房产继承解决方案

房产继承解决方案（精选8篇）

房产继承解决方案 第1篇

关于继承及房产继承的相关规定（摘录）

继承从被继承人死亡时开始。继承的遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承方式有法定继承、遗嘱继承和遗赠扶养协议。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理；遗赠扶养协议效力优先于遗嘱继承，遗嘱继承效力优先于法定继承。

一、法定继承

法定继承，又称无遗嘱继承，是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下,由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。继承权男女平等。

（一）继承人的范围及顺序

根据《继承法》有关规定，继承开始后，由配偶、子女、父母作为第一顺序继承人继承遗产；只有在没有第一继承人继承时(包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的)，才能由兄弟姐妹、祖父母、外祖父母作为第二顺序继承人继承遗产。对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。

（二）遗产分配

继承人对遗产是共有关系，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产

1时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理遗产分割的时间、办法和份额；继承人协商同意的，继承遗产的份额可不均等；协商不成可通过调解或诉讼的方式解决。

《继承法》第二十七条规定，有以下情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：1.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；2.遗嘱继承人丧失继承权的；3.遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；4.遗嘱无效部分所涉及的遗产；5.遗嘱未处分的遗产。

二、房产的继承

房产继承法律规定是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。

房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。房地产继承分为两种形式：一种是法定继承，即死者生前没有交待或立下遗嘱，因此继承的顺序以法律规定的程序进行;另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的意愿和指示，指示把自己的遗产死后留给什么人继承。

房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。

因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：

1、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。

2、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。所谓共同共有就是继承人对房屋遗产平等地、不分份额地享有所有权，按份共有则是继承人按份额占有房屋遗产，并按各自的份额享受权利。

在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。

三、房产继承的程序

房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

（一）继承公证

关于房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件：

1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明;

2、被继承的房产证或其他证明文件；

如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。

3、要到死者所在单位（或者居委会、村委会）开法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等。

4、继承人的身份证件;

5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。

(二)到房产交易中心办理房产继承所需提交资料

1、房屋所有权证书;

2、继承公证;

3、继承人身份证及复印件;

4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

注：

A、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);

B、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

C、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

D、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

(三)所需费用

1、继承公证费

继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元。

2、房地产价值评估费用

档次房地产价格总额（万元）累进计费率‰

①100以下(含100)

5②101以上至10002.5

③1001以上至20001.5

④2001以上至50000.8

⑤5001以上至80000.4⑥8001以上至100000.2⑦10000以上0.13、房地产继承过户税费

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

4、契税

法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

（四）遗产房产继承过户的相关问题

1.办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

2.时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

3.多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

4.尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

房产继承解决方案 第2篇

我叫刘希福，今年七十岁，现我自愿将克东镇内燃料家属楼道南临街商业用房（证号：00112248号，地段22-71），恒祥首府8号楼南2号车库房产所有权划归到三儿子刘巍名下，另两处分别划归给大儿子和二儿子，为防止儿女间发生产权争议，特立此约，以示证明，签字后立即生效。

立约人：父

亲： 证明人：母

亲： 继承人：三儿子：

其他子女签字：

房产税改革踟蹰的根源和解决办法 第3篇

一、沪渝两地房产税改革实效评析

沪渝两地房产税改革实效体现在税收数量效果、税收调控效果和公众支持度三个方面。

税收数量方面。官方数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，房产税收入约1亿元;上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税22.1亿元。据此，多位业内人士认为目前房产税收入尚不足两地财政收入的零头，税收效果不好，无法达到改变地方政府对土地财政依赖的目标。这种观点有待商榷，其一，两地征税并非针对该行政区域内的全体居民，上海是“征新不征旧”，重庆是“征高不征低”，征税范围有限，当然税收收入就有限;其二，房产税的完整征收，还依赖于个人住房信息系统的完善，系统内个人信息注入不全也会影响税收数量效果，例如，重庆市改革是于2011年1月启动，但其主城区个人住房信息系统于2012年6月才建成并实现与住建部联网。而且上海、重庆版的房产税不是终点，并不能单纯地用这两个城市试点的结果来给房产税下定论。事实上，根据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算数据，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元。相比财政部公布的2011年的含70年一次性收益的3.3万亿元国有土地出让收入，可以说，如果房产税得以全国推行，未来每年的预期收益可观，能够对实现地方政府财政收入的可持续性起到积极作用。

