 从而突出城市特色, 引导房地产业合理发展。

同时, 政府在规划体系中应强调对环境的保护, 进行科学的规划设计, 保障房地产业可持续发展。房地产作为人类社会经济活动的载体, 与周边环境之间存在内在的统一性, 城市房地产开发应从传统意义上的建造房屋转变为人工环境创造与自然环境完美的融合, 因此, 在对环境进行合理保护, 协调好人工环境与周围自然、人文环境, 最大程度地增大城市的环境价值。

(2) 加强对地方政府的廉政建设, 避免出现腐败现象。

随着国家财政资金分配的变化和地方政府责任的加重, 财政短缺是每个地方政府都要面临的问题, 但是, 一些地方政府只把眼光放在土地出让上, 利用这一手段获取更多的财政收入, 这种做法可以临时解决地方财政的问题, 但随之带来的问题是房地产开发过程不和规范。因此, 地方政府应加强自身素质建设, 在充分考虑城市的吸收和消化能力的前提下大力气发展有自主知识产权的产业。

(3) 完善开发报批过程, 强调可行性研究的重要性, 倡导规划先行。

房地产开发是一项综合性经济活动, 投资额大, 建设周期长, 涉及面广, 要使得投资过程能够达到预期的经济、社会、环境效果, 就必须在前期过程中做好可行性研究工作, 通过市场研究, 技术研究和经济评价着重论证项目在建设上的必要性和可能性, 技术上的先进性和适用性, 以及经济上的赢利性和合理性问题。因此, 二三线城市在房地产开发过程中, 应注重完善相关的地方制度法规, 完善开发报批过程, 杜绝各类不规范操作, 将可行性研究工作放到前期开发的重要工作内容中, 倡导规划先行, 从而突出小区特色, 提升竞争力。

(4) 合理引导消费者的消费理念, 促进地区市场健康发展。

对消费者科学合理的消费理念进行合理引导, 让消费更多地认识高层与多层住宅的区别, 认清其优缺点, 根据自身情况选择住宅类型, 充分发挥各类住宅的优点, 在开发过程中树立节约资源的思想, 同时倡导全寿命周期成本, 让消费者正确认识住房消费成本。

(5) 完善金融体系构建, 为房地产开发活动提供资金支持。

二三线城市应根据当地情况尽快完善房地产开发金融体系以及信用体系的构建, 为开发商提供资金支持, 使其顺利完成开发过程;同时为消费者提供购房贷款, 促进房地产市场和谐、科学发展。

(6) 实施以“借”为主的人才战略。

二三线城市的开发商就对人才的吸引力而言, 无论从硬件、薪金、个人发展前景以及外部环境上都无法与北京、上海、深圳等一线城市相比, 留住高级人才几乎不太可能, 因此, 可以选择与知名房地产企业合作来借调人才, 或者选择请一线城市权威的咨询和代理机构指导开发以达到“使用”高级人才的目的, 从而提升开发质量, 保持房地产市场健康、科学、和谐发展。

(7) 采取科学合理的营销手段, 促进销售。

二三线城市的营销与一线城市相比具有不同的特点, 其经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质的区别, 其营销策略和推广方式也大相径庭, 因此不能直接将一线城市的营销手段复制到二三线城市的营销过程当中。

首先, 必须了解本地人的生活习惯、购买力、风俗、生活规律等情况, 只有这样才能准确把握当地消费者的消费心理, 才能制定出切实可行的产品策略;其次, 需要了解本土的文化, 认识当地代表性的人物、特产、景点及历史等, 从而找到项目定位的切入点;第三, 在推广过程中销售说辞要有地方性, 才能更好地与当地消费者沟通, 找到“共同语言”, 进而得到消费者的好感, 达成交易;第四, 由于小城市的规模小, 消费者之间的熟悉程度高于一线城市, 因此客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在, 因此, 重视当地的人脉, 建立良好的人际关系式必不可少的, 是最好的广告方式。最后, 在营销推广的过程中, 需要有可持续发展的思想, 注意维护开发商的品牌, 为其下一个项目创造良好的社会环境。

摘要：通过对二三线城市房地产开发的现状进行调研发现二三线城市在进行房地产开发的过程中存在开发理念、小区规划、开发模式等方面的问题, 笔者根据实际情况提出了对策建议, 目的是合理促进二三线城市房地产市场合理、和谐发展。

关键词：二三线城市,房地产市场,和谐发展

参考文献

[1]赵宏伟, 徐立敏, 王晓峰.二三线城市房地产业发展策略研究[J].商场现代化, 2007, (3) .

