浅谈房地产信贷风险

浅谈房地产信贷风险（精选6篇）

浅谈房地产信贷风险 第1篇

浅谈商业银行房地产信贷风险的防范

复旦大学 王雪

摘 要：房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。

本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。

关键词：商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范

第一章 引言

第一节 研究背景和意义

房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。

信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。

第二节 文献综述

一、国外研究状况

西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚

实的理论基础和有效的防范研究。

Langandso(1995)[3]采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。Oldfield and Santomero(1997)[4]从风险控制的角度将商业银行面临的风险分为三大类。Richard J.Herring(1999)对亚洲金融危机进行研究，分析了经济周期波动和房地产发展之间的关系。Philip H.siegel(1999)[5]等对内部控制结构的评价体系展开研究，提出完善内部控制制度的措施。Goetz(2009)[2]对始于美国的次贷危机运用宏观经济模型进行研究，得出的结论是银行资本损失和资本价格下跌之间存在着相互影响的关系。Juel Bessis(2000)[1]认为巴塞尔体系的诞生是银行监管理论的重大突破，它就如何加强银行内部控制，构建信用评级体系提出了相应对策，促进了银行内部评级体系的建设与发展。

二、国内研究状况

1.商业银行房地产信贷风险成因的研究

薛峰(1995)[6]是最早系统地对我国商业银行信贷风险进行研究的。陈峥嵘(2009)[18]认为房地产信贷风险主要来自信用风险。徐刚、放晓东(2011)[8]提出融资担保的操作风险也是房地产开发贷款的风险。杨小丽(2012)[10]研究了我国商业银行房地产贷款的周期性风险。

蒋伟、张朋能(2010)[7]认为房地产企业的资金来源就不能过于依赖于商业银行，否则不利于房地产业的长远发展。涂杰平、吕双利(2011)[9]探讨了国务

院宏观政策给商业银行带来的主要风险及其应对策略。吴爱民(2013)[11]分析了房地产信贷调控政策给商业银行带来的风险。

2.关于房地产信贷风险防范和控制措施研究

刘春红(2000)[12]提出为防范个人住房抵押贷款的风险，应建立与之相对应的符合中国国情的证券化模式。秦虹(2006)[14]指出要通过控制银行内部风险来防范房地产信贷风险。李雪娟(2006)[13]为解决流动性资金不足，可以实施住房抵押贷款证券化，从而防范信贷风险。徐驰良(2003)[15]提出要防范房地产信贷风险，应该从银行、政府、法律三个角度。胡德风(2007)[16]提出从贷前、贷中、贷后建立住房信贷信用风险控制机制。刘晓维(2007)[17]就如何防范房地产信贷风险，从微观和宏观两个角度给出了建议。柳斌(2009)通过对巴塞尔新资本协议中内部评级法深入分析，提出了加快内部评级体系建设控制信贷风险的建议。王宗军(2011)[19]认为提高资本充足率监管标准有利于降低商业银行的高风险投资行为。杨小丽(2012)[20]运用短周期波动分析和中长期周期波动分析房地产贷款的周期性风险，适当调控贷款发放条件，转移房地产贷款风险等措施建议。

通过对以上文献的学习、研究，我们可以发现国外对房地产信贷风险方面的研究已有较好的的理论基础和实践基础，我们可以从中借鉴很多优秀的研究成果和观点。目前我国商业银行房地产信贷积累大量的风险，房价一旦下跌，金融业的健康发展就会受到威胁，严重的也会打击我国经济平稳发展。

因此，我们应充分在理解国外研究的基础上，研究房地产信贷风险，加快国内房地产信贷风险防范的步伐，结合中国的实际国情发展适合我国的房地产信贷风险防范机制。

第三节 论文结构及主要内容

本文主要分成五章探讨商业银行房地产信贷风险的防范，具体内容如下： 第一章引言。首先简介房地产信贷风险的研究背景及意义，然后搜集大量国内外文献资料，在此基础上分析总结，最后介绍本文的结构和研究方法。

第二章我国商业银行房地产信贷业务的发展现状。首先根本本文研究需要对我国房地产信贷进行分类并介绍，然后分析其发展现状。

第三章次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比较。这章首先介绍美国次贷危机产生的原因，然后再以美国为例，从三个角度对比分析次贷危机前美国房地产市场与目前中国的房地产市场，比较两者的相似性。

第四章我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因。首先根据第三章的对比分析，找出我国房地产信贷存在的问题，以此为出发点，进而分析其成因成因。

第五章商业银行房地产信贷风险防范对策建议。主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。

第二章 我国商业银行房地产信贷业务的发展现状

目前各个商业银行提供的房地产信贷多种多样。房地产贷款划分标准也是多种多样，比如按照时间划分，可分为短期贷款，中长期贷款；按担保方式划分可分为信用贷款、保证贷款、抵押贷款和质押贷款等。

第一节 房地产信贷业务的概念

目前，房地产信贷业务分类标准很多，根据本文的探讨的需要，把我国商业银行发放的房地产贷款主要划分成两种：房地产开发贷款以及个人住房贷款。所谓房地产开发贷款，是商业银行发放的，用于房地产开发企业建设住房、商业用房和其他房地产开发建设项目的中长期贷款。所谓个人住房贷款，是指在借款人提供担保的基础上，由银行发放的、借款人用来购买自用普通住房的贷款。