税收调控效果最直观的反映在房价上。现阶段无论是重庆还是上海，征税范围内的年度房屋均价均未下跌，反而呈小幅上涨趋势。官方发布信息显示，2012年上海市商品住宅成交均价为22461元/平方米，比2011年上涨2.04%，涨幅比2011年的1.4%有所增加。与此同时，重庆市主城九区商品住宅成交均价2009年为4553元/平方米, 2010年为5743元/平方米，2011年为6871元/平方米，2012年为6690元/平方米。两地改革在调控房价上的实效不彰，直接影响公众的支持度。在两地房产税改革实施之初，凤凰网曾就该专题做过全国范围内调查(调查截止时间是2011年3月31日)，调查数据显示在收集的207333份问卷中，针对“房产税的开征会使哪些人最受影响”的问题，有47.9%的人认为是炒房者，30.9%的人认为会是3套 (含) 以上的普通家庭;针对“房产税开征会否再次推高房价”的问题，44.5%的人认为“不会”，36.6%的人认为“会”，18.9%的人表示“不确定”。结合这两个问题分析，在房产税改革初期，大部分普通民众对改革持乐观态度。但从新浪网最近的民调显示(截至2013年1月15日，有3818人参与投票)，73.9%的人认为房产税不能抑制炒房现象，82.1%的人认为房产税不能抑制房价过快上涨，70.1%的人认为征收房产税对“刚需”强烈的民众误伤大，50.4%的人认为推出房产税的目的是为了增加政府财政收入。从上述房产税改革初期和当前调查结果比较说明，公众对房产税改革的态度已从乐观转变为消极，甚或有明显的抵触情绪。

二、房产税改革踟蹰的根源

当前房产税改革阶段性暂停的直接原因是普通民众的利益诉求没有得到体现;究其根源在于中央政府对房产税改革目标定位不明确。制度目的不明确，不仅会导致制度设计的偏差，而且会引发民众对该制度的质疑，最终影响到制度实施的效果。

在房产税改革启动后的这两年，很多专家学者都提出各种论据，论证改革的功能或目的，极力强调房产税在国民财政收入中的重要地位。本文也认为在中国实施房产税改革是完成经济社会转型与现代化的必要制度建设。除此之外，也必须清晰认识到，由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异，各国不仅在房地产税制方面有较多不同，且各国征收房产税有其自身特殊环境和背景。我国这一轮的试点改革，从工作推进的时序和规范性文件颁布来看，正式拉开房产税预演序幕的是2010年4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2010年5月的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》;但从顶层设计层面分析，现阶段的房产税改革直接源于2003年物业税的立法研究。2003年党的十六届三中全会通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。随后，2004年财政部和国家税务总局就分3批在重点城市和部分县、市、区开展房地产模拟评税试点工作(俗称物业税“空转”)。直到2010年前，只要涉及财税体制改革内容，官方文件表述都是“物业税”，但2010年物业税就逐渐淡出公众的视野。其中原因之一是物业税是一个新税种，按照我国《立法法》规定，开征新税种必须由全国人民代表大会制定出台相应法律，必须经过一系列严格的立法程序。而且物业税的征税对象更加复杂，包括土地、构筑物等不动产，牵涉问题更多，预期的困难更大，无法在短时间内完成(物业税“空转”至今仍未落地)，难以为楼市“退烧”所用。而房产税并非新税种，无须走最严格的立法程序，具体操作起来也较物业税简单。所以引发开征普通居民房产税动议的源头是房地产调控，是高房价，而非完善财税体系、规范政府行为等。这是政府为了解决和缓解因房价猛涨产生的民生、社会问题而采取的从易、从简入手的权宜之计。这一点也可以在我国首次使用“房产税”术语的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件内容中得以佐证。更何况，前文虽述及作为管理者的中央政府在这次改革中目标的多元性，但不难发现，中央的三重目标与利益相关者自身的利益诉求并不一致(特别是地方政府)，而地方政府作为此次改革公共政策的制定者和执行者，一方面会兼顾中央的三重目标要求，另一方面也会站在自身角度去推进改革。这样一来普通公众的利益诉求会被其他利益相关者的利益诉求给“稀释”掉，体现不出其显著度。反映在制度层面，就会出现不利于普通居民购房要求的条款设置，包括征税对象、计税依据、税率等方面。

三、推进房产税改革工作的制度建议

从2006年以来，每年两会的焦点问题都是房价。社会民众希望通过房产税改革来抑制住房投机炒作行为，来降低高房价。因此，从目前阶段来说，无论是开征个人非营利住房房产税或是扩大房产税试点，其主要目标应该是基于公平原则上的抑制投机性住房需求，平抑高房价。脱离了这个目标定位，就背离了动议房产税的初衷。所以下一阶段房产税改革必须基于上述目标，对沪渝两地细则制度内的阙失予以修正。

征收对象方面，避免不公。首先，沪渝两地都将新购住房纳入进来，并从取得产权次月起就开始计征。这种计征方式并不合理。财产税与流转税等其他税收区别的一个关键在于它是针对财产的保有阶段征收的一项税种。“保有”从字面理解是占有状态的持续，在法理上对应于“时效”理论，即指财产的占有人必须对财产的占有持续到一定的法定期间，才能产生一定的法律效果。我国建国初制定的《1951年中华人民共和国城市房地产税暂行条例》(2006年失效)，其中第五条就明确规定“新建房屋自落成之月份起，免纳三年房地产税”，“翻修房屋超过新建费用二分之一者，自竣工月份起，免纳二年房地产税”。这是对“保有”状态法律和法理上的回应。沪渝两地细则对新购住房采取即时征税的规定与法理不容，应该予以调整。其次，沪渝两地细则基本上都对增量房征税，对存量房不征税(重庆对个人独栋商品住宅存量计征)，这样的规定显然会在新购房者与旧购房者之间形成不公平。不仅如此，以上海为例，上海的房价从2003年后进入高涨期，除正常的经济发展、土地供应因素造成的价格上涨以外，投机、炒房因素不可小估。《高博2011胡润上海财富白皮书》显示，上海共有13.2万千万富豪，其中20%是通过炒房致富，10年内房价翻了5倍。如果将已经掌握存量房源的投机者排除在征收范围外，房产税改革就不会“挤压”出投机者手中的存量房源，市场供求关系得不到影响，自然房价也不会下降。所以未来房产税改革中，还应该扩大税基，将那些个人或家庭拥有多套存量房屋纳入进来，这样才会给楼市的投机行为以实际打击。

