年物业经理工作总结范文

年物业经理工作总结范文第1篇

物业项目经理上半年工作总结篇一：

根据集团公司总经理在xxxx年初作的工作报告指示精神， 我项目部结合在建工程项目施工特点及管理模式，整合现有资源，充分调动项目部人员的工作积极性，开展一系列改进工作，完善项目部管理体系的建设，明确项目精细化管理改进目标，提升项目管理水平，现将半年来项目部管理工作汇报如下。

一、工作回顾

xxxx年项目部主要施工任务为"东港第"项目一期二次结构施工工程，本工程为东港第项目A7~A10号楼原楼板预留洞口二次结构封堵施工，结构楼板钢筋采用植筋、焊接和绑扎，然后浇筑C30砼封堵。其中，A7#~A10#楼洞口共计162个，其中A7#楼52个，A8#楼24个，A9#楼34个，A10#楼52个，整个项目涉及二次改造施工户数共计208户。按照合同约定，二次结构施工应于xxxx年3月1日开始正式施工，但我方进场后迟迟未接到建设方准许施工指令，直至xxxx年4月2日，我方才开始正式施工。考虑到建设方交付房屋时间的紧迫性，我项目部本着服务业主、遵守合同的专业精神，依然按照合同约定的完工日期，重新编排施工进度计划，制定增加施工人员、材料、工器具投入以及夜间不间断施工等相应赶工措施，确保目标工期实现。整个施工采取4栋单体楼依次流水施工，各工序间紧密穿插施工;各施工段采取小段分包，充分调动施工人员积极性，克服赶工情况下的人手不足、材料倒运耗时耗工等施工困难。通过采取一系列的工期保障措施，在保证工程质量及安全的前提下，于xxxx年5月30日顺利完成全部二次结构施工内容，其中，包括完成建设方后期增加的A7~A10号楼夹层砌筑改造工程;之后，完成A

7、A

8、A10号楼一层入户门口改造施工个任务。目前，工程项目已通过业主验收，结算资料收集整理完毕，已向建设方提出结算申请，并开始审核流程，相关档案资料已向建设单位移交。

xxxx年上半年，"东港第"住宅项目一期工程根据总承包合同约定，已完成施工承揽范围内的全部施工内容。目前，项目部在做好向建设单位及物业单位验收移交工作的同时，已逐步进入工程保修阶段，配合建设单位做好售后维修工作，将房屋顺利交付给客户。

一期工程结算工作是本年度工作重点之一，项目部全力配合集团公司预算部门工作，收集、整理结算资料，及时与甲方沟通，为结算工作顺利完结提供便利条件。

半年来，针对二次结构施工工期紧、局限大、困难多等的实际情况，以及工程结算工作的紧迫性，因此，项目部上半年工作重点：一是要保证工程能按照时间节点顺利交付;二是要配合好集团公司预算部门，尽早回收工程款;

三、要配合好建设单位最后的移交工作，为二期合作奠定良好的合作关系。项目部尊照年初集团工作报告精神，加强项目部精细化管理以及规章制度落实，再小的工程也要做成精品，从工程进度、质量、安全、成本控制等多方面入手，改进管理工作的不足。总结经验、找出不足，以此总结上半年工作中的得与失。

二、巧提速、保工期

"东港第"二次结构施工开工日期虽滞后，但这并没有成为我项目部不履行合同约定完工日期的理由。原本3个月左右的施工期限，被压缩到2个月不到。时间紧迫，要求项目管理者必须拿出行之有效的赶工措施。项目部从施工进度计划入手，将原本相对笼统的总进度计划细化到每日工作内容、每到工序的施工时间，例如将原本钢筋安装工程，细化成钻孔(含清孔)、植筋、钢筋绑扎、钢筋焊接等四道施工工序，每道工序限定完成时间、固定施工人员，各工序间流水施工，无时差紧密衔接，为砼浇筑及养护节省出时间。细化的计划经反复实践检验，最终得以确定实施。做为施工的主要调度负责人，施工工长必须明确工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等并付诸实施;项目部管理任务就是在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再实施。在实际施工中，出现施工进度滞后的情况，如白天排渣，因为需要利用电梯运输排渣，会长时间占用电梯，给钢筋绑扎、砼浇筑、墙面抹灰等上料工作造成影响，考虑排渣完全适合夜间作业，项目将原计划调整，墙体拆除后先装袋，将施工作业面清空，白天如作业工序多，则不进行排渣，如此也可以避免给建设方房屋销售工作带来影响，计划调整后，给关键工作如模板安装、钢筋安装、砼浇筑让出时间，使工程中期形象已初具规模。

在人工方面，为了保证工期，牺牲了工人夜间休息时间，基本每日晚间19点持续施工至23点。通过施工小段分包以及对于施工劳动强度大的工作，在达到施工作业量后给与一定奖励等措施，调动工人工作热情，夜间作业尽量安排粗活，如排渣、砼浇筑等施工任务，充分利用好夜间施工时间。材料方面，做好材料计划，保证现场施工需求。施工技术方面，由于年初气温较低，考虑砼浇筑后凝结时间较长，为缩短砼凝结时间，项目部进一批早强剂，按照配合比要求，进行配比。掺入早强剂后，砼初凝时间明显缩短2~3个小时，楼板底模拆除时间也相应缩短。通过实践的进度计划虽然已于项目初期大不一样，但正是通过不断地收集数据、分析问题、调整计划，使得在进行最后一栋A9号楼施工时，实际施工已基本与计划工期相吻合，大大地缩短了工期。进度管理在取得成效的同时，也有很多不足，工期计划一再调整，使得施工不能保持连续性;人力及机械一直保持高负荷施工状态，难免出现不适的情况，如施工人员后期施工情绪不高、工器具损坏频率提高等。一直受这些问题困扰，使得施工进度放缓。

三、重质量、赢信誉

二次结构施工虽是小活，但也不应忽视了施工质量，小活也要干出"精品"工程。二次结构施工工序多，质量控制点多。项目部的管理重点抓事前的交底工作及过程中的质量控制。例如在钢筋工程，在开始植筋前，因为不是专业植筋人员，需要把植筋的要点，如钻头直径的选择、钻眼深度、清孔要求、植筋胶的配比等等需一一向工人进行交底及培训，作业工人达到技术施工工艺要求，可批量作业后，在施工过程进行抽检，发现问题及时进行整改。二次结构施工质量控制重点：一是涉及结构安全类，例如模板安装、植筋、钢筋绑扎、焊接、砼配合比、浇筑振捣等;二是涉及建筑适用性类，例如墙面抹灰空鼓、开裂控制、地面面层压光、天棚刮浆开裂控制等。施工前项目部也做好质量的预控措施，在原施工方案的基础上，改进、细化施工方案，例如对模板拼缝的控制，对周转多次的多层板，重新收边，拼装模板尽可能减少拼缝缝隙。在比如砼配合比，现场搅拌严格按照实验室出具的配合比单，进行配比;墙面虽未要求抹灰，但根据现场实际情况，二次施工部位墙面需重新进行抹灰找平;地面面层在与原地面接茬处增加打磨处理。一系列的措施体现了"精细化"管理的精神，重视质量工作也让我们赢得了业主的赞扬。

