前期工作配合范文

前期工作配合范文（精选8篇）

前期工作配合 第1篇

房地产项目前期流程、策略、管控和各部门紧密配合模式

分析及实战案例借鉴

【师资介绍】

谯老师：

任职机构：现任职于某大型上市地产集团，曾任职于广州合生创展集团及重庆龙湖地产发展有限公司。

专业特长：房地产投资领域资深专家，在大型房地产集团的投资领域工作超过12年，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入，公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作，为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题；从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调。在结合具体投资工作的同时，谯老师还在运营管理方面投入精力进行研究与实践，特别对龙湖、恒大两个业内公认的运营效率极高的标杆企业的运营体系进行了深度研究，结合自己亲自参与其中，对他们的运营体系对比分析，得出了很好的经验结论供企业参考与借鉴。

授课风格：注重实战，实操，实效，拒绝任何精彩的忽悠和不切实际空洞的理论说教，有实例，有工具，操作性强，学能致用。

【课程大纲】

一、房地产企业土地获取的决策理念和认知

1．投资拿地的几大关键要素 2．标杆房地产的投资拿地管理方式 3．投资拿地的原则

二、典型房地产项目获取的策略和模式剖析

1.国内地产企业通行的地块获取方式（1）大型居住区开发（2）一二级联动土地（3）现金流项目（4）城市综合体模式（6）军产模式

（7）公租房、廉租房的投资模式 2.不同企业前期土地谈判阶段性策略分析（1）如何勾地及其技巧 案例：工业园区土地勾地技巧（2）门槛条件的设置

案例：大学城地块调规策略分析（3）不同类型的企业的拿地策划 案例：江边项目挂牌策略及协议条款分解

三、房地产企业对土地价值的判断和选择

1.土地本身价值的判断（1）土地的原生价值（2）土地的原创价值（3）土地的延伸价值 2.从城市及区域发展的角度 3.从两个规划的角度 4.从技术经济指标的角度 5.从政府系统的要求

案例： 龙湖在土地选择的案例

恒大地产土地选择的标准

四、标杆房地产企业对土地的跟踪和反馈

1.土地跟踪和获取的六大步骤流程图 2.土地投资跟踪阶段的策略 3.土地持续跟踪阶段的实战运用工具（1）前期市场调查报告（2）土地项目建议书

（3）土地投资测算静态和动态模板（4）项目定位报告

（5）区域土地土地深度和竞争分析报告（6）投资分析报告书（7）目标地块重点跟踪表（8）季度区域土地市场分析

案例：济南地块投资分析报告

浙江地块土地价值的研判报告

五、前期业务的内外部组织管控和人才配对

1.前期部的组织构建和人才匹配（1）投资人员的选择和能力配对

（2）前期部人员的工作流程建议和素质能力（3）土地信息的最快传递和决策途径 2.前期项目代理策划公司如何管控（1）外部策划代理公司的个性化选择

（2）外部公司的人才搭建与工作职责

（3）要求外部策划代理公司提供的各种阶段化成果（4）对外部机构的合理化督促建议

六、项目前期定位决策阶段，各部门的紧密配合和职责分解

1.拿地阶段和设计阶段的考核纬度和指标

（1）财务指标、市场及客户、内部流程塑造、学习与创新领域（2）拿地和设计部门的关键性考核指标(KPI值)分析

如：拿地部门的土地储备指标、测算利润；设计部门有效或无效设计成本等指标的剖析 2.发展部和设计部的工作界面和搭接面分析

案例：发展部与设计部之间的工作界面表

3.在定位决策阶段，各部门如何对前期部门形成紧密配合和职责考核

如：

设计部对拿地部门的工作支持

成本部对拿地运营成本的策略

销售部的拿地后销售的沙盘推演

工程部对项目前期提出的技术要点和进度要求

案例：龙湖地产启动前的策划定位案例—大学城项目启动会 4.快速拿地的保障—内部横向沟通的重要性（1）多项目选择中，如何快速判断和决策（2）与投资拿地关联的上下游部门的沟通

七、设计部管控流程及快速启动策略剖析

1.设计阶段主要工作和阶段性成果

(1)项目前期设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、设计配合i 案例：龙湖《方案设计任务书》、《景观设计任务书》、《项目成本目标测算与控制（方案版）》等 2.设计阶段流程分析

