二维工程图范文

二维工程图范文（精选5篇）

二维工程图 第1篇

AutoCAD 2008是美国Autodesk公司目前推出的最新版本计算机辅助绘图工具,尽管其技术在不断地革新,功能也在不断地完善和增加,但要画出符合国家标准的机械工程图样,还要做很多准备工作:设置幅面、建立图层、设置尺寸标注式样、设置表面粗糙度块等。每画一张图样,都要对这些变量重新设置,这很浪费时间。为解决这一问题,可以把需要的绘图环境存放在模板中,当要画一张新图时,以模板方式进入AutoCAD 2008,这样可以大大提高绘图效率。本文详细介绍建立工程图模板的方法和步骤,灵活应用它,可以起到事半功倍的效果。(以A3横幅面模板为例)

二、设置幅面

在绘图之前,需要设置图形范围,其大小取决于图形的尺寸和四周的说明文字,设置好图形范围后可以查看图形全貌。在下拉菜单格式中选择图形界限,给定左下角点坐标(0,0)和右上角点坐标(420,297)进行设置。设置完幅面后,执行下拉菜单视图缩放全部命令,把幅面全屏显示。选择状态栏中栅格按钮,检查所设置的图形边界是否正确。

三、建立图层

图层是AutoCAD提供的管理图形对象的重要手段,可以将不同的图形对象放在不同的图层中,这样就很容易区分图形的不同部分,在绘制复杂的图形时,控制好图层的显示,将帮助你更轻松地画图。一般机械工程图样至少需要8个层(见表1),每一层上指定一种颜色、线型、线宽,不同性质的线,应该有粗细之分,根据国标新规定,只取相邻两个档次的线宽比例,粗线宽是细线宽的2倍。为文本特设一层,其线宽为0.15,这样打印出的字很美观。

四、设置尺寸标注样式

尺寸标注样式的创建是二维工程图模板的核心,如何能使你画的图样符合国家标准及中国工程技术人员的设计习惯,关键在于尺寸标注样式的设置。为满足不同类型尺寸标注的需要,一般需设置两种标注样式:一部分是基本样式设置,另一部分是特殊样式设置。基本样式设置各种类型尺寸的共同部分,而不同部分则分别设置在相应的特殊样式中,下面详细说明基本样式和特殊样式设置内容。

1、基本样式设置

在尺寸标注工具条中选择标注样式管理器,进入标注样式管理器对话框。单击新建按钮,弹出创建新标注样式对话框,在新样式名中输入[基本样式]后单击继续,进入[新建标注样式:基本样式]对话框见图1。在线选项卡:基线间距设为[10];超出尺寸线设为[2];起点偏移量设为[0]。在符号和箭头选项卡:箭头大小设为[3.5]或[4]。在文字选项卡:文字高度设为[3.5]或[4];从尺寸线偏移设为[1]。在调整选项卡:调整项主要用于控制尺寸数字、尺寸线、尺寸箭头等的位置,在调整选项区改选箭头项;优化区加选手动放置文字。单击确定返回标注样式管理器对话框,基本样式设置好。

2、特殊式样设置

特殊式样主要有三种,即水平样式、非圆样式、公差样式,这需要在特殊式样中创建一些与基本样式不同的尺寸样式,下面逐个介绍。

(1)水平样式:用于标注角度和尺寸数字水平书写的样式在标注样式管理器对话框中,单击新建,以基本样式为模板,在新样式名中输入[水平样式],单击继续。后面介绍的非圆样式和公差样式与之相同,不再复述。进入[新建标注样式:水平样式]设置对话框后,选择文字选项卡,在文字对齐区改选水平即可。

(2)非圆样式:用于非圆上标注圆直径的样式

在[新建标注样式:非圆样式]设置对话框中,选择主单位选项卡,线性标注区前缀文本框中输入[%%c],在标注尺寸时,会自动在数字前面加“Φ”符号。

(3)公差样式:用于标注带公差的尺寸样式

在[新建标注样式:公差样式]设置对话框中,选择公差选项卡:方式选项中选择[极限偏差];精度选项中选择[0.000];在上偏差和下偏差文本框中输入上、下偏差值;高度比例设为[0.7],注意该处输入的数值并不等于公差文本的绝对高度值,而是与基本尺寸字高的比值。如需要标注下一公差,则在[标注样式管理器]对话框选择[公差样式]后单击替代按钮,不能单击修改按钮,否则影响以前标注好的公差尺寸。