四、压成本、创效益

A7~A10号楼二次结构施工，包括设备夹层改造工程、一层入户门口改造工程，按照现场施工实际发生统计，工程实际发生成本为 812,887.5元，合同施工审定总价款为 万元，已拨付工程款为 万元，占总造价的 %;申请结算金额为 万元，其中发生人工507,200.00元、水泥 52,170.00元、砂子石子37,600元 、空心砖4,275.00元、钢筋50,000.00元、五金工器具35,642.50元、施工用电20,000.00元、大白施工100,000.00元、试验费6,000.00元;实际发生签证、设计变更费用 元、 赶工费 元。

项目部重视对资金、资产的管理，始终坚持节俭务实、杜绝浪费，坚持用好每一分钱。成本管理工作是项目管理工作的重要一环。 项目部重点加强对实际工程量测算、处理现场签证和变更为主的成本控制。在施工过程中比照合同清单，对工程量增加项及时向甲方提出签证申请，主动与甲方取得沟通。二次结构施工过程中，我方就墙体拆除工程量增加、墙面抹灰工程量增加、地面面层砼工程量增加、赶工费等向甲方提出签证请求，并予以了满足。

五、经验及教训

"东港第"工程一期项目，历时3年时间，在xxxx年完成了工程移交、结算工作，标志着我方履行合同约定，顺利将又一"精品"工程交付给业主。并且，在施工管理、工程质量、安全管理、进度控制、合同履约率等多方面赢得了业主的信誉及口碑。这些成绩的取得，归功于项目管理工作逐步地精细化，从每月、每周、每日进度计划、到责任到人的岗位职责，再到细化的制度规章，项目部管理工作的精细化，让管理责任更加明晰、减少管理工作中"一窝蜂"、"踢皮球"问题，消除管理工作死角，发挥每个岗位作用，各司其职，有效降低管理风险，进而保证成本目标的实现。

六、下半年工作计划

下半年，"东港第"项目将全面进入保修阶段，项目部各专业将设置专人负责维修工作，全力配合好业主单位的销售工作。同时，项目部将做好工程款的回拢工作，及时与业主方取得沟通。项目部剩余人员将妥善进行安排，并为新工程做好准备工作，随时投入先建设项目工作中。

物业项目经理上半年工作总结篇二：

回顾这半年的工作，xxxx物业公司在集团公司各级领导的关怀下，在集团物业总公司领导的指导下，在开发公司、营销中心、会所等公司领导和同事的支持下，全体员工时刻以"五把尺子"精神为动力，以集团"舍得、用心、创新"的企业宗旨为基础，秉承公司优良传统，发扬爱岗敬业，吃苦耐劳精神，先后顺利的完成了各项工作，并多次配合营销中心，会所完成公关、营销活动，取得了较好的成绩，同时也得到小区业主的一致好评。现将半年来的工作总结如下，并对下半年的工作进行进一步的规划。

一、上半年工作总结

面对xx市物业工作的总体趋势，在上级领导的指导和关心下，全体员工的努力下，我们以饱满的热情来做好了各项工作，在各方面工作中取得了一定得成绩，下面对上半年的工作总结如下：

(一)直接服务部门工作总结(金钥匙服务中心)

xxxx服务中心中心是我们对外服务的窗口，其服务水平远远高于普通管理处。业主入住之后，只需一个电话，星河湾金钥匙服务中心将会为业主提供24小时个性化、零干扰、全方位服务。今年以来，按照部门的服务理念，围绕部门的工作核心，根据部门年度工作计划的工作重点和管理目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加大培训、考核力度，逐步予以改善。

1、费用收缴工作

20xx年的工作重点之三是费用的收缴工作。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。金钥匙服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作：及时协调各部门解决业主的户内存在问题;经常上门走访业主，了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。

2、业主(住户)满意度调查及投诉处理

今年上半年，xxx服务中心，紧紧围绕一期的工程问题和二期的返修工作进行跟进。根据实际情况，我们明确了返修工作完成后，必须先由xxx服务中心、工程服务中心、施工单位三方对相关工程进行检查、验收，合格后方可通知业主验收，减少了业主反复验收的情况和投诉。为了了解过去两年xxxx每一户的维修情况，xxx服务中心对每一户的维修记录逐一进行分类统计，便于日后工作的跟进。

3、验收交楼工作

20xx年的工作重点之二是二期和一期尾房的交楼工作。在继续做好二期交楼工作的同时，对一期尚未交楼的23套房进行检查，包括户内的工程问题、所缺配件等逐一进行认真细致的检查。对于工程问题，通知施工单位进行维修;对于所缺配件，通知相关部门予以补充。目前，所缺配件主要是德格配件，已发函通知开发公司采购尽快补充。

4、工程返修工作

二期的收楼工作正常进行着，对于一些返修工作已完成的单元，加大了通知业主进行二期收楼验收的力度，目前已完成二次收楼113户。由于有些施工单位的原因或业主本人的问题，有个别单元的返修工作滞后，造成业主投诉和提出索赔要求，本部在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好返修工作的同时，也积极地与业主沟通、协调，征得业主的谅解，有些业主放弃了索赔要求，有些业主大幅度降低了索赔的要求，取得较好的效果。在今年三月份开始，重新启动的联合小组工作，对于一期和二期业主索赔要求的协商、确 认起到较好的效果。

5、社区活动开展

上半年，xxx服务中心除了扎扎实实地解决好业主的切身问题，做好业主的服务之外，有否开展适合业主喜欢的社区活动也是一个重要的因素。分别开展了以"欢聚xxx，共享中国年"的一系列社区活动：春节业主联欢晚会、迎春接福、元宵节猜谜;六一儿童节举办了"美丽xxx，欢乐儿童节"的社区活动。这些活动都得到广大业主的积极响应，业主反映良好，这样也增加了我们做好社区活动的信心。同时，根据广大老年业主的需求，在业主活动室设施、配置尚未解决的情况下，想方设法地为其安排了培训和活动场地，并安排员工担任英语教员，为老年业主们上英语课，受到老年业主们的好评。汶川发生大地震后，及时发动业主开展爱心捐款活动，共收到业主的捐款为：人民币70,260元、美元5,200元、港元5,000元。

(二)间接服务部门工作总结(安管部、环卫部、工程部) xxxx年上半年，间接服务部门牢牢把握各自的工作职责，在公司各级领导的关怀支持下，安管部、环卫部、工程部全体员工发扬"吃大苦、耐大劳"的精神、克服种种困难，高质量、严要求，较好的完成了xxxx年上半年的工作任务。

1、安全管理部(治安管理、交通管理、消防管理等)

安全管理部的主要工作就是做好治安管理、交通管理、消防管理的"三管"工作，在今年上半年，安全管理部解放思想、实事求是，使小区业主家里发生治安事件0起、刑事案件1起、盗窃事件0起、火险事故1起，已处理共2起。

