安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告（精选9篇）

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第1篇

长治实业分公司 “星辰房产”购置房产 调 查 报 告

学院

专业

班级

姓名

学号 指导老师

职称 信息学院 国际经济与贸易 2006级066班 张 梦 珏 2006154313 张 建 华 副 教 授

2009年9月15日

长治实业分公司“星辰房产”购置项目

调 查 报 告

一、调查背景

房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式，进行的营利性商业活动。出于促进地区经济和社会发展的需要，该市虽然很多有宾馆、酒店、商业用楼，但是在普通办公、写字楼的数量上还有所欠缺，对于满足市民物质文化生活的需要，增加社会财富，缓解就业压力都有所帮助。更能够增加公司的收入，符合多方面的利益完成。

投资项目星辰房产原为建鑫公司(化名)的不动产，因贷款向长治市商业银行进行抵押，后被抵押还款过户与该银行名下。实业公司因为涉足房地产的投资，首先以租赁为尝试，在合同中拥有优先购买权。现考虑购置该房产，盘活社会中的不良资产，增加社会财富，符合可持续发展的要求。

为确证决策的科学性，对项目进行可行性研究，笔者随同公司有关人员进行了本次调查。

二、调查内容

本次调查主要是对公司的背景信息、长治市的市场现状，以及盈利模式，有关政策和建议等方面的情况进行调查。

三 调查说明

笔者于2009年7月4日至7月17日赴长治物业管理有限公司长治实业分公司进行了为期约两周的实地调查，调查过程中采用了收集资料，观察记录，还有问询负责人的方法。

四 调查结果

1山西省长治市实业分公司项目的基本情况

山西省长治市实业分公司拟投资购置星辰房产(化名)，实业公司主要以物业管理为主，靠服务行业获得的经济利益。

山西省长治市实业分公司所属长治物业管理有限公司，总公司成立于1995年6月，注册资金600万元，是具有国家物业管理二级资质的专业物业管理公司。公司主要为别墅、写字楼、商业楼宇、普通住宅、服务式公寓、大专院校、工业园区等提供物业管理服务及

其物业管理顾问服务。其下属长治实业公公司成立于1997年，现有员工50人，主要经营物业管理，以服务获取经济利益。2009年年经营收入50万。房地产投资购置背景

随着经济的发展，房地产已经成为投资的热点。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上被称为不动产。

长治市在山西省东南部，新兴工业城市，为晋东南要冲。去年全市生产总值775.3亿元，比上年增长10.0%；人均生产总值23558元，增长9.5%；全年实现财政总收入177.9亿元；去年全年商品房销售额29.3亿元，增长130.6%。

星辰房产（化名）位于长治市城西北街，是国有房产。北边湖南各色小吃店，南邻国税宾馆，东邻中国人民保险公司花苑住宅区，文化馆、购物中心、汽车站交通便利。市政府有意向北发展工商业，届时会有一定的发展空间，且价格也会有所提升。

商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相关。这次的调查针对购买力、消费结构、环境，完善内部投资环境，外部投资随着涌入。消费结构随之改变，消费水平也会逐渐提高，消费层次多样化，消费环境有所改善。更多的向中高档倾斜，因此，文体娱乐、商务办公环境都有待改善。商业用房还有一定的需求前景。长治市经济水平随着全国国民经济的发展而提高。所在区域有独特的地理位置，商业机构和商业设施的建设发展滞后于市中心。新兴产业、民营、个体商贩的增长，需求不能被满足。通过良好的区位、现代化的物业管理、优质的设备设施以及便利的交通的商业社区十分必要。投资条件

3.1 外部条件

（1）经济条件

长治市是一座工业基础雄厚的综合性工商业城市，现正以稳健的步伐由经济大市迈向经济强市。2009年全年房地产开发投资完成26.5亿元，比上年增长48.8%，其中住宅投资22.2亿元，增长44.9%。商品房销售额29.3亿元，增长130.6% ；其中，住宅销售额为25.4亿元，增长132.1%。房产发展态势良好。

可以预测在未来相当长的一段时期，地区经济增长率稳定在7%水平，国民经济稳定较快增长，宏观经济景气状况继续趋好。总之，目前的经济状况，我们可以预测未来经济总体走势是比较乐观，而伴随着城市化水平的不断提高，城市人口不断集聚，土地稀缺性将日益显著，城市对公共建筑的需求也将增大。为本项目营造了良好的环境。

（2）政策条件

为了促进商业发展，改善城市景观，市政府为大型商贸项目给与政策倾斜，出台了《关

于土地出让支持大型商贸等公建项目建设的暂行办法》。市规划和国土资源局和市配套办在土地出让金和配套金方面给与简化和优惠。

3.2 实施条件

（1）条件分析

投资资金：公司投资规模约为700万，若有多出由总公司补全。

经营分析：

人员：拥有会计师一名，会计人员若干，解决遇到的财会问题；法律顾问参与合同制定讨论的全过程；管理人员一名，日常职员三人。

方案：房产1，框架结构，房屋总层数6层，建筑面积4000平方米，设计用途办公，建成于2000年。1层外窗附防盗卷帘窗，大理石地面，设2部上海三菱电梯；2-6层内作简易装修。地下室作为该楼房设备间，内设中央空调系统，但现设备已陈旧，只能供热，水、电、暖设施齐全，维护、保养、使用情况一般。现1层局部对外营业，2、3层办公，其它房间空置。房产2，砖混结构，房屋总层数1层，共7间，建筑面积150平方米，设计用途仓储，建成于2000年。现用途车库，维护、保养、使用情况一般。

（2）经营经验

1—2层，餐饮、娱乐或金融。3—6层办公、旅馆(由承租方自由决定，但是对于特定项目有所限制)。对外分层出租中，项目内装饰、装修有承租者办理并按规定支付物业管理费。并且整体出租，并预付3—5年租赁费。

整体对外出租，在不影响房屋结构情况下，用户选择经营项目。每个月由主管进行租金的收取，再用于下月的费用支出。该房地产项目属存量房地产，已拥有合法土地使用权证和房屋所有权，项目谈妥后，只需办理转让手续，即可获取。

2008年在全球经济危机影响下，长治市大部分房产均不同程度出现了低迷现象，国务院及时出台了一系列调控政策稳定全国市场，促进房地产市场健康发展。长治市房产管理协会适时组织召开了2009年春季房地产形势研讨会，实业公司也积极参加，对于稳定市场信心和预期，并发放传单，确定优惠政策。项目依据

根据项目单位委托，对项目进行可行性研究，具体编制依据如下：

(1)国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

(2)国家《城市房地产管理法》和国务院55号令；

(3)《山西省建筑工程其他费用标准》（山西省建设厅）；

(4)《山西省建筑工程预算定额长治市价目表》（2000年）及同类型建筑物结算价格；

(5)《2008年长治市国民经济和社会发展统计公报》；

(6)委托方提供的投资项目《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件及市场供求状况、市场消费结构、消费层次的调查资料；