第二节 当前我国商业银行房地产信贷业务的发展现状

我国的城市住房体制改革、住房分配货币化政策是从98年开始实行的，随之而来的是飞速发展的房地产市场，房地产信贷业务规模也被商业银行逐步发展壮大，最显著的特征就是，逐年增加的房地产信贷资金数额。根据下面的表2-

1、表2-2，房地产开发贷款和个人住房贷款占商业银行贷款余额的比例总体上逐年增长。不管是房地产开发贷款还是个人住房贷款方面，在房地产融资领域，商业银行都占据绝对份额。

根据下面的表2-1，可以发现我国房地产开发贷款占比逐年增长。房地产开发贷款余额在98年为 2028.92亿元，房地产开发贷款的占比为2.34%；在14年，房地产开发贷款余额达到42800.00亿元，是98年的21.09倍，占比也上升到5.24%。由于10年房地产市场过度膨胀，为了抑制房价过快上涨，国务院连续多次出台一系列政策措施，房地产开发贷款余额在11年为27200亿元，在占比仅占4.96%。且从每年的同比增长率来看，房地产开发贷款余额均高于商业银行贷款余额。可以说，商业银行通过提供不断扩大的房地产开发贷款，极大的刺激我国房地产的飞速发展。

表2-1 1998-2014年商业银行房地产开发贷款相关情况（单位：亿元）

资料来源：1998-2014年《中国房地产行业发展报告》

根据下面的表2-2，可以发现我国个人住房贷款占金融机构贷款余额的比例总体上逐年增长，个人住房贷款余额在98年仅仅为426.16亿元，个人住房贷款占比为0.49%； 14年个人住房贷款余额高达115200亿元，是98年的270.32倍，其占比也高达14.10%，且从同比增长率来看，个人住房贷款余额均高于商业银行贷款余额。可见，商业银行提供个人住房消费贷款给消费者，使他们有足够的资金购买住房，刺激了对房地产市场的需求，进而拉动我国房地产市场不断发展、壮大、繁荣。

表2-2 1998-2014年商业银行个人住房贷款情况（单位：亿元）

资料来源：1998-2014年《中国房地产行业发展报告》

由下图2-1可见，从98年以来，商业银行房地产信贷业务的飞速发展，房地产信贷资金大量发放，在给商业银行带了巨大的利润的同时，也给商业银行带来巨大的风险。商业银行为求利益或业绩，不择一切抢占信贷资金的市场份额，不断扩张房地产信贷业务，甚至对信贷资金申请者贷前缺乏严格审查，贷后缺乏监督。虽然从在某种程度上讲，上述行为也促进了房地产业飞速发展，但是，近几年，房地产价格过高，供求矛盾突出，严重脱离正常的家庭收入水平。各相关部门出台了一系列政策措施，调控房地产业，抑制过高、过快增长的房价，但也使商业银行发放房地产信贷产生的隐性风险暴露出来。

图2-1 房地产开发贷款和个人住房贷款在金融机构贷款余额占比走势图

第三章 次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比

较

2007年，美国爆发的次贷危机在世界范围内扩散，随之而来的是全球信贷规模的缩减，严重影响了全球金融业的平稳发展，也影响着全球经济发展健康发展。美国的金融危机给我国房地产信贷业务的发展敲响了警钟，目前我国房价上涨过快，商业银行的信贷资金过度发放，与美国次贷危机发生前有极大的相似性，因此美国次贷危机的发生也给我们带来一定的借鉴作用。

第一节 美国次贷危机的原因

一、房地产价格泡沫

近年来，为刺激经济发展，美国不断降低利率，结果就是美元的贬值，房价也飞速上升，但是在一定程度上讲，也促进房地产市场的飞速发展。此

外，投资者争开始相购买房地产抵押次级债。随着美联储不断提高利率，房价下跌，美国的房地产市场进入剧烈波动阶段，贷款者的还款压力不断加重，借款者无法按期偿还，次级房贷出现信用危机。

二、不完善的房地产信贷政策

次贷危机爆发前，美国的低利率政策和宽松的放贷政策，大量不具备条件的人也申请到了贷款，房贷规模过大，金融机构负债比较极高，积累了较大的风险。后来，一系列有利于房地产抵押贷款的政策促进了房地产飞速发展。美国统计局的数据表明，美国出台税收优惠政策影响最大，促使房地产信贷的规模不断扩大，大量低收入家庭也能得到到贷款，购买住房，最终由于信贷规模过大、负债比例过高使金融机构信贷风险加大，导致房地产市场泡沫。

数据来源：美联储统计数据2000年-2008年

图3-1 美国2000年-2008年个人住房贷款数据（单位：百万）

根据上面的图3-1，可以看出个人住房抵押贷款从00年开始不断上升，00年仅仅19.2百万美元，03年达到40百万美元；07年次贷危机后，美国出现了直线下降的个人住房贷款的局面。00年至08年九年期间，个人住房抵押贷款在08年达到最低值，为17.7百万美元。可见，在房价不断上升的时候，金融机构只顾眼前利益，大量发放个人住房贷款，一旦房价下跌，可能给金融机构带来灭顶之灾。

