房地产项目开发试题范文

房地产项目开发试题范文第1篇

当今社会，企业的竞争归根到底就是企业文化的竞争，房地产企业也不例外。优秀的地产文化是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践全过程。

企业文化就是企业发展的源泉，一个企业就好比一个人，而企业文化就像一个人所表现出来的气质一样，或雍容华贵、或优雅大方、或秀外慧中、或仪态万方。

人有内在美和外在美，企业文化也分内外两部分。首先，对内而言

1、激励机制，企业文化管理的重要任务是调动人的积极性，只有让每个人都积极起来，企业才会有活力。

2、企业是大家的生存平台，企业兴则员工荣，培养广大员工的主人翁意识，让广大员爱岗敬业。

3、制订符合现代企业管理要求的规章制度。有明确的规范，将企业理念贯穿到制度、纪律与行为规范中。

4、建立凝聚机制，打造团队精神。

5、创造良好的工作氛围、良好的企业人际关系、有效地各级沟通机制。这往往是调动职工积极性，保证企业目标实现基础

6、树立企业的长远发展战略目标，能使企业及员工共同为之奋斗。

其次，企业文化对外而言，是指品牌建设、宣传、以及企业发展等。房产作为一种产品有着自身的特性，它即是高价值消费品又是投资品。这就决定了无论是自己消费还是投资，购房者都会慎之又慎。而房地产的发展离不开广大的购房者。所以我们的企业文化面向广大消费者，做到“知己知彼”方能“百战不殆”。

1、努力了解和理解购房者，掌握他们最突出的消费心态，这样才有可能打造好自己的品牌。

2、打造物有所值的高品质房地产精品，项目的每一个步骤都要精心规划、精心设计、精心施工。

3、不同的项目有不同的特点，不盲目跟风。要根据自身条件，扬长避短，宣传优势。可以采纳传统风水文化或现代居住理念打造宣传优势。

4、品牌维护有利于巩固品牌的市场地位，因此要维护好每一个项目品牌。

二、作为一个房地产的员工，如何做到与客户、同事和上下级 良好沟通?

对客户：

首先，自己的专业知识要全面，能够取信于顾客。

其次，要用诚心态度对待客户。

第三，要用利益打动客户，引起客户注意，将双方的利益变为双赢。

对同事和上下级：

首先，与同事沟通要以公司大局为重、考虑问题。低调做人，高调做事。与同事相处以诚相待。 其次，与上级沟通。要有主动与上级沟通的意识，保持与上级畅通的信息交换;对上级交代的任务要及时汇报情况;与上级有不同看法，要采取策略与上级有效沟通。

第三，对待下属。要严要求、多激励、少责斥;做下属的朋友，充分了解每一人的特点，人尽其用;

三、您怎样看待一个企业员工薪酬与工作业绩的关系?

1、 员工薪酬与业绩应该是成正比关系 ;

2、 两者是互相促进的，只有良好的业绩才会带来更好的薪酬;更好的薪酬会促进员工创造更好的业绩。 房地产公司面试试题及答案作为一个房地产企业，应该有怎样的企业文化?

3、 良好的薪酬管理制度最好的激励机制，是企业发展的的巨大动力。

四、一个房地产开发企业的工程部经理应履行哪些岗位职责?

1、负责管理工程部的日常管理工作。

2、配合公司相关部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

3、负责办理本部门相关审批手续、临时设施、施工用水电等，创造现场的“三平一通”保证按时开工。

4、负责组织及参与工程相关的招投标工作

5、负责公司项目管理。

(1)负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。

(2)对项目的整体目标进行明确下达，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

(3)对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

6、负责工程施工的管理

(1)负责监督工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作。

(2)对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。

(3)负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

(4)对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

(5)监督检查工程和项目文件资料的管理。

7、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。

8、负责工程建设过程中工程量签证工作，结算签认工作。

9、办理工程进度款审批签认手续。

10、组织竣工验收及移交

11、负责工程监理的管理。

(1)对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。

(2)根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

(3)对监理单位提出的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。

(4)负责监理费用控制与结算。

12、负责与设计单位协调

(1)参与设计单位的选择。

(2)参与设计方案的选择工作。

(3)组织各单位工程技术人员进行图纸预审、会审。

(4)对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

(5)对设计费用进行控制。

13、组织、召集工程建设调度会、工程例会、监理例会、工程专题会议。

14、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

15、上级交给的其他任务及工作

五、一个房地产开发企业拆迁部经理应履行哪些职责?

