户型分析报告范文

户型分析报告范文（精选6篇）

户型分析报告 第1篇

盘点小户型优势

一、总价低、首付低、月供低 无论是自住还是投资，小户型相对于大户型来说，其最大的特点及优点就是总价低。如果是通过银行按揭底方式获得，那么其首付和月供也相对较低。首付在5万左右，月供一般也不会超过千元，银行还贷压力小。这对于大多数购房者来说，应该还是可以承受的。纵有房屋千万套、睡觉只需三尺宽。在房价日益飙升的今天，比起动辄几十万甚至上百万的总房价，小户型低总价、低首付、低月供的特点和优点，使得“居者有其屋”这一美好设想不再那么遥远。

二、过渡性强 对于大多数自住型购房者来说，尤其是对于单身贵族和或是刚结婚不久的小夫妻而言，想要一次性购置3室甚至4室这种可供应全家人居住的大面积户型难度是比较大的。无论是考虑经济因素还是行业发展的必然，大多数人会倾向于选择小户型，等到财富积攒到一定程度再考虑二次置业，改善居住环境。因此小户型可以作为一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子，小户型可以租或售，“滚动置业”的美好设想可以在小户型这个载体上比较轻松的实现。可租可售可自住，所以说它的过渡性是非常强的。

三、投资可行性强

1、由于小户型的总价低，应此其投资门槛相对不高。月供一般也在千元以下。通过选择地段和装修标准，完全可以实现用月租偿还月供赚取长期稳定的收益。或者伺机出售，迅速回笼资金。比起大户型来说，由于总价低，机会成本也相对少。即便出现比较大的动荡和意外，亏损也相对较少。

2、投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，收益更稳定。即便出现大的动荡，也不会向股市崩盘一样，投资变成一堆废纸。从这个角度来说，风险是比较小的。

3、市场需求旺盛，刚性需求大。购买小户型房产用于出租，关键看投资收益。而这一点又取决于承租群的需求量。小户型的承租群一般多为白领阶

层、结婚不久的小夫妻。他们共同的特点在于财富储蓄相对较低而刚性需求相对旺盛。因此，小户型用于出租是非常理想的。这一点在一线城市表现得非常明显。

四、装修、居住成本低 小户型面积小，因此装修的时候可以省下一笔装修费用。入住以后，各项按照面积均摊的费用也相对较低，经济实惠。

五、增值保值性强 房屋作为一种特殊的商品，除具备居住功能外，还具有保值及增值的附加价值。而小户型无疑成为房产投资的首选。一般来讲，小户型项目所处位置交通状况良好，同时相关配套也比较齐全，小户型无论是出租或出售都具有较大的保值增值空间。据了解，市区内的精装修小户型月租完全可以用来偿还银行不超过千元的按揭贷款。其保值、增值价值一目了然。

六、生活便利性强 站在小户型定位的角度来看，由于其的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性是比较大的。所以真正受欢迎的小户型项目的区位条件都比较好。通常交通状况良好，距离公共汽车站、地铁站比较近。对于上班族和“飘一族”来说，市区的成熟配套方便工作之余享受高品质生活。如购物、看电影、喝咖啡等，在市区选择离工作地点近的地方买小户型可以节省上班时间，免除长途劳顿。从这个角度来说，小户型完全可以摆脱“购买能力”的束缚,成为高品味、时尚人群的个性选择。选择小户型可以带来便利的生活环境，相同的环境，较低的总价凸现其高性价比。创新小户型的独特新优势 商品住宅时代的小户型发展，至今已经历时10多年了，产品更新换代，历经多种变化。伴随着“90平方米以下占比70%”的政策的全面实施，“90/70”小户型从今年起在成都不断亮相，其创新产品也普遍受到购房者的关注，销售好于一般商品住宅。而今的小户型有何变化？创新型小户型究竟新在哪里呢？

带来变化

住房最忌讳的是进门一眼望尽，而由于层高的变化让面积不大的住房拥有了立体感，也 立体感：小户型层高

适合现代家具、电器的布局和个性化的居住格局。以往，由于建筑层高限制不多，有的小户型层高最高可达5.5米。一般住宅的层高在2.8米左右，因此5.5米可以设计打造成两层空间，而面积计算则依旧以一层为单位，故有“买平方送立方”的说法。在层高的限制下，现在出现较多的是错层或复式小户型，上下两层空间，下面对外会客，上面居住，面积虽然都不大，但分区明确、层次分明。有的甚至是南北错层小户型，上下两层拥有阳台看到的是不同的户外景观。

个性感：小户型弹性组合空间平面的空间变化和弹性组合，对小户型来说至关重要。因为，通过变化和组合，可以摒弃一些可看不可用的面积，改造成适合自己的生活居住空间。在以往的住宅设计中，一般小户型产品是当作边角料设计的，房间格局、承重墙等都是随其它户型变化而变化的。进入“90/70”时代，针对小户型的设计不断出现，如设计中尽量减少小户型的承重隔墙，使之可以自由变化，组合成不同的空间就是很好的尝试。

在弹性组合中，厨房区和就餐区的结合，卧室和书房的互通，起居室的多功能、工作阳台和洗衣机的结合等都在考虑范围内。增加弹性空间后，业主可以根据居住人数、兴趣爱好的不同装修设计自己喜爱的空间，使小户型更具个性化。

空间感：小户型花厅增加面积

对小户型来说，在有限的建筑面积内获得室内面积的最大化也是至关重要的。正是得益于“90/70”政策的推行，小户型的设计正在考虑为业主增加室内的使用面积。而今，增加飘窗和阳台，延伸小房间视觉的长度已经被普遍采用。

另一种由北方传过来的进门花厅也开始应用到成都的小户型中。顾名思义，花厅是养花弄草的地方，阳光、空气需求大，所以花厅一般拥有一个半开放式的对外空间，顶上有檐，但对外无窗，所以花厅的建筑面积只能算一半。用一半的价格买到8-10平方米的花厅后，小户型业主可以装修改造，如改造成与厨房结合的半开放式餐厅，或改造成鲜花环绕的家庭

电脑室等。虽然总面积不大，但花厅增添了小户型的空间感觉。

舒适感：关注小户型通风日照。

还有一种小户型中规中矩，朝南卧室带南阳台，北面厨房、卫生间带工作阳台，还有10多平方米的会客厅。麻雀虽小，五脏俱全。这类小户型受欢迎的原因，是其设计符合居住的两个基本原则，即通风和日照。不少小户型为整体建筑的需要，往往舍弃通风和日照的标准。如两梯三户的房子，往往把小户型设计在中间，与电梯门相对，这样的房子缺少南北通风，室内的自然空气流通不好，能源消耗量相应会增大；如有的小户型被安置在板式楼的内凹处，日照时间短，朝向差，冬冷夏闷，居住舒适感差，尤其不适合老人居住；再如，有的小户型窗前就有大楼阻挡，距离颇近，不仅晒到房间的阳光少，而且通风都受很大影响。因此，不论小户型款式的变化怎样，但万变不离其宗。还是应首选南北通风好，朝南日照多的小户型。在当今强调人居环境的时代，不论户型大小，住得健康舒适要放首位。

户型分析报告 第2篇

1、入户动线合理

户型入口玄关处，设置互不干扰的访客和家政两条动线。以家政动线为例，当女主人或家政人员买菜回来，不必从客厅、餐厅到厨房，而可以直接走家政间到达厨房；访客动线则让访客直接进入客厅，避免看到家政间与厨房，在达到美观外也最大化保护主人隐私。

