统一登记范文

统一登记范文（精选12篇）

统一登记 第1篇

早在2007年《物权法》颁布时就提出要建立不动产统一登记制度,但由于历史原因一直进展缓慢。一方面,各地不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门,多头管理,标准不一, 阻力重重;另一方面,对个人私有财产保护的相关法律制度缺失,也造成信息平台的建立过程不顺畅, 没有真实准确的信息系统,统一登记等于纸上谈兵, 难以落实。

直至2013年3月28日,国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》(国办发〔2013〕22号),要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责,出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产登记条例。随后,在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

从这一过程中不难看出,不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,具有重要意义。

不动产统一登记制度的建立和实施任重道远, 需要在以下方面进行推进:一是住房信息联网的进一步扩围。自2012年6月如期完成40个城市的住房信息联网目标之后,联网工作在一定程度上处于停滞状态。不动产统一登记要求信息平台的统一,自然需要日趋完备的数据信息。二是要着手建立国家不动产统一登记协调机构和工作机构。目前这一工作正在推进过程中,但是在部门利益之下也是阻力重重。国务院确定的“不动产登记工作部际联席会议制度”将为推动这项工作从国家层面加大力度, 还需要各地的具体落实。三是不动产登记有关法律法规政策的制定完善。例如,出台《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等法律法规,制定不动产登记技术规程和数据库标准,整合建立不动产登记信息管理基础平台等。

统一登记 第2篇

中新网北京6月26日电 题：18省份启动不动产统一登记工作 登记条例出台在即

记者 李金磊

随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。

18省份启动不动产统一登记工作

山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。

不动产登记条例有望月底出台

今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开；4月，国土部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局正式挂牌；6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。

按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。分析称或有助于征税和反腐败

在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。

统一登记 第3篇

房、地登记信息不一致主要表现为权利人所持的房、地两证记载的房屋、土地的权利人（含查封主体）、坐落、用途、登记范围、地号及附图记载的房屋状况不一致，主要是因机构分设时登记政策、程序不同造成的，如何在核发新证时实现房、地信息的有机统一，我局陆续下发了相关文件做到有据可依，下面分别举例说明。

一、关于房地两证权利人不一致问题

房地统一登记时首先遇到的问题就是申请人在办理房地转让、抵押、注销等手续时，所持的房证中记载的房屋所有权人和地证中记载的土地使用权人不一致。

例如，某办公楼的《房屋所有权证》证载权利人C分别持房、地两证咨询如何在统一登记中办理抵押登记手续。登记机构发现其房证记载的房屋所有权人虽然为C，但地证记载的土地使用权人却为A，现在要向银行抵押贷款，按银行要求和我市房地统一登记的规定，须办理房地一体的抵押登记。经询问和调阅原来的房、地登记档案，发现该办公楼最初房、地两证均登记在A名下，后经历了两次转让，先是原房、地权利人A将其卖给了B，B又出售给C。两次转让只办了房屋转移登记，均未办理土地使用权登记，土地使用权为“划拨”。

造成该问题的原因是按原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”及我市规定，在从A到B到C的转让过程中，应现状补办土地出让手续，补缴评估地价20%的土地出让金，而三方当事人均不愿支付该笔出让金，所以未申请土地转让登记，而当时由于房、地登记机构分设，按照当时房屋登记的规定，土地出让金缴纳证明、土地证不是办理房屋转让登记手续的必备要件，因此房屋登记部门根据当事人的申请，依据相关合同在当事人缴纳房屋转让税费的情况下，为B、C两次办理了房屋登记手续，而地证仍在A的名下。

在统一登记中，需要登记机构处理两个问题：一是是否要求C将A、B找来共同申请土地登记转让手续；二是是否补办土地出让手续，由谁补办，是A、B还是C。C表示无法找到A、B，同时也担心找到后不配合问题。对此我们做了如下处理：一是本着“尊重历史、尊重事实”的原则，考虑到在房屋登记档案中，有A、B、C三方的转移登记申请书和相关签字，按照《城市房地产管理法》“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，C凭房屋所有权证办理了土地登记手续。二是在房地统一管理的情况下必须保证土地政府收益不流失，这次统一登记必须补办土地出让手续，补缴土地出让金。C凭房证补办了土地登记手续后，通过内部机制与土地交易部门沟通，由C补办土地出让手续后，核发统一的房地证书，土地性质由划拨变为出让，之后办理抵押登记手续，既避免纠纷、简化程序，同时又提高了其抵押价值。此外，在统一登记后，发生新的转让行为办理房地登记的，必须按规定补办土地出让手续后再办理房地登记手续。

二、关于房地登记率不同步问题

2006年我市实现房地统一登记时，国有土地范围内房屋完成初始登记率约为90%，而土地完成初始登记率约为30%，房屋已登记土地未登记的大部分为商品住宅或建筑物区分所有的小区，少部分为企业的独用宗地只办了房屋登记因各种原因未办理土地登记。

造成该问题的原因是房屋所有权人凭房证就能转让、抵押，确认建筑物区分所有权，不重视土地登记，特别是天津自2003至2006年，市政府高度重视群众购房后拿不到产权证的问题，通过房屋补登解决了4.1万户商品房购房人因企业注销、下落不明的办证问题，大幅提高了房屋登记率。刚拿到房证的购房人在房、地机构合一后立即要求取得土地权利的呼声也越来越高。

要实现历史遗留项目房、地登记同步，统一补录，为购房人办理登记：一是商品住宅小区没有土地初始登记，或开发商已办理土地初始登记的也下落不明或注销了，如何将房屋落宗，为每个购房人核发有土地权利记载的证书。为此，我局出台《关于国有土地住宅土地补登的意见》，要求通过查找已登记的商品房小区土地登记档案，查找用地审批信息，并按照批准范围或土地登记范围统一组织测量、绘图，对于历史上未取得批准手续的老住宅小区按照《关于土地登记发证确定分摊用地面积有关问题的通知》“没有明确界限的用地，……没有院墙的，一般的以单位建筑出土实墙以内1.5米划界为一宗地”的规定进行测量，使房屋实现落宗，之后再为购房人办理登记，核发房、地信息的不动产权证书，集中补录了40余个项目的土地图形与属性信息；已取得房证的，本着“不变不换”的原则，待转让、抵押时为新的购房人办理统一登记。二是查封土地允许房屋转让。个别小区存在房屋转让了，但土地存在开发商的查封，考虑历史房、地分设、分别查封，为避免与法院产生矛盾，同时也不能因为开发商被查封，影响购房人转让房屋的合法权益，所以采取了变通的办法，允许购房人单独转让、抵押，不记载土地信息。三是依法处理非住宅宗地房屋已登记补办土地初始登记问题。历史上因企业管理不善、土地产权意识不强等各种原因，有部分企业特别是国有企业只有房证，未办理土地初始登记。房地统一登记后，企业要进行融资抵押或转让，按照银行的要求和我市的现实，非住宅必须先实现统一登记后才能办理后续手续，因此企业要求补办土地初始登记的诉求越来越强烈。

