商业综合体设计要点范文

商业综合体设计要点范文第1篇

1、不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

2、在物业比例确定后，寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。

3、通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场;招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

4、通过主题文化的创新，提升整个物业的品味和价值。

5、通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。

天霸设计成立于1994年，位于广东东莞东城科技园，占地面积近30000平方米。作为一家专业的商业设计公司，公司于2012年调整发展战略，服务范围拓宽至城市商业综合体、购物中心、大型超市、百货商场以及大型专业市场等领域。正所谓“作品见证实力”，相信广州商业综合体设计客户能够透过这些经典的成功案例(如深圳kk park广场、东莞福源商业广场、深圳龙华文丰城广场、顺德德云万象广场、湖南常德丁公桥购物广场、广州百世购物广场、四川阆中嘉华隆购物广场及青海格尔木明珠广场)看到天霸设计背后的实力。

商业综合体设计要点范文第2篇

摘 要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 关键词：商业综合体 城市文化 设计理念 商业综合体的特征 外部特征

1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。

3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系;与外部空间整体环境统

一、协调。

4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 内部特征

1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

商业综合体设计要点范文第3篇

万达广场为例

城市综合体设计方案的参考价值体现在哪里?取其精华、去其糟粕而已。城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果城市综合体设计失误就有可能产生风险。

一、什么是城市综合体

狭义来讲，城市综合体(HOPSCA)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。

二、城市综合体与购物中心、商业综合体的区别

购物中心就是常说的“mall”，有别于传统零售和百货商场的商业业态，应含有大型超市、百货、娱乐场所、专业卖场、品牌专卖店、美食餐铺、西式快餐、公共休憩区，能给消费者提供吃、购、游、娱等一站式消费体验，即不用出门就可以在里面耍一天。如果说传统商业是快餐，购物中心就是全套。国内的购物中心，标准的面积是10万方，一般在15万方左右，有的20万方以上，那是加了家居城，或是近期的新项目。购物中心一般是一个城市商业“地标”，位置多在核心商圈内。重庆、成都的大都会(10万方)、北城天街(14万方)、成都万象城(24万方)、星光时代广场等，是标准的购物中心。时至今日，川渝最大的“购物中心”应该是在建的重庆万象城，35万方。修建购物中对开发商资金和招商能力的要求十分之高，所以一般标准的购物中心均是万达、华润、龙湖以及香港东南亚开发商开发，不是你一个小地方的中小开发商的菜，10万方以下的“购物中心”除了万达的项目外，均无必要宣传。当然，购物中心还有“室外”和“室内”之分，室内购物中心对空调系统和开发商管理能力要求极高，但只要开发商修的是“购物中心”这些一般不会出现问题。

商业综合体 比“购物中心”概念稍大，还是以商业为主，不同的是有写字楼、酒店、步行街等项目，也就是你一出购物中心的门，就可以看到外面是这些项目。在商业综合体内部，购物中心、酒店等一般是开发商“自持”，也就是开发商自己修来自己搞，步行街一般是“销售”，也就是开发商把商铺卖出去赚钱，卖了就不管了。一般来说，中小开发商热衷于修商业综合体，因为有房子可以卖，圈地圈钱，自持的招个几万方超市就走人，但建委拍卖土地时就对自持的比重有限制，在60%左右就很高了，一般中小开发商无力承担。成渝的情况我不清楚，反正我晓得川渝地级市最早有“商业综合体”项目的是万州，2005年时宗申集团就准备修一个20万方的“商业综合体”，也就是含购物中心和步行街，但由于开发商实力有限无力拆迁购物中心地块的老城而只完成了7万方的步行街，也就是福斯德广场，因此不叫商业综合体，更不叫购物中心，只能叫商铺。

三、城市综合体设计的重要性

城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果设计失误就有可能产生风险。

对此，业内人士分析，“城市综合体的设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”

四、经典城市综合体设计案例

1、南通港闸万达广场

项目简介：

本项目位于南通市港闸区，江海大道和长平路交汇处，项目周边交通便捷，出行便利，配套完善。

本项目规划以购物中心和甲级写字楼、住宅三种产品为主，景观设计依据建筑产品类型的功能需求，充分实现了商业价值最大化，通过对商业景观深层次的探索，来打造一个大商业体验式景观，让消费者的行为活动与景观产生互动，力求给消费者一个动感的全新的商业空间体验。

项目地点：江苏省南通市

项目主要技术经济指标：

用地面积：127187平方米

总建筑面积：516200平方米

容积率：3.05

2、苏州吴中万达广场

项目简介：

本项目位于苏州市吴中区，项目周边交通便捷。景观方案设计以“吴中水韵”为设计主题，运用动感的曲线表达苏州的河网水系，用具有特定形状的绿化象征水中的太湖石，再搭配具有苏州吴中本土文化特征的景观小品，形成一个具有“吴中水韵”的意境商业景观，以水为设计元素，也寓意了财运亨通，流转通达。