2、精细化收纳

相同的面积，更大的空间使用感，这是依靠强大的收纳系统才能实现的。豪宅中才会出现的双玄关体系，以及卧室、厨房、卫浴等多重收纳系统让日常家庭生活储物需求变得绰绰有余。

例如：在玄关双收纳系统中，正对进户门的短进深收纳柜，可放雨伞、包、鞋等小件物品；而一旁的大容量收纳柜，可放换季衣物、行李箱、婴儿椅等大件物品。（这部分，狼叔在设计公开课里也讲到过哟！）

此外，主卧套房独配备独用收纳衣柜、朝南次卧的转角L型收纳，皆充分利用每处空间，可收纳衣服、孩子玩具、书籍等，而考究周全的收纳设计总让生活拥有很多意外惊喜。

3、视觉化大空间

不论是南向13米面宽，近1：1黄金面宽进深比，还是5大全尺寸凸窗、宽景阳台，都将立于室内的视线多方位拉长，为户型营造出通透明朗的空间氛围。在国家专利户型中，流线清晰，没有无效的走道、过廊等交通空间，室内所有房间门，都集中到了餐厅位置，尽量做到不浪费面积。工作阳台和观景阳台南北双阳台设计，亦将功能区分开，便于家庭享受生活。同时，5个凸窗增加的使用面积，更是能灵活设计使用。

4、多功能使用空间

仔细品味不难发现多个空间的组合，亦能创造出不同的功能效果，如餐厅、客厅与魔术空间的组合，可以灵活适应不同场合及不同的生活模式。

而在整个户型中，家政空间的引入，让其成为一个可延伸功能、可变化的空间。此处既可以作为洗衣间使用，也可以将换季衣物、婴儿车、行李箱等放置于此。还可以将其做成厨房的延伸空间。如果太太喜欢西点、咖啡等，那这个空间可以 1 成为存放太太的料理机、料理的器材、咖啡机、搅拌机等西式料理角。

二、1、包括朝向设置，各厅区位置设置，墙体设置，各功能区设置

2、南向并且南北通透,这是基本条件,厨房餐厅要离的近,因为这样动线短,卫生间要带窗户,可加强通风,客厅要么在南边,要么在东边,别的位置都不好,最好卧室带个阳台

3、南方一般都是座北朝南，这样主卧、客厅等不会出现西晒情况；房间和墙体设置一是节约原则，看建筑面积和使用面积比例，使用面积过小自然不划算，二是看功能，比如有的户型保留了长廊，有的客厅四面都是门洞，不利于布置与使用。

4、南向并且南北通透,这是基本条件,厨房餐厅要离的近,因为这样动线短,卫生间要带窗户,可加强通风,客厅要么在南边,要么在东边,别的位置都不好,最好卧室带个阳台

三、（一）好户型一般标准

房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足；往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动；不借助通风设备能自然通风。通常有5条基本标准：

1、整体形状方正

整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。

2、偏大面宽、偏小进深

面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。

3、没有暗间

暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。

4、房间大小适中

房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计得偏小。

5、动线合理

动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。

（二）评价户型，先看面积

只看这5条标准，还不能判断户型的好坏。如果离开面积的因素评价户型，也是不够理性的。

好户型就是能让里面的人住得舒适，住得方便，而不同面积的房子，业主的居住需求也一定不同。总的来说，小户型因为面积小，业主需要在较小的面积里尽可能利用空间，完成各种居住功能。因此，户型设计尽量不浪费面积，功能区域能相互借用，对这类户型来说非常重要。而大户型的室内空间宽阔，对利用率的要求就较低，但居住人口可能较多，在户型的私密性、功能区域的精确划分、功能的齐全等方面的要求就更多也更高。

作为建筑设计的部分，户型设计除了遵守建筑设计三原则，即：实用、经济、美观之外，还有自己的特殊要求，具有五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。以上五点是评价户型优劣的通则，贯穿于地产开发、销售、使用的全过程。

户型是多种多样的，是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、购房者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理 3 解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。购房者可从以下几个方面评价分析：

1、看明厅明室还是暗厅暗室

对于明厅明室，老百姓称之为“五明”、“六明”，指的是除了小储藏室外，起居室、卧室、厨房、餐厅、卫生间、书房等人们经常活动的空间采用直接采光。

2、看房间布局是否合理

客厅是家庭成员活动的中心，也是招待朋友和客人的场所，开门进厅是礼仪所需。卧室具有私密性，如果把卧室放在门口而把客厅放在里边就不合情理。所以设计者们常常采用过渡空间的手法间接地把客厅与其他房间联系起来。

3、厨房是否适用

现代化的炊事器具要求有较大空间、较多的操作台面积和回旋余地，因此，厨房里设施的合理布置是房型设计中的重要方面，不应该简单的一个方块就算了事。

4、看卫生间的功能区分是否恰当

不关心厨卫的家庭主妇几乎不存在，因为她们很清楚厨房和卫生间是衡量家庭生活质量高低的一个重要场所，但在买房时，如何挑选适合自己的厨卫呢？户型分析专家李小宁提醒您：挑厨卫要注意尺度、形状和位置。

5、看通风换气是否顺畅

精品设计中常常采取在厨房、卫生间甚至在客厅附近设置垂直排气囱，对于多层建筑来说，不要吝惜排气囱的占用面积，也不要歧视墙角的那个大排气囱，它不影响室内美观，不影响厨卫间的正常使用，它对居住是大有好处的。

6、看隔热保温措施是否到位 防雨措施是否长期有效

对于楼房西端的居室而言，夏天的西晒热量会使室温很高；对于北侧方位的房间来说，抵挡冬天的寒风是主要矛盾。所以西外墙和北外墙应作隔热保温处理。此外，选购顶层房屋的住户不要忽视屋顶的隔热保温和防雨防漏问题，以免日后经常出现麻烦。

（三）但是小户型因为面积受限，难免有缺陷。我们不能要求它十全十美，但房子一定要没有大缺陷。而以下几点是小户型最容易出问题的地方。

1、缺陷一:房型差得房率

如果得房率低于65，买了这样的房子，接近一半的钱给了公摊，实在不划算。同时，使用空间太小会造成很多不便，比如房间太小摆下床后，发现剩下的空间只能放电视机或者衣柜，再也放不进任何家具。

卫生间只能站进一个人，别说浴缸、连洗衣机也放不下等等。

另外，有些小户型进深面宽不成比列，居室厨卫同在一线，采光通风不好。“筒子楼”的格局虽然是不合时宜的设计，但不排除目前新建小户型住宅中还有这样的格局。住过宾馆标准房的人应该很清楚，那样的房间设计基本上都是“暗厨、暗卫”，这就带给业主通风采光等诸多不便。采光不充分，使用率过低是设计较差的小户型中常见的问题。

2、缺陷二:功能分区不合理

有的小户型，设计不合理的关键在于把日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备忽视了，例如:洗衣机、冰柜的放置空间等。比如，有些小户型卫生间特别小，甚至餐厅也省略了。如果你经常泡澡，但卫生间放不下浴缸，勉强放下了，洗衣机又没地方放了。如果家里经常来客人，吃饭的时候要把