1、负责项目拆迁人员的调配，及考核评价。

2、负责拟定项目拆迁安置标准计划方案

3、负责组织项目征用土地范围户口住宅附着物专业户企业等等的摸底调查工作

4、提供拆迁项目各种赔偿金预算，需安置户型、数量面积的计划。

5、组织发放拆迁补赔偿金，并根据政策安置住房。

6、组织拆迁地块内建筑物拆除，清理。

7、负责本部门相关职能部门审批手续的办理。

8、办理好领导交给的其他工作及工作

六、您认为，如何才能做好房地产开发中的拆迁工作?

1、 学习好与拆迁相关的政策法律知识。

2、 与政府及相关部门紧密联系，最大限度获得政策支持

3、 充分了解拆迁户的意愿和想法、以及每户的具体情况。

4、 与拆迁户沟通要有耐心，最大限度做好群众工作。

5、 对不容易说服的群众，要及时掌握动态。采取策略分化钉子户同盟，尽量争取。

房地产项目开发试题范文第2篇

征地又称农民集体土地征用，是指为了国家建设的需要，国家强制把集体土地变为国有土地，并给予补偿的行为。随着农村城镇化的不断推进，征地是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，它是与各地方政府做了大量的工作分不开的。然在这过程中，也发生了令人痛心的事情，如有的农民采取铤而走险的方法来维护自己的合法权益，这其中也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。那么，在征地过程中，如何维护农民的利益呢？这确实是我们应该思考的问题。

一、 有关征地的法律、行政法规依据及思考

《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征用。”这是以根本大法的形式对征地作了原则规定。《土地管理法》第二条第四款也作了相应的规定。《土地管理法》第四十五条至第五十条集中规定了征地的批准机关、程序、补偿安置等。《土地管理法》第五十一条就大型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法作了专门规定，明确由国务院另行规定，这符合专门项目的特殊性。《土地管理法》第七十八条、七十九条就有关征地中的违法行为作出处罚的规定。《城市房地产管理法》第八条简单规定了城市规划区内土地征用再出让问题。国务院制定的《土地管理法实施条例》第二十条对征地行为的批准事项作出了规定。从以上的法律、行政法规可以看出，我国有关征地制度是不完善的，操作性不强。而《土地管理法》是1986年制定的，虽经两次修订，但变动不大，故该法已与市场经济发展不相适应。其中，规定了关于征地的制度前提条件是国家为了公共利益的需要。而什么是公共利益没有任何规定，这就为政府无限扩大征地提供了便宜条件，原因就是没有对征地用途加以区分。征地用途分为公益性征地和经营性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、学校等建设，这种情况才是征地的合理前提。经营性征地是用于商业目的，如搞房地产开发，这种情况往往是政府低价从农民手中征用土地，在高价出让给公司或私人，这与政府的职能是不相称的，这种情况完全可以由开发商与农民以市场价格协商来签定土地出让合同，只是用地上要严格限制，政府应加强用地的审批管理。这才能体现市场经济的公平、等价、有偿的原则。众所周知，土地是不可再生资源，土地也是农民赖以生存的生产资料，对农民土地的征用，就意味着农民丧失了生存的源泉。所以，征用土地对农民给予合理的补偿是必要的。而现行有关征地补偿操作性方面，远不如城市房屋拆迁那样，它有国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，操作性是很强的。因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。

二、 征地补偿安置的标准思考

征地过程中涉及到的核心问题——征地补偿安置，而真正涉及到补偿安置的只有《土地管理法》第四十七条。这一条特别就耕地的补偿安置费用作了规定，而其它土地及地上附着物和青苗补偿安置没有标准。而是授权省、自治区、直辖市制定具体标准，而省级地方政府往往在制定标准时又显得过低。而且标准的制定又是省级授权地市级，地市级又授权区县级，这种做法有违《立法法》，这必然会造成层层降低标准，也会损害农民的利益。