到目前为止,基本样式和特殊样式都设置完成,在实际标注时,只要把相应的标注样式设置为当前,即可绘制出所需要标注的尺寸。

五、定义一个属性块用于表面粗糙度标注

在工程图中,图块应用非常广泛,如果图形中有大量相同的内容,或者所绘制的图形与已有的图形文件相似,可以把重复绘制的图形创建成块,在需要时插入,从而提高绘图效率。下面就介绍表面粗糙度属性块的创建和插入。

1、按照国标先画表面粗糙度符号

2、在粗糙度符号上设置属性

可以给块指定属性,块的属性也是块组成部分,可以包含在块定义中的文字对象,在定义块之前,要预先定义该块的属性,然后将属性和图形一起定义成块。打开绘图菜单,单击块子菜单下的定义属性选项,进入属性定义对话框见图2。

在标记文本框中输入字母[Ra],提示文本框输入[表面粗糙度Ra值],默认文本框中输入[6.3]。对正选项中选择右下,这是数值对齐方式,文字高度设为[3.5]。选择确定按钮,返回。在表面粗糙度符号上确定一点,作为属性值的插入点,则表面粗糙度符号的上方出现“Ra”字符。

3、定义带有属性的图块

单击绘图工具栏上的创建块按钮,打开块定义对话框。在名称文本框输入“粗糙度K1”。单击“拾取插入基点”按钮,选择表面粗糙度符号下端点作为块的插入点;单击“选择对象”按钮,用窗口将表面粗糙度符号连同属性符号一并选中作为设块对象,然后回车,返回编辑属性对话框,单击确定,一个具有属性的粗糙度图块定义完毕。

4、插入属性图块

钮,打开插入块对话框,选择块名,路径设置如图3所示,单击确定,指定插入点、旋转角度、属性值,即可标注所需的表面粗糙度符号。当需要标注表面粗糙度时,单击绘图工具栏上的插入块按

如果只设置一种水平放置粗糙度块,当需要将粗糙度块旋转180°以上时,粗糙度数值将不符合标注要求,还需要设置另一种放置的粗糙度块。只要将已有表面粗糙度图块打碎,将粗糙度符号旋转180°,在定义属性时,文字设置对正方式选择左上,然后按同样的方法设置即可。

六、创建多重引线标注样式

在工程中,多重引线常用来指引图形中某个部分的名称或代码。在使用引线标注之前,根据需要可以修改和创建引线样式。引线头部主要有箭头、小点和无三种形式,下面就介绍创建这三种多重引线样式的方法。

1、带箭头引线

点击工具条多重引线样式管理器,进入多重引线样式管理器对话框。单击新建按钮,弹出创建新多重引线样式对话框,在新样式名中输入[箭头]后单击继续,进入[修改多重引线样式:箭头]对话框。后面介绍的小点和无样式与之相同,不再复述。在引线格式选项卡,箭头大小设为[3.5];在引线结构选项卡,设置基线距离设为[0],这样在进行引线标注时,可根据实际需要灵活确定基线长度;在内容选项卡,文字高度设为[3.5],连接位置-左和右都改选为[最后一行加下划线];基线间距设为[0]。带箭头引线就设置好了。

2、带小点引线

在带箭头样式的基础上新建小点样式,进入[修改多重引线样式:小点]对话框见图4,修改以下两个选项。引线格式选项卡:箭头符号改选为[小点];基线间距设为[1]。则带小点引线就设置好了。

3、引线头部无符号

在标注倒角时,引线头部是没有符号的,所以还要设置一种引线头部无号符号的形式,该种方式只要在带小点引线的基础上,引线格式选项卡中,箭头符号改选为[无]即可。

七、将图框及标题栏绘制成外部块

为绘图方便,不管机件尺寸多大,都习惯用1:1的比例来绘制。待到打印出图时,再用比例缩放命令,将图形放大或缩小来符合图纸幅面的大小。但是图框及标题栏是不缩放的,所以要将图框及标题栏存成外部块,当调节好图的大小后,再直接插入。

当以上步骤全部完成后,画出图框及标题栏,标题栏里写上汉字,一个标准的二维模板创建完了,接下来的任务是存盘。

八、保存文件

建立模板文件,就是将模板文件存放到磁盘,变成一个可以调用的文件。保存方法与一般图形文件的存盘方法一样,只是文件的扩展名不同。一般AutoCAD图形文件的扩展名是[*.dwg],而模板的扩展名为[*.dwt]。

