住房方式范文

住房方式范文（精选7篇）

住房方式 第1篇

近十年住房消费市场概况

在我国1998年实施全面住房制度改革以前, 我国城镇居民一直是靠政府、单位直接分配住房来解决住房问题的。1998年之后, 我国城镇居民的住房问题主要是通过两个途径来解决:一是自购住房, 具体形式有全额付款、分期付款和集资建房;二是租房。但对租房者来说, 总感觉房子不是自己的, 总要设法筹集资金买一套, 这就推动着我国房地产业如火如荼地发展。纵观我国最近十年房地产发展的概况成绩卓著, 问题不少。

住房建设取得的成绩

十年来, 我国居民住房建设事业随着改革开放的不断深化和社会经济的快速发展, 取得了有目共睹的成就, 主要表现在以下几个方面:

1、住房建设大规模发展, 告别了住房短缺状况。近10年来, 我国城镇居民的住房快速大规模发展, 1997年至2005年共完成53.38亿m2住宅的建设。如今, 老百姓住房不但宽敞了许多, 而且迅速提高了档次。我国城镇居民的人均住房面积在20世纪80年代初期仅有6.7m2, 到2005年迅速增加到26.1m2。仅用了20年时间就达到了小康水平, 完全告别了住房短缺时代。

根据统计数据显示, 从1991年开始, 我国房地产建设投资出现了惊人的增长速度, 年平均增长幅度接近30个百分点, 明显高于同期GDP的增长速度。从1992年到2001年, 新建设商品房达到50亿m2, 增长幅度超过两位数, 中国人的平均居住面积增加了约30%。其中仅1997年到2001年的5年时间, 全国商品住宅竣工面积达38.25亿m2, 是此前40年的总和。

2、居房制度的根本变革, 引领消费观念转变。早在上个世纪80年代末, 国家就提出了改革住宅产业的设想, 希望借鉴国际上经济发达国家的开发经验, 采用投资和消费两轮驱动的方式, 扩大人均住房面积, 提高居民居住水平, 以此带动经济发展。随即, 国家开始在上海、深圳等沿海开放城市和内地大城市进行商品房开发试点, 并在90年代初期迅速在全国铺展开。

1998年, 国家决定实行住房分配制度改革, 当年在全国停止沿袭了约40年的住房实物分配制度。这项改革是向住房商品化迈出的决定性的一步, 是分配制度的一个重大变革。供应体系由国家分配转变为高收入者购买市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房、最低收入家庭租赁廉租房的新体系。

随后, 住房按揭贷款全面铺开。不断深化的住房制度改革让市民从此告别找政府, 昂首走入房地产市场, 从依赖单位分房到个人买房, 人们的住房观念发生了深刻的变化, 逐渐成为房地产市场消费的主体。目前, 全国房地产个人贷款已达到了6600多亿元, 是1997年的35倍。

3、住房商品化比率日益提高, 加速中国城市化进程。房地产业发展最直接的表现就在城市化进程加速上, 飞速发展的房地产业使得中国的城市面貌发生日新月异的变化。一组组让人瞩目的数据清晰地记录着中国城市历史性巨变的脚步。1990年到2005年, 中国城市化水平由18.9%提高到42.99%, 是世界同期平均增长速度的3倍;仅2005年中国城市建设完成固定资产投资75095.1亿元, 超过建国后40年的总和7倍。

鳞次栉比的高楼大厦, 宛若花园的居民小区, 四通八达的交通网络, 勾勒出当今中国城市的崭新面貌。更让世人瞩目的是, 中国城市近年来始终坚持“以人为本”的原则, 一大批新老工业城市在改造中焕发出勃勃生机, 迁出城区的厂房旧址被环境优美的公共休闲场所取代, 成片的危旧房变成了一幢幢设施齐全的居民楼, 中国城市的人居环境发生了根本性改善。

中国城市的飞速发展吸引着全世界的目光。西方权威的经济学家把“中国的城市化”列为21世纪初期对世界影响最大的事件之一。

住房消费中存在的问题

1、房地产的巨额利润造成了社会财富分配严重利益失衡, 加剧社会经济矛盾, 影响社会经济的运行。

房地产业是一块肥肉, 利润相当丰厚, 据房地产问题研究专家、国务院住宅改革课题研究小组王育琨教授提供的资料表明:房地产的成本利润率是100%, 如果开发商使用的是自有资金的话, 则自有资金利润率会超过300%。巨额的利润, 当然使人们趋之若骛。然而, 搞房地产开发, 没有土地就会成为“无米之炊”。而土地作为一项稀缺资源, 往往是被一些特权阶层所控制和掌握, 开发商拿到手的地价已经相当高。可见, 整个房地产的开发过程是一条环环相扣的利益链条, 其中的巨额利润被一些特殊的社会利益阶层所瓜分, 这就必然会造成社会财富分配的严重失衡。而大量的社会财富集中于某些特殊的社会阶层, 他们除了用于奢侈的生活之外, 仍然有大量的金融资产并不参与社会经济的运行, 这就在实际上给通货膨胀造成了潜在的压力。不断叠加的社会经济利益矛盾, 可能会引起民众情绪的愤懑, 最终危及改革开放的成果和经济发展的良好环境。

2、房地产价格的持续走高, 使社会弱势群体的购房愿望难以实现, 居者有其房的政策就有可能成为“空中楼阁”。

目前, 中国城镇中约占80%以上的居民通过参加房改、集资建房、自建房、购买商品房等多种形式拥有自己的房子。需要购房是刚成家或即将成家的、参加工作不久的大中专毕业生或其他社会成员, 他们工资水平低、开支大、经济基础较差, 收入的增加赶不上房价的上涨速度, 咬牙申请房贷, 不断上涨的利息成为他们沉重的负担, 同时为房子不得不降低生活水平, 但最终结果可能是沦为“房奴”。

3、房改之后的住房格局实际上存在着某些社会治安的安全隐患。

房改之后, 住房的产权和支配权归房改受益人所有, 由于需要改善住房条件、调离原单位等原因, 需要出售住房, 原住房单位不得干预, 这对政府机关、高等院校等事业单位来说就存在着极大的安全隐患, 因为新的住户背景和身份原住户单位无权过问和查实, 这就给某些犯罪分子提供了可乘之机, 给居住社区造成很大的安全漏洞。