诚然，每一地块的价值是不一样的，但为了维护农民切身利益，每个省级政府在制定标准时明确一个最低标准是必要的。上海市是这么做的。可见，是可行的。

征地中必然会涉及到房屋的拆迁补偿安置问题，而地方政府在制定房屋补偿安置价格中往往只体现了房屋的残存价值，更说不上对房屋所占土地的价格补偿了，这是极不合理的。土地使用权价格是否应该补偿，这是争论的焦点。本人认为，在市场经济条件下，土地也是一种商品，也要体现等价交换的原则，应该给予房屋所占范围内的土地作补偿。上海市在征地补偿中，也有土地使用权基价这一项，这种做法走在了全国最前列。

补偿费的支付方式也可以是多种多样的，可以现金支付，也可以是其它方式。如四川省成都市对女年满50周岁，男年满55周岁的可以采取社会保险方式，到时发放养老保险金。最近，成都有几位农民首次拿到了保险金。

三、 征地补偿安置标准公开性、透明性的思考

关于有关补偿安置的地方文件中，很多都是对城市拆迁补偿的规定，而真正涉及到征地补偿标准的很少。如有关评估问题就是这样，没有专门对征地补偿评估作规定，而征地也是完全可以采用的。如在四川省人民政府制定的《城市房屋拆迁补偿评估管理办法》中就只涉及到城市房屋，没有规定在征地补偿中可以适用，而这恰恰是可以采用的。如在征地动员会上采用城市房屋拆迁做法，如实介绍全部报名的估价机构，并在政府主管部门监督下当场以抽签方式确定估价机构，这有利于消除农民的种种不合理猜想，避免不必要的纠纷。

在制定补偿标准问题上，有的省份是多年不变。大家知道，土地价格在逐年增加，至少每年要调整一次。在价格制定上可采取听证会形式，除要有政府主管部门参与外，还应该有农民代表参加，听取农民的意见。上海市已举行了首次征地听证会，这有利于推进政务公开，接受群众的监督。

信息应公开化，政府应把有关征地补偿标准公布在互联网上，供公众查阅。现很多地方政府还没有做到这一点。而有的地方政府已建立了专门的网站，如南京拆迁网公布了城市拆迁补偿标准，但没有涉及征地补偿，是不足的。上海市的房地资源网是做得好的，其中专门公布了征地补偿的各种标准，这是政府服务为民思想的体现。

以上只是本人的一些看法，没有涵盖征地的全部问题。但我想各地方政府真正做到从老百姓的利益出发，许多问题是完全能够解决的，社会的安定局面也是能够维护的。

房地产项目开发试题范文第3篇

控制成本要从价值工程的角度出发考虑问题。“价值工程”的就是:通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需功能,以获得最佳的综合效益。简而言之,就是着眼于产品寿命周期,通过技术与经济相结合的手段,以最合理的成本实现最佳的收益。从价值工程的角度出发,最优化的产品并不是最低廉的产品,而是在成本合理的基础上能获得最佳使用效果和最佳收益的产品。目前的房地产市场上,档次高、有品牌的项目虽然成本投入大,投资收益往往也大,而且社会效应较好,就是这个原因。所以成本管理的含义并不仅仅是压低成本,而是将其控制在合理的范围内。成本管理的目的并不是一味地降低成本,而是在成本价值这个体系中寻求一个更合理的平衡点,以达到利润最优的目的。

2 做好项目在设计阶段的成本管理

因为设计阶段决定了项目成本的80%以上。成本控制的关键在项目前期的设计阶段。成本控制标准的设定必然以设计概预算为基础。设计工作是工程建设的关键,对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算,设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下,但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占80%以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。

设计完成之后我们还必须根据图纸做相应的设计概算、工程预算,并将其与对应的成本控制标准(即设计限额)进行比较,一方面考核设计是否满足限额要求,另一方面成本控制标准只有与设计概预算一致,才能保证其具有可行性,从而真正起到成本控制作用。在项目实施过程中,如果发生较大的方案调整、设计变更,则应及时编制相应的调整概预算,并以此为依据调整相应的单项成本控制标准及总的控制标准,进行新的利润核算。一旦出现成本增长导致目标利润无法实现时,相应的方案调整自然被否定,这也就是成本的“否决权”。因此,实施“倒推法”成本管理模式并不是脱离工程概预算,而是以工程概预算为基础,将成本与利润相结合,对项目成本进行更好的主动控制。