单击另存为,打开图形另存为对话框,在文件类型下拉式选择框中选择[*.dwt]文件类型,在文件名文本框中输入[A3横幅]。单击保存,出现样板选项对话框,在说明栏中输入以下说明[A3幅面横装(420X297)比例1:1],单击OK,系统会在Template文件夹内创建一个[A3横幅.dwt]模板。

九、使用模板

当我们打开AutoCAD2008,开始新建文件时,会出现选择样板对话框,在Template文件夹中有你自己建立的[A3横幅.dwt]模板,选中它,可将该模板打开,开始画一张新图样。

在[A3横幅.dwt]模板的基础上,我们只要将图框改为其它幅面尺寸,用Move命令将标题栏移到正确位置,就可以创建其它幅面的模板。如果其他人的计算机想使用你建立的模板,只要将你建立的[*.dwt]模板拷贝到该计算机CAD2008中的Template文件夹中即可。

十、结束语

以上介绍了在AutoCAD 2008环境下创建二维机械工程图模板的方法和技巧,灵活应用它,可提高绘图速度和图样的质量。同时也可看出,AutoCAD 2008具有较深潜力,关键是如何更好地利用,充分发挥它的作用。

参考文献

二维工程图 第2篇

一、分析三视图，确定主体建模的坐标平面

在拿到一个三视图后，首先要作的是分析零件的主体部分，或大多数形体的形状特征图是在哪个视图中。从而确定画三维图的第一步DD选择画三维图的第一个坐标 面。这一点很重要，初学者往往不作任何分析，一律用默认的俯视图平面作为建模的第一个绘图平面，结果将在后续建模中造成混乱。

图1

此零件主要部分为几个轴线平行的通孔圆柱，其形状特征为圆，特征视图明显都在主视图中，因此，画三维图的第一步，必须在视图管理器中选择主视图，即在主视图下画出三视图中所画主视图的全部图线。

图2

此零件的特征图：上下底板-四边形及其中的圆孔，主体-圆筒及肋板等，都在俯视图，故应在俯视图下画出三视图中的俯视图。

图3是用三维图模画三维图，很明显，其主要结构的形状特征DD圆是在俯视方向，故应首先在俯视图下作图。图3：

图3

二、构型处理，尽量在一个方向完成基本建模操作

确定了绘图的坐标平面后，接下来就是在此平面上绘制建模的基础图形了，

必须指出，建模的基础图形并不是完全照抄三视图的图形，必须作构型处理。所谓构型，就是画出各形体在该坐标平面上能反映其实际形状，可供拉伸或放样、扫掠的实形图。

如图1所示零件，三个圆柱筒，按尺寸要求画出图4中所示6个绿色圆。与三个圆筒相切支撑的肋板，则用多段线画出图4中的红色图形。其它两块肋板，用多段线画出图中的两个黄色矩形。 图4：

图4

这样处理后，该零件的建模操作可在一个方向上完成。

不要担心红色肋板穿过了两圆筒的孔，这可以在对圆筒差集后得到圆满处理。要注意的是必须先并后差。这是后话。

再如图3所示零件，左侧半圆筒，用多段线画出图5中所示绿色图形;右侧的内孔及键槽也须用多段线画出;中间的水平肋板，则用多段线画出如图中的红色图形。

该零件中垂直方向的梯形肋板，由于在俯视图中不反映实形，故不能在此构型，需另行处理。

图5

三、确定零件上各形体的建模位置

画出了各形体的实形图后，即可转到西南等轴测图下，进行拉伸、放样等建模操作。但必须先确定各形体建模的准确位置。

仍以图3所示零件为例，左侧半圆柱体的下端面，比右侧圆筒的下端面高4mm,而中间水平肋板的下端面，又比左侧半圆柱体的下端面高2mm，按此尺寸将左侧图形和中间红色图形移动到位如图6：

图6

之后即可按尺寸将各图拉伸到位，如图7：

图7

必须明确，第一个绘图平面为俯视图平面时，所画图形均处于零件的底部(Z轴的正方向朝上);而第一个绘图平面为主视图平面时，所画图均位于零件的后面(Z轴的正方向指向绘图者);第一个绘图平面为左视图平面时，所画图形则位于零件的右端(Z轴的正方向朝左)。

如图1所示零件，在转到西南等轴测图下以后，必须按左视图中所标三肋板的后面相对于该零件后面(本例为三圆筒的后面)的位置进行移动(移动前应准确计算出应移距离)，如图8：