关于房地产市场健康发展的思考 第10篇

一、财政补贴的理想效应

(一) 刺激经济增长。

产业结构中建筑业在第二产业占居除工业之外的重要地位, 房地产业则是第三产业的重要组成部分。建筑房地产市场低迷势必会降低GDP增长速度, 并延伸影响相关产业链的发展, 尤其是矿山冶炼企业、钢铁水泥等建筑材料企业受到创伤, 对产业结构单一的县域经济甚至是重创。在当前我国经济城乡二元结构的发展现实中, 城市经济总量占据重要份额, 而城市发展除工业外, 建筑房地产业是拉动经济增长的重要动力。无论中央政府还是地方政府都不可忽视这一块蛋糕, 采取一些措施维护房地产市场稳定健康发展是无可厚非的, 而且从精神上也符合当时中央提出的“保持经济平稳较快增长, 控制物价过快增长”经济工作总体思路。当然在具体的操作模式和政策运用上根据各地实际情况还需斟酌。

(二) 促进税收增长。

城市税收结构中, 建筑房地产行业直接提供的税收举足轻重, 若市场低迷, 势必影响税收总量。在现行财政体制中, 建筑房地产行业除企业所得税中央分享60%外, 营业税、契税、土地增值税中央财政不参与分享, 均为地方税收。建筑业营业税按3%税率征收, 房地产业营业税按5%征收。各种税收和附加大致占房地产交易额的12-15%之间, 也就是说每1万平米市场交易额浮动1000元, 影响税收就达100多万元。每个城市楼盘开发和二手房交易每年都在百万平米以上, 照此计算, 对税收影响深度可见一斑。政府补贴来源于收益, 而收益比率远高于补贴比率。楼盘售不出, 影响“存量”税源;楼市低迷, 影响“增量”税源。从财政收入角度考虑, 政府也不能置若罔闻。

(三) 带动消费市场。

财政直接或间接补贴的政策从购房资金上看是杯水车薪, 但关键是增强消费者信心, 扩大内需。尽管一系列优惠政策相继出笼, 依然是能买起房的买房, 买不起房的靠政策仍旧买不起房, 也就是说公众对政策的实施效果存在质疑。实际上是对政策片面理解的问题, 除对低收入群体廉租房和经济适用房保障外, 政府不可能拿出巨额资金以市场行为购房实现居者有其屋 (自有产权) 。这不仅是财力不足问题而且也是公共财政支出导向问题, 发达国家尚做不到, 况且是我国这样的发展中国家。优惠政策与现实结合能起到预期效应的是有能力购房但持观望态度的群体。需要说明的是, 政府不会鼓励非理性的炒房者。

(四) 稳定土地市场。

在不同的经济背景下, 同一块土地的出让收益可以几何倍数的放大, 也可以缩水。众所周知, 土地出让金收益是地方政府收入的重要组成部分, 而土地出让收益又是城市建设资金的一项重要来源, 关乎政府直接收益政府出手也在情理之中。另外, 地价下跌, 原在高位接收的投资商资产莫名蒸发, 使投资者投资热情降温, 对追加投资和企业的持续经营谨慎对待。如此氛围自然会影响招商引资环境, 在一定程度上使地方经济发展速度放缓, 这是任何地方政府都不愿面对的。

(五) 稳定金融市场。

房地产市场开发的重要资金来源是银行贷款, 房市萧条不仅开发商和建筑商急, 金融机构同样急。利息、贴现收益受损是小事, 大量的贷款本金游离于不良贷款边缘。在市场萧条情况下, 开发商利润、炒房者利润、用资金投机者利润泡汤了, 那么为此提供资金的金融机构是一根线上的蚂蚱, 利益损失自然不在话下。房地产市场和金融机构的资金链条出了问题, 引发的负面效应是难以承受的, 政府必须慎重对待。

(六) 社会稳定需要。

“稳定是压倒一切的政治任务”这一执政理念深入人心, 如果房市持续萧条, 会暴露一系列经济和社会问题。金融单位不良贷款、企业三角债务、欠发农民工工资、烂尾楼工程、改制企业卖地收益无法兑现安置职工、将房产作为投资对象的众多投资者利益损失。

