二手房市场范文

二手房市场范文（精选11篇）

二手房市场 第1篇

一、二手房源信息验证制度的目的和功能

保证二手房房源信息真实有效, 是规范二手房市场首先需要解决的问题。目前市场中存在的虚假房源信息现象, 不仅严重影响二手房交易效率, 还制约存量房市场的健康发展。这些虚假的二手房源广告和信息, 多数由房地产经纪机构发布, 少量是由房屋权利人发布, 它们存在一个共同特征缺少权威机构来核验信息的真伪, 购房意向人没有途径来查验房源信息的真实性、准确性。本文所探索的二手房源信息验证制度如果能够实施, 将会很好地解决这个难题。

笔者对二手房源信息验证体系的构思, 是以政府管理部门为主导, 以房地产权属登记数据为依托, 利用网络信息技术, 建立房源验证系统, 对二手房源信息和广告发布提供核验平台, 并为购房当事人提供查询服务的制度。房源验证系统的主要功能, 是对本区域内待上市二手房房源进行真实性核验, 要求房地产经纪人发布房源信息必须同时公示房源验证编码, 并建立公众查询平台, 方便消费者查询核对房源信息。需要核验的房源信息主要包括三个方面:一是房源是否通过交易管理系统生成了委托代理协议;二是发布的房源基本信息是否真实;三是对房屋权利人与其他当事人交易情况的披露。

二、当前建立二手房源验证制度的可行性分析

笔者认为, 依我国当前的法律、法规, 以及政府信息化程度, 建立二手房源验证制度的条件基本具备。

首先, 从法律依据方面来说, 我国法律、法规、规章明确规定房地产广告必须真实, 不得发布虚假的、未经核实的房源信息。《广告法》第四条规定“广告不得含有虚假的内容, 不得欺骗和误导消费者。”国务院《广告管理条例》第三条规定“广告内容必须真实、健康、清晰、明白, 不得以任何形式欺骗用户和消费者。”《房地产广告发布暂行规定》 (工商总局令第86号) 第五条规定“中介机构发布所代理的房地产项目广告, 应当提供业主委托证明。”《经纪人管理办法》 (工商总局令第14号) 第十六条规定:“经纪人承办经纪业务, 除即时清结者外, 应当根据业务性质与当事人签订居间合同、经纪、委托等合同, 并载名主要事项”, 第十八条规定:“经纪人不得利用虚假信息, 诱人签订合同, 骗取中介费”。《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 (建住房[2006]321号) 第三条规定:“房地产经纪机构与委托人签订委托合同后, 方可对外发布相应的房源、客源信息;发布的信息应当与事实相符, 不得发布虚假信息、未经核实的信息。”

其次, 当前政府信息化建设已初具规模, 多数城市已具备良好的房地产交易信息平台。根据住房和城乡建设部部署, 全国近百个大中城市已经开发了房地产权属登记和交易管理系统, 基本建立起集房屋权属登记、房屋交易委托挂牌、房屋交易合同签订等多种功能于一体的操作平台。通过这些基础信息平台, 可以将房源验证系统开发为电脑程序模块, 融入到房地产权属登记和交易系统之中。

三、二手房源验证制度的载体验证系统

开发房源验证系统, 首要条件是建立房地产交易管理系统并实现房屋权属登记数据库与交易系统的衔接。房源验证系统将房地产交易系统和权属登记系统进行整合, 主要程序和功能模块如下:

第一步, 在房屋交易系统中录入委托代理协议。房地产经纪机构接受二手房销售委托后, 必须首先通过系统录入委托代理协议。录入委托协议时, 协议中的房屋数据应当由系统根据房地产证号码、委托人的身份证件号码等信息从权属登记数据库中自动生成, 禁止人为录入。权利人自行销售房屋, 可直接进入第三步进行信息验证。

第二步, 通过系统查验房源真实性。房地产经纪机构在房地产交易系统录入委托代理协议的同时, 交易系统自动与房屋权属登记数据库比对、核实。如果委托出售房屋在权属数据库中不存在, 或者与房地产登记信息不符, 系统将作不真实房源处理, 经纪机构将无法完成委托协议的网上签订程序。

第三步, 通过系统取得房源验证编码。房地产经纪机构或者房屋权利人通过操作界面进入系统, 对拟出售的房源信息进行查验。如果拟出售房屋与房地产登记数据相符合, 系统将视为该房源真实有效, 并给出唯一的房源验证编码。房地产经纪机构或者房屋权利人通过任何形式发布房源广告信息, 都要载明房源验证编码。

第四步, 消费者通过系统查询并核实房源广告真实性。有购房意向者可以根据房源广告或信息上的验证编码, 通过查询界面, 登录验证系统核实房源的真实性和当前交易状态等信息。可供购房者查询的房屋信息主要包括三方面:一是房屋销售委托协议的部分内容;二是经纪人录入的部分房源信息, 包括房屋朝向、小区配套、交通便利等情况;三是从系统中检索该套房屋交易的现状, 比如是否已经存在其他交易当事人签订居间合同、买卖合同等, 并将相关交易过程情况显示给查询者。当然, 为了保障房屋权利人和经纪机构的合法利益, 并不是所有信息都可以公开查询, 当事人的姓名、证件号码等涉及个人隐私的内容是应当保密的。

第五步, 系统对交易状态的自动修改。由于我国尚未建立房屋销售独家代理制度, 多家代理仍是当前市场中最普遍的经纪服务模式。如果同一个房源采取多家代理销售模式, 系统将对不同受托经纪机构签订网上代理协议的先后顺序和时点进行记录, 并如实向经纪机构和交易当事人显示交易状态。如果该房源通过交易系统签订买卖合同, 系统也会将相应的信息显示给查询者。

第六步, 房源成交后信息的处理。对已经取得房源验证码的房屋, 在交易当事人完成房地产权属转移登记后, 房源信息将变为无效信息, 系统应当自动删除该房源信息或显示为无效状态。

四、二手房源验证制度实施的保障机制及效益预测

为保障房源验证系统的实施, 必须辅以相应的监督保障机制。保障机制应当由房地产主管部门、工商广告主管部门联合建立, 并重点从三个方面实施监督:一是对经纪机构及当事人未取得房源验证编码或伪造编码发布广告的行为进行处理;二是对经纪机构为抢占房源信息, 在未取得业主正式委托的情况下, 冒充业主签订网上委托合同骗取房源验证码的行为进行处理;三是对经纪机构为垄断房源, 在实际未成交的情况下, 恶意下载网上交易合同, 伪造房源成交状态的行为进行处理。

二手房市场调研报告 第2篇

京二手住宅两居热销

数据显示，今年上半年，北京二手房成交中，二居室的成交量占比近一半，一居室的成交占比超25%。链家研究院许小乐说，“由于北京二手房大多处于市区或距离市区较近的地区，拥有较好的交通设施和商业、医疗、教育等公共资源，所以部分购房人乐于选购二手房。在二手房中，虽然二居室和一居室面积较小，但是总价相对低，性价比较高，成为刚需人群的首选。”

500万以内二手房受青睐

数据来源显示，今年上半年，北京二手房成交中，300万至500万的成交量占比达到33.1%，与去年同期相比上涨5.6个百分点。“自去年330新政、央行降息、全面放开二孩等一系列利好政策出台，刺激了改善需求积极入市。部分首次改善需求选购北京二手住宅，总价集中在300万元至500万元，拉动了此类二手住宅成交占比提升。”许小乐说。

地铁边二手住宅最好卖

今年上半年北京二手房小区成交量排行榜(前十名)中，北京像素北区、北京新天地、天通苑东一区三个小区成交量位于前三名，分别是241套、204套、192套。许小乐表示，“这些小区要么位于地铁附近，要么周边配套较为完善，所以才能够取得较好的销量。”

回龙观商圈半年成交近套

数据显示，今年上半年，回龙观、天通苑、望京三个商圈二手房成交量排名前三，成交量分别是1979套、1560套、1555套。链家网内容中心北京主编郑欣说，“今年上半年，上地信息产业园新搬进了诸如小米、腾讯、链家网等知名公司，新增置业需求选择距离上地不远的回龙观置业，使得回龙观商圈成交量跃居第一。”

