2019年江苏南京师范大学土地估价理论与方法考研真题

2019 年江苏南京师范大学土地估价理论与方法考研真题 一、名词解释（共 10 题，每题 4 分，共 40 分） 1、课税价格 2、最有效使用原则 3、垄断地租 4、路线价 5、五通一平 6、收益还原法 7、差额租金还原法 8、基本估价法 9、净地价格 10、土地经济供给 二、简答题（共 6 题，每题 10 分，共 60 分） 1、简述地租理论、区位理论在土地估价中的推导作用。 2、简述市场比较法的估价步骤。 3、简述成本逼近法的特点。 4、简述土地定级单元内某个指标值的一般获取方法。 5、简述人口密度对土地区位的影响。 6、路线价估价法的特点与适用范围是什么？ 三、计算题（共 2 题，每题 25 分，共 50 分） 1、某宗土地面积为 5000 平方米，土地剩余使用年限为 65 年，规划用途为住宅，容积率为 2；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积 4000 元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的 12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入 40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的 6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的 3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积 20000 元。试测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为 12%）。 2、现有一宗面积为 1000 平方米的城镇建设用地，使用者先以划拨方式取得，后于 2013年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500 平方米的办公楼，现全部用于出租。2018 年 11 月 1 日进行的市场调查情况如下： （1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，此外出租时可以收取押金 60 万元，押金年收益率为 5%； （2）该办公楼耐用年限为 50 年，残值率 0，建筑重置价为每建筑平方米 4000 元； （3）土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%。试根据上述资料，评估该宗土地于 2018 年 11月 1 日的市场价格。