房地产档案管理论文范文

房地产档案管理论文范文第1篇

摘要：房地产管理中心作为阳泉煤业集团专业化、规范化的房屋、土地管理机构，肩负着对整个集团公司住房和土地的“政策指导、合理调控、刚性监管、柔性服务”的重要职责。在当前煤炭市场持续走弱、短期走势难以逆转的不利形势下，中心要不断加强和改进党建工作，增强党建工作的“四大”动力，维护公司的和谐稳定发展。

关键词：房产管理；党建；“四大”动力

阳泉煤业集团（以下简称“阳煤集团”）是世界500强企业之一、全球最大的无烟煤生产基地、国内排名前三的煤化工集团，拥有17万职工，分布于晋、冀、鲁、新等多个省市，职工的住房问题不仅关系到每一位职工的切身利益，更关系到企业乃至地区经济的和谐稳定发展。房地产管理中心作为阳煤集团专业化、规范化的房屋、土地管理机构，肩负着对整个集团公司住房和土地的“政策指导、合理调控、刚性监管、柔性服务”的重要职责。在这样的组织中，充分发挥党组织的政治核心作用、党支部的战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范带头作用，对于不断改进和提高管理、服务水平，协调好干群关系，协调好房地产管理中心的长远发展和短期利益关系，具有至关重要的作用。完善的党组织建设是引领企业转型跨越发展的永恒坐标，也是带领企业克服困境的不竭动力，为企业的迈出的每一步提供了坚实的政治保障。

一、当前管理中心党建工作中存在的问题

1.对党建工作的重要性认识存在偏差

有个别干部职工认为党建工作虚而不实，政工干部可有可无，思想政治工作看不见摸不着，党群工作是摆设、是负担、是累赘。在这样的认识下，党组织的作用就不会得以充分发挥，也就更加不会得到广大干部职工的认可和支持，不能充分发挥行政工作的作用，从而陷入恶性循环的境地。

2.党建工作考核不严

一方面，考核的重点放在了应该干哪些工作上，而对工作质量和工作效果的考核不到位；另一方面，整体考核失之于宽、失之于松，缺乏严格的工作标准和问责制度，没有形成干部能上能下的严格的考核机制。

3.党风廉政建设还需加强

阳煤集团房地产管理中心与纯粹商业性质的房地产企业相比有很大不同，一是房屋本身大部分是由企业新建或收购的带有福利性质的保障性住房和改善性住房，不是商品房性质；二是住房销售渠道并不是面向社会，而是将房源下发至企业内部各下属公司进行登记打分、排队分配；三是无论是棚户区拆迁安置，还是无房户分配发售，销售价格与市场商品房有很大的差距，这种价格上的落差就提供了产生利益诱惑的温床。个别房产管理人员，政治意识薄弱，把房产管理权力当成了获取个人利益的工具，在趋利心理和侥幸心理的主导下，走上了违法违纪的道路。因此，党建工作还需要进一步深化、细化，尤其要加强党风廉政建设的宣传和教育。

4.党建工作机制需要进一步完善

房地产管理中心作为阳煤集团的下属单位，要紧跟集团公司转型跨越发展形势，机构设置、人员安排等各方面都应适应集团公司发展需要。但是，一些员工的思想意识滞后于企业管理理念变化的新情况，因此要加强党建工作，创建学习型党组织，为提高企业的核心竞争力、实现企业的科学发展提供重要支撑。

二、加强和改进党建工作的措施

1.加强班子建设，增强党建工作的引领力

坚持中心组学习和干部培训制度。结合当前党的群众路线教育实践活动，进行思想政治教育、形势任务教育、政策法规教育，统一思想认识，调整发展思路，提高工作责任心和真抓实干的工作作风。

坚持干部选拔任用考核管理制度。规范执行干部任前公示制、试用期制、任职回避制和票决制，严格落实后备干部队伍管理制度，建立后备人才档案，为公司持续发展提供坚实干部队伍保证。

坚持“统一领导、集体决策、分工负责、分级管理”的“十六字”领导和管理原则，严格执行《“三重一大”集体决策的实施办法》，通过党委会议、党政联席会议，集体研究组织人事调整、后备干部推荐、经济责任制考核、住房分配发售方案等重大事项，提高了班子成员在参与重大决策过程中把握原则的能力，发挥了领导班子把关定向的作用。