二手房涨势还靠利好带动

北京二手房市场拐点来临？ 第3篇

首先,9月前22天二手房价量企稳,需求存在短期缓冲与“拐点”无关。据某知名房地产经纪公司市场研究部根据存量房网签数据分析,9月1日-22日全市二手房成交量18000套左右,与8月同期基本持平;成交均价10300元/平米,与上月同期基本持平。当期价量未出现“拐点”迹象。而从能够间接反映出下期成交趋势的当期需求量上看,相比上月同期有16%左右的下降。虽然从客户需求量可以对下期交易量有一个推断,但这也不能够简单地归结为“拐点”即将到来。

“银行新政”打破多年来默守的交易规则,会让大多数二手房需求者心理上产生一个缓冲:一方面是继续作低合同价节省税费成本,但可能造成购买力不足;另一方面是按照真实价格交税,骤然多出几万甚至十几万的税费成本。无论是用哪种方式,都需要做出“妥协”,而这对于很多心理预期相对薄弱的需求者来说,很难立刻接受,需要一个缓冲期,因此出现了需求下降的现象,而这类的需求下降往往也很容易在下期填补回来,因此是一个平衡后平稳的状态,与“拐点”无关。

其次,未来是否出现拐点,价量走势需从多个维度衡量。来自京城地产经纪公司的调查显示,未来二手房市场价量是否会下行,即出现所谓的拐点,主要与三方面息息相关:第一是营业税减免政策是否续行。当前二手房买卖成交量中,建筑年限3-5年的占比达到34%,这部分庞大的房产成交未来走势将与营业税减免政策是否续行密切相关,以一套建筑年代在2008年,建筑面积120平米、购买时9500元/平米,当前市场价13000元/平米的普通住宅为例,再次出售时需要缴纳营业税23100[(13000-9500)*120*5.5%]元;营业税减免优惠政策的执行期限截止到2009年12月31日,一旦政策不再续行,那么购买该房产需要缴纳营业税将高达85800(13000*120*5.5%)元,比减免优惠期多出62700元。第二是贷款紧缩政策是否会有新动向。由于前三个季度二手房交易火爆,各银行放贷量都达到了一个较高额度,那么第四季度信贷紧缩的程度将关系到二手房交易量。第三是引致性需求是否会持续透支。在过去的半年里,二手房成交达到了每个月两万余套的成交高位,这出乎年初时消费者普遍的判断和心理预期,主要是前期爆发的累积需求和后期受市场热度影响透支的引致需求支撑,而将来引致需求是否会持续透支是个关键,这也与政策和信贷走向密切相关。

大连市二手房市场问题及对策研究 第4篇

目前,房地产业已经成长为我国的支柱产业,对国民经济发展地位举足轻重。二手房市场作为一级房地产市场的重要补充,很好地满足部分中低收入的购房者的需求,逐渐形成了规模庞大的市场需求。近几年,由于城市可开发用地的不断减少,城市的新建房屋呈逐渐下降的趋势。一方面,商品房中有很大一部分是作为投资而存在,导致我国住房市场存量规模偏大;另一方面,住房商品化和城镇化进程的加快又促使新的增量消费不断涌现,这使得大量早期的存量住房无可避免地进入二手房市场。随着人们收入水平不断提高,卖旧房、换新房的二次置业成为越来越多人的选择。大连市二手房市场正是在此背景下发展起来。但是随着交易规模不断扩大,交易的复杂性也在逐渐增加,各种新问题不断出现。因此,如何全面稳步发展大连市二手房市场,成为住房市场持续发展的关键问题之一,已引起越来越多研究者的关注。

大连市二手房市场发展趋向成熟,市场潜力巨大。文章通过对大连市二手房市场的现状进行分析研究,得出大连市自身存在的问题并提出相关对策建议。这对于提高二手房企业的经营管理水平和经济效益,推动大连市二手房市场信息在社会得到有效的传达,加快其二手房市场的发展,解决更多人的住房问题有着重要意义。

2 大连市二手房市场现状分析

2.1 二手房市场特征

二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房,包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房市场又称存量房地产市场,是指使用者之间、经营者之间以及相互之间的交易行为,包括二手房销售市场和租赁市场。相对于新开发房地产商品市场,二手房市场具有交易环节更多、程序更复杂、风险更大的特点[1]。

2.2 大连市二手房市场比较分析

考虑到大连市现有的发展水平以及在房地产行业所处的位置,特选取青岛、南京与之对比。从以下方面来分析。

2.2.1 新增房源量和新增客源量的差额比较

新增房源量和客源量是观察市场的前期指标,其变化意味着市场参与者数量的变化。具体如图1所示。三个城市的新增客源量都大于新增房源量。大连二手房新增房源量和新增客源量的差额从2015年4月到2016年3月虽有一定波动,但总体呈缓步上升趋势,尤其是2016年年初其增长显著加快,到2016年3月其差额已达到8688套。虽然南京和青岛在2015年4月开始已经呈现了上升趋势,但在2015年的后半年以及2016年的3月之前,都有一定的下滑。到今年一月份开始,大连市已经在三个城市中处于明显的地位。预计今年将会出现更大的突破。以上可以说明,大连市二手房市场需求旺盛,虽然之前一度低迷,但总体呈现上升的态势,证明大连市二手房市场具有很强的市场潜力,见图1。

资料来源:链家网(http://www.homelink.com.cn)。

2.2.2 二手房市场总体交易规模比较

交易规模是反映市场成熟度的重要指标之一。具体如图2所示。由图2可以看出,2015年4月至2016年3月,三个城市中的南京的成交量最多,大连市的二手房成交量明显低于其他两个城市,其二手房交易量只有2500套到4500套。这说明从市场规模角度来看,大连市二手房市场的成熟度明显低于其他两个城市。

资料来源:链家网(http://www.homelink.com.cn)。

市场活跃度是体现市场成熟度的另一个重要指标。二手房市场活跃度=二手房成交量/商品房成交量。二手房市场活跃度越大,意味着二手房所占市场份额越大,该地区的二手房市场发展得越充分[2]。

因此,文章选取大连与青岛和南京2016年3月的相关数据分别计算其二手房市场活跃度。具体结果如表1所示。根据国外房产中介经验数据可知,成熟住宅市场是二手房交易量与商品房成交量的比例为6∶1。但由表1可看出大连、青岛及南京均远低于这个水平。这说明大连市二手房市场活跃度远达不到成熟市场的要求,具有很大的提升空间。

单位:套

资料来源:搜房网、新浪网(新浪乐居)。

2.2.3 交易价格比较

价格是直接影响市场供需变化的重要因素,同时也是看到市场存在问题的关键。因此,文章从总体均价和二手房与新建房的价差两个方面进行阐述。

大连、青岛及南京2015年4月至2016年3月的二手房成交价格如图3所示。由图3可以看出,总体来看大连市二手房销售价格波动幅度较小,并明显低于青岛和南京。而根据地区人口状况和经济发展程度与二手房市场匹配程度,相对于其他两个城市,大连市二手房价格具有一定的优势。

资料来源:链家网(http://www.homelink.com.cn)。

新房与二手房价格的差额是衡量二手房市场发展空间的重要指标。这主要是因为两者差额越大,就越有利于引导部分购房者从商品房转向二手房消费。文章选取大连、青岛及南京2016年3月相关数据,具体计算结果如表2所示。由表2比较分析可知,相对青岛和南京,大连市的新房和二手房的价格差额较小。这就解释了为什么大连市出现购房者更愿意选择商品房而造成二手房市场低迷的现象。

单位:元

资料来源:搜房网。

2.2.4 对比分析结论

通过以上对比可知,大连市二手房供需之间差异较大,供不应求。但无论其在成交量上还是在交易价格上均偏低,且市场活跃度也相对较低。这说明大连市二手房市场存在一些问题,有待进一步改善。