一是在治安管理工作中，今年1月份至今，加大了管理力度，制定了多份管理方案，在园区内装修期间，共抓获盗窃份子2人，为公司挽回经济损失近2万元。礼宾员为业主发放报纸、信件约140次，为业主推送物品约1000次，与相关部门配合为业主家中移动各类家具和其它物品约70次。并针对春节特殊期间，下发通知预案1份，确保了春节期间公司财、物和施工现场的财、物安全，未发生丢失被盗现象。

二是在交通管理工作中，1月份至今，公司严格按照《北京市机动车辆收费制度(暂行)》，做好了对进出地下停车场临保车辆的收费管理，加大了对进入小区地下停车场、xx中路停放的车辆巡查监管和登记管理，巡查次数每天20次以上、每月600次以上、半年3600次以上。通过努力，交通状况也又了起色，半年来小区内发生交通事故1起，配合交管部门处理1起。

三是在消防管理工作中，1月份至今，公司对小区楼宇内的消防器材全面检查6次，并做好记录和使用不干胶封条(495张)进行封闭管理，有效的消防事故的发生。

2、环境维护部(绿化养护、卫生清洁)

一是绿化养护工作上，开春之际，我们精心地养护畅园里保温大棚内的两棵智利蜜棕，每天定时喷水、加热、定时记录室内外干湿温度，直到四月大棚拆除。并对整个园区更换种植各类地被苗木约25万棵，草皮1.2万方，各室内摆放绿植5000盆，确保了园区和销售中心、会所、公寓的绿化环境。为了全力配合三期销售，我们加班加点，根据周边实际地形以及苗木的生长习性，注重细节的将朗园、畅园部分苗木品种进行更换。并在养护工作中，施肥、打药、甚至浇水都是对症下药。

二是清洁工作上，首先对员工进行了培训，并派巡查员每日督促跟进外派清洁公司各区域的卫生清洁，监管改正他们不合理的作业，发现问题及时解决，促使他们的清洁水平、服务意识达到公司的标准和要求。通过努力，上半年有偿服务组共完成有偿服务单xxx张，产生费用xxxxx元，完成空置房保洁xxx套/次，产生费用xxxxxx元，合计产生费用xxxxxx元。

3、工程部(工程服务、工程维护)

xxxx年上半年，工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下，较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作，确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行，以及工程返修工作的顺利进行。

一是工程服务。截止到x月x日，一期共开具《工程返修返修意见书》xx份，其中已完成xx份，未完成xx份正在跟进中;一期共交楼xx套，未交楼xx套;二期共交楼xxx套，未交楼xx套，各类发文xx份;完成各类《签证单》xxx份。并组织召开工程返修例会xx次、部门例会xx次，协调完成各类工程施工返修后的验收及签证结算工作;处理各施工单位的来往文件。

二是工程维护。我们对灯柱以及电力井盖进行了油漆翻新，并对所有水景喷头、灯光设施以及S5锅炉房高层供水泵房以及消防泵房进行了检查并及时的维修，确保园区水景以及外围灯光的正常运行。并采取上门服务的方式，11年上半年共计完成了各种维修单5000余份。同时，二期、三期样板房的日常维护工作也有条不紊的进行着。

(三)后勤保障部门工作总结(行政人事部、财务部)

在过去的半年里，行政人事部和财务部，秉承"舍得、用心、创新"的经营理念，以"坚持服务全局，发挥综合协调优势，提高公司行政执行力"为工作重点，紧跟公司部署，经过全体员工的一致努力，圆满完成了各项管理服务工作，为下一步的工作奠定了坚实的基础。

1、行政人事部(采购管理、行政内务、人事管理、企业文化建设等问题)

一是加强基础管理，完善各项规章制度。上半年度，严格执行ISO9001各项工作标准，从日常管理工作抓起，认真学习和贯彻了《新劳动法》，并通过采取广泛的宣传途径招聘人才。并通过规范考勤制度、做好人事档案的管理、档案管理等工作，使工作制度进一步规范，基础工作进一步加强。

二是广泛宣传，加强企业文化建设。为了加强公司的企业文化建设，丰富员工的业余生活，公司指定专人负责物业宣传栏的编辑工作，对《物业之声》全面改版，重新定位为社区文化服务，向员工介绍公司最新动态和宣传科普奥运知识，从而增强对企业的信任感和归属感。

三是加强成本控制，保障后勤工作。在采购方面，公司始终本着"开源节流、降低成本、提高效率"的原则，制定了系统的采购管理制度和采购方案，要求采购员严格遵守采购程序。同时保证物资采购的及时性。物资申购到位后严格落实有关仓库出、入库管理规定、物料的发放流程。

2、财务部(财务内务、其他辅助相关管理工作)

刚刚过去的半年时间里，在经理的领导下，财务工作依然周而复始、忙而有序地进行着, 在不断改善工作方式方法的同时、在各级领导的关心协助下，顺利完成了各项工作工作。并在出纳、收费、资产管理等方面工作都有有了很大突破，保障了公司各项工作的正常运行。

二、存在的问题

翻检半年来的工作，值得欣慰的是，我们严格按照公司部署要求，积极、认真、稳妥地开展各项工作，取得了一定的成绩。但在肯定成绩的同时，我们也必须正视工作中存在的问题，主要表现在：

(一)经营拓展方面的问题

目前，我公司现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，特别是因为返修工程量大、施工或备料时间长、施工延期、重复返修等情况，造成业主投诉和索赔的问题，严重影响着我们服务质量的进一步提升。

(二)管理方面的问题

从宏观方面来讲，我们的战略计划还有待进一步加强，同时，对管理重点环节的把控尚不到位，ISO执行效果反馈及执行力度也还需要进一步强化。从微观方面来看，一是部门间的相互衔接、物业公司与开发公司、施工方相互衔接等需要进一步加强;二是流程间存在制度的缺陷或监督的缺失，影响着工作效率的提升;三是各部门间的管理制度及工作安排与流程有发生冲突的现象;

(三)员工素质意识方面的问题

急业主所急的服务意识、零干扰服务意识、环境维护意识、安全防范意识、节能意识、成本控制意识等等，如：工程人员进户维护的服务理念贯彻、保安巡逻发现公共设施损坏的反馈意识等等都有待进一步加强，员工整体素质和工作能力距离一流物业管理公司的要求还有一定的差距，有待进一步提升。

物业项目经理上半年工作总结篇三：

各位领导各位同事，瓯雅物业在公司领导的带领下，在全体员工紧密的配合下，各项管理工作持续改进，服务品质稳步提升。现对xxxx年上半年的工作全面总结如下：

一、前期介入

根据公司安排一期于xxxx年11月26日正式入场，为保证一期顺利接管，在公司各级领导的支持和公司各部门的配合下完成了一期前期的各项筹备工作：

1、根据公司要求达到了秩序、保洁、客服人员100%的上岗率;

2、积极的与置业工程部沟通完成了土建、内装修及各类设备实施的验收工作及遗留问题的整改工作;

3、完成了前期的开荒保洁工作及一期顺利接管工作;

