临洮招拍挂调研报告

临洮招拍挂调研报告（精选6篇）

临洮招拍挂调研报告 第1篇

临洮县国土资源局

关于对全县国有土地使用权招标拍卖挂牌

出让情况的调研报告

近年来，临洮县按照中央和省地关于进一步加快土地使用制度改革，实行城镇建设用地从无偿、无限期、无流动变为有偿、有限期、合理流动的有偿使用改革的要求，认真贯彻执行《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《定西地区行政公署关于改革土地使用制度的决定》、第5号、9号行署令要求，从政府高度垄断土地使用权入手，进一步加强领导、健全机构，强化宣传、正确引导，建章立制、市场运作，狠抓整治、规范经营，对工业用地及经营性土地一律公开招标、拍卖、挂牌出让，确保了全县土地使用权招标拍卖挂牌出让工作的规范、有序进行。

一、提认识，抓领导，健全机构作保障

2002年4月，我县组建成立了临洮县土地储备中心，隶属县国土资源局，同时成立了由政府县长为主任，分管城建、国土、金融的副书记、副县长和分管财政的副县长为副主任，法制、计划、城建、国土、纪检、监察、物价、财政等有关部门主要负责人为成员的土地储备管理委员会，委员会下设办公室，负责研究制定国有土地储备规定、办法，协调有关部门关系，监管土地的使用及土地收益的分配，审定土地储备出让方案，监督国有土地储备出让工作；县计划、经贸、国土、城建、财政、物价、国资、房产等成员单位，各司其职，积极配合县土地储备中心做好国有土地储备的相关工作，并减免各项手续办理费用。委员会和储备中

1心建立了土地出让等重大行政事项内部会审、集体决策制度，2003年4月，县上又成立了土地交易中心，土地有形市场正式形成，并挂牌运营，促进了土地市场的阳光行动、规范运作。

二、立制度、抓宣传，夯实基础促规范

每一项工作的深入改革，都必需有完善的制度、政策和人民群众的理解、支持作坚强基础。为此，我们逐步健全制度，深入宣传，为土地使用制度改革深入推进、土地经营规范化提供了坚实基础。

一方面，加强制度建设，县政府根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及省、市相关法规、规章的规定，结合我县实际，在深入调研、广泛讨论的基础上，先后制定出台了《临洮县城镇国有土地储备管理试行办法》、《临洮县招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实施办法》、《临洮县国有土地租赁办法》、《临洮县土地交易管理办法》及《临洮县国有土地资本运营管理办法》等有关规定，对建设用地总量、土地收购储备、规划选址、招标拍卖挂牌、征地拆迁和资金使用环节都作了明确规定，始终坚持了公开出让计划、公开土地信息、公开集体决策情况、公开程序、公开竞价、公开出让结果等“六公开制度”，促使建设用地按照“政府统管、统一出让和公开招标拍卖”的要求，逐步走向规范化和法制化，对全县城镇范围内的工业用地及经营性土地一律停止协议出让，全部实行招标、拍卖、挂牌出让。同时为规范国有土地使用权招标拍卖挂牌出让行为，切实落实党风廉政建设有关规定，有效防止经营性用地中的腐败行为，我局专门对每宗预出让的地块根据土地利用年度计划和出让计划，会同城市规划等部门拟订

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权方案，并根据当地基准地价，标定地价、产业政策及土地市场状况等因素，经局务会议认真讨论后，报县土地储备管理委员会的13位委员进行审议，严格实行出让底价保密制度，规范行政行为。在招标挂牌拍卖时，严格执行《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让监督制度》，邀请县纪检委进行全程监控，从制度上杜绝了土地资产流失和腐败行为的发生。

另一方面深入广泛宣传，解决群众的认识问题是推进改革顺利进行的前提条件。我们针对群众对土地使用制度改革不理解的问题，通过广播、电视、报刊、简报、宣传栏等多种工具，采取召开动员大会、座谈会、情况通报会、利用“6.25”全国土地日、现场报道拍卖会等形式，大力宣传土地法规及土地使用制度改革的必要性、重大现实意义、基本内容、具体做法，特别是我们在拍卖会前以散发宣传品、播放电视公告等方式对拍卖地块的用途、建设要求等相关情况进行宣传，使政策深入人心，促使群众特别是城镇居民理解改革、支持改革、配合参与改革，形成了土地使用制度改革的良好舆论环境；也为企业家、投资者开发房地产、参与土地使用权竟拍提供了了解途径。