计税依据方面，避免重复性征税。房产税是仅对房产征收的税种，不含房屋所占地产价值。尽管“房地一体”的物理属性导致房屋价值中历来有土地价值，而在1986年制定该《条例》时，我国尚未实行土地有偿使用制度，土地使用权在理论上还不属于商品，没有价值。但在房产税试点的现在，土地资源的市场配置机制早已形成，土地使用权已经成为一项非常重要的不动产物权，在房产税税基的市场评估价值中，土地的市场增值前景成为房产保值功能的核心要素。而且地价占房价比例多少，不同地段、不同房型不一样，甚至，同一地段因土地开发时间先后，也决定着地价占房价比例的大小。目前，重庆试点中的房产税计算基础不做任何地价扣除，和上海试点中房产税计算基础一律在房产交易价格基础扣除30%的一刀切政策，都有违公平原则。如果不从理论与制度上处理好土地财产权与房屋财产权在房产税中的关系，无论是房产税的正当性基础，或者是房产税的制度逻辑，还是房产税的操作性规则，都是一个缺欠。而土地与房屋在房产税之间的关系问题，已经有各国普适性制度可资借鉴，并不难解决。

税率方面进一步细化差别，做到在保护低收入群体的同时不能伤害中等收入群体，只调节高端。无论在哪个国家，房地产都具有保值增值的作用。除了自住房屋外，拥有第二套房屋用于出租以增加少量经常性收入或帮助养老、应对突然丧失劳动能力时的安全保险需要，是一部分中等收入家庭的安全和收益双重考虑下的选择。目前，通货膨胀率预期不断加强，投资渠道单一，再加上收入分配机制中的一些不公平因素，以及近年来资产性收益占个人财富收益的比重不断增高，两极分化越来越严重的现实情况，购买二套房与其说是一种投机，不如说是一种无奈。沪渝两地改革，特别是上海地区针对二套房的征税政策以及两地税率整体不高的特征，只会对中等收入群体形成较大影响(因为低收入群体不在征税范围内，或受到免征、减征条款保护，高收入群体一般来说敏感度较低)。但是，中等收入群体的扩大而不是减少，是社会更加稳定的重要保障。因此，下一阶段房产税改革税率设计时，在将存量房纳入进来时，应该考虑适当保护中产阶层利益，实行差别程度更加细化的税率，特别是对特大面积(多套住房累计计算)住房，实行超额累进税率。

税收用途方面，优化资金流向。财政部2012年2月6日发文(《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》)规定了我国房产税专用于保障房资金。房产税用于保障房建设，本无可厚非，但如果保障房分配不公则意味着房产税使用上的不公，不仅直接侵害被保障人的利益，也间接侵犯了纳税人的权益。在国外，房地产税也叫“生态税”，主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。特别是美国，其学区中房产税税收收入的七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。这样一来，学区的环境改善了，房价自然升值，政府的房产税税收收入也随之增加，增加的收入又能进一步加大改善公共环境的力度，形成良性循环。这样的税收用途充分体现了“取之于民，造福于民，藏富于民”的用税理念。而沪渝两地的房产税税收用途，即使是当地政府保障了保障房分配正义，也体现不出十八大以后中央层面提出的“增量改革”的核心理念。所以房产税税收在用途上还有很大优化利用的空间。

参考文献

[1].李瑛 康德颜 齐二石.政策评估的利益相关者模式及其应用研究.科研管理.2006.2

[2].[美]爱德华·弗里曼.王彦华 梁豪译.战略管理——利益相关者方法.上海译文出版社.2006

[3].Mitchell, R.K., Agle, B.R., Wood, D.Toward a theory of Stakeholder identification and salience:Defining the principle of whom and what really counts.Academy of Management Review.1997.22 (4)

[4].刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示.改革.2011.2

[5].杨勤法.住宅房产税的经济法律分析.河北法学.2011.9

房产继承解决方案 第4篇

2008年12月17日，黄琛南在家里吃完早餐后，像平时一样骑摩托车去上班。

20多分钟后，其父黄亚生的手机突然响起，来电显示的是儿子的号码。“喂，请问你是黄琛南的父亲吗?”手机里传来了一个陌生人焦急的声音。“你是?”黄亚生里一紧，不祥的预感袭上心头。“我是医院的一名医生，你儿子出了车祸，不省人事，现正在医院抢救。我们从他随身携带的公文包里找到了他的身份证和手机，这才给您拨打的电话，你们快点来医院吧。”“好，我们马上就到。”黄亚生慌慌张张地对老伴郑梅喊道：“儿子出车祸了我们得马上赶到医院。”郑梅一听，慌了神，丢下手里的家务活，与黄亚生一起赶往医院。

