二手房买卖合同(房管局版)

二手房买卖合同(房管局版)（精选13篇）

二手房买卖合同(房管局版) 第1篇

房屋买卖合同

甲方（售房人）：身份证号：

乙方（买房人）：身份证号：

经甲、乙双方协商一致就坐落在房屋一套，房权证号为：（）达成如下协议： 一：甲方夫妻双方同意将该房产以元的价格出售给乙方，大写：。二：在办理房产过户后，该房产归乙方所有。甲方不得收回或更改协议。

三：此房产自办理完过户手续之日起由乙方承担此房产所产生的利益和责任。在这之前所产生的一切不利于乙方的责任应由甲方承担。此协议合同书经甲方和乙方签字按手印后有效。

此协议合同书由甲方、乙方各保存一份。

甲方：

乙方：

年月日

二手房买卖合同(房管局版) 第2篇

出卖方：______(简称甲方)身份证号码:________

代理人(中介方):彩虹城地产 注册号:44***98

法人代表:张恒翔 身份证号:5***033177

购买方：(简称乙方)____ 身份证号码：_______

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在惠州市惠阳区淡水人民六路中天彩虹城____单元___室拥有的私有(共有)房产住宅,按套转让.建筑面积为___平方米。（详见粤房地证字第C_________号）。

第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_____元/平方米，总价：人民币__________元整（大写：__________元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_________元整，作为购房定金.购房定金由甲方代理人代管监管并开收据一式三份,甲、乙双方和中介方各一份.第三条 付款时间与办法：

甲乙双方同意分批支付,以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款30%（含定金）人民币约________元整给甲方，剩余60%房款人民币约___________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。取得收件收据后,产证办理完毕支付最后10%房款约人民币____________元整.甲、乙双方约定，于_____年____月___日需办理完房地产交易中心过户手续，双方不得以其他理由推迟过户（非甲乙双方个人原因）。如任何一方借口推迟，视为违约，按第六条违约责任第1款执行。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起15天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将原有水电费、物业管理费等费用结清。

第五条 税费分担.本合同签订后_______日内，应向区房管部门申请办理该房屋的交易、权属登记手续，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费.经双方协商,房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税费分担情况: ______________________________________________________________________________________________________

第六条 违约责任

1、甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方不但购房定金归甲方所有,还另支付甲方该房屋成交价10%的违约金.若甲方中途违约，应书面通知乙方，甲方应在7日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，并自违约之日起7日内应向乙方支付该房屋成交价10%的违约金.2、违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和诉讼的律师费.3、如非买方责任,房屋最终无法成功过户的,经纪方退还中介服务费给买方.4、乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。

5、甲方逾期交房的违约责任： 甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。

6、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷、户口未迁入和无财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷及户口未迁出，由甲方承担全部责任，视甲方违约，按第六条违约责任第1款执行。甲方应在7日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，并自违约之日起7日内应向乙方支付该房屋成交价10%的违约金.7、如果申请不到贷款或者只批准部分贷款的情况，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购买方可以请求解除合同，应书面通知甲方，乙方不但购房定金归甲方所有,还另支付甲方该房屋成交价10%的违约金.中介方的委托费用不能退回.第七条 本合同主体

1.甲方是______________共____人，委托代理人张恒翔即甲方代表人。

2.乙方是________。

第八条 本合同一式四份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,银行一 份。本合同自甲、乙双方签订之日起生效.第九条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、或向惠阳区人民法院起诉的方式解决。

第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十一条 双方约定的其他事项：

房产交易过户完毕当天，房产证回执由中介方保管。

出卖方(甲方)：_______购买方(乙方)：__________

电话：__________电话：_____

中介方盖章法人代表： _________________

电话：_________________

中介方承办人姓名：__________性别：_______

身份证件号码：________________________

签约地点：______________

二手房买卖合同(房管局版) 第3篇

2015年12月,买卖双方签订了海口一套房屋的房地产买卖契约,买方支付了用于解除抵押的第一期房款31万元。2016年1月6日上午,按照房地产买卖契约,卖方应交付房屋,办理过户手续。被告突然说不在海口,解押手续尚未办理,无法办理过户手续。当天下午卖方从外地快递了钥匙。到银行查询得知,卖方将买方存入银行提前还贷的资金转移用于家族企业的经营,原预约的提前还贷未能实现。房地产买卖契约约定的1月6日上午办理交易过户手续无法履行。

后买方诉卖方要求判决房地产买卖契约继续履行,办理交易过户手续,承担违约金。买方把银行列为第三人,由买方代为还贷并办理解押手续。

2016年5月海口市美兰区人民法院做出判决,支持了买方的诉求。关于违约金,判决按原告已付的购房款31万元, 以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。

买方以违约金标准过低为请求上诉至海口市中级人民法院。

2判决书引用的有关法条规定

由于双方签订的合同未约定违约金, 判决书引用以下规定作为判决的依据:

(1)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案已付购房款总额31万元, 违约金计算还要参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。

(2)中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知( 银发[2003]251号) 第三条:“关于罚息利率问题。逾期贷款( 借款人未按合同约定日期还款的借款) 罚息利率由现行按日万分之二计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~ 50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率, 由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。”现借款合同载明的贷款利率水平差距很大,商业银行购房贷款利率可以按基准利率,但信用贷款利率在基准利率基础上浮至四倍。央行利率放开后贷款利率正在多样化,判决可选择的贷款利率差距过大。