二维工程图 第3篇

迄今为止, 国内应用二维CAD软件的企、事业单位积累了大量的电子版二维工程图。在实际工作中经常会遇到把二维工程图转化成三维模型或参照二维工程图建立三维模型的情况。鉴于二维工程图的复杂性及目前CAD软件发展水平的制约, 由二维CAD软件建立的二维工程图不能直接转化为三维模型。通常的做法是参照二维工程图在三维CAD软件中重新建模, 这样势必会浪费大量的时间和精力。

AutoCAD、开目CAD和Pro/E是国内应用比较广泛的二维和三维CAD软件。AutoCAD有强大的二维功能, 在中国二维CAD软件市场占有绝对优势。开目CAD面向工程实际, 操作简便, 适合我国设计人员的习惯, 是全国CAD应用工程主推产品之一。Pro/E在最近几年已成为三维机械设计领域里最富有魅力的系统, 其销售额和用户群仍以最快的速度向前发展[1,2]。应用Pro/E, 不但能建立三维模型, 而且能生成二维工程图, 通过保存为*.dwg文件或*.dxf文件, 进而能在AutoCAD或开目CAD等二维CAD软件中打开和编辑这些文件。把AutoCAD或开目CAD等二维CAD软件建立的二维工程图转化成Pro/E中的三维模型具有重要的应用价值。

1Pro/E的基本功能

在Pro/E中, 零件建模最基本的命令有“拉伸”、“旋转”、“扫描”、“混合”、“扫描混合”、“螺旋扫描”等, 无论哪一种命令, 都需要草绘至少一个截面, 对于复杂的截面, 草绘将占用较多的时间。二维工程图是由不同类型的视图和截面组成的[3]。笔者通过研究发现, 需要草绘的截面总能通过对二维工程图中某个视图的简单修改而得到。表1为Pro/E零件建模时的主要命令与草绘截面时可能借用的二维工程图中的视图的对应关系。本文应用Pro/E 5.0并以电机皮带轮为例介绍这种方法的实施过程。

2建模方法

无论AutoCAD中的*.dwg文件或开目CAD中的*.kmg文件都不能在草绘时直接利用, 必须进行某种转换。*.dxf文件作为一种可交换文件, 实现了Pro/E、AutoCAD和开目CAD三者之间的联系。

2.1 文件类型转换

*.dwg文件或*.kmg文件既可转换为*.dxf文件, 又可进一步转换为*.sec文件, 方法如下:

(1) *.dwg文件或*.kmg文件通过“另存为”命令转换为*.dxf文件。

(2) 当转换为*.dxf文件后, 在Pro/E中打开*.dxf文件, 在系统提示打开文件类型时选择“草绘器”, 按“确定”按钮后会弹出一个选择框 (见图1) , 按“选取”按钮后出现含有二维工程图的窗口, 选择可借用的图元后保存为*.sec文件。

以上两种转换方法对应两种二维工程图的借用方法。

2.2 二维工程图的借用

新建一个*.prt文件, 应用“旋转”命令建立电机皮带轮模型。进入草绘器后, 依次选取“草绘”、“数据来自文件”、“文件系统”按钮, 找到文件类型转换时保存的文件目录。如果选择电机皮带轮的*.dxf文件, 就会出现和图1一样的选择框, 之后按“选取”按钮, 在出现的窗口中选择相应的图元 (见图2) 。如果选择电机皮带轮的*.sec文件, 则省却选取图元这一步骤。选取图元时, 可大致框选一些图元, 然后在草绘器中再删除一些不用的图元, 这样可加快建模的速度。在接下来出现的对话框中, 选取相应的旋转角度和比例把选择的图元或*.sec文件图形插入到草绘器中的合适位置, 然后对图元进行修改以达到旋转截面的要求 (见图3) 。旋转后的皮带轮模型如图4所示。

3结束语

提出了一种根据二维工程图建立三维模型的方法, 用本文的方法可根据AutoCAD和开目CAD建立的二维工程图快速建立Pro/E中的三维模型。这种方法利用了二维工程图中的部分图元, 节省了建模时的草绘时间, 对于较复杂的草绘截面, 其优势更为明显。此种方法也为把二维工程图转化成其他三维CAD软件中的三维模型的研究提供了一种新的思路。

参考文献

[1]马宾.模具CAD技术及其发展趋势浅析[J].渝州大学学报, 2002, 19 (1) :86-87.

[2]黄圣杰, 张益三, 洪立群.Pro/Engineer2001高级开发[M].北京:电子工业出版社, 2002.