三、广储备、抓垄断，加快经营提效益

实现政府对国有土地高度垄断，进行统一供地，首先政府手里必须储备大量土地。在储备土地过程中，我们坚持“多元化”筹资，全方位储备的思路，根据实际，建立“多元融资、长期增值、滚动发展、良性循环”的资金运作系统，通过政府实物投资、向银行借贷、发动企业先期垫付的多元化的筹资渠道，多元化筹集资金，实现了政府垄断一级土地市场的目标，做到了“一个渠

道进水，一个池子蓄水，一个口子供水”。

我们通过对全县城区和城镇可开发利用的土地和已经利用的土地，进行全面的清查，真正摸清土地家底，为进一步加快土地储备提供参考，将存量建设用地全部纳入储备范围，并根据城镇建设计划和城镇建设规划对城区拟开发和道路拓宽土地先行征用、统一出让。对收购、征用的土地进行先期整理开发，将生地养为熟地后，在土地交易中心进行公开招标拍卖挂牌出让。2008年以来，我们报县政府依法收回并储备了原马家窑镇等14个撤并乡镇政府办公用地，面积50480.13平方米。年内完成土地实物储备41宗、面积21.4669公顷，已供22宗，面积13.4081公顷，截止目前，储备土地库存39宗，面积45.5546公顷。2008年以招拍挂方式出让国有建设用地使用权25宗，总面积为24.4974公顷，出让金为8717.0470万元。其中工矿仓储用地7宗，面积8.6851公顷，出让价款1143.9987万元；协议出让1宗，为公用设施（供热），面积1公顷，出让价款121万元。自2002年以来，我们在土地使用权出让中已实现收益计4.12亿元。完成了政府土地有偿使用收入和公开出让土地面积及任务，真正做到了“五个统一”，实现了政府对土地一级市场的高度垄断和土地交易行为的有形化，无违法批地及违反规划和超计划用地现象发生。同时，我们严格土地供应后的监管工作，防止了土地供应后改变用途、容积率及擅自扩大用地面积等违法行为，全县建设用地供应已走上规范化轨道。

四、存在问题及今后努力的方向

根据近年我县土地使用制度改革工作实际来看，我县存在问题主要有两个方面：一是对土地使用制度改革的认识不够明确。目前，仍有少数干部群众认为，一直无偿使用了几十年的土地，要有偿、有限期使用，是政府在变着方法收钱。例如，随意改变土地用途，不交地类差价款；未批先建、超占等问题。因此，今后要继续大力宣传土地使用制度改革的有关法律、法规和政策，增强以地生财聚财意识，实现“五个转变”。例如在城市建设过程中，明确界定土地权属界限，严格按照城市规划优化土地配置，发挥自身优势，增加财政来自土地方面的收益，以土地收益再投入城市建设，不断提高城市的综合功能和人民群众居住水平。二是土地执法手段缺乏。国有土地使用权非法转让、出租等问题得不到及时解决，影响着土地使用制度改革的顺利进行。要使土地资源得到合理配置，土地资产发挥最佳经济效益，防止国有土地资产收益流失，就必须要深化土地使用制度改革，培育和规范土地市场，加大土地执法力度。

针对以上存在的问题，今后我们的努力方向是：

进一步转变观念，深化土地使用制度改革的深度和力度。要逐步认识到我们还存在观念滞后、创新不足的问题，因此今后我们将以经济发展目标为统揽，以城市土地资本运营为核心，以规划用地为龙头，进一步转变观念，开拓创新，与时俱进，彻底转变工作效率不高、服务意识不强的劣势，研究和运用科学方法，彻底解决土地使用制度改革中存在的问题，全面提升城市资本运营水平，大胆推进用地制度改革，政府彻底垄断一级市场，加快全县经济社会持续健康稳定发展。

大力推行土地收购储备，对经营性土地一律实行招标拍卖挂牌出让。通过狠抓“土地收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。一方面将城区土地统一收归政府调配，堵住土地“多头”供应的源头；另一方面，以储备中心为基

地，通过政府国土资源主管部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，大力推行经营性土地一律招标拍卖挂牌出让机制，坚持“一个口子进”、“一个池子蓄”、“一个渠道出”。进一步转变政府职能，排除各种外界干扰，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，确保全县土地使用权招标拍卖挂牌出让工作的规范、有序进行，促进土地市场的健康有序发展。