违约金的计算根据贷款利率水平和加收比例两个变量,贷款利率水平可以是中国人民银行贷款基准利率的1.0 ~ 4.0倍,加收比例可以是贷款利率的0.3 ~ 1.0倍。该案判决书违约金按原告已付的购房款31万元,以中国人民银行同期同类贷款基准利率基础的1.3倍计付,利率水平和加收比例均选择了违约金的最下限。

3判决违约金不能起到应有的惩罚作用

法庭调查已查明被告将原告用于解押的房款挪用于被告家族企业的生产经营,应参照“未按合同约定用途使用借款”的规定,而不是“逾期贷款”的规定计算罚息利率。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知( 银发[2003]251号)第三条:“关于罚息利率问题……借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。”该案判决违约金应为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。

被告和原告签订房地产买卖契约, 收到原告支付的第一期房款31万元以后,另委托第三人转租该房屋并代理该房屋的销售,并交付了钥匙。后在该第三人不知情的情况下,又向原告交付了钥匙。向以上两人交付房屋之后,还多次撬锁闯入,委托多个中介试图一房多卖。诉讼过程中,被告做出许多虚假陈述,也被原告提交的证据逐一反驳。因此违约金应从高计算,在借款合同载明的贷款利率水平上加收100%。

被告家族企业年底资金周转困难, 通过商业银行信用贷款的利率会在基准利率基础上浮至四倍,通过小贷公司贷款的利率更高。由于判决的违约成本低于被告的贷款利率,违约金应有的惩罚作用不能发挥。

综上,该案应从高适用法定违约金的上限,而不是下限。商业银行信用贷款的利率在基准利率基础上浮至四倍, 被告未按约定用途使用房款应在贷款利率水平上加收100%,因而违约金应为同期同类贷款基准利率的8倍。

4判决违约金不能起到应有的补偿作用

被告一月份向原告办理交房手续。 由于没有交易过户,被告又以产权人的身份通知物业公司停水停电,在起诉前和诉讼中被告又多次以产权人的身份撬锁更换锁芯、故意毁坏房门,原告不能使用房屋。原告跑遍了相关政府部门, 水电不能恢复,安全没有保障,原告的家人和亲属不能如约到达海口过年。该判决的违约金每月1000多元不及该房屋的市场租金3000多元,违约金不及履约的预期利益。

1月6日上午,按照房地产买卖契约应办理过户手续,被告突然失去联系。 后来联系上后被告对房地产买卖契约的履行也没有足够的保证,连续几天原告及家人感觉31万元被骗了,原告及家人的精神损害应该考虑。由于被告没有按照约定偕妻子一起到海口办理过户手续, 原告增加了许多费用,还专程从海口到江苏见被告妻子签字确认合同。

对于原告以上种种损失,一审法院只判决被告赔偿几千元,驳回原告的其他赔偿要求,原告没有获得足够的补偿。

该判决书违约金的计算和民事诉讼法253条利息加倍的规定相对照显失公平。最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》(法释〔2014〕8号)第一条规定:根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。加倍部分债务利息的计算方法为:加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。同样是承担民事责任,该判决和执行阶段的赔偿标准相差一倍以上。

5该案例违约金计算没有可以直接适用的规范性文件

该判决书适用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”本案二手房买卖并不属于该司法解释适用范围。

二手房交易过户如不适用该解释的规定,应根据《中华人民共和国合同法》 关于买卖合同的规定承担违约责任。由于《中华人民共和国合同法》对本案违约金的计算没有提供直接的依据;在不违反《中华人民共和国合同法》规定的前提下,可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

该判决参照了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,但该判决的违约金不能起到应有的惩罚作用和补偿作用, 根本违反了《中华人民共和国合同法》 关于买卖合同和违约责任的规定。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号) 二十一规定:逾期办证违约金过高的判断标准,出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。 北京市高级人民法院的这个规定和民事诉讼法253条利息加倍规定的违法成本相近。从这个最新可以借鉴参考的规范性文件来看,海口市美兰区人民法院一审判决书的违约金不及该标准的一半。

6结束语

综上所述,现在二手房买卖合同纠纷案件很多。由于许多省份欠缺相应的规范性文件,法院审理这些案件时随意性大,甚至错误适用法律,在违约金计算上难以做出令人信服的判决。最高人民法院和各高级人民法院可以根据房地产市场的发展和最新的审判案例,不断出台二手房买卖合同纠纷案件审理可以适用的司法解释等规范性文件,直接作为法院审理的依据。据此规范性文件判决的违约金应能起到应有的惩罚作用和补偿作用,符合《中华人民共和国合同法》关于买卖合同和违约责任的规定。

摘要：现在二手房买卖合同纠纷案件很多。文章以海口市某二手房买卖合同纠纷案件为例,对海口市美兰区人民法院的判决书进行分析。该判决书的违约金计算不能起到应有的惩罚作用和补偿作用,违反了《中华人民共和国合同法》中关于违约责任的规定。

关键词：二手房买卖,合同纠纷,违约金,违约责任

参考文献

[1]王丽丽.审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D].河北大学,2011.