(7)《关于长治市国有土地级别和基准地价的通知》（2008年3月3日）；所面临的风险

5.1 投资风险

风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用的，在市场经济活动中的必然存在。当实际收益超出预期收益时，投资就有增加收益的潜力；反之，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，置业投资会面临着商业风险、市场供求风险、购买力风险、政治风险和或自然损失风险，在实际操作中要注意规避和转移以上这些风险。如果面临经济危机等不可控的因素，就会对市场供求，消费者购买力产生不良的影响。面对一些政策性的变化，自然的危害也会有风险。

5.2 城市规划方面的风险

城市规划是解决城市建设中的各种矛盾，改善城市投资、生态、居住环境的法律依据。而房地产投资项目依赖于城市区位因素，该项目所处位置由于距道路红线较近，建筑后退道路红线不足，缺少缓冲。另外，市政府虽然已准备发展所在的区域。但由于拆迁量大、投资大，工期可能会延长，也可能会影响该地段整体环境的改善，造成项目的收益减损。问题及建议

(1)项目单位尽快落实项目建设前期的有关工作，以确保项目顺利实施，尽早发挥其应有的效益。

(2)要充分发挥本单位物业管理的品牌形象，优化组合内部管理水平，使最少投人获取最大的收益。

(3)走品牌之路已成为物业管理企业的共识，定位策略、服务营销策略、差异化策略、新概念策略、企业形象识别策略等等，引起社会关注，甚至会产生轰动效应，企业品牌随之扬名，经济效益便可大幅度上升。

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第2篇

1 小学生羽毛球运动的调查分析

1 . 1 小学生参与羽毛球运动的情况

通过抽样调查发现, 一至六年级有80%以上的小学生是喜爱羽毛球运动的。其中, 有44.3%的学生表示参与了羽毛球运动, 但时间都很短, 达不到进行锻炼的健身效果;有55.7%的学生表示没有参与到羽毛球运动中来, 有82.9%的学生认为器材短缺而影响了自己进行羽毛球运动 (见表1) 。

由表1可见, 小学生的羽毛球运动参与情况很不好, 应对场地设施和体育器材进行完善, 配备专门的体育指导老师, 使学生很好的参与羽毛球运动, 增强身体素质的同时能够健康快乐的成长。

1 . 2 小学生未参加羽毛球运动的原因

调查结果:在问卷调查的488人里面, 有272位同学人没有参与到了羽毛球运动中, 其中不喜爱羽毛球运动的有59人, 由于父母和长辈干预的有74人, 在社会环境影响下的有56人, 受学校教育的影响而有83人 (见表2) 。

由表2分析可知, 影响宁化县小学生羽毛球运动的主要因素是家庭和学校教育, 由此可见, 在小学生参与羽毛球运动的启蒙阶段, 父母长辈的正确引导和学校教育的教学模式都有着重要的作用。

1 . 3 羽毛球场地数量的调查

调查结果:在所调查的4所小学中, 有1所学校的羽毛球场地数在2个以内, 有2所学校的羽毛球场地数在3~4个之间, 有1所学校的羽毛球场地数在4个以上 (见表3) 。

由表3可知, 宁化县小学的羽毛球场地数量基本都在4个以内, 相对于每个学校的人数来讲, 羽毛球场地严重不足, 这将会直接影响到羽毛球运动在小学的发展。

1 . 4 羽毛球运动频率的调查

调查结果:在问卷调查的488人里面, 有216位同学表示自己参与了羽毛球运动, 根据对这216位同学的一周参与羽毛球运动的次数来了解他们平时参加羽毛球运动的频率。其中, 一周只参与1次的有105人, 一周参与2次的有87人, 一周参与3次的有18人, 而一周参与3次以上的只有6人 (见表4) 。

由表4可知, 分析:在调查的小学生中, 很大一部分同学, 一周只参与1~2次羽毛球运动。根据羽毛球运动的特点, 这样的频率, 根本不足以让学生良好的掌握羽毛球运动, 并且很难使学生能够完善自身羽毛球运动的技术动作和要领。

1 . 5 羽毛球运动时间的调查

调查结果:根据对参与羽毛球运动的216位同学的问卷调查表得知, 一周参加羽毛球运动的时间, 在0.5 h以内有79人, 在1 h以内有64人, 在2 h以内有35人, 在3 h以内有26人, 在3h以上有12人 (见表5) 。

由表5分析可得, 在调查的小学生中, 大部分参与羽毛球运动的同学, 一周内参加羽毛球运动的时间在1h以内, 这相对于正常的羽毛球运动所需要的时间来讲, 1h显然是不够的, 这不利于小学生形成良好的羽毛球运动习惯。

1 . 6 对学校羽毛球场地学生是否满意的调查

调查发现, 每个学生对于学校羽毛球场地满意度有所不同, 具体调查数据见表6。

由表6分析可知, 在调查的小学生中, 只有少部分学生对学校羽毛球场地表示满意, 可见, 场地设施问题, 也是影响小学生羽毛球运动开展的重要因素。

1 . 7 教师专业水平和体育活动经费的调查

通过访谈的方式, 和4所学校的体育教师进行交谈, 得知熟练掌握羽毛球运动专业技术的教师只有6人。应该说, 羽毛球专业教师严重不足。

体育活动经费是维持一个地方开展羽毛球运动的根本保障, 经过对4所学校的调查显示, 学校体育活动经费来源单一, 甚至没有经费来源。从而使学校没有能力更好的开展体育活动, 这严重的影响了羽毛球运动在小学体育中的发展。

2 改善小学生羽毛球运动环境的几点建议

2 . 1 充分利用现有场地条件, 强化师资培训

目前, 鉴于羽毛球球馆建设成本高, 小学生学校羽毛球场地一般都是室外的, 即使这样, 小学生羽毛球场地还是很少。建议当地人民政府按国家规定的学校校舍规划面积, 有计划地推进小学生羽毛球场地建设, 并确保场地能够免费向小学生开放。

要加强对体育教师的培训, 特别是要求体育教师自己必须是羽毛球的能手, 这样学生才能真正爱上羽毛球运动。另外, 要通过函授、自考等途径, 提高现有体育教师的学历, 使他们既有丰富的羽毛球实战经验, 又有相应的理论提升。要引入专业性的羽毛球教练, 改善体育教师的工作环境与待遇, 建立相应的激励措施来稳定教师队伍。

2 . 2 领导要重视, 要加大经费投入

体育运动关系到一个民族的兴衰, 关系到国家的未来。各级领导要充分重视学校体育教学工作, 要加强管理, 加大改革力度。要转变观念, 把体育教学提高到与其它文化学科同等重要的位置上来。要摒弃应试教育一心只抓成绩的做法, 全面认识体育在育人工作中的重要性。我们发现, 体育好的同学, 反应快, 学习起来也干劲十足。