统一登记 第4篇

房、地登记信息不一致主要表现为权利人所持的房、地两证记载的房屋、土地的权利人(含查封主体)、坐落、用途、登记范围、地号及附图记载的房屋状况不一致,主要是因机构分设时登记政策、程序不同造成的,如何在核发新证时实现房、地信息的有机统一,我局陆续下发了相关文件做到有据可依,下面分别举例说明。

一、关于房地两证权利人不一致问题

房地统一登记时首先遇到的问题就是申请人在办理房地转让、抵押、注销等手续时,所持的房证中记载的房屋所有权人和地证中记载的土地使用权人不一致。

例如,某办公楼的《房屋所有权证》证载权利人C分别持房、地两证咨询如何在统一登记中办理抵押登记手续。登记机构发现其房证记载的房屋所有权人虽然为C,但地证记载的土地使用权人却为A,现在要向银行抵押贷款,按银行要求和我市房地统一登记的规定,须办理房地一体的抵押登记。经询问和调阅原来的房、地登记档案,发现该办公楼最初房、地两证均登记在A名下,后经历了两次转让,先是原房、地权利人A将其卖给了B,B又出售给C。两次转让只办了房屋转移登记,均未办理土地使用权登记,土地使用权为“划拨”。

造成该问题的原因是按原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权”及我市规定,在从A到B到C的转让过程中,应现状补办土地出让手续,补缴评估地价20%的土地出让金,而三方当事人均不愿支付该笔出让金,所以未申请土地转让登记,而当时由于房、地登记机构分设,按照当时房屋登记的规定,土地出让金缴纳证明、土地证不是办理房屋转让登记手续的必备要件,因此房屋登记部门根据当事人的申请,依据相关合同在当事人缴纳房屋转让税费的情况下,为B、C两次办理了房屋登记手续,而地证仍在A的名下。

在统一登记中,需要登记机构处理两个问题:一是是否要求C将A、B找来共同申请土地登记转让手续;二是是否补办土地出让手续,由谁补办,是A、B还是C。C表示无法找到A、B,同时也担心找到后不配合问题。对此我们做了如下处理:一是本着“尊重历史、尊重事实”的原则,考虑到在房屋登记档案中,有A、B、C三方的转移登记申请书和相关签字,按照《城市房地产管理法》“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定,C凭房屋所有权证办理了土地登记手续。二是在房地统一管理的情况下必须保证土地政府收益不流失,这次统一登记必须补办土地出让手续,补缴土地出让金。C凭房证补办了土地登记手续后,通过内部机制与土地交易部门沟通,由C补办土地出让手续后,核发统一的房地证书,土地性质由划拨变为出让,之后办理抵押登记手续,既避免纠纷、简化程序,同时又提高了其抵押价值。此外,在统一登记后,发生新的转让行为办理房地登记的,必须按规定补办土地出让手续后再办理房地登记手续。

二、关于房地登记率不同步问题

2006年我市实现房地统一登记时,国有土地范围内房屋完成初始登记率约为90%,而土地完成初始登记率约为30%,房屋已登记土地未登记的大部分为商品住宅或建筑物区分所有的小区,少部分为企业的独用宗地只办了房屋登记因各种原因未办理土地登记。

造成该问题的原因是房屋所有权人凭房证就能转让、抵押,确认建筑物区分所有权,不重视土地登记,特别是天津自2003至2006年,市政府高度重视群众购房后拿不到产权证的问题,通过房屋补登解决了4.1万户商品房购房人因企业注销、下落不明的办证问题,大幅提高了房屋登记率。刚拿到房证的购房人在房、地机构合一后立即要求取得土地权利的呼声也越来越高。

要实现历史遗留项目房、地登记同步,统一补录,为购房人办理登记:一是商品住宅小区没有土地初始登记,或开发商已办理土地初始登记的也下落不明或注销了,如何将房屋落宗,为每个购房人核发有土地权利记载的证书。为此,我局出台《关于国有土地住宅土地补登的意见》,要求通过查找已登记的商品房小区土地登记档案,查找用地审批信息,并按照批准范围或土地登记范围统一组织测量、绘图,对于历史上未取得批准手续的老住宅小区按照《关于土地登记发证确定分摊用地面积有关问题的通知》“没有明确界限的用地,……没有院墙的,一般的以单位建筑出土实墙以内1.5米划界为一宗地”的规定进行测量,使房屋实现落宗,之后再为购房人办理登记,核发房、地信息的不动产权证书,集中补录了40余个项目的土地图形与属性信息;已取得房证的,本着“不变不换”的原则,待转让、抵押时为新的购房人办理统一登记。二是查封土地允许房屋转让。个别小区存在房屋转让了,但土地存在开发商的查封,考虑历史房、地分设、分别查封,为避免与法院产生矛盾,同时也不能因为开发商被查封,影响购房人转让房屋的合法权益,所以采取了变通的办法,允许购房人单独转让、抵押,不记载土地信息。三是依法处理非住宅宗地房屋已登记补办土地初始登记问题。历史上因企业管理不善、土地产权意识不强等各种原因,有部分企业特别是国有企业只有房证,未办理土地初始登记。房地统一登记后,企业要进行融资抵押或转让,按照银行的要求和我市的现实,非住宅必须先实现统一登记后才能办理后续手续,因此企业要求补办土地初始登记的诉求越来越强烈。

统一登记 第5篇

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

统一登记 第6篇

一、建设用地使用权与房屋所有权的关系

1.建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权

建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权，房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值，但允许其单独转让或抵押，而地上房屋未同时转让或抵押，将可能出现地、房主体不一致，甚至出现“空中楼阁”的情况，导致交易纠纷不断，严重影响社会秩序的稳定。因此，我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序，提高物的利用效率。

2.不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度

土地是房屋的基础，所有的不动产权利都依存于土地权利而生，有土地登记的，不一定有地上建筑物登记，有地上建筑物登记的，必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位，而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制，不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目，其交易、流转过程复杂，在不同的建设阶段，在建筑物区分所有权产生后，其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态，以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。