3 大连市二手房市场问题及成因分析

3.1 产权不规范

大连市是我国传统的重工业基地,因此存在大量的军工国企的单位集资建房。这些已购公房,虽然办理了房产证,但在实际中由于相关证书未发放到职工个人手中,导致二手房交易普遍存在产权问题,使一部分住房无法进入流通市场,对二手房市场的发展非常不利。同时,因地理位置原因,大连市商品房市场发展较为迅速。这主要因为市内的临海市区较多,造就了海景房地产的先天优势。因此更多的人只能看到大连市商品房市场的前景,而忽略了二手房市场的存在。导致大连市商品房市场挤压二手房市场,导致发展不均衡,其产权难以规范化。也导致二手房市场发展停滞不前。

3.2 交易信息的不对称

信息的不对称是市场交易中经常会存在的现象。在二手房交易中,购房者所获取的许多二手房信息都是通过一些房地产的相关网站、报纸以及一些杂志获取的。因此,对于购房者来说,二手房的信息获取的渠道有限,获取信息的难度较高,且往往不能准确地辨别信息的真伪。而对于二手房的交易来说,最了解房子状况的无疑是卖家,但很多卖家为了追求利益最大化经常提供一些不真实的信息,夸大代售房屋的性能,对不好的方面进行隐瞒,只字不提。这些都严重影响了二手房市场的正常交易秩序[3]。

同时,还存在着信息传达不对称问题。尽管现在网络十分发达,像58同城以及赶集网等二手房地产销售信息渠道应运而生,微博、微信平台也建立了二手房地产销售信息渠道,但是最新的购房消息还是不能及时更新。特别是在辽宁省地区未曾出现专门针对于本省的购房网站。并且网站是虚拟空间,其真实度还是有待考察。这些都使得二手房销售变得十分困难。

3.3 行业监管不够完善

房地产管理部门在二手房市场的监管存在许多漏洞和需要改进的地方,由于市场准入制度没有严格实行导致一些不良中介机构和一些缺乏专业知识和素养的从业人员进入,因为我国二手房的交易佣金没有明确的规定,各个中介机构没有统一的收费标准,导致许多机构乱收费,中介人之间恶性竞争,造成了二手房市场的运作存在一定程度的不规范。另外,房地产管理的相关部门对于一些违反相关法律法规和相关职业道德规范的行为处罚力度不够,很少采取收回资格证书、吊销营业执照等处罚方式。

3.4 金融机构的支持力度不足

目前许多金融机构的信贷偏向于住房一级市场以及房地产开发上,对于二手房市场的关注度以及资金倾斜力度不够,不论是业务总量还是资金结构上都反映出对于二手房市场的关注度不够,国外发达国家的二手房信贷业务在金融机构的住房信贷业务中占比在一半左右,而大连市二手房信贷业务占个人信贷业务的比重还不到10%。

3.5 缺乏具有专业知识技能的销售人才

大连市二手房市场起步晚。客观上决定不可能积累大量专业复合型经营人才。但在利润的刺激下,辽宁大批商业地产公司大量涌出,使得置业顾问人员需求骤增,但专业复合型经营人才由于需要长时间成长,不可能在短期内满足行业发展需要。并且机构之间缺乏人力资源的合理配置,导致跳槽现象频繁发生。大多销售人员缺乏系统专业的销售知识,只是盲目地跟从于他人,一味地苛求业绩,这种类似于“传销”的模式,让很多想买房的人却迟迟难以决断。

更有下属单位为了销售房子,花钱雇人假装看房人员,从中谋取所谓的利益。对于大连市内的某些地方来说,专业看房人员已经成为一种行业,陷入了销售的恶性循环之中。因此,如何吸引人才,保留核心人才,适度降低员工流失率,提升员工的人力资本回报率的同时将销售业绩加以提升是众多相关企业HR很头疼的一个现实难题[4]。

4 大连市二手房市场发展对策及建议

4.1 完善大连市二手房法规建设,提供强有力的政策支撑

政府应出台相关政策简化交易手续,尽快对单位集资建房等办证情况进行摸底调查,解决其产权不清晰的问题。加大对二手房市场的金融支持力度,适当放宽对二手房购买者申请贷款资格和要求的限制,对于二手房的购买适当地给予税收优惠,减轻购房者的购房成本。

4.2 建立大连市二手房机构互助联盟,完成市场的人力资源配置

由于大连市房地产中介机构多为一些小型企业,考虑到成本因素,无法聘请大型的策划公司,并且机构内跳槽现象频繁,人才大量地流失。加之人员多为非专业人士,加速销售业绩下滑。为此,应鼓励相关企业做到人力资源招聘和市场对接,多渠道、全方位引进选拔任用人才;建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系;注重科学有效的培训,开发人力资源,为员工提供一定的发展空间。并且加强企业间的合作,在大连市房地产机构之间适当地建立互助联盟,共同利用信息,共同利用资源。

4.3 建立互联网销售平台,多渠道整合、完善二手房市场资源

各区专属的二手房市场信息网站信息的准确性、时效性及信息通畅是房地产中介机构从事经营活动的基础。目前为止以搜狐网、安居客等为代表的二手房网站势如破竹般地涌入人们的生活。虽然也有一些是同城交易,但难免会有些疏漏。因此,因地制宜,建立大连市各市区专属的二手房市场信息网站是十分必要的。

互联网的发展使消息传播速度也越来越快。房地产中介门店和网络经纪人应以二手房信息发布、个体形象的展示平台为基础,来发布一定量的房源,或在网站上购买广告位来推广自己的品牌。这将大大有利于二手房的销售。同时也为买房者提供了一个寻找适合自己需求房源的平台。

针对当前二手房网站以及其他信息传播平台所存在的信息更新缓慢、收费不合理等问题,要充分利用微信平台公众号和手机客户端App等新媒体蓬勃发展态势,建立二手房微信公众号或者手机软件。前期应大量地扩展关注人员,加大宣传力度。同时,调派销售机构内部人员专门负责其房源信息,并无时无刻更新其销售状况。有些推送信息,要做到定时发送,达到方便、及时快捷的要求。也应该做到零广告的服务宗旨,确保每天信息的真实性。从而可获得客户的信任,达到销售量增长的目的。

4.4 规范中介服务机构,完善二手房交易行为

应严格审查主体从业资格,无照经营和未经登记核查不得擅自从事中介业务;按照标准收费,不得随意性收费,收费名目明确合法,在收费中使用规定票据,事业性收费与服务性收费明确分列;设立自律管理机构,制定相应的规章制度,设置财务机构,建立账目,杜绝查处既没有固定人员,又没有固定场所,也无资金的“三无”销售机构。

参考文献

[1]籍红梅.邢台市二手房销售市场存在的问题与对策探索[J].产业与科技论坛,2015,14(15).

[2]常娜,孟园,孟周济.西安市二手房市场现状及存在问题分析[J].西安建筑科技大学学报,2014,2(33).

[3]毛寿龙.中国政府功能的经济分析[M].北京:经济管理出版社,1995.