二维工程图 第4篇

电气安装接线图简称电气接线图, 是为安装电气设备、对电器元件配线或设备检修服务的。接线图的特点是将同一元件的所有电气符号画在同一方框内, 该方框的位置与电气安装位置图中的相对位置一致。但方框的大小不受限定。绘制电气接线图的方法有多种, 本文主要介绍基于导线二维标注的绘制方法。

过去的电气接线图基本上都采用标注导线线号和在器件间采用连接导线束的方法来表示导线的连接关系, 这样绘出的电气接线图存在连接导线束较多、图面较乱、器件与器件之间相互连接的对应关系混乱、很难对线号进行查找和分析读图很不方便等缺点, 所以渐渐被取缔。导线二维标注法的设计原理, 是在器件接线端用数字标明导线线号和器件编号, 用来指示导线的编号和去向, 省略去了器件之间的连接导线束, 使得电气接线图接线关系更加清晰明朗, 图面更加整齐, 应用非常普遍。

电气接线图和互连图的绘制方法:电气接线图绘制首先要具备的条件是在电气原理线路图的基础上, 根据元器件的物理结构及安装尺寸, 在电气安装底板上规划好各器件具体安装位置, 绘制出元器件布置图及安装底板图, 根据元器件布置图中各个元器件的相对位置绘制电气接线图。

1、电气接线图绘制原则

绘制原则1:在接线图中, 各电器元件的相对位置应与实际安装位置一致。在各电器元件的位置图上, 以细实线画出外形方框图 (元件框) , 并在其内画出与原理图一致的图形符号, 一个元件所有电器部件的电气符号均集中在本元件框的方框内, 不得分散画出。

绘制原则2:在原理图上标注接线标号, 简称线号, 主回路线号的标注通常采用字母加数字的方法标注, 控制回路线号采用数字标注。控制电路线号标注的方法可以在继电接触器线圈上方或左方的导线标注奇数线号, 线圈下方或右方的导线标注偶数线号;也可以由上到下、由左到右地顺序标注线号。线号标注的原则是每经过一个电器元件, 变换一次线号。

绘制原则3:给各个器件编号, 器件编号用多位数字。器件编号连同电器符号标注在器件方框的左上角或右上角。

绘制原则4:接线关系的表示方法有两种。一是连续线表示法, 用数字标注线号, 器件间用细实线连接表示接线关系, 由于器件间连接线条多, 使得电气接线图面显得较为杂乱, 多用于接线关系简单的电路。二是导线二维标注法, 二维标注采用线号和器件编号的二维空间标注来表示导线的连接关系, 郰器件间不用线条连接, 只简单地用数字标注线号, 用电气符号或数字标注器件编号, 分别写在电器元件的连接线上和出线端, 指示导线编号及去向。导线二维标注法具有结构简单, 易于读图的优点, 广泛适用于简单和复杂电气控制系统的接线图设计。

安装工艺的布线分为槽板式和捆扎线把式两种方式。电气安装工程施工人员根据靠近、整齐美观的原则来合理确定基于导线二维标注接线方法的布线路径。

绘制原则5:配电盘底板与控制面板及外设间一般用接线端子连接, 接线端子也应按照元器件类别时行编号, 并在上面注明线号和器件编号, 但导线经过接线端子时, 导线编号不改变。

2、电气安装互连图的绘制

电气安装互连图用来表示电气设备各单元间的接线关系。互连图可以清楚地表示电器设备外部元件的相对位置及它们之间的电气连接, 是实际安装接线的依据。在生产现场中得到广泛应用。

不同单元线路板上电器元件的连接必须经端子板连接, 系统设计时应根据负载电流的大小进行计算适当选择连接导线, 要求原理图中注明导线的标称截面积和种类, 主要绘制规则有:

2.1 导线连接关系

互连图中导线的连接关系用导线束表示, 连接导线应注明导线规范 (颜色、数量、长度和载流面积等参数) 。

2.2 穿线管的使用

为保护设备外部的连接导线, 经常使用穿线管走线方式。使用穿线管时, 应在原理图中注明穿线管种类、内径、长度及所穿导线根数 (含备用) 。

3、电气接线图绘制的简要步骤

(1) 标线号:在电气原理图上用数字标注线号, 每经过一个器件改变一次线号 (接线端子除外) 。

(2) 画元件框及符号:根据原理图, 将电气元件在配电盘或控制盘上按先上后下, 先左后右的规则排列, 并以接线图的表示方法画出电器元件 (方框和电气符号) 。

(3) 分配元件编号:根据绘制原则3给器件编号, 并将器件编号标在接线图中。

(4) 填充连线的去向和线号:根据绘制原则4, 在器件连接导线的线侧和线端标注线号和导线去向 (器件编号) 。

综上所述, 电气控制线路工艺设计的关键环节是电气接线图的绘制方法和技巧, 电气接线图的导线连接方式。改变传统的导线束标注法, 采用了最新的二维空间标注法, 使电气接线图清晰明了, 简单易懂, 较好地解决了原理设计与工程施工上的衔接问题。