案例：龙湖的个性化设计外包和恒大的标准化设计库对比 3.快速启动和完成总图设计和单体设计策略（1）设计前置化

（2）设计创新与标准化设计

（3）对规划、建委的设计要求尺度的精准把握 案例：天街系列与名都、绿洲、天下系列对比

八、前期工作的总结—心得体会

前期工作配合 第2篇

各位员工加入公司已一周有余，在过去的几天里，大家抱着学习的心态，积极认真的去完成每天的工作。虽然有很多不清楚的地方，但这并没有影响到大家的工作热情，每个人都积极主动的去了解和学习与公司业务有关的知识，以便更好的开展下一步的工作。公司是一个全新的行业，有着非常广阔的市场发展空间，相信经过大家齐心协力的奋斗，公司一定会像芝麻开花一样节节高。

公司于10月30号、31号对员工进行了一系列的培训，包括公司制度、业务知识以及相关保险知识等。在培训过程中，大家都仔细认真的学习，对公司有了一个比较全面的了解。之后，大家又进行了为期两天的市场调研，掌握了一定的市场信息，并开始和资源客户洽谈合作事宜。在培训和调研期间，大家学到了知识，更积攒了宝贵的经验；同时也看到了自己很多不足的地方，希望大家在以后的工作中不断提高自己，把握好每一次机会与公司共同成长。

公司目前正处于筹备发展阶段，肯定会遇到很多困难，这就需要每位员工的不懈努力，一分耕耘一分收获，公司与各位员工定会以超乎想象的速度迅速成长起来。

综合行政部

舞台机械前期配合设计浅谈 第3篇

1 舞台机械产品构成

现代大型剧场设计之初多以多功能定位, 其特点是能改变舞台形式、观演关系、灯光和声学特性、座席数量等, 既可以上演歌舞、话剧, 也可以举办音乐会以及不同规模的会议, 并且还要兼顾一些不同类型的展览, 舞台多以“品”字型模式设计, 这样的剧场舞台几乎涵盖了所有的舞台机械设备, 一般分为台上和台下两个部分。台上设备的基本配置有防火幕、大幕、假台口、二道幕、灯光吊杆、景吊杆、单点吊机、灯光吊笼、声反射罩等设备。台下设备的基本配置有乐池升降台、乐池升降栏杆、主升降台、子升降台、车台、后车载转台及各种补偿台灯设备。作为舞台机械行业的从业者, 甘肃大剧院是笔者所参与设计过的规模最大、舞台机械产品最全的剧院, 在前不久的国内剧院评选中, 甘肃大剧院荣膺国内“十大剧院”称号。设备以镜框式台口、品字型舞台为主题进行布置。该剧院舞台机械设备配置情况如下, 其配置也是目前国内甲级剧院的典型配置。

台上设备配置有防火幕2套、升降对开大幕1套、假台口1套、电动吊杆52道、前舞台灯光吊杆11道、二 (三) 道幕机3套、灯光吊笼8套、声反射罩1套、自由单点吊机5台、台口单点吊机5台、后舞台电动吊杆14道、后舞台灯光吊杆14道、后舞台固定天幕框1套、侧舞台装景吊机4台。

台下设备配置有主升降台4台、子升降台4台、前区辅助升降台1台、升降快3台、活动盖板3台、后区辅助升降台1台、侧车台6台、侧车台补偿台6台、后车载转台1台、后车转台补偿台5台、乐池升降台1台、指挥升降台1台、乐池升降栏杆1台。

2 舞台机械对建筑设计的基本要求

对于箱型舞台, 我国一直沿用镜框式台口, 虽然近年来出现了一些敞开式舞台, 但目前绝大多数仍采用镜框式。在剧场建设之初, 首先要根据当地的实际情况确定剧场的功能定位, 从而确定镜框台口尺寸, 也就是台口的宽度和高度尺寸。

台口宽度也就是主舞台的宽度, 一般为主台宽度的一半左右 (主舞台两边不设侧车台) , 主舞台的两侧是演出服务区, 是为演员候场、布景、道具临时存放设置的区域。

主舞台净高 (也就是舞台面到葡萄架层下表面的高度) 一般以两倍台口高度加2~4m为宜, 其必须满足与台口同高的幕布、景物吊在舞台上空而不被前排观众看见的要求。

吊点梁层的高度要求, 要能保证普通身高的人能在吊点梁层和葡萄架层之间正常通行, 其高度差一半在1.8~2.0m之间。

防火幕安装牛腿的设计要求, 为了便于安装, 其高度一般设置在吊点梁层和葡萄架层之间, 牛腿的承载能力也根据不同的台口尺寸而不同。另外, 土建施工时需要做好安装防火幕及其配重所需的预埋。预埋的具体位置、材料及承载等要提前跟机械施工方沟通确定。