客厅整理成餐厅，吃完饭还要恢复。此外，很多小户型没有阳台或阳台很小，洗完衣服没地方晒。

（四）小户型选房要看准 五步教你识别户型

在户型方面，小编整理了一些经验之士们关于中小户型选房的5大绝招：

一、最好有一个朝南的阳台。七八十平方米的户型，室内空间不够宽敞，有一个阳台自然可以延伸一下室内空间，同时在南面就能保证可以在阳台上晒晒太阳，而且晒衣也方便。

二、卫生间是否采光。因为是小户型，开发商做户型设计受制的因素较多，在小户型中，经常出现黑卫的设计，购房者最好买那种明卫设计的卫生间。

三、户型设计是否紧凑实用。七八十平方米的面积如果再出现浪费的面积，使用起来空间就更有限，所以选房时，一定要看设计是否实用，最好选进深短、开间大一些的房间。

四、当前的户型分类：

1、经济型，又称紧凑型，普通标准；

2、小康型，又称中品型，中挡标准；

3、舒适型，又称高品型，高挡标准；

4、豪华型，又称消费型，超级标准。

一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能；动静有别。公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。

评价房型时，可考虑以下几个方面：

1、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。

2、尽量减少在活动区内墙上开门;使完整墙面更多。

3、相互联系方便。

4、房屋位置合理，进门有小门厅过渡。

5、厅最好朝南向或景观向。

6、厅平面避免不可利用的锐角室向。

7、大厅与分户门之内室设门斗过渡性空间。

8、在厅内墙上忌随处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。

9、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。

10、居室、主卧室远离电梯间或楼梯。

11、厨后间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。

12、食寝分离、居寝分离。

13、入口处最好有玄关。

14、餐厅与起居室空间上相互贯通;形成自然通风。

15、卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。

读懂户型图关键是要从纷繁复杂而又精致的房型图册上找出最重要的六个指标

一、开间、进深。户型好坏，开间、进深非常重要。开间是指房间的宽度，一般在3至3.9米之间。进深是指房间的长度，一般控制在5米左右。如果进深过深，开间狭窄，则不利于采光、通风。一般的户型图上都会标注出进深、开间这两个指标，在两根拉出的直线中间夹杂着的数字，如4.2米、3.9米就是了。一般来讲，进深的总数值越小越好，而开间则是越大越好。

二、面积。大多数户型图都会标注户型的总建筑面积，但是这个数据与实际交房的标准存在上下浮动的误差。因此，很多户型图上把面积标注为建筑面积约为多少平方米，或是使用大于等于符号，这都是正常的现象。另外，在看户型图时，一定要注意辨别建筑面积与实际使用面积之间的差别，这就需要向售楼员询 6 问楼盘的公摊面积有多少。用建筑面积减去公摊的面积，就是户型的实际使用面积。公摊面积越小的房子，得房率越高，也越实惠。

三、配比。户型的合理与否，并不在于大小，而在于房屋各个部分之间的比例与布局关系。这个关系取决于设计者对于整个房型的把握，更关系到日常生活的细节。比如在总面积不大的情况下，次卧只留8至9平方米的状况很常见，但这样的状况在实际使用中很难施展。另外，也有的户型将卫生间的开门直接对着客厅、餐厅，这样的位置摆放，在看户型图的时候，不会觉得有很大问题，但在实际生活中可能就会遇到诸如室内空气不好的问题了。因此，在看户型图时，需要购房者仔细研究，慢慢考量。

四、孤立单元。在很多户型图上，某一住宅的单元户型图，往往占据着版面至少70%的部分，而整层的平面图则位于画面中不被注意的一小角上。千万不可忽略这并不引人注意的一小角。举个例子：一个楼面上，一般会有电梯、走道、楼梯、强电弱电、过道窗等，每个因素对日常的使用都有或多或少、或利或弊的影响。把房型放回楼层平面里看，就能了解到它受这些配件的影响程度。如果深入一些来看，相邻房型的影响也不容忽视。遮挡采光与否、私密性得到保障与否，这些都很关键。

五、结构。房型在某些时候是需要“先天不足后天补”的。所以，了解房型的可变结构也很要紧。如：哪些墙能动，哪些墙千万别动；下水管、上水管的位置、电线走向等，也都要尽可能地掌握。这些信息在购买期房时，尤其要向售楼员了解清楚。到入住的时候，万一不能如您所愿，而去铤而走险动一些承重墙、管道，将好好的房子改造坏了，那就得不偿失了。

六、家具摆放。有些户型图为了达到一种效果，会把图内的桌椅板凳制作成不等比例的图样，使购房者形成该空间能够容纳大型成套家具的错觉。因此，户型图上的家具比例是不能轻信的。这一点较为隐蔽，购房者看户型图时需要格外小心。

挑选户型还应注意以下几个方面：

1、在100平方米左右的房子户型设计中，两居室起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米；三居室的起居室 7 面宽大于4，面积要大于24。对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。

2、基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。

3、具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的。尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。

4、功能分区要明确，流线设计要合理。

挑选户型八大忌讳

1、忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。

2、忌一览无余。许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。

3、忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

4、忌厅内多门。起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。

5、忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

6、忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。

7、忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。

8、忌房屋通透性差。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

五、住宅功能分区如下

1、公共活动区

供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。

2、私密休息区

供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等。

3、辅助区

供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、储藏室、健身房、阳台等。

要求分区各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。

评价房型主要考虑以下几个方面

1、整体而言 景观 朝向 单元户数 人文环境 方正实用

2、具体而言

①。活动区与休息区明确分开，休息区相对集中 ②。尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多。③。厅最好朝南或面向景观。

④。大厅与分户门内室间设走廊等过渡性空间。

⑤。在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门对开。⑥。厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。⑦。卧室远离电梯间或楼梯。

⑧。厨房外最好配有工作阳台，既可通风又可弥补厨房使用面积和临时使用功能不足。

⑨。食寝分离、居寝分离。⑩。入口处最好有玄关。

11。餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。12。卫生间不宜离主卧太远，更不要穿越客厅。

（3）、重视起居室客厅的设计

客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。客厅的空间应十分独立，使客厅的空间几乎不受任何干扰；由于起居室兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，留出足够摆放家具的稳定空间；客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于交通线路交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密和安静。

客厅应十分开阔，有南北穿堂风，通风采光效果极佳； 客厅应设置南向阳台，可做成落地窗；

关于开间，有“三米九是起步，四米是小康”的说法，无锡流行4.2米的做法，更有一些舒适性住宅可达到4.5，5.8M。现代人更注重对家庭布置、家具摆放的实际要求。从方便布置两三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。A.主卧室

应带一个专用卫生间。如户内仅设计一个卫生间，应放在主卧室附近。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米。主卧室置于最里面或最上层，充分保证了其私密性。户型设计时可步入式衣柜（这东西据说现在很流行）的出现，使主卧室布局更为灵活。

B.次卧室

面积不宜小于8平方米。

C.餐厅

和起居室空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

D.厨房

是居住最重要的辅助使用空间，厨房间除了放大其使用面积以外，还应注重功能的开发和室内环境的保护。厨房、饭厅功能分区集中，并与其他功能区明确分开。直接对外采光通风，净宽度不应小于1.5米。好的厨房带有一个2平方米左右的阳台，便于家庭什物放置杂小阳台上。

厨具按洗、切、烧的顺序合理布置，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用“三位一体化”设计。厨房与餐厅联系方便或全部集中在一起，方便备餐和用餐，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。