完善住房消费方式

舆论宣传上正确引导

“住有所居”并不意味人人要拥有住房的所有权, 因此不能把住房完全当作投资品, 而应该将其看作是一种消费品。从消费角度, 就没有必要拥有大量的房产, 住房的供给也就不会出现严重紧缺的问题。目前我国城镇居民仍然面临着住房紧张、房价持续飚升的局面, 原因一是某些人的家庭居住面积已经远远超出了平均水平;二是炒房族手中控制着大量的房源, 造成住房的相对紧缺。

其实, 我国目前在城镇里有大量住房空置状态。根据有关方面统计数据显示, 我国目前商品房空置面积就达到1.36亿m2, 全国空置率已达到46%, 大大超过国际公认的10%的警戒线。然而, 在城镇住房大量空置的情况下, 我国住房的建设力度仍然不减, 每年新建住房高达6亿多m2, 而我国房地产市场却仍然高烧不退, 这是极不正常的。因此, 我们的舆论应该作正确的引导, 要改变人们的消费观念, 改变消费结构, 使过热的房地产业能够降温。

多层面调整房地产政策

1、多管齐下进行有效调控。目前的调控手段之所以未能充分发挥作用, 主要原因是方式过于单一所致。要降低房价, 让新增房产的供应量能最大限度地落在真正需要解决住房问题的人手上, 就必须遏制房子的“虚拟”需求。比如压缩房地产的交易收益, 打击交易欺诈, 提高市场透明度, 采取实名购房, 加大房屋交易税, 根据房子的价值征收物业税, 房子越大, 拥有越多, 价格越高, 缴纳税款也就越多, 可以起到抑制的作用。

2、改革和完善国家金融机制。中国的货币政策传导机制属“特殊”型, 一般的货币政策传导过程是央行通过加息影响金融机构、企业和民众的信贷意愿, 最终通过市场主体意愿变化来影响企业、个人的投资消费并作用于金融市场。但中国由于独特的银行体制背景和利率市场化程度不高, 使得利率缺乏弹性。能在银行获得信贷的往往只是那些具有特殊背景的企业和个人, 尤其是大额信贷。在中国现实社会里, 我们何曾见过平民百姓很方便并很容易地获得贷款尤其是大额贷款?无数国人其实均还处于努力完成资本的原始积累阶段。而那些有能力贷款的企业和个人特别是房地产开发商, 是完全不在乎提高利率的, 房地产业的高回报率与当前的贷款利率相比根本不算什么, 所以更不足为虑。

3、加强对开发土地使用的监管。尽管增加土地供应量的举措的确是实现调控房地产价格目标的有效政策, 但在落实的具体细节上, 如何使执行政策的主体能够超脱于利益链条之外, 打破土地供应的垄断机制, 是土地管理制度改革的深层次问题, 也是决定房地产价格保持合理水平的关键。

4、改革土地拍卖制度。国家土地拍卖价格应保持相对稳定, 特别是一般住宅用地要维持一个合理价位, 否则住房价格的上涨势头同样不能遏止。有些地方政府想从土地市场得到更多的收益, 将土地价格人为抬升, 从而导致房地产价格的上涨。其原因是这些地区财政相对比较紧张, 政府收入渠道有限, 所以想通过土地出让得到更多的财政收入。

但对政府而言, 也未必是多大的好事。暂时看来, 政府拍出高价土地似乎受益良多, 但从最终职能看, 改善人民群众生产生活条件是其主要任务之一, 而在当前条件下, 更担负着对过热经济的调控之责。而高地价必然带来高房价, 这恰恰与调控过热经济的目标大相径庭。

5、大规模建设经济适用房、廉租房, 并进行全方位监督。应该看到, 经济适用房之所以会为某些特定利益者不遗余力地非法追逐, 很大程度上是缺乏有效的监督机制。在一件件丑闻面前, 人们通常只见到曝光了的一面, 而对相关责任人的追究往往是雷声大雨点小甚至是没有下文。可见, 严厉向大小官员的问责及大力改革现有经济适用房政策, 是解决穷人住房问题的关键。为众多的低收入人群量身定做一套政策性住房供给体系, 才能实质性地解决住房领域面临的一系列问题。

重新建立以租代售的住房制度

政府机关、事业单位的住房作为一种特殊住房, 不能进行实物化分配, 也不宜作为商品进行交易, 应该配合政府机关公务员制度改革和事业单位的人事制度改革, 根据定编定岗的情况, 通过自建房或统一购买生活小区等方式, 形成足够的可供租用的房源, 保证各单位各级人员的用房需求。一旦人员情况有变化, 如调离或升迁, 原单位有权力收回住房的使用权, 以保证住房的正常周转。

个人住房贷款的七大还款方式 第2篇

等额本息还款

这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

举例来说,假设需要向银行贷款20万元,还款年限为15年,按照目前大部分银行的利率,选择等额本息贷款,每个月大约还1707元。初始的两三年,1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。

采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。

但是,它也有缺陷,由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

等额本金还款

所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

举例来说,同样是从银行贷款20万元,还款年限15年,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金1111元左右,首月利息为918元,总计首月偿还银行2200元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

一次还本付息

此前,银行对这种还款方式的规定是,贷款期限在一年(含一年)以下的,实行到期一次还本付息,利随本清。但是,随着还款方式变革,一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格,一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式,操作很简单,但是,适应的人群面比较窄,必须注意的是,此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害。采用这种贷款,贷款人最好有较好的自我安排能力。

按期付息还本

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。据悉，目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。

举例来说，20万元贷款，10年期，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。

银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。不过，据了解，目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。

本金归还计划

贷款人经过与银行协商,每次本金还款不少于1万元,两次还款间隔不超过12个月,利息可以按月或按季度归还。

这是等额本金还款的变体。举例来说,20万元贷款,15年期,采用等额本金还款,首个月本金为1111元左右,利息为918元。贷款人可以把利息和本金分开还,利息仍然按月和季度还款,数目递减。按照规定,贷款人最少一次要还10个月的本金,为11110元,超过1万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。

此种还款方式银行专为非月收入人群制定,尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族,很多没有每月固定收入,但是,每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如,网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。

等额递增和等额递减

这两种还款方式,没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式,它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割,每个分割单位中,还款方式等同于等额本息。区别在于,每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