二○○九年三月三十日

临洮招拍挂调研报告 第2篇

招拍挂即土地招拍挂制度。

《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提查看高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。土地招标拍卖挂牌是指我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。目录

1词目释义 2优点 3缺陷 4完善 5制度解读 ▪ 土地招标

▪ 土地拍卖

▪ 土地挂牌

6招拍挂范围 7工作程序 ▪ 拍卖出让

▪ 招标出让

▪ 挂牌出让

8相关制度 ▪ 引言

▪ 招拍挂制度

▪ 问题及解决

▪ 总结

1词目释义编辑

土地招标拍卖挂牌是指我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。2优点编辑

一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。该制度的优点是：

一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。

二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。

三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。

四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竞拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。

五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必需适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。

六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。[1] 3缺陷编辑

当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后，人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下，推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考，并发表连篇累牍的驳论文章，2003年8月26日，《中国经营报》以《上海地产商触碰土地交易制度敏感神经》指出：多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫，上海地产界准备联合上书有关部门，就现行土地招标拍卖制度提出意见。《中国建设报》则在《交锋土地新政策》指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样，对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂牌的制度，持反对态度。2002年11月25日，《中国经济时报》以《土地拍卖：泡沫溢出亟待立法》，指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫，需要规范。2004年11月25日，《中国经济时报》以《协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕》，指出当前炒卖土地、牟取暴利的现象非常普遍。按规定，房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《经济参考报》则以《“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落“戏”份多》和《拍卖业“潜规则”游戏损他利己》，以及2004年5月29日，人民网以《由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”》，从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原因。

房地产业作为特殊的行业，任何一项制度的出台，都会引起社会的普遍关注。客观上，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说，自然可以理解。

一、评价标准过于单一。美国的招拍挂，价格因素是最后一个，而我们唯一以价格去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来，如此处理，大家所看到预期变化的时候，既是房地产价格暴涨的时候，这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竞得人---开发商，而是最终的消费者。

二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。前些日子，笔者在网上竟然看到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然，我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正，关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业，其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。

三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在，仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖，从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作，从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“导演”为公正的交易。

四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区，政府对土地的供应计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布，香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划，这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时，“垄断腐败者”就是不供地；而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需要用地时，则是有求必应。一旦出现这种腐败，就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了，其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。

五、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。

六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地，由于金融机构的风险防范能力较差，开发商在获得土地使用权前几乎不可能从金融机构获得资金上的支持，因而他们的资金基本等于自筹资金，出让金的分期分付，在内地就见怪不怪了。

七、中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估，然而，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。而内地设计院的市场化程度不高，根本没有把注意力集中到这方面。

八、规范政府竞争制度不足。在市场经济条件下推行发展经济优先的政策，由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套，因而在加剧地方政府之间无序竞争的同时，引致地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突，造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称性和指标纯经济性条件下上级政绩考核下级，由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套，因而在激励地方政府做大GDP的同时，引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度，造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制，从而影响其有限理性发生理性偏离，并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。

可见，相对于协议出让时的腐败，如果没有有效的风险防范机制，招标拍卖挂牌制度可能为政府垄断市场所用，其后果要么为政府财政需求盲目推动价格上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。“垄断商”式的腐败自然是更大的腐败，带来危害自然会更大。4完善编辑

为了使土地“招拍挂”工作更适应社会发展的需要，一些不适应经济发展的制约因素必须进一步给予完善和改进，才能确保房地产市场的健康和稳定。

一、指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交易的类型用地、做法及遵守规则事项等，让所有流程规范化、制度化，减少人的主观差异和自由裁量。为了使土地供应过程更加公开、公平、公正，政府还需要进一步完善和优化土地招投标过程，制定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；我们可以设想最最理想的土地出让制度如同一台“土地出让机器”，政府将土地使用权申请人人申请条件、资信等各种情况输入系统，该系统就会选出出让地块最合适的竞得人，它不会因不同操作人、不同的社会环境而得出差异性的结果，使土地出让方式真正的走上规范化的发展轨道。

二、摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竞得的唯一或重要标准。

三、鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。从发展本地经济并保护外来资金经营安全的角度，将外来资金和本地的开发经验有机结合，可以作到各方共赢的良好局面。

四、提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。

五、大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。

六、要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理。土地出让后，土地使用人是否真正的履行出让合同，按政府部门预期的规划和进度进行开发，还是有意囤积土地、抬高地价，进行另一种形式的炒买炒卖，使守法开发商要么买进高价地，要么无地开发，从而扰乱了正常的土地市场秩序。

