房地产税收筹划

房地产税收筹划（精选6篇）

房地产税收筹划 第1篇

房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起

作者：李明俊 程龙贵 深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问

2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。（资料来源：网易财经新闻）。两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。

捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：

一、捐赠主体的选择

万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）

二、捐赠资产的选择

捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。而直接捐赠货币资产，捐赠金额已经确定，也就不存在税务筹划的空间。

另一方面，税法规定，捐赠的开发产品需视同销售缴纳相应的营业税、土地增值税以及企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。以1亿元为例，则万科有可能为此多支出税负1200万元。而雅居乐捐赠现金则不存在这个问题，两者有较大差异。

三、捐赠额度和的选择

新企业所得税法规定公益性捐赠在当年会计利润的12%以内可以税前扣除。超过部分则不允许。万科公告中宣布1亿元捐赠将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。那么，万科就可以根据当年的会计利润来确定当年捐赠额度，给企业留下了一定的税务筹划空间，而雅居乐公司一次性在2008年捐赠，如果在会计利润12%以外，则不能在所得税前扣除。如果捐赠当亏损或者盈利不足于冲减捐赠额度，则该部分捐赠扣除额不能在税前扣除，会增加未来的企业所得税负担，当然，上述两家地产公司都是业绩非常优秀的公司，不会存在上述情况，但是，我们这里只是举例而已，换到其他捐赠企业就不一定了。故而，捐赠额度与捐赠的选择很重要，企业在捐赠时如能考虑自己当年会计利润的多少，无疑会给自己留下更多的筹划空间。

四、捐赠途径的选择

税法规定：企业如通过县级以上人民政府及其组成部门或公益性社会团体进行捐赠，可以在企业会计利润的12%以内扣除，超过部分在计算企业所得税时须做纳税调整，换句话说，只能在企业所得税后列支。但如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。而如果企业自行捐赠，则100%不能在企业所得税前列支，必须做纳税调整。

我们根据报道资料推测，雅居乐的1亿元捐赠应该是通过政府部门或慈善机构来完成的，其支出如能取得相关票据，可以在税前直接列支，但存在的问题是，款项有可能被中途截留或抽取管理费，真正能到受灾群众手中的不知道会有多少。而万科通过直接参与灾后重建工作，可以让灾区人民直接受惠，享受到100%的捐赠，但也存在着由于拿不到合法入帐的票据而无法在企业所得税前列支的问题。现实中，有很多企业和个人，由于各种各样的原因，不愿意通过政府部门或慈善机构，而采取直接捐赠方式，导致其公益善举不能在所得税前扣除，增加了捐赠企业的税收负担。

笔者在此建议，类似万科这样的善举，可以自行建设，待房屋建好后再通过政府相关部门或慈善机构“定向捐赠”，中间有专人负责落实与监督，则有可能解决信息不透明所带来的其他问题，同时也可以解决税前入帐问题，降低企业税负，提高捐款的热情和积极性。一方有难，八方支援。捐赠行为无疑应大力提倡。但不同的捐赠行为与方式给企业带来的税负影响会不同，值得广大纳税人思考。

备注：可以100%在所得税前扣除的公益性机构主要包括：福利性、非营利性的老年服务机构、红十字事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所、世博会、第二十九届奥运会、中国老龄事业发展基金会、中国华文教育基金会、中国绿化基金会、中国妇女发展基金会、中国关心下一代健康体育基金会、中国生物多样性保护基金会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业基金会、中国医药卫生事业发展基金会、中国教育发展基金会、中国红十字会、中华健康快车基金会、孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会、中华见义勇为基金会、宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会。

1.根据财政部、国家税务总局、民政部《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》(财税[2008]160号)第一条的规定。企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣 除。根据相关的规定，间接捐赠准予限额扣除，而直接捐赠不允许税前扣除。

房地产税收筹划 第2篇

摘要

房地产开发企业普遍反映其所承受的税收负担相当沉重,而进行税收筹划是减轻税负的有效手段之一。房地产开发企业涉及的税种及相关产业众多,税收政策也相对复杂，在此背景下，研究税收政策背后存在的税收筹划，利用税收优惠政策进行具体的筹划操作就很有现实意义。