3 工程招标过程中的成本管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关的作用,在招标过程中成本控制,业主方应注意与加强以下几点。

招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。

做好合同的签定工作,按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定。在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险,是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

4 施工阶段如何做好成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生“三超”现象,但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本。因此,房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为以下几方面。

4.1 管理,减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。

4.2 从管理模式上着手,建立建设监理制

追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法等等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。同时,直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

4.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等,对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供,以达到降低造价之目的。

5 做好工程竣工结算的审查控制

工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查,施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。

6 结语

房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目成本管理、加强项目投资控制,合理的降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。所以,做好工程成本管理有效的控制才能使企业立足于竞争市场,取得更好的效益。

摘要：企业的成本管理途径有多个环节,多个方面。作为房地产企业又该如何实施成本管理。一般来讲实施成本管理可采以下几方面着手,做好工程成本管理。

房地产项目开发试题范文第4篇

古人讲, 预则立不预则废, 这种先见之明的精神对我们现在的财务管理也是具有同样的道理。在现代的企业管理讲究企业管理要有前瞻性, 财务测算的意义就是为了企业财务管理做到前瞻性。房地产项目开发之初, 应该对项目有个初步的测算。测算目的主要是为了估算出项目能否最终达到财务目标, 要充分地考虑到开发的项目的土地取得的方式对资金需求, 考虑项目开发时间长短对资金成本的影响。项目财务测算的成果对项目决策有重要参考意义, 如果项目财务测算没有达到预期目标, 决策者可以考虑调整业态规划, 重新定位销售方式和销售价格以期达到期望的财务结果。

二、进行房地产项目财务测算的两种主要方法

(一) 房地产项目的静态财务测算方法

房地产企业项目的静态财务测算方法主要是指在财务测算时不考虑资金的时间价值, 利用测算的各期金额相计算得出测算结果。这种静态测算的方法缺点是没有考虑到资金的时间价值, 对于投资建设期与运营期较短的项目利用这种方法较多, 优点是计算方法简单技术难度较小。由于货币的时间价值计算比较复杂, 而现阶段大多数财务人员由于EXCEL的使用水平不是很高, 对计算货币时间价值的函数不能充分掌握, 现实中大多数房地产企业采用了静态测算的方法, 简便实用。

(二) 房地产项目的动态财务测算方法

房地产企业项目的动态财务测算方法主要是指在财务测算时考虑资金的时间价值, 结合利用测算的各期静态金额计算得出含有货币时间价值的测算结果。这种动态测算的方法缺点是计算比较复杂, 如果利用电子表格来计算需要对函数等有充分的掌握, 对于投资建设期与运营期较长的项目利用这种方法较多。优点是计算结果包含了货币时间价值, 能便全面真实地反应预测的经营成果。由于货币的时间价值计算比较复杂, 采用动态财务测算的企业还是比较少的。财务人员应努力根据项目的实际情况, 加强信息数据的有效处理能力。

三、房地产财务测算的主要注意事项

(一) 房地产项目财务测算时对工程成本的测算

房地产项目测算时对工程成本的测算需要工程部门和成本部门的配合, 由工程部门和成本部门根据规划设计部门的规划设计定稿确定相应的业态, 结合施工单位的施工计划做出成本造价分析。选择一般计税的工程项目要注意在工程成本中不要把工程发票的增值税进项税额计入工程成本, 选择简易计税的工程项目可以把工程发票中的增值税计入工程成本。工程成本在动态测算时尤其要注意资金投入时间的分配要合理性, 尽可能做到真实可靠。

(二) 房地产项目财务测算时的管理费用的测算

第一点是要注意本企业的管理水平, 也就是说要注意历史数据对项目中管理费用的影响。不同的房地产企业的管理模式可能不一样, 导致管理费用带有一定的特色。在测算时项目实际情况要结合历史数据, 并向决策层咨询后再对管理费用有较好的预测。

第二点是要注意项目预测时要与行业中先进管理水平的企业的管理费用的对标考虑。财务测算不能没有与标杆企业的对标, 有了向标杆企业的先进管理靠拢意识是企业发展的保证, 也使管理费用的测算更有意义。但是在对标过程中也要注意实际情况, 要考虑是否超过本企业可努力范围的情况。

