恒大研究院-中国住房市值报告：

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 中国住房市值报告：2019 恒大研究院研究报告 城市规划 专题报告 2019/10/23 首席经济学家： 任泽平 首席城市研究员：熊柴 xiongchai@evergrande.com 研究员：白学松 baixuesong@evergrande.com 南开大学杜光瑜、李哲滔，北京大学周心怡对本文数据整理有贡献 相关研究： 1.《粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群》 2018-06-06 2．《城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政》 2018-06-07 3.《中国人口大迁移》 2018-07-10 4.《全球房价大趋势》 2018-08-23 5.《中国人口大流动：3000 个县全景呈现》 2018-09-17 6.《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》 2018-11-21 7.《中国城市发展潜力排名：2019》 2019-04-12 8.《中国十大最具发展潜力城市排名：2019》 2019-05-24 9.《十大最具潜力都市圈：中国都市圈报告 2019》 2019-06-20 10.《哪里的房子涨幅大：以北京为例》 2019-06-23 11.《中国城市群发展潜力排名：2019》 2019-07-23 12.《中国住房存量报告：2019》 2019-08-16 导读：当前中国住房市值是多少？在国际处于什么水平？上述问题关系到认清中国房地产市场未来、住房政策调整等。以恒大研究院 8 月报告《中国住房存量报告：2019》为基础，我们首次测算了全国、各省级、各地级单位的住房市值。 摘要： 现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017 年中国房产市值达 65 万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以 OECD 公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。 中国住房市值有多大？1）2018 年中国住房市值 321 万亿元，是 GDP 的3.6 倍，占股债房市值的 71%。2000-2018 年，中国住房市值从 23 万亿元增至 321 万亿元，年均增长 15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献 11%、89%。人均住房市值从 1.8 万元增至 23 万元，年均增长15.2%，高于人均 GDP 年均增长的 13.8%。住房市值年均增速超过名义GDP 的 13%，因此住房市值与 GDP 的比例从 233%增至 356%。住房市值占股债房市值的比例由 75%波动下降至 71%；2000 年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计 7.7 万亿元，仅相当于 GDP 的 77%。2）东部地区住房市值占全国超 6 成，粤京沪苏浙鲁6 省住房市值占 5 成。分地区看，2018 年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为 63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为 37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国 51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东 6 个沿海发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与 GDP 的比例均大于 150%，北京、上海、浙江、福建、天津等 8 省超过 330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与 GDP 比例大于 350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为 25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为 4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与 GDP 的比例分别为 693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发，房价明显较高。具体来看，住房市值与 GDP 的比例小于 150%、在 150%-250%之间、在 250%-350%之间、大于 350%的地级单位分别有 47、120、103、66 个。其中，住房市值与 GDP 的比例小于 150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP 的比例大于 350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国...