一、绪论

由于房地产开发企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢等特点,再加上融资难,房地产开发企业的资金链相对于其他行业来说会更加紧张。但目前房地产税制设计不够合理,大部分税种都集中在流转环节,并且多以预缴的形式提前征收,再加上高额的土地出让金和各种名目的费用,使房地产开发企业面临巨大的经营压力。因此,进行税收筹划,减少税收成本,有利于提高企业的竞争力。

二、房地产开发企业涉税情况

房地产行业涉及到的主要税种有十种之多,除企业所得税、营业税、土地增值税三大税种以外还包括了房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税。以上税种主分布在房地产开发建设、转让处置以及持有使用三大环节当中。

1.发建设环节

房地产开发企业的拿地方式主要有两种:以招拍挂方式从一级市场取

得与在二级市场上国有土地使用权转让取得。在一级市场以出让方式承受土地的,房地产开发企业需要支付土地出让金、契税、印花税;在二级流通市场以转让方式承受土地的,则需要支付土地价款、契税、印花税。如果项目牵涉到拆迁的情况,开发商还需要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地建房,还需要缴纳耕地占用税。在整个开发过程中,还涉及到市政基础设施建设费、异地绿化建设费、规划设计费、人防异地建设费等上百种费用的支出。由于流转税属于间接税,因此房地产企业的开发成本中还包括了负担项目开发时应由施工单位缴纳的营业税、城建税及附加。除此之外,开发商签订合同需要上缴印花税以及在项目开发过程中因占用土地而需支付的城镇土地使用税。2转让处置环节

进入开发产品的销售阶段后,房地产开发企业涉及到的主要税种为:“销售不动产”营业税、土地增值税、企业所得税,但其中的流转税及其他费用都通过销售价格转嫁给了消费者。购房者则需在承受房产时缴纳契税、印花税。当买房者将己购商品房在存量房市场上再次出售时,也需要负担营业税、所得税、土地增值税的税收成本。

3.持有使用环节

房地产开发企业如果将开发产品转为固定资产自用,或者购房者出于经营目的,在购买商品房之后用于从事营利性活动,那么每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税。但由于其税负较轻,对房产持有者的行为影响不大。另外,如果房屋处于闲置状态是不需要负担任何税收的。总之,在我国,购房者在购入商品房后,无论房地产市场是兴是衰，其缴

纳的税费将不受房地产价值的影响。

三、房地产开发企业税收筹划

房地产企业税收筹划问题探索 第3篇

关键词：房地产企业,税收征管,问题,税收筹划

一、引言

我国城市建设的快速发展, 使得房地产企业获得了极佳的发展机遇, 它为国家税收与地方税收做出了巨大的贡献。应该来说, 近些年来, 我国房地产企业的税收呈现出大幅增长的趋势, 在很大程度上推动了国民经济的快速发展。但是, 由于我国房地产企业涉及的税种较多, 征管难度相对较大, 还有税源管理方面也有不少漏洞存在, 这就导致了房地产企业税收方面问题重重。如果不加以妥善对待与处理, 将造成较为严重的后果。因此, 我国房地产企业应该做好自身的税收筹划工作, 强化部门之间的合作, 让税收征管的各个环节之间实现良好的衔接, 做到应收尽收。

二、房地产企业税收征管的问题分析

(一) 房地产企业的纳税意识不够强

我国很多房地产企业基本上都是由地方政府招商引资过来的, 它们一般会由于这种进驻方式而误解地方政府的相关优惠政策的制定与实施, 一般表现为会片面的理解地方政府对于自己的招商引资性质, 认为自己作为被招商引资的企业, 应该享受税收方面的优惠, 甚至认为在税收方面被照顾是应该的事情。这就导致了不少房地产企业对于自身的纳税义务以及税收政策了解的不够到位, 执行也不够到位。