厨房与饭厅紧密相连，均有明窗、通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

厨房的位置应靠近门户，减少下班回家带回的鱼、肉污染交通区域。其次，鉴于中国人的烹调习惯，开放式的厨房不太合适，除非主人习惯于每天吃西餐。

E.卫生间

卫生间的大小应与整栋户型的面积标准相一致。

卫生间的设计通常是一间供主人卧室专用，其他公用亦或单独用。

带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴净宽度不得小于1.2米。淋浴与浴缸双重设置，即卫生又防止摔倒。

不要紧邻客厅，更不要放在大门口，且应具有良好的通风，不希望来客首先听到的是抽水马桶的声音。

洗浴与厕所分离，即推门进去先是洗澡间再是厕所间，卫生间在创造舒适的卫生环境和提高使用效率方面，颇具吸引力。建筑及结构设计基础知识 F.玄关

就一般城市住宅而言，就一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私密性和实用性都显得十分必要，因为它为人们进出家门的换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便，许多人不希望陌生人在家门口一站，家里就一览无余。此外，还可以进一步利用玄关顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间的高度，让人进门时先抑后扬，感受空间变化的情趣，同时也利于空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，可适当存放物品，节省空间，可谓一举多得。G.阳台

为了保证起居室有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体栏板应降至850－900毫米，或将封阳台的围护结构作成全透明或部分透明。（材料虽这么说，不过居销售经理说，从安全因素方面考虑，阳台最好在1.2米以上）

有缺陷的房型一般具有以下特点: A.起居室的采光口较小或采光凹槽较深，使起居室较暗； B.起居室视野较差；

C.起居室的形状不好或尺度不合理；

D.在厅的选择上，面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大的不便。面宽应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米；

客厅是大过道。不仅仅是以前的楼房，即使是现在有的中高档商品房，都有这样的客厅存在。客厅左右都有通往房间的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入房间都经过客厅，如果有客人在谈话，实在不是很方便。E.入户无过渡空间； F.餐厅面积过大或过小；

G.厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到菜板上很不方便。

H.主卧室的宽度小于3米或面积过小；卧室无私密性，即客人区客厅，首先经过卧室的门才能到达；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，岂不是在别人的监视或监听下生活？ I.户内交通线长；

J.卫生间距离主卧室远或对着起居室的卫生间无前室；

K.卫生间居中，不利于浊气散发；厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。L.面积稍大的户型主卧室不带专用卫生间及无储藏空间； M.功能分区不合理； N.各功能面积比例不恰当； O.跃层户型室内楼梯的位置不恰当； P.卫生间、厨房的宽度不够等等；

六、户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。

一个110－140平方米的好户型理应包括七个功能空间：

1．玄关2．起居室3．餐厅4．卧室5．厨房6．卫生间7．阳台和储藏空间 这七个空间满足了一般家庭休息、餐饮、会客、娱乐等多种要求。在分区上基本可实现动静分区、干湿分区、脏净分区，在更大面积下还可实现主仆分区、商住分区等。

下面具体讲述如何区分各功能空间优劣：

1．玄关

玄关是消费者选择户型时常常忽 略的一个空间，而实际上，玄关的设置是十分必要的。很多人将玄关理解为一个纯过渡空间，可以增强住宅的私密性，其实它的实用性更强。玄关为使用者出入家门 时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又可避免开门见厅的尴尬。同时，有效利用装修手段，如压低吊顶、铺地材质的限定、灯光的变化等，达到先收后放、欲扬先 抑的戏剧 14 效果，丰富空间变化。为满足玄关的使用要求，必须有一净宽不小于1米的面用来放置柜子，净深不小于1.2米的空间放置鞋凳，同时不能破坏厅的完整 性。2．起居厅

起居厅长久以来一直占据户型设 计的重要地位，同时也是家庭活动的核心空间。好的设计应尽量保证厅的完整性，不要朝向厅开过多的门，尤其是卫生间的门；起居厅要保证至少3.9米长的影视 墙面，用来放置电视、柜子和其他装饰物；一般起居厅进深不宜小于3.9米，面宽应控制在3.9－4.8米，过小难以放置合适的沙发，过大影响电视的观看距 离，若不循常规装修，如SOHO，可另行布置。

随着消费市场的不断细分和客户年轻化的特征，起居厅交友和娱乐的功能被弱化，部分功能被转移到卧室中去，因此厅的面积有减小的趋势。3．餐厅

餐厅是居家生活的重要组成部 分，它的采光和观景要求是比较重要的因素，大餐厅的概念被广泛接受。餐厅与厨房应当联系方便，最好能格而不断；与起居厅分开设置最好，当然可以进行装修划 分，不用硬性隔断，如起居在南，餐厅在北，既可起到扩大空间的作用又可南北通透，通风采光均有利；如能单独设置早餐厅，可与观景阳台结合。

4．卧室

卧室，尤其是主卧室是当前户型 设计的重点。卧室是住宅中最私密的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区；一般主卧室的面宽宜控制在3.6－4.5，进深不宜小于3.9米，儿 童卧面宽可做到3－3.3米；主卧室最好朝南，设有独立卫生间、步入式衣帽间、化妆间等辅助功能，次卧室应临近公共卫生间；主卧、父母卧与儿童卧房门尽量 不对开，避免交叉干扰，以设置缓冲的走道或玄关为宜。（当然，140平米的户型也可做出书房、佣人间等，在这里将之作为卧室考虑。）

5．厨房

厨房是重要的辅助空间，随着消 费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。首先，厨房的位置应接近入口，避免流线穿厅和油烟、噪音对卧室的影响；厨 房宜有直接通风采光，净面积最小应达到5平米，操作台净宽0.6米，且满足至少一长面度大于等于2米；操作台布置依次为“一”字型、“L”型、“U”型，“U”型最为好用；厨房与餐厅相邻的一面以隔断墙为宜，这样可增大装修灵活性，如将餐厨隔断设为玻璃推拉门，一方面方便主妇与家人的沟通，另方面可在平时 打开，使空间 15 看起来更大；厨房最好带有一个生活阳台放置杂物，在北方尤其重要，冬天的阳台差不多是第二台冰箱；若面积够大，可考虑设置西厨。

6．卫生间

卫生间的设计以经济节约为条 件，同时应考虑良好的通风和采光。在选择户型时应注意以下几点：卫生间不是越大越好，合理布局的卫生间很重要，因为一般的住宅设计都没有采用同层后排水的 技术，想进行管线改造是比较困难的，宾馆卫生间是最节省的布局方式；卫生间开门位置、开门大小和开门朝向均很重要，尤其注意卫生间不要对厅开门；在设计中 考虑干湿分区（即外面为洗手盆，里面为洁具和洗浴，可提高卫生间的使用效率）和设置洗衣机位为宜；注意卫生间的管道布置和施工质量，及与卧室之间墙的隔音 效果。

7．阳台和储藏空间

阳台是生活品质提升的一个表 现，120平米的户型至少要做到双阳台，如能做到观景阳台、生活阳台、杂物阳台分离更好。通常观景阳台与起居厅相连，采用大面积玻璃窗，两者之间以隔断墙 为宜，为今后打通为一个大空间留有余地；生活阳台在设计中应考虑水管、地漏、插座等，可放置洗衣机、晾晒衣物或扩大为卧室观景阳台；杂物阳台与餐厅相连，作为储藏空间使用。