二手房市场的网络时代真正来临 第5篇

继58同城、搜狐、焦点与搜房这些综合性的垂直网站以压倒之势霸占了房地产互联网信息领域之后，又有一部分专门提供二手房买卖租赁的分类网站，也开始如雨后春笋般霍霍而出，想要争得一片天地。

同时安居客，搜屋，安家等等网站的运营模式大多以提供二手房，房屋租赁买卖的信息为主，可以说网络平台网站的兴起。已经为我们慢慢的搭建出可以提供大量房产信息及二手房买卖的平台，而且运营模式已经逐渐成熟。

中国网民规模5.64亿，全年新增网民5090万人，互联网普及率为42.1%，比2011年底提升3.8%。随着网络时代的到来，生活中网络的应用也越来越高，从最初的互联网简单的邮箱传送文件，搜索文字信息。到现在数字化的遍地开花，互联网的应用仿佛进入了无所不能的时代。

房地产经纪行业已经从传统的销售环境下，逐渐发展进入了信息化网络时代，自2010年以来哈尔滨房地产经纪行业，每年在58上发布出售出租的房源信息在逐年递增，成交量不断的扩大，越来越多地被买房卖房的群体所重视，同时房地产经纪公司通过58平台买卖成交数量的比例也不断提高，房源信息的搜集从传统的渠道逐渐转移到网络平台，58已经成为房地产经纪行业不可或缺的网络销售资源平台。

58发展到至今，平台信息、网站房源信息、资源管理都已经逐渐完善成熟。还特别对房产经纪人做了针对性政策调整，让房地产经纪人推广房源更加方便快捷低成本，迅速的将自己手中的房源发布出去，经纪人在发布完房源信息后，58强大的信息推送平台会第一时间将房源送达到目标客户群面前。

58为房地产经纪人也提供了针对性的服务政策：优先推送、竞价、自动刷新、立即刷新、预约刷新、店铺管理、推广效果统计等服务。

二手房市场 第6篇

新政引发过户热潮

在重拳出击二手房市场细则颁布后的第二个工作日，海口市政务中心便被急于完成交易的二手房买卖者挤爆。

据相关工作人员介绍，以往的政务中心，前来办理过户的人一天也不过二三十组，而新政颁布的第二个工作日，仅仅一个上午，政务中大厅的叫号机已经叫到了189号，人流量超过了平常的10倍。

对于二手房市场的大爆发，某房产资深人士表示，这主要还是二手房交易差额征税20%起到了极大作用。他给记者算了一笔账，以一套原发票价格为100万元，现评估出售价格为200万元的房产为例。按照评估价2%的征收比例，则需要纳个税4万元，可是如果按照交易差额来算，就是（200万-100万）×20%=20万。税费多出了16万元，增加了二手房交易的成本。

据了解，海南市场现在第二套房首付是60%，利率是基准利率的1.1倍，新政明确第二套房的交易成本进一步提升。业内人士指出，会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。

被问及重税是否对二手房市场的影响，三亚某投资开发有限公司营销总监陈先生认为，20%个税新政是把双刃剑，对于供应偏紧的一线和部分二线城市，税收转嫁风险很大。而对于供应过剩的三四线城市，买方占主动，二手房下跌将是大概率。目前，由于新“国五条”各地方细则目前还未正式落地，海南新房市场暂时尚未受到细则的影响。

在海南落地政策莫“一刀切”

此番楼市的再一次严厉调控，民生诉求是首要目的。但有业内人士指出，再次抑制需求的房产新政不利于房地产市场的长期健康发展，也不利于消费和改善住房条件，甚至可能拖累保持温和的复苏态势的海南经济。

作为海南重要支柱产业，海南的旅游业在2012年保持较快发展，接待旅游过夜人数3320.37万人次，总收入379.12亿元。房地产业增加值为239.56亿元，比2011年增长5.9%。

自“国际旅游岛”战略实施后，房地产对海南经济的GDP贡献价值较大。房地产健康、持续、稳定的发展，对海南的旅游业及整体经济大局有着举足轻重的作用。

2012年海南实现地区生产总值（GDP）2855.26亿元，实现了9.1%增长，但受国内外多种因素的叠加影响，增速不够理想。原因之一就是国家房地产调控政策继续从紧影响，房地产业增长乏力。受房地产宏观调控政策持续，房地产市场低迷影响，2012年海南房屋销售增长缓慢。据统计，2012年房地产销售面积931.84万平方米，比上年增长4.9%。由于海南房地产业增加值占服务业增加值近20%和占GDP的8%以上，房地产业增速不够快，使海南经济增速受到较大影响。

经过几轮的调控，海南楼市逐步回归理性，开发商对新开工速度保持谨慎心态。2012年新开工总量与2011年基本持平，去年二级市场的全年成交走出“以价换量”行情。海口、三亚、琼海、文昌以及陵水等地成交套数占比超全省90%，除了三亚市场价格抗跌性较好，其余市县均出现不同程度下滑。

面对起步向好的2013年海南地产再次遭遇“房产新政”，一位不愿透露姓名的政府官员表示，“我们地方会严格按照国家的政策去落实与执行。与此同时，海南经济建设、国际旅游岛的建设是一盘棋，尤其要靠自然资源的优势发展旅游地产，进而拉动旅游业的发展。因此在海南的落地政策，应该执行差异化，而不是‘一刀切’。”

加大房企区域至全国的竞争

海南楼市聚集了全国各大房地产商。2012年，典型房企业绩整体交易指标下滑，结构趋于低端化。上榜项目对比2011年，已经换取大半交椅，民企仍是海南楼市主力军。在国家严厉调控、市场日趋理性及竞争激烈下，“价格先行”成为名企的最重要市场手段，由海南至全国，同时又加剧了区域竞争。

事实上，对于此次严厉措施，多位房地产业内人士也表示不解和质疑。

全经联副秘书长汪渝称“新政用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题。二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场。二手房市场是一个千家万户因应供求关系一对一谈判形成价格的唯一健康机制。”

汪渝还指出，“新国五条的出台标志着住宅将迎来新一轮的限制，在如此环境下，不限购不限贷的商业地产春天为时不远”。

新政震荡市场消费环境

“这下我还要等等看看，不着急买房了。原先是在海甸岛一带看二手房的。现在看来新房市场也会降一些吧。”一位来自长沙的新海南人李先生，是新政后众多“刚需观望者之一”。

以全年数据来看，2012年以刚需市场为主的海口楼市普通住宅供需相对平衡。其中50㎡以下、110-140㎡供求平衡，300㎡以上的大户型供应同比持平。各面积段成交同比均出现上涨。成交价上，6000-10000元/㎡中低单价成交占比增加，达到57%。

而三亚90-110㎡和179㎡以上大户型供不应求，其他面积段则出现相对过剩。1.5万元/㎡以下和5万元以上单价两极价格成交占比增加，共占16%。

二手房市场 第7篇

自2005年以来, 城市房地产市场高速发展, 商品住宅价格快速上涨, 引起了国家和政府的高度关注, 为保证房地产市场的健康发展, 国家和政府相继颁布了一系列的宏观调控政策, 但由于房地产具有不可移动性、价值量大及独一无二的特性, 一般性的统计工作不能完全准确的反映出各地各区域商品住宅的价格水平及其变化幅度, 不利于政府进行宏观调控决策及对调控效果进行有效的评价。

而在一线工作的房地产估价机构、房地产经纪机构、估价师及经纪人, 他们对城市二手房市场的住宅房地产价格的变化能够及时掌握, 利用这种优势, 通过组织对全省重点城市二手房市场的住宅价格实行动态监控, 并结合估价理论和方法对市场价格数据进行研究, 可以准确的揭示并掌握商品住宅市场价格发展水平及其动态变化情况, 从而为政府进行宏观调控决策提供有力的参考依据。

2 城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测关键问题研究

实施城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测, 需要结合研究对象城市房地产市场的实际发展状况, 综合并系统地考察实施监测的作业流程以及关键工作节点, 以确研究目标的实现。整体上看, 城市二手房 (住宅) 市场价格监测的内容以及流程如图1所示。图中, 根据阶段技术性任务完成质量对整体工作影响的重要程度, 相应标注出流程中的关键节点。

3 城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测实证分析

根据上述章节的论述, 以下以广州市为例进行具体说明。数据分析采用2009年度4月份广州市二手房市场的部分实际交易数据为依据。

采集获取的广州市二手房市场的住宅交易实验样本数共860个 (单套住宅交易单元) , 样本数覆盖广州市越秀、海珠、白云、天河、荔湾、黄埔、番禺共七个城区范围, 数据来源于广东市房屋与国土资源局房产交易中心, 数据记录格式为标准表格 (Excel格式) , 表格字段信息主要有:行政区、物业位置、楼盘名称、房屋类型 (层高类别) 、交易建筑面积、成交价格、成交单价、成交时间、装修、所在楼层、总楼层、楼龄、朝向、是否普通或非普通住宅共14个。

由于获取的数据仅为2009年4月份各区域的成交数据, 当月有成交记录的楼盘数据并没有达到1:0.5的监测点楼盘选取要求。因此在本文中仅列出成交量前三名楼盘, 作为按成交量确定监测点楼盘选取思路的实验说明。