(二) 房地产行业企业财务核算不健全

这主要是说我国房地产企业的财务制度较为混乱, 整个财务管理状况不齐全或者根本就没有建立账本, 有些房地产企业的收入并不是真实的数据, 还有些由于工期偏长而导致了结算不够及时, 房地产企业的成本核算状况无法反映出企业自身的真实盈亏状况。这些种种现象都导致了最终房地产企业的财务核算效果不佳。

(三) 政策宣传力度不够, 执行不到位

这就是说, 我国房地产企业涉及到多种税种, 比如说, 其土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节要征收的营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等, 如果没有对纳税人进行相关税收政策的宣传, 就无法加强纳税人对其进行及时且全面的了解, 加之房地产企业税收法律意识较为淡薄, 又加大了税收征管的难度, 一些税收政策无法执行到位。

(四) 税收征管力度不够, 税收管理环境有待改善

这就是说, 我国房地产企业的会计核算较为复杂, 涉及税种偏多, 这就造成了税收征管的难度变大了。另外, 我国税务部门的税收征管手段仍然较为落后, 相关的房地产行业税收基础管理工作不扎实, 这就使得整个房地产企业的税收征管工作中出现了不少的失误或问题。具体来说, 房地产企业的税务人员管理的衔接不好, 行业税收管理措施不到位, 发票控管力度不强。当然, 房地产企业的税收违法打击不够, 检查工作力度不到位, 部门配合缺乏合力, 税收管理外部环境有待改善, 并没有能够制定并实施相应的激励制约手段, 无法真正对房地产企业的税源进行有效控制。

三、房地产企业税收筹划的必要性及具体措施

所谓税收筹划就是指在纳税行为发生之前, 纳税人在法律规定许可的范围内, 对企业的各种生产、经营、投资活动进行事先安排和筹划, 以便实现免除、减少或者递延纳税义务的目标。在当前日益激烈的市场竞争环境中, 房地产企业进行税收筹划具有较大的必要性, 即房地产企业进行合理的税收筹划, 可以降低企业的税收压力, 提高企业竞争力, 可以改善企业的财务状况, 规范企业财务管理等, 从而真正通过整合现有征管资源, 实现信息共享, 搞好各征管环节连接工作, 促进房地产企业的健康、稳定、长远发展。

(一) 加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导工作

房地产企业应该在税收筹划的过程中, 进一步提升自己的税收服务工作。这就需要我们政府相关部门把相关的税收政策通过多种渠道进行宣传, 可以通过印发宣传材料、宣传手册, 在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏或者举办专门培训班等多种形式来让每一个房地产企业的负责人、财务人员以及办税人员能够及时了解各项税收政策, 并要能够积极主动的深入到各个房地产企业中去宣讲有关的税收政策, 并认真分析企业的实际经营状况, 让它们能够尽快改善自己的财务管理制度, 完善财务核算工作, 最大限度地引导房地产企业避免税收风险。此外, 相关部门也应该为房地产企业开通绿色通道等, 让它们尽量享受到该有的税收优惠。当然, 相关部门也应该经常向地方政府汇报工作, 并把相关的房地产税收政策进行宣讲, 让房地产企业获得地方政府的最大支持力度, 在进一步规范房地产企业的税收纳税行为的同时, 营造出一个良好的纳税环境。

(二) 革新税收征管措施, 推进税收精细化管理

房地产企业的税收筹划工作过程中, 还应该推行分户全程管理模式, 要根据不同的开发项目进行“栋号管理”, 全面掌控住每一个栋号的成本以及核算销售状况, 从而有利于做好对房地产企业的税源监控工作。此外, 我们还应该加强对房地产企业的发票管理工作, 要把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理, 对一些违规操作的发票行为进行严格的查处。当然, 我们还应该加大税收检查力度, 打击房地产业涉税违法行为, 堵住每一个税收漏洞, 不仅要对相关违法犯罪行为进行严厉的打击, 更应该对他们进行必要的公开化曝光, 从而达到震慑其他房地产企业的有效作用, 能够让房地产企业的税收不流失。那么, 这也需要我们采取有针对性的核定征收的办法, 尤其是要针对目前房地产企业财务核算不够健全, 税基不真实等状况, 相关部门应该通过定额征收和核定征收等办法来提高征收的效率与效果。