设备层天桥的宽度应根据吊杆驱动机的减速机型号、钢丝绳的吊点数量来确定, 并且还要预留适当的线槽宽度和人行通道。如果在设备层天桥下面安装灯光吊笼, 其宽度要相应地增加1.3m左右。若非钢结构天桥, 其上表面要为安装吊杆驱动机做好预埋。设备层天桥的高度应能满足钢丝绳偏角的规范要求, 其承载也有相应的规范要求。对于防火幕配重不在前墙下的, 还要在设备层天桥相应的位置预留防火幕配重孔洞。

对于一、二层天桥, 主要是用来放置舞台机械台上设备电气控制柜, 其宽度一般在1.5m左右, 一层天桥高度一般与台口等高, 二层天桥高度一般设置在3/2台口高处, 可根据不同情况做适当调整。

对于升降台而言, 根据不同的传动方式对建筑结构有不同的要求。由于主升降台行程比较大, 目前常见的传动方式有链条传动、钢丝绳卷扬提升、柔性齿条传动 (刚性链) 等, 前两种传动方式在建筑结构上要求留有平衡重行走的孔洞和空间, 基坑深度≥升降台行程+4.0m, 而柔性齿条传动侧不需要配重, 对基坑要求相对较浅。对用于安装升降台导向所需的建筑支撑立柱位置、尺寸, 负层走人通道 (主舞台台仓第一层演员走道, 需注意, 该层平面上空所有的水管、暖通、风管、消防管、电气桥架等设施的标高与平面间净高需保证2.5 m左右, 不得少于2.2m, 否则演员无法跑场) , 放置台下设备电气控制柜空间以及安装舞台机械设备所需的载荷、预埋等要求, 这里不再一一详述。

乐池升降台行程一般为2.4m, 所需基坑较浅。驱动方式通常采用剪刀叉式、柔性齿条 (刚性链) , 国内个别剧场采用了大螺旋顶升的方式。在建筑结构上, 乐池的进深与宽度之比一般在1:3~4, 可以不做用于安装导向系统的支撑柱 (剪刀叉方式无需导向系统, 柔性齿条方式可以单独做钢结构导向立柱) , 只是同样需要提前做好基坑面的预埋件。

乐池升降栏杆跟乐池升降台同一基坑, 只需在乐池基坑前剪力墙上提前做好安装提升导向系统用的预埋。

对于台下其他设备, 如侧车台、后车转台、辅助 (补偿) 升降台等, 对建筑结构的要求只是需要留有足够的基坑, 提前做好预埋件等要求。

3 结语

目前, 我国还没有正规的剧场建设咨询机构, 出资建设剧场的业主往往只是从投资上、外观上、规模上互相攀比, 比豪华、比气派、贪大求洋, 盲目要求建筑和设备都达到国内一流水平, 唯独对剧场的使用功能提不出好的具体意见, 因而许多新建的剧场普遍存在一些缺点和弊端。如台口的尺寸和舞台的尺寸不成比例, 舞台上的演出设备不能合理布置、设备不能正常使用, 舞台机械承重部位载荷不够, 没有在土建施工阶段给舞台机械设备做好预埋等问题。造成这些问题的原因都是剧院在建设之初都没有很好地跟舞台机械配套方进行配合设计, 甚至建筑设计一方闭门造车, 这样给舞台机械设备的设计和安装带来了很多的不便和限制。因此, 在剧场建设之初, 建设方应该跟设备配套方紧密配合, 使建设的剧场尽可能满足使用者的要求。

参考文献

论建设工程前期报建工作 第4篇

关键词：建筑工程；前期报建；完善措施

前言：随着社会主义市场经济的建立，政府建设主管部门完善了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，使各项建设用地和各类建筑工程通过组织、控制、引导、协调，使其纳入城乡规划的轨道。随着社会主义市场经济体制的建立以及城市建设工程项目的不断完善，建筑工程的前期报建工作越来越向国际惯例靠近。建筑工程的前期报建工作是一个涉及到的部门和环节都比较多和复杂的系统工程，工作程序非常烦琐，并且很多工作程序是相互穿插进行。