七、让专业机构对土地进行合理估价后，参加竞标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权。

八、坚持以市场为导向，有计划的供应土地。以市场为导向制定科学、合理的供地政策，运用市场机制公开配置土地资源，有利于提高土地开发利用效率，促进土地资源的科学管理与利用，促进房地产业的持续发展。

九、在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展。

十、应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规。我国各地政府普遍存在土地储备的力度和范围有限，政府在土地收购、储备、出让的过程中，周转资金巨大，如果操作不规范，很容易引发新的腐败问题。因此，建立相关的法律条款，规范运作行为十分必要。

十一、相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节，整个工作都将被搁下，无法继续完成。如规划条件不能及时明确，或者涉及古树名木，园林部门不配合等，土地就无法即使推出“招拍挂”。因此，对政府相关部门来说，如不改变观念，仍按照以前的行政审批方法运作，就可能出现不必要的矛盾。因此为应对现行的新规划，政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制，从制度上完善这项经营性工作的操作规范，以提高政府服务功能效率。5制度解读编辑

土地招拍挂制度 土地招拍挂制度[2]是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。

该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。土地招标

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。土地拍卖

拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竞买人在竟买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竞买人通过审查后，得到印有编号的竞买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竞买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竞得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。土地挂牌

挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竞买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。6招拍挂范围编辑

国土资源部11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此，国土资源部39号令第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标拍卖挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件，因此明确，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。因此，各地在招标拍卖挂牌出让活动中，可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。

一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；(3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。[3] 7工作程序编辑 拍卖出让

1、制订工作方案：制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制和印刷拍卖文件。

3、发布拍卖公告：出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。

4、出售拍卖文件：按拍卖公告规定时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘：组织有意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘和答疑。

6、受理竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

7、审查竞买资格：根据拍卖文件要求，对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查，向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。

8、举办拍卖会：按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。

9、公布成交结果：拍卖活动结束后10个工作日内，出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

10、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起，10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。招标出让

1、制订工作方案：制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制招标文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。

3、发布招标公告：出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。

4、出售招标文件：按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘：组织有意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理投标申请：在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。

7、审查投标资格：根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。

8、投标：投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。

9、开标：出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。

10、评标：评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。

11、公布成交结果：招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。

12、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内，与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。挂牌出让

1、制订工作方案：制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。

3、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

4、出售挂牌文件：在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

7、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。

8、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。

9、揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。

10、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。

11、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。（发布时间：2009-7-8）8相关制度编辑

本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对招拍挂制度中存在的不足，提出改进土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理 引言

中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景 建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。

首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究 招拍挂制度

(一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。

政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。

(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力 土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。

土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。

其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。

最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。

通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。

(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。

招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。

(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。

(五)实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。

我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(WTO)原则的要求。WTO的非歧视原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。问题及解决

（一）中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。

根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；

2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价

3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；

4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题； 5.极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变，配套规范的制定等问题，针对以上五大类问题，提出完善招拍挂市场的几点建议如下。

（二）对完善招拍挂市场的建议。

1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性 在上述五大类问题中，由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完善问题是最严重的。一方面，由于中国长期实行以政府为主导的土地协议出让制度，各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置，在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变，在追求地方经济短期利益的目标下，通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生；另一方面，少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现象时有发生。

为了克服以上两种情况，作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政府必须加强自身的监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结果应给予公布与新闻发布，绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的，从而引发新的钱权交易现象发生。中央，国土资源部已经三令五申下要求在土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作，确保公平与公开。2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快

经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与政府官员争论的焦点，因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中，政府一方面在取得较好的地价收益的同时，也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。上海在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对中国其他城市也有重要的借鉴意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格的非理性上涨的重要的前期工作。3．选择性地使用拍卖的交易方式

土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活到了改善。

4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息 在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。

政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。总结

经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义，但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式，旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难，以及招拍挂制度自身存在的种种不完善，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程，具体分析招拍挂出让实际运作中存在的问题，并针对问题对招拍挂出让方式的完善提出了几点看法，以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招拍挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。

（一）土地使用权交易可采用下列方式：

1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

（二）挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较： 交易方式 类别 挂牌交易 拍卖 不公开 拍卖委员会