4、截止目前接房370户，装修256户;装修率70%，处于璧山领先水平;

5、物业收入物管费35.28万元、保证金50.8万元、除渣费16.39万元、其他7.9万元，合计约109.58万元

二、组织员工培训

由于是新接项目，大部分人员业务水平不够熟练、专业素质不足，针对这一现状，xxxx年，围绕配合销售服务和物业物业品质这一工作重心，培训项目如下：

1、全面展开员工礼仪礼节及专业技能培训

2、《物业管理概论》培训

3、《物业管理与服务》培训

4、《物业服务礼仪》培训

5、《岗位操作规范》培训

6、《物业法律法规》培训等

培训人员涉及客服、秩维、保洁、工程65人。

三、协助销售部开展销售工作

1、为了配合地产销售推广、以销售中心、客户接待及环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，上半年顺利完成各类接待工作10余次接待人员上百人次的推介会。

2、保洁、秩维制定相关操作标准和管理制度，根据各岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置，保证销售中心、样板房能够以整洁、温馨、舒适的空间状态迎接前来参观的客户;

3、客服人员在做好岗位接待服务工作的同时，也全面协助、配合销售部工作的开展，积极热情接待看房、买房的客户，详细介绍物业的管理特色及楼盘配套等情况，有效的建立起了与业主的早期沟通与交流渠道;

4、协助销售现场的安保维护，来往车辆的指挥，停放车辆的秩序及安全;保安之间紧密协作交流，做到遇到异常事件能够运用以往培训过的应急措施;

5、保洁保证清洁卫生的前提，积极遵守岗位职责，主动问候客户，协助营销向客户指引安全出口;

6、水吧立足于岗位，为顾客提供饮品、咨询服务，体验物业精致、贴心的服务理念;

7、样板间接待顾客，为顾客答疑解惑;

五、完善各项规章制度，建立内部管理机制

1、建立完善各项规章制度和内部管理机制，

2、贯彻使用质量管理体系文件，加强各类资料的收集、归档工作，合理分类、存档;

3、狠抓各项规章制度的落实，对安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯，对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。

六、日常工作目标管理

1、工程部：跟进一期工程遗留问题的处理，专业解决业主装修遇到各项问题，公共设施的管理：制定完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。

2、客服部：协调物业与业主之间的各项矛盾，熟练掌握接房到入住全部流程及各项费用的催缴等

3、绿化管理：严格落实绿化管理措施，积极配合监督绿化外包、施工及养护计划，针对绿化外包在施工养护过程中出现的问题，及时发出整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示标示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏、践踏及公用现象，绿化完好率为98%;

4、环境卫生的管理：针对销售中心环境制定周、月度保洁计划，定期进行大扫除，加强卫生检查工作，保证销售中心及周边的卫生清洁。

5、安全防范工作：对秩维队员定期进行岗位培训与消防实操，严格执行工作程序、巡岗查岗，要求秩维队员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，一季度示范区无重大安全事故，托管物资完好无缺;

6、开源节流、降低成本。

回顾上半年以来的工作，诸多方面值得分享和肯定，也有诸多方面给我们留下了深刻的教训，为了在下半年更好的扬长避短，树立良好的服务口碑，下半年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能，营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。

一、下半年工作计划

物业如何通过自身的服务手段、为营销服务增加销售亮点、助跑销售业绩呢?至此下半年物业工作应围绕以下几点来开展工作：

1、加强员工三个服务的培养(服务意识、服务礼仪、服务细节)

2、完善各种管理制度及质量记录

3、针对目前物业服务现状，进行服务创新，为营销增加亮点

4、增加物业服务特色及人性服务，提高瓯雅物业在区域的知名度

5、配合销售部搞好老带新宣传工作

6、实施每季度客户进行物业工作满意度征询表的问卷调查

7、对营销售楼从物业角度提出客观、全面、中肯的服务建议

8、跟进一期各项工程遗留问题并能够预防和发现问题

年物业经理工作总结范文第2篇

时间如梭,转眼间，我已在新明珠地产半年多了。回想过去的半年工作，在物业公司领导下，在全组成员的共努力下，全区水电、广电、网络、监控、消防等设备正常安全地运行，完成了半的工作任务，简要总结如下：

一、精诚团结，攻坚克难。

1、随着市场发展，我司的人气逐渐增涨，受到的社会上负面影响也不段增多，就今年上半年我物业公司遇见了成立以来比较棘手的盗窃案，这不仅影响到客户的安全和利益，更影响到新明珠地产的声誉和财产及人身安全，对此次盗窃案，部门领导开展部门会议集中讨论防范和抓捕工作，事后得到相应成绩并成功抓获偷盗者，解决了本部门的棘手问题，更让客户和公司再次对我们的团队有了信心，挽回了客户和公司的损失。

2、设计的要求是从实践中得出的，但就粥鼎记餐厅污水处理方式至今还未解决，存在的油污垢冻结污水管壁，导致管径变小，经常影响酒店下水道正常排放。在该次疏通任务中，部门领导组织安管员、保洁员、水电工疏通，将管壁部分污垢清除、疏通油垢堵塞孔、清理化粪池，在室外35℃的温度的情况下连续工作4个多小时。在这次任务中，我感觉到了物业各班组的团结，更感受到物业公司全体成员的团结。

3、C5-1(銘瑞陶瓷)，因雨水倒灌至4楼房间的地漏，致使四楼大面积积水，从而渗透至三楼天花，形成天花板积水，影响租户正常办公和生活。部门领导集中对这次事故展开了一次紧急会议，对保洁员、水电工、物业管理员做出了任务安排，有方向性的对客户受损的地方进行清扫、水电故障排查，缓和了客户的情绪。

4、为提高消防水池的水质，物业部安排清理消防水池，在清理前，通知酒店、工程部等相关部门，确保消息畅通，使工作更好的展开。部门领导亲临现场并指导工作，同时检察了水池内的安全隐患，给部门员工树立榜样。

二、落实安全责任。

1、公司及部门领导把安全放在第一位，每天部门领导重复叮嘱。特别对各种维修工具和维修事项及过程给出合理的意见和建议，发现严重缺陷、破损的工具及时整改或更新。这半年里未发生人身、电网、设备、火灾等事故。

2、在1-6月期间，为确保物业部人员高温高峰期不受影响，部门领导对本部门员工的避暑甚是关心，也积极的采取了一些防暑措施，部门领导还安排台风、暴风雨来临前的一些工作准备，确保各设备运行可靠，做到不影响公司形象和减少公司损耗。

三、认真开展检查工作。

1、每天对市场的水电常规巡视，发现情况及时处理，在每天的维修记录上都有记载。

2、配合工程部建筑验收、消防管道安全验收、给排水验收工作。对检查出水电、建筑方面有隐患的事项记录在册，积极督促和配合工程部及时整改。

3、对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。整改了无锁电表箱及电配箱，有效防止因电箱无锁而导致的偷电、盗窃行为，部分设备、电线老化而产生的安全隐患已及时开出工作联系单至工程部处理。