摘要：电气接线图设计是工艺设计的核心, 也是电气安装施工所依据的工艺性文件, 电气接线图是电气设计的重要组成部分, 电气接线图设计与电气原理设计同样重要。因此, 系统地对电气控制系统接线图工艺设计方法进行详细研究和探讨, 有着现实的应用意义和规范的指导意义。绘制电气接线图的方法有多种多样, 本文主要介绍基于导线二维标注的绘制方法。

关键词：电气接线图设计,导线二维标注法,电器元件,电气安装,互连图

参考文献

[1]孙平.电气控制与PLC[M]高等教育出版社, 2006.12.

[2]董川, 廉征.浅析电气主接线的设计方法[J].科技创新导报, 2011.27.

[3]孙平.基于导线二维标注方法的电气接线图设计[J].电工技术, 2001.09.

二维工程图 第5篇

中国行业20多年发展的经验证明, 房地产开发企业要想在市场上获得成功, 不仅需要明确的战略方向, 更需要良好的开发策略与之相配合, 从而让自己的住宅产品在市场的短兵相接中胜出, 获得消费者的青睐。但从以往的相关文献研究中, 我们发现针对中国房地产企业住宅开发策略演变过程的研究很少, 即使在某些文章中提到几句也不是很系统, 本文通过构建起一个住宅开发策略演变方格图对石家庄市房地产企业住宅开发策略演变过程进行系统分析, 找出其发展趋势, 希望能够为石家庄市房地产企业在未来制定住宅开发策略时提供参考。

二、构建住宅开发策略演变二维方格图

本文的住宅开发策略仅指房地产企业在进行住宅开发过程中针对住宅本身属性所采取的开发策略, 如住宅的选址、规划布局、户型结构、内部装修、配套设施、物业管理、附加功能以及文化概念等等具体的产品开发策略。

基于以上分析, 我们将住宅产品的价值分为功能价值和文化价值两个指标, 这两个指标基本上能够全面反映住宅产品的全部属性价值。功能价值主要是指住宅基本的价值, 是有形的、实物的价值, 比如住宅位置、配套设施、建筑材料、规划设计、物业的配置等等方面;文化价值是指无形的、心理的价值, 是难以模仿的和提高住宅价值的价值, 这种价值虽然虚幻, 但总能在现实中找到载体, 比如住宅小区的开发理念、社区生活方式、社区居住理念、品牌以及附加价值等等。

将功能价值和文化价值两个指标进行任意组合, 即可以用两个坐标进行平面组合成二维方格图, 如图1所示, 可以将功能价值和文化价值的坐标各划分为3等份, 即分成高、中、低三个水平, 从而将房地产企业的住宅开发策略分为高功能价值低文化价值;中功能价值低文化价值;高功能价值高文化价值;中功能价值高文化价值;低文化价值高文化价值等9种类型。

通过功能价值和文化价值两个指标划分出的住宅开发策略类型可以充分说明不同的房地产企业对住宅产品不同的开发理念和竞争策略, 也形成了不同的发展形势和竞争层面。评价房地产企业的住宅开发策略时, 就按他们这两个指标的价值寻找交叉的方格, 这个交叉方格便是房地产企业所采取的住宅开发策略类型。当纵轴越接近第三个方格时, 说明房地产企业越重视住宅产品的功能价值, 纵轴第三个方格表示房地产企业对住宅产品的功能价值重视度最高。当横轴越接近第三个方格时, 表示房地产企业越重视住宅产品的文化价值, 横轴第三个方格表示房地产企业对住宅产品的文化价值重视度最高。