当他们赶到医院时，还是迟了一步。黄琛南因伤势过重，来不及见亲人最后一眼便魂归天国。黄亚生老泪纵横，郑梅则瘫倒在地。这时，黄琛南的妻子孙琼也从单位赶到了医院，她扶起婆婆，然后呆呆地站在走廊上……

悲痛过后，一家人慢慢地回过神来，他们从医生那里弄清了黄琛南出事的经过。原来雨天路滑加上黄琛南的车速过快，摩托车不慎翻下了路边的沟坎。更不幸的是，他失去控制后头部着地，重重地撞在了_一块岩石上，当即昏迷不醒，当他被人发现送到医院时，因伤势过重，医生也无力回天。

儿子安葬后，黄亚生和郑梅开始担忧起往后的生活。原来，年近七旬的他们没有退休工资，一直与儿子儿媳住在一起，他们居住的那幢四层楼房也是由儿子出钱修建的，房产登记在儿子的名下如今儿子去世了，儿媳没准会改嫁，他们因此感到不踏实，不得不为以后的生活考虑。

在黄亚生的提议下一家人召开了家庭会议，他们居住的楼房成为了焦点。房屋归到公婆名下儿媳不同意；归到儿媳名下公婆又不赞成。商量来商量去，一个折中的办法让双方皆大欢喜。

2008年12月23日，黄亚生、郑梅夫妇和孙琼经平等自愿协商，就黄琛南去世后的家庭财产分割达成了协议：一、双方现共同居住的四层房屋的产权归黄琛南的儿子黄明所有；二、黄亚生、郑梅、孙琼、黄明对该幢房屋均有居住权，其中一楼、四楼归黄亚生、郑梅夫妇使用，二楼、三楼归孙琼、黄明母子使用……

家庭风波不请自来，协议反倒变成诉讼的导火索

黄琛南去世不久，孙琼的父母和亲友们不停地劝她再找个伴侣。一开始，孙琼念及儿子还小，丈夫去世时间不长，一直拒绝。可后来她也招架不住众人的劝说，点头答应了。亲友们四处为她介绍对象，也时不时地有男子来孙琼家附近打听。

儿媳要改嫁，黄亚生夫妇也知道这事儿是拦不住的，司儿媳总是在眼皮子底下张罗着，他们看在眼里，心里难免有些难受。每当他们与儿媳碰面时，老俩口因心情不佳，总会给些脸色，日子久了他们与儿媳的关系变得越来越僵。

2009年6月28日，孙琼与郑梅在家门口擦肩而过，郑梅说：“你现在看到我连招呼都不打我儿子才死了几个月啊。再怎么着，我还是孩子的奶奶呢。”面对婆婆的责备，孙琼抱怨：“妈，咱们天天见面，您怎么变得那么生分了而且我正想着事，走神了。”“我看你是急着找个老公再嫁出去吧!”说到这，郑梅满肚子伤心，禁不住落下泪来。孙琼没有理睬婆婆的情绪变化，上了楼后重重地把门关上了。

此后，黄亚生夫妇和孙琼的关系急剧恶化，争吵不断，虽住在同一幢房子里却形同路人。2010年4月，他们再次争哦黄亚生拨打了“110”。后来他们在警察的主持下达成了一份“补充协议”。按照“补充协议”的规定，房屋的所有权仍归黄明所有，房屋的一楼由黄亚生夫妇和孙琼共同出资进行隔断，各自使用一半。

10月的一天，黄亚生突然想起把房屋产权归到孙子名下的争情一直没有办理。为此，他来到房产管理局咨询该如何为孙子办理房产证。咨询完后，黄亚生火冒三丈。原来3个月前，孙琼背着他们偷偷地把房子转到了她的名下办理了以孙琼为所有权人的房产证。

“这怎么行。”黄亚生回去跟老伴一说，郑梅同样怒气冲天，他们要找孙琼问个清楚。“咚咚咚”，他们使劲地敲孙琼的房门。孙琼一开门，黄亚生夫妇便怒气冲冲地指责她，并责令她马上把房子过户给黄明。面对公婆的责问，孙琼说：“按照协议，房子是给黄明的，黄明又是我的儿子我是他的监护人，他的房子自然由我来管理，我爱登记在谁的名下就登记在谁的名下。”黄亚生夫妇顿时无言以对。

孙琼的回答让他们感到不满，房子若变成孙琼的，那他们的居住权会随时打水漂，而且孙子长大后，也不一定能拥有房屋的所有权。该怎么办?黄亚生夫妇静下心来，思考对策。

到了这地步，他们想去法院起诉孙琼。可这诉讼请求该如何提呢?他们面临着两种选择。第一种是要求执行协议，请求法院判令孙琼把房子过户到黄明的名下同时保证他们老两口对房屋享有部分居住权；第二种是请求撤销协议，那么房子便是黄琛南的遗只他们就能以继承人的身份参与继承分割。

遭遇法律瓶颈：没过户的房产到底归谁?