为对样本采集总体特征进行合理分析判断, 列出各城区二手房市场成交单元建筑面积分类统计指标结果。

结果显示, 即便存在户型大于140平方米的非普通商品住宅成交样本, 但从统计指标反映的结果可以看出调查样本总体仍属于普通住宅 (各区域调查样本建筑面积标准差均在30平方米以下, 各区域建筑面积均值加标准差绝对值的上限值分别为:白云区102.81、番禺区117.53、海珠区105.83、黄埔区103.05、荔湾区102.63、天河区107.05、越秀区108.19, 其值均在140平方米以下) 。

3.1 数据审核及导入

按照数据采集的技术处理要求, 对采集获取的数据进行审核, 主要是针对明显的错误登记记录、数据缺失记录进行检查过滤。同时, 将数据以表格方式分页显示, 以便操作人员检查, 同时选择价格离差较大的数据, 将可能存在异常的数据予以提示, 以备后续数据处理时参考。

完成数据审核后, 将通过标准表格 (Excel格式) 的交易数据导入到SQL Server数据库, 所有经过检核的交易数据均已符合后续数据规范处理对原始数据的要求。

数据记录的规范字段信息为:

城市行政区域楼盘名物业位置房屋类型建筑面积成交价格成交单价装修所在楼层总楼层户型楼龄朝向备注。

3.2 物业特征识别及信息补充

以商品住宅特征分类为基础, 结合广州市房地产市场实际以及实验数据的具体情况, 确定物业特征识别的特征变量。

以住宅特征分类为基础, 对采集获取的各商品住宅楼盘相应信息信息进行补充完善, 并按照特征变量定量化方法进行变量赋值。

3.3 价格内涵界定

按交易价格内涵界定要求, 经征求数据来源单位、房地产中介服务等机构以及广州市相关专业人士的意见, 确定实验数据交易价格内涵界定条件。

3.4 样本价格修正及异常值剔除

根据价格内涵, 对样本交易价格进行修正, 并对修正后的样点价格数据进行分布检验并结合原始数据审核时标注的疑示异常样点进行确认并剔除。各城区样本成交价格分布检验的K-S统计结果如表1所示。

由于各城区采样商品住宅成交价格均不服从正态分布, 需采用均值方差法进行数据异常值剔除。

3.5 样本聚类分析

按照样本聚类分析的方法, 建立样本修正后价格与各个特征变量构成的多维空间向量矩阵, 价格内涵, 并以此完成聚类分析测算工作, 取得楼盘聚类结果。

以海珠区采样数据为例, 在完成样点价格修正、异常值剔除后, 数据对各个样本的特征变量进行定量化, 取得一定的成果。

选用Sosine相似度法进行聚类分析, 可获取不同聚类目标的聚类分析结果。以样本编号为分类标识, 可选用不同的分类目标数量反复进行实验, 并将实验结果与样本实际市场差异状况进行对照, 调整出既符合定量聚类计算结果, 又与实际物业整体特征评价相一致的分类结果。

4 结语

作者通过本文对于城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测系统设计中的几个关键问题的研究, 主要得出了以下几个结论。

(1) 以城市房地产二手房市场交易价格数据信息为研究对象进行信息收集, 应当充分把握房地产交易的物业类型、空间分布范围、时间跨度、数据质量, 以及以价格分析为核心的其他辅助信息的完整性等这些均是数据信息采集需要重点关注的内容。

(2) 在房地产市场价格数据的整理与分析中, 需要确保所采用的技术方法、技术手段科学合理, 能够从大量的离散数据中获取具有代表性、规律性以及能够区分时间和空间特征的定量、定性分析结论。

(3) 在取得特定观察周期内监测成果后, 为确保监测行为的可持续, 使监测数据随着时间的推移能够得以动态更新和比照, 必须在监测成果的获取和更新环节紧密结合市场发展动态, 对影响分析结论的技术指标甚至技术方法进行论证调整。

(4) 本文对建立基于地理信息系统的空间分析平台, 进行了初步总体设计, 开发了原型实验系统, 以广州市为例, 说明了房地产住宅三级市场价格动态监测系统的数据采集与处理的可行性和现势性。

(5) 如前所述, 由于房地产市场在实体流动性、资源稀缺程度、供求关系等方面区别与一般流通性商品市场的显著特征, 为提高监测效率、成果可信度并拓展成果应用空间, 对其市场交易价格进行监测必须要完成更多的辅助分析研究工作, 这些工作包括交易行为的价格作用研究、价格监测指标对应的市场动态研究、价格动态监测工作规范研究等等。

(6) 本文研究所取得的城市二手房 (住宅) 市场交易价格动态监测原型系统基本是基于C/S结构, 适用于局域网或内部网。在实际工作中, 根据数据采集来源的多样性, 以及数据异地交互的需求, 可考虑在一定的Web GIS平台上, 进一步研发基于Intelnet且具备信息实时交互功能的数据处理系统软件及相关互联网数据服务。

参考文献

[1]国土资源部.城市地价动态监测技术规范[S].北京:国土资源部, 2005.

二手房市场 第8篇

经济学家对市场波动的研究最早可以追溯到19世纪初期,相关理论研究大致可以分为三个阶段:经济波动研究的早期阶段(19世纪初期到20世纪初期),凯恩斯主义占主导的阶段(20世纪中期)和新古典主义时期(20世纪后期至今)。

随着工业化的推进,西方国家从最开始不规则的、偶然的经济波动发展为规则的、重复发生的波动,发生的次数也日益频繁。在早期阶段,古典经济思想占据主导地位。他们坚持通过市场的自发调节来解决这一问题。

20世纪中期,美国经历了1929-1933年的大萧条,整个经济发展陷入了低谷,以要求政府干预经济为特征的凯恩斯主义产生。这一时期,凯恩斯对于经济波动的研究呈现出“一家独大”的局面。

20世纪70年代,西方国家的“滞胀”现象使人们对凯恩斯主义产生了怀疑,新古典主义经济学家开始探究以经济波动微波化为主要特征的经济增长。

前人对于市场波动的研究多集中在金融领域,对于产品市场的研究较少。本文以鲁西南二手农机市场为例,对市场波动展开研究,具有一定的创新性。

二、鲁西南二手农机市场简介

鲁西南二手农机市场成立于1998年,至今已有18年历史,发展时间较短,但是发展速度快、程度高。该市场位于山东省临沂市郯城县胜利乡徐蒲坦村,是华东最大的二手农机交易市场。其地理位置优越,基础设施较为完备。东临京沪高速公路,西濒刘管线,南过沂河,北经352国道,加上滨河大道的修建,水、陆交通发达,为该市场的发展创造了良好的条件。借助临沂市“物流之都”的便利,鲁西南二手农机市场在长期的发展过程中建立了较为完善的产业链条,不仅仅包括二手农机的销售,而且包括各种农机配件的销售加工和整改等业务。

该市场的年产值达2000-3000万元,各地经销商常年在此购货,走进该市场,你会发现这个村子里家家户户门口都停着农机,包括二手拖拉机、插秧机、东洋手扶式PF455S、久保田48C、68C等。

该地的业务往往由一家一户或几人合伙经营,他们从各地购买二手农机,汇聚于该市场之上,经过整修后卖给客户,赚取中间差价。在业务的发展过程中,购买货物的过程发生了较大的变化,从最初个人随机购买,发展到依托“黄牛”(二手农机市场上对个体中间商的戏称)进行购买,待购买成功后,按照约定支付一定的服务费用。货物的销售依托来往于该市场上的商人,他们根据自己的需要进行选择。

三、鲁西南二手农机市场波动的原因分析

市场波动不是单一因素造成的,而是众多力量相互作用的结果。在不断推动城镇化的大背景下,农业的发展呈萎缩的趋势,科技发展加快了农机更新换代,这使得我国农机市场的需求结构发生了巨大变化,对二手农机的需求呈下降趋势;二手农机市场上信息不对称,产品供给带有很大的随机性。整个市场供给与需求的变化,使得该市场的波动日益频繁。加上市场上融资和保险等产业发展较为落后,很多风险难以规避,整个市场的波动更为剧烈。