坚持班子成员包片联点制度。倡导求真务实、真抓实干的工作作风，班子成员带头下基层，通过现场办公，切实帮助基层协调解决挡手问题和现场安全管理问题，在工作实践中努力提高破解难题、化解矛盾、沟通协调、维护稳定的能力。

2.发挥三大作用，增强促进发展的内动力

各级党组织和广大党员充分发挥政治核心、战斗堡垒和先锋模范作用。在棚户区改造过程中，党员干部身先士卒，勇挑重担，确保全年重点工作的有序进行；在房屋信息中心、公积金管理分中心，实行“一站式”办公，“一条龙”服务，以方便、快捷、热情、周到的服务赢得住户的信任；深入开展“共产党员先锋岗”活动，认真落实党员责任区、民主评议党员、党员联系群众制度，形成“立足本职创先争优”的工作氛围。

做好党员领导干部的日常教育培训工作。通过支部书记培训班、支部委员培训班、副科以上干部培训班、党员培训班及入党积极分子培训班等形式，大力倡导优化管理、服务职工的理念，深刻阐述反腐倡廉警示教育，深入转变党员干部工作作风，努力提高党员领导干部解决职工群众利益问题、改革发展稳定问题、安全现场管理问题、党风廉政建设突出问题的能力。

坚持落实安全责任制。建立走动巡查登记制度，大力推进领导干部走动巡查制度化、常态化。重点把握业务安全、监管安全和公共安全三个环节，不断引申群众性安全活动，党员干部经常深入辖区危旧房、底商房、大修维修工程、农村压煤村庄等关键部位进行走动巡查，认真落实安全责任，不断强化安全管理的自觉性，做到生产安全、管理安全、服务安全。

3.坚持教育与监督并重，增强廉政建设的保障力度

坚持“一把手”负总责与班子成员各负其责相结合，明确各级领导班子及成员的责任，以贯彻党风廉政建设责任制为龙头，以党员干部为重点，以反腐倡廉教育为主线，坚持教育与监督并重，认真落实“一岗双责”，形成了分级、分工、分项逐级负责的工作机制。坚持不懈抓好廉政教育，通过举办培训班、组织收看反腐倡廉教育片、发送廉政贺卡、编发廉政短信、召开家庭助廉座谈会等，把常规学习教育与集中主题教育结合起来，把正面典型示范教育与反面典型警示教育结合起来，把案例分析和党风讲评结合起来，多渠道营造大宣教氛围，积极推进廉政文化建设，进一步增强广大党员干部的勤政廉政意识，对党员干部出现的苗头性倾向性问题早发现、早提醒、早纠正。强化监督，规范内部监管长效机制，加大了对住房管理的效能监察，规范了各个环节的监督审核程序。进一步加强了对管人、管钱、管物等关键岗位干部的考核监督，切实保证领导干部和从业员工的政治安全。

4.深入开展宣传教育和群众工作，增强和谐发展的向心力

工青妇各级组织充分发挥作用，进一步完善企务公开管理制度，基层各支部都建立企务公开栏，设立民主监督意见箱，组织工会干部开展《工会法》、《劳动法》、《安全法》等学习教育活动。积极开展“面对面、心贴心、实打实服务职工在基层”活动，举办房产管理、地产管理、公积金借贷、安全管理等基础业务知识学练比活动，促进全员素质提升。通过报纸、电视、网络等媒体平台组织开展知识竞赛活动，普及房产管理、公积金管理等知识，同时搭建管理人员和住户的互动平台，使服务职工群众、共建和谐企业的观念深入职工、深入小区、深入住户，切实为职工办实事、办好事。

参考文献：

[1]江波.房地产企业党建工作的创新思考[J].湘朝，2011（05）.

[2]马传利.充分发挥党建工作作用提升房地产管理水平[J].房地产行政管理，2009（10）.