单独的储藏空间也是必要的，可放置很多生活杂物，如家电包装盒、暂用家具、箱包等。为保证居家的整洁清新，储藏空间比不可少。

城市中小户型消费群体分析 第3篇

1 以独生子女为代表的新生代家庭

20世纪70年代我国实行计划生育形成大批独生子女群体。据统计, 1981年前出生的独生子女超过9000万, 1982~1998年出生的独生子女已接近3.2亿。近些年已进入了独生子女婚育的消费高峰期。调查显示, 超过9成人认为结婚就需要买房, 其中近7成人认为要买新房, 房子成为组建家庭的硬性指标之首。基本家庭模式为“四二一”, 即四个老人, 一对夫妻, 一个孩子。一个孩子要同时赡养四位老人。随着社会生活的改善, 平均寿命延长, 甚至还将出现“八四二一”家庭。这种家庭结构导致该独生子女人群具有强大的资金汇聚能力。该人群大多具有较高教育程度, 消费观念与消费行为较先进, 对居住生活的消费价格敏感度低, 更注重品牌、舒适度的生活方式, 注重住宅的产品形势、功能与配套, 对于住房面积要求较低。据2006年7月搜房网需求调查 (如图1、2) , 年轻人希望购买婚房的面积, 60~90m2的中小户型所占比重达到56.5%。近35%的人选择了90~120m2, 而其他面积, 包括120m2以上和60m2以下不足5%, 婚房的面积需求大都集中在60~120m2之间。76.42%的人选择两居室, 20.75%的人选择三居室, 只有接近3%的人选择一居室。从购房意愿来看, 高达93.3%的婚房购买者最终目的是两人居住。

多数人组建家庭之后面临着赡养老人的问题, 然而大多数老年人对是否与子女同住怀有矛盾心理, 受传统观念的影响, 他们渴望享受儿女绕膝的天伦之乐, 又害怕代沟所形成的隔阂会给子女带来麻烦。对于大多数成年子女而言, 他们一般都全职, 愿意得到父母的帮助, 如看孩子、买东西、做家务、利用私交帮助解决具体的生活问题等, 并且便于照顾老人的生活起居。他们希望市场提供像“近邻型”、“合住型 (二代居、多代居) ”、“分离型”等多种居住模式, 即父母和成年子女的住处相距不远, 彼此互相帮助和照顾, 又不致打扰彼此的生活。但是由于住宅平均价格上涨幅度大, 占市场主流的大户型住宅产品远远超越了这一消费群体的购买能力, 因此减少住宅面积成为消费趋势。

2 非婚、育家庭和外来人口

婚姻、家庭人口结构、养育观念变化等研究表明, 小型化已经明显成为家庭结构发展态势。如郑州市城市居民家庭平均每户人口从2000年的3.5人下降到2010年的3.1人。养育文化的转变更增进了这种趋势的延伸。很多适龄青年选择不结婚, 一部分人选择结婚不要孩子的“丁克”家庭, 离异导致越来越多的单亲家庭出现等等, 工作和生活的双重压力使得传统的对老人的赡养模式也面临着很大的冲击, 这是我们不得不面临的事实。

3 老年人

目前, 我国60岁以上人口已占总人口的11.03%, 并以每年3%的速度增长。我国已成为老龄化速度最快, 老年人口最多的国家。住房体制改革, 使子女无房与老年人合住的情况大大减少, 传统的大家庭逐步解体, 老年夫妇单独居住的情况逐年增加。由于老年人活动大都要在住宅内进行, 这使得他们对住宅的依赖和住宅功能的要求远远大于年轻人, 在居住环境中通过设备设施的改善使老人获得自立、自理能力和信心, 减少社会和家庭负担, 有利于发挥余热从而达到延年益寿, 身心健康的目的。因此, 加强和改善老年居住环境不仅是社会协调发展的需要, 更是提高老年人生活质量的客观要求。天津现有老年人130多万, 占天津市人口的14.4%。目前有老人公寓、养老院、托老所各种形式的老年机构318个, 床位1.2万张, 只能满足约1%的老年人进住, 99%的老年人都要生活在社区, 依托社区养老。适合老年人的中小户型住宅将会大量涌现。住宅设计应根据老年人不同时期的需求, 及时做出调整, 既满足老年人自身生活基本条件, 也要预留将来老年人生病或行动不便子女或保姆共同居住的空间;多开辟“近邻型”、“合住型”、“分离型”等居住户型, 使老年人与子女之间有所照应。

4 投资者

这一人群购房主要用于投资: (1) 出租:他们大多在城市中心区、科贸聚集区或大中院校周边选购中小户型住宅, 便于出租给附近的就业者和求学者; (2) 保值:房价不断上升的趋势, 购房保值, 择机出手, 赚取利润。

5 结束语

随着城市化进程的迅速推进, 人们生活水平的不断提高, 住宅需求量日益增加。然而, 我国土地资源有限, 建设需求增大与用地稀缺之间的矛盾, 再加上家庭结构的小型化、核心化趋势, 人们对购买住宅的“梯度消费”及“适度消费”倾向, 都表明我国应大力发展功能完善、舒适度高、建筑面积在90m2以下、总房价较低的中小户型住宅, 并使其成为我国住宅发展的主流方向。这样不仅可以解决当前人们对住房的需求量, 还可以节约土地资源, 符合可持续发展的原则。

摘要：随着现代生活形态的改变, 人们逐渐从以核心户为基本单位的居住形态向多样化形态转变, 更加重视住宅的机能及提供的服务, 不过分重视住宅面积及规模, 对能提供多样化服务的中小户型住宅的需求日益增加。从中小户型住宅以独生子女为代表的新生代家庭, 非婚、育家庭和外来人口, 老年人, 投资者四类消费群体出发, 分析了开发中小户型住宅的合理性和必要性。

公租房户型设计分析 第4篇

关键词： 公租房布局设计要点 公租房的意义 人性设计 潜伏性

公租房就是公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，是公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工、农民工、外来打工者出租，包括一些新的大学毕业生群体等等。

公租房的社会意义

（一）公租房建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”人群，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

（二）公租房建设将有效促进消费。公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

（三）公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

公租房设计要点

（一）设计主旨

符合城市总体规划，坚持合理利用土地，节约用地；统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。符合城市居住规划设计规范，本着经济适用的规划原则，以营造环境优美，生活便利，安全舒适的现代化综合居住区为目的。无论在总体布局，还是在绿化、建筑单体设计上都力求创造“绿色人居环境”。

（二）设计原则

方案设计立足长远，注意居住环境与配套设施的一次性合理规划。功能区分合理，总体规划布局有利于交通简便，住宅之间照顾景观的均好性与联系性，同时充分利用现有用地资源，发挥用地周边环境优势，力求营造一种简洁、时尚、富有内涵的居住氛围。在规划理念与立意上，体现以下五个原则：

1.经济性原则：经济适用住房建设要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能。面积不在大，在于功能全；占地不在多，在于环境美；造价不在高，在于质量好。

2.人本性原则：人本性原则即是“以人为本”，规划中，对住宅尺寸详细推敲，对户型合理性，对景观可见性的比较与探讨，力求达到舒适、美观、实用的根本目的。

3.超前性：规划思想超前、设计手法超前、经营理念的超前，体现时尚生活，在规划设计中，为起居、休闲、购物、运动、景观、建筑风格等这些不同的原色进行深入的考虑，为现代人的生活方式提出了一个完整的解决方案。

4.舒适性：规划设计采用了新社区的思想，探索住宅的意义和形式，创造出新一代的城市住宅。强调社区感，寻找人们周围物质环境的社会意义，以及人们对物质环境的认知感。通过强调整环境中的物质因素来加强人们的社会交流，从而强化社区居民的相互联系、认同感和安全感，从而创造最佳的人居环境。具体体现在建设多功能的新社区和新城镇，刻意营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建富有活力的城市街道以及协调的建筑单体设计。