二手房买卖合同效力问题研究 第4篇

一、关于合同有效

《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但合同成立并非等于合同生效，因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言，合同的生效要件包括：①合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。②合同當事人意思表示真实。所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。③合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。④合同的内容必须确定或可能。“依法成立之契约，于当事人之间犹如法律”。因此，作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行，以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能，是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同无效。另外，根据（合同法）第44条第2款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。

二、关于房屋买卖合同无效的后果

二手房买卖存在着非常大的法律风险，最终可能导致几种情况：①作为出售人，涉案房屋已过户但购房款未付清；②作为购房人，房屋无法交付或无法过户。

关于几种二手房买卖合同效力问题研究

（1）共同共有房屋中一人单独出售房屋时的合同效力问题。①产权登记在该出卖人一方名下的，共同共有房屋只登记在一方名下时，在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人，这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的，双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易，买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋，只能向出卖人要求赔偿，但由于产权证上确实只有一方名字，因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。②产权登记在共同共有人名下的，共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，因此产权登记在共同共有人名下时，出卖人显然没有处分权，按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。若产权尚未变更登记，则该合同有效，并不当然能够进行房屋的过户。

（2）未取得产证前将房屋出售时的合同效力问题。这种情况主要发生在动迁房买卖中。动迁房往往在价格方面由于开发商开发的商品房，故在二手房市场中有部分占比。动迁房在尚未办理产权证前出售的属于效力待定合同，若出售者未能办理出相关产证，系无权出售，该合同可能导致合同目的无法实现，故购房者在购买房屋时应尽量选择产权明确的房屋，以防范不必要的风险。

（3）已设立抵押权的房屋出售问题。①抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。②买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。③抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。

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二手房买卖合同书样书版 第5篇

第九条 税费承担 按有关规定，卖方需付税费：(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费;(9)提前还款短期贷款利息;

(10)提前还款罚息。买方需付税费：(11)印花税;(12)契税;(13)产权登记费;(14)房地产交易服务费;

(15)《房地产证》贴花;(16)抵押登记费;(17)借款(抵押)合同公证费;(18)授权委托公证费。其他费用：

(19)权籍调查费;(20)房地产买卖合同公证费;(21)评估费;(22)律师费;(23)保险费;(24)按揭费;

(25)担保赎楼费;(26)其他 (以实际发生的税费为准)。 经双方协商，买方支付或代卖方支付上述项，卖方支付或代买方支付上述 项。 如合同履行过程中因政策变化原因须缴纳新的税费的，按以下第 种方式处理。

1、由政策规定的缴纳方缴纳;2、买卖双方同意由

以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。任何一方不按本合同约定或法律、政策规定缴纳相关税费的。

第十条 房产交付 卖方应当于 将该房地产交付买方，与买方履行下列手续： 共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收;向买方交付该房地产钥匙;结清水、电、气等所有相关费用并办理过户手续。否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

第十一条 合同变更 本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定(包括定金、首期款等)产生影响的，买卖双方应按国家或地方的新规定履行相应的义务。

版二手房买卖合同协议书 第6篇

买方：

根据《合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在______________________________房产，建筑面积为_____平方米(面积误差在±5%范围内的不再考虑差价，超出5%的乙方有权解除合同，乙方自愿补差价的除外)，房屋性质__________________。

第二条：上述房产的交易价格计算方式为：一口价____________万元，价款不再调整。

第三条：付款时间与办法：本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。甲方交付房屋完成后3日内乙方一次性支付剩余款项__________元整。

第四条：甲方应于收到乙方定金之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费等费用结清。

第五条：税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条：因本合同履行存在违约的，应向对方按照房屋总价的每日千分之三承担违约金。

第七条：本合同一式三份。甲乙双方各执一份，房屋登记部门存档一份。

第八条：本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决，协商不成的由西安仲裁委员会裁决。双方本合同预留的住址和联系方式作为有效的联系方式。

第九条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十条：双方约定的其他事项：

甲 方：

二手房买卖合同(房管局版) 第7篇

出 卖买 受

山东省二手房买卖合同 示

范

文

本

制定

山东省工商行政管理局

2【户籍所在地】【住所】： ； 证件类型：【居民身份证】【营业执照】【 】，证号： ；通讯地址：

；邮政编码： 联系电话： ；电子邮箱：

；

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《山东省城市房地产交易管理条例》、《山东省商品房销售条例》等有关法律、法规，出卖人、买受人本着平等自愿和诚实信用原则，就房屋买卖相关内容协商达成一致意见，签订本二手房买卖合同。

第一条

（一）房屋基本情况

1．所售房屋（以下简称“该房屋”）登记坐落为：。该房屋为【楼房】【平房】【其他： 】。该房屋所在楼栋建筑总层数为： 层，所在楼层为第 层，建筑面积平方米，套内建筑面积平方米，土地使用期限。

共同出卖的附属房屋：。随该房屋一并转让的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件一。

2．该房屋登记用途为【住宅】【办公】【商业】【其他： 】。

（二）房屋权属情况

1．房屋所有权人：，房屋所有权证号（不动产权证）证号：。

2．共同出卖的附属房屋单独登记的，所有权人及房屋所有

。（以上应如实填写所有房屋所有权人及所持权属证号）

（三）该房屋的抵押情况为下列第 种情况。

1．该房屋未设定抵押；

2．该房屋已经抵押，抵押权人为：，抵押金额为： 元。出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。

（四）该房屋的租赁情况为下列第 种情况。1．出卖人未将该房屋出租。

2．出卖人已将该房屋出租。若承租人不是买受人，出卖人承诺：承租人已放弃优先购买权。租赁期限： 年 月 日— 年 月 日

3．出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至

4．其他约定：。

（五）出卖人对房屋权利状况承诺

出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实，保证该房屋没有产权纠纷。因出卖人原因造成该房屋不能办理产权

6担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。

（四）为保障该房屋的交付、户籍迁出以及供暖、供水等相关权益更名事项的履行，买卖双方约定如下：。

第四条 买卖双方就该房屋所有权转移所发生的相关税费承担约定如下：。

第五条 自本合同签订之日起 日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的房地产经纪机构）办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起 日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋房所有权转移登记