4、每天定期对A、B、C、F区定时断电二次控制系统、路灯、广电及监控系统检查，一经发现异常情况随时调整处理，疑难问题及时向本部门经理汇报，并通知相关部门尽快修复并做好工程联系单存档。

5、每天定期对A、B、C、F区内给水管网检测，对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓、压力表及管道破裂及时抢修，杜绝公司管网跑冒滴漏现象。

6、在每次台风、暴风雨来临前一天对区内供电线路、电线杆等用电设备 ，户外广告牌、户外电灯、排水管道、地下消防泵房及发电机室等全面检查，做到未雨绸缪。

7、对物业公司所接管的消防水箱、消防栓、灭火器、水带、喷嘴进行检察，对一些漏水、水带破损、灭火器压力过低、烟感灵敏度等一系列故障及时处理，对一些租户私自乱用消防水等现象及时制止并采取了有效防范措施，确保应急时不备之需。

四、全力配合设备修试，加强设备维护保养

1、为适应市场发展的需求，A、F、B区投入1000KVA变压器，在使用的过程中对存在的高难度维护缺陷时，给予相应的整改措施至工程部，使其使用达到最佳性能。

2、明珠地产现为止有三台电梯，电梯维保部门按国家规定最少一月两次设备维护和保养，只要电梯维保，本部门都会派出一名维修工跟踪配合。但有时发生电梯故障，大多数发生源主要在于钢丝绳，钢丝绳承受一定的拉力，致使电梯门拉开和关闭，由于钢丝绳较细，长时间工作后自行开裂，在检修的同时也和电梯公司反应了该问题，但至今钢丝绳问题还未解决，现电梯维护已与维保公司签订维保合同，维保单位负责购买适合电梯门使用的钢丝绳。

3、定期对发电机房的卫生进行清扫，严格按发电机操作和保养规程执行，对地下消防水泵每星期固定试运行，并做好运行记录，排查安全隐患，使电气设备安全稳定运行，保障消防用水的正常供给。

五、做好全班本职工作，建立水电、广电、监控、网络档案。

1、在本部门的指导下，水电组对整个接管的水、电表进行彻底查看，更换坏表、死表，对客户用电(水)每月定期抄度一次，并对每户的电(水)表号、每次的抄度录入档案。

2、做好供电设备维修及保养，建立主要设备专户对每次维修的项目，更换设备材料的型号、数量和检修后设备运行情况记录存案。

3、管理好维修电工仓库工作。对常用的备品、备件应保证一定的库存，对出库的材料，用在的地点做好登记。

六、存在的不足

1、需加强全组成员安全意识。

2、加强本职工作的责任心和对客户的交流。

3、加强对专业知识的学习。新来的成员对配电房操作规程不够熟练，对市场场貌不够熟悉，特别是支线路的分布情况还不了解及日常维护中经验不足，与施工方加强学习。

4、加强常用工具及材料的管理。

七、下半年工作计划

1、加强维修员工的日常管理、考核，安全教育、电房配送电和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高，积极学习新技能，努力降低公司消耗，节约管理成本。

2、加强维修人员及时为租户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务。

3、加强对小区所有楼内/外、仓库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱、控制箱的维修、巡检工作。

年物业经理工作总结范文第3篇

度

(试行)

日常工作管理制度

为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的工作秩序，特制定本制度。

一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。

二、 全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)

三、 做到按时上下班，不在工作时间内玩手机、睡觉、打游戏或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

四、 严格执行考勤制度，各部门工作人员必须坚持每日签到打卡4次，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底由部门负责人汇总考勤于当月25日前报办公室审查后交综合管理中心，排班于当月28日前由部门负责人进行汇总报办公室审核后交综合管理中心，考勤是每月工资发放的主要依据之一。

五、 严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。

六、 对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理)

七、 严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。

八、 严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

九、 除因工作需要外，在岗严禁喝酒，不得因喝酒聚会而影响或延误工作和服务要求。

十、 各部门员工要严格执行岗位责任制，工作过程中应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按公司制度奖惩制度执行。

十一、公司实行轮休制，每月休息4天，每天工作时间定为8小时，因工作需要或特殊原因可调休，但事先应征的部门负责人同意，方可调休(主管级以上调休应填写调休单)其余法定节假日据情况安排休息。

十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内应立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现则按奖惩制度第十一条执行。

十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。

奖 惩 制 度

为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。

奖 励

一、 对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。

二、对工作中因有技术改造贡献或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员

工，年度可参加公司 “最佳员工”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。

处 罚

一、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元;30分钟以上者按旷工处理，旷工一次扣3天工资，一个月旷工3次者，扣除本月全额工资，且公司有权辞退该员工。

二、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资;旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。

三、消极怠工，工作时间内玩手机、聊天、睡觉或干私活发现一次处罚50元。

四、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交由公安关机处理，单位将根据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。

五、除工作需要外，严禁上班期间喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给业主造成损失(本物业服务范围之内的)由当事者一并赔偿。

六、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。

七、对员工的各类处罚，均由经理会议同意报公司批准后执行。

考 勤 制 度

一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。

二、公司员工一律实行上下班打卡签到制，签到必须本人亲自执行，不得代签。在规定时间内未签到者，视为迟到/早退，超过30分钟，视为旷工。旷

工一次扣3天工资，一个月旷工3次者，扣除本月全额工资，且公司有权辞退该员工。

三、如因特殊情况不能按时打卡者，提交由部门负责人签字的《未打卡情况说明》至综合管理中心人事部，未提交者则按旷工处理。

四、考勤记录要于次月1日报交物业办公室，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按公司奖惩制度执行。

请 假 制 度

一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。

二、职工请假要提前写出假期申请表，待领导批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。

三、因病请假一日以上(含一日)须有正规医疗部门的证明手续。

四、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。

客服部管理制度

一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：

1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。

2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。

3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。

4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

7、对业主提出的工程质量问题，由客服人员进行登记，并以“工程报修单” 或“联络单”的方式报公司工程部或力成公司工程部安排人员进行维修，并反馈给客服部，由客服人员向客户做好香瓜解释工作。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。

8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。

9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。

10、对回访情况要做好完整地记录。

二、 回访时间及形式

1、 小区客服人员按区域范围分工，根据报修情况当日电话回访业主。

2、 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

3、 每月有针对性地走访业主作专题调查，听取意见。

4、 小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。

5、 作好回访登记。

(一)投诉事件的回访：

1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理;

2、回访率应该达到100%;

3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。

(二)维修工程的回访：

1、由小区客服人员进行;

2、回访率应该达到30%;

3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。

(三)业户报修的回访：

1、由物业客服人员进行;

2、回访率应该达到30%;

3、应在维修完成以后三天以内进行。

回访人员根据《来电来访登记本》，通过与业主电话回访、面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括维修完成情况、服务态度的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《来电来访登记本》上。

客服员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管主任审阅，并做出解决方案。

工程部管理制度

一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。

二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。

三、工程维修员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保质量安全

事故的发生。

四、工程维修员应每月配合客服人员完成水、电表抄取工作。

五、严格控制小区内水、电的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。

六、如业主发生水、电损坏时，工程维系员应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。

七、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过3天。

八、保证消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

机器设备管理制度

为加强机器设备的管理，按照科学管理、“预防为主”的方针，防止设备安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等公共设施设备进行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修保养管理细则及管理台账。