房地产档案管理论文范文第2篇

【关键词】：房地产;工程管理;项目成本管理;具体应用

0. 引言

房地产开发项目具有开发周期长、投资金额大、风险大的特点，因而管理工作具有复杂性及系统性。房地产工程管理主要由策划阶段、设计阶段及实施阶段组成，项目开发商作为管理主体，是整个项目的组织者及实施者，其项目管理工作直接影响到房地产工程的施工质量、施工工期及开发商的经济效益，因而工程管理及项目成本管理极为重要。

1. 房地產工程管理的内容

1.1房地产开发前期的工作

前期工作主要指房地产企业的工程项目从获得土地使用权到进入工程实体建设之间的相关管理工作，土地竞标中标到工程正式施工，这一阶段最为关键。前期工作的主要任务包括规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同及实地勘查等，一旦出现一丝纰漏，都极有可能给后期的管理工作带来问题，甚至给施工企业带来经济损失，该阶段对项目投资的影响最深。

1.2房地产开发的设计管理

设计管理工作主要包括以下几个部分：第一，需要选择优秀的勘探设计单位，不得过分节约设计费用，切忌选择资质水平低、设计实力弱的设计单位。要能够考察设计单位的设计观念、设计实力、成本控制等，以此来挑选最为适用的设计单位。第二，需要与设计人员加强沟通，以便实时掌握设计进度，及时解决设计工作过程中存在的问题，将期望的设计要求及目标与主要设计人员进行沟通。

第三，督促设计单位严格遵循相关强制性技术标准，切实提高工程的设计质量，严格审查施工图纸。房地产企业需要以身作则，严格安装审查批准的施工图设计文件开展相关工作，不得私自变更设计，以此来有效消除工程隐患，如果需要进行变更，必须要根据相关规定程序来办理手续。

1.3项目工程管理

(一)施工合同管理。这能够有效节约开支，提高房地产开发项目的投资效益。(二)工程质量管理。质量是工程之根本，事关施工企业的企业形象，只有保障工程施工质量，工程进度管理才有实际意义，因而工程质量管理是项目管理工作的重要组成部分。房地产企业工程管理人员需要立足全局，协调好设计、监理及施工等单位，督促其共同做好工程质量管理工作。(三)工程进度管理。工程进度管理关系到房地产企业、施工企业及购房者的利益，因此要督促施工企业结合工程实际情况来编制施工组织设计及进度计划，以促进房地产工程的有序开展。

1.4项目成本管理

房地产项目成本管理是指根据企业的总体目标及工程项目的实际要求，在项目实施过程中，对项目成本进行科学的组织、实施、控制、跟踪、分析及考核等管理，以提高经营管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。

在市场经济环境下，企业普遍追求的经济效益最大化，房地产企业也是如此，房地产项目成本管理工作也应树立成本效益观念及系统管理观念。房地产企业长期受计划经济观念的影响，在项目成本管理工作中往往只注重生产成本，而忽视其他成本的分析与研究，这就无法满足新时期市场经济环境的要求。房地产企业在市场经济环境下，应增强系统管理的观念，强调整体与全局，树立长远眼光，全面分析企业成本管理的对象、内容及方法。一方面，成本管理不能局限于产品的生产过程，而应将延伸到产品的市场需求、相关技术发展及产品的设计、客户的使用、维修及物业管理等方面上来，管理工作应严格遵循成本全程管理要求，切实做好信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本及处置成本等成本的管控工作。

2. 项目成本管理在房地产工程管理中的具体应用

2.1设计阶段的成本控制

由上述分析可知，设计阶段对项目投资的影响最深，其影响的可能性占到75%～95%;扩初设计阶段对工程造价的影响约占35%～75%;施工图纸设计阶段对项目投资的影响达到5%～35%。根据价值工程理论，适当地增加设计费，能够有效降低建设项目的成本，从而提高开发商的资金利用率，因此要能够对此设计阶段的成本控制加强管理。

2.2承发包阶段的造价控制

房地产企业可以通过建设项目招投标来选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。一般情况下，招投标方式可分为公开招标及邀请招标两种，房地产企业可以根据具体的工程项目来选择最为适用的招标方式，不同的招标方式都有自身所适用的范围，也各有优缺点，例如多层住宅技术适合采用施工图招标;高层及超高层住宅工程适合采用工程量清单招标;如果工程规模大且工期要求高，那么可以使用费率招标的方式。如果采用施工图招标及工程量清单招标，那么房地产企业可委托中介机构来编制标底以明确预期价格;工程量清单招标工程可以使用单价合同，具体的变更情况可以根据实际情况进行适当调整。为了有效避免材料价格风险，房地产企业可约定涨价及降价风险范围，一般情况下，主要材料的涨价及降价幅度为5%，施工企业需要承担风险范围内的材料涨降价，房地产企业承担风险范围之外的费用。因此，房地产企业要能够尽快掌握项目工程的大概造价，这样才能够做到心里有数。这就要求房地产企业采用总价合同，但总价合同也存在一定风险，尤其是工期较长的项目工程，其实施过程中极易出现各种新的政策、材料价格也会出现一定波动。