三、不当的宏观调控政策

美国经济处于低迷时，扩张性货币政策被美国政府广泛采用，主要是通

过不断降低利率。就美国而言，低储蓄率、高消费率加剧推动房地产价格的上升。紧接着美国又连续实行大量紧缩的货币政策抑制房价过快上涨。美国联邦储备局从04年开始实行连续加息政策，前后17次之多，导致基准利率从1%上升到5.25%，使加重了贷款者的还款负担，因而多次大幅增加利率也是金融机构面临着严重的违约风险的根源，此外，由于一般次级贷款利率与普通贷款利率相比，前者要高出很多，而且大幅度下降的房价，使得抵押权的行使也不能足够偿还银行的本息，更增加了金融机构面临的违约风险。

以上可知，美国没有从长远考虑房地产市场的平稳发展，在低迷时期，只顾从眼前刺激房地产的发展，从而带动经济的发展，导致使房地产市场飞速发展过程隐含着大量风险，而在房地产市场价格过高时, 为抑制房地产的过快膨胀发展，美国政府采取了接连的紧缩性政策，加剧房地产泡沫。美国房地产的健康发展与与美国宏观调控政策是息息相关的，因此应该注重正确实行宏观调控政策

第二节我国房地产市场和次贷危机前美国房地产市场的相似性

一、房地产价格方面的相似性

根据下面的图3-2，美国房屋平均销售价格在98年为每套182200美元，房屋平均销售价格在07年达到最高峰，为每套290200美元，增长比例为59.27%。可以看出，在次贷危机以前，98年以来，美国房地产市场的房价从98年开始一路上涨。而07年次贷危机爆发以后，房价又加速下跌，并且逐步回落。如图3-2，07年次贷危机爆发后，美国出现房价大幅下降的局

面，次年，也就是在08年，房屋平均销售价格回落为每套246900万美元，下降比例为14.92%。

数据来源：美国统计局1998年-2008年

图3-2 美国历年房价走势图

再以1999年至2013年我国的房屋销售价格指数，看我国近年来的房价变动情况，这一指数是显示房地产价格的变动程度的相对数。基期为99年的房屋销售价格，那么房屋销售价格指数在99年就是100，用该指数分析我国房价的变化情况，则我国房地产价格上涨则指数大于100，反之，说明房地产价格在下降指数小于100。根据国家统计局的数据，绘制下面的图3-3，可以发现，自99年房屋价格销售指数均大于100，也就是说，我国的房价从99年以后总体上是逐年上涨的。

数据来源：国家统计局1999-2013年

图3-3 1999年至2013年我国房屋销售价格指数

因此，可以发现，现阶段我国的房地产价格总体上是逐年上升的，美国次贷危机爆发前，美国的房屋销售价格也是总体上逐年上升的，两者的变化存在一定相似性，而且近年来我国也存在房地产市场泡沫的说法，这与美国次贷危机发生前极为相似。

二、对房地产市场放贷政策的相似性

在次贷危机爆发后，为了改变房价过快的局面，我国政府出台也接连实行相关政策。但是，很多金融机构忍受不住眼前的利益，增加房贷规模，违

规房贷时有发生，所以依旧很难改变房价过快上涨的局面。

数据来源：国家统计局2000年-2013年

图3-4 2000年-2013年开发商贷款走势图（单位：亿元）

根据上面的图3-4商业银行对开发商的贷款的走势图，商业银行开发商贷款在00年为1385.8亿元，商业银行对开发商贷款在08年增长至7605.69亿元，增长比例为449%。开发商贷款数额也是逐年不断增长。其次根据图2-2商业银行对个人住房贷款数据,也能看出个人住房抵押贷款也是逐年上涨。这与分析的美国房地产市场房贷政策相似。

三、对房地产行业的宏观政策的相似性

为抑制我国房地产行业的价格过快增长，我国政府出台了各种各样的宏观调控政策，以07年为例，我国央行就发出对商业银行加强房地产信贷管理的有关通知，规定对住房贷款的首付款等。随后，央行也开始频繁提高利率，分别在07年的3、5、7、8月大幅度提高利率，大大增加了房地产开发商的还贷压力,也增加了个人的还款压力。所以我国央行连续提高利率，不仅增加房地产企业和个人贷款者的还款压力，增加了违约危险，也影响到我国信贷业务的健康发展。根据前面美国宏观政策的相关分析，可见我国和美国在宏观政策调控措施上具有相同点。

第四章 我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因

通过第三章，对中国房地产市场和美国次贷危机前房地产市场的相似性

进行的对比分析，可见近年来，迅速发展的房地产信贷业务带给商业银行巨大利润，但是由于信贷资金过度发放，对信贷资金缺乏有效的监管，也制约着商业银行的平稳健康发展。

第一节 我国商业银行房地产信贷业务存在的问题

以美国为例，结合我国的实际情况，商业银行房地产信贷业务存在的问题，可以归结于以下几点：

一、商业银行内部机制的缺陷

我国信贷风险管理没有建立起一个完全独立的银行授信部门，也没有建立一个有效的考核机制，对信贷资金考核时受银行内部其他部门干扰，授信部门反而没有最终的贷款决定权，而是在决策层或者银行领导，权利过分集中，很容易导致个人权力过大。同时，商业银行的信贷风险管理手段不够完善，在我国许多的商业银行中，仅限于一来银行的风险管理部门来管理和控制风险。此外，很多信贷人员的业务素质低下，缺少扎实的金融理论和专业知识，无法及时捕获金融市场的相关走势，对贷款人的信用状况及风险不能客观、正确的评估，导致信贷业务不能正常有效的进行，甚至优于一些操作性的失误，给商业银行带来极大的风险隐患。