二、地房分离模式下的登记方式及弊端

在实行不动产统一登记前，土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定，“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。所以，各个登记机构按照相应的法规规定，土地以宗地为登记单元，房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记，至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑，出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。

就重庆而言，虽然土地和房屋同属一个管理部门，但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则，重庆对于开发项目的房地产登记，主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记，俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋，即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积，将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示，形成一宗独立的新宗地，随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记，同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行，能明确房屋和占地范围，但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地，无法反映宗地上包含的全部土地权利，当最后一栋房屋竣工后，宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。

三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点

1.总体思路

以宗地上房屋建设规模为核心，量化地上建筑物所对应的土地权利，围绕“宗地与房屋客体关系表”，在房屋销售、抵押、查封等过程中，通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。

2.关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模

所谓房屋建设规模，是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。

首先，按照房地产开发经营相关法律法规，国有建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定，开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。

其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程中，同时存在土地和房屋（土地）两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计，有利于在区分不同的不动产单元前提下，确保各个不动产单元之间的关联性，保证登记行为不超越彼此的权利边界。

3.地房一体化登记模式的优点

一是立足于土地，充分体现地房一致原则。土地突出整体概念，房屋偏重局部信息，实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式，积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系，在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发，调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突，保持地房登记主体的一致性。

二是克服“岛宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记，除非涉及宗地的实体分割，房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记，只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模，而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性，房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围，也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。

三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发，一个宗地内已有房屋竣工了，同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求，开发企业往往会选择以各种理由分割宗地，将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记，既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题，满足开发企业融资的需要，又能始终保持宗地界限的稳定性。

四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程

1.理清宗地与房屋关系，建立宗地与房屋客体关系表

建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有，房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地，其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房，实质上是共用宗地上的多个房屋单元，在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上，确定唯一的不动产单元编码，从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上，房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表，旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系，提升登记行为的正确性和登记效率。

2.把握三个关键时点构造登记流程

以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点：土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。

第一阶段：国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明，包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记，并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模，形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋，无建设规模变化，可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。

第二阶段：宗地上第一栋房屋申请预售至宗地上第一栋房屋竣工前。当宗地上房屋申请预售时，若此宗地已设定有抵押，应从该宗地上总建设规模中相应扣减拟申请预售楼栋建筑面积，并办理土地使用权抵押变更登记；若未设定有抵押，则直接办理此栋楼预售，并相应核减宗地上房屋建设规模，开发企业可就剩余房屋建设规模申请办理土地使用权抵押登记。地上房屋申请预售时，需以房屋预测绘报告所明确建筑面积进行宗地上房屋建设规模的核减，若宗地与房屋客体关系表上标明的宗地批准建设规模扣除应核减建筑规模后，得到剩余建设规模为零或虽有剩余但该剩余规模小于公共配套设施规模，则不能再办理土地的抵押登记。若法院要求查封该宗土地的，则应告知法院地上建筑物预售情况，并协助法院办理剩余房屋建设规模的查封登记。同理，房屋预售时也应核查其对应建设规模是否已被查封，若查封则应停止办理。

第三阶段：宗地上第一栋房屋竣工至全部房屋竣工。当宗地上房屋竣工申请办理首次登记时，应根据土地权属来源材料、规划审批资料、不动产调查报告等办理申请楼栋的国有建设用地使用权及房屋所有权登记。同时，应根据不动产调查报告中明确的此楼栋的建筑面积核减宗地上批准的房屋建设总规模，并就剩余建设规模办理国有建设用地使用权变更登记。当宗地上最后一栋楼申请竣工首次登记时，应调查该宗地上公共配套设施修建情况，若均已修建，应办理国有建设用地使用权变更登记（建设规模核减及权利人变更），将土地使用权人变更为全体业主，只记载于登记簿不发权证。此时，宗地上房屋已转移至业主名下（开发企业为未售房屋的业主），土地使用权人实际为全体业主。至此，宗地上的登记业务终结，进入房屋（含国有建设用地使用权）登记。

统一登记 第7篇

一是房屋登记机构体制不统一。当前全国绝大部分城市的市与辖区的房屋登记机构管理体制尚未一体化, 各自为政, 各有一套登记体系, 造成核查时有漏洞。二是房屋登记机构组织不统一。根据住建部关于《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》的要求, 房屋登记机构主要有5个部分组成:房屋登记、信息管理、档案管理、市场监管 (预售登记) 和测绘监管。可是, 当前全国各城市组成情况均不相同, 造成单位相互之间协调困难, 使房屋登记系统信息内容不全, 准确性不高。三是房屋登记软件标准不统一。由于上述两个方面不统一, 导致各自实行登记软件标准, 造成相互之间联网困难, 更不要谈与银行、公安、工商和民政等部门信息共享。

《物权法》第十条规定:国家对不动产实行统一登记制度;《房屋登记办法》在第四条和第五条中明确规定:本办法所称房屋登记机构, 是指直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构, 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。建设部《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》中要求:一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发房屋所有权证。对于这些法律法规, 各地没有很好地执行。建议相关部门尽快彻底理顺各地房屋登记机构管理体制, 实现“三个统一”, 即统一市区或县乡 (镇) 房屋登记机构, 统一房屋登记管理模式, 统一房屋登记软件标准。

不动产统一登记制度:登出了什么? 第8篇

关键词：不动产统一登记制度,政治,经济,文明,法治

早在2007年, 《物权法》就明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”, 但这一规定六年多来一直悬而未决。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定, 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。国土资源部除在其官网上发文, 明确给出时间表外, 近日, 标志着我国统一的不动产登记机构———不动产登记局正式挂牌成立。这一千呼万唤始出来的政策制度, 在万众期待中终于有了着落。在公众热烈反响的同时, 我们不得不理性思考, 不动产统一登记, 到底登出了什么?