二、财政补贴中潜在问题

(一) 公共财政支出取向问题。

各大城市相继推出的住房财政补贴, 引发了社会公众的质疑, 尤其是普通工薪阶层和低收入群体。既然房地产市场属于暴利行业, 房价崎高, 高位运行的房价销售困难就该降价销售, 让房价回归理性, 让房市利润回归正常水平。那么在价格调整期, 财政就不应该给予补贴, 况且补贴的群体是能够有能力去买房的人, 补贴的对象是暴利的房地产市场, 这样的支出是否属于公共财政的范围, 社会上存在质疑的声音。

(二) 政府对高位运行房地产市场价格默认的疑虑。

国家前期出台了诸多调控房地产市场的政策措施, 引导市场价格向理性方向发展。当市场价格下跌了, 新的调控措施旨在让市场持续健康发展, 但新的政策出台后民间认为多少有些“叶公好龙”的味道。对开发商而言, 房价不能降、利润不能低的经营信念似乎会更坚定。在整个利益博弈僵持战中, 利益各方的核心---房地产商还是最大受益者, 是利益受损较少的赢家。

(三) 行政干预和市场机制的矛盾。

市场经济条件下, 价格受价值和供求规律影响, 房地产市场之所以一路上扬, 有其客观背景, 最重要的是房产被作为了一种投资工具, 背离了原意义上的商用和住房范畴。当价格发展到非理性的泡沫时代, 价格下降也在情理。可是众多原因不能让房地产市场萧条, 在价格调整期的行政干预与市场机制发生了冲突, 让公众质疑政策要救价格在什么样的市。

(四) 政策效应的衔接问题。

国家此前对房地产市场可以说是“打压”政策, 现在从中央到地方均采取鼓励政策, 中间没有明显过渡。政策相机抉择有其背景和道理, 但“收”和“放”能否做到有机衔接“软着陆”, 政策效应能不能得到实际转化, 转化的程度能否真正实现决策层的意图, 还要拭目以待。

三、关于房地产市场健康发展的思考

(一) 现行考核机制。

在众多考核指标中, GDP和财政收入仍然是重磅指标, 是考验执政能力最有说服力的指标。既然建筑房地产行业及相关产业链是GDP的重要组成部分, 也是财政收入的稳定来源, 那么政府会采取各种措施“救市”。房地产市场已经不单纯是房价高低的问题, 随着市场化程度提高, “城门失火、殃及池鱼”, 对整体经济运行波及影响力是非常大的。试想, 假如房地产市场持续萧条, 最终受到切肤之痛的还是广大群众。纵然没有政府间的考核机制, 引导市场健康稳定发展也是政府的职责所在。在考核体系中增加民生住房保障方面的内容, 不失为实现房地产市场健康发展, 保障百姓住房的长久之策。

(二) 地方政府可选择的调控方式狭窄。

我国目前的宏观调控政策大部分权限集中于中央, 土地、货币信贷、税收等政策地方政府只是负责贯彻执行, 最多可根据地方实际情况在政策允许的范围内有适度的弹性空间。当地方政府想调控房地产市场, 最有效的方式就剩下财政政策工具了, 除了增加廉租房和经济适用房, 减免一些地方性行政事业收费外, 只能采取财政补贴的形式。单纯从经济账的角度讲, 财政补贴的比例远低于税收入库比例, 而且只有在销售实现税收入库后才能办理补贴手续, 政府补贴形式的最终结果不是减少收入, 反而是增加收入的。关键是财政补贴购房者这一广泛的群体, 以及与暴利的房地产开发商、炒房者利益千丝万缕的联系触动了公众敏感的神经。

(三) 政策调控和市场波动的扩散效应。

当前, 源于美国的次贷危机已影响到我国经济发展, 房地产市场也难予幸免。上至中央、下至全国各大城市都在采取各种措施让房地产市场振兴, 尤其是财政补贴手段的运用。未采取地方性手段的城市普遍感到压力, 很可能将财政补贴效应进一步放大。财政补贴政策运用增强房地产市场信心, 但并不是支持和鼓励泡沫市场, 如果在高位泡沫市场上无限制的刺激房地产市场, 无疑于用开水化冰, 可度过一时, 但随后冰会更厚, 将会更加剧萧条局面。鼓励和引导房地产市场发展, 不是延续高房价, 不是维护开发商暴利, 重要的是让市场回归理性, 兼顾各方利益, 软着陆度过“阵痛”期。