一般认为尤其在中国, 在房地产开发的早期 (上世纪80年代中期和90年代初期) , 房地产开发企业多采取“双低”的住宅开发策略, 即低功能价值低文化价值, 处于一种“房地产=钢筋+水泥”的盖房子阶段;其后 (上世纪90年代中后期) , 随着市场竞争的加剧, 房地产企业逐渐向中、高功能价值低文化价值的住宅开发策略过渡;再后进入21世纪, 随着同质化竞争的日益加剧, 房地产企业逐渐转向实行中、高功能价值中文化价值的住宅开发策略, 在提高功能价值的同时, 文化价值由于有利于产生独特性, 使竞争者难以模仿和复制, 日益成为房地产企业制造产品差异化、超越市场的有力策略;再后来 (2005年以来) , 也就是最近几年在一线城市中, 住宅市场进一步细分, 房地产企业更加注重文化价值的提升, 将主题、概念、理念、文化与生活方式不断地结合演绎, 有向“双高”策略发展的趋势, 如广州的“奥园”模式。

三、石家庄市房地产企业住宅开发策略演变

勿庸讳言的是, 石家庄市房地产市场同全国发达地区、沿海地区和部分成熟内陆地区的发展情况相比, 还存在不少的差距。但是近些年来, 随着石家庄市居民住房消费意识的提高, 石家庄市房地产市场格局正在悄然发生着变化, 尤其是2008年以来金融危机所带来的不利影响以及石家庄市进行旧城改造的历史机遇, 都促使石家庄本土房地产企业不断地调整住宅开发策略以适应市场的变化。

下面可具体运用住宅开发策略方格图, 分析自上世纪80年代以来石家庄市房地产企业的住宅开发策略的演变趋势, 具体演变可参见图2。

第一阶段:无策略阶段

20世纪80年代中期, 石家庄市房地产市场开始启动, 居民的主要需求为获得属于自己的房屋, 对住房的追求仅仅是解决基本“衣、食、住、行”中的“住”, 尚未形成完整的房屋价值需求理念。整个80年代石家庄市场上可供个人购买的商品房有限, 集团购买是市场上的主力。

在此阶段石家庄市第一批国有房地产企业刚刚成立, 尚未得到很好发展, 处于一种无开发策略或开发策略简单的市场状态, 房地产开发经营是以房地产开发商自我为中心, “开发什么样的房子, 顾客就得买什么样的房子”。当时人们关注的重点在于迅速缓解居民普遍性的住房短缺状况, 在这种背景下建造的住房, 只解决了无房可住的问题, 产品类别单一、建筑立面呆板、布局简单、色彩单一, 大部分住宅质量差、单位面积小, 配套设施缺乏, 物业管理、社区文化体系更是无从谈起。但是相对于建国以后建设的住宅, 石家庄市房地产企业对住宅设计有了一些小小的改变, 如这一时期规划建设的平安、谈固、青园等小区, 在多层设计中以一梯两户代替过去的一梯多户, 改善了采光和通风的条件。

由于80年代处于住房改革的初期阶段, 石家庄市房地产市场处于供小于求的状态, 房地产企业更加注重的是量的生产, 住宅价值理念较低, 总体上说房地产企业采取的是“双低”的住宅开发策略。

第二阶段:唯地段至上阶段

1992年石家庄市正式房改, 如今的谈固小区的部分房产就是省会第一批商品房, 住宅作为商品的观念开始植入石家庄市民的心中, 人们对住宅价值本身有了一定的要求。好地段成为当时房地产企业推销住宅的最大卖点, 也是决定房地产项目开发成功与否的关键, 房地产界出现了“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”的开发理念。只要地段好, 房子就好卖, 根本不需要考虑其他的开发策略。这一时期石家庄市市内公交系统不完善, 私人汽车还没有普及, 道路的建设也处于一个落后的状态, 对居民而言, 在买房时也主要是考虑距离市区的远近, 上下班以及购物是否方便, 这就都导致开发商只注重地段因素, 而忽略了住房的经济、环境、健康及其舒适性。在此时期, 市中心和主要干道附近上的住宅项目获得了巨大的成功, 如银宏小区、北后小区、西里小区等等。

90年代石家庄市工薪阶层收入不高, 依靠工资买房的人不多, 购房的主力是一些先富阶层, 他们的消费意识有了较大的提高, 这促使开发商在房屋的设计和施工中开始关注质量、适用性、环境和外观等等因素, 住宅的功能价值得到了一定提升。如1995年的“宝力小区”以及1997年的“燕港怡园”等项目, 开发商在建设过程中开始降低小区的建筑密度, 而拿出部分空间来进行绿化和景观、环境的设计, 建立休闲场所, 同时配套兴建一些小区服务中心、会所等设施, 以提高小区档次。