四、房地产项目财务测算时的销售费用的测算

(一) 房地产企业项目销售费用测算时要注意销售方式对测算的影响

比如有的项目是自己组建销售团队, 有的项目是采用销售代理公司。不同的销售模式对销售费用的预测是不同的, 现代房地产公司一般都是找销售代理公司来做销售工作。不同地区的销售代理费率也不一样的, 由于宏观政策的影响也会决定销售代理公司人员的规模大小, 比如宏观经济形势不太好的前提下, 为了促进销售可能代理公司需要更多的销售人员, 也可能会要求更高的销售代理提成。

(二) 销售广告费用是销售费用测算重点考虑对象

不同的房地产项目由于地段不同和企业战略销售思想不同, 导致广告投放的方式是不同的。由于不同的地段是决定了项目产品是否容易销售的主要原因, 地段好广告费用少也可以快速销售掉, 地段不好, 广告费用可能需要加大投放量。广告费用的测算需要由销售部门结合项目当地的前期调研结果与销售回款计划来确定, 项目公司管理层最终审定。

五、房地产项目财务费用的测算

房地产项目财务费用测算的重点是资金成本的测算, 首先要做出资金测算决定资金的缺口, 确定资金的不同来源, 根据不同来源确定资金成本。由于房地产企业财务核算的特点, 对于在项目建设期内的资金成本应计入开发间接费用, 项目建设期外的资金成本计入财务费用。

六、房地产项目销售收入的测算

房地产项目销售收入主要由销售部门来做出测算, 根据项目规划的业态和预计销售价格与可售面积, 在不同时期预测出合理的销售收入与回款。在动态测算时需要注意按揭贷款和分期销售对销售收入实现的影响。

七、结语

房地产项目的测算对项目选择决策有着极其重要的意义, 测算的结果不符合预期目标决策应考虑更换新方案或者作出其他的选择。作好项目测算需要认真负责的态度, 也需要一定的从业经验。本文作者从事房地产开发项目财务工作多年, 希望本文的论述对从事项目测算工作需要的人有一定的帮助。

摘要：我国的房地产行业为带动社会经济大发展做出了巨大贡献, 房地产企业在全国城镇化发展中, 基本上现在已经呈现出了项目遍地开花的发展局面。在任何企业项目财务管理中财务测算管理都占据了重要的地位, 在房地产企业的财务管理中, 财务测算同样也是占有了不可替代的重要地位。本文主要浅论了房地产企业的项目开发过程中财务测算的几个主要问题, 希望对房地产企业财务测算有一定的借鉴意义, 只有做好了测算, 项目的决策才能做到有的放矢。

关键词：房地产项目,财务测算

参考文献

[1] 卢传洲.房地产企业财务管理中的动态管理探讨[J].纳税, 2018 (16) .

房地产项目开发试题范文第5篇

一、房地产开发项目财务管理基本论述

房地产开发企业进行财务管理是企业参与市场竞争的必然选择，利用财务管理对房地产开发项目的经济情况实时监控，让原本静态化的数据信息能够在财务管理下实现动态化的转变，以实现房地产开发项目的既定目标。同时明确房地产开发项目的财务管理目标，控制开发项目各项支出，制定科学合理的财务分析模式，对房地产开发项目资金情况及时了解。房地产开发项目建设周期长、涉及部门多、资金投入大，其复杂性不言而喻，在房地产开发项目过程中，如果某一个环节出现失误，便会出现连锁反应，影响其他环节的正常进行。因此房地产开发项目过程中的每一个环节都要详细地记录，让财务管理人员对其进行准确的分析，以给企业领导提供关键性决策建议，让房地产开发项目能够高效率、低成本的开发，提升房地产开发企业的经济效益，实现房地产开发企业的可持续发展。

二、房地产开发项目财务管理的重要性

（一）增强房地产开发企业市场竞争力

房地产开发行业在我国发展已久，其经营建设模式在不断的实践过程中已经初步完善，形成适合中国房地产开发的经营体系。我国房地产开发企业所采用的管理模式基本相同，随着市场经济改革，其管理方式也只是稍做变动，并无大的创新举措，其原因是市场竞争激烈，许多企业对于创新抱有一定的怀疑态度，为了不让企业陷入创新风险，部分企业仍然在原地踏步式地发展。但是，部分企业经过对市场分析和了解，发现了提升企业竞争力的重要手段，便是进行财务管理。在进行财务管理革新后，房地产开发企业的发展规模开始逐渐扩大，让复杂的房地产开发项目能够在科学的财务管理模式下顺利开展，可见提升财务管理水平是提升企业竞争力的重要手段。