以贷款10万,期限10年为例,如果按照最普通的等额本息还款方式,贷款人如果不提前还贷,那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递增还款,假设把10年时间分成等分的5个阶段,那么第一个两年内可能每个月只要还700多元,第二个两年每月还款额增加到900多元,第三个两年每月还款额增加到1100多元,依此类推。等额递减恰恰相反,第一个两年需要还1300多元每月,随后,每两年递减200元,直到最后一个两年减至每个月700多元。

住房方式 第3篇

关键词：住房保障，保障方式，保障效用，多元回归，杭州市

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）12-0042-50收稿日期：2016-11-16

住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件大幅改善，住房市场化水平不断提高，但与此同时，急剧攀升的地价和房价造成部分中低收入家庭的购房支付能力不足，住房困难问题日益突出。为解决这部分群体的住房困难问题，国务院多次出台要求加大住房保障力度，建立和完善廉租住房保障制度，大力推进公共租赁房建设等文件，提出在“十二五”期间要建设保障性安居工程3600万套，“十二五”末住房保障覆盖面达到20%的目标。住房保障是一项涉及面广、资金投入大、后续管理持续性长的工作，研究如何全面提升居民对住房保障的满意度，将好事办好，充分提高财政投入资金的绩效迫在眉睫。

本文基于杭州市476户保障性住房住户有效的问卷调查数据，实证分析了影响保障住户居住满意度的因素，着重分析了不同住房保障方式对满意度的影响，为制定科学合理的住房保障政策提供依据。

1 相关文献综述

政府帮助中低收入家庭解决住房困难的方式可归纳为两大类：需求方补贴和供给方补贴，而供给方补贴按补贴对象不同又可分为政府直接建设和补贴私人开发商建设公共住房。其中供给方补贴所形成的保障性住房类型又可以分廉租住房、公共租赁住房和经济适用房。

关于不同补贴模式的成本效用研究，国外大多数研究认为供给方补贴成本效用低于需求方补贴（Howard & Michael，1978，Edgar O.Olsen，2008）。Olsen（2011）基于1979年美国样本数据采用Logistic模型（因变量是政策参与度，参与为1，否则为0）估计结构参数，采用2000年的样本数据预测不同人群的政策影响和参与度，模拟了租房券计划替代公共住房计划方案，结果显示：在减少10%的公共开支情况下，租房券计划能比公共住房项目多帮助75%的人解决住房问题，且极大地扩展了租户的选择。Harvey（1983）根据住房需求和供给弹性，估计不同政策对消费者行为的影响，他认为针对中高等收入家庭的购房税收补贴和对低收入家庭的实物补贴都是无效率的，而针对低收入家庭的货币化补贴使消费者获得的福利更大，并能避免贫民窟等社会问题的出现。主流研究结果是：为实现同等保障水平，需求方补贴消耗的资源较少，经济效益远高于供给方补贴。然而，Amy Ellen Schwartz（2006）用倍差法和特征价格回归模型对纽约市住房投资数据和住宅销售情况进行分析，结果显示：基于位置的住房建设补贴具有显著的正外部效应，除了可以增加低收入住房以外，还能提升项目所在地周边的物业价值、增加城市税收，如果配合租金管制，则更有利于提高低收入者福利，避免租金上涨带来的福利损失。而对于供给方补贴的政府直接建设和鼓励私人开发商建设这两种方式，Moszoro & Gasiorowski（2008），Mackintosh（1992）等认为相比政府直接建设公共住房，PPP模式（public-private-partnership）由于它能提升“协同”作用——专业知识、资源和技能的结合，因而能以较低的成本提供高质量的服务和有效的风险管理，提高效率，如美国的低收入住房税收抵免计划（LIHTC）。法国公共住房供应主要有两种形式：一是由政府和地方公共组织直接建设与运营；二是补贴非营利的公共住房机构或者部分股份公司作为住宅建设与供应的主体，以此来促进住宅的供应（Gibb，2010）。因此，基于需求方的住房补贴计划替换供给方补贴计划多年来更受住房政策分析者支持，认为可持续的住房政策应该建立在更少的支持社会保障性住房建设，而是通过援助人们进入私人市场，以保证房屋供需的均衡，通过市场机制来支持负债的家庭（Cutts，Amy Crews & Edgar O.Olsen.2002）；而当不得已采取供给方补贴时，则通过鼓励私人开发商共同参与建设优于政府直接建设。

尽管众多的研究表明：需求方补贴有许多优点，如可以减轻政府的债务负担和额外支出；不涉及住房的建设、分配、管理环节，不需要政府付出大量的监督成本，从而减轻了政府的工作压力与管理成本（Jacob，Brian & Jens，2008）；给予了低收入者最大的自由度去选择合适的社区和工作，提高住户的流动性（Brian A.2004， Gregory Mills，2006，Sandra.N.C.Scott & Joseph.2009）；有利于改善低收入群体集中居住带来的居住隔离、犯罪率上升等问题，促进社区融合（Vitoria & Mai Thi，2010）。但是，研究发现需求方补贴也存在一些缺点：一是可能刺激租金或房价上涨，Susin（2002）利用美国住房研究（AHS）1993年的数据，以未接受租房券补贴的低收入者为研究对象，采用特征回归模型和一阶差分法，来估计租房券计划对低收入者支付的市场租金的影响。研究发现，在90个大城市中，租房券使得市场租金平均上涨16%，且发行较多租房券的城市比发行较少租房券的城市承受更快的租金增长，未领租房券的低收入家庭因租金上涨引起的租金增加额高于政府发放的租金抵用券面额，导致了低收入者净损失。二是Philippe Thalmann（2003）认为住房市场可能会歧视低收入家庭，低收入家庭由于没有合适的住房，就不得不支付更高价格从而使他们的住房需求和平均标准没有得到满足，将会进一步导致在房屋租赁市场上少数民族低收入者被边缘化，因此，与低收入家庭相适应的住房供给会较大程度上由政府直接调控。三是需求方补贴仅仅涉及到对住房分配的干预，难以对住房的数量和质量产生影响，政府投资新建的公共住房依然是重要的保障渠道（Anne R.Williamson，2011）。因此，尽管自上世纪70年代以来，政策制定有偏向需求方补贴的趋势，但大多数国家还是采取了混合的保障方式。