教育要发展, 没有经费保障不行。我们常常说:再苦不能苦孩子, 再穷不能穷教育。但这个常常只是一种口号, 要彻底落实还要依靠各级领导的重视和政府的支持。各级政府应该根据自己所辖区域的实际情况, 确保体育教材按国家体育器材目录要求配齐。要允许学校通过多种渠道获得体育经费, 加大体育器材、场地建设力度, 以满足体育教学要求。

2 . 3 加强体育宣传, 强化课程实施

目前, 应试教育的思想还有很大的市场。虽然, 大部分家长和老师对于体育健身功能是认同的, 但对于体育的育人功能认识不够。我们要通过课堂、课后、宣传栏、网络、活动等多种形式来宣传羽毛球运动的好处。要让羽毛球走进学生, 要争取家庭和社会的支持, 要争取更多的外援, 确保羽毛球教学有序健康的开展。

在调查中, 开设了小球项目课程的占学校体育课的15%, 这其中, 羽毛球只占到10%不到, 所以应该根据课程设置情况, 增加羽毛球开课次数, 满足更多学生的需要。

2 . 4 学校要多举办羽毛球赛事活动

要使羽毛球运动深入人心, 就要让大家认识到羽毛球运动的魅力。要使大家认识到, 羽毛球不仅是一项集健身、娱乐于一体的轻型体育运动, 也是提升学生智力、提高学生反应能力的必备课程。学校要通过举办羽毛球运动会等多种形式的赛事活动, 加大羽毛球运动的宣传, 做好羽毛球运动的推广。要制定计划, 保证羽毛球运动在校园运动中的可持续发展。建议学校应多与羽毛球俱乐部或专业羽毛球人员取得联系, 扩展羽毛球的社交网。可以尝试把所在羽毛球俱乐部的消费者统一起来或组建一个群体组织活动。经常举行比赛, 使越来越多的人喜爱羽毛球这项运动。

参考文献

[1]刘勉.少年儿童羽毛球启蒙阶段“快乐式”教学的研究[D].首都体育学院, 2009.

[2]刘加龙.新中国羽毛球项目发展的历史演进研究[D].吉林大学, 2013.

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第3篇

关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性

一、养老地产概述

养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。

二、项目整体规划

（一）整体形象定位

这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。

（二）客户定位

项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。

（三）营销模式

借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：

A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。

三、投资效益分析

（一）投资估算

项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。

（二）资金筹措

项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。

（三）财务评估

1、销售收入

项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。

2、盈利分析

由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。

四、项目财务风险及控制

（一）财务风险

该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。

1、盈亏平衡分析

除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。

2、敏感性分析

考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。

（二）财务风险控制

一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。

五、小结

现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。

参考文献：

[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55

[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12

[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第4篇

房地产价格指数期货 (以下称:房指期货) 品种是将金融领域和房地产领域发展互相结合的一个创新, 是解决房地产业基本矛盾的一次解放思想, 是落实科学发展观的具体实践。构建并适时推出合适的房指期货品种, 可以为普通平民提供抵消房价上涨风险;可以利用风险对冲机制, 增强市场制衡力量, 降低资金操纵市场的可能性, 抑制房地产现货市场的投机风气, 更好地管理和防范房地产风险;抑制房价暴涨暴跌的冲动, 促进房地产市场健康平稳的发展。因此, 构建并适时推出合适的房指期货品种具有重大意义。

(一) 有利于增加投资机会, 分享房地产业发展成果

房指期货期权由于采取信用交易, 通过财务杠杆效应, 降低了投资者的交易成本, 使潜在的投资者以低廉的成本投资房地产业成为了可能;另外, 投资者可利用房指期货的双向交易, 获得比单边的现货市场更多的投资机会, 即只要判断正确, 无论房地产价格上升下降, 采取相应的做多、做空或期权组合的策略, 都有盈利的机会;同时, 期货市场独有的保证金制度使投资者在购买房指期货时, 只需少量的资金, 就可跟踪整个房地产价格指数或相应的某一类房地产价格指数, 并最终达到分享房地产市场利润的目的, 进而避免出现房地产投资成为富人游戏的现象, 使房地产发展为人人所共享。

房指期货的推出可以改变银行、房地产开发商和普通居民被动承受房地产风险的无助局面, 完善房地产价格风险管理机制。

房指期货作为一种标准化合约交易, 是与未来某个时点的房地产价格指数挂钩的。在推出房指期货之前, 由于缺乏必要的避险工具, 在房价下跌之时, 银行、房地产开发商、房地产建筑企业以及建材、钢铁和家具装饰等与房地产业关联性高的行业, 将承受巨大的冲击。如果推出房指期货, 当房价真的下挫, 这些行业的企业或机构就可以做空房指期货, 即以低价抛出持有的房指期货合约, 通过在期货交易中的获利部分或全部弥补其在房产贷款、开发或经营中的亏损, 从而起到规避房价下跌风险的作用。当房价快速攀升时, 购房者的购房欲望难以转化成为有效的需求, 此时, 对于期望规避房价上涨风险的潜在购房者来说, 可以做多房指期货, 即买入房指期货, 并在房价上涨后, 以较高的价格在期货市场上平仓获利。

(二) 有利于发现未来住房价格

房地产市场形势瞬息变化, 而房地产项目的开发周期较长, 因而存在由投资期与销售期之间的时间差所带来的市场风险。利用房指期货提供的未来住房价格信息, 可以弥补当前的房价在指导房地产投资和预测房地产价格方面的不足, 帮助开发商做出更加科学合理的投资决策;另外, 房指期货还可以帮助银行评价房地产贷款的潜在风险, 提高风险管理的水平;而政府部门也能够根据房地产价格的未来走势, 制订正确的指导房地产开发的宏观政策, 使房地产市场更加健康平稳地发展。

(三) 有利于优化资产配置, 深化资本市场改革

房指期货采用的是标准化合约, 期限短、流动性强、交易成本比较低, 为投资者的投资组合增添了新的可供选择的工具, 丰富了投资者的操作策略, 方便其快速兑现投资收益, 有利于投资者迅速改变其资产结构, 适时进行优化流动性管理, 实现资产的合理配置, 降低投资者整个资产组合的风险。同时, 较低的入市门槛和灵活的操作策略可吸引众多的投资者或投机者参与房地产金融衍生产品的交易, 缓解现货市场上的投机压力。因此, 推出房指期货有利于投资者优化资产配置, 也有利于深化多层次资本市场体系的改革, 并实现现货市场与期货市场的良性互动, 促进房地产现货市场的健康发展。

(四) 有利于维护我国的金融安全

在国际金融自由化和资本市场一体化的趋势下, 各国和地区之间金融市场的竞争力主要在于市场机制的完善性和交易品种的丰富性。为了提高本国或本地区市场对国际投资者的吸引力, 新兴市场都采取实质性措施来拓展金融衍生产品市场。为迎接国内资本市场走向国际化这一挑战, 我国的金融机构需积极参与国际资本市场的竞争, 进行有关金融产品的创新研究和应用实践, 不断提高金融创新与金融服务水平。因此, 在适当时机推出房指期货是非常必要的。