第六条 违约责任

签约当事人违约的，应依法承担法律责任。因不可抗力不能履行本合同的，依法部分或全部免除责任。

除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第 种方式处理。

1.买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金。逾期超过 日仍未支付的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书到达之日起 日内，买受人按照全部房价款的 ％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含定金）。

2．。

（二）逾期房屋（不动产）登记的违约责任

除不可抗力外，在（约定时间或约定条件）未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任；造成对方其

1．属于出卖人责任的，买卖双方同意按照下列第 种方式处理：

（1）出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起 日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照 利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的 ％向买受人支付违约金。

（2）。2．属于买受人责任的，买卖双方约定如下：。

（三）逾期交房的违约责任

除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，责任方应当承担违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。

1．属于出卖人责任的，买卖双方同意按照下列第 种方式处理：

（1）出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的

107.通讯设备：。8.其它：。

二、装饰装修

1.装修房：。2.毛坯房：。

三、相关物品

1.电器设备：。2.家具：。3.其它：。

四、损坏赔偿约定。

五、其它

。附件二 付款方式及期限的具体约定

买卖二手房当心陷阱多多 第8篇

目前, 在市场上二手房源交易信息大部分来自于房产中介公司, 消费者因缺乏专业知识和不熟悉交易程序及规则, 很容易掉入陷阱。就此, 消协发布消费警示, 提醒消费者购买房屋时, 需谨防中介公司5大陷阱。

陷阱一:定金锁定交易, 反悔即侵吞。在交易初期, 买方有购房意向, 中介公司则立即要求支付“诚意金”、“意向金”等, 规避“定金”的法律约束, 试图预先把部分佣金收入囊中, 进而锁定交易, 并制定对中介公司有利的约定, 以避免交易过程中受双方反悔、串通、被同行抢客等不利因素影响导致交易中止, 自己分文无收的情况。

陷阱二:隐瞒瑕疵, 误导消费者。中介提供的信息不实有两个原因:一是业主没有如实告知中介, 但中介应当尽核对核查义务;二是业主如实告诉了中介, 但中介故意隐瞒, 比如房龄、抵押、缺陷等, 购房者签了合同后才知道存在不利因素, 此时中介往往以“扣定金”来威胁, 迫使客户继续交易。

陷阱三:虚假承诺, 诱使交易。为促成交易, 中介公司工作人员信口开河, 做出迎合买卖双方交易意向的虚假口头承诺, 消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。

二手车买卖合同的现实困境 第9篇

但是，这个似乎已经被遗忘的保护消费者权益的《范本》，能否承担起规范二手车市场的大任呢？

《范本》是“历史性进步”

其实早在2007年9份，《范本》就已公布在国家工商总局网站上，并开始在全国范围内推行使用。《范本》明确规定，如果卖车人提供的车辆信息不真实，买车人有权要求卖方赔偿损失。

北京亚运村汽车交易市场总经理苏晖曾表示，《范本》的公布对于国内二手车流通领域来说，称得上是“历史性进步”，对于二手车市场也是个利好消息。

北京凯亚律师事务所蒋苏华也认为，合同内容维护双方利益。如果这一示范合同能顺利推广，对于今后消费者发生事故理赔时，能有个很好的依据。

车商不“自觉” 消费者不“主动”

然而，尽管《范本》早已公布，但工商部门表示，由于合同示范文本并不是强制性的，因此长期以来大部分二手车商以各种理由拒绝《范本》，常常自己拟订协议来代替。

北京中联旧机动车交易市场企业策划部经理陈欣告诉记者，二手车商往往愿意自己拟订协议，这样可以对车价、牌照、发动机号等一些常规问题进行约定，规避容易引起纠纷的敏感问题。

“签了合同多麻烦，买主一旦追究我们认为没有必要说的车况信息，控告我们这是有意欺骗行为，我们要承担刑事责任的。所以一般如果买主没有强烈要求，我们是绝对不会主动要求签的。”一位车商对记者透露。

此外，大部分消费者对合同的认知度低，对自己评估能力的过于自信，也助长了车商不使用《范本》的侥幸心理。

在采访中，一些消费者根本不知道《范本》的存在，而另一些消费者就算知道，也是对其中的内容略懂一二。多数消费者似乎只相信自己的“眼力”或者熟人的“能力”，而对《范本》这种可靠的“法律武器”不予以重视。

合同亟待完善

在二手车市记者还了解到，由于考虑到成本费用问题，不少经纪公司的车商在收购车辆前没有给车辆作出技术评估，很多时候经纪公司自己都分辨不清哪些是“问题车”和“事故车”，对车况的了解也是一知半解，因此能告诉消费者的车况信息也就少之又少。

苏晖指出，国内的车管部门应该将车辆的每次维修状况都记录在案。否则，隐瞒车况就很难杜绝，毕竟要将真实的车况告知给下一个买主，单纯指望卖车一方的诚信意识和道德水平是不够的。

中国汽车流通协会副秘书长沈荣说：“目前的《范本》很不完善，尤其在车况介绍一栏中，由于没有统一的《车况评估标准》的划分，具体车况的介绍模棱两可、含糊不清。因此需要二手车评估标准鉴定的出台以及权威评估机构的认证做保证，买方才能真正放心。”

这些因素导致了《范本》长期以来难以执行。记者致电石家庄二手车市场，一位不愿透露姓名的负责人说道，目前他们正在根据当地的实际情况对《范本》进行修改，在得到车商和消费者的普遍认可后，这份合同才会在市场上正式要求车商执行。