不动产统一登记制度, 登出了政府公信力。实行不动产统一登记制度, 是建设服务型政府, 提高政府依法行政水平, 提高政府公信力的必然要求。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责, 基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。一方面, 结束了多年来各地的不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门, 平台有异, 多头管理, 往往事倍功半的局面, 强化了登记机关的责任感, 真正实现登记的实质审查权利与登记责任相统一;另一方面, 对于一些高度依赖土地财政的地方政府来说, 不动产统一登记意味着消除了自由裁量甚至暗箱操作的空间, 进一步厘清了政府与市场关系, 完善了政府运行机制, 接受人民群众的监督, 提高了政府登记的公示和公信功能。

不动产统一登记制度, 登出了经济健康发展。首先, 实行不动产统一登记是我国市场经济发展的必然要求, 是完善社会主义市场经济体制、建设社会信用体系的必然要求。我国目前正处于社会主义市场经济初级阶段, 不动产统一登记对健全现代产权制度, 实现归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅, 夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。其次, 在现代市场经济中, 房地产业作为国民经济的支柱产业, 不仅是连接国民经济诸多产业的重要环节, 而且是连接政府与市场、投资与消费、眼前利益与长远利益、公共利益与个人利益之间关系的关键环节。只有实行不动产统一登记, 才能用制度, 确认和保护产权, 为房地产业健康发展保驾护航。最后, 实行不动产统一登记, 有利于缓解住房民生问题, 提高人民福祉。不动产统一登记制度配合合理的限购政策, 有利于个别城市盲目高涨的房价回归理性价位, 抑制炒房投机行为, 促进房价的随行就市。依据不动产登记结果, 有利于各级政府针对各地实际情况, 制订合适的调控政策, 跳出长久以来房价愈调愈涨的怪圈。真正使住房惠及民生, 进一步提升全国人民的“幸福指数”。

不动产统一登记制度, 登出了现代工业文明。迄今为止, 工业文明是最富活力和创造性的文明。工业文明集工业化、城市化、法制化与民主化之大成, 能有效增强社会阶层流动性、普及教育、加速消息传递、大幅度增长非农业人口比例、保证经济持续增长。然而寻中华文明之脉络, 千百年来, 以渔樵耕读为代表的农耕文明, 使国人或多或少都有一定程度的土地情结、房地产情结、收藏情结、藏富情结, 一定程度上助长了房地产市场持续的“高烧不退”。不动产统一登记的规范化程序, 可真正降低交易成本、提高交易效率, 减少社会运行成本。而且, 不动产交易的政府监管, 将使房产税、地产税、遗产税等个人应承担的社会责任也更为明清晰。不动产统一登记, 能有效地从制度上, 引导以土地和房产为基、自给自足、复杂关系型的农耕文明过渡至规范化、标准化、制度化的现代工业文明, 真正实现社会理念的进步。

不动产统一登记制度, 登出了法治进步。建立不动产统一登记制度, 这样可以更好地落实《物权法》, 保障不动产交易安全, 有效保护不动产权利人的合法财产权;对于当下产权性质复杂、品种繁多的不动产, 通过不动产统一登记, 有望对性质复杂的小产权房、农村宅基地等进行确权, 真正实现法律上的产权明晰;此外, 对于一定社会阶段, 预防和惩治腐败, 弘扬民主法治, 也有着更为实际与深远的意义。

显而易见, 不动产统一登记, 在一串串的数据之外, 登出了更为丰富的内涵。我国的历史状况和社会现状决定了不动产统一登记是一项动态系统工程。当前的不动产登记工作中, 同步出台保证措施, 保证登记备案的真实性, 是一切工作的灵魂。不动产登记工作初步完成后, 对不动产实行终身追踪制是重点。借助社会信用体系, 将个人收入与个人不动产交易间建立挂钩机制;通过相关立法, 规定一定数额以上的不动产交易支付结算, 必须以第三方监督机构作为中介机构, 对不动产实行终身追踪制, 除对不动产进行后续追踪之外, 对该不动产交易中的大宗交易资金的转账、转借、消费进行后续追踪;第三方监督机构、司法监督与社会监督多种监督手段相结合;对违反相关规定的行为, 给予警告并处以罚款, 情节严重、构成犯罪的, 应依法追究相关人员的刑事责任。

不谋全局者不足以谋一域, 不谋万世者不足以谋一时。不动产统一登记的积极稳妥推进, 必能登出诚信、登出发展、登出文明、登出法治, 功在当代、利在千秋, 为实现中华民族伟大复兴的中国梦添上浓墨重彩的一笔!

参考文献

[1]辛闻.不动产统一登记走快走好[N].人民日报, 2014-4-23.

破解不动产统一登记难题的对策建议 第9篇

一、不动产登记与交易监管职责的具体划分

《条例》第六条规定,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

究竟如何具体划分不动产登记与交易监管部门职能,笔者认为:

一是以不动产物权登记生效原则,划分职能边界。从物权与债权的法律边际,厘清不动产登记与交易监管的职责范围,规范不动产登记基本理论与实务。交易监管是针对市场交易活动的一项管理措施,规范民事主体开发经营行为,促进房地产市场健康平稳发展的程序性制度安排。不动产登记是服务交易活动的一项基础性经济制度,通过物权公示,降低交易成本,保障交易安全。不动产登记和交易监管都是为市场经济保驾护航的措施,前者是交易结果准确的实体要求,后者是交易过程规范的秩序保障,应该相互补充,相得益彰。

二是要科学合理规范政府行为,转变管理方式。三中全会明确要求,划清政府与市场主体的各自活动范围,发挥市场机制在资源配置中的决定作用。四中全会又提出了全面推进依法治国的总纲领,实现国家治理体系和治理能力现代化的要求,要运用法律调节社会关系、维护社会秩序、规范政府的行为。政府职能更多的是制定市场运行规则,营造并维护市场公平竞争的环境,不再过多干预市场主体的具体经济活动。

目前突出的担忧是,不动产统一登记会不会导致不动产登记与市场监管截然分离,影响房地产市场宏观调控措施的贯彻落实。

笔者认为,只要职责清晰、协同配合,完全可以避免这一问题。不动产登记严格按照相关法律法规办理,在登记中通过明确收件要求,如当事人提交的商品房合同应当经过市场管理部门备案,为市场监管把关;市场监管过程中,强化预售方案的管理,为后期登记解决建筑物区分所有权的界定提供便利。

具体职能划分,除不动产登记职能之外,涉及不动产实体性的测绘成果管理、登记档案管理等职能应当归登记机构。预售许可、商品房合同备案等市场管理行为仍由房产管理部门承担。涉及交叉的事项,如预售方案、合同备案登记数据等可以通过相互报备和信息共享的方式解决。

登记机构的设立建议要强化属地原则,通过在市县设立统一的不动产登记机构,有效防止当前影响交易安全、危害不动产权利的区级多头登记和重复登记现象。具体从事不动产登记的工作机构,是建立完善不动产登记制度、直接服务市场经济的单位。应当遵循不动产登记统一、连续、稳定的原则,对现有的房产、土地登记等办事机构进行整合,将人员、不动产登记簿和登记资料一并移交。