当今发达国家与许多新兴市场化国家都已推出股指期货交易, 甚至是房指期货, 形成了完整的金融衍生品体系。如果我们还是停留在传统的交易方式当中, 将难以与国际市场接轨, 极大地削弱国内未来衍生品市场的竞争力, 我国的金融安全也将受到威胁, 这对我国资本市场的发展是极为不利的。

二、我国推出房指期货的可行性

目前, 我国房地产市场发展迅速, 股指期货也呼之欲出, 这一切为推出房指期货提供了制度、技术等经验的借鉴。我国已具备了一些推出房指期货交易的条件, 具体表现在:

(一) 投资者规避房地产市场风险的需求

房指期货由于既具有交易成本低、交易灵活、流动性强的特点, 又具有价格发现、规避风险、投机、套利等功能, 自然成为了投资者的需求对象。投资者的这种需求是房指期货发展的基本动力。

(二) 商品期货市场繁荣发展为房指期货推出奠定了基础

自1990年以来, 我国期货市场已经发展了近18年时间。在这18年中, 我国商品期货市场经历了从无序到有序、从不规范到规范的过程, 目前已经走上了稳定、有序、规范的发展轨道, 对市场的管理也已摸索出了一套行之有效的方法。比如, 商品期货在期货合约、交易规则、保证金和结算制度等方面进行了有益的探索, 现在已经形成了一套比较成熟的交易、结算、监管、风险控制等期货交易机制, 为我国期货市场的发展积累了丰富的经验。同时, 商品期货市场的发展也培养了一大批经验丰富的期货专业人才和运作成功的经纪公司。而目前我国正在酝酿推出的股指期货, 由于其与房指期货具有许多共性, 这些前期准备的探索和经验也为我国推出房指期货奠定了基础。

(三) 法律环境的改善

2007年3月16日, 国务院发布了修订后的《期货交易管理条例》, 将适用范围由原来的商品期货交易扩大为商品和金融期货和期权合约的交易, 为金融期货的推出奠定了法律基础。

随后, 中国证监会、中国金融期货交易所先后发布了一系列期货交易规则及办法、实施细则, 为房指期货的推出构建了坚实的法规基础。

(四) 有丰富的国际 (地区) 经验可供借鉴

国际金融衍生产品的发展经验对我国推出房地产价格指数具有重要借鉴意义。尤其是在股指期货的发源地美国, 分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所开创性地推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约, 其在交易、交割、结算规则、风险监控体系及合约设计方面都取得了成功, 更提供了许多宝贵经验。同时, 我国香港所采取的金融衍生产品监管和运作系统已被证实是成功的, 国际投资者已全面接受并利用香港期货交易所提供的衍生产品作为他们的资产和风险管理工具, 而香港与内地有共同的语言、文化和历史背景, 因此内地在推出房指期货交易时可以多借鉴香港的经验。

结语

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第5篇

关键词：饮用水源；基本情况；存在问题；保障措施；水源保护；水质安全；身体健康

中图分类号：F323.22 文献标识码：A文章编号： 1674-0432（2011）-10-0016-2

为正确掌握我县农村饮用水现状，通化县环保局决定在全县范围内开展农村饮用水调查活动，通过调查，使我们对农村饮用水存在的主要问题有所了解，针对薄弱环节，制定相应的对策，现报告如下：

1 我县农村饮用水基本情况

自2011年4月10日起为期5天的调研，共走访了较为典型的四棚乡、三棵榆树镇、果松镇三个乡镇，及下属24个行政村，并对其他乡镇情况进行了调度，基本情况如下：

1.1 水源地基本情况

截止目前，全县农村饮用水源个数共121个，供水方式基本上有两种：引泉、深井。引泉占总数的65﹪，深井占总数的35﹪。每一个水源地皆以水泥等建材建造成四方立体状蓄水池，对水源地实行完全封闭式管理，以防止污染物进入到水源，影响居民身体健康。

1.2 农村居民饮水情况

根据本次对全县农村饮用水现状的调查，截至2010年末，我县自来水农村受益人口10.52万人，全县农村自来水普及率50﹪，其中饮用合格的自来水人口6.5万人，饮用合格自来水的比例是62%。全县境内农村饮用水欠安全涉及人口2.8万人，另外，农村尚有0.58万人饮水条件困难。

1.3 供水工程情况

全县供水1000t/日的水厂数仅10个，而其中规范消毒的水厂的数量还不到50﹪。从调查数据中可以看出，乡镇级水厂所占比例仅有30﹪，绝大多数都是村级供水点。

1.4 农村饮用水水质基本情况

我县农村饮用水水源水质皆为二级，多数水源地依托地形优势，从溪流和山泉引水，水源水质虽然比较好，但没有规范的净化措施，经有关部门检测，多数水厂出厂水质大肠杆菌等指标超标。

2 农村饮用水存在的问题

2.1 水源地存在一定程度的污染

（1）近年来，随着农村经济的发展，农民生活水平有所提高，城市化因素在农村不断增加，水源地污染日益加重与需水量增加出现矛盾。

（2）保护措施滞后，对农药、化肥、生活垃圾、畜禽粪便等缺乏有效管理，导致水体受到污染，可饮用水源越来越少。

（3）全县境内原有工业企业以及近年来招商引资企业虽然为我县带来了一定的经济利益，但生产过程中污染物的排放所引起的水源地污染问题也随之而来，饮用水安全上存在一定的隐患。例如二密镇是我县人口密集乡镇，“工业立镇”的工作思路使该镇甩掉了贫困的帽子，近年来经济快速發展，从2002年开始，37户企业相继落户该镇，污染物排放总量增加与污染防治设施滞后的问题凸显出来。

（4）在自然条件方面，2010年通化县发生特大洪灾，对农村水源地造成一定程度的污染，水质变得混浊，水中含有不明物质，对农村饮用水造成影响。

2.2 农民环保意识落后

我县农业人口占全县的80%，大多数农民环境意识淡漠，环保对于朴实的农民来说只是一个模糊的定义，这导致大多数农民水资源保护概念不清，认为水是与生俱来的，是自然供给的东西，取之不尽，用之不竭，而不是作为一种需保护并走可持续发展道路的资源看待，这直接影响了农村水资源保护工作的开展。

2.3 自然地理条件制约

我县为山区，河流众多，但分布极其不均匀。农村的供水方式多为引泉及深井，有的村、屯聚水而居，饮水问题相对来讲就容易一些，但也有部分农民的居住地地形复杂，无水源可利用，即使个人开凿深井，井水最后都枯竭了，因此，增加了饮水难的问题。例如，在对果松镇的调查过程中发现，果松镇的镇区依傍大罗圈河，拥有水量大，供水范围广，水质好等优势，而该镇的杉松村虽已建成供水工程，但由于地理因素水源水量稀少，河流枯竭，最终导致工程闲置，附近居民饮水难问题依旧未能得到解决。