一、建设工程前期报建工作的定义

建筑工程前期报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，向当地建设行政主管部门或相关专业的职能部门进行报建，不但要提交建筑设计方案和施工设计方案进行审核，还要交验建筑工程相关的基本信息资料，包括工程项目立项的批文和建设用地的批文等其他相关文件的行为。工程前期报建工作涉及审批部门众多，即要取得：国土、消防、电力、环保、人防、规划、城建等职能部门的同意批复。工程建设项目主要是各类房屋建设、土木工程、设备安装等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设

项目。

二、建筑工程前期报建的主要作用

建筑工程前期报建直接影响到建筑项目的能否顺利的完成。《国务院投资体制改革决定》的相关规定决定了建筑企业的建设投资的核心主体地位。现今政府部门对于建设项目的信息审核，已经不再包含项目的资金来源等经济信息的审核，主要交由建筑企业进行内部自主审核和决策，这就要求建筑工程项目的工程前期报建工作达到较高的完成标准。建筑工程项目前期报建工作的顺利完成，可以在一定程度上缓解项目建设中存在的用地紧张问题。建筑工程项目前期报建手续的顺利完成，可以使建筑项目尽快开始实施，有利于项目缩短施工工期，节省资源和费用。

三、建筑工程前期报建办理的要点

在建筑项目的前期报建办理过程中，由于某些手续的办理过程较为繁琐，需要材料较多，材料的审核进程慢，需要多部门进行共同审核，成为项目前期手续办理的重点，应加强对这些环节的重视，做好相关准备，以保证前期报建手续办理的顺利进行。建筑工程前期报建手续办理过程中主要应注意以下几点：

（1）发改委对建设项目的有关信息的核实环节。在建筑项目的前期手续办理过程中，发改委会对建设项目的投资来源的合理性、建设可行性以及用地规范性等相关信息进行审核，并对该项目立项或备案，从而达到对建设项目的可行性进行严格控制的

目的。

（2）建设工程规划许可证办理环节

在项目前期报建过程中，办理工程规划许可是一个关键环节。环境评估报告备案，消防设计备案，人防施工图审查意见及人防工程质量监督受理等是取得工程规划许可的前置条件。工程修建性详细规划是整个项目报建的重中之重，它需要建设和设计单位进行反复沟通、修改并最终确认的技术文件。在报建过程中，规划审批部门对详规的审核尺度的把握也非常严格。

（3）国有土地许可证办理环节。国有土地许可办的办理需要经历项目的立项、建设用地规划许可以及工程规划许可等环节，需要经过多部门的共同办理，因此，需要经历的时间较长，办理流程也就为繁琐。

四、建筑工程前期报建工作当前状况

当前我国的房地产开发工作的前期阶段工作属于流程化管理阶段，各种问题在开发企业的前期进行相关手续报建中也暴露出来。这些问题有企业自身的，例如：许多建设单位不重视研究项目建设前期的工作，或者深度不够；前期手续办理时间过长等。也有来自其他利益主体的，还有一些问题来自于政府部门的相关审批机构，例如：事项审批环节太多，审批时间拖的太长；审批不规范等。总之，对于目前建筑工程的前期报建工作问题存在的原因是多方面的，要提出根本的解决措施要在参建各方的努力下共同推进。

五、工程前期报建制度需更加完善

（1）加大报建宣传、依法监管

在建立和完善建筑工程报建制度的同时，审批部门要加大宣传力度，深入宣传贯彻建设部、省、市有关招标管理的政策、法规文件，并邀请当地有关部门、建设、施工单位有关的负责人开展前期报建工作的管理和宣传讲座。在加大宣传力度的同时，审批部门还需要依法行政，在依照报建制度进行工作的基础上维护正常的市场秩序，保障建设和施工单位的合法权益，为工程服务，为社会负责，真正做到要有政策与法规依据；要有审批条件和审批程序保障；对于审批结果要公开化。这样才能保证报建工作的公开、公正，也提高了报建工作的效率。

（2）保证资料齐全

在准备报建资料时，必须要先到相关职能部门了解清楚报建所需的资料目录（现在基本上所有的职能部门都把办事程序及要求提交的资料目录挂在网上），再按资料目录准备好报建资料。值得注意的是：现在很多职能部门都要求报建单位提供原件与提交的复印件核对，或要求在提交的复印件上标明“与原件一致”并加盖建设单位公章。

