土地报价研究

苏园（2002）01 地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2003 年 3 月苏州铭星软件科技有限公司总经理 陈溥财苏州市新天地工程造价咨询事务所 杨永明总工程师 杜利同项目总设计师 陈溥财苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2002 年 6 月 10 日目录2第一章 总论第二章 市场调研与产品定位第一节 筛选产品类型第二节 市场研究第三节 产品方案初步优化第三章 初步规划与方案优化第四章 投资估算第五章 财务评价第一节 投资分类第二节 投资使用计划第三节 销售收入及销售税金计算第四节 资金筹措计划的编制第五节 土地基本报价方案第六节 多因素变化土地价格临界点分析第七节 风险分析第一章 总论3 一、项目名称 苏园（2002）01 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长 372.87 米，宽 144.75 至 176.5 米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设 7 年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于 1996 年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到 2001 年的开发量 70 万平方米，约占市区总开发量的一半。2001 年 8 月底，区内累计住宅开工面积 130.7 万平方米，竣工交付 74.8 万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到 2001 年底，园区已建和在建的小高层住宅在 40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在 95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带，占地 7.4 平方公里。根据园区总体规划，周边 8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998 年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景区。金鸡湖4的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为 11 亿元，施工区 4 至 5 年。 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心，园区的住宅围绕集商...