国土资源部统计数据显示,截止到2015年末,全国耕地面积为20.25亿亩,平均耕地面积不足世界平均水平的40%,很多地区人均耕地面积低于0.8亩的联合国警戒线。随着人口增长和城镇化推进,我国的耕地面积和农业发展逐渐萎缩,农机的最终需求减少了,对二手农机的需求也会相应地减少。随着科学技术的发展,农机产品更新换代也大大加快。二手农机市场与之相比存在滞后性,许多产品性能大大落伍,不能满足农民的需要,需求因此减少。

二手车市场上存在着严重的信息不对称问题,这不仅反映在产品质量方面,而且反应在产品供给方面。由于该市场上二手农机产品供应多以家庭为单位,在外出购货的过程中存在根据经验去购货的问题,这并不能够如实反应出市场需求,有时仅根据市场上紧俏的货物进行供给,存在很大的随机性,这导致产品供过于求。

由于该市场位于农村,诸如融资和保险等的发展较为落后。以家庭为经营单位往往会使得产品供给方受到自身资金限制,加上难以通过合理有效的途径进行融资,在很大程度上限制了该市场的发展,许多经营者因为融资难而面临着亏损。农机的单价对于单个经营者有限的资金来说金额很高,在很多时候农机的销售是没有任何保险的,在购买货物以后往往会承担着高风险。

四、相关措施

基于上述分析,将提出相应措施来应对该市场上严重的波动问题,为该市场的持续健康发展贡献一份力量。

1. 经营者加强学习,提高自身素质

内因是决定事物的根本原因。通过加强学习,提高自身素质是解决当前问题的根本途径。相关经营者不仅要加强对机械知识的把握,解决技术问题,而且要加强对管理和市场营销的学习,解决市场发展过程中的非技术问题。

2. 紧跟科技发展,引进相关人才

经济的发展不能单凭经验,相反地,为了科学发展,必须注重科学知识,二手农机市场的发展需要机械和市场方面的相关知识。注重科技人才的引进,可以实现对市场的整体把握,对于市场中出现的技术问题可以迅速得到解决;注重相关管理人才的引进,可以避免货物供给方面盲目跟风。

3. 建立专业的金融机构,增强资金流动性

该市场在长期的发展过程中积累了大量的资金,但是由于没有相关金融机构,该市场的资金利用率较低。通过建立专业的金融机构,为二手农机市场的发展融通资金,一方面可以提高资金的利用率,另一方面可以更好地实现该市场的平稳。

4. 合理利用保险,规避经营风险

我国的保险业发展迅速,在二手农机领域有许多险种,这对于资金有限的单个经营者来说是规避经营风险的有效措施,通过加强和相关保险机构的联系,与保险公司建立业务往来,可以减少市场波动,增强市场的稳定性。

摘要：鲁西南二手农机市场是华东地区最大的二手农机市场,该市场成立于1998年,年产值巨大,客户群体遍及全国各地,为周边地区的发展创造了良好的条件。然而这个产值巨大的市场仅仅位于一个村庄---徐蒲坦村。近些年来,该市场上二手农机的销售似乎进入了寒冬,市场的波动极其巨大,整个市场的发展极不景气。本文探究了该市场产生波动的原因,并为其稳定发展提出了建议。

关键词：二手农机,波动性,鲁西南二手农机市场

参考文献

[1]张瑞峰,张世英,唐勇.金融市场波动溢出分析及实证研究[J].中国管理科学,2006,(5):14-22.

[2]张晓晶.滞胀成因的重新审视与中国的滞胀风险[J].经济学动态,2011,(7):39-44.

二手车市场的前景分析 第9篇

利用寒假机会, 笔者随机抽样调查了黑龙江地区的一些人群, 这些人群包括工人、教师、工程师、医生等, 男女各抽样调查了100人。调查内容为对二手车感兴趣还是不感兴趣, 通过对调查数据汇总形成图。

由图表所示, 男性和女性在对待购买二手车的问题上, 思维方法有较大的不同, 男性对二手车持开放态度, 而女性就不乐意选择二手车。

2 黑龙江地区消费者对二手车类型的需求

通过抽样调研, 利用调研数据形成了统计饼图。

由图可知, 紧凑车、小型车仍是人们最重要的选择车型, 其次是中型车, SUV也有较高的选择意向。

3 黑龙江地区二手车交易预测

中国的汽车市场规模, 在相当程度上决定着中国二手车市场的规模和未来。未来黑龙江的汽车市场的发展会保持一个强劲的态势, 未来的发展的速度和规模巨大。按照专家预测, 到2020年, 中国的二手车的交易规模将达到年度3650万辆的规模, 同期我们的新车销售会达到4000万辆, 那个时候将在全国范围内实现新车与二手车一比一的比例关系, 也标志着中国的汽车市场开始在全国范围内进入成熟发展阶段。从全国的预测结果来看, 黑龙江地区的二手车交易市场成熟也应该在2020年左右, 在此之前黑龙江地区的二手车将一直处于强劲的发展趋势。

未来几年里, 二手车市场的变化可预见有:

⑴经营机构的规模化经营成为趋向、行业集中度将显著提升。

⑵专业化分工将更加明晰, 收车、批发、零售等主营业务经营机构将取代以往的经营实体的“万金油”特征。

⑶代表行业规模化经营特征的批发环节的出现将彻底颠覆长期存在的“小作坊”式经营方式。

⑷跨区域流转将成为未来趋势。发展步骤是:区域中心市场的逐步形成全国统一大市场的形成资源输出型城市或地区与资源输入型城市和区域将出现。

⑸区域性、全国性的交易服务平台建设与发展将成为二手车领域新的亮点和产业发展的新动力。

⑹置换车源成为二手车市场主要来源。

⑺4S店逐渐成为二手车的业务中心。

⑻标准化的鉴定评估推动实现信息透明化 (检测内容与过程的标准化) 。长期以来我们大家都一直抱怨我们信息不透明, 信息不对称, 但是通过这样技术努力, 通过行业同仁共同辛勤劳作, 心里我们的车况信息透明化应该说迈出了实质性转变的步伐, 在此之前大家基本上二手车车况都是由我们的鉴定评估师进行手工的望闻问切似的评估方式, 在今天我们已经出现了一种标准化的检测, 出现了检测标准的标准化和检测手段的标准化, 以及我们检测流程的标准化, 所有的这些标准化正在改变着我们二手车信息的透明化的状况。

⑼竞价交易、拍卖的广泛应用实现了市场定价。

⑽转籍比例上升推动区域市场和全国大市场的形成。

⑾互联网技术应用带动管理升级促进规范化经营。

⑿品牌建设开始成为业界追逐的目标。

长期以来中国二手车行业缺乏的是品牌, 目前我们以供应商为先导, 相继推出了若干的品牌二手车。随后在我们的第三方服务商和我们的众多的二手车经营机构都在开始进行品牌建设, 这是一个非常好的一种变化, 积极的变化。

⒀车源集中度提升, 二手车价格水平步入下降通道。车源的集中度开始大幅度提升, 二手车的价格总体水平开始步入下降通道, 二手车价格的下降应该说是一个不争的事实, 到今天为止大家已经看到了二手车的价格下跌。在未来整体上由于中国的新车价格和二手车价格的比价现在还是处于1比0.7的高位, 随着时间的推移, 我们的价格水平应该会逐步的转向和成熟的市场一样, 达到新车和二手车比达到1比0.5以下。

4 结束语

二手市场的博弈论解释 第10篇

一、柠檬货模型

二手市场中最大的问题在于信息不对称, 即消费者与商家对商品质量存在不同的私人信息。基本的柠檬货模型里的参与人包括数量对等的消费者和商家。基本的柠檬货模型有两条基本假设。

第一, 自然根据分布均匀分布F (θ) 选择商品质量类型θ。假定θ均匀分布在1~100, 1表示最差质量的二手商品, 100表示最优质量的二手商品。

第二, 对随机一件商品, 消费者缺乏信息无法做出准确的质量估计, 由于商品质量均匀分布, 所以商品的平均质量为50, 缺乏信息的消费者只愿意提供一个平均价格即50.

