项目开发流程--监理工作流程

第 1 页，共 10 页节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘市场：实地踏勘地块，了解地块素质发展中心市场研究中心了解周边配套情况发展中心市场研究中心了解该区域未来规划情况发展中心土地初判了解地块的上市方式和土地款发展中心成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度发展中心市场研究中心土地深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研发展中心销售中心 市场研究中心项目最终定位发展中心销售中心 市场研究中心市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡发展中心、运营部市场研究中心开发周期及付款计划发展中心工程部 开发部 销售 项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案发展中心、研发部市场研究中心现金流测算发展中心寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告发展中心市场研究中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议发展中心合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理发展中心投标、摘牌投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心拍卖发展中心挂牌发展中心获取土地交纳政府净收益，契税，交易费发展中心法务 财务部用地规划许可证土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明开发部财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部发展部发展部土地出让合同开发部发展中心开发部交费证明缴纳土地费用发展部开发部详规开发部研发办理土地证土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部开发部综管区域市场调研市场研究中心销售中心土地获取阶段对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）财务中心、集团资管部、综合管理部财务中心、集团资管部、综合管理部竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1：500现状地形图3份（反楼座）地籍图4份（薄膜图）申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查市场：对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争项目进行深入理解研究第 2 页，共 10 页节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门区域市场调研市场研究中心招商中心市场研究中心商业招商部、销售中心项目定位市场：完成项目业态规划和落位市场研究中心招商中心、销售中心市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场：结合控规指标等相关要求...