(四) 综合效应实现房地产市场健康发展。

房地产市场发展 第11篇

一、我国房地产市场发展的现状

2008年, 对于我国房地产而言是不平静的一年, 经历了2007年房价快速上涨后, 2008年房价又创历史新高。所以, 温家宝总理在2008年3月18日的“两会”记者招待会上指出:2008年是中国经济最困难的一年。这实际上也是中国房地产业较为困难的一年。在国际原材料价格一路上涨的国际大背景下, 国内的材料价格涨幅也居高不下, 再加上几次巨大的自然灾害的袭击, 中国经济正经受着改革开放以来少有的考验。纵观房地产市场, 在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后, 房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。近几年来, 尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场, 但效果总是不太理想。

当房地产市场进入调整期后, 一些此前被人为炒作较高的城市房价开始下降, 房地产市场的泡沫已经开始收缩。不仅仅是开发商, 一些炒房客为了避免进一步的损失, 也进行降价抛售楼盘的行为。与此同时, 市场买房的观望情绪严重, 房屋成交量不断萎缩, 房地产空置率大幅上涨。如北京、上海、广州等一线城市的成交量仅仅是上年同期的三、四成左右, 更为严重的是, 这种观望情绪已经蔓延到天津、南京、长沙等二线城市。与之相关的大量的房产中介公司纷纷倒闭歇业。房地产市场交易环境也进一步恶化。但是, 在2009年有关引导住房消费的经济政策的支持下, 住房需求重新启动, 导致房价上升。例如:北京、上海、浙江、广东等地区住房成交量持续回升。随着市场“量价齐升”, 基于购房者“买涨不买跌”心理, 进一步推动了住房价格上升。因此, 如何使我国房地产市场平稳健康地发展, 政府将采取什么样的对策措施, 这是要慎重研究的问题。

二、保持房地产市场平稳健康发展的对策措施

1. 实行住房制度的双轨制。

党的十七大提出居民“住有所居”, 即使每个人都能有房子住, 而不是“居者其所”, 这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。就连经济发达的美国, 在这场金融危机爆发之前, 美国拥有所有权住房者才达到68%。而我国当前人均国民经济收入只有美国的1/14, 要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚早。为此, 必须审慎反思我国解决居民住房问题究竟应走什么样的路。在住房改革之前, 城市居民从普通百姓到高级干部都不买房, 是实行计划经济的公房配给制度, 即廉价的公租制。房改以后逐步形成了几乎100%的商品房制度。这对改革居民居住条件、推动房地产业的发展以及拉动整个国民经济的发展都作出了巨大贡献。但实践证明, 完全依靠市场调节的商品房制度是走不下去了。因为总有相当一部分中低收入群体、年轻人是买不起商品房的, 租住私人房租金又太贵难以承受。故先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段。所以, 实行商品房和公租房两种制度共存, 用两条腿走路, 是必然的选择。这也就是说, 应当实行住房制度的双轨制, 即发展商品房与公租房相结合。当前关键问题是公租房资源太少, 因此, 应建造更多的公租房, 满足人们的需求。公租房包括为低保户提供的廉租房和为买不起房或暂时不想买房的居民, 其中有中低收入群体、刚参加工作的年轻人、符合条件的农民工提供租住的公房。等到有了经济实力, 他们可以随时退租, 去买商品房。为加快公租房的建设, 可以考虑建立公租房基金。公租房的产权归政府, 由基金会聘请业内行家经营管理, 承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有很多钱在找出路, 公租房基金的来源不成问题, 政府只要出土地, 可以不出一分钱就能盖起广厦千万间, 实现“住有所居”的目标。同时, 也可使商品房的价格保持在比较合理的水平上。

2. 采取切实可行的宏观调控措施。

实施宏观调控, 目的是通过调节房地产市场的供给和需求促使供求平衡, 实现房地产市场的综合平衡和内部问题结构的合理化。

房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健康稳定发展。房地产业的持续发展, 是改善和提高居民居住条件和水平的前提。这也是全面建设小康社会的重要保障。房地产业的快速发展, 不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平, 而且在国民经济增长中发挥着重要作用。因为房地产是一种特殊商品, 既可作为投资品, 又可作为消费品, 这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献。同时, 房地产在国民经济中又具有很强的关联效应。它能通过前向效应, 带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等的发展;又能通过后效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展。这说明房地产业的兴旺繁荣可以带动十几个产业的兴旺繁荣。正是基于房地产业联动强和产业辐射面宽的特点, 房地产市场的宏观调控的目的, 并非抑制房地产业的发展, 而是通过调控, 挤压泡沫, 避免房地产业的大起大落, 促使房地产业进入新一轮的健康持续发展。

