房地产上海市场分析报告(戴德梁行－)

经济回顾上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康稳定的发展势头至今年一月份本市的国内生产总值增长率达到了 10.3%合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长分别为 10.2%和 13.2%房地产作为支柱产业也保持了相应的健康快速发展势头市场回顾租赁市场2002 年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静在租金与入住率上都没有明显的波动其中服务式公寓的租赁形式看好而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求因此服务式公寓的需求趋旺服务式公寓的平均租金由上季度的 16.7 美元/平方米/月攀升到了本季度的 17.28 美元/平方米/月同时在入住率上也有小幅上升从上季度的 83%升至 84%物业的平均租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度相比服务式公寓的节节攀升高档公寓在租赁市场较为沉寂物业的平均租金由上季度的 12.4 美元/平方米/月下滑至 10.67 美元/平方米/月这已是半年来的再次下滑降幅约13.9%在租金下滑的情况下入住率在这个季度上升到了 82.7%租金下调入住率上升这是一个市场自我调整的结果别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同---租金略有下跌入住率积极上扬本季度别墅的平均租金为 21.1 美元/平方米/月较上季度的 22 美元/平方米/月有微微下挫入住率在一定程度上受平均租金降低的影响从上季的 81.5%上升到 87%销售市场1一级市场实行了招标拍卖政策土地供应市场更加透明规范2001 年新增经营性土地出让面积 1050 万平方米比 2000 年增长 20.2%二级市场在预售标准提高内外销并轨制度实行后2001 年批准预售面积 1659.2 万平方米同比增长 7.1%登记预售面积 1831.8 万平方米同比增长 1 研究范围扩大至起价 6000 元/平方米以上且均价在 7000 元/平方米以上的可售住宅和售价高于1500 美元/平方米的可售别墅26.1%供需比达到 11.022002 年 1 月份登记预售面积为 177.65 万平方米三级市场 2存量房交易过户面积达到 1422.4 万平方米同比增长 82.7%已达到同年商品房交易过户量的 64.1%这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明显市场结构正逐步趋于合理 2一级市场是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者二级市场又称增量房地产市场是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售出租或转让房屋建设工程三级市场是指(1)存量房地产转让(2)存量房屋出租租赁市场供应在高档住宅市场中大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式供出售的别墅所占市场份额较少以下列表为本季的新上市楼盘其中有服务式公寓高档公寓别墅三种不同物业类型柏华丽豪华公寓西郊宾馆花园公寓伯爵山庄区域长宁长宁闵行地址长宁路 833 号虹桥路 2065 号程家桥路 299 弄类型服务式公寓公寓别墅楼层数323-42单元数2613421单位面积平方米/套65-180150-330280-350入伙日期02 年 3 月02 年 3 月02 年 5 月销售价格(美元/平方米)只租不卖只租不卖只租不卖租赁价格(美元/平方米)1100-50003000-58004500-6000租金服务式公寓本季服务式公寓的平均租金有 3%的微小涨幅表现为由于强劲的市场需求各大主要服务式公寓都相应提升了租金价格相比高档公寓服务式公寓提供更多的客户服务更高水准的物业管理加上目前合理的租金价格所以越来越受到外籍人士的喜爱尽管现时处于全球经济好转的初始阶段公司为外籍员工提供的住房待遇仍不如之前慷慨因此租金的上调也是渐进式的高档公寓高档公寓的租赁市场的活跃程度不及服式务公寓平均租金下降了近 10%别墅本季别墅的平均租金下降了 5%左右降幅在合理的波动范围内这主要是由于多数别墅租金的小幅下调导致的而一些品牌别墅在激烈的市场竞争中显示其强大的市场竞争力其租金的提升是最具说服力的上海高档住宅市场租金走势 (98Q3-02Q1)05101520253098Q398Q499Q199Q299Q399Q400Q100Q200Q300Q401Q101Q201Q301Q402Q1美元/平方米/月服务式公寓高档公寓高档别墅入住率服务式公寓本季度服务式公寓在租金上涨的情况下入住率仍能达到 84%这无疑是需求强劲的讯号可见在租赁市场中服务式公寓...