国内学者对于补贴方式的研究主要还是停留在理论分析的阶段，实证研究较少。宋博通（2002），赖华东、蔡靖方（2007），唐燕云、陈方正（2010）均借助住房“过滤”理论，研究政府直接兴建住房、补贴建房机构和补贴低收入者三种政策的补贴效益，认为补人头优于补砖头，补砖头优于直接兴建。刘颖（2004）指出理论上租金补贴优于实物配租，但是实际中，由于租赁市场发展不充分，适合低收入者住房短缺，租金补贴导致供不应求，抬高市场租金，抵消补贴的经济福利，此外低收入者往往会将租金补贴用于其他生活消费，难以达到解决住房困难的政策目的。孙冰、刘洪玉等（2005）从生产者补贴和消费者补贴两个角度，对各种补贴形式在消费者剩余、生产者剩余、社会福利损益和公平等方面进行比较，认为我国对低收入家庭可侧重于生产者补贴，对中等收入家庭可侧重于消费者补贴。

关于城市住宅效用的研究，萨伊认为：“效用是物品满足人类需求的内在力量”。西尼尔认为：“效用不是指商品本身具有的使用价值，而是指人们对商品使用价值的主观态度，指物品是以直接或间接产生愉快的能力，效用这个词包括一切类型的满足或痛苦的防止”。孙月平、刘俊等（2004）指出效用是指消费者从消费某种物品中所得到的心理满足，是商品或劳务满足人们欲望的能力，任何一种物品的效用不仅在于物品本身具有的满足人们欲望的客观的物质属性，而且它有无效用和效用大小，还依赖于消费者的主观感受。效用大小可用物品给人们提供的满足的大小来衡量（娄伶俐，2009）。Richard A.Easterlin （2003）则认为，“康乐”“效用”“幸福”“生活满意度”及“福利”这几个术语之间是可以相互转换的，满意度除了取决于人们在某个领域中所能实现的程度，还取决于人们对每个领域的期望，并受过去经历的影响。因此，可以认为效用是客观事物满足人类欲望的能力。

国内外关于住房效用的研究较多，Smith（1982）通过对洛杉矶住宅市场的实证研究，发现居民对住宅的预期价格与住房面积、住房质量和小区环境之间存在线性相关。Wenli（2007）根据家庭生命周期理论，指出不同年龄阶段的人对住宅的需求不同。众多研究（Piyush Tiwari，2001；温海珍，2003；Fletcher et al.，2000等）揭示了房间数量、卫生间数量、建筑面积跟住宅价格有正的关系。这是因为空间越大，消费者效用就越高，愿意为更多的空间支付更高的费用。关于效用的衡量，Lancaster（1966）提出了消费者理论，从产品差异出发，认为商品，特别是住宅等异质性商品，拥有一系列本质特征，结合在一起形成影响效用的特征束。商品本身不能给予消费者效用，商品具有的特征才是效用的来源。家庭购买并使用商品为“投入”，而效用为“产出”，效用水平的高低取决于物品所包含的特征的数量。1974年Rosen从市场均衡的角度构建了产品特征需求模型，从产品特征角度分析产品价值和效用。基于Lancaster（1966）和Rosen（1974）理论，温海珍（2003）利用特征价格模型，系统的选择了住宅特征变量，通过实证研究定量测算了杭州市住宅特征的特征价格和边际价格，分了影响住宅价格的因素，在这里，消费者效用以住宅价格衡量。

住房保障政策是政府通过为中低收入住房困难群体直接或间接提供保障性住房的方式来解决住房问题的政策，因此可以认为住房保障的消费者效用就是保障性住房的效用。然而，保障性住房不是普通的商品房，其效用的价值无法通过交易价格来衡量。因此，本文从效用的情感概念出发，以保障家庭对客观的保障性住房的主观评价作为因变量，以影响保障性住房效用的一系列特征要素为自变量，考虑到保障性住房的特殊性，增加了保障方式及住房成本两个自变量，进行多元回归，明确影响效用的主要因素，同时对不同保障方式下的影响效用的要素进行差异化比较。

2 住房保障户居住满意度影响因素模型的构建

2.1 变量的选择

影响居住满意度的因素较多，以效用价值论为基础的特征价格模型，从产品的异质性出发，把产品价格（即消费者效用价值）分解为特征价格，认为影响住宅效用从而决定住宅价格的是住宅的本质特征。借鉴该思路，鉴于保障性住房的价格难以通过市场交易价格衡量，故采用保障对象对住房保障的效用评价值为被解释变量，以保障性住房特征和保障方式等为解释变量，构建多元回归模型。

以往的研究通常把住宅特征分为建筑特征、区位特征以及邻里特征三大类，由于保障性住房的特殊性，我们增加了住房保障方式和住房成本两个因素。此外，考虑到保障性住房效用的高低部分受住户前后居住情况差距的影响，因此与其他学者讨论后，加入了“原居住状态得分”这一变量，以衡量保障前后居住状况的变化对保障效用高低的影响，并初步选择了以下解释变量，如表1所示。

本文以保障性住房对象居住满意度为因变量，为使受访者能够更好地理解，问卷题目为保障对象对目前居住状态的满意程度，分5个等级：很不满意为1分、不太满意为2分、一般满意为3分、比较满意为4分、很满意为5分，并将居住状态的满意值作为因变量的值。尽管不同居民的主观情感有所不同，但总体看居民对住房保障带来的居住状态的满意度总体上是以客观事实为基础的，同时这种对效用的感知不会突然发生改变，是长时间形成的感受，具有稳定性。

2.2 模型的构建

住房保障满意度（U）与各影响因素之间的关系可以表达为：

U=f（S，N，L，P，C，O） （1）

其中，S为住宅建筑特征因素，N为住宅的邻里特征因素，L为住宅的区位特征因素，P为政策因素，C为成本因素，O为其他因素。

本文采用线性函数形式，并用最小二乘法（OLS）进行估计，即有：

其中，U为满意度，Zj为连续自变量，Dt为哑变量，ε为随机误差项，α为常数项，β为回归参数。

2.3 数据获取

本文实证研究所用数据主要源于针对保障对象的调查问卷、住宅小区的调查表以及杭州市电子地图信息，2012年7月对所选的杭州市保障性住房小区和其他货币化补贴住户租赁集中区域进行问卷调查，共回收问卷504份。经过筛选，去除关键数据不完整或不合理的问卷，得到有效问卷476份，问卷有效率为94.44%。有效问卷中，租赁廉租住房的有121份，租住公租房的有108份，购买经济适用房的有159份，接受廉租房货币化补贴的有88份。