因此, 关于2010~2011年房地产调控政策的思路是:首先, 保持政策的稳定性和连续性。这主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费, 增加普通商品住房的有效供给, 加快保障性住房建设, 加强市场监管, 稳定市场。其次, 针对性强, 坚持有保有压。当前全国房地产市场消费不足和消费过度并存。所谓消费不足是指广大中低收入者住房需求没有得到根本性的解决, 而消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房。因此, 应根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现状, 对未来我国房地产调控政策应在满足自住和改善性需求同时, 抑制投资性和投机性需求。以促进房地产市场健康稳定发展。再次, 应因地制宜, 适时调整。发展不平衡是我国的基本国情, 因此, 未来应根据各个城市的具体情况, 适时采取调控措施, 解决我国部分城市房价总体偏高和价格涨幅过快问题。总之, 2010~2011年我国将完善住房消费和调控政策, 增加中低价位和限价商品房的供应, 抑制投机性购房, 让房地产回归消费和民生, 这对保证房地产市场持续平衡健康发展具有重要的意义。

3. 实行严格的差别化税收政策。

要认真落实国务院出台的各项政策措施。当前, 各有关部门和各级政府要落实好《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》, 根据各地区的实际, 制定出一系列具体、可操作的配套措施。

同时, 应针对投资投机性购房, 实行更加严格的差别化税收政策。尤其要区别自住性购房与投资投机性购房的税率。2009年底国务院对投资投机性购房的税收政策进行了调整, 如对营业税、个人所得税政策的免征期限从2年恢复到5年等, 但税率并没有区别, 营业税税率仍为5.55%。建议对投资投机性购房出台更加有针对性的税收政策, 大幅提高以炒房为目的的投资投机性购房的税率。此类做法已有先例, 日前我国香港政府宣布, 对于价格超过2000万港元的房地产销售要提高印花税率, 以消除潜在的房地产泡沫。

为此, 必须进一步细化对投资投机购房行为的界定。目前, 国家主要是通过交易间隔时间以及是否普通住房实行差别的税收政策, 而对已经拥有了多套住房的仍继续购房进行投资投机性的行为没有实施差别化的税收政策。建议根据购房套数对投资投机购房行为进行界定, 对已经拥有了三套住房以上的, 继续购买住房应认定为投资投机性购房, 适用前述较高的税率, 以降低楼市泡沫风险。

与此同时, 还要建立全国联网的房地产信息系统。当前, 跨地区、跨区域的投资投机性购房行为比较普遍, 如前段出现的海南房地产热以及温州炒房团、山西购房团等。为此, 必须建立全国性的房地产信息进行联网, 这样可以及时地监测和控制跨区域的房地产投资投机性行为。此外, 还可以在信贷政策、土地政策、住房政策保障等, 采取调控手段。

以上促进房地产市场健康发展的政策措施, 对于降低房地产市场的泡沫风险, 保障绝大多数民众的住房权, 都具有极其重要的意义。

4. 加强舆论宣传, 树立正确的住房消费理念。

应用宣传教育手段, 培育广大居民树立正确的住房消费观是十分必要的。为居民提供基本的住房保障是国家履行其公共服务职能的重要组成部分, 但必须摒弃对“居者有其屋”的误解。出售公房和鼓励居民购买住房的住房分配制度改革, 过于强调住房的“购买”, 而住房商品化是买房还是租房主要是由市场决定, 因而住房商品化的实现形式并非只有“购买”, “承租”也是实现的重要途径。单一购房实现住房商品化的导向, 不利于倡导形成合理的住房“梯级消费观念”。据统计, 发达的市场经济国家个人住房拥有率德国仅为30%至40%, 美国为68%, 而我国72%的城镇居民已拥有自己的住房。因此, 居民过度依赖从市场上购买住宅实现“居者有其屋”的消费理念, 必然推动房价的上升。事实上, 中国作一个人口大国, 面对人地关系日益紧张的严峻态势, 要实现人人有其屋的理念, 还任重而道远, 但人人有房住却是落实科学发展观, 建设社会主义和谐社会的客观要求。因此, 应发挥舆论的正面引导作用, 引导消费者正常、理性消费, 形成正确的梯级消费观念, 以维护房地产市场健康稳定的发展。

摘要：如何保持我国房地产市场平稳健康发展, 这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状, 并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。

关键词：房地产市场,对策措施,平稳健康

参考文献

[1].李德水.努力实现我国房地产市场平衡健康发展.中国金融, 2010 (T)

[2].赵宇.综合措施促进房地产市场健康发展.中国金融, 2010 (T)