5.便捷性：简洁高效，在居住空间中，“少即是多”这一主题体现在道路交通的易达性，景观与辅助设施的易用性，建筑风格及建筑空间对现代生活的细致诠释。

公租房小区的整体设计

1、平面设计

为有效节约土地资源，公租房多采用高层建筑设计， 层高2.8米（南方地区可做到3.0米）。 公租房户型设计应坚持“经济、适用、适度超前”的原则，在住宅户型上采用通风采光良好的设计方案，所有户型均为明厨明卫，符合现代人追求健康居住的心理。靠近景观一侧住宅应用外飘窗及景观阳台以扩大和景观的接触面。采用构架、玻璃阳台、交替的凸窗、百叶，使得建筑立面富于变化和趣味性，同时创造更多不同的住宅空间，符合现代居住者追求时尚与独立的需求。

2、立面设计

建筑造型以坡屋顶小体量建筑为主，通过屋面的交接塔楼的凸起、露明构架的使用、外挑平台及挂落的穿插连接，使立面造型变化多端、起伏有致。或温馨典雅或豪华大气，“推窗皆有景，每景都不同”，富于变化。精致的檐口、柱饰、窗饰、栏杆、线脚等细部处理使建筑更加引人入胜。传统地方材料的使用使其更具有鲜明的土方特色。和谐的灰色为主色调，使整个建筑与周围环境更加有机的融合在一起。

3、建筑材料选择

各种建筑材料均应选择低碳、节能产品，采用新技术、新材料。外墙应采用节能材料墙体，外窗采用铝窗框双层中空玻璃。在各种材料选择上要实现招标制度，保证工程质量达到业内标准。

户型改变的“潜伏性”

公租房和其他民用建筑设计一样都有一定的“潜伏性”。这种潜伏性就是人们对户型的要求发生的改变。其主要改变户型要求的因素包括以下几点：

一是随家庭人口的变化而变化。

二是随家庭经济收入的变化而变化。

一期别墅户型特点分析 第5篇

1、双拼别墅

A3户型

1）地下层特点

（1）、下沉式庭院，勾勒深深庭院之美，高墙环抱，更添儒雅、神秘

（2）、活动室、视听室，休闲娱乐，足不出户

（3）、增设电梯，轻松上下，方便享受

（4）、欧式红酒坊，美酒佳酿，尽情畅饮

2）一层特点

（1）、赠送南北花园，享受更多的户外活动空间

（2）、6.6米调高客厅，大开间设计，空间更加豁朗

（3）、独特中西结合式厨房，品味多样化美食

（4）、入户玄关，尽显尊崇、神秘

3）二层特点

（1）、三卧设计，来人到客，轻轻松松

4）三层特点

（1）、私密主卧设计，尊贵主人套房设有超大平台，享受人与自然的和谐

（2）、独立更衣间，彰显贵族尺度，装点主人不凡气度

2、联排别墅

1）B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C3共同处

（1）、一层特点

①、赠送南北花园，私人专属领地，享受更多的户外活动空间

②、双层挑高餐厅，海阔天空间，品味酸甜苦辣

③、独特中西结合式厨房，品味多样化美食

（2）、二层特点

①、卧室、书房与超大阳台的经典结合，增添书香门第的大雅风范 ②、卧室连接封闭式阳台，招待亲朋，尽享大气

（3）、三层特点

①、全层主人专属，保证主人的私密性和生活奢享

②、主人专享更衣间，超大露台，彰显隐秘内敛的起居尊贵身份

2）户型之间的不同点

（1）、B4、B5、B6增设东、西入户门，B1、B2、B3设计的是窗户

（2）、B1、C1、B4是南入户室内停车位，B2、C2、B5、B3、B6、C3是北入户室内停车位

（3）、B3、B6、C3设有电梯间，轻松上下，方便享受，B1、B2、B4、B5、C1、C2没有电梯间设计

小户型客户群体分析 第6篇

仙葫开发区首期规划面积18万平方公里，远期规划面积46平方公里，分西区、南区、东区三大功能区。开发区地处南宁市凤岭新区以东，内有桂海高速公路两个出入口，邕江环绕，交通便捷。开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主，招商引资有较大进展，2002年累计引进项目15个，用地面积191.33公顷，协议投资额达12亿元，实际投入1.8亿元，实际利用外资50万美元。大学城的招商引资实现了零的突破。已有南宁五合职业技术学院、广西幼儿师范等院校签约，成为大学城首批进驻的两家院校。2002年开发区工业总产值3500万元；出口创汇220万美元，税收986万元。

房地产是仙葫开发区的发展重点之一。特别是高档别墅群的开发，已成为南宁房地产的一个亮点。2002年，已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘，南宁房地产的仙葫板块开始形成。至年底，在仙葫西区临界邕江地带集中了近333.5公顷的别墅群，投资总额近16亿元，全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。

但是，随着南宁楼市的多样化发展，小户型如雨后春笋般诞生，成为南宁楼市的生力军。

（2）小户型成功案例：南宁龙胤凤凰城小户型单价4000元/㎡

上图列示了2009年3月南宁龙胤凤凰城两种户型的价格，可以看出，同一楼层的不同户型，有的可能随着面积不同，单价也有所变化，但也有的同一楼层所有的户型都是差不多，甚至一样的，比如南宁龙胤凤凰城小高层户型，5楼的三居室跟二居室的户型单价都是4000元/㎡。而随着楼层增高，到了7层同样户型每平米增加了300元。期间南宁市房价同比上涨12%，其中不少为小户型的功劳。

同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高：盛天尚都均价5200元/m2、荣和东盟国际均价4900元/m2、阳光100上东国际魔幻SOHO均价5500元/m2更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。尽管房价节节攀高，但小户型楼盘却供不应求。

（3）小户型竞争激烈

南宁小户型可谓蜂拥而上，竞争相当激烈。

2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天国际二期预约，当天推出310套29平方米~87平方米的精装修小户型，因其置业门槛低、贷款压力小等原因，引来不少人预约。现场气氛热烈，积极选房。据说，当天有近300人进场，200人登记预约。

除了盛天国际、云星·钱隆天下、嘉华绿洲、嘉士·摩根国际等以上中小户型公寓为主打的心楼盘在近期大量上市销售，就连面市长时间的“老盘”，如云星·城市春天、荣和大地，也纷纷推出了小户型产品。

众所周知，一直以来，大户型都是刚性需求购房户的首选产品，也是为开发商创造利润的主力，是各楼盘重点打造的“拳头”产品。然而，今年楼市不比往年，大量持币待购的刚性购房者，迟迟不肯出手买房，让观望成了当前楼市的主旋律。于是，急于回笼资金、提高销售量的开发商，开始主动调整销售策略，在产品类型上动起了脑筋，纷纷推出总价较低的小户型，希望有所突破。

“推出小户型后，销售出现了一些转机。”北湖路一楼盘名的置业顾问说，前两个月卖的户型都是100平方米以上的，销售非常不好，其中有一个月才卖出1套房。推出小户型产品后，每个星期成交好几套。