3 实证结果分析

通过Pearson相关系数矩阵的初步判断，剔除了部分共线性较强的解释变量，最终确定13个变量进入模型，分别是住房所在楼层、住房保障方式3个虚拟变量、人均住房面积、主要朝向、小区内部环境、小区外部环境、住房成本、文体设施、教育配套、医疗配套和原先居住状态得分。模型拟合优度R2为0.645，矫正R2为0.635，模型具备良好的解释能力。多元回归结果，如表2所示。其中9个变量t检验显著，分别是人均住房面积、主要朝向、小区内部环境、医疗配套、教育配套、原居住状态得分、经济适用房、公租房和货币化补贴。

3.1 住房朝向对住房保障满意度影响显著

由于杭州市属于典型的江南水乡，空气湿度大，若户型朝北，则常年晒不到太阳，被褥、服饰甚至家具都会出现发霉的情况，需要经常拿到室外曝晒，若是遇上梅雨季节，朝北住房的居住舒适度会大大降低。因此，住房朝向对住房保障满意度的影响较大，朝南户型的居住满意度大于非朝南户型。

3.2 小区内部环境对住房保障满意度影响也较大

中低收入群体享受住房保障在解决“住有所居”的问题之后，开始关注居住生活环境的舒适度。小区的环境在很大程度上影响了住户的居住心情和居住满意度。

3.3 保障方式显著影响住房保障满意度

廉租房货币化补贴类比廉租房实物补贴类的住房满意程度低0.308，经济适用房类比廉租房实物补贴类低0.221，公租房类比廉租房实物补贴类低0.204。可以看出，廉租房实物补贴的保障对象满意度最高，而货币化补贴最低，经济适用房和公租房两者居中。这是因为廉租房尽管名义上是租赁型保障性住房，但是在杭州市开展住房保障的实际中，对廉租房的退出还未制定出具备较强执行力的方案，对于不符合条件的廉租户往往难以开展强制性腾退；此外，大多数廉租户没有固定工作，家庭经济十分困难，靠领取政府低保等救济金维持生活，因此收入基本上不会超过廉租房申请收入标准，也就能长期居住在廉租房中，无需担心被强制腾退。因此，对于绝大多数廉租户来说，实物配租的廉租房居住稳定性好。

同时，大多数廉租户由于没有工作或者灵活就业，因此对于区位条件没有经济适用房住户要求高，即使在较偏远的城郊，对于廉租户来说，只要有满足基本生活要求的配套就可以了，对于通勤距离或通勤时间没有太多要求。因此，廉租房住户的居住状态满意程度最高。而经济适用房住户尽管拥有产权，但并不是完全产权，不能任意上市交易，这对于由于工作变动或者子女就学意欲搬迁的住户来说是不令人满意的；此外，根据我们实地考察，经济适用房的住房质量明显低于商品房，尽管所有的新建保障性住房由于成本控制等原因都或多或少有这个问题，但公租房和廉租房毕竟不是住户购买的自主产权房，租户对其质量的要求没有经济适用房住户高。况且，经济适用房住户为中等收入群体，绝大部分有固定的工作，而经济适用房小区和其他保障房小区一样，一般位于城郊结合部或者更偏远的地方，使得经济适用房住户的通勤时间和成本增加。因此，经济适用房住户的满意程度要低于廉租房住户。

受准入条件限制，公租房住户的收入高于廉租房住户，一般具有固定工作，因此公租房用户对于区位要求高于廉租房，且公租房住户很可能由于收入增加而不符合租住标准，导致居住稳定性下降。因此，公租房的居住满意度要低于廉租房。尽管货币化补贴对象能够利用政府给予的租金补贴在市场上任意租赁商品房，在生活、就业、就学方面的便利度高于其他几类保障人群。但由于廉租房货币化补贴对象本身经济条件处于最底层，他们往往会选择较低端的老旧住宅以尽量减少住房开支，同时，租赁市场商品房的居住稳定性要明显低于其他两类，有时还会遭遇房东的歧视或擅自涨价。因此，尽管货币化补贴租赁的商品房位于较好的区位，有较完善的设施，但用户对于住房本身的状况和居住的稳定性方面是不甚满意的。

3.4 原先居住状况得分与住房保障满意度负相关

数据显示，原先居住状况得分增加1，住房保障效用降低0.159。这表明，尽管居民对居住状况的满意程度取决于当前客观实际，但也受到前后落差影响。原先的住房情况越好，对现有住房的要求越高，因此，满意值越低；相反，原先没有住房或者住房情况很差，那么对现有住房的要求越低，因此越容易满足，满意值就越高。

3.5 教育配套、医疗配套和人均住房面积对住房保障满意度的影响均显著

从上文可以看到，教育配套由于和CBD距离、房龄、交通条件和生活配套高度相关，在比较对模型拟合优度的贡献大小之后，选择了教育配套这个变量。越靠近城市CBD，生活配套越齐全，交通越发达，教育配套也越完善，因此，住房保障效用越高，这是比较容易理解的。其次，随着人们健康意识的增强，对医疗配套的重视度也越来越高，能够方便就近的就医也影响了住户的居住满意程度；尤其是保障性住房用户，大多没有小汽车，就近的医疗配套越完善，保障效用越高。

人均住房面积越大，居住满意值越高，这也是比较容易理解的，但在本文中，回归系数较小，只有0.022。这是因为本文调查对象非普通商品房住户，而是收入处于中低水平的保障性住房用户。目前保障性住房户型面积一般都较小，但所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，对于日常生活起居而言，还是绰绰有余。当然，人均住房面积越大，居住效用肯定越高，只是影响程度有限。

3.6 住房所在楼层、小区外部环境、住房成本和文体设施的影响不显著，最终未选入模型

一般情况下，高层是所在楼层越高，房价越贵；而多层建筑没有电梯，低层蚊虫又较多，因此一般中间层（3-4层）最好。本文的样本中多层和高层混杂，因此住房所在楼层变量统计不显著。关于小区外部环境，一般情况下，小区外部环境越好，居住满意程度越好，但在本文中，这种正向影响不显著，可能是因为中低收入群体对小区外部环境的关注程度不高。关于住房成本，尽管购买经济适用房需一次性支付首付，但若按70年的租房来计算，单位面积年租金并没有高出公租房太多；货币化补贴住户由于是租赁市场住房，住房成本参差不齐，但他们能够享受政府给予的租房补贴，因此，住房成本也较低，租房补贴甚至还有盈余。四种类型中，廉租房住房成本最低，几乎可以忽略不计，但是由于廉租户收入水平低于公租房和经济适用房，大多是拿低保的困难户，家庭收入微薄，所以尽管住房支出很低，家庭生活条件依然十分困难，并没有因此提高。