(三) 加强联合控管力度, 建立健全协税护税网络

由于房地产企业涉及到的税种繁多, 因此, 其说需要的税收管理与税收筹划工作支持也是多方面的。那么, 这就需要我们税务机关能够建立健全相关的协税护税的控管网络, 从而更好的监控好房地产企业税收的税源动态变化情况。具体来说, 我们应该切实加强与土地管理、房产管理等部门之间的联系, 要能够建立一套信息共享的传递机制, 尤其是要在土地使用权获得、项目审批等几个关键环节方面, 全面了解到房地产企业的涉税资料信息, 建立相关的房地产税收电子档案, 并实行全程性的动态跟踪管理, 一旦发现问题, 立即解决。此外, 我们还应该以契税征管为契机, 实行一体化的管理模式, 把住税源控管的关键环节, 在堵住各个税收筹划漏洞与问题的同时, 准确且及时地传递出税收信息, 明确责任人, 从而让房地产企业的税收筹划在掌控好税源信息的基础上, 提高税收筹划的质量与效率。事实上, 我们还应该建立健全房地产信息库, 初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库, 进一步细化房地产一体化管理流程, 让房地产企业的税收筹划工作做到环环相连, 程序公开透明。

四、结语

总之, 房地产企业作为一个纳税大户, 其税收筹划工作是一项非常重要且关键的工作, 它涉及到企业的盈利状况。因此, 房地产企业应该加强房地产税收的立法, 确立其在地方财政收入中的主体地位, 加强对房地产保有环节的课税, 厘清正税、明租、清费这三者之间的概念, 从而切实提升房地产企业的税收筹划质量与水平。但是, 房地产企业的税收筹划过程中, 还应该注意这么几个方面的问题, 即纳税筹划更重要的是决策人的规范性决策过程, 不能只注重战术筹划, 轻视战略筹划, 从而真正让房地产企业的税收筹划工作做到全面到位。

参考文献

[1]樊丽明, 李文.房地产税收制度改革研究[J].北京税务研究, 2009, (9) .

[2]李杰, 陈龙乾.物业税的国际比较与我国征收的利弊分析[J].山东高等学校社会科学学报, 2006, (8) .

房地产企业税收筹划 第4篇

【摘要】 税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分,直接关系到企业的经营利润。房地产行业是一个税费负担较重的行业,对房地产开发企业的税务筹划,企业经营者都很重视。主要就房地产开发企业税务筹划的制度基础及如何在企业财务战略思想的指导下,开展税务筹划等若干问题作了试探性的讨论。

【关键词】 房地产企业;税收筹划;财务管理

随着我国社会主义市场经济的迅速发展,房地产行业市场化程度进一步调高,竞争日益激烈,房地产企业要在竞争中立于不败之地,必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润,其中税收成本是影响企业效益的一个重要方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计,各种税费占商品房成本的30%～40%,通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负,采取各种措施防范和化解纳税风险,是企业财务管理方面的一项重要工作。

一、税务筹划的概念及特点

(一)合法性。税法是处理征纳关系的共同准绳,税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的,是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时,企业作出缴纳低税负的决策,依法行政的税务机关对此不应反对,这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

(二)可筹划性。经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提,纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负,是在前期通过充分了解现行税法和财务知识,结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻,经营效益相对最好的决策方案的行为,是一种合理合法的预先筹划,具有超前性特点。

(三)目的性。企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标:直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因,是税务筹划最本质、最核心的目标;还包括有:延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额,不出现任何关于税收方面的处罚,以避免不必要的经济、名誉损失,实现涉税零风险;确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