第一章 原 则

以预防为主，坚持小区日常维护保养与按计划维修并重，确保安全、经济运行。

第二章 设备管理

一、设备运行、维修人员要持证上岗。

二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。

三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。

四、如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。

五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。

六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司申报公司批准拨付使用，以保证设备正常安全运行。

七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。

八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。

九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。

十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录，即《交接班记录》、《设备运行记录》、《设备维修保养记录》等。

第三章 设备的安全使用及维护要求

一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。

二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。

三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训，经考核合格后方可持证上岗，使用操作。

四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录

五、坚持“安全第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止使用或行业规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。

六、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。

第四章 消防设备及维修保养

一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般委托厂家进行维护保养，配合维保单位检查和试验消防系统/设备的功能，并应填写登记表。

二、对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作，发现故障及时排除，若不能排除，要及时通知维保单位进行维修，并详细登记，一般要求一周至少进行一次检查。

三、消防监控值班室要24小值班，夜间有保安进行值班，白天有专业人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并及时通知有关人员和单位，绝对不能随意消除报警信号，否则重者将依法追究当事人的责任。

第五章 电器设备、配电室及发电机房的管理

一、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及工作程序，做到操作准确无误。

二、每周一次对所有配电房巡检一次，并做好记录，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

三、每月一次对每层配电箱进行巡查，发现问题及时维修。

四、为保障本物业小区紧急情况下正常配电，工程员必须每月进行后备发电机运行操作2次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。

五、定期查看机油、柴油是否满足使用，出现不足填报申请后及时购买。

安管部管理制度

一、在公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。

二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。

三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。

四、保护小区内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开展工作。

五、负责管理好小区内交通秩序。

六、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。

安管员职责

一、服从公司领导，听从安管主管及领班的命令，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。

二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。

三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。

四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋

毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同事;要互相支持，互相配合，精诚团结，共同完成工作任务。

五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。

六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民人身财产不受损坏。

七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假;不准迟到、早退，不准中途脱岗;工作时间不准办私事。

八、要严格履行《安管部岗位职责》的规定，认真履行工作职责。

九、严格按规定搞好宿舍及个人的卫生。

十、及时完成领导交办的其他各项工作。

安管员的基本要求

一、安管员必须做到：

1、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。

2、严格遵守秩序员职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要及时汇报。

3、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

4、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边;衣着整洁，必须佩带工作证。

5、秩序人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。

6、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

7、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。

8、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

9、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。

10、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导，来访人员须填写来访人员登记表，说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访事由。

12、每天把值勤情况写入“交接班记录表”。

13、平均每天上岗8小时，当日早班08：0016：00;中标16：0000：00;夜班00：00次日8：00为夜班，每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日按照假期时间具体安排。

14、安管人员接班要按规定提前10分钟上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间并签到。

15、交接班时，交班的安管员要把需要在值班中继续注意的或未处理完成的问题向接班秩序员交待、移交清楚，并记录在交接班登记簿上。

16、接班秩序人员验收时发现问题，应由交班秩序人员承担责任;验收完毕，交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员承担责任。

17、所有事项交待清楚后，交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记

录下班时间并签名。

18、特殊情况需调换班时，必须经部长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅自换班，则视为脱岗。

保洁部管理制度

一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。

二、坚守岗位，行为规范。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。

三、环卫保洁工作要求：

1、 生活垃圾每天清运2次，保持垃圾桶清洁无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁1次。

3、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次，1楼公共大厅每日拖洗1次，楼道内任何部位不得出现蛛网浮尘。

4、公共部位玻璃每月清洁1次;楼道灯每月清洁1次。 5义务指导装饰装修户将装修垃圾运至小区外垃圾场。

上午10点30分左右、下午4点左右为卫生保洁最佳时间，此时，小区内各地、楼道内各处必须保持清洁，无任何垃圾存在。如发现达不到标准要求，必须严肃处理。

年物业经理工作总结范文第4篇

时间翩转飞逝，我在物业经理岗位上已经四年了，学到了太多太多的东西。从项目前期介入、主管、副经理、再到经理。在上级领导身上学到了很多的处理业务知识、宝贵的工作经验、为人处事、待人接物及珍贵的人生道理。除此之外，让我看到更多的是一位老前辈是如何对待工作的：一丝不苟、心思缜密的工作态度，想工作所想、与下属的相处、松弛有度的管理作风。在这样积极的工作氛围影响下，再通过持续的自我学习、现场管理实践和思想上学会自我调整，在工作中向积极的老员工看齐。我深知公司及上级领导的要求，也了解自己的差距与不足。因此，会更努力的在工作中向经验丰富的前辈学习，争取早日独当一面，为公司领导分担项目现场管理责任。目前，我认为我做到了。

建安十年间，我从一名普通员工转变为一名项目管理者，过程经历了很多，从实践中总结了以下几点心得，在这里作个总结与记录。

一、角色的转变

首先，意识到从普通员工到项目经理对我来说是一次难得的机会。从执行者到管理者的角色转变,涉及的不仅仅是文字表面上的区分,而是需要通过从执行者到规划者、从监督者到引导者、从检查者到沟通者三个实质内容的转变来完成。它并不是单一的思维,而是从关系思维的视角来看待。如何转变思维方式才是适应这个角色的关键，也给作为管理者的我提出了更高的要求。如何制定工作计划、处理矛盾，把握发展机遇,应对各种复杂局面，提出了挑战。首先,原来作为普通员工在工作上是强调自上而下的监管模式，多侧重于硬性管理，通过书面的规章和程序,确定标准和指导行为。但对于项目经理来说，主要的工作职能不是执行而是管理，对项目的规划、定义项目流程、与业主、自己员工沟通、与公司及上级领导的沟通，这些对象绝大多数是人而不是物，可以看出,管理注重的是对人的相互沟通,建立互相尊重、互相信任的关系，强调合作和团队精神。所以，作为一个好的项目经理应具备的是委婉应对事情的手段和灵活变通的工作态度。

二、技能的要求

普通员工可以说只要吃透相关的工作技能就可以很好的完成工作的需求，而对于一个优秀的项目经理，还必须在业务技能、管理技能等有所提升，才能够胜任项目经理职位。

业务技能是对项目经理最为基础的要求，我认为作为项目经理不可能对每个项目业务问题都很精通，但要了解、听得懂，否则项目经理就会丧失对项目的应有的嗅觉。公司为我们提供学习的平台，中心上级领导也给我学习的机会，我也积极学习了相关的业务知识，并取得了一些相关证书：项目经理证书、消防管理人证书，电梯安全管理员证书、装饰施工员等来提高自身的业务水平。