六、结语

工程建设项目前期报建是工程建设项目管理工作的重要部分，在实际的工程项目建设过程中，前期报建工作是比较繁琐的，前期报建过程是一个比较复杂的系统工程。它需要各个部门相互协调、配合，需要专业人员在实践中不断的总结经验，不断的改进前期报建工作环节，同时也要维护好建设工程项目的市场秩序，从根本上提高前期报建工作的效率。

参考文献：

[1]白耀军.项目前期工作的重要性[J].现代企业文化.2010

[2]王莹.浅谈如何做好建筑工程前期报建工作谈[J].东方工程文化.2012

前期工作报告 第5篇

尊敬的各位领导、老师们、代表们：

大家下午好！

随着四季的轮回，我们送走了丰收的秋季，迎来了富有挑战的冬天。我们农林科技系也迎来了第五次团、学代表大会。第四届学生干部在团总支书记孙洪书记的领导下，以学生自我管理，自我服务，自我教育为宗旨，秉承着“务实创新，锐意进取”的工作态度，走过了不平凡的一年，取得了良好的成绩。在此，我仅代表第四届团总支、学生会干部作本届学生会工作报告，请各位代表，于以审议。

在接过接力棒以来，我们把创建服务型学生会，作为我们工作的指导思想。坚持以服务同学为宗旨，加强自身建设，提高干部的责任意识，发挥学生干部工作的主观动能性。通过我们的不懈努力我们做了以下工作：

1.加强了学生会自身制度建设：不断完善学生会各项制度，制定和完善更加合理的学生会规章制度文件。

我们把学生会对各班班团活动及期末的考核，主席团对各部的期末考核，以及组织各班对辅导员和入党积极份子的评分等一系列制度进行补改和完善。

2、打造精品：加强学生会自身文化建设，不断充实学生会文化。

一年来，我们遵循“常规活动制度化、零散活动系列化、传统活动创新化、大型活动主题化”的原则开展工作，从教室到操场，从宿舍到食堂，从舞台到银幕，我们学生干部的身影出现在学校的各个角落，我们学生会活动的气息散布到学校的各个地方。风雨中我们撑伞迎接新同学的到来，烈日下我们为军训的同学们送去丝丝冰凉，女生节里我们为女同学们送去份份惊喜。我们围绕迎新季这一主题，体育部开展了迎新杯篮球赛，学习部开展了新老生交流会，生活部开展了首届生活知识竞赛，文艺部策划开展了“为青春呐喊，为农林点赞”迎新晚会等一列迎新活动。当然我们还开展精彩纷呈的演讲比赛，活力四射的心理健康操比赛，厨光艺彩厨艺大赛，欢乐极限的自拍大赛等一系列精品活动。以及开展了寝室美化大赛、寝室节能大赛、社会实践表彰等一系常规活动。在这一系列活动中，营造出一种团结向上，青春健康，热爱生活的美好气氛，给干事提供交流合作平台，也为同学们提供了展现自己才华的美丽舞台，同时挖掘了大量体育、文艺方面的人才。

3、拓宽渠道，立体宣传，宣传部牵头建立 农林科技系团总支学生会微信公众平台，对系微博“相约农门阵”进行有力推广，进一步推进了我系团学文化建设。

4、加强学生会自身组织建设：组织学生干部培训，增强学生干部自身能力，进一步加强学生干部队伍的团队建设 一年来，我们的干部本着“全心全意为同学服务”的宗旨，把宝贵的时间和精力无私地投到工作中去，把汗水和心血倾注到自己热爱的岗位中来，经受住了种种考验，顺利完成了各项任务，取得一定的成绩。回顾过去，我们倍感自豪，但看到成绩的同时，我们也清醒的认识到工作还存在许多的不足：我们学生干部的综合素质尤其是政治理论素质、人文艺术素质尚需进一步提高；各部门之间的合作和协调能力有待加强，创新的工作思路和实践经验的结合有待改善。本届学生会即将完成使命，但时代的发展对我们学生会的工作提出了更高的要求，我们必须着眼于系部、学院未来的发展和建设，需要新一届学生干部用你们的激情与活力去在去面对新的机遇与挑战。我坚信：在孙洪老师的带领下，新一届干部得共同努力下，在各位同学的配合与支持下，一定会把学生会工作推向一个新的高度，使学生会工作再上新台阶。