2.3施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制内容主要包括以下几个方面：需要增强成本意识，统筹全局，做好各方面的管理工作;认真编制成本计划，明确成本控制对象;进一步建立健全并贯彻落实项目成本控制制度;制定有效的奖励措施;认真审查施工组织设计及施工方案，提高其可行性;加强工程款动态结算的控制;严格控制工程变更;做好施工全过程的直接费用监测及间接费用监测分析工作。由此可见，要想加强施工阶段的成本控制，就必须要认真做好事前控制。

2.4 工程预决算的成本控制

房地产开发商在项目开发过程中，还需对建设工程全过程的造价加强监督与控制。工程项目建设过程的造价监控一般是指房地产企业委托建设造价咨询等社会中介机构，运用专业技术知识，全程、全方位地为房地产企业提供建设项目的造价咨询服务。加强工程项目造价的监控，有助于提高投资价款的利用率，促进建设工程投资效益最大化的实现。

3. 结束语

综上所述，房地产开发受到国家政策的影响较深，房地产企业在竞争激烈的市场环境中以经济效益为发展目标，因而房地产项目成本管理成为房地产发展的重要组成部分。房地产企业在经营管理过程中，要能够增强工程项目成本管理意识，创新成本管理方法与手段，尤其要加强全过程的成本管理，加快建设成本数据库建设，从整体利益的角度考虑成本管理问题，切实提高项目开发经济效益、降低工程造价成本，最终促进企业的可持续发展。

【参考文献】

[1]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济，2008(5)：117-118

[2]欧阳春花.房地产开发项目成本管理控制[J].中国乡镇企业会计，2008(8)：33-34

[3]王小萍.如何加强建设工程的成本管理[J].山西建筑，2007(23)：276-277

[4]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].探索，2009(2)：60-61

房地产档案管理论文范文第3篇

[摘 要]企业的顺利运转、成功经营缺少不了合同管理这个重要的环节。合同管理是规范企业经济行为，使企业适应经济发展的重要保证，但是，从大部分企业合同管理的现状来看，财务人员在其中仅发挥简单核算的作用，很少积极参与到合同的签订到结算等一系列的过程中。随着市场经济竞争的日渐激烈，财务人员应当充分发挥出自身的作用，严格实施本部门监督、管理的职能，促使合同管理帮助企业以最低的成本带来最大的效益。

[关键词]房地产行业；销售代理；合同管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.156

1 财务人员在房地产销售代理企业合同管理中的作用

（1）在项目前期的策划、评判过程中，财务可全程参与，将企业的损失减少到最大限度内，促使公司的利益提升。在分析项目可行性过程中，可预测项目经营的效益，结合企业的利益需求，及时推断预判项目的风险性，同时推算项目能够为企业带来的最大效益，根据收益的多少选择出有益于企业的项目，在最大限度内增加企业各方面收益。

（2）在企业合同评审的过程中，财务人员结合财务税收的法律法规，提供专业意见，避免企业合同与财务税收牵扯上不必要的关系。房地产销售代理企业的客户主要是由市场部客户部挖掘，同时将客户的实际需求作为起草合同的标准。然而，起草合同并非由财务人员全权完成，这就导致合同在起草的过程中可能不了解税务相关法规，因此起草合同过程中仍需要财务部相关人员的参与，一方面可提供指导的意见，另一方面可降低税收风险发生的概率。在订立销售代理合同时，财务人员可收集以往企业的订立销售代理合同的案例，并整合其中的经验，提供有价值、可靠的数据帮助。在合同执行的整个过程中，财务部会严格监控，并且做到跟踪分析，以便为新合同的签订提供经验，确保合同的执行更具安全性。

（3）在企业的经营、管理过程中，财务人员可根据企业的经营现状，提供专业性支持。一方面等同于财务人员全程参与合同执行的过程，另一方面也有助于财务人员对企业做到严格监控与监管。并且在分析项目可行性、预算数据、合同执行项目等一系列的过程中，财务部始终站在客观的角度，用客观的目光看待问题，发表出专业意见，以真实数据说话，为公司的生产经营提供强有力的帮助。