二、不当的国家宏观经济政策

98年是我国我国房地产市场发展史上的转折点，这一年，国家进行了城市住房体制改革，国家接连出台相关政策对房地产业予以支持和引导，促进了房地产业的快速发展，但同时由于开发商投入大量资金、不断扩大建设规

模，而且近年来房地产价格过高，严重脱离居民平均收入水平，导致供求矛盾尖锐，可能引发房地产泡沫等一系列更严峻的问题。

三、企业融资渠道单一

根据下面的表4-2，我国的房地产开发资金来源于主要分成四部分：包括自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金，其中国内贷款约占15%-24%，自筹资金占比约26%-41%，其他资金来源占比约40%-50%，利用外资占比相对极少。据国家统计局的数据以及中央银行的相关资料显示，在我国房地产开发的资金来源中，银行信贷资金占在“自筹资金”和“其他资金”中占有很大的比例，这两部分再加上国内贷款，房地产开发贷款资金来源所占比例超过银行贷款的一半以上。

表4-2 1998年至2013年，我国房地产行业开发资金的来源情况（单位：亿元）

数据来源：国家统计局1998年-2013年

第二节、我国商业银行房地产信贷风险的成因

一、商业银行缺乏信贷风险管理意识，组织体系不完整

近几年，随着房地产行业的快速发展，带动对商业银行信贷资金的需求，加剧了商业银行之间竞争，有时候，商业银行为抢占房地产信贷的市场份额，贷前审查把关不严，带后缺乏监督，违规放贷。为完成商业银行规定的放贷指标或是追求较高的业绩，信贷部门不经过有效的监督和审查，会将一些资金放贷给一些信用和偿债能力比较差的公司，贷后又不能进行有效的考核。

同时商业银行信贷人员的业务素质的普遍较低，很容易导致操作性风险。

对信贷人员来说，他们的贷款业绩直接关系到自身利益，与绩效工资、考核相挂钩，所以造成一种不良的现象，信贷人员一味的追求高的信贷业绩，并没有真正地审查和考核房贷对象的信贷风险，在房价下跌时，商业银行将面临着借款人大面积违约的信贷风险，这使得商业银行的信贷尤其是房地产信贷存在着巨大的风险。

二、国家宏观经济政策影响

05年至14年国家对房地产宏观调控推出一系列措施调控房地产业，但是由于调控政策的政策时滞，难免会对对房地产信贷形成的冲击。如2010年出台的“国十一条”、“新国十条”，号称是史上最严的房地产调控政策，包括提高首付比例，采用行政手段全面整顿房地产业，严格控制商业银行房地产信贷资金的规模，这些政策对房地产业产生较大的影响，一定程度减少房地产信贷业务的规模，改变房价过快上涨的趋势。在这之后，有的企业被有关部门吊销资格并进行严格的整顿，有的房地产企业直接破产倒闭了，最终导致银行难以收回贷款本息，这就意味着，商业银行成为房地产信贷风险的最终承担者。

三、房地产企业融资状况

目前，我国资本借贷市场发展落后，房地产企业对银行依赖程度大，主要从商业银行获取间接融资；在我国，虽然直接融资方式比较被看好，但是能够利用基金、债券等直接融资方式的房地产企业少之又少。因此，由于商业银行过度发放信贷资金，而商业银行又不能有效转移分散信贷资金的风险，商业银行成为风险的最后承担者。

第五章 我国商业银行房地产信贷风险的防范对策

为了促进房地产业长远的稳定发展,为了保证我国经济的稳定和发展，必须有效的防范和控制房地产信贷风险。我国商业银行房地产贷款过度膨胀，引发了严重的房地产信贷风险，如何防范和化解房地产信贷风险就显得尤为重要。本文主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。

第一节 商业银行的房地产信贷风险防范策略

一、商业银行时刻树立防范意识，严格防控房地产信贷风险

树立防范风险的意识，使银行信贷业务每一个过程都时刻谨记信贷风险的防范，商业银行应该对信贷人员进行相关的培训，使信贷风险防范扎根于信贷人员的心里，在各个环节，充分考虑各种可能的因素防范信贷风险。在发放贷款是，时刻关注各种因素的变化，根据实际情况调整风险防范策略。对于已经发放的贷款，要密切关注各种与信贷风险产生的相关情况，要时刻进行贷后的监督、审核，并且，还要防止贷款被挪为他用，关注房地产每一阶段资金运用的相关情况，从而确保开发商企业有能力而且能够偿还贷款。此外，除了信贷部门，银行的其他部门也应该时刻关注已经发放的贷款，比如审计部门，各个部门应该各自发挥各自的审查作用、监督作用、防范作用。