2011年春节后，黄亚生夫妇以一纸诉状，把儿媳孙琼和孙子黄明告上了法庭。他们诉称，当初双方签订的协议中，产权归黄明所有的约定是一种赠与，他们和孙琼都是赠与人。对房屋这样的不动产来说，只有办理过户手续，赠与才算完成，如果没有办理过户手续，赠与人可以随时撤销赠与。现在，该房屋还没有过户到黄明的名下他们作为赠与人，可依法行使撤销权，同时请求对黄琛南的遗产即房屋进行分割。

孙琼表示，2008年12月达成的协议不是赠与合同，而是继承协议。那是她与黄亚生夫妇为分割黄琛南的遗产达成的协议，应当适用继承法的规定。分割遗产的协议合法有效的话，只存在完全履行的问题，不存在撤销赠与的问题。黄明年龄小，她是黄明的母亲，又是黄明的监护人，将房屋过户到她的名下是对未成年人实现权利的一种方式。既然黄琛南的遗产已经分割完毕，继承协议也就履行完毕。

继承协议PK赠与合同，二者之间究竟有没有冲突，法律又该如何抉择呢?2011年4月初，当地法院开庭审理了这起纠纷案。

主审法官表示，本案的焦点在于那份协议的效力是适用继承法，还是适用合同法。2008年，黄亚生夫妇与孙琼签订的协议是为分割黄琛南的遗产、处理继承事宜签订的，本质上属于继承协议，但协议中关于房屋产权归黄明的内容，又具备赠与合同的性质。可以说，它既属于继承协议，又属于赠与合同。

从继承协议的角度讲，应当适用继承法的规定，该协议自签字时生效，应当得到完全的履行，孙琼应当把房屋过户到黄明名下；从赠与合同的角度讲，应当适用合同法的规定，在房屋过户到黄明名下前，赠与人享有任意的撤销权。适用继承法，房屋只能是黄明的，过户只是时间问题；适用合同法，房屋则由继承人重新继承。

面对法律冲突，主审法官采纳了“赠与合同”说。主审法官认为，协议中关于房屋产权归黄明的内容，应视为继承人就其所继承的房屋份额作出了赠与处允但因房屋一直没有过户到黄明名下赠与便没有完成，产权也没有因此转移。所以赠与人有权撤销赠与，现黄亚生夫妇撤销赠与，予以支持。本案所涉及的房屋系黄琛南与孙琼的夫妻共同财产，在黄琛南死后，孙琼享有一半的份额，另一半则为黄琛南的遗产。黄亚生、郑梅、孙琼、黄明是黄琛南的法定继承人，各自继承相应的遗产'黄亚生、郑梅继承的份额为遗产的二分之一，也就是房屋的四分之一。综合考虑房屋的居住现实、使用方便、各楼层的价值不同等状况，主审法官认为按照双方原有协议的约定，将房屋第四层全部及第一层的一半分割给黄亚生夫妇较为合理。

继承房产证明 第5篇

兹有四川内江全安吼冲村社号村民（性别：，身份证号：），由于的于年月日逝世，留下位于四川内江全安吼冲村社房屋一处，《集体土地建设用地使用证》编号为：字第，用地面积

为：。现在自愿提出将其的平方米继承到自己名下。并且

达成协议，自愿放弃该房屋继承权,的平方米由继承。

特此证明！

全安镇吼冲村村民委员会

房产继承证明[定稿] 第6篇

原老宅（杨店村柴东组）六间房产是父亲（毛系苏已去世）盖的。三间主屋是给毛林的，（父亲在世时口头遗嘱）二间过道是毛林自己盖的。西面的三间边屋是母亲的。（现已经拆迁了40平方米）现在母亲把三间边屋给毛林继承，毛林负责母亲住房，一直到去世，老宅的所有房子土地赔偿款，及现已按置在梦溪三期的49号楼一单元201室、202室都归毛林所有。其他兄弟不得来分割财产。

特此证明！

产据人：

房产该如何继承 第7篇

石景双律师：房产该如何继承？

本期介绍：

房产继承程序怎么走，房产继承过户需要多少钱，继承房产要交税吗等等，大家经常会上法律快车网咨询这些问题。现在，随着房地产业的快速发展，拥有房产的人数也日渐庞大，相对于出现房产继承的情况也越来越多。大家在面对房产继承的过程中，往往会手足无措，因为对该法律行为并不大熟悉。今天，法律快车访谈专栏组邀请了北京知名的房产纠纷处理专家——石锦双律师为我们解答关于房产继承纠纷的相关疑问。

访谈嘉宾：

石锦双律师现执业于北京市力行律师事务所。他早在1999年便取得了法律职业资格，从事律师行业十几年，办案经验丰富，代理案件胜诉率达到90%。石锦双律师专长领域：知识产权、经济合同、房屋买卖、物业管理、与公司经营紧密相关的公司法、劳动法、合同法、行政法规，及遗嘱继承、婚姻家庭、强制拆迁、民事损害赔偿等。

法律咨询：130-5108-5589(咨询请说明来自法律快车)