（4）在销售代理合同真正履行后，合约内容要求企业每个月进行财务结算，从合同制定到履行的一系列过程中，财务部是始终参与的部门，这就意味着在每月财务结算的过程中，财务部能够及时发现合约中是否存在除条款之外的事项，有利于及时汇报有关的执行人员与领导，与各部分沟通协调，制定出对应的补充协议，同时完善合同管理，确保合同的顺利履行。

（5）企业签订重大项目合同前，尤其是工程类合同时，财务部的介入可先分析签约方在合同履约方面上的能力，同时可要求签约方向企业提供相关的财务报表与数据报表，考察签约方的经营状态、财务情况等重要指标，在考察的同时可与同行的整体情况、综合能力适当进行比较，从中推断签约方合同履约的能力。此外，还应监督签约方合同履行的具体情况，例如在款项收到后，应及时告知销售部，并做好记录，避免合同的履约在某一环节中出现问题。

2 财务人员在合同管理中可发挥的空间

（1）在市场客户部顺利争取到项目后，首先需要将关于项目的资料提供给财务部，

而财务人员则需要运用专业的财务知识，根据以往的项目结算经验，预判该项目若是正常销售的情况下能够为企业带来利益以及为该项目付出的人力物力应收取的成本费用，从而判定该项目是否可为企业源源不断地带来效益，最重要的是企业是否可在能够接受的最低项目收益前提上承接该项目。

（2）在合同草拟与开发商协商的阶段，财务需与企业法务部一同检验合同的合法性、可行性，以此降低合同存在的风险，同时避免合同给企业造成巨大损失。法务部负责审核合同内容的合法性与真实有效性，而财务部则需要审查合同的订立是否符合企业制定的财务管理制度及国家制定的相关税收法规；同时，财务部还需注重收款、付款等与结算相关的条款，并且审核是否具有合理性、可操作性等，接着由法务部与财务部共同讨论，直至合同成功签订。

以《×××项目销售代理合同》为例子。在合同的评审过程中，财务需高度重视几个方面：

①合同内容是否包括某些不合理的条款，如已跟甲项目签订，是否不能够在甲项目附近内再承接与甲项目为竞争对手的项目，若是存在该类条款，财务人员则需要向业务负责人提示条款的风险。②甲乙双方权利是否存在由我方承担运营案场费用等条款，若是有需要我方承担费用等内容，则需要根据流程开具发票给我公司，若是无法开具发票，可协商该部分的费用从甲方支付给我公司的代理费用中扣除。需注意的是，合同中每一条条款都需认真浏览，每一个细节都不可放过，否则在约定不清晰的情况下，只会增添会计财务所面临的风险，致使费用报销的过程出现阻碍。③重点关注代理费用结算的主要条件。房地产销售代理结算是一项特殊的工作，在一般情况下，主要是每个月依据固定费率结算，在季度与年度任务顺利完成后，再根据高费用率算出差价，同时项目在事前根据低费用率所得到的房源。需注意，补差是全额补差还是超过任务部分补差，一旦发现合同中存在漏洞或有任何地方未表达清晰，需要及时更正，避免增加企业风险、降低企业收益。④针对销售业绩较好的有关项目人员及团队，若是开发商想要给予奖励，则需要根据公司规章制度与税收法规，通过我公司薪酬系统下发至获得奖励的人员手中，如果是由开发商直接发放薪酬至所得奖励的人员手中，很容易涉及税务的风险。

（3）根据合同的内容，财务部需要对项目进行的每个阶段进行严密跟踪，如实记录项目的结算信息，审核是否符合合同制定条款。同时还要观察项目是否存在漏结的现象，需注意的是，扣款、罚款是否与合同约定的保持一致。财务部需严密跟踪项目的执行过程，确保公司的收入准确、完整。若发现有开发商未根据约定付款，应主动联系项目负责人，提示其结清所欠款项，避免出现迟迟未能收到应收账款的现象。

（4）执行合同后对此次项目的评价。企业应制定出评价合同执行的制度，全面分析合同实施的具体情况，并加以分析、汇总及评价。例如项目的收益率、合同执行率等内容。通过分析与总结，发现合同管理中的缺陷，制定出对应的改正措施。同时，分析、统计项目合同执行的完成情况，为公司的经营管理提供帮助。最后，财务需根据项目的大小、客户的信息等内容完成分析、汇总，建立客户档案，提高服务能力，促使合同管理能力加强。