(四)筹划过程的多维性。首先,从时间上看,税务筹划贯穿于生产经营活动的全过程,任何一个可能产生税金的环节,均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划,而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段,都应进行税务筹划,选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型。其次,从空间上看,税务筹划活动不仅限于本企业,应同其他单位联合,共同寻求节税的途径。

二、税务筹划对企业财务管理的意义

(一)有利于提高企业财务管理水平,增强企业竞争力

首先,企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的税收筹划有利于规范其行为,制定出正确的决策,使整个企业的经营、投资行为合理、合法,财务活动健康有序运行,经营活动实现良性循环。

其次,筹划活动有利于促使企业精打细算、节约支出、减少浪费,从而提高经营管理水平和企业经济效益。

再次,税收筹划是一项复杂的系统工程。税收的法规、政策在一定时期内有其一定的适用性、相对的规范性和严密性。企业要达到合法“节税”的目的,必须依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理,只有如此,才能使筹划的方案得到最好实现。开展税务筹划也有利于规范企业会计核算行为,加强财务核算尤其是成本核算和财务管理,促进企业加强经营管理。

(二)有助于企业财务管理目标的实现

企业增加利润的方式有两种:一是提高效益;二是减轻税负。前者在投资一定的情况下,虽有所作为,但潜力是有一定限度的。企业税务筹划正是在减轻税负、追求税后利润的动机下产生,通过企业成功的税务筹划,可以在投资一定的情况下,为企业带来不少“节税”效果,更好地实现财务管理的目标。节税筹划,有助于企业在资金调度上受益,无形中增加了企业的资金来源,使企业资金调度更加灵活。

(三)现行税制为企业税务筹划提供了广阔的空间

首先,在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种,都在不同程度上存在问题:各经营环节税负分布不合理;各税种交叉重叠,如土地增值税与营业税的重复---由于土地增值税是在房地产的转让环节征收,每转让一次就征收一次土地增值税;土地增值税除了具有所得税的特征外,还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中,既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税,又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税,造成了重复征税,税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性,优惠标准模糊,不利于执行等等。正是这些问题的存在,才为企业避税提供了理论依据。

其次,由于税法除了组织稳定的财政收入职能外,还拥有宏观调控等效应,政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用,制定了不同类型的税收政策,使得无论多么健全严密的税制,税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案,这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税务筹划提供了极大的可能和众多的机会。

三、税务筹划的基本原则

(一)考虑经济环境配套性

当地的房地产经济越发达,竞争就越激烈,企业就必须想方设法降低成本,对纳税筹划的需求就越大,从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励,这牵涉到政府各个职能部门,真正决定企业是否符合一定优惠政策的所规定标准的,往往不是税务部门,企业还要充分利用其他职能部门的审批权,以获得减免税的资格。税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

(二)遵循成本效益的原则

任何一项筹划方案都有其两面性,随着某一项筹划方案的实施,企业在获取部分减轻税负利益的同时,必然会为该方案的实施付出额外的费用,以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时,该项筹划方案才是合理的,当费用或损失大于取得的利益时,该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择。不能简单的认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。

(三)正确理解税法和会计制度分离原则

由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性。

1.目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息。根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节。目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。

2.基本前提不同。会计核算的基本前提包括:会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。会计核算对象的确定、会计方法的选择、会计数据的搜集等都以会计核算的基本前提为依据。由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同。

会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位,可以是一个法律主体,也可以是一个经济主体。 纳税主体,是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位(或自然人),也就是税法规定的独立纳税人。会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异。

3.遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑。

四、新形势下税收筹划的要求和发展方向

2006年财政部颁布了新的《企业会计准则》,其中38项具体准则都有了不同程度的变化,对会计科目和主要账务处理均做出了新的规定。中国税制改革也进入到了全面实施的阶段,国家在2006年个人所得税改革、消费税改革的基础上,2007年年又稳步推进增值税转型、企业所得税“两法合并”、个人所得税制、资源税计税方法、土地使用税标准的提高、税收优惠政策的调整及国际反避税政策的出台等一系列新的重大改革。特别是内外资企业所得税合并,它的改革进程影响到每一个企业。如何把握新的税制改革形势,掌握最新政策,规避税制改革给企业带来的影响,抓住契机推动企业的经济增长,在顺利地做好新旧准则(制度)的衔接和新准则的执行工作基础上,进一步推进企业税收,筹划工作是每一个财务人员都必须关注和思考的重大课题。