进入90年代后, 由于石家庄先富阶层住房消费观念的日益成熟, 房地产企业开发住宅项目时也开始关注商品住宅内在品质提高和小区周边环境的改善, 房型设计上也逐步由经济实用型向舒适型转变, 住宅功能价值有所提高, 总体上说房地产企业采取的是中功能价值和低功能文化价值的住宅开发策略。

第三阶段:功能与文化双提高阶段

随着1998年福利分房制度彻底退出历史舞台, 个人购买成为住宅市场的主力, 房地产市场也呈现出一片欣欣向荣的景象。经历近10多年的市场磨砺, 石家庄市民对住宅产品的完整概念更加清晰, 对住宅的要求也从仅注重方便性逐渐拓展到关心住房的性能、质量、档次, 室内的合理性与舒适性、小区的生态环境、文化环境等等。需求的旺盛导致了大量房地产开发企业的出现, 住宅的供给量增加, 市场竞争陡然加剧, 此时的房地产企业开始普遍改变开发策略, 开始研究消费者的需求并开发出适销的住宅项目。如20世纪末开盘的银都花园、世纪花园等住宅小区的开发, 不仅仅重视了绿化率而且还建设了一定数量的园林建筑, 例如风格迥异的小厅、有特色的假山等等。

在这一时期石市房地产企业的住宅开发策略呈现出多种特点, 具体可以归结为以下几点:

1. 大盘化、郊区化趋势显现。

随着石家庄市中心区域人口密度的快速增长、可利用地块越来越少以及地价的不断攀升, 越来越多的开发商的目光从中心城区转向近郊区或城市副中心地带。2003年高新区“天山水榭花都”项目的开发更是将大盘的配套让石家庄市民耳目一新。随之而来的大盘项目以及大盘项目的层出不穷, 使得巨大的楼盘上市量一时间像原子弹一样爆发, 让人们感受到了石家庄市大盘时代的来临。

2. 住宅的文化价值得到提升。

随着石市居民对住宅文化价值要求的提高, 房地产企业便开始向国内发达城市的同行们学习, 通过楼盘概念的创造与宣传加强住宅文化价值提升, 住宅被赋予更多的文化因素, 如“成功白领人士的家园”“和谐社区”“度假和生活之地”、生态住宅、绿色住宅等等。比如近年来建设的世奥湾、联邦名都、第五大道等一批高起点、功能齐全的住宅小区无不以良好的文化氛围为卖点。

3. 节能住宅走进石家庄。

随着国家和河北省相关建筑节能政策的实施, 消费者的需求以及社会发展的需要, 节能、隔热、保温、隔音、环保将逐渐成为楼盘热销的必备条件。石家庄最先实行建筑节能的是开元公寓, 从门窗到外墙保温都留下了“节能环保”的标志。后来逐渐有很多项目也根据自己的情况, 尝试着将部分生态建筑节能技术和产品运用到建筑中去。如:纳帕溪谷的中水处理系统, 都景园小区、瑞国花园等项目实行的外墙保温等等。

住房制度改革以来, 石家庄市的住宅建设很快跨越了以地段为卖点的阶段, 代替的是以人居质量为载体的现代人居观念阶段, 住宅功能价值和文化价值呈现出双提高, 总体上说此时期石家庄市房地产企业采取的是中、高功能价值和中文化价值的住宅开发策略。

第四阶段:“双高”时代的来临

近年来, 随着石市高档住宅市场竞争激烈, 市民消费需求的多样化以及“三年大变样”的渐入佳境, 房地产企业不再一味地追求大户型住宅的建设, 而开始提供多样化的产品来满足购房者的需求, 花园社区、品质楼盘、生态住宅、精装修住宅、中小户型精品公寓等等概念为石市广大消费者所接受和认可, 如“西美第五大道”的精装修、“优盘”的中小户型、“纳帕溪谷”的生态住宅等等。

金融危机后石市住宅市场的销售低迷似乎让房地产企业开始变得理性, 看清市场的需求形势, 而不是盲目地开发大户型的高档住宅, 走上一条专攻某一个细分市场的道路。但是, 要想真正使自己的产品体现出差异化, 石家庄市房地产企业首先就需要提升住宅的文化价值。文化中所包含的只可意会、不可言传的因素, 有利于产生独特性, 使竞争者难以模仿和复制。通过详尽深入消费人群文化调查, 透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素, 从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。

总之, 提升文化价值将成为未来房地产企业采取的最主要开发策略, 石家庄房地产企业住宅开发策略也必然走向高功能价值和高文化价值的“双高”住宅开发策略。

四、结论