3 结 论

合同的洽谈直至失效等一系列的过程即合同管理的全过程，财务人员要给予合同签订前的管理高度重视，同时也要重视合同签订后管理。凡是有关于合同条款的内容，则需要各部门共同商讨，关注合同在履行过程中，出现的静态、动态情况，尤其是可影响企业利益的变化，需要及时修改、更正，或是终止。房地产行业的发展趋势正在不断向前，财务税务相关法规不可能一成不变，这就要求财务人员熟悉市场的行情，使企业生产经营顺应市场变化，同时还应提升合同管理的能力，以此确保企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李红.房地产销售代理服务合同管理中财务作用分析[J].中国市场，2015（35）：174-175.

[2]李鴻.企业合同管理中房地产财务的重要意义探究[J].财会学习，2016（17）：32.

[3]王艳洁.财务监管在企业经济合同管理中的探讨[J].中国经贸，2016（7）：257-258.

[4]赵子立.房地产企业合同管理中财务部门的作用研究[J].当代会计，2016（11）：32-33.

房地产档案管理论文范文第4篇

【摘要】随着中国社会主义市场经济体制的逐渐发展和依法治税的逐渐深入，房地产企业税务风险成为了一个不可忽视的问题。房地产企业税务风险若处理不恰当，那么就会发展成为一个危险，这个危险随时随地都有可能产生一个很大的影响，因此，作为房地产企业的经营管理层，须对房地产企业税务的风险管控予以关注和研究。

【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制

一、企业税务风险概析

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

（一）房地产企业内部原因

1.房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2.房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3.房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

（二）企业外部原因

1.税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

（一）房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。

2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

（二）控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。

（三）加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基礎上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。

四、结语

房地产企业税务风险是一个不可忽视的问题，若处理不恰当，那么就会发展成为一个危险，这个危险随时随地都有可能对企业经营发展产生一个很大的负面影响，所以房地产企业经营、管理层须对房地产企业税务风险加强研究、明晰认知并制定有效的管控方法与措施。

作者简介：刘冬莲（1975-），女，深圳人，从事财税或审计工作。

（责任编辑：唐荣波）

房地产档案管理论文范文第5篇

摘要:本文简要介绍了房地产与物业管理的关系,通过对我国物业管理现状的分析,提出了解决的办法,即提前介入、规模化、市场化、注重物业管理企业的自身建设等。

关键词:物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

用新的政策、法规支持和解放物业管理企业,使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己,使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体,在竞争中培养在市场经济条件下企业生存和发展的能力,寻找适应市场机制的经营方法,要按照现代企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制,对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场规律办事,在竟争求生存,求发展。

总之,物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我们大家共同努力,高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。

房地产档案管理论文范文第6篇

【摘要】提高房地产项目管理水平，是提高企业行业竞争力的有效途径。本文首先探讨了我国房地产企业项目管理工作存在的问题，并有针对性的提出几点房地产项目管理工作开展的有效策略，为房地产企业项目管理水平的提高提供资料参考。

【关键词】房地产；项目管理；问题；对策

房地产项目有着投资量大、施工环境复杂、参建单位和人员数量多、工期长等特点，如果在房地产项目开发中，项目管理工作不到位，必然会给相关单位带来不必要的经济损失。近年来，随着城市化的不断推进，我国房地产业发展迅猛。当房地产行业步入寒冬，各大房地产企业同时感受到行业竞争压力的加剧，如何提高企业的核心竞争力，更是成为房地产企业重点研究和实践的课题。

一、我国房地产项目管理中存在的问题

1.公司组织管理结构建设缺乏项目管理理论指导

我国城市化进程的不断推进，给房地产行业带来了巨大的发展空间。由于部分企业在项目管理中缺乏科学的理论指导，项目开发大多凭借热情和所谓的经验，因此在房地产项目管理中问题百出，更是使很多企业在项目开发中资金链断裂，甚至导致企业倒闭。

例如，湖北武汉市东西湖区金银湖畔先进大队府上楼盘，一个工程由于资金链断裂，工程烂尾，不仅影响了业主的正常生活，还造成恶劣的社会影响，并导致企业受到舆论的谴责和行政处罚。