房地产企业应设置专门的税务会计,除具备财务、会计知识外、尤其是要精通税法,这样才能在企业税务筹划中发挥显著作用。税务会计的职责:一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量,计算和缴纳应交税金,编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测,对税务活动进行合理筹划,发挥税务会计的融资作用,尽可能使企业税收负担降到最低。

税务筹划作为一种综合的管理活动,所采用的方法是多种多样的。从环节上看,包括预测方法、决策方法、规划方法等;从学科上看,包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等,税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动,需要周密的规划、广博的知识。近年来,税务筹划活动领域的专业化现象越来越明显,随着房地产税制的日趋复杂和完善,仅靠企业自身进行税务筹划已显得力不从心,企业应当有选择的引进高素质的专业税务代理、咨询机构为企业做量身服务,依靠专业化的税务筹划人员为企业经济活动出谋划策。

税务筹划的概念出现的时间很短,整体上系统地对税务筹划的理论和务实的探讨还比较缺乏,加之房地产行业发展变化很快,税收制度还不完善,房地产税务筹划的研究还是一个新的课题,有待于我们进一步的加强理论和实践的探索。

参考文献

[1]梁云凤.房地产企业税收筹划.中国市场出版社,2006

房地产税收筹划 第5篇

第一部分 税收筹划的含义

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。

税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。

房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。

第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划

国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。

土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：

（一）“临界点”筹划方案：

房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。

“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。

基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。

控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

例如：

某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳土地增值税：

增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

适用税率：30%

应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元

2、分开核算应缴纳土地增值税：

普通住宅

增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

适用税率：30%

应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；

豪华住宅

增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%

适用税率：40%

应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元

二者合计：600万元+650万元=1250万元

如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。

3、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：

进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：

（1）增加可扣除项目金额

假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。

但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。

（2）降低房屋价格

降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种方法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）

（二）合作建房营业税的筹划方案：

土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。

在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。

（三）企业兼并转让房地产筹划方案：

假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为1000万元，B公司净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损700万元（未超过税法规定的5年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于20%，预计合并后A公司每年应纳税所得额约为100万元。

根据国税发[2000]119号文件规定，A公司吸收合并B公司有两种税务处理方案：

方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%，所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以B公司原账面净值为基础确定。

方案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发[2000]119号文件规定为“可选择”免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。B公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前的亏损，不得结转合并后的A公司弥补，A公司接受B公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。

方案比较：

1、方案一中B公司不确认资产转让所得，不缴纳企业所得税。方案二中B公司须确认资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前亏损（600＜700），不需要负担企业所得税；

2、方案一中B公司亏损可结转到合并后的A公司进行弥补，但B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。方案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补；

3、方案一中A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。方案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前扣除。

由此可见，在本例中，无论采取哪种合并方案，B公司均不需要负担企业所得税。方案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，方案二在优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见，方案二显然优于方案一。

在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。这样加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。

（四）将房地销售改为股权转让筹划方案：

例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金20?000万元，房地产开发成本70?000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

该房地产开发企业房地产转让收入为140?000万元。应当缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。

该企业取得土地使用仅支付成本20?000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用合计为：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000+70，000）×20%=18?000（万元）。允许扣除项目合计为：20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（万元）。增值额为：140?000-124?780=15?220（万元）。增值率为：15?220÷124?780×100%=12.19%，应当缴纳土地增值税：

15?220×30%=4566（万元）。

该企业实际利润为：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28?654（万元）。应当缴纳企业所得税：28?654×15%=4298（万元）。该企业的税后利润为：