2.4 管理不善，资金不足

从调查情况看，目前大多数农村的供水工作多头管理，造成资源的浪费，责任不落实。另外，村镇财政比较困难，虽然国家给予供水工程一定比例的资金支持，但是由于农民的主要收入来源于粮食收成，渠道单一，多数村镇没有经济支柱型产业，无法完成剩余部分供水工程建设资金投入，导致很大一部分村级供水点无法设立。例如，富江乡富尔江村，人均年收入不足6000元，刚刚达到生活基本标准，面临50﹪供水工程自筹款项，村民也只是心有余而力不足。

2.5 供水规模偏小，水质合格率不高

在调查中发现，农村水源地虽多，但建造的供水工程规模偏小，一个供水工程仅仅可以提供一个村或屯的取水量，同时因为没有能力购置配套相关的检测措施，无法保证饮用水质达到国家规定的标准。

3 农村饮用水六年规划

在全国“一二·五”开局之年，我县环保部门制定六年规划，针对农村饮用水问题，从全方位的角度进行解决。

3.1 2011年1月-2013年12月

通过城建、环保部门的通力合作，对农村进行物质文明建设，整修街道，修砌房屋，改变农村面貌，吸引外资的注入，增加政府财政收入，形成资金链，在资金便利的基础上，更好地对农村饮用水工程进行整改，建设。

3.2 2014年1月-2016年12月

加大环保部门同农业、林业、水利、畜牧、城建等部门的综合力度，最终将供水工程量增加百分之十五，农村饮用安全自来水受益人口增加百分之二十，多方位地对农村饮用水问题进行解决。

4 保障措施

农村饮用水问题直接关系人民群众身体健康，改善农村人口用水条件，使农民喝上与城市居民一样卫生安全的自来水，是一项十分紧迫的工作，根据目前我县饮用水基本情况，为解决农村饮用水存在的问题，应做好以下几方面：

4.1 加强领导，形成工作合力

农村供水工作关系到群众的生存环境、生活条件和身体健康，要从战略的高度认识农村供水工作的重要意义。而改善农村群众饮用水条件，牵涉的部门多，涉及的范围广，所以必须靠各部门领导的高度重视、支持，同时环保部门要积极主动与各部门密切协作，明确解决农村饮用水工作目标责任，签订责任书，并将此项工作作为年终考核的一项目标任务层层落实。

4.2 加强教育，增强环保意识

通过电视、报纸等新闻媒体，大力宣传饮用水资源保护的紧迫性和重要性，用真实的影像来带动农民观念的转变，让越来越多的农民感受到水资源保护的重要性。同时由环保部门下到基层乡、村组织开展环保知识的普及和教育活动，例如在农村街道拾捡生活垃圾，在水资源附近设立环保标志，种植树木等都可以大大加强环保的实践意义，从而使农民的环境意识得到增强。

4.3 加大投入，强化基础设施建设

农村饮用水工程是农村小型公益性基础设施，组织建设农村饮用水工程是各级部门的一项重要职责，应争取各级部门的大力支持。资金的投入除政府和村民自筹外，还可以考虑吸引社会资金投入的渠道，在国家法律允许的范围内，在税收、用地、用电、有关规费等方面给予优惠，吸引民间资本参与投资、建设和经营。

4.4 加强管理，确保水质安全

依法划定饮用水水源保护区，制定管理办法；加大植树造林力度，涵养水源；推行绿色生态农业，严格控制周边地区农药、化肥的使用；严厉打击违法排污行为，防止工业污染；加紧农村生活垃圾和生活污水的处理；加大畜禽养殖治理力度；配套相应的检测机构；对在基层工作的环保助理进行培训，提高专业水平等等。通过规范的管理，切实加强农村饮用水源地的保护，确保农村饮用水水质安全。

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第6篇

一、“红海”战略面临尴尬, 需开启“蓝海”战略

目前企业广泛运用的是“红海”战略, 即竞争战略, 该战略的重点在于企业间的拼杀, 最终导致的是无休止的价格战。“蓝海”战略则提出不与竞争者拼搏, 独开新路, 其中心直指潜在需求和新型市场。相对于价格之类硬碰硬的、原始的竞争方式, “蓝海”战略的价值创新是一种迂回的、高端的竞争策略。

我国商业银行信贷业务正面临在“红海”中拼杀的局面, 外资银行的抢滩、融资方式的转变都使其面临尴尬。目前中国银行业60%的利润来自于10%的优质客户, 而这10%的优质客户正是外资银行的重点争夺目标。为了抗衡外资银行, 我国商业银行只能在价格、业务和服务上多做文章, 利润空间被大大压缩。而融资方式转变给银行带来的影响并不是信贷市场被挤占, 相反, 商业银行为上市公司提供的信用贷款反而增加, 信贷风险不断累积。数据显示, 2003年前两个月共有49家上市公司发布贷款公告, 贷款总计60.3亿元, 而前一年同期有44家公司发布贷款公告, 贷款总计39.3亿元。整体上看, 上市公司贷款比前一年有明显增加。此外信用贷款比重有所上升, 信用贷款的额度也在提高。由此可见, 银行增发信用贷款无非是要同融资方式转变进行抗衡, 但保住市场的同时, 信贷风险的累积将不言而喻。由此, 商业银行信贷业务的红海战略已面临尴尬局面, 若要在信贷业务上寻找新的利润增长点, 商业银行有必要开启“蓝海”战略———寻找新的目标客户、新的市场领域。

二、顺应社会经济形势, “蓝海”直指微小企业

1、微小企业的社会经济地位及融资现状

在我国, 6000万左右的微小企业创造的最终产品和服务价值相当于GDP的60%, 纳税额占国家税收总额约50%, 提供了75%以上的城镇就业岗位, 完成65%的发展专利、80%以上的新产品开发, 为国民经济和社会发展做出了重要贡献。然而, 微小企业所获得的金融资源与其地位是极不相称的。微小企业自有资金缺乏, 直接融资渠道窄, 信贷支持问题尤为突出。据统计, 我国300万户私营企业中获得银行信贷支持的仅占10%左右。2005年全国乡镇、个体私营、“三资”企业的短期贷款占银行全部短期贷款的比重仅为13.8%, 比2003年的14.4%还稍有下降。中国要在未来保持稳定的可持续经济增长, 需要微小企业有更快的发展, 而融资瓶颈问题必须得到有效解决。目前微小企业要从正规金融体系融资, 最重要的还是靠银行贷款, 因此, 改善微小企业融资现状的重任就落在商业银行肩上。商业银行为微小企业融资不仅具有良好的社会意义, 也是提高自身收益率、保持可持续发展的战略抉择, 微小企业信贷业务成为我国商业银行信贷业务“蓝海”战略的最佳选择。