从上述分析可以看出，尽管各类住房保障方式的住房成本不一，但都相对较低，占家庭收入的比例很低，因此在家庭能够承受的住房支出范围（参考各国经验，该范围约是家庭收入的30%）以内，住房成本的高低对住房保障效用的影响不显著。关于文体设施，由于集中建设的保障性住房小区内配套大多不够完善，只有简易的健身设施，部分小区配有老年活动室，而货币化补贴用户租赁的住房也多是老旧住房，配套较简易。此外，中低收入家庭由于受家庭经济条件限制，较少关注文体设施。故文体设施变量统计不显著。

4 结论

本文通过对杭州市476户保障性住房住户的问卷调查，利用多元回归模型研究住房保障微观效用的影响因素，重点关注不同保障方式对效用的影响，结果显示：住房朝向、小区内部环境、住房保障方式、住房面积、原先住房满意程度和教育医疗配套是影响住房保障效用的关键因素。住房保障类型的多分类虚拟变量对住房保障效用影响是显著的，这一结论与假设一致。在其他变量相同的情况下，廉租房货币化补贴类比廉租房实物补贴类的住房满意程度低0.308，经济适用房类比廉租房实物补贴类低0.212，公租房类比廉租房实物补贴类低0.203。可以看出，廉租房实物补贴的消费者效用最高，而货币化补贴最低，经济适用房和公租房两者居中。

从实证结果可以看出，目前杭州市住房保障方式仍应以“经济适用房和租赁型保障性住房”为主，并逐步向“以租为主”过渡。各地应因地制宜，采取合适的支持方式，提高财政资金用于住房保障的绩效。各地房地产市场发展程度不一，中心城市房价高、租金高，房源短缺，因此，需要通过直接建设一定数量的公共租赁房、经济适用房等，以实物形式提供给中低收入家庭；但是在广大的县级城市甚至包括部分地级城市，二手房源数量多、租金低，则要避免盲目大量新建，更多地要采取货币化补贴方式（租金补贴、购房补贴），提高财政资金使用效益。加快完善保障房小区周边配套、提高住房建设品质，加强货币化补贴制度的宣传力度、完善货币化补贴的实施和管理制度，切实保障保障对象的权益，提升住房保障的微观效用。

本文的有效样本量为476，数量较少，因此对模型估计的准确率有所影响，未来的研究可增加样本数量，提高模型解释能力。在多元回归模型的变量设置上，因变量以居住状态满意值代表住房保障的消费者效用，在问卷设置中采用五分类法，分类较粗略，今后的研究中可以采用九分类法。此外，可以用多个因素的综合值代表住房保障的消费者效用，以增加因变量的准确度。

参考文献：

1.景娟 刘志林 满燕云.低收入住房政策的国际经验借鉴：需求方补贴.城市发展研究.2010.06

2.孙冰 刘洪玉 卢玉玲.中低收入家庭住房补贴的形式与效率.经济体制改革.2005.04

3.吴莹 陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查.经济社会体制比较.2013

4.张娟锋 虞晓芬 章大良.浙江省公共租赁房制度建设的若干问题.中国房地产.2011.12

作者简介：

虞晓芬，浙江工业大学房地产研究所所长，教授，研究方向为住房保障。

个人住房贷款还款方式的抉择与完善 第4篇

一、个人住房贷款偿还方式

一般来说,个人住房贷款还款方式主要有以下五种:

(一)等额本金还款法

等额本金还款是在还款期内把贷款总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

等额本金贷款月还款额计算公式为:

每月还款金额 =(贷款本金÷还款月数)+(本金 - 已归还本金累计额)×每月利率。

等额本金还款方式的优点:随着每月剩余还款本金的减少,每月的还款利息越来越少,所以每月总的还款额逐渐减少,还款利息相对等额本息可以节省很多。

等额本金还款方式的缺点:前期支付的利息较多,初期还款压力相对较大。

(二)等额本息还款法

等额本息还款是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份,每个月还款额度相同。即每个月还给银行固定金额,但利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本息贷款月还款额计算公式为:

每月还款额 =[贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数]÷[(1+月利率)还款月数-1]

等额本息还款方式的优点:初期还款中本金所占比重较小,还款压力均衡;还款较为方便记忆,方便客户还款。

等额本息还款方式的缺点:后期还款中本金所占比重较大,利息支出相对较多。

(三)到期一次还本付息法

到期一次还本付息是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息,而是贷款到期后一次性归还本金和利息。目前1年期内(含1年)的个人住房贷款,采用的就是这种方式。但绝大多数居民很少选择贷款期限在1年及以内的, 所以此种还款方式在实际中极少使用。

(四)等比或等额递增还款法

等比或等额递增还款是把还款期限划分为若干时间段,在每个时间段内月还款额相同,但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例或数额递增。 该还款方式前期还款较少,随着时间的推移,还款额越来越多。

等比或等额递增还款方式的优点:前期还款较少,可缓解购房者资金不足;

等比或等额递增还款方式的缺点:计算比较复杂;由于前期还款较少,所以累计支付的利息较多。

(五)等比或等额递减还款法

等比或等额递减还款法与第四种方法基本相同,只是下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例或数额递减。

等比或等额递减还款法的优点:前期还款较多,随着时间的推移,还款额越来越少;由于前期还款较多,所以累计支付的利息较少。

等比或等额递减还款法的缺点:计算比较复杂。

二、个人住房贷款方式的抉择

(一)未来预期收入的增减情况

若贷款人预期未来收入会不断增加,则选择前期还款额较少,后期还款额较多的等比或等额递增还款方式。 属于此种情况的贷款人包括:刚工作不久或创业初期的年青人;当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长,准备提前还款的购房者等。

若贷款人预期未来收入会减少,则选择前期还款额较多,后期还款额较少的等额本金、等比或等额递减还款方式。属于此种情况的贷款人包括:中老年人等。

若贷款人预期未来收入比较稳定,则选择等额本息还款方式。属于此种情况的贷款人包括:公务员、教师等行政事业单位人员;当前资金较为紧缺,但未来有能力提前还贷的部分年轻人,这样支付的利息也会相对减少。