招标 不公开 招标委员会 底价是否公公开

开

底价由谁确委托人

定

是否设立独立于委托人不需要 的集体决策组织 报价方式 报价次数

设立拍卖委员会 设立招标委员会

交易中心电脑报价终端报

举牌

价 可多次报价

可多次报价 ≥2人

填写投标书 一次报价机会 ≥2人 竞买（投）≥1人

人数

在交易中心、互联网发布、在交易中心和互联网发布，公告发布地一般在交易中心和互联网

《深圳特区报》或《深圳商并在《深圳特区报》或《深点 发布

报》刊登 圳商报》刊登 公告期限 不少于30日

公告发布方 由委托方发布

（三）招标、拍卖委员会的组成与职责

1、组成：

以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。

2、招标委员会主要职责：

审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。

招拍挂出让的积极意义与问题研究 第3篇

1.1 招标出让的基本概念

招标出让国有建设用地使用权, 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告, 邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标, 根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标方式分为公开招标和邀请招标两种形式。城市土地招标过程包括招标、投标和评标三个基本环节。一般来说招标不是以获取最高出让金为主要目的, 对城市土地使用者有较高的限制, 如良好的开发业绩、较高的银行信用等级等限制要求。

1.2 拍卖出让的基本概念

所谓拍卖出让国有建设用地使用权, 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价, 根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖方式一般应满足以下条件。

(l) 以获取最高出让金为主要目标; (2) 对竞买人资格没有特别限制, 允许一般单位或个人参与竞买; (3) 土地用途无特别限制及要求等。

1.3 挂牌出让的基本概念

挂牌出让是一种创新, 是招标、拍卖方式的重要补充形式, 这种方式最初源于广东、江苏等地区, 后在全国推行。所谓挂牌出让国有建设用地使用权, 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告, 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布, 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

2 招拍挂出让的积极意义

2.1 促进城市土地资源合理配置

某地原有一地块面积达100多公顷, 20世纪90年代初期曾作为娱乐文化体育用地协议出让给一家公司, 由于该公司缺乏总体科学的规划, 资源浪费比较严重, 后因经营不善, 项目就此搁置下来。因为该地块面积非常大, 而且权属关系复杂, 虽然一直不乏有人问津, 但大多数都只处于观望阶段, 或是因开发难度打了“退堂鼓”。在市场畏难的情况下, 该地按照该地块所处区域的规划条件, 先将该土地使用权实施收回, 再由土地储备部门将该地块连带周边的零星土地进行前期开发, 然后化整为散, 通过土地招拍挂的形式逐块出让。这样一来, 既保障了该地块的二次开发, 又解决了周边零星土地的利用问题。

同时, 在土地招拍挂出让的过程中, 利用价格杠杆来调控土地的使用, 不同地段、不同用途, 对应不同价格, 利用级差地租将实力强、效益好、土地产出率高的好项目逐步向好地段集中。即“通过价格杠杆和竞争机制的功能, 把资源配置到较好的环节中去, 并给企业以压力和动力, 实现优胜劣汰”。地尽其用, 地尽其利, 促进土地的集约利用和良性循环, 充分发挥市场对土地资源的基础性配置作用, 调整城市土地资源配置。

2.2 实现国有资产增值

某地块挂牌出让, 该地块的起始价为人民币79358万元, 平均每亩250万元左右, 但最终该地块是以超出起始价近37000万元的价格成交的, 平均每亩达366万元。在市场经济中, 各个经济行为主体之间为着自身的利益而相互展开竞争, 通过价格竞争或非价格竞争, 按照优胜劣汰的法则来调节市场运行。该地块的竞得人C公司事后称, 他们在前期己经做了详细的可行性分析及充分的市场调查, 这个价位在他们所能承受的价格范围之内, 经过合理的规划、设计, 还是有一定利润空间的。

如果该地块采用传统的协议方式出让, 在没有竞争的情况下, 很可能仅仅以政府规定的最低价或起始价成交, 即79358万元, 但采用挂牌的方式却以116270万元成交。由此不难看出, 采用土地招拍挂的方式能够最大限度的提升土地价值, 实现政府收益, 从而将土地这一特殊商品作为生产资料市场中的一个重要因素推向市场, 开辟将土地资产转为货币资本的有效途径, 优化了土地资源配置, 确保了国有土地资产的保值和增值。