二手房买卖合同(房管局版) 第10篇

甲方（出卖人）：

身份证件号码：

乙方（买受人）：

身份证件号码：

甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：

第一条

甲方自愿将其拥有的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

1.1座落于

，建筑面积为97 平方米（房产证面积为准）；套内建筑面积80 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.64平方米；

1.2该房屋卖房人已取得房屋不动产权证等相关证件。有甲方与四川省

地产开发有限公司签订的商品房买卖合同以及该房屋的购房发票，契税完税凭证、维修基金缴费收据、银行贷款等相关凭据。

1.3 该房屋占用范围内的相应的土地使用权随该房屋一并转让。

1.4该房屋的相关权益随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、其他设施、设备等转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。第二条

房屋贷款抵押的注销

1、合同签订后，甲方应于房屋产权证办理后的7天内至银行办理提前还贷手续。

2、甲方应在从银行取得上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明、以及他项权证等文件后的当天将相关文件交给乙方保管、留置。

3、上述任何手续如因非甲、乙方因素而无法当时完成，双方应约定时间办理余下手续，同时甲方应尽量配合完成相关手续的办理。

第三条

甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人追索。若因此发生相关纠纷，其后果由甲方承担违约责任。

卖方保证出售房屋中未发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况，不存在不正常辐射及其他致病等情况，若有甲方必须尽到告知义务，且乙方有权无条件退房。

第四条

价款与付款方式

4.1双方约定按套计算价款，房屋总价为人民币陆拾伍万元整（￥650000.0元整）；

4.2房屋价款的支付方式、支付时间为：

1、乙方在本合同签订当日支付付给甲方定金(人民币)，(大写)拾万元整，(小写)￥100000.0元。该定金在乙方第二次付款时充抵房款。

2、乙方在房屋所有权证、土地使用权证等相关权益证明的过户手续办理完毕之日付款大写壹拾柒万元整，小写170000.0元整付给甲方。

3、剩余房款大写叁拾捌万元整，小写380000.0元整在乙方贷款办理后支付给甲方。

甲方收到乙方所每一笔付款项后均需出具收据并签字按手印确认。

第五条

相关手续办理时间约定：

5.1 甲、乙双方约定，卖房人该房屋产权证明取得后交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。若未按上述约定时间交付房屋按本合同第九条承担违约责任。

5.2甲方未在该房屋落户，若有需要甲方需配合将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

第六条 甲方确认虽然房屋所有权证、购房合同等未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条 双方约定于甲方将该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件办理完后3个工作日内向有关部门申请办理房屋所有权及土地使用权等相关权益证明的过户手续。

7.1 在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。

7.2 在甲乙双方办理相关产权转移时，如需要甲方出面处理的，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。

7.3 甲方在乙方领取房屋所有权证后，双方按有关规定向土地管理部门申请土地使用权的变更手续。其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

7.4 除本条第3款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方按国家规定承担。

第八条 甲方如不按合同规定办理房产过户以及交付房屋，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍返还定金给乙方作为违约金。

第九条

乙方全部或一部分不履行本合同约定给付房价款时，逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同，乙方需支付甲方违约金，违约金为乙方所付定金。

第十条

该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，转移前的风险由甲方承担。

第十一条 该房屋正式交付时应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用。

第十二条 在房屋定金交付当日甲方应将与该房屋相关的购房合同原件及补充协议原件、购房发票原件三联、契税交款完税凭证原件、维修基金交款财政收据、燃气接口费相关合同票据交给乙方。

第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。

第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，在乙方所在地人民法院起诉。

第十五条

本合同一式二份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。

第十六条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。

第十七条

如因不可抗力或乙方无法办理住房公积金贷款等其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不承担违约责任。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

现住址：

现住址：

联系电话：

联系电话：

签约日期：

二手房买卖合同(房管局版) 第11篇

售房人(甲方)：（以下简称甲方）身份证号码： 购房人(乙方)：(以下简称乙方)身份证号码： 居间方(丙方)：

总则

甲方自愿将本合同第一条所列房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买该房屋。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和广西桂平市相关地方性法规的规定，在合法平等自愿相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。甲、乙、丙三方应依据本预约合同之约定，完成本合同第一条所列房屋转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之目的。

第一条、房屋基本情况

1、甲方拟出售的房屋位于 该房屋系甲方于 年 月 日向 公司（以下简称开发商）购买的商品房，《商品房买卖合同》编号：，合同约定建筑面积平方米（其中套内建筑面积平方米，公摊平方米），购买总价人民币 元整，房屋用途为，房屋尚未办理土地房屋权证。

第二条、成交价格及相关费用

1、成交价格为：人民币 元整（小写：￥ 元）

2、相关费用：

1）、经甲、乙双方约定，从甲方产权过户到乙方产权时，办理产权变更时所发生的相关的费用由乙方独自承担（甲、乙双方约定的除外）。（过户所有费用标准以产权过户当日国家政策规定为标准）

2）、在签订本合同当天，乙方按与丙方约定的代办产权过户收费标准付清丙方提供代办服务费，乙方应付人民币 元整（小写：￥ 元）（本协议签订后代办服务费不予退还）。

3）、从签订本合同之日起，如因甲、乙双方任何一方的责任导致本协议不能实际履行，由责任方承担甲、乙双方应支付给丙方的全部信息服务费人民币 元整（小写:￥ 元）。

4)、甲方在房屋实体转交给乙方的同时，必须结清以前产生的水、电、气、闭路、电话、1

物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施（五通）过户的相关手续。在房屋实体转交给乙方的当天，甲方结清上述费用手续之后，所产生的上述水、电、气、闭路、电话、物管、电梯相关费用由乙方承担。