项目地点：江苏省苏州市

项目主要技术经济指标：

用地面积：93600平方米

总建筑面积：492900平方米

容积率：4

五、广东天霸设计介绍

天霸设计(城市综合体设计专家)全称为广东天霸设计装饰工程有限公司，立足东莞面向全国，专业致力于全国范围内1 0 0 0 0方以上大型超市、百货、购物中心、商业中心、城市商业综合体、S hoppi ng Ma l l等商场类的室内外装饰装修设计与施工承包业务，拥有国家二级资质。天霸设计是全国第一家应用电子商务来完成业务过程的装饰装修设计企 业，在节能与资源利用上达到9 0 % 。

设计手法与理念：参数化设计手法，打造清爽、明快、现代、时尚的铂金时代设计风格。

商业综合体设计要点范文第4篇

关键词：商业综合体 城市文化 设计理念

商业综合体的特征

外部特征

1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。

3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系;与外部空间整体环境统

一、协调。

4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

内部特征

1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。

例如日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城

市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有：被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城

六本木新城(ROPPONGI HILLS)

六本木新城是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。

以旅游与艺术相结合打造人性化的设计理念

美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将设计与旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种要求。六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。

六本木新城在景观设计上体现“城市中心文化”与“垂直庭院城市”的理念，由日本著名景观设计师佐佐木叶二先生主创，将城市高楼屋顶的空间装扮成绿色的广场和庭园，绿色步道串连整个城市空间。六本木新城综合楼实施了最大的绿化，让居民可以使用楼顶庭园。每幢高楼外围都有40%比例的绿地环绕，每层楼中都有花园式的休息区，曲线绿篱、石墙、小河、小草坪与树木，把散置庭园连接在一起，形成一个主题。世界知名的艺术家们创作的公众艺术作品和街头设施随处可见，整个城区展现出充满艺术氛围的独特街景。

难波公园(Namba Park)

难波公园并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园(Namba Park)是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清醒的气息。

“场所制造”的理念让体验融入商业场所

“真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”美国著名建筑师Curtis J. Scharfenaker言简意赅地表达了“场所制造”理念，于是

一个人造峡谷的想法由此产生，难波公园颠覆了一味追求机器效率的工业化空间设计，打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。“峡谷”的设计带来了众多要素;溪水、山石、植物、岩洞、山间的阳光......由此形成了独特的空间序列，它不是将人们压缩集聚到封闭的空间内，迫人消费，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。

难波公园向人们展示了如何在城市里享受一座森林，这样的“体验式”场所才是人们精神的真正向往。用大自然充实和装点我们的环境，自然和人类的激情在此碰撞，人们的精神得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。

日本福冈博多运河水城以文化相关主题构建商业综合体设计理念

20世纪最重要的建筑作品之一日本福冈博多运河水城，是美国捷得国际建筑师事务所在境外实现的第一个项目。在博多运河水城，建筑叙述风格转向更加注重与自然元素和当地文化的结么利用福冈最有特色的乡土文化所富有的原始生气成为运河城“城市剧场”的追索蓝本，而基地南岸的河流则成为场所主线开辟了一条人工运河穿过建筑群。与此同时，建筑设训从日本的传统建筑语汇中抽取元素，“涂抹”、“悬挂”在新建筑的“脸上”和“身体”上，9栋建筑饰有丰富的地方传统色彩和横向条纹，组成了一个“斑马的家族”，传统城市被重新整合、定义。

上海新天地

上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心

开发与保护相结合、明天与昨天相辉映的设计理念

新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪

二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚;每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步

昨天是今天的历史，明天是今天的创造。继承与开发同步，传统与现代同步，上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是上海时尚新地标及品位的象征，成为一扇张望上海昨天、今天和明天的窗口。

商业综合体的设计理念直接影响商业运行的好坏，一个符合当地人文环境，生活习惯以及满足人们需求的理念的商业综合体不仅能带动整个商业的发展，还能让人产生一种特别热感觉。如北京三里屯Villige运用四合院的设计理念，让人产生一种亲近感，因为他和我们的情感是有关系的，我们在它的文化圈里。但是如果让我们住在欧洲古典的房子里，我们就会觉得格格不入。

在商业综合体的设计理念方面我个人的感受是要从当地的文化基础上塑造属于当地的特色。不能让我们的思维习惯跟随于别人，对于此次柳州城市之心的设计，我认为应当借鉴一些国内外的先进理念，以及深入了解柳州的文化历史地域特征从而来创造一个属于柳州的特色城市之心。

参考文献：

[1]张晓玲《浅谈城市综合体设计思路》

商业综合体设计要点范文第5篇

建筑方案设计指导任务书

1.基址

建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。

2.设计目标

2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。

2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系;学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。

2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。 2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。

2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑(主楼+裙房)的空间体量及组合关系。

2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。

3.设计要求

3.1 设计周期16周;主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划(4周左右)，主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套(停车、物业管理、设备设施用房等)、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计(8周左右)，完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。

3.2建筑面积控制在90000M2(地上建筑面积，上下浮动不超过5%)，建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层(地下面积自定，不计入容积率内)。裙楼可采用多种商业模式(综合商场、商业街或多种形态组合)。