二、商业银行要完善的房贷发放流程

为了完善商业银行的房贷发放流程，第一，在发放贷款之前，商业银行

应该严格审查房地产信贷申请人的申请资格，不应为了完成房贷业绩而放宽发放房贷的条件，严格执行相关政策的措施，确保贷款的合规发放，降低房地产信贷风险；第二，当商业银行发现相关的信贷人员存在违规操作或者是其他的违规行为，应该严厉惩处，绝不姑息，提高内部监管，防止腐败，提高内部风险防范能力；第三，在发放贷款之后，相关的信贷人员一定要时刻关注与房地产信贷安全相关的情况，密切关注经济形势的变化，在贷后一定要加大检查力度，继续严密监督和审核房地产企业的信用状况，防范信贷风险的发生，完善相应的贷款发放流程

三、强化责任机制

第一，商业应该严格审批贷款的发放和审批，建立相对独立的贷款审批部门，落实相应的责任，一旦贷款某审批的某个过程出现问题，应该及时追究相关过程的相关当事人或者责任人。第二，除了建立相对独立的贷款审批部门，在贷款发放过程中，还应该建立相对独立的信贷管理部门。所谓的贷款管理部门，就是商业银行信贷业务审批过程中，商业银行还应该配备一定数量的贷款审批人，这些人员相对独立于审批部门，可以审查每一笔贷款而不受任何机构的限制，他们是根据收益与风险的相关联的原则，从商业银行整体利益出发，决定是否发放贷款，可以减少商业银行的信贷风险，并且减少商业银行损失的可能性。

四、提高银行信贷人员的业务素质

作为商业银行的信贷人员，扎实的金额理论和信贷知识必不可少，同时，还要对房地产的相关运营知识了如指掌，并且能随时主动了解国家的相关经济政策，捕获国家的经济走势，如果信贷人员的职业素质低下，不仅会影响

到房地产信贷业务的开展，还会给商业银行带来极大的信贷风险，因此，商业银行应该定期开展相应的课程或者培训，以提高信贷人员的业务素质，培养一批具有高风险防范和控制意识的专业人才。

第二节 政府视角的房地产信贷风险防范措施

一、采取相关的措施加强宏观调控

目前，我国的高房价的局势仍未能有效改善，政府作为一国经济的调控者，应该采取相关的调控措施，防止房价的大幅度波动，尤其是要防止房地产泡沫的发生，加强对房地产市场的监督，促进房地产长远健康发展，从而带动整个国民经济的平稳运行。第一，有关部门应该建立房地产信息的管理系统，调查全国房地产市场的相关情况，并进行相关的统计，通过数据来对房地产市场进行全面、客观、细致的分析，并及时评估相关的运行情况，及时对外发布相关信息，以引导整个房地产的健康发展，尤其是个人对房地产的消、房地产的投资。第二，房价过高，很大部分原因是由于土地价格过高，国家应该制定严密的税收政策，从而加强对土地的宏观调控，防止地方政府出现倒卖土地的情况，比如，未来抑制土地投机，稳定土地价格，可以对土地征收增值税；再比如，现在房地产市场上存在房产投机行为，政府可以相应的征收房产税，对不同数量房产的持有者征收不用比例的房产税，抑制这种投机行为，也可以起到稳定房价的作用。

二、建立房地产贷款申请者的信用体系

由政府出台政策建立房地产贷款申请者的信用体系，对银行来说，银行

可以了解申请者的信用状况，通过信用评级择优放贷，避免将贷款贷给信用差的申请者，以致是银行遭受巨大的信贷风险；对于政府来说，政府是国家经济的宏观调控者，可以通过这个信用系统，及时了解和考核房地产行业的发展状况，并且及时对外披露相关的信息，改善房地产业的信息不对称状况，减少影响房地产平稳运行的不利因素，从而调控整个房地产业。

三、建立健全房地产信贷的法律体系

法律是政府调控经济的重要手段，我国的房地产信贷的法律体系相对不太完善，而西方国家在漫长的发展过程中，已经建立了相对完善的法律体系，我国应积极借鉴他国的经验和教训，实事求是，建立一套适合我国国情的房地产信贷的法律体系。该体系不仅能够帮助政府更好的调控房地产业，促进房地产业的平稳运行，促进社会经济的繁荣发展，而且可以使商业银行的房地产信贷业务更加有法可依，规范商业银行信贷业务，减少商业银行的信贷风险，减少信贷资金损失的可能行，从而有效的防范信贷风险的发生。

第三节 房地产企业的信贷风险防范策略

一、提高市场竞争力，增强抗风险能力

房地产业是资金密集型产业之一，较其他行业而言，其规模经济效应更加显著。在房地产业风险加大、形势严峻的时候，作为房地产企业，第一，应该及时洞悉行业未来的发展态势，结合企业自身的特点，及时总结以往经营过程的经验，调整相关的经营策略，提高自身的应变能力，在风险到来之际，提高自身的防范能力；第二，调整与机遇总是并存的，企业应从危机中