第三条、付费约定、期限交房、办理过户。

1、银行按揭付款

1)、甲、乙双方约定在 2015 年 4 月 6 日乙方交购房订金人民币 壹万 元整（小写：￥ 10000.00 元）给甲方，当甲方收到房屋订金之日起至房屋过户至乙方之日止不得将房屋转售第三方，在支付购房首付款时，订金抵作购房款。

2)、甲乙双方约定在 年 月 日支付该房屋的购房首付款人民币 元整（小写：￥ 元）给甲方，甲方收到购房首付款时，将该商品房的购房合同、发票、收据等原始相关的税务发票交给乙方，同时甲方与开发商签订的《购房合同书》中的所有权力转交给乙方，由乙方享所有权，乙方享有此房屋所有权，买卖权，处决权。3）、至甲乙双方正式交房之日起，乙方负责向此房屋按揭卡帐户支付按揭款及其利息（以银行实际对账单为准），在房屋管理局通知此房正式下证之时，甲乙双方积极配合丙方，办理此房所有产权及其物业过户手续。

4）、甲乙双方过户前，所办理的银行解压手续，造成的违约金，费用由甲方承担。

第四条、甲方的权利与义务

1、权利：甲方在签订本协议后，有权按约定收取乙方的购房款。

2、义务：

1)、甲方应本着诚实守信的原则，确保本协议所涉及房屋具有合法完善的权属手续。2)、自签订本协议起，甲方不得有任何处分该房产的行为，包括并不限于抵押、出租、出售他人等。同时，甲方必须保证其出售的房产无任何物权瑕疵、质量瑕疵，包括但不限于司法机关查封、冻结、拍卖、没收，及已经属于公告拆迁范围，即将实施拆迁等其他有限制交易的情形。

3)、甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备，同时在甲方收到乙方支付的购房首付款当日，甲方应将原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给乙方保管，并保证提供的上述资料、个人资料真实、合法。4)、若乙方以按揭方式购房的，甲方应提供完备的手续并配合乙方办理按揭的相关手续。如因甲方的原因使按揭手续不能顺利办理的，由甲方承担责任。

5)、甲方应在获知该商品房的产权证可以正式办理之时，十日内通知乙丙双方，并尽快 2

与乙方办理此房屋权属的过户手续。

6)、甲方应在与乙方办理完产权过户手续后30天内将户口迁出。

第五条、乙方的权利与义务

1、权利：乙方有权要求甲方出示房屋权属的相关手续，有权要求甲方、丙方充分配合办理相关事宜。有权获得本协议所交易的房产，并对该房产拥有完全的物权处分权。

2、义务：

1)、乙方应按协议的约定与甲方办理权属的过户手续及付清房款。

2)、乙方应保证提供的个人资料真实、合法，如有虚假自愿承担相关责任。

第六条、丙方的权利与义务

1、权利：

1)、丙方在甲、乙双方签订本协议之时，收取相关房屋代办服务费。2)、丙方有权监督甲、乙双方按约定履行本协议。

3)、丙方为房屋销售的见证方，当房屋销售出现与本协议签订情况不符时，有权参与相关的责任追究。

2、义务：

1)、丙方在甲、乙产生纠纷时，应协助甲、乙双方解决纠纷。2)、丙方协助甲、乙双方签订本合同及物业交接。

3)、丙方作为过户手续的代办方，应密切关注该商品房产权证件的下发时间，并在该商品房产权证件的下发后及时通知乙方，并协助甲、乙双方完成权属过户的相关手续。4）、丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。

第七条、违约责任

1、甲乙双方保持联系畅通，如有有特殊原因更换联系方式，必须第一时间通知到对方，以免给双方造成疑惑，从而影响本合同的正常履行！

2、甲、乙双方从签订本合同之日起至办完此房屋的所有交易手续之日止，自觉遵守本合同所约定事项，并按本合同协议约定履行双方的权利和义务。如有一方未按本合同约定的内容履行，违约方将支付房屋成交价格 两倍 的违约金给守约方。严重违约或根本违约的，违约方必须向守约方另行承担贰拾万元的违约金。

3、若甲方违约，乙方已对房屋进行装修的，甲方还需额外支付叁拾万元给乙方作为赔偿。

第八条、免责条款

1、该合同履行过程中如遇国家节假日影响相关手续的办理，则办理该手续的时间顺延。因不可抗力等非双方过错因素导致本合同不能实际履行的，双方互不承担相应法律责任。包括但不限于自然灾害、他人人为致使房屋毁坏灭失；房屋交易主管部门受理变更登记前，政府等相关部门的拆迁、改造；法律、法规、政策更改，致使本协议无法全面履行的情况，及因本协议的履行而发生的任何争议，则丙方协助甲、乙双方协商解决；协商不成，可依法向本协议签订地桂平市人民法院起诉。本合同协议一式叁份，自三方或三方代理人签字，盖章或手印之时生效。甲方、乙方、丙方各持一份，具同等法律效力。

第九条、其他约定事宜

1、本协议经甲乙双方签字后即刻生效。若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协商所签定的补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方（签章）: 乙方(签章)： 丙方（签章）：

委托人: 委托人: 委托人:

联系电话： 联系电话： 联系电话：

二手房买卖合同(房管局版) 第12篇

卖方(以下简称甲方)：

姓名: __________________(身份证号码)：______________________________

地址：________________________ 联系电话：________________________

买方(以下简称乙方)：

姓名：__________________(身份证号码)：______________________________

地址：__________________________ 联系电话：_______________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

