房产继承和赠与的区别

房产继承和赠与的区别（精选3篇）

房产继承和赠与的区别 第1篇

关于房产：继承、赠与、买卖三种方式超详解析

现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖?

房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较：

1、继承：

房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。该规定的依据是司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”)，按该“联合通知”的要求，不管是法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。虽然在人民法院公告2014年第8期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告无异议后，可以办理相关房产登记。但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交继承权公证文书或法院判决。

税费情况：

继承权公证费用：

依据京发改[2013]2067号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。

房管局办理过户收费情况：

①、交易手续费：1元/平方米。

②、登记费：住宅 80元/套。

③、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

④、印花税：5元/本。

房管局过户需要材料:

申报材料：

①.登记申请书原件。

②.申请人身份证明。

③.房屋所有权证原件。

④.继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。

⑤.房屋登记表、房产平面图二份。

房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。

城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，继承人继承抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人(预告登记权利人)应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人(预告登记权利人)同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

注：虽然2016年7月司法部发文，司发通[2016]63号，司法部关于废止《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，根据通知精神，房产继承必须公证的规定废止了。而根据我们了解的情况和咨询反馈，还是有些地方需要继承公证的。

根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”之规定。

如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径(具体材料怎么提供、手续怎么办理参见《不动产登记操作规范(试行)》)：

㈠、遗嘱继承或遗赠。提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。

㈡、法定继承。法定继承又有三种路径：

①、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记;

②、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记;

③、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。

2.房产赠与：

房产赠与，指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。自2015年1月29日起，北京进一步简化房产赠与环节中的手续，办理直系亲属间房产赠与时无需提供赠与公证，而是改为提供亲属关系公证。所需资料包括亲属关系公证;购房资格核验通过的结果通知单;契税完税凭证;房产证;赠与人身份证;受赠人身份证、户口本、婚姻状况证明等资料。在新手续实施后，以望京一套100平方米的房子为例，赠与公证收费公式是100平方米×26000元(公证处地区指导价)×2%，费用为52000元。而亲属关系公证只需要300元左右，为市民节省了不少开支。

税费情况：

房管局会对所赠房产重新作出评估，其中包括契税为房管局的评估价的3%;印花税为房管局评估价的0.5%;房地产权转移登记费为每宗80元(每多一位受赠人，则加10元)。以上三项一般都由受赠人支付。还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。应当注意的是：如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话，则免契税。如父母与子女之间或夫妻之间的赠与则免除契税。

房产赠与需要的申请材料：

申报材料：

1、登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.赠与合同原件(赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件)。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

6.契税完税或减免税凭证原件。

注：申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区(县)人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。

标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

3.房屋买卖：

房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。

税费情况：

私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产是五年内产权的房产，还是五年以上房产，收费标准不同。亲属之间为节省税费使用买卖方式过户的房屋成交价需要遵循房产所在地的政府最低指导价。房产买卖税收相对复杂，本着快捷、方便的原则，现附表如下：

图片来自网页截图

房管局买卖房屋过户手续：

①.登记申请书原件。

②.申请人身份证明。

③.房屋所有权证原件。

④.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件;

已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件;

房屋被征收的，提交区(县)人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表;

共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议;

房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文件。

⑤.房屋登记表、房产平面图二份。

⑥.契税完税或减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区(县)人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。

已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。

标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》(京建法〔2012〕23号)要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。

境外自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人(预告登记权利人)应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人(预告登记权利人)同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

律师提醒：

继承是房产传承最普遍的形式，但是现在因为房产继承问题发生纠纷的案件不胜枚举，所以人们也越来越关心生前的传承行为。赠与和买卖都是在生前实现传承，这种生前过户行为很好的保证了房屋所有权人真实的意思表示，实现房产所有人的意愿。用老百姓的话说这种方式比较踏实，以免百年之后子孙因为房产继承问题引发纷争。但是生前过户行为也有其弊端，在我们处理的案例中就有很多老人完成了生前过户后，子女不孝顺的情况，当老人空空如也的时候，真的是晚景凄凉。所以说是通过继承、赠与还是买卖实现房产的传承需要具体情况具体分析，找到最适合自己的方式。

房产继承和赠与的区别 第2篇

一、遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议的法律特征

(一) 遗嘱的法律特征

所谓遗嘱, 是指遗嘱人生前在法律允许范围内, 按照法律规定的方式对其遗产或其他事务做出个人处分, 并于遗嘱人死亡时才发生法律效力的法律行为。其法律特征是:

1. 遗嘱是遗嘱人死亡时才发生效力的行为。

遗嘱是遗嘱人生前所实施的法律行为, 但是, 这种法律行为在立遗嘱时并不发生法律效力, 遗嘱必须以遗嘱人的死亡作为生效条件。因为我国继承法规定“遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱”, 也就是说遗嘱人在其死亡前有权对所立遗嘱加以变更或撤销。另外, 遗嘱继承人或受遗赠人在遗嘱人死亡前无权要求执行遗嘱。