访谈内容：

1、法律快车网：

各位网友好，石律师好。很感谢石律师能够百忙之中抽空接受法律快车访谈专栏的采访。本期访谈的主题是关于“房产该如何继承”。说到房产继承，大家都知道这是一种继承行为。但房产继承程序该怎么走呢？相信很多人都不了解。我们请石律师为我们介绍一下。

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

http:///interview/

石锦双律师：

你好，各位网友好，很高兴能有机会和大家一起交流!好的。现在许多家庭都是独生子女家庭，因为只有一个子女，父母生前也不会留下什么遗嘱，父母去世后名下财产就会发生继承的问题，比如房产的过户、银行现金的支取，其他财产的过户更名就是摆在子女眼前的现实问题。比如房产继承进行呢？可以办理房产继承公证！

2、法律快车网：

房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。那么，房产继承公证该如何办理？

石锦双律师：

房产继承公证办理需要到房屋所在地的公证处。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件：被继承人，也就是父母的死亡证明，还有继承人与父母在关系证明。这两个证明一般情况下在户籍所在地的派出所户籍科都可以办到。具备以上两个证明后，法定继承人再带着本人的身份证和房产证到公证处办理公证证明即可。

3、法律快车网：

如果不是一个子女的情况，就不能办理对房产的继承公证吗？如果老人生前对自己的房产做一个遗嘱公证，继承人是不是持公证书、老人的死亡证明、与老人的身份关系证明就可以到房产部门办理房屋的过户手续了？

石锦双律师：

如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。如果所有继承人对分割遗产达成了协议，各自

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

没有任何异议，也可以到公证处办理继承公证。

但公证不是法定的公示程序，一定要去房产部门办理过户口登记手续才能产生转移的法律效力。

针对第二个问题，对，这样的手续简化一些！继承人主要持公证书、老人的死亡证明、与老人的身份关系证明就可以办理过户了。

4、法律快车网：

好的，了解完房产继承程序后，大家会担心房产继承过户费用的多少。请问石律师，房子继承过户需要多少钱？继承父母房产需要交税吗？

石锦双律师：

房子继承过户没有营业税、个人所得税和契税，更多的花费就是继承公证的费用，一般是房产价值的2%左右；再加上产权转移登记费，是80元。

如上所述，没有没有营业税、个人所得税和契税，其他税也没有。继承父母房产不需要交税。

5、法律快车网：

房产继承过程中，还有很多问题需要注意的，请石律师针对房产继承需要注意事项，为大家详细说明。

石锦双律师：

需要注意继承房屋的时候是否符合条件。继承房产需要满足以下三点条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承；

第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；

第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字，即可产生效力，如所有继承人同意房产由一个人继承，需要其他继

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

承人签订放弃继承协议才有效。

6、法律快车网：

最近，我们收到一位网友的咨询。他父亲是2000年失踪的。父亲失踪的时候已经70岁了。至今依然下落不明，他想继承父亲名下的房产，不知道能不能实现，毕竟父亲生死不明。请问石律师，这位网友继承父亲房产的想法能够实现吗？

石锦双律师：

这位网友的想法可以实现，但是需要进行一系列的法律程序。网友的父亲至今已经失踪14年，可以对其申请宣告死亡。宣告死亡，是指通过一定的法律条件和程序，人民法院对失踪公民推定死亡的制度。

《民法通则》第二十三条规定了宣告死亡的条件：

首先，公民下落不明须达到法律规定的期限：

(一)、下落不明满四年的；

(二)、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。

其次，只有利害关系人提出宣告死亡申请的，人民法院才能依法作出死亡宣告。

宣告失踪人死亡，必须由利害关系人向失踪人的住所地或最后居住地的基层人民法院提出宣告死亡的申请。人民法院应当发出寻找失踪人的公告，公告期间为1年。寻找失踪人公告期限届满仍无失踪人生存消息的，便可作出死亡宣告判决之日期为失踪人死亡的时间。

这位网友就是利害关系人，他有权对其失踪14年的父亲申请宣告死亡，法

--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!

院作出宣告死亡的判决后，这位依法定继承的程序对其父亲名下的房产进行继承过户。

7、法律快车网：

好的。今天的访谈到此结束，辛苦石律师了。大家如有问题需要咨询石律师的，可以拨打***。再见!

石锦双律师：

好，谢谢，更多法律问题可以咨询我。再见！

访谈总结： 房产继承不仅仅是继承问题，还涉及房屋继承公证，房屋过户手续的办理。另外，还要注意房产继承过程中会遇到的问题。日常生活中，我们遇到房产继承时，一定要对其法律行为有所了解。必要时，可以寻求律师的帮忙。

来源：法律快车网原创（转载请说明出处）

---------------------访谈结束，感谢关注快车官方微信-------------------想关注法律快车官网微信，请扫描左侧二维码，还可以搜号码lawtimecn或搜公众号法律快车。法律快车网致力成为法律需求者、法律爱好者、法律从业者交流聚合地；业内讯息传播、法律援助咨询、律师案源开拓等理想整合服务平台。

房产继承解决方案 第8篇

关键词：业务继承,部署,开通,割接

0 引言

江苏电信公司每个本地网设置了汇接局和固网SHLR (综合智能归属位置寄存器) , 采用汇接局加SHLR方式完成了网络智能化改造。全省分大区设置若干对固网软交换和若干对软交换综合关口局。