（二）实现房地产开发企业信息化发展

我国已经进入信息化时代，“互联网+”的应用让众多企业实现转型发展，同时也衍生了较多的新行业。作为中国近代发展较快的房地产行业，也必须跟随时代的变化，让企业进行信息化管理，在大数据支持下进行数据化的财务管理。地产行业覆盖区域广，若按照传统的方式将财务信息从基层传递至领导层，可能会产生信息传递不及时的现象，从而导致高层领导依据失效的信息做出错误的决策。将现代化技术融入财务管理中，能使财务管理实现实时动态管理，避免了财务管理过程中重复的数据收集，减少财务管理人员的时间成本，提升工作效率且降低人工操作的错误率。

三、房地产开发项目现代化财务管理模式的构建

（一）现代化财务管理方式的原理

在房地产开发项目财务管理过程中，财务管理人员需要制定明确的财务管理目标，比如整个项目的净利率、项目经营性净现金流、项目回正周期等指标。有了明确的目标，才能利用现代化技术进行设计和规划。现代化财务管理方式所需要解决的核心问题是构建完善的信息共享平台，通过计算机网络技术及大数据技术让信息共享平台能够及时反馈房地产开发项目的相关信息，让财务管理人员及时了解项目资金的使用情况以及项目开展情况。财务管理人员根据反馈信息制定反馈报告，对项目的进一步发展制定规划，实现项目与市场之间的紧密结合，对市场风险进行预防工作，避免房地产开发项目受到重大损失。

（二）财务管理模式的具体思路

房地产开发企业利用现代化技术进行财务管理，需要以企业自身资金情况作为重要依据，同时根据项目的运营节点制定具体的规划。想要将现代化财务管理模式融入房地产开发项目的每个环节，就需要遵循全局性原则，让参与房地产开发项目的工作人员全部参与到财务管理中来。将财务管理的总体指标分解成各个部门的细节指标，如工程人员严格按照节点施工，销售人员按照既定目标实现销售任务，财务管理人员加快销售回款等。同时对完成任务的部门进行实时奖励，以挖掘每个员工的最大潜能。财务管理人员实时监控项目的资金情况，强化企业财务管理下的内部控制，让项目与企业能够得到更好的发展。为了达成项目财务管理的目标，财务人员可多向其他领域的同事学习，进行业财融合，以在合适的时机提出建议，让各个部门协助完成目标。

（三）财务管理的原则

财务管理必须要遵循以下三个原则：合法性原则、适应性原则、整体性原则。合法性原则是任何行业、企业、项目都必须要遵循的，这是其发展的基础原则，在财务管理过程中帮助企业实现经济效益最大化，就必须要在中国法律法规允许的范围内进行相关的经济活动;房地产开发企业在进行财务管理过程中，必须要根据企业自身特点制定科学有效的财务管理方式，将国际企业财务管理方式本土化是企业财务管理适应性原则的重点;企业财务管理必须要与参与项目的部门之间进行密切的联系，否则财务管理人员很难用全局性的眼光看待项目的发展，因此财务管理方式必须要具有整体性。

四、房地产开发项目财务管理模式的实施策略研究

（一）明确财务管理建设的正确思路

企业在发展过程中会逐渐形成自身的特点，是属于企业自身的特征，因此在进行房地产项目开发过程中，也需要注重项目的特征，根据项目特性制定科学的财务管理运行模式及财务管理系统。构建前的准备工作需要从房地产开发项目特征入手，要求各个部门配合财务管理部门的工作，制定每个部门的业绩指标，并对各个部门的执行情况进行考核，将考核的结果直接与绩效挂钩，形成良性的循环系统，确保每个部门之间能够实现快速对接。

（二）科学设立财务管理理念

财务管理的目的是为了构建有效的财务信息共享平台，增强企业各部门之间的黏合度，以完成整个项目的财务指标。但在此之前需要科学地分析房地产开发项目开展过程中可能会遇到的各种问题，设置具有解决问题的系统模块，让财务管理更加系统化，实现房地产开发项目的统一管理，然后根据各部门工作的不同进行细致化调整，建立有效的财务管理模式，促进企业项目的开展。