（甲方： 乙方：）

第一条 房屋的基本情况：

甲方房屋坐落于_________________________________________________ 位于第______层______户，房屋结构为___________，房产证登记面积_______平方米，房屋所有权证编号：_______________________________________________。

第二条 价格：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币 元（大写 拾 万 仟 佰元整），（含附属设施、及房屋内所有现存物品费用）；

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担。

第三条 付款方式：

乙方通过提取自有公积金的形式支付甲方20.8万元购房费用，其余9000元在房屋交接时一并付清，合计人民币21.7万元。

甲方于本合同签订当日起配合乙方办理公积金提取手续，乙方必须在公积金到账后1日内支付甲方首付款20.8万元（大写 拾 万 仟 佰元整），余款9000元（大写 仟 佰元整）在房屋交接手续办理完毕之日支付。

由于提取公积金需要先行办理房屋过户手续，因此乙方在未全额支付购房款之前，须向甲方提供乙方名下自有财产作为抵押财产物：

1、乙方自有一辆进口道奇品牌越野车，车牌号（青AP4988）、车驾号（）、车辆行驶证（）、机动车注册登记证（）全部手续交给甲方并停放于甲方指定地点。乙方车辆停放期间甲方负责车辆安全，交易完成后经双方检查交接车辆外表需维持交付时原状，由甲方交还给乙方。

2、房产证一本。证号（）

3、乙方身份证原件，证号（）

第四条 房屋交付期限：

除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应于乙方交付清全部购房款当日内，将房屋所有权及该房屋钥匙、闭路电视、水电及其它配套资料交付乙方，完成交易。

第五条 乙方逾期付款的违约责任：

乙方如未按本合同第三条规定的时间向甲方支付购房款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付总房价20%的违约金作为赔偿。

第六条 甲方逾期交付房屋的违约责任：

除不可抗力因素外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方向乙方支付总房价20%的违约金作为赔偿。

注：

1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还总房款20%的违约金。

2、乙方如无故终止合同，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。

第七条 关于产权过户登记的约定：

由于乙方通过提取自有公积金的形式支付甲方购房款项，因此甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。甲、乙双方在房屋买卖合同签订后七日内备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关 3

手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。由于公积金办理正常手续以外原因导致乙方拖欠交清房款的，视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任，违约责任赔偿同第六条。

（甲方： 乙方：）

第八条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，与乙方无关。

第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十一条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。

甲方（签名或盖章）：

乙方（签名或盖章）：

二手房买卖合同(房管局版) 第13篇

2014年6月,上海居民李某与马某签订《二手房买卖合同》,约定马某以500万元购买李某的房屋,定金为20万元,首期款为150万元,剩余房款350万元马某申请银行按揭贷款。合同约定,买方应在合同签订后的三个月内就除首期款之外的剩余房款向银行申请按揭贷款提交贷款申请;卖方应在合同签订后三日内与担保公司办理委托公证,委托担保公司代为赎楼,如担保公司无法赎楼的,卖方应自行赎楼,还清贷款,办妥注销抵押登记手续。如卖方未按照合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双方返还买方已支付的定金。

合同签订当天,马某支付了20万元定金,李某与担保公司办理了委托公证,马某之后向银行提交了按揭贷款申请。后因房价上涨,李某产生解除合同的念头,通知了担保公司及银行停止赎楼。李某向马某表示愿意主动承担双倍返还定金的违约责任以解除合同,马某不同意遂起诉至法院,要求法院判定李某继续履行合同。

二、法院判决

上海市高级人民法院终审认为,合同签订后李某应当按照约定全面履行自己的合同义务,鉴于马某与李某因合同履行事项等产生争议至今,合同约定的有关房款支付及办理过户手续的期限均已经超过,法院依法对当事人的上述义务履行期限予以合理确定,遂判决:一、李某应于本判决生效之日起十日内涤除涉讼房屋的抵押登记;二、李某应于涉讼房屋的抵押登记涤除之日起十日内配合马某办理该房屋的产权过户手续;三、马某应当于本判决生效之日起四十五日内以银行贷款方式支付李某购房款人民币350万元,若银行贷款无法在前述期限内支付给李某,则马某应当在逾期之日起十日内以现金支付该350万元。

三、案例评析

房地产业的迅猛发展以及居民对住房的刚性需求,二手楼交易市场非常活跃,加之二手楼市场交易的不规范等原因,法院受理二手房买卖纠纷的案件目前也日益增多。其中因房价快速上涨,卖房人在与购房人签订买卖合同后反悔要求解除合同,另一方则起诉至法院要求继续履行的案件也屡件不鲜,本案则是其中一例。司法实务中,因当事人就合同是否继续履行产生纠纷及争议的,法院在审理案件时需厘清如下几个法律问题:一、解约定金与违约定金的区别与适用;二、情势变更原则与商业风险的区别与判定;三、合同的全面履行原则与非金钱债务的履行。笔者现结合上述案例就上述三个法律问题作简要评述:

(一)解约定金与违约定金的区别与适用

在法律上,解约定金是指给付定金后,给付定金的一方能够以放弃定金为代价而解除合同,而收取定金的一方也能够以双倍返还定金为代价而解除合同。解约定金是当事人为了保存双方解除合同的约定而支付的定金。违约定金是指在给付定金后,给付定金的一方不履行合同义务,则无权请求返还定金,收取定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。解约定金与违约定金两者在设定方式上不同,虽然违约定金和解约定金都必需采用书面方式约定,但当事人设立解约定金必需在合同中做出明确约定,当事人对定金的性质约定不明的,则视为违约定金而非解约定金。在法律后果上解约定金与违约定金两者也不同,在违约定金中,违约方在放弃定金或双倍返还定金后,违约方请求违约方继续履行合同义务的,则违约方应该继续实行。而解约定金中,当事人在丢弃定金或双倍返还定金后,合同予以解除,合同中的权益义务随之消灭。