看到机遇，抓住时机，调整未来的发展战略，提高核心竞争力，尤其是通过企业重组与兼并，及时把握未来市场的发展方向，促进企业长远健康发展，提高企业的偿债能力，也可以有效的防范房地产信贷风险的发生。

二、拓宽融资渠道，实现房地产融资渠道的多元化

在我国，房地产业融资途径比较渠道单一，主要依赖于商业银行的信贷资金，由于房地产业本身风险高、投资高，而且房地产业的开发周期一般比其他行业较长些，所以商业银行在提供房地产信贷资金的同时，也会承担较大的信贷风险，而这个风险在短时间内无法通过有效途径转移，近年来，国家也频繁实行相关政策抑制房价过快增长，这种形势下，房地产企业应积极实现融资渠道的多元化，比如，可以通过房地产信托、房地产投资基金增加企业的融资方式，促进房地产企业自身的健康发展，从而也可以有效的防范房地产信贷风险的发生。

参考文献

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浅谈房地产信贷风险 第2篇

今年上半年，中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升。

目前中国资金的流动性是前所未有的，在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过去两三个月的地王拍卖中，专家估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化，一旦泡沫破灭，房价必将大幅缩水，给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产，严重地甚至会导致银行破产，股市价格下跌，引起金融危机。因此，房价过热，给商业银行带来的风险不容忽视，商业银行房地产信贷管理应将风险防范放在第一位。

二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显

（一）降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险

08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的低收入居民客户，当房地产价格下跌利率上升时时、借款人的贷款能力减弱，商业银行的还款违约率将会大幅上升，一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。

（二）个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险

美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分，即次级信用。现阶段，中国的房地产抵押者没有信用等级之分，我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。

（三）“假按揭”凸显道德风险

“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开发商为了加快销售回款，制造虚假销售繁荣，在房产尚未出售时，制造虚假交易记录，从银行中骗取个人贷款。

（四）金融产品缺乏，风险集中于银行体系

在美国次贷危机中，资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了商业银行风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低，其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后，这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来，对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议

（一）正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20—30年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使贷款者承担了相当大利率风险，这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率；严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象

（二）引入保险介入机制

利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房抵押贷款的经验，在开展商品房预售按揭贷款过程中，保险机构主要经营两方面业务：

1、为按揭房地产办理抵押保险，在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险；

2、为银行发放抵押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

（三）加强住房抵押贷款业务的创新

住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制，建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理，研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

（四）建立房地产业贷款风险预警体系，尽快完善金融监管

总结次贷危机所暴露出的美国在金融监管方面的主要教训，包括两点：第一，任何一个国家的监管体制必须与其经济金融的发展与开放的阶段相适应，必须做到风险的全覆盖，最大限度地减少由于金融市场不断发展而带来更严重的信息不对称问题；第二，在现代金融体系里，无论风险管理手段多么先进、体系多么完善的金融机构，都不能避免因为机构内部原因或者市场外部的变化而遭受风险事件的影响，这是由现代金融市场和金融机构的高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性所决定的。从这个意义上来说，以格林斯潘为代表的一代美国金融家们所拥戴的“最少的监管就是最好的监管”的典型的自由市场经济思想和主张确实存在着索罗斯所指出的极端市场原旨主义的缺陷。

从长远看，金融业合法、稳健的运行机制，不仅在于监管当局的监管，更在于通过监管链接，促使社会中介、行业公会、金融机构内部稽核与监管当局的监督管理形成一种默契，变成一种合作。

参考文献：

浅谈房地产信贷风险 第3篇

关键词：风险防范,房地产信贷,银行业

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业，它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用，房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此，如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展，将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

1、地产开发阶段。

承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。

房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等，启动项目后着力开发一期，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发二期，实现循环开发。

3、房地产销售阶段。

银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程，银行可能遇到风险如下。

1、项目合法有效性风险。

由于房地产和其他行业的差异，这一业务既有房地产企业（借款主体）的资质管理———保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以存在较大的政策性风险，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2、市场风险。

房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3、项目质量风险。

由于房地产项目按揭时间较长，在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4、经济风险。

经济风险主要指房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。

5、政策性风险。

对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、银行房地产信贷风险防范措施

1、政府对房地产市场的宏观调控能力。

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此，必须首先加强房地产市场的统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，并进一步加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

其次，政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正。征收土地保有税，以刺激土地供给等。

2、发展多元化的房地产金融市场。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款，而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，实现资源的合理配置。

3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。

房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此，房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。

4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

5、提高商业银行的风险防范能力。

商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。首先，商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；要加强产业政策研究，制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策；要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次，信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

信贷审批人员应在审批环节严格把关。一是分析项目是否符合国家宏观政策；二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性，项目资本金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销（预）售收入作为投资来源是否可行等；三是分析项目总投资的合理性，如建安成本是否过高等；四是分析项目的合法合规性，结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况；五是分析项目抗风险能力，结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析；六是分析项目的市场前景及其竞争力，要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析；七是分析担保措施，抵押物是否足值、变现能力是否强，保证人保证能力如何等；八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

参考文献

[1]孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社, 2005.

[2]吴念鲁:论现代商业银行房地产信贷的发展趋势[J].国际金融实施, 2004 (7) .