二、不动产登记与交易监管的业务衔接

交易监管与登记的难点,是房地产项目开发小区或大厦公共场所、公建配套的界定,以及如何保证交易监管和登记过程中相关业务数据口径标准的一致。

“商品房预售方案”是房地产交易监管与登记的结合点,以此为突破口,科学设置业务流程,强化协调配合,完全可以破解交易监管与登记衔接的难题。商品房预售环节是界定和规范约束建筑物区分所有权共有权利状态的最佳环节。一方面预售方案的内容是开发商的邀约,邀约一经承诺,双方即达成了契约关系,形成了约束交易双方的法律行为;另一方面,预售方案是商品房预售许可的必收要件,预售审批环节可以也必须进行审查。

强化预售方案管理,主要做好以下几点:

一是抓住一条管理主线。预售方案是预售许可的必收要件,是房地产开发企业在市场调研的基础上编制的,是企业开展营销活动的指针,每个环节、方面都作了较为全面的表述。其中对销售基本单元的划分,既是预售许可和市场监管的重要依据,也是界定建筑物区分所有权状况的依据。抓好预售方案的管理,就抓住了整个销售与登记管理工作的关键。

二是确定一个对应关系。即销售单元与登记单元的对应关系。登记以基本单元来进行,基本单元是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或特定空间。销售单元与登记单元应当是一致的,其本质都是能构成建筑物区分所有权的专有部分,具有构造和使用上的独立性。随着房地产市场统计分析监测的需要和管理的深化,预售许可正在向精细化方向发展,特别是商品房合同网上备案、预售许可网上申报的推行和楼盘表技术的运用,对数据要求更高,销售单元与登记单元的一一对应关系应当更为明晰。

三是建立一个工作流程。把涉及房地产开发的测绘成果管理、预售许可、合同备案和房屋登记等职责,有机整合起来,对房地产开发全过程进行有效地监管,建立一个全程的工作流程。即开发企业根据小区修建性详细规划和单体建设工程规划许可证,提出初步分割方案,委托预测,再根据预测成果编制完整的预售方案,申请预售许可,建立楼盘表,进行网上签约;市场监管部门负责审核预售方案,办理预售许可和商品房合同备案;登记机构负责审核测绘成果,并根据预售许可的相关内容(包括预售方案及楼盘表)办理相应登记。

四是强化测绘成果的审查。预测成果是全程监管的基础,为规范市场销售和房屋登记,应当强化预测成果审核,并把经审核的预测报告作为预售许可的前置条件。以登记机构审核的测绘成果,作为房地产市场监管和登记的基础数据。

五是强化楼盘表核对。楼盘表是反映楼盘中每个房屋自然状态信息(包括面积、户型、层数、用途)而形成的一个直观表格。楼盘表不仅是房屋信息的基本构架,也进入登记流程的各个环节。只有经过核对无误的楼盘表,才能为房屋的抵押、查封乃至初始登记、分户登记等业务直接调用,从而完成业务操作。

三、共享信息平台的建设

以地理信息技术为载体,打造不动产交易监管和登记的基础信息平台。地理信息技术实现了空间数据和属性信息的结合,更为有序地整合了相关管理服务要素,有效提升了管理水平,已成为各行业信息化建设的方向。

地理信息系统涵盖了不动产界址点坐标数据、不动产基本情况、权属信息、限制信息和电子图像信息等内容。系统中每一个不动产都可以通过具体坐标数据来确定位置,并产生一个编码,这样每一个不动产就拥有了自己的“电子户口”。通过编码把不动产的坐标、权利属性、自然属性等分散信息关联在一起,形成一个完整、准确、全面的信息,实现直观展示和精确管理。

以互联网为载体,以分类分权限查询的方式,实现不动产交易监管和登记部门的共享。对不动产登记资料的查询应当采用分类公开的模式。区分登记簿与原始登记凭证,登记簿上所记载的信息主要是对不动产登记结果的描述,包括不动产登记编号、登记权利、标的物坐落、层次、结构、面积及他项权利负担等信息,这些信息由于事关社会交易安全的必需,且不涉及当事人的隐私与商业秘密,应当对社会公众开放,即任何人都可以查阅;而原始登记凭证,如权属来源文件、登记申请书、不动产调查表和地籍图等信息,由于其属于不动产登记过程中形成和收集的资料,查阅这些资料只对特定的利害关系人才具有实际意义,且这些登记内容包含有当事人的隐私或商业秘密,只应对特定主体公开,即只有权利人本人和利害关系人才能查阅、复制不动产登记的原始资料。

不动产登记和交易监管部门应当根据工作需要,通过信息联网,区分权限,相互查阅业务工作相关的信息,并保留查阅记录,以备核查。同时明确,非经规范程序,一个部门不得擅自改变合同备案、预售方案、预售许可和登记簿信息,保证楼盘表等业务数据信息的一致。

统一不动产登记,必须牢固树立服务交易活动、登记为民的宗旨。一是找准工作定位,回归登记本质。不动产登记是登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为,是物权变动的公示方式。《物权法》确立不动产登记制度,目的在于调整物权关系,“定分止争、物尽其用”,有效维护市场经济秩序,促进社会稳定和谐发展。二是明确登记宗旨,规范登记行为。登记不是民事行为,是具体的行政行为,登记代表的仍然是政府形象,但又不能只视为行政管理手段。因此,要制定业务规范,严格办事。三是转变服务理念,强化制度建设。要坚持中立公正,要坚持有所为,有所不为。要转变理念,更新思路,要破除“官”的意识、破除“权”的欲望、破除“利”的诱惑,从思想上真正确立起亲民为民的理念,强化服务意识。

我国实施不动产统一登记制度的意义 第10篇

关键词：不动产登记,统一登记

不动产登记是我国《物权法》中的重要制度, 又称为不动产物权登记, 是指经权利人或利害关系人申请, 由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记作为一种通用的物权公示手段, 符合不动产的自然属性和国际通常做法。

目前, 中国现行的不动产登记分属不同管理机构, 涉及近10个部门, 如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代, 存在分散登记、多头管理等问题。

我国《物权法》自2007年10月1日起开始实施, 到现在已经过去7年之久, 不动产分散登记的状况仍然没有实质改变。

2013年3月14日批准通过的《第十二届全国人民代表大会第一次会议关于国务院机构改革和职能转变方案的决定 (草案) 》, 要求加强基础性制度建设, 建立不动产统一登记制度。2014年1月21日, 中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》, 将房屋登记、林地登记、草原登记和土地登记的职责整合由一个部门承担, 国土资源部将指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作;会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案, 建立不动产统一登记制度, 制定不动产权属争议的调处政策;推进不动产登记信息基础平台建设。