3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施)。

3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。

1 3.5 室外场地应组织好车流、人行集散、后勤供应等各种流线之间的关系，满足机动车与非机动车的停放。设置地下停车场(库)与室外临时停放点。 3.6 组织好室外空间与室内空间的联系与过渡。

3.7 充分体现商业综合体的功能复合、体量组合与形态构成、环境和造型形象等特征。

4.功能组成

主要有以下几部分功能空间和环境构成：

4.1 商业建筑(高度不超过24米，作为裙楼空间)，建筑面积40000 M2左右;

分为以下几个部分： 4.1.1 营业部分; 4.1.2 仓储部分 ; 4.1.3 辅助部分;

4.2 高层办公楼(双塔或板式高层及其组合形式)

建筑主体高度不超过100米，建筑面积50000 M2;分为以下几个部分： 4.2.1 门厅、大堂、接待管理用房、辅助用房;合理分配各功能空间面积; 4.2.2 标准层功能区

办公、会议及附属用房、配套设施 4.2.3 顶部设置多功能区 4.2.4 屋顶设备空间 4.3 地下空间，面积自定

停车库(满足停车位需要)、设备用房、储藏空间等 4.4 外部空间及环境景观

入口广场、各类集散空间、休闲场地、绿化景观、后勤运输等

5.设计成果

5.1 图纸：1号图4-5张(A1：594mm*841mm)

群体规划部分：

总体规划布局图及分析图(功能结构、交通停车、绿化景观、场地剖面等)1:500或1:1000 商业综合体建筑设计部分：

总平面图

1：500(包含街区环境设计) 各层平面图

1：200或1：250 立面图 3个

1：200或1：250 剖面图2个

1：200或1：250 彩色效果图(鸟瞰、人视各一，其它小透视、局部透视自定)

建筑设计说明(设计理念、总平面布局与环境设计、单体建筑构思、功能、造型、结构选型、技术经济指标等)

2 5.2 模型：比例1:250或1:300(包括外部环境)

6.过程进度

第1周

发放设计任务书，讲授。理解任务书、收集资料。 第2周

周一：调研，规范、设计资料汇集、理解，建筑典例分析。

周三：环境要素领会、基地分析，总体规划要素研究和初步规划概念构思。 第3周

规划草图(思考建筑与街区空间、建筑群体组合关系，进行多方案比较)，制作基地模型。 第4周

规划布局确定，组合形态、功能结构、交通停车、环境景观及场地剖面研究。 第5周

结合总体规划布局，开始进行综合体建筑设计，从功能关系、体量组合、交通组织等角度出发。

第6周

一草，总体布局、环境与体量、建筑平面关系(主楼+裙楼)初步构思。 第7周

二草，总平面与外环境设计、建筑功能空间关系、开始体量与形体考虑。 第8周

二草，建筑平、立、剖面处理、结构体系确立，造型深入。 第9周

三草，深化总平面、建筑平立剖深化推进;造型确立，进行立面、材料与构造细部探讨。 第10周

三草，全面深入，外环境、功能与造型综合协调。制作建筑体块模型，推动建筑造型与细部推敲。 第11周

三草向定稿图转化，综合协调，调整深化。 第12周

定稿图，总体定稿、技术问题深化、整体把握。 第13周

正图及模型制作。 第14周

正图及模型制作。 第15周

正图及模型制作，注重表现力与完整性。

图纸的构图、色彩及内容的饱满部、深度与精细度，模型注重环境与建筑的关系表达 第16周

3

周一：完成正图及模型制作、细部及完成度分析、图面深化。

周三：交正图及模型、评图。

7.交图与评图时间地点

第十六周周三上午8：20 专用绘图教室

8.参考资料

[1] 建筑设计资料集(第二版)第4集.(办公楼)、第5集.(商业街商场百货商店) 北京：中国建筑工业出版社，1994

[2]民用建筑设计通则、商店建筑设计规范、办公建筑设计规范;

高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范(GB50016-2014，2015年5月1日起实施) [3] 王晓，闫春林编著. 现代商业建筑设计. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [4] 刘建荣主编. 高层建筑设计与技术. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [5] 商业建筑、高层建筑、综合体建筑图册、实例集成等(可在图书馆、当当网、卓越网中查询收集) [6] 建筑专业杂志中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集 [7] 互联网中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集

附件资料：

用地红线图(CAD电子地形图) 片区更新改造规划图

基地街区周边环境建筑现状照片

4

商业综合体设计要点范文第6篇

市中心的商业综合体商铺，占尽地段优势和每天大量的人流，但价格非常高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格比较便宜，而且随着城市的居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。

重点

一、 居住社区人流量集中。

居住社区周边2公里的范围，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。

重点

二、至少有5条公交线经过。

投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。苏晓晴建议，在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。

重点

三、楼层和位置都不重要

产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。 重点

四、算一算多少钱买铺划算，你是不是买贵了。

商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200以内，高于200就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。比如售价1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率当然你知道是以拉高售价来贴补租金的按照这个比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。 而按5年3000元租金计算，每平方米的月租金是50元，这样算出来的结果是140，低于200，基本可以确定售价合理。

重点

五、跟着主力店，更安全。

家乐福、沃尔玛、欧尚、大润发等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。