我的工作汇报到此结束，谢谢大家！

前期工作小结 第6篇

我是水务局第九批下派的新农村指导员，下派地点是北古城镇合兴村委会，现装饰前期工作小结如下：

首先是提高思想认识，明确工作职责，做好新农村指导员工作，对于三农的健康发展具有十分重要的意义。明确“七大员”职责，重点抓好六项工作，是做好新农村指导员工作的根本保障。

二是了解基本情况、熟悉日常工作。由于我对基层工作经经验少，进驻后对基本情况的了解非常重要。合兴村委下辖洗羊塘村、大路村、上下清水沟、大河村、大埂子村、水塘子村、竹子箐村、小坡头村、土桥村、新安村共十一个自然村，土地面积3000多亩，人口二千余人，人均占有土地1.5亩，以种植业为主，经济作物有蔬菜、烤烟、水果等。掌握基本情况和熟悉日常工作，有利于以后工作的顺利开展。

三是走访群众，走访内容紧紧围绕与群众生产、生活息息相关的话题进行，注重收集群众的意见和建议，同时向他们宣传政策法规和传播科技知识，引导他们转变思想观念，谋求更大的发展。

四、存在的问题。一是由于受连年干旱和地理环境的影响，严重缺水是当地的突出问题。二是受市场经济影响，经济作物的收益低，严重制约当地经济的发展、农民的增收致富。

五、帮扶措施。针对性存在的问题，及时向局机关及相关领导反映，并得到大力支持。水务局立项并拨款到合兴村委会用于解决洗羊塘村人畜饮水及蚂蝗水库除险加固，并出资购买化肥支援春耕生产。

六、自身存在的问题。一是走访群众不够全面、具体。二是基层工作经验不足。三是学习缺乏积极性和主动性。在今后的新农村指导员工作中，我将不断的提高思想认识，加强学习，总结工作经验，按上级要求完成工作任务。

七、下步工作打算：

1、力争为群众做更多好事实事，解决群众实际困难和问题。

2、继续深入调研，在原有的基础上进一步深化调研工作创新思路，为群众开创一条增收致富的新路子。

3、配合村委进一步加强基层组织建设，特别针对村三委的党建工作，建全切合村两委实际的党建目标及党员管理制度。

4、协助村委抓好春耕备、环境卫生整治、十八届三中全会精神的宣传工作。

5、加大宣传力度，把保护生存环境，合理开发有限的资源，包括有限的水资源、矿产资源，土地及森林等问题作为重点宣传题目，让广大人民群众的逐步认识到保护生存环境就是提高生活质量的重要环节。

杨天勇

策划前期工作 第7篇

一、构思

构思是创作过程中的重要环节，是创作主体在孕育作品过程中所进行的一系列定向的、创造性的思维活动。它包括选取、提炼题材，酝酿题材、确定主题，考虑人物活动与事件进展的布局，探索最适当的表现形式等。一个游戏策划案初期阶段，就是在创作构思阶段中形成的。

创作构思的流程：触思、运思、定思

一个项目还没开始前，策划要在大脑里面有个基本框架，对这个游戏的基本玩法要在大脑里有个流畅的思路，当确定好一个想好可行后，就开始进入下一个阶段的资料收集

二、资料收集 要做好市场调查研究前期工作。动笔前，要根据确定的调查目的，进行深入细致的市场调查，掌握充分的材料和数据，并运用科学的方法，进行分析研究判断，为写作市场调查报告打下良好的基础。

要实事求是，尊重客观事实。写作市场调查报告一定要从实际出发，实事求是地反映出市场的真实情况，一是一，二是二，不夸大，不缩小，要用真实、可靠、典型的材料反映市场的本来面貌。

要中心突出，条理清楚。运用多种方式进行市场调查，得到的材料往往是大量而庞杂的，要善于根据主旨的需要对材料进行严格的鉴别和筛选，给材料归类，并分清材料的主次轻重，按照一定的条理，将有价值的材料组织到文章中去。