2、国家的政策导向

2005年起, 国家从经济及金融政策法律法规入手, 做出了有利于微小企业发展的适度调整, 也正是这些政策方面的导向指引了商业银行新战略的选择。2005年2月, 国务院下发《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》, 强调逐步扩大国家有关促进中小企业发展专项资金规模, 加快设立国家中小企业发展基金。2005年, 银监会发布的《银行开展小企业贷款业务指导意见》为商业银行更新经营理念, 创新信贷产品, 大力发展小企业贷款业务提供了宽松的政策环境和指导, 促使微小企业信贷业务迈出实质性的一步。2007年6月银监会又将上述指导意见修订为《银行开展小企业授信工作指导意见》, 旨在积极推进小企业贷款工作, 创新小企业贷款体制机制, 进一步改善小企业贷款政策环境。

三、“蓝海”战略:微小企业贷款业务实施的可行性分析

1、金融监管部门的支持

国家在金融法律法规制定上已经做了调整, 为微小企业贷款提供了宽松的政策及法律环境。而银监会也表示可以促进商业银行根据自己的核心竞争力, 积极主动地投入到向微小企业贷款的业务中来。银监会已经做好准备, 愿意从全面落实科学发展观的高度, 积极促进商业银行信贷业务从“红海”到“蓝海”的战略转变。目前, 银监会已经积极组团学习国际成功经验, 表明对商业银行开展微小企业贷款业务支持行动业已开始。

2、开发性金融支持及技术援助

国家开发银行自2004年开始探索与世界银行、德国复兴信贷银行等国际机构合作, 通过转贷款支持和技术援助的方式引导国内金融机构进入微小企业贷款领域。2005年至今, 国家开发银行已成功申请了世界银行总计10100万美元的转贷款资金及技术援助贷款, 其中100万美元已到位。2006年9月, 国家开发银行与德国复兴信贷银行签订了5000万美元转贷款和300万欧元赠款协议。除接受国际金融机构的资金外, 国家开发银行还将在未来几年内投入十数亿元人民币的信贷资金支持合作金融机构开展微小企业贷款业务。而技术方面, 国家开发银行利用世行技术援助贷款聘请了包括前欧洲复兴开发银行微小企业贷款项目官员在内的国际专家为微小企业贷款项目顾问, 此外还将投入大笔技术援助费用聘请专家向合作金融机构提供微小企业贷款业务的咨询培训。有政策性银行和国际上金融机构的开发性金融支持及技术援助, 我国商业银行微小企业贷款业务的发展将如虎添翼。

3、国外成功经验借鉴

微小企业贷款在部分国家已成功实施, 这为该业务在我国的全面开展提供了不可多得的经验借鉴。如美国小企业贷款的新技术———业主信用评分法就值得我国参考, 即根据小企业业主的个人信用记录, 由计算机统计模型软件进行自动评分, 以分值的高低作为贷款决策的基本依据。小企业信用评分依据可以包括业主的月收入、债务余额、财产、就业情况、住宅所有权, 及以往坏账和欠账等, 以及可能有的企业信用资料。这个方法已经在美国银行业得到较为普遍的应用。

欧洲复兴开发银行 (EBRD) 在哈萨克斯坦小企业贷款项目的运作模式也为我国提供了借鉴。该模式是由EBRD选择当地商业银行作为合作对象, 并以较低利率LIBOR+3至4个百分点向其提供贷款资金;再由合作银行以市场利率直接向小企业提供小额贷款, 银行承担贷款风险。项目实施初期, 哈国政府出资成立小企业发展基金, 为银行提供担保, 并收取3个百分点的利差, 以增强公众对项目的信心。EBRD项目的成功经验在于以下四个方面。首先, 注重对借款人的经营业务分析, 强调其还款能力;同时, 对抵押品要求灵活处理, 接受银行传统上不能接受的个人财产、流动资产作为抵押品。其次, 建立信贷员正向激励约束机制, 使其收入既与新发展客户数量和发放的贷款笔数有关, 又与其名下的贷款质量相关。第三, 银行有充分的自主权, 使利率水平能抵补资金成本、各项费用和风险准备金成本。第四, 注重项目的组织与控制。

4、国内试水成功积累了诸多经验

目前部分银行的试水初显成效, 为在全国各商业银行特别是较小的以社区为服务对象的城市商业银行和新成立的农村商业银行中全面实施积累了一定经验。

(1) 与国家开发银行合作的城市商业银行试水经验。目前, 与国家开发银行合作的八家城市商业银行 (包括一家农村合作银行) 试水微小企业贷款均取得了成功, 累计发放贷款1.6万笔共10亿元。数据显示, 截至2006年12月26日, 前三家合作银行共发放微小企业贷款4041笔, 发放金额2.14亿元, 逾期贷款率为0.20%, 不良率仅为0.1%。在内部方面, 城市商业银行找到了适合自身特点的业务领域, 针对性地建立了相关机构、制度和专业化人才队伍, 转变了过去依靠抵押担保为还款保证的信贷文化, 提高了风险管理水平。在外部方面, 国家开发银行给予了资金和技术方面的支持, 尤其是引入了在微小企业贷款咨询领域具有丰富国际经验的德国IPC的信贷技术, 该技术是专为评估微小企业贷款客户信用能力而开发的。此外, 该技术还用普通的面谈和与客户保持经常性联系的方法做到了信息透明, 从而不需要担保也能很好的控制微小企业贷款的风险。

(2) 自主开展微贷业务的工商银行成功经验。在全国金融系统中, 工商银行率先自主开启“蓝海”战略。截至2007年3月末, 在工商银行有融资余额的微小企业客户数量高达39683户, 融资总余额达到2000多亿元, 小企业贷款不良率低于全行各类贷款平均水平, 小企业贷款成为了工商银行新的利润增长点。成功经验总结为两点:一是工商银行针对性开展审贷业务, 根据微贷的特点优化信贷业务审查审批流程, 提高审批效率;二是针对性制定风险管理政策, 防范微小企业信贷风险。如工行根据小企业经营规模及生命周期规定了单个客户的最高融资限额、单笔贷款的最长融资期限, 根据不同分支机构所在地的信用环境分别规定可以接受的贷款担保方式。此外, 为了保证基层分支机构全面准确地落实总行的各项管理制度, 提高小企业信贷风险的防控能力, 工行在现有信贷管理系统平台上开发了小企业信贷业务管理子系统, 实现了小企业信贷业务全流程电子化操作和政策制度的刚性控制。

参考文献

[1]W.Chan Kim、Blue Ocean Strategy:How to Create Uncon-tested Market Space and Make Competition Irrelevant[M].Harvard Business School Press, 2004.

[2]北京产权交易所:上市公司银行信贷快速上升的风险值得关注[Z].2003-3-14.

[3]张正华:农行开创微小企业融资新格局[N].金融时报, 2007-5-29.

[4]曹小华、欧国立:促进我国中小企业发展的几点思考[J].企业经济, 2005 (3) .