房地产信贷面临巨大风险 第4篇

迪拜危机之后,中央政府出台了一系列关于遏制高房价的政策。高房价为什么要遏制?仅仅是由于绝大多数居民无能力购买高价住房吗?这是一个方面的原因,更为重要的是,当房价被银行的信贷杠杆推高时,它将给中国银行体系带来巨大的风险。

前几天去上海,到了淮海中路的一些中介公司,其挂出的房价让我目瞪口呆:公寓房以千万计,老式的公房以几百万计。这样的房价,不仅完全超越了当地居民购买力,而且也完全超过了想购买住房居民的想象能力。当一种商品的价格连人的想象都赶不上时,这个市场疯狂到何种程度就可想而知了。

2009年1-10月,上海的房价上涨50%以上,目前,上海的房价已经攀高至国际主要中心城市的水平。比如,2009年三季度纽约独栋别墅的中位价是26.53万美元,相当于人民币180万元,而纽约居民的收入则是上海居民的5倍以上。由此,中国许多城市的过高房价,已经成了整个社会密切关注的大问题。

国内房价过高,最重要的原因是房地产投资为主导的赚钱效应。在中国,如果住房是投资品,它就与股票有一个根本性差别。当前国内股市价格再高,其杠杆率都很低,即股票泡沫一般不会通过信用杠杆来吹大。但住房市场则不然,离谱的房价基本上是银行的金融杠杆催生的结果。在这种情况下,它一定会给国内银行体系及金融体系带来巨大的风险。

对于国内房地产信贷风险,我们可以从两个方面来分析。一是房地产开发贷款;二是个人住房按揭贷款。2009年随着政府对房地产业特殊优惠政策出台,国内商业性房地产贷款余额增速快速上升。截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增長28.3%,增速比上年同期高14%;个人住房贷款比年初增加9520亿元,同比增长7089亿元,这种情况在第四季度更为严重。估计2009年全年个人住房按揭贷款达到2万亿以上。

从上述数据可以看到,2009年国内房地产之所以能够短期内迅速逆转,并出现量价齐涨的局面,最为关键的因素,就是房地产优惠政策导致大量银行信贷进入房地产市场,房地产市场也由消费为主导转变为投资炒作为主导的市场。

从房地产供给方资金来源的情况来看,在政府救市政策下,不仅银行贷款利率快速下降,而且房地产企业成为商业银行信贷规模扩张的主要对象,再加上股市融资功能的恢复,从而使得房地产企业在2009年比较容易从商业银行获得低成本的资金。在这种情况下,房地产企业的流动性危机得以化解,囤地推高房价也具备了条件。由于大量的资金流入土地市场,全国的土地价格迅速推高;土地价格上涨又给房价上涨提供了理由。更为重要的是,鉴于早几年的炒房赚钱效应,以及过低的个人住房按揭贷款利率、过低的贷款和从银行获得住房按揭贷款的便利性,使得大量城市居民涌入房地产市场。

那么,我们应该如何来认识房地产信贷的风险呢?如果以房地产贷款所占整个信贷比重来说,其所占的比重不足18%,个人按揭贷款所占比重也只在10%。但是,这些个人按揭贷款是什么人持有?是多少人持有?2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸,但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国,估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款,其持有住房多套。

现在普遍存在着一种观念,就是认为购买一套住房或所谓的改善住房,不是投资而是消费。实际上这个观点是错误的,在没有征收住房物业税及住房销售所得税的情况下,购买住房赚钱效应十分明显,投资者自然会根据自己的能力作出不同的住房投资选择。如果以为购买一套住房就不是投资,那是太低估投资者的智慧了。当住房购买都是投资时,在优惠的信贷政策下,房地产泡沫不吹大是很难的。

因此,如果不尽早调整现行住房信贷的优惠政策及出台公平公正的物业税,而放任投资者利用银行的金融杠杆炒作,那么国内房地产泡沫只会越吹越大。日本危机、美国危机、迪拜危机就是前车之鉴。

易宪容

中国社会科学院

银行房地产信贷的风险及防范措施 第5篇

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来

新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产企业自身应苦练内功，做强作大，增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。

浅谈房地产信贷风险 第6篇

学年

论

文

论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风

险的策略

指导教师评语（以下内容要求手写）

成 绩

指导教师签字

年 录

月

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目

内容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1 导言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2 我国房地产信贷风险特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3 我国房地产信贷现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.1 房地产信贷自2003年来呈现出爆发性增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.2 房地产信贷结构较合理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3.3 房地产信贷质量总体较好．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.1 政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.2 期限风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.3 资本风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.4 流动性风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 4.5 企业行为风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5 商业银行应采取的控制风险的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.3 严防房地产贷款资金被挪用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.6 正确评估个人住房贷款风险，对高房价实行高比例首付款．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 6 6 7 7 8 内容摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此，本文对我国房地产市场的现状进行了总体描述和分析，揭示了商业银行房地产信贷业务发展面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新以及防范风险的主要思路。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险 导言

随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，我国的房地产开发投资规模一度突破历史水平，同时伴随着我国的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，各大中心城市的房地产市场被推向纵深发展，房地产市场一片繁荣景象。