因此,合同中如果仅约定了违约定金或对定金的性质约定不明的,当事人诉请要求继续履行的,法院应当予以支持。就此,部分法院的指导意见已经有相关规定:如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十二条就规定:“房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外”;上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6问:合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

本案中,李某是否具有以双倍返定而获得解除合同的权利,要看合同中对定金的约定是属于解除定金还是违约定金。显然,从合同中关于定金适用情形的约定可以看出,该定金性质属于违约定金而不属于解约定金,故法院判决最终支持了马某关于继续履行合同的请求。

(二)情势变更原则与商业风险的区别与判定

情势变更原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续履行维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除合同的原则。商业风险是指在商业活动中,由于各种不确定因素引起的,给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。现实中,物价的降浮,币值、汇率的涨落,市场的兴衰都可能成为商业风险与情势变更的原因,因此,在合同履行过程中,引起商业风险的原因可能与情势变更的原因相同,但两者所引起的法律效果却截然不同。如果被认定为商业,按照风险自负的原则,遭受不利益的一方当事人应当承担由此造成的损失;而被认定为情势变更,则意味着遭受不利益的一方当事人可请求变更或解除合同,使风险由对方承担或双方分担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。上述规定即是关于合同履行中有关情势变更原则的具体规定。

司法实践中,一些合同当事人有可能以正常的商业风险作为情势变更的理由,要求变更或解除合同,这可能导致情势变更原则在司法实践中被滥用。情势变更与商业风险不同在于:(1)两者性质不同。情势变更属于作为合同成立的基础环境发生了异常变动,所造成的风险属于意外的风险;而商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度。(2)两者能否预见不同。情势变更的发生,当事人签约时无法预见,而且根据实际能力和当时的具体条件,根本不可能预见,即情势的变更超出了正常的范围,使合同当事人在当时情况下无以推测其可能发生。而商业风险是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化可能发生,并尽量加以避免的一种可能性。(3)两者是否归责不同。情势变更双方当事人在主观上都没有过错,不可归责于双方当事人,而商业风险由于具有可预见性,故当事人对此存有过失。(4)两者的后果不同。情势变更的发生使合同的履行出现了不可逾越的客观障碍,在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇,如继续履行原合同,将对一方当事人明显不利而一方当事人明显有利或者不能实现合同目的。而在商业风险中,合同的基础没有发生根本变化,继续履行合同不会对一地方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,只是造成一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加,利润的减少或并非重大的一般性亏损。

市场经济商业风险无处不在,如果混淆情势变更原则与正常商业风险的界限,就会导致情势变更原则的滥用,影响交易安全,扰乱正常的商业活动,对市场经济造成损害。本案中,房价的正常上涨即属于商业风险,与情势变更有明显的区别,正常交易下因房价上涨导致卖方盈利空间的缩减应由其自行承担,而不能以情势变更为由主张变更或解除合同。

(三)全面履行合同义务原则与非金钱债务的履行

全面履行合同义务原则是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量,由适当的主体在适当的履行期限、履行地点,以适当的履行方式,全面完成合同义务的履行原则。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”。

二手房买卖中,卖方应按约定的时间及方式办理交易房屋的赎楼、交楼及过户等一切手续,而且大部分交易房屋是已经办理了抵押登记的,卖方在签订二手房买卖后需与第三方即担保公司办理委托公证,然后由担保公司代为办理赎楼、过户等手续。在法律性质上,卖方办理赎楼手续即属于履行非金钱债务。

实务中面临的问题是,卖方在签订二手房买卖合同后反悔的,通常会同时中止办理委托公证手续或办理委托公证手续后又撤销委托,甚至直接通知银行停止赎楼。买方起诉至法院要求继续履行合同的,是否存在因交易房屋尚未赎楼而就此断定继续履行合同存在法律或事实上的客观障碍,从而无法判定卖方继续履行合同。很多法官在办理此案时确实受此困扰重重,陷入了两难之中。笔者认为,这是在全面履行合同义务原则及非金钱债务履行上存在认识误区。赎楼是二手房买卖中卖方最根本的一项义务,不赎楼即无法将房屋过户给买方。卖方的赎楼义务为办理完交易房屋的按揭抵押登记注销手续,委托担保公司代办只是办理赎楼的一种手段。现实中,卖方也可以自行到银行办理赎楼手续。在法律性质上,卖方的赎楼属于非金钱债务。在卖方违约的情况下,交易房屋未完成赎楼就不仅仅是客观的事实了,更是卖方违约行为的表现形式。如不存在交易房屋已经灭失或已经转售并过户给他人等法律上或事实上不能履行的情形,卖方就应按《合同法》第一百一十条规定继续履行赎楼的义务。因此,卖方起诉到法院要求继续履行合同的,法院应根据全面履行合同义务原则,判决卖方完成赎楼手续。否则,如果因为交易房屋需完成赎楼才能过户就断定继续履行合同存在客观障碍,而驳回买方要求继续履行合同的请求,这与全面履行合同义务原则相悖;卖方因自己的违约行为同时免除了继续履行合同的义务,也有违法律的公平、公正原则。