2.3 提供了“公开、公平、公正”竞争的平台

竞争是重要的经济运行机制, 客观存在并作用于经济社会的几乎全部领域, 土地市场的招标、拍卖、挂牌作为我国重要的土地出让方式也必然包括其中。而“公开、公平、公正”则是竞争的最基本原则, 也是城市土地市场化的重要内容之一。

从公开性来讲, 主要体现在招拍挂出让信息的公开。以挂牌出让为例, 首先, 每一次挂牌出让前, 出让人都会通过在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布挂牌公告, 其次, 在挂牌期间, 详细列出地块的位置、面积、使用年限、规划用途等, 在挂牌地点挂牌公布, 并及时更新。再次, 挂牌活动结束后, 将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。这样既便于投资者随时查询, 同时也接受社会大众的监督, 实现信息的对称性, 从而保证资源配置的高效性。

从公平性来讲, 土地招拍挂是一种公平竞争方式, 只要具备相当的经济实力, 任何个人和企业都可以参加。公平竞争是指市场主体在市场竞争中要有公平外部环境和条件, 以便竞争得以正常进行, 充分发挥市场在促进商品经济发展、推动生产力发展中的积极作用。要使竞争的积极作用得以发挥, 就必须在市场上形成允许竞争、自由竞争、平等竞争的环境和条件。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部39号令) 明确规定:我国境内外的自然人、法人和其他组织, 除法律、法规另有规定外, 均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。这一规定的出台使所有意向参与者可以站在同一起跑线上进行公平竞争, 不存在国企和民企之分, 也不存在内资和外资之分, 只需按规定的程序和要求参加即可。任何经济主体都有追逐利益的权力, 凭借自身的实力去参与对资源的竞争, 出价高或方案优就可以获得土地使用权, 不存在厚此薄彼的问题, 完全是公平竞争。

从公正性来讲, 主要表现在招拍挂的实施过程中。土地招拍挂的起始价是由具有资质的评估机构预先评估, 在此基础上再由当地土地招拍挂领导小组讨论后集体决策, 综合确定的。同时出让方案必须由市、县人民政府批准后才能在媒体上发布, 把关严格。此外, 地块在挂牌时间截止后, 在有竞争的情况下, 挂牌主持人按照规则组织现场竞价, 通过现场竞价确定竞得人。所有这些都是为了确保土地招拍挂出让的公正性, 防止暗箱操作, 滋生腐败。

3 案例中暴露出来的表象问题

3.1 原定规划条件不明确

土地在进行招拍挂出让时, 是对应于一定规划条件下的“价值几何”。当这宗土地的规划条件发生变化时, 其土地使用权价格也就会相应地发生变化。然而, 在土地的招拍挂出让文件中, 规划部门出具的规划规划在很多问题上还不够明确, 有些条件设置过于笼统, 容易被开发商钻空子。比如某地块规划要求只规定是商业、文化、体育、住宅混合用地, 而没有对其中建筑面积的比例没有予以明确。由于规划控制条件没有明确, 竞得人在做具体建筑设计方案时就有了比较大的自主空间。

更有甚者, 为了降低土地成本, 控制项目风险, 最常见和最有效的手段就是想方设法改变原来的规划条件, 或改变用途, 或增加容积率, 而缺乏规范的招拍挂出让文件正好提供了便于操作的机会, 成为了开发商和政府博弈的最重要手段。

3.2“价高者得”原则可能导致非理性行为

招拍挂出让奉行“价高者得”原则, 决定了必须遵循以价格高低来确定竞得人的标准, 但这样的标准可能导致非理性行为的产生, 影响市场机制配置城市土地的作用, 最终将不利于土地市场的健康发展。一方面从地方政府来说, 为了增加城建资金增加地方可支配财政收入, 难免会有有抬高地价的冲动。

另一方面从竞买人来说, 如果在单纯的“价高者得”竞价规则下, 必然会导协致竞买人之间为符合“价高者得”这一成交标准而进行公开的价格竞争, 只问价格不问其它。尤其在土地拍卖或挂牌出让现场竞价时, 竞买人之间面对面的竞争变得更加刺激, 使报价成为心理的较量, 再加上竞争被压缩在一个相对较为狭小的空间和短暂的时间内完成, 造成竞争强度空前高涨, 极易导致土地价格高于实际市场价值基本面, 出现价格泡沫。这不但与政府原来试图通过显化土地价值以减少开发商暴利的初衷相悖, 而且也加大了政府调控房地产市场和履行“让老百姓安居乐业”的社会责任的难度。某地块挂牌出让的现场竞价中, 采用了竞买人一次报价形式, 这样做的目的就是为了防止现场竞价环节中竞买人因受现场激