对于管理技能方面来说它包括管理能力、组织能力、计划分析、解决评估问题及项目实施的能力。管理能力包含两个层面，“管”就要积极主动任事，勇于承担责任，不拖延、不推诿，职责所在。“理”就事把事情理顺，千头万绪要理清楚事情轻重缓急、按先后顺序落实计划，认真执行。组织能力是指项目经理必须有良好的组织资源的才能，通过规定职务或职位，明确责权关系，使组织中的成员互相协作配合、共同劳动，灵活的运用各种方法，把各种力量合理的组织和有效地协调起来的能力。计划能力是指项目经理必须有制定、执行、推广计划的能力;实施过程中，还要具备分析问题、解决评估实施项目的能力。

三、沟通能力要求

沟通是市场，沟通是人与人之间、人与群体之间思想与感情的传递和反馈的过程。

所有人都知道项目的实施需要沟通与业主沟通，与员工沟通。但是在具体项目实施时，还是存在沟通不畅的现象，经常会有这样的现象：工作协调时，需要业主的配合，但沟通方式不对，导致业主有抵触的想法，认为物业项目是交给你们公司来做，你们公司来赚钱，怎么反而要我来做实施，当然事倍功半。 良好的项目沟通需要技巧，中国国情决定，与人沟通除了秉公办事还需要人情，项目经理应该在项目实施时揣摸客户/业主的脾气秉性习惯，用最恰当的方式与客户/业主沟通。好的项目经理在项目实施时，能够与客户/业主打成一片，工作外还能够建立亲密的友谊。

项目经理不但对客户/业主负责，也必须对内部公司的管理层及员工负责，因为项目经理要管理三方面的期望：业主期望、公司高层管理期望、员工期望，要在三方约束关系中合理的满足各个成员的期望就必须要和他们沟通，没有一个很好的沟通能力是没有办法处理好三角关系的。沟通需要技巧，技巧需要锻炼。所以，如何学习与人打交道是一个普通员工转变为项目经理的第一个重要指标要求。适应在各种场合，面对各种人物和氛围勇于发言，阐述自己的看法和主张，逐步训练以使自己慢慢成为人际交往的焦点。

四、领导能力的要求

一个好的项目经理必须具备良好的领导能力，而领导能力也正是一个普通员工最缺乏的能力。领导能力是体现一个项目经理综合素质的重要指标。领导能力主要体现在如何管理一个团队，如何带领一个团队，如何激励一个团队，如何来提升自己的领导能力。

首先要有宽大的胸怀和集体意识，这是前提，有宽大的胸怀才会有包容一切的大气，才能容忍不公平、容忍成员的错误、容忍客户/业主的刁难。领导一个团队，不是靠手腕，也不是靠权威，而是靠亲和力。一个项目经理，必须要具备好的人际关系，与员工打成一片，没有隔阂。在工作进行中，当成员碰到问题时，能够采用合理的激励和精神鼓动，解决他们的烦恼;与员工沟通时，不采用僵硬的上下级交流方式，而采取参与和顾问的方式;在工作中，充分信任员工，对工作有效授权，放手给员工担当工作和责任;项目经理在员工表现不错时，要积极的认同和鼓励，使他们看到希望。

以上心得体会是从这几年的现场管理经历与磨练得来，也许有不足但却是亲身体验。现在的书写总结更像是记录一下自己的管理历程。见笑了!

年物业经理工作总结范文第5篇

项目经理视频录制方案

目录

第一部分：物业经理的一天1 第二部分：周工作3 第三部分：月/季工作 4 第四部分：半5 第五部分：注意事项6

第一部分：物业经理的一天

序幕

项目经理在镜子中着装、并整理自己的书桌;

第一部分：物业经理的一天 1.会前项目外围巡视 1.1时间：8:00-8:20 1.2内容：对所辖项目的外立面、外围一周进行巡视，并查看重点岗位的交接情况、早班人员着装情况等

2.早会

2.1时间：8:20-8:30 2.2内容：早上巡查的问题，布置当天的工作

3.遗留事情处理 3.1时间：8:30-9:00 3.2内容：处理昨天遗留的事务、以及夜班值班遗留的重要事务 18657166905 4.早上项目检查 4.1时间：9:00-10:00 4.2内容：每天对小区进行巡视一次，对各岗员工的现场管理及操作情况，包括办公场所、员工宿舍等，生活方面进行现场检查

5.日常事务处理 5.1时间：10:00-11:30 5.2内容：处理当天的事物、业主接待; 6.前台接待督查 6.1时间：12:30-13:30

页 第 一

第一部分：物业经理的一天

6.2内容：前台查看接待情况

7.日常事务处理 7.1时间：13:30-14:30 7.2内容：处理日常事务，各种审批、报表;每天抽查日常报修维修工作，按维修时限完成报修，确保维修及时，对重大维修事件亲自监督及跟进

8.项目巡视

8.1时间：14:30-16:00 8.2内容:项目各个区域的巡查

9.沟通、签字

9.1时间：16:30-17:00 9.2内容每天与一名员工谈心，与一名业主沟通;并集中对需要签字的文件进行签字

10.项目物业费收缴情况关注 10.1时间：17:00-17:20 10.2内容：调阅当天物业费收缴情况，并分析

11.工作梳理

11.1时间17:20-17:30 11.2内容梳理当天的工作完成情况

12.下班小结

第 二 页

第二部分：周工作

第二部分：周工作

1.周一：外部沟通 1.1时间：9:30 1.2内容：与社区沟通、工作汇报、请示

2.周二：品质自检 2.1时间：15：00-16:30 2.2内容：项目品质自检

3.周三：物业费收缴 3.1时间：15：00-16:30 3.2内容：组织召开物业费收缴会议，分析收缴情况与原因

4.周四：内部沟通 4.1时间：自定

4.2内容：项目部沟通、内部培训情况检查

5.周五：业主接待 5.1时间：自定

5.2内容:抽查前台重点投诉，并致电或者上门拜访业主

6.周六：周例会 6.1时间：自定 6.2内容：组织周例会

页 第 三

第三部分：月/季重点工作

第三部分：月/季度重点工作

1.计划制定：包括物业费收缴计划、文体活动计划、业主满意度调查回访计划、人事培训计划、公共设施设备维保计划、公共维修资金使用计划等 2.仓库盘点：每月一次盘点仓库，查看进出库 3.报表审核：审核各类报表 4.报表提交：

5.内外沟通：每月与公司各部门负责人进行沟通一次 ，每月与社区沟通一次、每月与开发商沟通一次，每月与业委会沟通一次。

6.抽 检：对月度员工的考勤、优秀员工评选及员工奖罚进行审核及都督，对员工的转正、劳动合同的签订进行审核，对员工档案、培训台账进行抽检。 7.全体员工会议：每月召开开一次全体员工大会 8.收 集：每季度收集一次员工的意见和建议

9.思 考：思考和研究目前管理上存在的问题并做如何突破的创新计划，对标准化提出实践意见

页 第 四

第四部分：半工作

第四部分：半工作 1.满意度：抽查业主满意度 2.半经营公示： 3.业委会工作汇报：

4.半工作总结与计划：制定半年工作总结及计划，参加总公司半工作会议

5.参观考察：半年组织一次管理人员到周边项目学习和参观考察 6.会议召开：召开组织项目半工作会议宣贯 7.组织活动：组织一次大型的社区活动 8.预算调整：半预算的调整与订制 9.编制审核：审查在编人员情况