(二)市场利率变化

我国目前对个人住房贷款利率一般采用浮动利率, 在每年年初按最新的利率调整。若贷款人预期房贷利率处于上升趋势,贷款利率后期会上升,则选择等额本金、 等比或等额递减还款方式,这样可以节省利息支出。

若预期房贷利率处于下降趋势,贷款利率后期会逐渐下降,则选择等比或等额递增还款方式,以节省利息支出。

(三)投资机会收益高低

随着我国金融市场的发展,居民的投资渠道越来越多,可广泛投资于股票、债券、基金、信托、银行理财产品、 期货、外汇等。

即使贷款人有充足的资金可以一次性支付购房款, 这时不一定就要全额支付房款。支付多少应取决于市场投资收益与房贷利率的比较。若房贷利率等于或高于投资收益率,则尽可能多的支付房款,以减少利息支出,这时贷款人可选择等额本金、等比或等额递减还款等;若房贷利率低于投资收益率,则在政策范围内尽可能少的支付房款,把尽量多的资金用于投资,以获得差额收益,这时贷款人可选择等额本息、等比或等额递增还款方式等。

(四)未来预期开支的增减情况

若贷款人预期未来家庭支出会有较大增加,比如子女的教育开支、身体状况不佳等,将来家庭负担会加重, 则应选择等额本金、等比或等额递减还款方式。比如,当前收入稳定,前期能承受较大月供,后期其余支出要用于子女教育等家庭支出的中青年人士。

若贷款人预期未来支出会有较大减少,则应选择等额本息、等比或等额递增还款方式。

总之,贷款人应根据现有的资金额、家庭未来收支增加变化情况、利率升降趋势、投资收益与贷款利率的高低比较来选择适合于自己的贷款还款方式,具体见下表。

三、个人住房贷款还款方式的完善

(一)银行提供灵活多样的还款方式

前面介绍的五种住房贷款偿还方式,目前并不是所有的银行都可以供贷款人选择,大多数银行只允许贷款人在等额本金、等额本息两种还款方式中选择一个。其他的还款方式只存在于理论上,贷款人无法选择。为满足不同家庭情况居民的需要,银行应给予贷款人更多的还款方式的选择权,而不仅限于等额本金、等额本息两种还款方式。

(二)给贷款人在还款前提供展期的选择

当前,银行发放个人住房贷款后的次月,贷款人就要开始偿还贷款的本息了。这给刚刚支付巨额购房首付款的购房者带来巨大的生活压力,常称为“房奴”。而且购房者还马上要筹措交房后所需要的一笔不菲的装修支出。 可以说,对于一个普通的居民来说,购房前后的这段时期是经济压力最大,资金最为窘迫的时期。

我国房屋销售方式大都是期房。从购房者支付购房首付款到房屋完工、接收房屋,到房屋装修完毕入住,一般需要1至2年的时间。若银行能给予贷款人1至2年的宽限期,也就是在合同约定的宽限期内,贷款人只需每月支付利息,暂不归还贷款本金,或者贷款本息都不归还。待宽限期结束后,对贷款发放金额按合同约定的偿还方式还本付息。这样就能大大缓解购房者的资金压力,也能较大地提升居民的购房欲望和购房能力。

(三)还款间隔期应灵活多样

现在的住房贷款还款间隔期一般为一个月,即每月向银行偿还一次借款本息。为适应居民不同的收支情况, 改变当前还款间隔期的一刀切,银行可以提供更多的还款间隔期供贷款人选择,允许贷款人每周,或每半个月, 或每季度偿还一次贷款。在发放贷款时由贷款人根据自己家庭的收支情况,自主决定按照周、半个月、月、季度等时间间隔还款,并且在以后的还款中,允许贷款人在偿还了一定期间后,可以在整个贷款期内变更2-3次还款间隔期。但贷款人若选择按周或按半月还款,则还款次数较为频繁,借款人可能容易遗忘。而这种短期的还款间隔期适合月中、月末发薪的年轻的小夫妻,或是除日常工资收入外还有其他稳定的收入、还款能力较强的消费人群。而按季度这种长期的还款间隔期则适合一些投资客户。

摘要：住房贷款的还款方式不同,所支付的利息总额是有差别的。目前,我国常见的个人住房贷款还款方式主要有等额本金还款法、等额本息还款法、到期一次还本付息法、等比或等额递增还款法、等比或等额递减还款法,各有优缺点。贷款人应根据未来收入、支出的预期变化、房贷利率升降预期、投资机会收益高低等因素合理选择还款方式。同时,银行应提供多种多样的还款方式和还款间隔期,给贷款人在还款前提供展期的选择,以不断完善个人住房贷款的还款方式。

住房方式 第5篇

个人住房公积金委托贷款可以采用抵押、质押担保方式。

汇小贷专家告诉我们，抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保。抵押是住房公积金贷款的主要担保形式。公积金贷款采用抵押担保方式的，借款人必须按照有关规定将所购住房作为贷款抵押物。借款人应和受托银行签订抵押合同，并在房地产交易登记部门办理抵押登记手续。抵押物价值减少，不足以偿还借款余额时，借款人应就不足偿还借款余额部分补充提供与减少价值相当的担保。

住房方式 第6篇

基本支出, 是指不同地区、不同规模和人口结构的家庭, 一定时期内用于满足最低生活标准的支出。该标准一般由官方部门或者民间研究机构定期发布。

在国外, 基本支出标准通常作为研究贫困化的基础, 同时也是一些机构进行相关社会保障研究的重要参考。在以美国为首的西方国家中, 一些研究住房问题的官方及非官方机构, 也都依据不同地区的基本支出标准来对该地区的住房支付能力进行实际测度。虽然相关政府部门在进行住房保障工作时尚未普遍应用此类标准, 但政府部门应用的住房支出比例标准 (即家庭住房支出不超过家庭总收入的30%) 存在重大缺陷, 且其缺乏科学性也已被广泛批评。

根据基本支出标准的特点, 我们认为它对住房保障, 特别是保障人群划分具有重要意义, 具体可以包括以下三个方面。

第一, 具体性。基本支出标准大多是根据不同地区的实际情况以及不同家庭的实际情况确定的, 因此, 对特定地区住房保障政策实施具有指导意义, 有利于相关部门确定保障人群的具体收入标准。