烈竞争氛围的影响而作出非理性的判断, 盲目推高地价, 但效果如何, 有待商榷。

3.3 缴纳竞买保证金的方式不合理

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》, 在招拍挂出让的过程中, 有意向的投资者如果要参加招拍挂出让活动, 就必须在出让文件规定的时间内将规定的保证金交至规定的帐户, 国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》明确规定, 土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。如K地块的竞买保证金是人民币7900万元。对于招拍挂出让来说, 保证金作为履约和财力的担保是必须的, 但是究竟以何种方式来体现在房地产界存在很大的争议。比如, 上述案例中A、B、D、E公司虽然按照挂牌出让公告的规定如数缴纳了7900万元保证金, 但最终K地块被C公司竞得, 所以保证金按照规定在挂牌结束后的5个工作日内返还给了A、B、D、E公司。对于这4家公司来说, 缴纳7900万元保证金存在一定的成本费用, 如果参加下一次招拍挂出让竞得了土地, 那么缴纳两笔保证金的成本费用必然都会计入竞得的土地成本中, 以后的情况以此类推, 除非一家公司一幅地块也拿不到, 否则这笔费用最终都会摊到土地成本中, 进而通过房地产销售转嫁给普通的购房者身上。

摘要：本文基于笔者多年从事土地出让的相关工作经验, 以土地招拍挂出让的积极意义与问题为研究对象, 分析了招拍挂出让的基本概念, 探讨了招拍挂出让的积极意义和暴露出来的表象问题, 全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：招拍挂,出让,概念,问题,意义

参考文献

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[2]苏健.泰安市土地市场规范化研究[J].科技创新导报, 2008.

[3]申毅.我国城市土地储备制度实施中的政府角色[J].科技资讯, 2007, 18.

[4]郑信伟.郑州市土地市场及其调控研究[J].科技资讯, 2008, 13.

[5]高慧.我国人才资源市场化配置研究[J].科技创新导报, 2003, 16.

[6]邢新海.经济转型期政府土地供应参与宏观经济调控研究[D].清华大学, 2006.

“招拍挂”尚需完善 第4篇

为什么说是广义救市而非狭义救市?因为从广义讲，救市是指政府为避免市场崩溃而采取种种稳定市场的政策手段，而从狭义讲，救市是需要投入资金的，如直接投入资金的注资或间接投入资金的税收减免。

从“唯高者得”到纳入“限价因素”，这一供地方式转变，并不需要政府投入资金，但在一定程度上能起到救市作用，因此可称其为广义的救市。

“招拍挂”配置土地资源，如果运作得当就能有效避免供地环节的腐败，优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”容易“失灵”。

“土地出让金=住房预期售价-住房建造费-正常利税”，这是开发商在争夺土地时，测算愿意接受“土地出让金”的最简明扼要的计算公式。

从这一公式不难知道，当市场处于繁荣期时，对于土地的争夺，在管理水平等方面相差不多的开发商中，必定是欲做“高端产品者”胜出；而在那些欲做“高端产品者”中，又是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。

一次次土地“招拍挂”，篩选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价必涨不跌的“胆大者”。于是，在“招拍挂”现场，让人看不懂的天价地王频频出现了。经过媒体宣传报道，以及投机者的炒作，房价比地价涨幅更高。这反过来，又给赌房价上涨的开发商以更大的胆量和勇气。如此循环往复，地价、房价互相“打气”，一次次地走高。

多个供地个案最终构成一个供地集合。不难看出，通过土地“招拍挂”，在住宅用地供应上，供地集合最终指向高档商品房用地。然而我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形”，而是“金字塔”，即顶端“富人”很少，而下端“穷人”众多。于是，我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾出来了。

“只为富人盖房”，这是华远集团总裁任志强的一句被广大购房者骂得“狗血喷头”的名言。然而，从“招拍挂”这种配置土地资源的市场机制看，开发商为富人盖房是一种必然选择。

而在房地产市场低迷期，住房销售不畅、开发商降价销售、购房者买涨不买跌，销量更加下滑。此时在土地“招拍挂”市场，开发商测算可接受的土地价格。虽然依然还是“土地出让金=住房预期售价-住房建造费-正常利税”，但是，此时开发商对于预期房价普遍心中无底了。随着房价不断下滑，开发商对预期更加迷茫，于是随着房价下降，地价也跟着下跌了。地价频频下跌，经过媒体报道，以及购房者口口相传，加剧购房者看跌预期，房价下跌更加厉害。这反过来，更加打击了土地市场的信心，于是地价更低了，甚至是根本卖不动了……如此循环往复，直至房地产市场彻底崩溃。