到目前, 不动产统一登记职责分工逐渐明晰, 顶层设计和制度安排正在进行, 国土资源部地籍管理司将成立不动产登记局, 部分省市已成立不动产登记局 (如河南省国土资源厅) , 为统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台的“四统一”落实到位奠定了基础。

从国际上看, 建立不动产统一登记制度符合国际通常做法。有关国家和地区不动产登记的主管机关虽然不同, 有的在法院, 有的在司法行政部门, 有的在地方政府部门, 但有一个共同特点, 即登记主管机关只有一个, 登记机关是统一的, 不动产没有分散登记。

不动产统一登记是我国产权管理体制机制的重大改革, 是我国土地制度史上的重要事件。但目前人们对此项制度存在误解, 舆论关注往往集中在反腐和房价方面, 缺少法律和规范意识。因此有必要科学分析不动产统一登记的意义, 以引导社会对此正确认识。

1 土地登记是不动产登记的基础

以土地权利为基础建立不动产统一登记制度, 是科学性和有效性的基本要求。土地是万物基础, 土地权利是最稳定的权利。以土地为基础, 建立不动产统一登记制度, 能够形成逻辑有序的不动产登记系统。土地登记法制化、制度化、规范化和信息化的有序推进, 土地调查成果和土地登记制度、业务体系以及信息化平台完善, 为不动产统一登记提供了基础数据支撑, 奠定了坚实的业务基础。因此, 国家不动产登记局将在国土资源部地籍管理司挂牌, 指导监督全国不动产登记工作;在地方省国土资源厅和国土资源局将成立不动产登记局, 负责地方具体的不动产登记业务。

2 物权保护是不动产统一登记的主要目的

权属问题是土地问题的核心, 同时也是不动产登记的核心。不动产登记在产权活动提供法律上的证明材料。在土地争执、界址恢复、权属确认、房产买卖等活动中所有权和使用权的确认方式优先考虑利用不动产登记文件确认, 其次将按照惯用确认、协商确认和仲裁确认方式。为保证不动产统一登记的各项措施的实施, 国家一方面要强化行政手段, 另一方面必须重视不动产管理方面的立法。

3 促进资源配置的公平和效率是不动产统一登记的深远意义

进行登记的不动产, 可以进入流通领域进行交易, 其交易过程受法律保护;未进行登记的不动产, 限制其进入流通领域, 同时其交易过程和交易结果也存在风险。因此市场经济的完善, 将极大地促进产权主对其拥有的不动产进行登记的主动性, 同时不动产登记有助于市场交易, 维护市场活动的健康进行, 维护社会主义制度下不动产配置的公平和效率。实现不动产统一登记, 确认不动产的产权归属, 是市场经济的基础制度之一, 对建设现代市场体系、保护公民合法财产权、提高政府治理效率等意义重大。

4 空间信息是不动产统一登记的基本表达形式

不动产统一登记的成果是基本图件及权属认证资料。有史以来, 不动产最简单、最直观的表现形式是图、簿、册。图是不动产空间位置的描绘;数是用数据描述不动产的位置、数量、质量和利用等;表是对不动产权属、位置和利用等进行文字描述。随着现代科学技术的发展, 空间信息工作逐步从最简易的丈量, 发展到用光学仪器测量, 再发展到用电子全站仪测量, 再到现在的全球导航定位系统 (GNSS) 和室内快速定位系统。测绘技术的进步, 使得测绘手段与方法不断得到更新, 提高了成果质量。应用现代空间信息技术, 可以精确完整地表达各不动产的空间位置和相互关系, 提供了大众都能接受的具有法律意义的精确、可靠的地理参考系统, 这可称为不动产的地理功能。因此, GIS (地理信息系统) 是不动产统一登记的技术平台, GNSS (全球导航定位系统) 是快速获取不动产空间位置的主要手段, RS (遥感) 是获取大范围不动产信息的主要方法。

5 勘验取证是不动产统一登记的法律特征

在对不动产权利的审查、确认和处分过程中, 需要利用现代测绘技术对权利人提出的权利申请进行现场勘查、验证, 为不动产权利的法律认定提供准确可靠的物权证明材料。不动产测量的技术标准, 不仅要符合测量的基本要求, 又要反映相关法律的要求。因此国家需要尽快出台《不动产统一登记条例》和“不动产调查和测绘相关规范和技术要求”, 针对具体的不动产调查做出切合实际的精度要求和方法指导。

6 现势性强是不动产统一登记的时态特点

由于社会发展、工程建设和经济活动, 使不动产的利用和权利经常发生变化, 因此必须对登记成果进行快速更新, 及时、准确反映实际变化。更新工作频繁, 任务紧急。因此不动产登记分为初始登记和日常登记。一旦不动产经过初始登记, 建立了不动产登记档案之后, 就一直处于日常登记维护阶段, 直到不动产的消失。

7 多用途是不动产统一登记的作用

不动产统一登记档案具有地理功能, 是多功能用途的基础。不动产是调整人与自然关系、合理利用资源和保护环境的基本依据。基于不动产统一登记的资料可以反映管理区域的多要素、多层次和多时态的资源环境和社会经济状况, 是国家编制国民经济计划, 制定各项规划不可或缺的基础资料, 可以为土地、农林、税务、公安、消防、邮政、水土保持的管理和研究提供基础资料。

不动产统一登记的多用途性质, 客观上有助于社会的公平正义, 对反腐、抑制房价、开征房产税等都可以提供基础数据。但要强调的是, 不动产登记本身并不直接具有这些功能。例如, 官员的腐败, 并不一定体现在财产上, 即使是财产也不一定是不动产, 即使是不动产也不一定以本人名义登记。反腐、房产税和房价调控主要取决于制度改革和顶层设计, 不动产登记和信息技术只是有效的辅助手段, 并不是解决问题的办法。

参考文献

[1]王明中.论我国不动产统一登记制度的建立[J].求实, 2012 (S1) :95-96.

[2]黄亮, 张鹏.不动产统一登记新思路—谈以土地所有权为基础的不动产统一登记体系构建[J].中国土地, 2013 (03) :47-48.

[3]刘俊.不动产统一登记:要以土地为基础[J].中国土地, 2013 (06) :21-22.