28?654-4298=24?356（万元）。

该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款的方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒店投资企业。假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15?000万元。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需要缴纳营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店的总成本为：20?000+70?000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125?000-99，500=26?000（万元）。应当缴纳企业所得税：26?000×15%=3900（万元）。该企业的税后利润为：26?000-3900=22?100（万元）。多获得税后利润：22?100+24?356=46?456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：

15?000+46?456=61?456（万元）。

（五）以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益：

如果一个中外合作企业，双方成立中外合作项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。

注意几下方面：

1、前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定；

2、支付甲方的补偿。

第三部分 房地产企业企业所得税的税收筹划

（一）外商投资企业的税收优惠政策

外商投资企业所得税法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面：

1、生产性外商投资企业的税收优惠

生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。

2、追加投资项目的优惠

符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：

（1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的；

（2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的。

3、外国投资者并购境内企业股权的优惠

（1）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。

（2）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不 对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。

4、再投资退税

再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法：

（1）部分退税（40%）

外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的40%。

（2）全部退税（100%）

外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。

5、购买国产设备投资抵免企业所得税

房地产税收筹划 第6篇

税收筹划之增值税

在原营业税体制下，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；但2016年5月1日全面实行营改增之后，该项制度应该自动作废了。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》之相关规定，有偿销售提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，需要缴纳增值税；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

无形资产包括包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产，自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权，因此土地使用权属于无形资产。

根据以上规定，以土地使用权无形资产投资入股时，其所有权发生转移，同时取得股权即取得了经济利益。应当被理解为企业以无形资产转让给作价出资并设立的企业，被视同销售，按有偿销售不动产、无形资产行为认定，应当缴纳增值税。

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）等文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。在当前土地政策情况下，纳税人取得土地使用权有两种方式：一是以转让方式取得土地使用权，转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为。营改增之后转让土地使用权征收增值税，转让方给受让方出具增值税专用发票，发票上注明的增值税额受让方可以作为进项税额抵扣。另外一种方式是通过招拍挂从国土管理部门受让土地使用权，国土管理部门属于出让土地使用权。国土部门开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据给受让方，用于收取土地出让金。

投资企业、被投资企业各方如何缴纳增值税呢，现通过实例进行分析各单位应缴纳增值税。

例：A企业是一家具有房地产经营业务的企业，与C企业共同成立B企业，A企业于2017年12月以土地使用权投资入股B企业。该宗土地评估价值为12800万元，A企业于2016年8月通过招拍挂从国土管理部门受让土地使用权，缴纳土地出让金9800万元。双方约定A企业参与B企业利润分配，共同承担投资风险。

（一）A企业应纳增值税：

2016年5月1日全面实行营改增之后，A企业以无形资产土地使用权转让给作价出资并设立的B企业，会被视同销售，按有偿销售不动产、无形资产行为应当缴纳增值税。

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售转让无形资产土地使用权，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额为销售额。

应纳增值税=(12800-9800)×11%=330(万元)

（二）B企业应纳增值税：

（1）B企业在此次投资入股交易过程中，取得330万元进项税。由于B企业是通过转让形式取得的土地使用权，那在后的开发并对外销售时，根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，从销售额中扣除的土地款，只能为受让土地时向政府部门支付的土地价款；也就是讲从A企业手中取得的土地使用权,就不能从销售额中扣除土地出让金。即：房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

假设B企业将该宗地块用于商住开发并对外销售，总计取得项目销售款35000万元（含税价）；开发过程中取得施工单位开具的增值税专用发票不含税金额为13500万元，进项税1485万元。

B企业销售：销项税=35000/（1+11%）×11%=3468.47(万元)B企业取得的进项税=330+1485=1815(万元)最终：B企业应纳增值税=3468.47-1815=1653.47(万元)

（2）假设该宗土地，直接从从国土管理部门受让土地使用权，那B企业（一般纳税人）对于开发销售该项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额为销售额。

假设B企业通过招拍挂从国土管理部门受让土地使用权，缴纳土地出让金9800万元，项目销售款35000万元（含税价），开发过程中取得施工单位开具的增值税专用发票不含税金额为13500万元，进项税1485万元。

B企业对外销售，确定销项税额：