2.项目管理人员专业水平不足

虽然我国加大了对房地产项目管理领域的人才培养力度，但人才培养是需要较长周期的。在房地产项目管理领域人才缺口极大的今天，很多其他领域的人员涌入房地产项目管理领域，这些管理人员不仅缺乏专业性知识，也对科学的房地产项目管理方法了解甚少。这导致很多房地产开发企业的项目管理工作如一团乱麻，不仅无法发挥项目管理的效果，还带来很多不必要的成本支出和麻烦。

例如，2009年北京中央电视台新址园区在建的附属文化大楼，由于施工单位项目管理人员专业水平不足，不仅使用不合格保温板，还配合建设单位燃放烟花爆竹，导致火灾发生，1死8伤，直接经济损失1.6383亿元。

3.项目管理的前期工作不足

房地产项目投资量大、开发周期长，如果在项目开发时不做可行性研究，必然无法掌握市场动态，无法确保工程项目是否会获利。当前我国房地产开发企业由于管理体系不健全、项目管理人员技术水平不足，很多项目在开发前并没有进行细致的可行性研究和论证。这些项目在开发前就缺少实证资料，缺乏支撑数据，根本无法保证项目是否能够获利。当企业将资金和精力投入到这些项目中，随着项目的开展则会逐渐发现问题，然而企业已经深陷其中，最终导致项目开发失败，造成资金和资源的浪费。

例如，某地产公司在华东某城市做养老项目，由于在项目规划时没有考虑我国国情，800个床位，最终只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本费用后，平时很少有其他消费，项目严重亏损。

4.缺少风险防控预案和手段

在我国市场经济日益完善的今天，房地产开发企业日益感受到市场经济带来的冲击。但房地产项目作为民生项目，其在市场经济规律调控下，却还受到地方政策和政府宏观调控的影响。这就导致房地产企业在项目开发中将同时面临政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险等。一旦这些风险不能有效控制，当问题发生时必然会给房地产企业带来致命的打击，造成企业资金的浪费甚至导致项目夭折。

二、提高房地产项目管理水平的对策

1.完善公司的组织治理结构

房地产项目管理贯穿于整个房地产项目的规划、建设和运营的整个周期中，因而其项目管理需要公司多部门配合才能够高效完成。想要提高房地产项目管理水平，首先要以科学的房地产管理理念为基础，以企业的组织机构为框架，构建一整套完善的公司组织治理机构。只有实现公司组织治理机构的完善，才能确保房地产开发项目至始至终都处于管控之中，有效降低房地产开发项目的投资风险，提高房地产企业的行业竞争力。

2.提高项目管理人员的专业素质

房地产项目管理人员的专业素养，决定了房地产项目管理工作的水平和质量，并影响了房地产项目管理水平的发展和进步。为了提高企业房地产项目管理工作水平，必须组建一套技术扎实、经验丰富并有创新精神的优质人才团队，并依此为基础建设符合企业发展和市场现状的项目管理新模式。因此，房地产开发企业要积极引进优秀人才，并加大对现有团队人员的专业技术培训。除此之外，还应该事先房地产项目管理团队的优胜劣汰，淘汰不适合该工作的职员，不断优化和提高房地产项目管理团队的职业素养，为项目管理水平的提高打下坚实的基础。

3.做好项目前期基础性工作

高质量的可行性研究是开发企业做出正确投资决策的支撑。可行性研究质量的提高应着重几个方面：政策研究，市场调研、项目定位、成本预算、资金筹措、进度计划和风险控制等。使用宏观经济效益分析法与微观经济效益分析法进行思考，把动态分析法与静态分析法相统一，分析项目开发的实际利益，定量分析项目的经济效益，定性分析项目的可行性。用SWOT分析法让事实说话，通过大量的数据分析比较得出较为客观的可行性结论，为企业投资决策提供参考。

4.优化风险防控预案

我国作为发展中国家，随着城市化的推进房地产行业也处于动态变化中。因此，房地产项目管理工作也应该是一项长期的工作，随着市场的变化和企业的发展而不断进步。房地产开发企業在经营和发展中，一定要时刻居安思危，不断完善自身的风险防控预案，才能够有效的抵御项目开发中所面临的政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险。

结语：

综上所述，房地产项目管理的工作质量和水平，极大的影响了房地产企业的经营和发展。在房地产行业面临转型期的今天，房地产企业想要获得发展的空间，就必须不断提升项目管理水平，只有项目管理水平稳步提高，才能确保企业在行业市场竞争中脱颖而出，获得更大的发展空间。