[4]赵春兰.对建立不动产统一登记机构的思考[J].中国房地产, 2008 (03) :33-34.

论我国不动产统一登记制度的建立 第11篇

【关键词】不动产登记；制度建立；分析

从我国不动产登记的本质上看，这属于事实行为的一种，从表面上并不能赋予任何人以任何形式的权利，也就是其本身无法创设一定的物权。登记机关的主要职能就是对不动产的相关物权进行公示。这样才能够保证权利人权利的存在，并且对交易安全进行高效维护。对于同一登记行为来说，当事人和登记机关的双方在意思上要表达一致。

一、我国不动产登记制度的现状评述

在我国的不动产顶级制度上看，受到诸多历史原因的影响，尤其是在现有经济体制的影响下，我国各个职能部门都和行政管理之间存在着较为密切的关系，登记制度也逐渐实现主体多样化，层级较低的方向发展。效力也相对较差。在立法模式上表现的比较涣散。不仅登记事项不统一，而且登记的程序也体现出明显的不科学性。另外，从登记内容的查阅上看，现如今的社会不动产变动公示也呈现出一定的客观性。

第一，不动产登记范围比较混乱。现如今我国的不动产范围比较大，除了国有土地、集体所有土地之外，还有房屋所有权等等方面。可见，我国在不动产登记的范围上看，存在着较为严重的混乱性。所以说，在以后的登记以及名称的确定上都需要进行斟酌。对于不同的不动产形式需要办法不同的证书，这对先进的经济发展也是具有一定的促进作用。

第二，不动产登记的规则体系比较混乱，各自为政。由于不动产的登记制度贯彻落实的力度不够，而且对于不同的不动产形式应该按照不同的登记制度来进行。但是，我国在这一点上还有较大的发展空间和完善的空间。所以，在我国的不动产统一登记制度中，需要严格按照科学的规则来进行。

第三，不动产登记机构分散。由于现如今我国不动产的登记机关种类繁多，土地行政主管部门的责任和权利也不同，工作范围也有所差别。所以，在具体的工作中，应该对这种现存的登记部门和登记结构分散的现状进行改进和完善。各个部门所采用的登记程序和登記效力和存在着明显的不同，不动产登记的障碍性比较突出。

二、构建统一的不动产登记制度

首先，应该尽力以土地登记为中心的登记制度。我国的物权制度比较明确，土地作为一种比较典型的不动产形式，需要经过法律的确认而得到保护。另外，土地上的房屋具有较强的多样性。需要根据已有工作的形式和工作的状态来对土地的使用权进行明确。不断对土地登记制度进行完善，按照科学的登记程序，到制定的登记机关来办理登记行为。还需要将这部分法律进行改进。

其次，建立不动产统一登记机构，减少流通障碍。现如今的统一登记机构的设置需要进行高效的改革，从实际的工作中可以看出，典型的三种模式为机构合并、机构单设、集中办理等等。从第一种情况上看，就是将涉及不动产的各种相关部门进行合并，统一办理不动产的手续。从现如今的实际情况上看，房屋和土地就可以归结到统一个部门当中。从第二种模式上看，机构单设模式就是对相对比较独立的不动产进行统一登记，将其视为统一不动产登记。但是，在具体的实施过程中会出现不同方面的问题，设置不动产登记的机构比较简单，要做好诸多的前置工作，要对各种数据信息进行记录和整理，同时还需要对土地登记的相关内容来进行整理，并且对具体的的内容进行核实。这种情况下会造成大量的资料和资源的浪费，也会给日常的不动产登记工作带来一定的影响。第三种模式就是在进行集中办理的模式实行的过程中，需要设置专门的管理中心结构，在进行不动产管理的过程中，严格按照科学的顺序来对相关的提议进行审批和核实，然后根据工作的需求以及管理的需要来进行最终的不动产登记和管理，这样不仅可以解决人们生活中关于不动产的各类矛盾，还能够提升不动产管理部门在人们心目中的形象。

从各种不动产管理模式上看，需要以各地的政务服务中心为依据，设计不动产的登记中心，然后根据工作人员的工作内容来对不动产的登记工作进行改进和完善。同时，还要对相关的工作人员提出应有的要求，在掌握专业的不动产登记相关知识的前提下，还需要具有较高的职业素质。

第三，对不动产的登记程序和登记办法进行改进和完善。首先，要提升登记程序的法制化趋势。具体来说就是在程序形成的过程中对程序的设置、主体等进行规范，尽量减少重复的现象出现。同时还应该对登记步骤进行明确地规定，对现行的法律制度进行总结和参照，严格按照以下几个步骤来进行：申请，申请受理，缴纳费用。审查，公告以及核准登记，颁发证书。立卷归档等等。从不动产的公告上可以看出，公告权只适应于固定的登记类型。其次，要对不动产登记的办法进行优化和改进，参照我国已有的物权法来明确不动产登记的范围、名称等等。并且对这些内容进行统一的规定，同时对其进行严格地法律规定。不动产登记模式也应该进行完善和优化，但是要尽量避免出现登记形式一刀切的现象出现。在法律法规的制定上要做到公正、公开，不能由政府部门自行决定。

三、总结

总之，我国现如今已经对不动产登记的制度进行了改进和优化，相关的法律规范已经出台，从今后的发展趋势上看，我国的不动产登记政策将会越来越完善，最终会以法律的形式来对已有的规章和文件进行明确。可见，我国的不动产登记制度会和社会发展的趋势相符合，具有广阔的发展前景。

参考文献

[1]梁亚荣，王崇敏.不动产登记机构设置探析[J].法学论坛，2009（01）.

[2]陈淑端.谈不动产登记资料信息的公开查询工作[J].云南档案，2008（08）.