一直以来，大户当道的东盟商务区，也开始“放低身价”走平民路线，推出了大量的小户型。盛天华府和信地·伴云居，近期主打产品也是中小户型。

三，SWOT分析： 1，优势分析 A：仙葫区域小户型市场走俏：

仙葫经济开发区天然的地段优势，这里是时尚白领的俱乐部，也是制造中产阶级的梦工厂，在这里有钱的时尚白领比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我公司小户型楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被盛天国际、金盛时代、丽水湾等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被现代国际、紫金苑、都市江南、盛天名都等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合、小户型市场。龙胤凤凰城一期是一个大众小户型楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。龙胤凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份时尚白领、中产阶级年轻人等，置业心理大同小异，因此成为主要推广主线。（如下调差报告）调查报告：

针对小户型的置业选择，居周刊与南宁搜房网合作，于3月19日-25日开展了为期6天的网络调查。调查结果如下：

1、您购买小户型时认为最重要的因素（多选）（9867票）

A、所处地段及交通 17.24% B、发展商实力和信誉及物业品牌

16.87% C、优美的周边环境 9.27% D、优美及规划 9.09% E、完善的小区 3.89% F、娱乐购物商场等配套齐全 3.83% G、完善的会所康乐设施 11.22% H、贴心的物业服务 11.55% I、价格吸引及升值空间 17.03% 数据分析：地段和交通被认为是购买小户型最重要的因素，价格吸引和升值空间紧随其后。同时，品牌意识日益深入人心，有口碑的发展商和物业公司成为购房者重要的选择标准之一。很多被调查者表示，不管是自住或投资，好的地段会带来更大的升值空间，而完善的会所设施和贴心的物业服务，与业主的居住生活质量息息相关，也备受购房者关注。

2、小户型住宅单价多少元/平方米您可以接受（1716票）

A、3000元-3500元 23.6% B、4000元-4500元 31.12% C、5000元（或以上）45.28%

数据分析：经历了2007年南宁房价飞涨，市民对房价有一定的理性认识，近半的购房者表示能接受5000元/平方米以上的小户型。据调查，目前南宁很多小户型项目都在市区成熟地段，价格较高，但由于生活便利，部分市民还是很青睐市中心的小户型，并能接受较高价格。

3、小户型住宅产品您可以接受总价（1716票）

A、10-15万元 32.17% B、15-20万元 54.2% C、20-25万元 13.64%

数据分析：记者在调查中发现，目前小户型的主力购买群体还是20-30岁的青年置业群体，54.2%的被调查者选择小户型总价在15-20万元，而这一总价可以大大减轻青年置业群体的月供负担。

4、您购小户型住宅的主要目的是（1716票）

A、自用 22.55% B、出租 32.34% C、转手投资 45.1% 数据分析：45.1%的市民选择“转手投资”，这说明南宁市的市民很看重小户型的过渡投资功能。由于有很多投资者进入小户型市场，这导致了近年来小户型一直供不应求。

小户型生活时尚又精彩，深受年轻人青睐。据了解，这类户型在南宁的供应量不多。例如青年国际早已交房使用，而南宁·联盟新城及盛天尚都等此类户型均已售罄。

B：时尚白领、年轻中产阶级对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力。

C：市场状况表明，目前南宁市场产品以面积区间在70-90㎡二房及102-112㎡三房为主，有利于投资，吸引大批外商投资、炒房客。尤其是精装小户型更受欢迎，构成了提高成交量和价格形成的主要产品。以投资客为主，投资客量的增加，形成了小户型市场一个很强大的支撑。

2，劣势分析

A：小户型市场竞争激烈，局势严峻。

仙湖经济开发区域业主多为年轻人且收入皆为白领阶层，有效需求充足。如今小户型楼盘无论是竞争还是销售都很火爆，像盛天熙园、盛天华府、业和半岛半山、风铃春天、远辰·山水一号、锦绣豪庭、盛天华府、普罗旺斯、台湾街、盛天国际、瀚林雅筑、恒大·苹果园、东方华府、半岛旺角等都是名气响亮、深受青睐的户型。

如果像龙胤凤凰城二期销售一味的向年轻时尚族诉求，我公司楼盘销售可能面临比较严峻的竞争局面。

B：我公司刚成立不久，人力资源、资金不足，力量有限。而小户型开发成本高，相对可能比一些中大户型还高。

C：小户型精装修很讲究，我公司经验不足，尤其在小户型精装修方面有待提高。

3，机会分析

A：小户型的目标市场主要由以下几种人组成，这些人购买能力强。在南宁打工的主要是中层技工或时尚白领，以及少部分蓝领。这些人的消费就是我小户型市场的目标群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付2-5万元月供几百上千元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同蓉茉大道有很大的租房需求市场，非常认同仙湖开发区的发展前景。对此类人我们要注意：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。南宁就是有这样一个巨大租售需求市场的地方。

26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的小户型房子正好适合这些人。

已在南宁干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对仙湖开发区域尤其是综合商场，正佳菜市、蓉茉菜市、康联超市、南城百货市场等等有较深的了解，对仙湖开发区有印象，但不太关心。在南宁租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在邕居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。

对这类客户讲仙湖经济开发区商圈巨大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。

外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。

从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。

纯投资者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险，比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。南宁这里如同一个金矿，这里有数百万人的年轻人，有不止数千个中小老板，有很大的租房需求市场，发展前景广阔。

东盟博览会的外地品牌驻邕代表很多，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。

B：业内人士分析指出，在三五年内，只要凤岭片区小户租赁价格及形式能达到目前五象广场周边的状况，投资客们完全可以实现以租抵供，且略有赢余。客观来说，无论目前的发展状况如何，未来南宁东部地区肯定是出租市场最旺盛的地方。尤其在租价上，会明显高于老城区的平均水平。南宁市房产中介协会会长陈伟分析，南宁有三个小户型楼盘：TT国际、金旺角、摩卡生活馆都拥有区域优势，要不就是在商业区，要不就是在商务区。小户型开发现在还是缺，很多大城市，小户型都是以精装修的形式出现，现在人们的生活节奏比较快，很少有时间顾装修，精装房的出现刚好满足了这一市场需求。

C：南宁本身就是个机会，经济社会稳步发展的开放之城。积极抓住机遇，不断提高开放意识，合理利用有效资源。国内生产总值比上年增长11.5%。农业结构调整步伐加快，呈现全面发展态势；工业经济坚持以市场为导向，积极转换经营机制，经济运行质量提高；三产发展日益活跃，产生了以旅游、房产、会展、餐饮等为主的新经济增长点；对外开放进一步扩大，来自美国、德国、新加坡、泰国、台湾、香港等近30多个国家和地区的投资商到南宁投资发展，外资投向范围涉及制造业、房地产业、建筑业、服务业等多个领域。每年的东盟博览会、中小企业博览会（玉林玉博会）、泛北部湾经济论坛、文化产业高峰论坛等等国际性的博览会和论坛充满商机，吸引了大批的外商投资、建设和容纳常驻国内外游客等等。

4，威胁分析 A：行业内的竞争

周边楼盘云集。振宁·现代鲁班、风铃春天、远辰·山水一号、锦绣豪庭、盛天华府、普罗旺斯、台湾街、盛天国际、瀚林雅筑、恒大·苹果园、东方华府、半岛旺角等林立在开发区内，客户分流，竞争激烈。

南宁小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。

小户型一直以来都是大家关注的焦点，从近期市场的反馈来看，小户型的热度正在持续增长。而保利21世家推出的精装小户型，从户型布局、空间配套、园艺景观到通风采光，都充分考虑了未来生活的实际需要，而且全部配备了洗衣机、冰箱、空调等9套家电，同时以6500元/平方米的均价入市，和以往相比，价格呈平稳状态。实力比我们强大很多。