而近年来，我国的房地产价格经历了一段时间的快速上涨，这种上涨还有加速之势。为保持宏观经济稳定增长，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，这在未来必将引起通货膨胀，中国经济的增长速度减缓也成为大概率事件。在这种背景下，房地产繁荣背后的中长期风险已不容忽视。商业银行应该从自身的资金安全角度出发，制定审慎稳健的信贷政策，以防止并控制由中长期风险引发的房地产信贷风险。我国房地产信贷风险特点

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，它既不同于一般的企业风险，又不同于其他的银行信贷业务，具有其自身的特点。2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性

房地产信贷风险主要来源于开发商资金周转风险、建设风险、个人客户未来收入风险以及客户信誉风险等。2.2 房地产信贷风险具有不可避免性

银行一方面通过让渡货币资金使用权孽生利息，另一方面，由于不能完全有效监督信贷资金使用而产生风险，且房地产信贷风险不可能降为零。2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性

房地产信贷风险可能因银行工作人员业务不熟、操作不当而存在于每一个信贷业务流程中，甚至会因银企信息不对称而产生道德风险。2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性

房地产信贷风险不仅局限予房地产信贷业务本身，还会波及以房地产为抵押物的其他银行业务。

2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应

金融与经济的关系非常密切，一旦发生强烈的房地产信贷风险，就可能引发金融危机，其会快速传递到其他经济主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。我国房地产信贷现状

根据国际经验，一个国家人均GDP超过2000美元之后，消费将进入快速增长期。随着中国国民经济的快速增长，人均收入和人均消费能力不断增长，国内消费市场总体空间将进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。近五年，我国消费年均增长13.1％，2007年消费对经济增长的贡献率7年来首次超过投资，成为消费、投资、出口贡献最大的一项。在居住方面，目前国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长，为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

3.1 房地产信贷自2003年以来呈现出爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年来分别达到了1.8万亿元和3.0万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。

3.2 房地产信贷结构较合理

从近十年房地产信贷结构看，自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款发展速度较快，仅用三年时间就迅速占领了房地产信贷市场的半壁江山，并连续五年时间保持在60％以上的份额，其中，我国商业银行个人住房按揭贷款余额2003年的3329亿元，上升为2007年来的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均 75％的速度增长。这些数据，一方面说明住房商品化后，居民对住宅的硬需求较大，购房热情较高，商品房销售较好；另一方面也说明个人住房按揭贷款符合房地产信贷市场需求，有其自身的业务优势，发展潜力巨大。从商业银行风险分散的角度来看，个人住房按揭贷款单笔金额小、客户数量多且客户分类较广、信贷风险相对较分散，符合“鸡蛋不放在一个篮子里”的风险分散理念。3.3 房地产信贷质量总体较好

总体来看，房地产信贷的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也来发生重大风险，主要通过抵押物设置风险防线的房地产信贷质量总体情况较好。从中国人民银行《中国房地产金融报告(2006))数据可以看出，2006年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为3.6％，较2005年的4.4％进一步降低，个人购房贷款不良率平均为l.8％，也较2005年2％有所减少，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为6.5％，也比2005年下降2.26个百分，比商业银行全部贷款的不良率低2.72个百分点，房地产信贷仍然是各家商业银行的优质信贷资产。商业银行发展房地产信贷业务面临的风险

当前北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已出现了波动调整现象。与此同时，商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂，但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面： 4.1 政策风险

由于房地产具有极强的金融属性，房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快，如规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。前日在天津举行的世界经济论坛2010年新领军者年会（第四届夏季达沃斯论坛）上温家宝总理也指出，政府要进一步规范房地产市场秩序，抑制投资投机性需求。4.2 期限风险

房地产开发的周期一般为3 至5 年，属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长，一般为10 至30 年。在这相当长的时间内，国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款面临着较高的期限风险。4.3 资本风险

根据巴塞尔新资本协议规定，商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大，并且随着房地产热潮的不断升温，房地产业对贷款的需求正在迅速增加，商业银行资产中房地产贷款过多，将使其面临资本风险，这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。4.4 流动性风险

资金的流动性对于商业银行是至关重要的，流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，具有“短贷长用”的性质，商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中，资金流动性将显著变弱。4.5 企业行为风险

一些房地产开发商的不良行为，也将增加商业银行信贷风险。一是不履行合同。因开发商资金紧缺，长期拖欠承建商工程款，使开发商与承建商之间产生债务纠纷等因素使工程不能按期竣工验收，引起借款人不满，故意拒绝偿还贷款本息，形成不良贷款。二是提前预售。期房在什么情况下可以预售，这些有明确规定。但是一些开发商存在提前销售现象，或能一期销售的房屋故意分多期销售，以抬高房价，致使房屋销售起伏不定。商业银行应采取的控制风险的策略

随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强，商业银行应与渐进变化的市场环境相适应，将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑，建议商业银行采取如下控制策略： 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险

商业银行应该认真研究房地产市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤、重点调控和抑制投资性需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度

商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督；其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目；第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理；第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回；第五，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。5.3 严防房地产贷款资金被挪用

房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。

5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理

在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空；二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。5.5 尽快实施住房信贷资产证券化

2005年4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

5.6 正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20 至30 年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严禁变相放宽个人住房贷款条件。

参考文献