年粤港澳大湾区房地产市场白皮书-贝壳研究院

1 目录 一、大湾区未来房地产需求空间巨大................................................................ 2 二、大湾区的需求向核心城市集中.................................................................... 4 三、核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题.................................... 7 四、破局之道：住房结构再平衡...................................................................... 11 五、湾区房地产行业未来发展趋势.................................................................. 12 2 破界重构 包容发展 ——粤港澳大湾区房地产市场白皮书 2019 年 2 月 18 日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。8 月 9 日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，为深圳未来的发展进一步指明道路。那么，大湾区未来市场潜力和格局是什么样的？大湾区住房面临可持续发展的问题吗？具体是什么问题，未来的破局之道在哪里？ 一、大湾区未来房地产需求空间巨大 经济活力带动人口和住房缺口的扩大。大湾区的民营经济高度发达，市场经济的活力强，大湾区近几年民企 500 强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加 150 万人口。 数据来源：贝壳研究院整理 图：广东省民企 500 强数量走势 0102030405060702012201320142015201620172018 3 人口流动的方式发生了变化，从个人的流动转向举家流动。根据《中国流动人口发展报告（2015 年）》，目前我国人口流动出现了新的变化，具体来说，近 9成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，与配偶、子女共同流动的约占 60%，流动人口家庭规模持续扩大。相对于单独个体的对居住空间的高忍受度，家庭流动人口对品质居住的要求更高。 大湾区住房自有率较低，近 3500 万人无自有住房。广东省为外来人口大省，湾区 11 城中有 8 城住房自有率低于 60%，尤其深圳仅为 23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。 数据来源：国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016） 图：粤港澳大湾区城市住房自有率 居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。三个核心城市人均居住面积分别为 15 平、19.7 平、25 平，距离全国人均 36.9 平（2017 年）的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离。 23.7%35.7%49.0%52.8%52.9%53.8%54.9%56.1%66.2%73.9%82.3%84.5%深圳东莞香港惠州中山佛山广州珠海澳门全国江门肇庆 4 数据来源：香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省 图：四大湾区典型城市人均住房面积（平） 预计到 2025 年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约 3.7 万亿，占全国总体 GMV 的 15%。其中新房约 1.5 万亿（占全国新房交易的 12%），平均每年增加 600 亿；二手房约 2.2 万亿（占全国二手交易的 18%），平均每年增加 1300 亿。二手房交易占比将会持续扩大，到 2025 年提升 5 个百分点至 59%。 表：2025 年粤港澳大湾区新房二手房交易规模预测 2018 年 2025 年 年均增速 新房（亿） 11243 15323 4.5% 二手房（亿） 12918 21852 7.8% 总计 24161 37175 6.3% 二手房占比 53.5% 58.8% 0.75pct 数据来源：贝壳研究院测算 二、大湾区的需求向核心城市集中 人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律。和 5 年前相比，中国的城市人口更加集中：人口 top10 城市的人口数量占比提升了 0.4 个百分点；top20 提升了0.9 个百分点；top30 提升了 1.2 个百分点，人口向头部城市集中的趋势明显。 15.019.725.040.041.846.555.732.433.335.8香港深圳广州纽约纽瓦克旧金山奥克兰东京都 神奈川县 千叶县粤港澳2017纽约湾...