（三）提高财务管理人员的综合素质

财务管理需要财务管理人员的配合，因此在房地产开发项目财务管理工作进行之前，需要对财务管理人员进行定期的培训，确定参与项目的人员都具备良好的专业素质。同时，企业需要根据项目的发展情况，聘请优秀、高能力水平的专业财务人员，建立财务管理团队，让企业项目财务管理更加合理规范，并制定科学的激励措施，激发财务管理人员的工作激情，不断提升企业财务管理工作效率。

五、结语

房地产开发项目进行财务管理是当下市场经济发展的必要手段，传统的财务管理方式已经无法适应当下的经济形势，因此必须要根据市场变化制定有效的项目财务管理计划。运用合理的财务管理模式，促进企业发展，让企业在竞争激烈的市场中立于不败之地。

摘要：近年来由于房地产行业房价上涨过快、投资过热等现象, 国家对房地产行业下发了相关宏观调控政策, 使得房地产行业回归理性, 加之房地产市场竞争的不断加剧, 房地产企业利润空间不断缩减, 粗放型的房地产项目财务管理模式已不能适应当前房地产企业的发展需求。在此背景下本文对房地产开发项目财务管理模式进行研究, 提出房地产开发项目现代化的财务管理模式, 以提高房地产开发项目财务管理水平, 促进房地产企业的可持续发展。

关键词：房地产开发项目,项目财务管理,管理模式研究

参考文献

[1] 马爱君.房地产开发项目动态财务管理的探讨[J].中国乡镇企业会计, 2017 (09) :112-113.

[2] 左晓宇.房地产开发项目的动态财务管理模式探究[J].财经界 (学术版) , 2017 (01) :236+314.

[3] 冯斌.房地产开发项目的财务风险控制[J].中国总会计师, 2015 (12) :79-81.

房地产项目开发试题范文第6篇

房地产开发成本按用途大致可分为以下几个部分:征地费用、前期费用、建安成本、市政基础设施配套费用、管理费用、财务费用、销售费用、维修基金、不可预见费、贷款利息等, 从上述成本构成分析可以看出, 它的发生贯穿于项目全过程, 这些费用既是可控的又是对项目经济效益产生很大影响。

2 项目开发各阶段的成本控制

2.1 项目决策阶段

项目决策阶段是开发中最关键阶段, 其所做的可行性研究报告及投资估算是决策的重要依据, 直接关系到整个项目的成败。因此应着重从以下几方面加强成本管理。

2.1.1 征地拆迁补偿安置费的控制

土地开发成本支出约占项目总投资的 (一线城市) 35%~40% (二、三线城市略低) , 因此建设项目选址至关重要, 应充分考虑地理地段位置、交通状况及周边环境因素, 同时还应考虑到项目所处位置是否符合城市总体规划要求以及开发风险、升值空间等, 具体成本费用确定包含如下几方面。

(1) 土地出让金:可参考政府近期挂牌出让类似地块, 结合其位置及周边状况、建筑容积率等基础经济技术指标进行估算。

(2) 征地费用、市政基础设施配套费、拆迁安置补偿费应充分利用政策优势进行实地调研, 对地下管线的增容、道路拓宽、公建配套作充分估计。

2.1.2 前期工程费用的控制

前期费用项目一般包括40~50项, 包括行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分可通过利用各项政府优惠政策标准降低。“三通一平”和临时设施工程费用, 也是前期工程费控制的重点, 应根据实际估算降低开发成本。

2.1.3 建筑安装工程费用的控制

建筑安装工程费一般占项目支出的45%~55%, 其成本分析应首先分析区域经济形势, 掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标, 了解市场人工、材料定额变动情况, 对影响造价的主要因素进行分析修正, 合理科学确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化, 确定产品定位。

2.1.4 市政基础配套设施费的控制

此项费用包含区外、区内配套两部分, 应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下, 尽量做到精简配套, 尽量减小 (燃气、给排水、电力、供暖、智能化通信) 等工程费用支出, 同时还应考虑配套项目的可经营管理性, 为项目后期的物业经营运作打好基础。区内配套也包括社区非经营性公建配套, 应考虑其适应性。