博弈双方为消费者和商家, 博弈开始时, 市场的均衡价是50, 但市场上质量高于50的优质商品, 不能接受如此低价, 渐渐的这些商品将选择退出市场, 而质量低于50的商品能够在此价格上成交, 它们留在市场, 这就是逆向选择劣胜优汰, 由于信息不对称, 优质商品被劣质商品淘汰出市场。当质量在50以上的商品退出市场后, 市场上的商品质量就均匀分布在1~50之间, 平均质量下降到25, 消费者将只提供25的平均价格, 同理, 质量高于25的商品被质量低于25的商品淘汰出市场, 如此循环, 劣胜优汰过程持续进行至平均价格低到最小 (模型中为1) , 商品数量也会低到最小 (几乎没有成交量) , 市场将不存在!

二、二手市场的假设调整

现实中的市场数据表明柠檬货模型和实际存在差距。而每个理论和现实的差距都在于理论的假设将现实简化了。二手市场的现实发展说明了柠檬货模型的假设有需要改进的地方。通过观察, 对二手市场模型设定以下假设。

第一, 商品质量并非均匀分布, 现实中商品的质量很难满足均匀分布条件, 最为现实的是商品质量满足正态分布, 这也是自然最易出现的状态。所以质量分布函数有

第二, 消费者并非完全无法获得二手车质量信息。当一个消费者想要去二手市场购物时, 他往往会请教对他要买的商品性能熟悉的人, 这样能比较准确得到商品的质量信息。从商品本身消费者也可以得到重要的质量信息, 比如, 对于二手车, 最令人关注的是行车里程和维修记录。通过这些途径, 消费者虽然跟商家的信息还是不完全对称, 但差距已经不大。所以对随机一件商品, 消费者不可能只给出平均价格, 他会根据自己的判断给出一个价格, 而这个价格通常离商品的真实价值不会很远, 所以, 具有优质商品的商家不会轻易退出市场, 劣胜优汰将不起作用。此外, 在信息不对称下, 商家也会主动通过信息传递表达自己商品的质量, 例如通过建立长久的声誉, 许诺三包等。

第三, 假设二手市场中, 供不应求。鉴于二手市场在发达地区的发展, 假设市场中的消费者数量多于商家, 那么市场达到出清。这种条件下, 劣胜优汰将更没有理由出现, 高质量的二手商品不会轻易出场直到价码合适为止。

第四, 市场参与者的风险偏好程度不同。不同商家之间, 不同消费者之间, 消费者和商家之间对风险的偏好不可能一致。风险偏好的程度对市场的均衡状态和市场稳定度有关键的影响。

最后, 引进一条先验信念:开高价的二手商品一般有高质量。这条在正常商品市场中通用的先验信念是触发二手市场博弈开始的第一块多米诺骨牌。

三、二手市场的支付矩阵分析

基于假设调整, 通过分析博弈双方的支付矩阵来探索二手市场的均衡状态。首先, 根据先验信念, 有相当一部分愿意买二手商品的消费者存在, 而且他们愿意对高质的二手商品出高价。其次, 商家可以选择出售高质或劣质商品。引进社会福利博弈模型对博弈双方进行支付矩阵分析。

矩阵数值的意义如下:消费者以高价买到高质的二手商品时, 他的效用为10, 如果不小心看走了眼, 买到了柠檬货, 他的效用只有4。对商家来说, 用高质商品卖出高价的效用6, 如果以次充好, 得效用为12。当消费者害怕上当, 不购买二手商品时, 如果此时证明该商品是高质量的, 消费者的保留效用3, 如果, 该商品被证明是劣质的, 他会很庆幸并为自己的准确判断而高兴, 所以得到效用5。之所以不买劣质品的效用高于不买高质品, 是因为考虑给消费者的准确判断附加了效用。对商家, 他留下高质商品有保留效用3, 留下劣质商品则的效用仅为1。支付矩阵的具体数值便于直观理解, 不同的参与人可以给上文的支付矩阵赋予不同的值, 但这并不会影响分析结果, 因为博弈论的均衡解是由博弈结构决定的, 并非由支付矩阵的数值决定的, 下面就给支付矩阵赋予变量, 分析一般二手市场均衡解。

二手市场的一般支付矩阵如下。

对变量间相互关系做如下规定:a>d>b>c, x>w>y>z.这是为了该博弈模型能满足对二手市场的假设, 它的具体意义跟上文具体数值一致。容易验证该矩阵不存在纯策略纳什均衡, 当商家提供高质量二手货时, 对消费者最好的策略是购买, 商家提供劣质二手货时, 消费者最好不要购买。反之, 当消费者购买时, 商家提供劣质品以谋求暴利;无人问津时, 最好保留高质量商品吸引其他潜在顾客。这个市场对任何一方不存在优势策略 (否则, 拥有优势策略方不会同意混合均衡) 。

现在对上述博弈求解。用p表示消费者愿意进入二手市场的概率, 用q表示商家是诚实的并提供高质量二手货的概率。

对消费者来说, 当他进入二手市场, 他的期望效用为:

π (购买) =qa+ (1-q) b

他不进入二手市场, 期望效用为:

π (不买) =qc+ (1-q) d

将两个方程设为相等, 有

同理, 让商家在提供高质货和提供柠檬货之间效用相等时, 可以得到方程式:

π (高质) =pw+ (1-p) y=π (劣质) =px+ (1-p) z

p*和q*就是一般二手市场的混合策略解 (临界值) 。这个解的形式在博弈论中具有基础性。按照拉斯缪森的说法22博弈主要有三种类型, 他们是非协调博弈, 协调博弈和贡献博弈。三种博弈的不同之处在于22支付距阵的支付参数的相对大小关系不一样。股东与经理的委托代理模型, 审计博弈, 社会福利博弈的结构与本文的二手市场博弈是一样的, 他们的一般解具有通用性, 只是在于对不同现实的解释不同。

四、解的现实意义

在一定时间, 一定地区, 当消费者和商家群体的行为特征固定时, 即 (a、b、c、d、x、w、x、y、z) 有一个现实统计意义上的值, 这时均衡解 (p*, q*) 就是一个具体数值, 它就是该地区, 该消费群体在二手市场的均衡临界点。如果消费者进入市场的概率恰好等于p*, 那商家提供优质商品和提供柠檬货的效用是相等的。反之, 商家提供优质商品的概率正好是q*时, 消费者去不去购买二手货的效用相等的, 这样就形成了混合策略均衡, 即按照 (p*, q*) 的概率一部分消费者回去购买二手商品, 一部分商家会提供高质量二手商品。在发生重大事件改变消费者和商家的行为模式之前, 这个均衡将是稳定的。但如果有重大事件足以影响消费者或商家的行为模式, 例如媒体对某些不良商贩的大面积报道, 令消费者对商家的信心受挫, 风险规避情绪上升, 从而支付矩阵中a、b等值发生变化, 使得当前消费者进入市场的p值不等于临界值p*, 那均衡将被打破, 商家也会调整行为, 从而形成新的均衡。以上述为例, p值变小时, 商家必须提高自身q值以使它大于新的q*, 否则市场将崩溃, 形成一个很少人进入二手市场, 很少商家提供优质二手货的局面。也就是二手市场中只有最差的商品以最低的价格出售, 优质商品被淘汰。

进一步研究临界均衡的意义。求p*的倒数为:

根据矩阵赋值规定, 是一个正数, 这保证了 大于1, p*小于1 (概率P*大于1是不可理喻的) 。W-X意义是商家提供柠檬货比提供高质货多得的效用, 通常可以把它当成以次充好的暴利程度。Z-Y是说商家积压柠檬货比积压高质货的负效用, 即损失程度。根据p*的表达式, 的越大, P*越小。现在真相大白, 矩阵分析得出的结论是:当二手市场的暴利程度越高, 风险越小, 消费者进入二手市场的积极性越低, 因为理智的消费者会觉得, 二手市场的猫腻太多, 很难得到什么好处, 他选择进入二手市场的概率就很比较小。