分析我国不动产统一登记制度的建立 第12篇

受我国经济体制的影响, 我国房产行业与政府的关系越来越密切。随着登记制度的实施, 我国在房产方向成多元化和底层化发展。在经济发展的带动下, 越来越多的人参与到房产买卖中。由于我国在法律上对产权概述不全面, 导致房产登记不统一, 房产登记程序不科学。因此, 在不动产统一登记方面显现出不足, 也不能对产物权有很好的界定。在我国目前的登记制度下, 登记部门工作量大, 时间紧迫, 工作种类过多, 因此, 导致我国的不动产统一制度没有起到好的带动作用, 使我国处在现有经济发展缓慢的状态下。另外, 从登记内容的查阅上看, 现如今的社会不动产变动公示也呈现出一定的客观性。

1.1 不动产登记范围比较混乱。

我国在不动产登记范围上有很大的混乱性。除了国有土地、集体土地外, 我国的不动产还包括房屋所有权。因此, 由于其范围大覆盖面广, 在登记时对名称的界定都需要细心斟酌。随着不动产登记的普及, 不同的不动产形式需要办理不同的不动产证书, 因此, 在不动产实施中经常感到混乱, 使其不能有效的促进经济发展。

1.2 不动产登记的规则体系比较混乱, 各自为政。

我国对不同的不动产形式进行不同的登记制度, 这不仅使不动产登记制度的贯彻落实不够充分, 也使来办理登记的人感到程序复杂。由于我国在不动产登记制度上实行时间较短, 因此在未来还有很大的发展空间。我国在实行不动产统一制度过程中, 必须不断的完善和创新, 要充分利用好科学化技术使不动产登记形式更加有规律。

1.3 不动产登记机构分散。

由于我国不动产登记涵盖范围广、种类多, 导致我国的土地行政部门工作多、责任大。因此, 根据不同的不动产登记项目应该建立不同的登记部门, 这样既能使各个部门分工明确, 也使登记程序有所简便。对不动产登记进行分散管理, 不仅使各个部门的工作量有所降低, 也使政府土地部门的工作效率大大的提高了。因此, 分散的登记机构不仅使登记更加容易, 也使不动产登记的障碍得到有效的减小。

2 构建统一的不动产登记制度

不动产统一登记制度的建立是我国经济发展的必然趋势。不动产统一登记制度应解决的主要问题, 一是登记范围, 二是登记机构, 三是登记程序和登记办法。随着经济的发展, 土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用, 各种空间的利用权也应获得法律确认。因此, 建立统一的不动产登记制度十分重要。

2.1 应该尽力以土地登记为中心的登记制度。

我国的物权制度比较明确, 土地作为一种比较典型的不动产形式, 需要经过法律的确认而得到保护。另外, 土地上的房屋具有较强的多样性。需要根据已有工作的形式和工作的状态来对土地的使用权进行明确。不断对土地登记制度进行完善, 按照科学的登记程序, 到制定的登记机关来办理登记行为。还需要将这部分法律进行改进。我国在不动产统一登记制度中所缺少和不足的是法律对不动产登记制度的保障。在我国改革开放以来, 法律逐渐融入到社会各个领域, 法律不仅是我国对人民利益进行维护的有效手段, 也是阻止违法行为发生的重要方式。不动产登记的主要内容是对土地的所有权证明, 因此不动产统一登记制度应该贯彻落实以土地登记为中心的登记方式。

2.2 建立不动产统一登记机构, 减少流通障碍。

现如今的统一登记机构的设置需要进行高效的改革, 从实际的工作中可以看出, 典型的三种模式为机构合并、机构单设、集中办理等等。从第一种情况上看, 就是将涉及不动产的各种相关部门进行合并, 统一办理不动产的手续。从现如今的实际情况上看, 房屋和土地就可以归结到统一个部门当中。从第二种模式上看, 机构单设模式就是对相对比较独立的不动产进行统一登记, 将其视为统一不动产登记。但是, 在具体的实施过程中会出现不同方面的问题, 设置不动产登记的机构比较简单, 要做好诸多的前置工作, 要对各种数据信息进行记录和整理, 同时还需要对土地登记的相关内容来进行整理, 并且对具体的的内容进行核实。这种情况下会造成大量的资料和资源的浪费, 也会给日常的不动产登记工作带来一定的影响。第三种模式就是在进行集中办理的模式实行的过程中, 需要设置专门的管理中心结构, 在进行不动产管理的过程中, 严格按照科学的顺序来对相关的提议进行审批和核实, 然后根据工作的需求以及管理的需要来进行最终的不动产登记和管理, 这样不仅可以解决人们生活中关于不动产的各类矛盾, 还能够提升不动产管理部门在人们心目中的形象。

通过以上不动产的管理模式可以看出, 不动产登记是政府以服务为中心, 在对不动产进行登记的过程中不断发展和改进, 使其更加完善的过程。为了使不动产登记制度更加合理化, 对工作人员的要求也很重要。在不动产登记工作中, 不仅要求工作人员熟练掌握不动产登记的专业知识, 也要求工作人员在登记过程中操作规范, 较高的职业技能和文化素养是不动产登记人员所必备的条件。因此, 我国要想使不动产统一登记制度更加完善, 在工作人员的选择上也要严格按照要求筛选, 争取从不动产登记的各个环节都加以改善。

2.3 对不动产的登记程序和登记办法进行改进和完善。

首先, 要提升登记程序的法制化趋势。具体来说就是在程序形成的过程中对程序的设置、主体等进行规范, 尽量减少重复的现象出现。同时还应该对登记步骤进行明确地规定, 对现行的法律制度进行总结和参照, 严格按照以下几个步骤来进行:申请, 申请受理, 缴纳费用。审查, 公告以及核准登记, 颁发证书。立卷归档等等。从不动产的公告上可以看出, 公告权只适应于固定的登记类型。其次, 要对不动产登记的办法进行优化和改进, 参照我国已有的物权法来明确不动产登记的范围、名称等等。并且对这些内容进行统一的规定, 同时对其进行严格地法律规定。不动产登记模式也应该进行完善和优化, 但是要尽量避免出现登记形式一刀切的现象出现。在法律法规的制定上要做到公正、公开, 不能由政府部门自行决定。

结束语

不动产统一登记制度, 不仅促进了我国的经济发展, 也为我国的房产事业发展奠定了很好的基础。在我国建立不动产制度的较短时间内, 虽然出现了很多不足之处, 但在未来的发展中, 我国的不动产制度发展空间较大, 能够更加完善。因此, 为了我国不动产登记制度的长远发展, 必须建立健全的法律保护机制, 在实际工作中, 对登记程序和制度进行不断的完善和改进, 使我国的不动产登记制度为国家经济建设增加动力。

摘要：不动产统一登记是我国产权管理体制的重大改革。该制度的建立不仅使我国在不动产权上予以公示, 也使我国的房产交易更加安全。由于我国的不动产统一登记制度建立的时间较短, 因此在实施上还有很多不足。随着我国的房产交易越来越普遍, 建立统一的登记制度是时代发展的必然产物。因此, 本文就我国不动产统一登记制度的建立来进行分析。

关键词：不动产,统一登记制度,保护机制

参考文献

[1]郭铁栋.论我国不动产统一登记制度的建立[J].科技与企业, 2015 (12) .