页 第 五

第五部分：注意事项

第五部分：注意事项(红线)

1.财务管理方面

1.1所有开支不能超过预算; 1.2备用金必须当月借当月还; 1.3保险柜现金总额不可超过两千;

1.4严禁侵吞、窃取或以其他手段非法占有公司财物，挪用公司资金; 1.5严禁未按公司规定，私自向业主、租户收取费用、佣金; 1.6严禁向业主、下属索要或暗示，要求得到金钱或其他报酬; 1.7严禁私自更改帐单、收据、合同。

2.人事方面

2.1在岗员工人数不能超过编制;

2.2严禁将配偶、子女、亲属、朋友等关系密切的人员安排在分管或直管项目; 2.3服从公司合理的工作分配或正常的工作调动。

3.团队管理方面

3.1严禁利用职权营私舞弊，打击报复; 3.2严禁煽动下属情绪以致集体懈怠、罢工;

3.3严禁工作场所进行任何形式的赌博、打架斗殴、吸毒、酗酒、聚众闹事等。

4.服务中心公章管理方面

4.1物业服务中心公章仅用于以项目名义向本项目业主发出的通知、通告、财务收支报表等;以项目名义向员工发出的通知、通告、证明等;以项目名义向区域公司、总部发出的申请等。不得用于对外签署具有法律效力的合同、协议、承诺、意向书等文本或其他对外证明等; 4.2严禁公章在空白条上盖章; 4.3严禁私刻公章。

页 第 六

第一部分：物业经理的一天

5.其他重大事件方面

5.1严禁发生火灾、偷窃等重大事故隐瞒不报或谎报;

5.2严禁遇重大突发事件或险情，临阵脱逃或不及时组织力量应对处置; 5.3未经公司许可，不能对新闻媒介发表与公司相关的意见。

5.4严禁泄露公司业务信息、财务信息、人事信息、技术信息等商业机密。

年物业经理工作总结范文第6篇

年的时间在我们忙碌却有序的工作中马上就要过去了。回想起一年来的工作，可以说是物业公司在总结去年工作的基础，经过一年的完善与努力，再上新台阶的过程。一年来，我公司在市局领导的正确领导下、在全局各单位的大力支持下、通过公司领导及全体职工的共同努力而使公司各项工作都完成得比较圆满。P>回想一年来的工作，我公司在服务承诺、工程审计、房产能源管理等许多方面取得了显著的成绩。

一、工程审计严格执行标准，不徇私情。

今年我局在局所装修改造方面下了很大功夫，这就要求物业公司不仅要做好日常维修工作，而且对装修改造质量也要严格把关，为了做好这一项工作，我公司安排专人对工程现场进行监督，共完成局所装修13处、柜台加固34处、墙壁粉刷24处，对5个支局所进行了屋面防水改造，对印刷厂、综合服务基地进行了防火墙改造，并对全部工程进行预算审计，工程造价达到了251万元，审减额为68万元，审减率达到了27，切实为局把好了关、把住了关，受到了局领导的高度赞扬。

二、着力解决历年来的难点问题。

1、去年冬季我局部分局所因多种原因导致供暖不好，为彻底解决这一问题，今年夏季我公司就组织综合股职工分头对几处局所的供暖管道进行室内分户改造，为节省资金，我公司安排综合股的几名骨干分头负责，对10处局所进行了改造，均在供热之前顺利完成了任务，而且供热效果都比改造前要好很多，

还为红旗所安装了电取暖，彻底结束了冬季室内冷冰冰的历史。除此之外，我公司还组织力量对我局所属的几处锅炉进行维修，总计精修锅炉1_2吨的6台，吨以下的10台，为局节约资金5万余元，以上这些细致的工作，不仅基本解决了冬季不热的问题，而且从根本上节约了能源支出，为局节约了大量资金。

2、为切实做好全年的服务承诺工作，做好全局物业管理工作，有力地保证经营、运行、机关各部门生产工作有序、高效、顺畅运转，营造安全、良好、和谐的发展环境，我公司将服务承诺贯穿于全年的工作中，全面履行服务承诺内容，依据严格的考核机制，对各股从服务态度、服务时限、服务质量等方面全部实行计分制，在各股之间进行评比，评出最优和最差，有奖有罚，充分调动各股职工的工作积极性，使职工充分认识到这是全年工作中的重点，抱着必须做好这项工作的态度来对待。一年的工作，我们始终本着谁主管谁负责的原则，

将物业管理的服务工作层层分解，细化到股，量化到人，强化责任追究制，对各单位所反映的问题能按服务承诺的要求及时到位进行维修，一年来，从没有因为我们的自身原因而耽误过生产的，而且对于无法马上维修的都能做到及时安排，一旦问题解除马上排除故障。各股之间也能通力合作，在每半个月的巡访中能互相通报，互相配合，不仅提高了工作效率，而且也加强了各股之间的沟通协调，使得物业公司这个原本散乱的集体日益团结。

实践证明，通过我们的积极努力，全年的维修维护、清扫、能源房产管理等多项工作都在承诺制度的规范下完成得比较好。而且基本上能按照局里的要求，以经营为主线，全面细致地做好各单位的后勤服务支撑，强化了职工的主动服务意识，受到全局各单位的一致好评。

三、房产、能源管理日趋完善，逐步形成系统化模式。

1、房产管理方面除对各项收费项目进行了建帐管理，同时对我局出租房屋及承租房屋都建立了台帐，所涉及内容一目了然，并制定了有关房屋管理方面的规章制度，与各方负责人见面落实了这些管理规定，以便于日常管理及遇到问题能及时妥善处理。重点针对物业收费项目进行了规范，与各物业管理公司签订了物业管理合同，并对收费标准进行了重新洽谈，使物业管理费的收费标准达到历年最低。对由于其管理疏漏对我局造成的损失，进行了经济上的追究，从当年的物业费中扣除。今年全年共交纳物业管理费万元，比上年节约了万元。

对市里所收的各项占地费、年检费、土地租金等等，也是能省则省，通过与市里各收费单位的多次协商，针对以上各项收费项目我公司共为局里节余万元。

积极推进闲置房屋出租一事，我公司去年将多数闲置房屋出租，收到了很

好的效果，今年初始，我公司又将剩余房屋进行分类，分别考察地段、租金等指标，对不同房屋酌情定价，争取将剩余房屋也能出租出去，为局收回部分成本。除此之外，我公司还积极主动对已出租的房屋租金进行收缴，对于许多难收的户也进行多次攻关，通过我们的努力，目前我公司已收回租金万元，收缴率达到70。

2、能源管理也日趋完善。水、电能源管理在去年整治的基础上，今年又有所规范。取消了部分不合理收费，以邮政企业是国家赋予的承担普遍服务的公益性企业为依据，重新核定了部分收费项目的收费标准，仅此一项每年就能为局节省30多万元。