同样对商家提供高质量二手货的概率q*进行分析, 可以得到 的值决定了q的取值。 (a-c) 是消费者购得高质量二手货的效用, (d-b) 是消费者规避了柠檬货的效用。风险与效用存在着正相关关系, 假设这个正相关系数为k, 风险设为ε。所以 是消费者对风险的偏好程度。如果 消费者是风险偏好者, 他更倾向于去攫取二手市场中的潜在效用, 如果 该消费者是风险厌恶者, 他倾向于规避二手市场中的潜在风险即效用损失即从二手市场中获得额外效用的期望不能补偿他所承担的风险。由q*的表达式可以得出, 消费者越是风险喜好者即 越大, q*的值就越小, 临界均衡中商家提供高质货的概率越小, 或者说在所有商家中提供高质量二手货的比例越小。这很好的解释了大城市尤其像上海、广州这样的都市, 二手市场的稳定性。原因就在于大城市的消费者的风险爱好程度相对较高, 所以即使只有小比例的商家提供高质二手货可以也能保持市场处在稳定的均衡上。当大部分消费者是风险规避型时, 商家必须有一个较高的概率提供高质量二手货, 才能维持市场的均衡, 而商家的本能利益驱动使这个条件比较难以实现, 尤其是商家之间的博弈很容易陷入囚徒困境使这个均衡更难以实现。一旦市场中的q值无法到达均衡值q*, 市场将被一步步瓦解。

五、小结

对于经济发展, 一个稳定的二手市场可以更好的实现各种资源的有效分配, 减少资源浪费。而理想的二手市场, 应该是消费者群体乐意参与二手商品消费, 并且广大商家以较大概率提供高质量的二手商品, 市场处于 (购买, 高质量) 的均衡下实习公平交易。从上述分析可以得出, 市场管理者可以有两条途径去维护市场的稳定, 第一是努力提高消费者群体的风险偏好程度, 第二就是建立相应的规章去增加二手市场的透明度, 减低商家谋求暴利的程度, 具体的措施, 需要进一步研究。

摘要：美国经济学家Akerlof (1970) 关于二手汽车市场的模型研究引发了一个新领域, 即柠檬货市场, 这个市场有两个基本假设, 一是商品质量是从劣质车到好车之间均匀分布的, 二是买卖双方的信息不对称, 买方无法获得二手商品的确切信息。但在该假设下, 分析发现二手市场将会崩溃。而很多二手市场却特别发达且稳定, 这证明上述两条假设需要修正。本文通过对比现实, 重新设定假设, 引入混合策略, 分析得出与现实世界吻合的二手市场存在性解释。

关键词：柠檬市场,混合策略,矩阵分析

参考文献

[1]Martin J.Osborne《An Introduction to Game Theory》上海财经大学出版社, 2005.03

[2]郑:盗版的经济学分析[J].经济研究导刊, 2007.07P34-35

[3]王丹妮王运陈:基于博弈理论浅析股东对管理层的监督商场现代化, 2007.08P69

[4]赵骅龙树发:社会福利博弈模型成立的条件分析重庆大学学报, 2006.10P139-142

浅谈二手车市场诚信建设 第11篇

关键词：二手车,诚信建设

随着我国汽车产业的快速发展和保有量的不断增加, 二手车市场活跃度逐年提升。二手车市场在整体市场中的地位和作用日益显现。为推进二手车流通行业诚信体系建设, 净化二手车市场交易环境, 满足广大消费者对二手车市场日益增长的需求, 规范市场经营行为, 实施行业自律, 提高二手车经营企业的管理水平与经营能力, 共同构建全国二手车交易诚信机制与信用平台就显得尤为重要。

二手车作为二次商品, 具有“唯一性”, 一车一况, 一车一价格, 情况复杂, 很容易在公里数、年份、质量和价格等方面产生诚信问题和纠纷, 加之商户和从业人员素质参差不齐、市场加快开放后的过度竞争、区域间发展不平衡、市场管理重点不一致等因素的影响, 使得消费者对行业的认同度一直处于较低水平, 因此, 二手车行业的诚信建设一直是备受关注, 也是市场经营管理工作的重点。

2011年12月份由中国汽车流通协会发起, 全国二手车交易市场诚信联盟成立仪式暨首届商贸洽谈会在中国汽车流通协会厦门年会期间举行。会上, 全国首批30家联盟成员市场以及368家诚信联盟商户的代表分别在《诚信公约》和《承诺书》上签字, 并与各市场评选出的127家5A级诚信联盟商户一起接受了联盟颁发的牌证。诚信联盟的成立, 既是贯彻落实国家关于加强诚信体系建设各项要求的积极行动, 也是二手车市场加快健康发展的内在需要, 开创了全国二手车流通领域先河的诚信联盟。

南京旧车交易市场作为中汽协二手车联席单位和江苏省第一家加入全国诚信联盟的市场, 成为全国首批诚信联盟单位, 在市场内积极组织商户响应联盟号召, 加入诚信联盟商户, 并带领市场11家诚信联盟商户, 参加了中汽协召开的年会和全国诚信商户商贸洽谈会。借全国加盟之力, 促进联盟成员之间开展诚信经营服务的战略合作, 积极推进市场诚信体系建设, 加强了市场与商户、商户与商户之间的沟通和交流, 极大提高了商户对市场的认同感和归属感, 有利地促进了市场的发展。一方面, 成立市场经纪公司管委会。2011年初, 市场管理团队到其他城市的市场, 考察学习先进的管理经验, 深刻了解经纪公司在市场经营活动的重要地位, 以及该团队整体素质和能力对市场的重要性。另一方面, 市场二次组织部分经纪公司, 参加了全国性的二手车行业活动, 有意识挑选从业时间长、信誉优、经营规模大的经纪公司参与, 让一部分经纪公司首先体会到自身建设的重要性, 在此基础上, 市场牵头成立经纪公司管委会, 实现了经纪公司自我管理、自我约束、自我建设的良好氛围。同时, 经纪公司管委会不仅是经纪公司的自律组织, 还将参与市场的经营管理工作, 及时对市场的经营管理工作和发展提出合理化建议, 管委会的成立, 搭建了经纪公司与市场沟通的桥梁, 提升了企业的经营能力和竞争力, 为市场开展诚信建设夯实了基础, 促进了市场经营效益的提升, 2011年南京旧车市场实现交易24800台, 交易额13个亿。

诚信问题是困扰行业健康发展的重要因素。目前, 一些地方的二手车市场经营场地和经营行为不规范, 不正当竞争、欺诈消费者等现象还时有发生, 严重损害了消费者的合法权益, 扰乱了二手车市场经营秩序。因此, 二手车市场诚信建设要努力做好以下几个方面的工作:

一是要努力提高市场主体的诚信意识和自律能力

要着力建立市场与商户的沟通、协调机制, 诚信经营的监督考核处置机制, 通过自律与他律制度措施相结合, 取信于消费者, 营造诚信和谐、健康有序的市场环境。市场在提供方便快捷的车辆交易过户服务平台的同时, 加强交易信息审核, 确保交易双方主体和交易合同真实合法, 维护交易双方合法权益。

二是加强经纪公司管理, 制定诚信经营的具体规定

市场要把对经纪公司的管理列为市场经营管理工作重点, 同时, 把经纪公司诚信经营作为入场的首要条件。在签订入场合同时, 必须签订经纪公司相关管理规定, 规定涉及到经纪公司要确保进场交易车辆信息真实, 来源合法, 明码标价, 售后服务有保障。做到不发布虚假、非法信息, 不欺瞒消费者, 不出售拼装、盗抢车辆等相关内容。

三是加大宣传力度, 向社会公开诚信承诺

市场要自觉接受消费者、新闻媒体、管理部门、行业协会的监督, 发挥多种媒体和载体的作用, 积极宣传二手车市场监管工作要求和工作成效, 充分利用多种渠道, 听取行业协会、经营企业和消费者的意见建议, 增强工作的针对性和实效性。

四是建立并完善消费者投诉处理机制和经纪公司诚信档案