分析至此，已经知道，“招拍挂”这一“无形之手”失灵，症结在于两方面：一是通过“招拍挂”环节的“一一映射”，供地集合指向了“高档商品房用地”；二是“招拍挂”机制容易“放大”市场乐观或悲观的情绪。

对症下药，解决“失灵”，可采用以下两种方法：

一是将民生用地与商品房用地在源头加以“区隔”。住宅用地供应时优先为保障性用房预留空间，在为民生用地优先预留空间后，“招拍挂”商品房用地。二是依然实行统一的“招拍挂”，但在“招拍挂”时明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础再进行土地使用权“招拍挂”，房地产开发完成后，由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房。

土地招拍挂详细流程 第5篇

国有土地使用权挂牌程序

1、国土局发布拟挂牌地块信息；

2、竞买人缴纳保证金参加竞买；

中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。

保证金为竞买底价的10%-20%.3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁；

4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；

5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。

注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该块土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。国有土地使用权招标程序

l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案；

2、报批报市政府批准招标出让方案；

3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。

4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。

5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括：

(1)出让人的名称和地址；

(2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

(3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

(4)索取招标文件的时间、地点、方式；

(5)招标时间、地点、投标方式；

(6)确定中标人的标准和方式；

(7)履约保证金；

(8)其他事项。

6、申请投标人报名并索取拍卖文件，并提供以下资料：

(1)投标人有效的营业执照复印件；

(2)房地产开发企业资质证书复印件；

(3)股份公司董事会关于投标事宜的决议(附全体董事签字)及董事会签署的委托代理人的授权文件(附委托代理人的身份证明)；

(4)其他需要提供的资料。

7、对报名投标人进行资格审查市国土资源局对上述资料进行审查，确定投标人资格。(地产市场负责)

8、投标、开标具体程序：

(1)投标人在截止时间前将标书投入标箱；

(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者推选的代表检查标箱密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；

(3)评标小组评标；

(4)根据评标结果，确定中标人。

9、向中标人颁发《中标通知书》。

10、签订出让合同中标人收到《中标通知书》后，在规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》；

1l、缴纳地价款和契税中标人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税；

l2、地块交付招标人即市国土资源局与中标人履行拍卖地块交付手续。

l3、颁发《建设用地批准书》。

l4、办理相关手续到有关部门办理相关手续。

l5、申请土地登记

国有土地使用权出让拍卖程序

一、发布拍卖公告。

二、参加竟买人报名，索取有关文件，并按规定提交有关资格身份证明。

三、按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，发给竞买资格证书。

四、公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人以下程序主持进行：

(一)拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌；

(二)竟买人显示应价牌，主持人点算竟买人；

(三)主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

(四)主持人宣布起叫和第一次应价后叫价递增幅度；

(五)竞买人按规定的方式和要求应价；

(六)主持人连续二次宣布最后应价而没再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，停止拍卖；

(七)主持人宣布最后应价者为买受人；

(八)主管部门或土地交易中心当场与买受人签订《拍卖成交确认书》。

土地招拍挂主要一些流程 第6篇

一、★前提一，该片土地是国有土地，如果不是需进行土地报征（报征费用政府先行垫支）取得省政府土地报征批次文件。★前提二，乡镇需有供地计划。

二、规划局出具该片土地规划设计条件（此规划条件建立在场镇规划基础上），需进行场镇总体规划或者总规修编。

三、中介公司评估该宗地值多少钱？为招拍挂最低价做参考。

四、土地利用科取得拍卖计划（供地计划）。如果没有计划，要与国土局土地利用科联系。文件彭府办发〔2012〕20号文件

五、拍卖之前应该完成的事：

1、农民的土地费用到位（含土地款、青苗费、房屋拆迁等费用）

2、农民社保到位

3、场地平整（场平）

●国土局批文（规划科郭波）

●规划部门规划设计条件（余姜俊）

●国土局土地利用科编制土地编号（田有权）●与国土局土地交易中心加强联系（张科长）

●需上土管会通过该宗地是否适合招拍挂，到成都进行招拍挂