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第7篇

关键词：城镇化；房地产业；发展趋势；分析；预测

2011年以来，不少学界和业界人士认为我国房地产发黄金期已经结束。其实不然，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，并不是房地产业进入了衰退期，其仍然有着很高的利润空间和长远的发展前景。尤其，我国步入新型城镇化后，给房地产业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。在这种环境下，有必要基于新型城镇化科学分析与预测房地产业未来发展方向和趋势。

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。其核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。自2003年提出新型城镇化概念以来，我国就进入了新型城镇化全面建设时期。一方面以人为本，重质量轻速度，促进粗放型扩张想集约型增长转变，另一方面坚持城乡统筹，把推进城镇化和工业化、农业现代化紧密结合，以工促农、以城带乡，实现城乡经济一体化发展，消除旧城镇化“不均衡”诟病。同时提出了“把城市群作为推进城市化的主体形态”政策方针，倡导的是“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”由此不难看出，新型城镇化旨在促进大中小城市和小城镇协调发展，打破行政区域限制，使各类生产要素自由流动、优化配置。这一发展路线为房地产行业发展带来了新的机遇。

1.新型城镇化建设“以人文本”，将“人”放在了一切建设工作的首位。随着建设工作逐步推进，我国逐渐进入了“人”的城市化阶段，农村剩余劳动力“市民化”，说白了就是农村人口能够在城市长久居住下来。一方面，政府为农村剩余劳动力提供了教育、医疗、救济、养老等公共服务保障，释放了农民在城市购房的需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，为了创造了购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放及其足够的购房能力将转化为最大住房“刚需”，为房地产业发展带来第二次高潮。

2.新型城镇化下，大中心城市合理布局，一定程度上缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有力分流了大城市多年来较高的购房需求。在这样的形势下，大城市房价上涨压力将会得到缓解，解决了长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，优化了大城市产业结构，驱动房地产市场进入高级化发展阶段。与此同时，在大中小城市协调发展下，中小城市产业分区与区域中心城市相得益彰，在大城市辐射和扩散效应作用下，中小城市人口逐年递增，必然衍生出大量购房需求。

3.目前，城市中心与周边实现了现代信息技术、职能技术、建筑艺术等所构建的公共服务设施共享，一定程度上缓解了公共设施服务跟不上城市扩张速度的窘状，使城市中心区域房价上涨压力得到缓解，为房地产建筑建设腾出了更多空间。同时，由于城市周边经济的发展和公共服务设施的完善，降低了政府对土地财政的依赖，由此消弱了地方政府推高地价的内生激励作用，房价上涨压力也会得到一定遏制，这样一来中低收入群体的购房能力将会大大提升。

4.城镇化与工业化、农业现代化的紧密结合，协同发展，将彻底解决旧城镇化与工业发展“两张皮”的问题，有效解决二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，遏制房地产泡沫经济现象。

5.新型城镇化倡导节约资源、保护环境，环保、节能的绿色建筑必然成为今后房地产建筑建设的主流方向，过去千篇一律的建筑风格有可能被改变，人们对多样化、智能化和信息化建筑区的需求将会更加高涨，为房地产业带来革命性变化。

在新型城市化背景下，对我国未来十年新增住房需求进行了科学预测：第一，新增住房需求规模可能达120亿平方米；第二，保障住房和商品住房套数结构为1∶4；第三，保障住房预计需求为3000万套，按套均65平方米算，约20亿平方米；第四，商品住房预计需求为8500万套，约为100亿平方米。总而言之，新型城镇化为房地产业带来了新的发展机遇，同时也带来了风险。为此，要对此進行深入分析以抓住机遇并规避风险，这就要求房地产开发商有较高的洞察观察力和战略执行力，准确识别外界环境和政策及其变化对房地产业带来的影响，制定科学、可行的房地产发展战略并有效贯彻执行，有效规避各种风险，为自己创造更多的利润空间。

参考文献：

[1]武康平 胡 谍：房地产市场价格在宏观经济中的加速器作用研究[J].中国管理科学，2011，（1）.

[2]张占录 张远索：中国房地产市场现状与可持续发展研究[J].经济问题探索，2011，（8）.

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第8篇

1 近年来循化县暴力抗法典型案例

粗略统计, 仅2010年, 循化县动物卫生监督执法遭遇暴力抗法事件十余起, 近十几名执法人员受到不同程度的人身伤害。典型案例主要有以下几例。

1.1 2010年1月22日, 循化县动物卫生监督所进行市场监督检查时, 在积石镇市场马牙古经营的牛羊肉铺内发现未经检疫的羊胴体, 当事人不但不接受动物卫生监督检疫员的补检工作, 反而强词夺理, 辱骂、厮打动物卫生监督执法人员。

1.2 2010年5月17日, 清水公路动物防疫监督检查站, 在执行动物卫生监督时查出积石镇大别列村牛羊贩运户马胡才, 从甘肃省引进的18头黄牛, 无免疫耳标和《出县境动物检疫合格证明》及《动物非疫区证明》, 违反了《动物防疫法》, 动物卫生监督人员实施监督执法时遭遇包括违法当事人在内的十几名村民围攻, 多名动物卫生监督执法人员被砖头、石块等砸伤。

1.3 2010年7月21日, 循化县街子镇团结村韩哈三家族成员6~7人在街子镇牛羊肉市场销售未经检疫的牛羊肉, 被循化县动物卫生监督执法人员查处时, 韩哈三等人用尖刀刺伤2名执法人员。但由于韩哈三等人均未年满18周岁, 公安机关未能依法采取行政拘留等强制措施。

1.4 2010年9月1日早上7:10时, 街子检疫站动物卫生监督执法人员在屠宰场执行动物检疫工作时, 因屠宰场屠宰户韩太一布要求先盖检疫验讫印章, 这违反了检疫程序, 检疫员不同意, 故屠宰户韩太一布和其弟韩乙撒格开口辱骂并使用屠宰刀和钉着铁钉的木棒殴打检疫员, 致使检疫员马晓明头部、背部、腹部和腰部多处受伤。

1.5 2010年11月1日15时许, 循化县动物卫生监督所执法人员, 在对循化县积石镇伊玛目村马毛扫违反《动物防疫法》摆卖拒绝检疫的动物产品实施证据登记保存时, 马毛扫迅速召集家族成员10余人, 对动物卫生监督执法人员进行围攻殴打, 并持刀威胁, 导致3名执法人员不同程度受到伤害并住院治疗。

2 动物卫生监督执法中暴力抗法原因浅析

2.1 动物卫生执法的管理对象多为无业人员及失地农民

他们当中部分因无业对社会抱有较严重的不满情绪, 且无经济条件和能力有固定门面经营;部分是务工人员, 他们无一技之长, 又不愿或不适宜做重体力劳动, 流动逃避检疫摆卖自然成了他们认为容易挣钱的出路;还有一部分认为进入正规市场或租用门面需要交纳检疫费用, 而流动摆卖不检疫的畜产品只要不被处罚, 就可以省去一点检疫费用。总之, 动物卫生执法的对象绝大多数为了自身的经济利益, 可以置大多数人的利益及公共利益于不顾, 且自认为不偷不抢, 通过自己的劳动赚取经济利益无可厚非。一旦被查处, 他们通常是先找理由逃避处罚, 逃避不成便开始谩骂、威胁、阻挠, 少数则发展成暴力抗法。