随着光进铜退的加快和FTTH (光纤到户) 的部署, 固网软交换核心网容量严重不足, 无法满足业务的发展需求。在集团公司已明确核心网发展演进思路, 停止软交换新建和裂化的情况下, 江苏电信公司迫切要求尽快引入IMS (IP多媒体子系统) 网络, 满足固网业务发展。

1 IMS网络建设方案

在集团公司统一部署下, 江苏公司早在2009年以“固网业务继承和网络演进”目标, 开展IMS网络的试点工作, 对IMS网络的固网业务继承组织了大量测试。为满足用户及业务发展的需要, 江苏电信公司于2011年开始正式建设IMS网络, 网络建设兼顾用户接入、多媒体业务提供以及网络转型。

江苏电信公司的IMS网络组网结构见图1。

2 IMS网络业务承接总体原则

1) 考虑到江苏电信公司网络现状, 为满足用户接入需求, 江苏电信公司IMS网络全面继承现有的固网窄带业务 (除用户规模极小的少量业务外) 。

2) 务必兼顾网络的转型和发展, IMS用户的业务接续和触发尽可能在IMS网络实现, 减少至固网的迂回, 有利于窄带汇接局的退网。

3) IMS网络需快速承接固网业务, 不能影响FTTH建设与光进铜退的进度。

4) 用户平滑迁移至IMS网络, 不能影响业务的使用和客户的感知

3 IMS网络固网业务继承方案

3.1 IMS业务继承的种类

基本业务:基本语音业务、传真。

补充业务:根据市场部业务开放需求, 提供除恶意追踪、缺席客户服务、遇忙记存呼叫、远控转移、立即热线外的其他业务。

智能业务:省内综合虚拟网业务、IP (因特网协议) 虚拟网业务、固话预付费业务、同振业务、彩铃业务、200、17908等卡类业务、800、400等被叫付费业务、本地智能公话等卡类业务。

其他业务:PRA (一次群速率接入) 、2B+D (B为64 kb/s速率的数字信道, D为16 kb/s速率的数字信道) 、酒店话务台等。

3.2 关键技术

固网业务多年沉淀、现状复杂、个性化业务繁杂。如何实现业务能平滑迁移至IMS网络, 在不影响用户的感知和业务使用的同时, 还要满足业务实现方案的简单易行以及全网数据的规范性, 这是江苏电信公司面临的重要难题。基于IMS网络固网业务承接的总体原则, 江苏电信公司研究制定了以下几个关键技术方案。

3.2.1 码号方案

考虑到用户申请IMS新业务和用户从固网软交换割接至IMS网络时, 用户的号码是不能改变的。江苏IMS用户的号码采用全混方式, 和固网PSTN (公用交换电话网) 、软交换号码混用, 不启动单独号段。

IMS用户在固网的SHLR上放号, 签约逻辑号码和物理号码, 用户的业务属性不在固网SHLR上签约, 其中物理号码为被叫业务接入码加逻辑号码。

IMS域外用户做主叫, 拨打IMS用户时, 因IMS用户采用的是固网号码, 呼叫先接续至固网汇接局, 由固网汇接局查询固网SHLR, 根据被叫业务接入号, 将呼叫路由到IMS网络。

IMS用户做主叫时, 先根据ENUM (电话号码映射) 上所配置的用户数据来判断被叫是否为IMS域内用户, IMS域内用户互拨不需查询固网SHLR, 在IMS域内独立完成整个呼叫的接续。

3.2.2 路由组织

在遵循中国电信集团公司的“IMS网路组网原则”的基础上, IMS网络与其他网络互通实现“扁平化、IP化”, 并尽可能减少至固网汇接局的话务迂回。

1) IMS核心网与C网电路域、固网软交换和综合关口局采用SIP-I〔封装ISUP (综合业务数字网用户部分) 的SIP (会话起始协议) 〕进行IP互通。目前IMS网络用户数较少的情况下, 采用发话单向扁平化, 即IMS用户拨打C网用户、异网用户全部由MGCF (媒体网关控制功能) 通过SIP-I送出;来话时, 仍由固网汇接局转接。当IMS用户和软交换用户超过传统PSTN用户时, 调整为双向扁平化。即C网、异网、软交换用户拨打固网号码, 也通过SIP互通送至IMS网络转接。

2) 异地手机远端入网功能。在ENUM/MGCF网元部署H码翻译功能, 在省内ENUM上配置全国异网手机号段与归属区号的翻译数据, 解析后送到MGCF, 由MGCF根据区号信息, 完成号码规整后送固网出局。

3) 按源分区汇接功能。因部分特服业务需根据行政区域送至不同的语音平台。IMS用户开户时在MMTel (基于IMS的多媒体电话业务) 网元启用“loc_id”字段, 根据用户的行政区号加插相应的后插码, 实现了按源分区汇接普通特服业务。