2.1.5 不可预见费的控制

在项目投资阶段, 开发建设单位应做好土地成本、建造成本、房屋售价、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析, 基本保证风险成本小于项目净利润的10%左右。

2.2 设计阶段成本控制

设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。优秀的设计方案是项目盈利最基本的保障, 开发建设单位应在可行性研究的基础上根据项目定位对拟建项目的建筑、结构、水暖电设施、智能化、绿化景观、消防设施等方面明确要求, 选择技术力量强信誉良好的设计单位进行设计, 组织有关专家对设计方案进行会审, 以求得最佳方案, 力求做到在不影响使用功能和工程质量的前提下, 使用低碳环保的建筑材料, 实行限额设计, 改变设计取费办法, 采用标准设计, 从而缩短设计周期降低工程造价。

2.3 招投标阶段

工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标选择施工单位或材料供应商, 对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则, 做到合理低价者中标, 做好合同的签订工作。应按合同内明确条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都要有明确。

2.4 施工阶段

施工阶段是资金投入量最大阶段, 是招标工作的延伸和施工合同的具体化。加强合同管理。严格审核合同变更, 加强施工现场管理工作, 优化施工组织设计, 选择最佳施工方案, 严格执行现场签证制度, 切实把好设备材料质量关和价格关, 加强现场管理, 合理堆放材料, 减少搬运及损耗。

2.5 竣工阶段

竣工阶段是成本控制的最后阶段。一是核对合同条款, 防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记, 确认隐蔽工程验收手续是否齐全, 是否按图施工。三是落实设计变更签证, 检查这些设计变更是否符合既定的程序, 是否经设计单位及建设单位的统一批准, 并且严格查实变更签证, 防止一些莫须有的签证, 重复签证等。

2.6 销售阶段

销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段, 根据开发规模和市场情况合理控制销售费用, 此项费用占项目总投资的5%~8%左右, 销售费用的控制应注意选择好广告媒体, 处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。此外, 销售人员工资、代办费、销售资料费、办公费、通信费等要严格控制, 减少不必要的费用支出。

2.7 财务费用的控制

投资决策阶段应对财务费用做好充分估计, 正确运用资本的杠杆原理, 以最小的财务费用支出满足项目资金链的连续性。因此, 强化企业内部财务控制意识, 完善财务控制制度建设, 发挥财务审计作用, 提高财会人员素质尤为重要。

2.8 售后服务阶段

售后服务阶段的成本控制关系到开发建设单位信誉和今后的发展, 运用得当不但可以成为企业新项目宣传的卖点, 还可以节约大笔的后期维修资金。选择一个信誉良好的物业公司, 能够按照建设单位统一要求和公开承诺开展工作, 把售后服务中的热点和难点问题及时与工程部和监理单位沟通, 减少返工和后期售后服务维修的难度, 有效节约后期维修资金。

3 结语

房地产开发项目成本控制贯穿于项目开发全过程, 而项目造价、工期、质量又是相辅相成的, 它是集经济技术与管理为一体的综合性科学, 是一个系统工程。建设单位必须做好每一阶段、各个环节的成本控制工作, 运用方法要得当, 应对措施要合理到位, 减少和避免资金的流失, 最大限度地提高企业投资效益和经济效益。

摘要：成本控制是开发建设单位管理中十分重要的工作, 涉及到项目前期策划、规划、勘察设计、施工、销售、售后服务等全过程各环节, 本文从开发建设单位对上述主要成本中的变动费用有效控制, 并针对不同工程阶段节点成本费用控制及应对方法进行探讨, 以此来达到企业各阶段成本管理的动态控制, 从而增强核心竞争力, 实现企业做大、做强可持续发展的长远战略目标。受国外金融危机和国内宏观调控政策影响, 房地产市场竞争日趋激烈, 开发建设单位单纯依靠旧的传统管理模式已难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的竞争力, 因此, 必然要求开发建设单位的专业分工越来越细, 专业化水平越来越高, 从规划设计、建筑立面、户型设计、建材产品选用到功能、质量等方面不断创新, 作为开发建设单位需要变粗放式管理为集约型管理, 从组织、技术、经济合同与信息等方面实现开发成本的精确控制, 企业生存目的是获取利润最大化, 实现社会效益和经济效益双丰收。