2.2 执法环境差, 群众参与支持差

当前, 部分群众依法办事意识不强, 对违反法律法规行为所产生的后果认识不深, 对行政执法工作缺少支持理解。管理相对人的行为直接影响到自身利益时, 就期望执法人员不论采用何种手段予以取缔, 立即见效;当管理相对人的行为未直接影响到自身利益时, 部分群众就采取事不关己、无所谓的态度, 认为动物卫生监督执法人员管理工作缺少人性化, 对执法人员实施教育的工作可以一概不闻不问, 对执法人员实施处罚则横加指责, 甚至配合管理相对人阻挠。管理相对人在这种情况下, 自认为有人支持, 便容易有恃无恐, 一旦围观支持者达到较大规模, 就很可能发生暴力抗法事件。

2.3 打击力度不够, 助长了违章者的气焰

动物卫生监督执法部门不具有强制手段, 因而遭遇暴力抗法时, 必然就只能依赖公安机关予以处置。但公安机关在查处暴力抗法案件时, 也往往由于各方面原因, 对违法者打击不力。一是调查取证难, 由于暴力抗法事件往往事发突然, 而动物卫生监督执法摄像取证手段有限, 能提供给公安机关的有效证据明显不足, 当事人自然是百般抵赖, 现场群众则极少站在公正的立场如实反映所见所闻, 造成公安机关因证据不足而难以实施有效打击;二是部分当事人属未成年人或年老体弱者, 通常是未对动物卫生监督执法人员造成人身轻伤级以上伤害, 也往往只能按民事纠纷查处;三是公安机关办理暴力抗法案件, 法律法规规定非常严谨, 公安机关自身顾虑多, 适用法律法规慎之又慎。由于打击力度不够, 难以起到警示、惩戒作用, 对暴力抗法者的惩处不及时、不到位, 助长了暴力抗法者的嚣张气焰, 又在一定程度上导致违反《动物防疫法》案件和暴力抗法事件的恶性循环。

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告 第9篇

关键词：健康第一；学生；体质比较；对策

一、研究目的

随着体育新课标健康第一为宗旨的实施，我们有必要对学生的形态、机能发育、身体素质的水平作出及时的评价，这样才能有针对性地选择课的内容和练习方法，提高教学训练效果，为更好地实现目标提供科学依据。

二、实验背景

台州市是新建不久的东部沿海中等城市，椒江区是台州市的中心城市区，椒江二职六中（以下简称六中）是台州市具规模的体育设施较好的区中学。为了配合新教材的落实和推广，把所任教的椒江二职六中学生作为体质情况的调查对象，以此说明台州市乡镇学生的体质情况。

三、研究对象和方法

1.实验对象与时间

从2011年5月-2011年6月对椒江二职六中初中三个年级各随机抽取4个行政班每班男女生各10名，共240人进行测试。

2.测试指标

主要包括：身高、体重的身体形态指标；肺活量、哈佛台阶测试的机能指标；立定跳远、握力的身体素质指标。所有指标测试均按照全国学生体质健康状况调查研究实施方案的要求进行。

3.数据处理

实验数据由Excel软件包的数据分析工具库进行统计学处理。

四、结果分析

1.年级与年龄

所抽样本年级与年龄的关系

为了便于比较，我把初一作为14岁组，把初二作为15岁组，把初三作为16岁组。

2.形态发育水平

（1）2011年六中与1989年台州数据的比较

21年间，14岁～16岁各年龄段男女生身高均有不同程度的增长，增长幅度男生在0.5　cm～1.4　cm之间，女生在0.6　cm～1.8　cm之间，特别是16岁年龄段男生增长了1.4　cm，女生增长了1.8　cm，增长幅度较大。

23年间，除14岁年龄段男生体重零增长外，其他年龄段均有不同程度的增长，特别的是16年龄段男生体重增长了5.8　kg，增长幅度较大。

根据有关文献报道：“近百年平均每10年身高增长1　cm，体重增长0.5　kg”上述结果表明，东中学生身高增长速度与文献报道基本相近，但体重增长速度很快。样本经T检验P＜0.01与1985年台州测得的值比较有非常显著的差异。

2011年六中学生与2009年全国学生身高标准体重比较

身高标准体重反映人体的围度、宽度和厚度以及人体的密度，是评价人体形态发育水平和营养状况及身体匀称度的重要指标。

2009年全国男生身高标准体重营养不良率9.11%，较轻体重率48.90%，而六中男生营养不良率高达18.67%，较轻体重率66%，正常体重率、超重率、肥胖率，明显低于全国男生统计数据。六中女生身高标准体重营养不良率2.67%，明显低于全国女生营养不良率的6.5%，较轻体重率、正常体重率、超重率基本一致，肥胖率明显超过全国女生统计数据。说明六中男生人体形态发育水平和营养状况及身体匀称度较差，有较多的“豆芽型号”学生，女生人体形态发育水平和营养状况及身体匀称度较好，但有较多的“胖子”。

上述结果表明：随着生活水平的提高，营养结构的改善，六中学生较过去的形态发育有了较好的发展，但与现在全国统计的数据比较存在着差距，学校应与家长密切配合，尽量使学生做到合理膳食，以预防，减少青少年营养不良和单纯性肥胖症。

五、总结建议

1.椒江二职六中学生形态发育与1989年台州同龄学生相比身高、体重均有不同程度增长。但与2009年全国同龄学生身高体重比存在较大差距

椒江二职六中在校学生2600人左右，其中食宿学生达1000多人，每星期有六天时间在校就餐，中午在校就餐的学生更多。如何做到在校就餐学生的营养配餐及合理膳食问题，学校的膳食管理部门要引起高度重视。

2.椒江二职六中学生肺活量与1989年台州同年龄段学生相比，男女生均出现了大幅度的下降。建议采取一些着重改善呼吸功能的健身运动处方进行锻炼

利用呼吸体操：编制呼吸体操的原则是除了一般的全身活动外，要特别注意呼吸肌，尤其是呼气肌和辅助呼吸的锻炼。呼吸体操由上肢运动、呼吸运动、扩胸运动、体侧运动、腹式呼吸及下胸部诸肌的活动来补偿胸式呼吸功能的不足，以提高肺道气量。从而增加肺活量。在进行活动时，要注意呼吸动作，用鼻吸气，用口呼气，多锻炼腹式呼吸、吸气的时间要短些，呼气的时间要长些并要求尽力呼出。尽量要选择在空气新鲜、绿化优美的环境中锻炼。

参考文献：

［1］薛留成.体育测量与评价.河南大学出版社，1993-10.

［2］邓树勋.运动生理学.高等教育出版社，1997-07.