2. 遗嘱是单方面的法律行为。

遗嘱的成立, 只需要遗嘱人单方面的意思表示, 不必经其他人的同意或认可, 遗嘱人也可以随时依法变更或撤销自己所立遗嘱。

3. 遗嘱是遗嘱人亲自进行的法律行为。

遗嘱必须是遗嘱人真实意思的表示, 为了保证遗嘱的真实性, 法律要求遗嘱必须由遗嘱人亲自做出, 不得由他人代理。

4. 遗嘱是要式民事法律行为。

由于遗嘱与遗产分配密切相关, 而且要在遗嘱人死亡后才发生法律效力, 因此容易被篡改和伪造。为了确保遗嘱的真实性, 法律对遗嘱规定了严格的形式要件, 不具备这些形式要件的遗嘱不发生法律效力。遗嘱人设立遗嘱必须按照法律规定的方式进行。

5. 遗嘱人必须具有民事行为能力。

只有完全民事行为能力的人才能订立遗嘱并具有法律上的效力, 限制行为能力人和无行为能力人不具有订立遗嘱的能力, 因而不能订立遗嘱。

(二) 遗赠的法律特征

遗赠是指公民以遗嘱的方式将其遗产中财产权利的一部分或全部赠给国家、集体组织、社会团体或法定继承人以外的个人, 在遗嘱人死后发生法律效力的法律行为。其法律特征是:

1. 遗赠是单方的法律行为。

遗赠人通过遗嘱将个人财产遗赠给他人时, 并不需要征得其同意, 即使在遗赠生效后, 受遗赠人是否接受遗赠也是受遗赠人的自由, 不影响遗赠的效力。遗赠人在生前也可单方取消该遗赠。

2. 遗赠是无偿的、自愿的, 死后才发生法律效力的法律行为。

3. 受遗赠人是法定继承人以外的其他人, 也包括国家、集体组织、社会团体和个人。

4. 遗赠的标的只能是遗产中的财产权利, 而不能是财产义务 (如债务) 。

就是说遗赠人必须给予他人积极的财产利益, 而不是既有权利又有义务。换言之, 遗赠的标的只能是财产利益, 而不能是财产义务。

5. 遗赠是一种只能由受遗赠人专属享有权利。

它是以特定的受遗赠人为受益主体, 因此, 受遗赠人具有不可替代性。受遗赠人的受遗赠权只能由受遗赠人自己享有而不得再行继承和转让。当受遗赠人先于遗赠人死亡, 其受遗赠权便自然消失。当受遗赠人不愿接受遗赠, 他也不能将该遗赠财产转给他人。

(三) 遗赠扶养协议的法律特征

遗赠扶养协议是遗赠人和扶养人之间订立的、确定遗赠与扶养民事权利义务关系的协议。这里的“扶养人”是指法定继承人以外的其他公民或集体组织。这种协议规定, 扶养人承担遗赠人生养死葬的义务, 并于遗赠人死后取得其遗产。其法律特征是:

1. 遗赠扶养协议是一种双方的法律行为。

遗赠扶养协议由扶养人与受扶养人双方订立, 且只有在双方意思表示一致时才可成立。因此, 遗赠扶养协议不属于单方行为, 而属于双方行为。双方法律行为也就是合同, 应受合同法的调整, 属于一种特殊合同。

2. 遗赠扶养协议是诺成性的法律行为。

遗赠扶养协议自双方意思表示一致起既可成立生效, 因此为诺成性行为。但双方当事人履行义务和实现权利的时间不同。扶养人从协议生效之日起履行其扶养义务在遗赠人死亡时实现其受遗赠权利;而遗赠人则从协议生效时起享受扶养的权利, 在其死后将所遗赠财产转移给扶养人所有。

3. 遗赠扶养协议是有偿的双务法律行为。

遗赠扶养协议是以扶养和遗赠为内容的, 但这两方面的内容并非是可分立的部分, 二者是互为依存的。扶养是以受遗赠为条件或前提的, 而遗赠是以受扶养为条件或前提的。因此, 遗赠扶养协议的当事人双方互负义务, 属于双务合同, 只不过扶养人的权利行使是以受扶养人死亡为条件的而已。

4. 遗赠扶养协议具有最优先的适用效力。

在继承法规定的多种遗产转移方式中, 协议是优先适用的一种, 当遗赠扶养协议与遗嘱发生抵触时, 遗嘱全部或部分无效, 而按协议处理。

二、遗赠与遗嘱、遗赠扶养协议的区别

遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议之间的共同点是, 当事人所处分的财产都是遗产, 遗嘱人、遗赠人必须具有完全民事行为能力, 必须是当事人的真实意思表示, 必须由当事人亲自所为。但是, 三者之间又有区别。

(一) 遗赠与遗嘱继承的区别

遗赠实际上是遗嘱继承的从属部分, 是遗嘱继承的一种特殊形式。但遗赠又不同于遗嘱继承, 主要区别是:

1. 遗嘱继承人与受赠人的范围不同。

遗嘱继承人只限于法定继承人的范围之内;而受遗赠人的范围可以是国家、集体、社会团体或者法定继承人以外的其他任何人。

2. 遗嘱继承人与被继承人、受遗赠人与赠与人两者之间的关系不同。

遗嘱继承人与被继承人有法定的权利义务关系, 是直接从被继承人处继承遗产。而受遗赠人与遗赠人没有法定的权利义务关系, 不直接参与遗产的分配, 而是根据遗赠人订立的遗嘱, 从继承人处或者遗嘱执行人处取得所遗赠的财产。

3. 遗嘱继承权与受遗赠权的标的不同。

遗嘱继承权的标的, 是被继承人生前的一定财产权利和财产义务的统一体。遗嘱继承人在接受遗产时, 财产权利和财产义务必须同时继承。如果遗产中有债务, 遗嘱继承人必须负责清偿被继承人的债务。而受遗赠权的标的, 则仅仅是遗产中的财产权利。如果遗赠人有未清税款和债务, 继承人或者遗嘱执行人应当清偿税款和债务之后, 从剩余遗产中交付遗赠财产。

(二) 遗赠与遗赠扶养协议的区别

遗赠扶养协议虽然具有遗赠财产的内容, 但它又不同于遗赠。二者之间的根本区别在于:

1. 遗赠扶养协议是双方的法律行为,

它的订立、变更、解除和履行, 均须以双方的合意为条件。而遗赠是遗嘱人的单方法律行为, 依其一方的意思表示即可成立, 遗赠不仅可以单方面订立遗嘱, 而且还可以随时变更或者撤销原遗嘱, 均无须征得受遗赠人的同意。

2. 遗赠扶养协议是双务、有偿的民事

法律行为, 扶养人以尽扶养义务为条件接受遗赠财产, 遗赠人则以遗赠为条件接受扶养, 从而体现权利义务相一致的原则。而遗赠是一种单务、无偿的民事法律行为, 受遗赠人只享有接受遗赠财产的权利, 无须承担相应的义务。即使遗赠人在遗赠中附加了某种义务也不改变遗赠的无偿让与财产的性质。

3. 遗赠扶养协议自协议成立之日起

发生法律效力, 扶养人就要对遗赠人尽“生养”的义务, 虽然其获得遗赠的财产要到被扶养人死亡后才能实现, 但这恰恰是已生效协议的一部分内容。而遗赠则不然, 遗嘱设立后并不立即生效, 只有在遗嘱人死亡时, 遗赠才发生法律效力。

4. 遗赠扶养协议的订立, 一般应以书面合同的形式设立, 而遗赠应由遗赠人在生前以遗嘱的方式设立。

5. 遗赠扶养协议的法律效力先于遗

赠, 如果死者生前有遗赠而同时又与他人订立了遗赠扶养协议, 在两者相互抵触的情况下, 应当按照遗赠扶养协议执行。

总之, 在办理遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议公证中, 只有正确认识三者的法律特征和区别, 才能更好地保护公民的合法私有财产, 更好地维护当事人的合法权益, 促进社会的和谐稳定。

摘要：公证机构在办理遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议公证中, 正确认识三者的法律特征和区别, 对于提升公证员的法律专业知识和增强公证的公信力, 具有重要的推动作用。

关键词：遗嘱,遗赠,遗赠扶养协议,区别

参考文献

[1].卓萍.公证法学概论[M].法律出版社, 1988.

房产继承和赠与的区别 第3篇

综合来看，继承的税收最低，但张三的兄弟、祖父母等人都得同意这套房子归他，程序上有点麻烦。如果这套老房子没超过144平米，5年后，作为唯一住房可以免征个税、营业税，按照普通的二手房买卖流程，最简便也更划算。

摘自《兰州晚报》

继承：税费最少，但放弃继承程序繁琐

以张先生咨询的情况为例，假设他是家中老三就叫做张三，还有亲兄弟4人。母亲张氏已经仙逝，父亲老张去世后，名下的房产要继承过户给他，首先同等继承权的人要放弃继承并作公证，也就是说，张三的4个兄弟以及健在的祖父母都要同意放弃老张这套房子的继承权。这样，税费缴纳时，转让和受让方只需要各自承担0.05%的印花税。但继承到张三名下的这套住房如果要再出售，须按照20%的税率缴纳个人所得税。

赠与：不论大小，受赠方须按3%缴契税

如果张三的父亲去世，母亲还健在，首位继承权首先在母亲张氏这里。老张名下的这套房产转换到张三手里，可通过“继承+赠与”或“继承+买卖”的方式。先说“继承+赠与”的方式获得：首先，母亲张氏须按照继承程序获得老张的房子；第二步，赠与双方必须是直系亲属才会在过户时免征个人所得税、营业税；母亲张氏和儿子张三须在公证处公证亲属关系等。这样，须缴纳的税目包括：双方各缴纳0.05%的印花税，另外，不论房屋大小受贈方须缴纳3%的契税。这套房屋再次交易买卖时，按照20%税率征收个税且不能再享受任何税收优惠。

买卖：程序最简便，契税最高3%