3.2.3 业务继承方案

补充业务和限呼类业务在MMTel继承。

INAP (智能网应用协议) 平台业务采用IM-SSF (IP多媒体业务交换功能) 方式实现业务继承, 目前主要有虚拟网、同振业务、固话OCS (在线计费系统) 业务, 通过IM-SSF和省内智能平台对接实现业务。

路由接入码业务, 如200、17908、800、400等主叫拨打接入码触发的业务通过路由方式经MGCF出局到PSTN触发。

不对接但嵌套的业务, 比如公安监听业务, 通过过网到PSTN的方式继承。

主被叫彩铃业务, 采用IM-SSF触发方式继承。

3.2.3. 1 固网智能业务

先期, 为快速承接现网业务, 实现IM-SSF用INAP方式与现网智能业务平台成功对接并触发固网的相关智能业务, 而无需对智能网平台进行任何改动。后续, 对现网智能业务平台进行改造, 支持SIP, IMS S-CSCF (服务型呼叫会话控制功能) 采用SIP方式, 实现智能业务触发。

IMS用户的智能业务触发规则保存在HSS (归属用户服务器) 上。每种固网智能业务都要签约一个i FC (初始过滤规则) , 在i FC的AS (应用服务器) 地址中携带IM-SSF的地址、在Service Info中还携带Access Code接入码即智能接入码, 其中主被叫智能业务的i FC是可以分开配置的。IM-SSF根据主叫号码的区号和智能业务接入码配合来分析使用哪个业务平台来处理智能业务, 使用INAP完成相关智能业务的触发。

3.2.3. 2 业务嵌套

IMS实现业务嵌套是S-CSCF根据i FC中的业务排序到不同的业务平台上依次触发业务, 可以灵活配置, 可以先触发IMS业务, 也可以先触发固网智能业务, 或者智能业务混杂在各AS业务触发中。

主叫业务优先级从高到低的顺序:本业务加限呼, 补充业务, 固话预付费, 省内虚拟网, 主叫彩铃, 主叫监听, 集团/军网虚拟网。

被叫业务优先级从高到低的顺序:被叫限呼, 被叫监听, 被叫彩铃, 同振业务。

3.2.4 业务发放

IMS用户业务发放时, 营账系统与IMS的集中业务发放节点 (SPG/SPN) 对接实现, 由SPG/SPN将指令发布给IMS相关网元, 实现IMS用户的放号和各类业务的发放。IMS上存储用户数据的网元有4个, 分别是AGCF (接入网关控制功能) 、HSS、ENUM、MMTel (AS) 。

HSS网元:主要存储注册的用户名、密码, 以及BAC (边界会话控制器) 的IP地址等。

AGCF网元:主要存储PON (无源光网络) /AG (接入网关) 终端的设备信息, 用户公有号码和私有号码的对应关系。

ENUM网元:主要配置单个IMS用户的E.164号码和SIP URI (统一资源标识) 的对应关系。

MMTel或者其他AS:主要配置用户的相关补充业务和宽带业务。

固网SHLR:对新开户的IMS用户营账系统向固网SHLR写入用户数据。对于原已放号的PSTN号码转网到IMS域用户, 需先在SHLR上删除用户的相关用户数据, 之后再按新开户的IMS用户重新进行放号。

4 IMS固网业务继承部署实施方案

固网业务种类多, 业务负责, 需从业务梳理、方案制定、业务测试和全流程穿越测试4个阶段实施。

4.1 业务梳理

本地网需从网络侧和营账系统中全面梳理现有的固网业务, 包括业务范围、实现方案、计费方式、使用的接入号等, 并将网络侧和营账系统中的业务相对应。由市场部门确认业务承接的范围, 明确IMS承接的业务。

1) 按平台类业务、SHLR签约类业务和营账系统提供类业务三个方面梳理业务, 明确需要承接的业务, 再对需要承接业务的实现方式进行详细描述。

2) 从本地固话字冠、本地他网固话字冠、长途国际字冠、1~9短号字冠、补充业务 (取消登记) 和其他字冠等6种类型收集字冠, 确定字冠是否需要压缩。

4.2 方案制定

1) 根据网络实际情况和业务梳理情况制定业务继承原则;

2) 制定各类业务的实现方案, 包括网络实现方案、工单指令、计费生成规则、确定业务接入码;

3) 根据技术实现方案, 配置网元数据。

4.3 业务测试

本地网需搭建测试环境, 对所有继承的业务组织拨打测试。测试环境需覆盖所有的主流接入设备。考虑到测试的工作量非常大, 测试时, 可选择1到2种接入设备, 拨打测试全部的业务, 验证核心网数据。其他接入设备只需测试基本业务和补充测试, 验证接入设备和核心网的兼容性和稳定性。

1) 搭建测试环境, 接入设备包含现网各厂家主流PON、AG, 测试终端包括普通固话语音终端、E8-C (家庭网关) ;

2) 对所有继承的业务, 组织业务拨测, 并对产生的拨测话单进行计费验证;

3) 组织业务开通系统内部测试。

4.4 全业务穿越测试

完成全流程穿越测试后, 方能组织业务上行和割接。

1) 解决业务开通、网络功能使用、计费配合存在的问题, 确定商用IMS网络设备、业务开放流程版本与配置。