资料收集从几个方面着手：

1、网路搜索

2、实地考察

3、周边资料收集

4、询问有经验的人。

5、问卷调查

得到一大堆数据后，还要对资料进行整理，对理性的资料和能论证游戏观点的资料进行梳理。

二、书写市场调查报告

一、市场调查报告的格式一般由：

标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。

（一）标题

标题和报告日期、调查人员，一般应打印在扉页上。

标题的拟定和书写方式，如《关于xxx的市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的项目和问题。

（二）目录

如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如；

目 录

1、调查设计与组织实施

2、调查对象构成情况简介

3、调查的主要统计结果简介

4、综合分析

5、数据资料汇总表

6、附录

（三）概述

概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：

第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和要调查的原因。

第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回

归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。

（四）正文

正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。

（五）结论与建议

结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。

（六）附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。

二、市场调查报告的内容

市场调查报告的主要内容有；

第一，说明调查目的及所要解决的问题。

第二，介绍市场背景资料。

第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。第四，调研数据及其分析。

第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。

第六，论证所提观点的基本理由。

第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。

前期工作配合 第8篇

从机制运作的角度讲, 实现项目前期策划和规划设计的密切配合是最大程度上实现成本控制和开发效率的关键。

根据市场的专业化运作机制, 聘请专业策划机构 (外脑) 对所开发项目进行市场定位的情况特别适合一些中小开发公司。但对于一个实力较强、开发经验丰富、管理机制健全的开发商来说, 也可能是由内脑来完成策划任务。无论采取哪种方式, 其结果都是形成一种文本形式的概念性构架。这种概念构架的形成源于对房地产经营的经验积累、源于对房地产市场的准确把握、源于对城市文脉和消费者生活习惯的深刻理解。

项目策划的结果是理论构架, 如何把理论构架转换为实物模型, 是前期开发的另一个重中之重, 即:规划设计阶段。规划设计的任务一般由外脑设计院来完成, 由开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。设计院的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计任务书和对建设地块的简单了解, 因此, 项目规划设计任务书的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点规划设计任务书即前期策划的成果结晶。规划设计任务书是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带, 因此, 要力求准确度和精确度。设计者更重要的是在最大程度上满足规范要求的情况下来实现开发者的商业意图, 是框架下的艺术发挥, 而不是理念的主导。

资料的收集不是目的, 关键是如何整理资料并提炼出对开发商有利的东西。有时候, 一个简单的生活习惯或一个平常的认识观点往往成为打开消费者心灵的钥匙。规划设计任务书的另外一个重要意义是给设计者绝对的指导。而这些具有指导意义的数据, 不是简单的把调查结果罗列在一起, 交给设计院, 由他们来提炼和总结;开发商所提供的应该是提炼后的结果。实际情况是, 设计院很少能够认真解读和把握开发商的意念, 这也是目前规划方案和开发商意愿脱节的结症所在。比如分期开发的具体内容, 不同建筑类型的指标控制等问题基本属于硬性的东西;而如各种生活习惯、传统的建筑布局等则属于参考的内容。在这里需要分清哪些工作是设计院必须遵守的, 哪些工作是发挥设计院优势的。如此可以避免方案巡回汇报, 节约时间。项目规划设计任务书还有一个比较重要的问题是, 它应根据项目的定位情况, 以及对卖点的分析, 确定规划设计的重点。比如在一个环境恶劣的城市, 在其他功能基本保证的情况下, 人们可能更希望小区环境建设的优美些;而另外一个城市, 由于生活水平普遍较低, 人们可能更希望充满阳光、功能齐全的居室, 因此户型和朝向是第一位的, 环境的概念并不能成为主导因素。沿海某房地产开发项目的成功总结中有一条便是有效地抓住了规划设计的重点, 为了打出环境的牌子, 规划设计方案由环境设计院和建筑规划设计院同时搞, 各自根据优势发挥, 最后进行融合, 此举不仅在消费者心目中留下深刻印象, 也更好地解决了以前先规划摆建筑, 后填补绿化的传统做法。另外, 最好对影响卖点严重的问题提前立案研究, 如果放在以后考虑, 往往因为时间紧、工期忙而草草了事, 达不到预期效果。分清主次, 重点把握, 各个击破, 成功在即。

项目前期策划和规划设计绝对是战略问题, 一着不慎, 全盘皆输。而项目定位准确, 规划设计操作精确, 则大局基本已定, 剩余的问题则属战术问题。这就是我们特别强调的“重要的少数和次要的多数”原则。

摘要：从机制运作的角度讲, 实现项目前期策划和规划设计密切配合是最大程度上实现成本控制和开发效率的关键。对此进行了论述。