云星·城市春天、盛天华府、业和半岛半山、恒大·苹果园、台湾街、东方华府、世洋首尔街近期均有小户型投入市场。我们应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。

B: 行业外威胁

房地产同质化加大，我们要在这其中突围而出。现在地板、家私价格不断提升，加剧开发建设成本。

四，目标市场权衡及客户锁定，品牌形象及品牌推广营销策略。（1）目标市场权衡及客户锁定：

年轻人钟情小户型，不仅因为总价低，更是因为小户型能让各类年轻人找到属于自己的时尚空间。南宁楼市有众多小户型，根据不同特征及适合人群，又分为迷你小户型、精装小户型、温馨小户型及百变小户型四类。

迷你小户。

快乐单身私享空间。

适合人群：初入社会的单身贵族。

产品特征：迷你小户由于受面积限制，设计上追求简约方正，弱化了厨卫及客厅的使用功能。特别是厨房，有些小户型甚至没有。这类迷你小户型多为单间配套，即客厅和卧室合二为一，而且一般只拥有一个窗户或阳台的采光面，有些甚至没有阳台。

产品分析：单间配套的迷你小户，如果面积在15平方米以上，便可摆放沙发、餐桌、书桌、梳妆台和床；面积在15平方米以下，只能摆放简易沙发、小餐桌和床。而卫生间面积约3-5平方米、厨房面积约5-7平方米就足够了。如果卫生间较宽，还可以设置干湿分区。而厨房面积较大的话，还可以摆放冰箱之类的电器。

迷你小户简单实用、总价较低，很多初涉社会的年轻单身贵族为之倾心，将选择小户型作为自己在城市里的第一落脚点。在南宁市某媒体工作的覃小姐说起自己在东葛路的迷你小户时颇为自豪。“我是2007年参加工作的，毕业后就在家里的支持下买了这套二手小户型。房子虽然只有20平方米左右，但却是我的避风港。每天下班后我回到自己的小窝里，享受快乐的单身生活，而父母也不再为我操心了。”

精装小户。

时尚小资妙曼空间。

适合人群：注重享受生活的都市时尚小资。

产品特征：精装修小户型可为业主省却装修的烦恼。对于工作繁忙、应酬较多的时尚小资而言，此类小户型无疑非常受欢迎。这类小户型所在区域的配套较为完善，能满足都市百领小资的购物、娱乐等需求。

产品分析：此类小户型的居住舒适度及品质相对较高，而且购买人群多为具有一定经济实力的城市白领阶层。精装修小户型在南宁市场普遍被看好，目前许多楼盘都打出精装修的旗号，以吸引时尚白领购买。

刚在北湖路的云星·香槟时代购买一套精装修小户型的曾先生说，他很喜欢这里的精装修风格，而且能够免去装修的劳苦。“45平方米的一房一厅对我一个人来说已经足够大了。在新房里，我可以完全按照自己的意愿布置家具，打造自己心仪的妙曼空间。”

温馨小户。

幸福新人甜蜜空间。

适合人群：即将成婚或新婚的年轻男女。

产品特征：温馨小户型一般较为注重卧室、厨房和卫生间的设计。有些小户型还设计有次卧或书房，有的还有完全独立的阳台。使用功能较为齐全的小户型，在经过男女主人精心的美化修饰后，顿生许多浪漫温馨。

产品分析：此类小户型得到不少即将成婚或新婚的年轻男女的推崇。年轻男女的购买力不强，大多是在家里的支持下购房。虽然只是作为过渡性住房，但同时也需兼顾实用性。

业内人士分析，此类温馨小户型多以二居室为主。一间做卧室，一间做书房或次卧。新婚夫妇居住正好合适，可以创造更为温馨甜蜜的二人世界。受“90/70”政策的影响，今后南宁市将有更多的此类户型涌现。

百变小户。前卫人士畅想空间。适合人群：经济实力较强的前卫人士。

产品特征：使用功能介于迷你小户型和温馨小户型之间的百变小户型，多以一居室或二居室出现。由于弹性空间的面积较大，自由组合后，房屋功能区将会有所增加。此类小户型能通过不同的组合实现多种功能，达到前卫的效果，因此受到了经济较强的前卫人士热捧。

产品分析：“我这套房的面积仅是37平方米，但却是二房一厅设计。这套房子的层高达5米，我自己做了一个隔层。上层是两个卧室，下层是客厅和厨房。更为难得的是，我还增设了一个储藏间，完善房屋使用功能，提高生活品质。”2月22日，记者来到望园路青年国际的杨小姐家中，她认为该楼盘的阁楼式小户型让她的生活很惬意。

也可自由组合是百变小户型的创新之处，也是彰显主人个性化的地方。这类户型，或是通过增加层高，或是利用内外阳台及赠送面积来达到随意分割、切换房型的效果，为城市前卫人士提供了更多可自由畅想的空间。

（2），品牌形象及品牌推广营销策略

面对这一比较有难度的问题，我公司采取了以下三个营销策略：

一、窄众营销：有的放矢地到各大年青白领人士工作的地方投放广告；

二、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时的扩散，从而利用网络低廉的广告费用进行宣传；

三、情感营销：即通过一系列情感软文去感动目标客户群。

营销策略具体操作：

首先，我公司印刷了大量本案的彩色广告，广告的色彩尽量鲜艳夺目，在这些广告宣传单上我们详细介绍了本公司及楼盘的情况、定位等。其次，公布了网上查询本楼盘的方式、看房时间等。第三，在宣传广告和网络上所写的情感软文中，尽量使用贴近时下年轻人口味的词句，例如：

居住在„„是一种诗意的生活方式，代表了自由、独立、文化；是一种个性化的存在，处处体现匠心独运的艺术品味与人文关怀；

我们的房客是这样一个群体：既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受；

要求个性化的生活空间，拒绝千篇一律人云亦云。； 对生活充满浪漫美好的想象，愿意为自己所追求的生活不懈努力； 等等。

在上面目标市场权衡级客户锁定后，我们采用窄众营销的方式来做营销宣传，首先在传播的范围上只针对特定的目标群体，而且只使用目标群体最容易接受的术语、信息接受渠道、广告传播方式，力求以最少的投入最精确地命中目标群体。同时我们派人到南宁市各大企业的办公所在地，只要是白领年青人士聚集的地方，如南宁新闻中心、电子科技广场、泰安大厦以及各大机关单位办公大楼等等，去派发宣传单。这样一来不仅经济实惠，而且将受众牢牢锁在年青白领阶层，不浪费任何广告费用到无效的受众上去。同时，我们的印刷广告品可以收藏，宣传持续性较长。

同时，我们也在南宁时空网和新桂网上发布了网络广告。对此，我们将委托专业人士代为制作FLASH广告，准备在各个有影响力的网站推出。南宁时空网是南宁市受众面最广的地方性门户网站。鉴于我们目标客户群对FLASH动漫的爱好，我们可以专门制作一个非常煽情的FLASH广告，从而增加点击率。我们还专门在南宁时空网和新桂网、腾讯、新浪、搜狐、等各大门户网站的城市BBS上发起了关于这则广告及本案楼盘的讨论。因为在BBS上发起讨论是不用花一分钱的，空手套白狼，加上我们积极地将此贴热顶，吸引了很多南宁市网民参与讨论。通过网络的传播，我们将本案信息不花一分钱就象病毒一样地传播了出去。