第二, 动态性。基本支出标准根据每年的价格水平进行调整, 有利于相关部门对住房保障工作进行动态调节。

第三, 基本性。基本支出标准衡量的是满足一定家庭基本生活需求的最低支出, 而住房保障, 特别是我国目前的廉租住房制度, 主要以保障家庭基本居住需求为主, 因此, 基本支出标准充分符合住房保障制度的要求。

二、我国住房保障人群划分标准的弊端

2007年, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (下称“24号文件”) 将城镇低收入住房困难家庭列为住房保障对象, 根据“24号文件”确立的体系, 住房保障人群划分的标准为收入水平和居住现状。收入水平被确定为“低收入”, 而各地在实际工作中, 对于低收入标准的确定也存在一定差异, 部分地区按照国家统计局对于低收入的定义确定标准, 即收入排行中最低的20%, 有些地区将低收入的标准定为低于平均收入的60%, 有些地区则干脆确定为低于平均收入。

为了保障工作进行的简易性, 大部分地方政府在“24号文件”出台之前都将住房保障中最为主要的廉租住房制度保障范围定位为城镇低保户中的住房困难家庭, 实际上, 目前各地政府的相关规定也都透露出政策执行方面的考虑。然而, 这种单纯以收入水平来划分保障家庭的方法缺乏必要的理论及事实依据。概括来说, 我国住房保障制度对人群收入水平划分的方法存在以下不足。

第一, 缺乏针对性。不论各地政府如何定义低收入标准, 都是按照家庭人均年收入进行划分的。这种近似整齐划一的方式, 并没有充分考虑到家庭具体的规模及人口结构情况。家庭人员构成以及年龄结构等差异, 必定会影响到维持家庭基本生活所需的收入水平。如果按照目前这种整齐划一的方式来进行住房保障家庭的分类, 势必导致一部分本该纳入保障范围的家庭无法享受相关政策, 而一些有能力靠个人解决住房问题的家庭却得到了政府支持。

第二, 科学依据缺失。当前我国住房保障人群划分的标准是单纯的收入导向, 即不考虑该地区由价格水平和消费结构而导致的支出状况, 仅以收入水平的某个比例作为划分依据。这种方式固然会降低政策的执行成本, 但它得出的标准仅具有统计学意义, 却无法代表家庭的真实支出情况, 其存在的基础显然缺乏必要的科学性。

第三, 动态性不足。仅仅依据家庭年均收入变化调整保障的收入标准仍然无法做到完全的动态性。因为, 每年整体价格水平 (比如CPI) 总是由不同生活支出的变化而产生的。具体说, 当整体价格水平提高5%, 也许家庭用于住房方面的支出仅提高1%, 也可能提高了10%, 其他生活必需品的支出也会发生同样的情况, 更何况收入水平的变化也未必会完全传导到价格水平方面。也就是说, 当收入水平发生了变动, 住房和其他支出几乎不会同比例提高或降低, 根据上一年实际收入的情况来确定保障家庭, 并不完全合理。

三、以基本支出标准作为住房保障人群划分方式的可行性

我国住房制度改革的历史仅有10余年, 住房保障体系刚刚建立且尚不完善, 为了便于推行而采取单纯的收入标准划分住房保障人群的方式, 仍存在一定问题。因此, 为了进一步完善我国的住房保障制度, 建立科学的家庭划分标准是一项重要的基础性工作, 而美国相关标准的模式也将成为我国划分标准的发展方向。

1. 制定我国基本支出标准的原则

根据EPI基本预算标准 (包含7类必需的生活支出, 分别为房屋租金、食品、儿童抚养、交通、医疗、缴纳税款以及其他必需品等) 和SSS标准 (包含住房、儿童抚养、食品、交通、医疗、其他必需品以及税收等) 的内容和设计原则, 结合我国目前的统计制度, 在充分考虑我国基本国情的前提下, 首先由中央政府部门研究编制基本支出标准的框架, 确定家庭分类和各项基本生活支出的内容, 明确各项基本生活支出的计算方式, 然后由各地方政府部门根据本地的实际情况, 以上一年的相关数据为基础进行测算, 并由地方政府对外发布。

2. 标准制定过程中的要点

第一, 合理确定家庭分类。EPI基本预算标准和SSS标准的最大优势就在于对家庭类型进行了科学分类, 根据成年人和儿童的数量对家庭规模进行了有效区分。因此, 在编制我国的基本支出标准时, 应首先确定家庭的不同类型。根据我国目前的情况, 一般的家庭总是有两个成年人创造收入, 而儿童的数量以一个为主, 但许多家庭, 特别是一些收入水平较低的家庭都具有较为沉重的赡养老人的责任, 所以, 在制定我国的相关标准时, 必须考虑赡养方面的相关支出, 也应当把赡养老人的数量在家庭规模的分类中予以体现。

第二, 全面包含各种生活必需品。标准中要尽量全面地包含家庭生活所必需的全部支出, 这样才能够准确计算出维持家庭基本生活的最低收入水平。根据美国相关标准的设计和我国目前的统计制度, 该指标应当包含以下几类支出:食品和衣着, 包括基本的吃、穿方面的支出;抚养费用, 包括儿童的抚养支出和老人的赡养支出;医疗支出, 包括家庭全部成员的医疗和药品费用, 该项支出可根据社会医疗保障的情况酌减;交通支出, 包括日常的交通费用和必要的旅行支出;教育文化娱乐支出, 包括家庭成员必要的文娱费用和子女的教育支出;住房支出, 包括房屋租金 (或者根据房价水平的虚拟租金) 和房屋使用、维修的费用;税收及社会保障支出, 包括家庭缴纳的税金和各类社会保障中个人所缴存的部分;其他必要支出。

第三, 体现各地区的特点, 具体数额由各地方进行测算。标准的基本原则可以统一, 但各地区基本支出标准的数值是不同的, 这与不同地区间的经济发展水平、房地产市场发育程度、气候条件、民族文化环境等许多方面都密切相关。因此, 根据统一原则的标准, 各地区应根据自身的客观实际确定符合本地区情况的基本支出标准。

第四, 根据各地区的情况进行动态性调整。各地区的基本支出标准一经确立, 应当根据价格水平等因素进行年度性调整。依据一般规律, 本年度享受住房保障家庭的收入标准应根据上一年度基本支出标准确定。

3. 正确认识标准制定的紧迫性和研究的长期性

住房方式 第7篇

何勇强调, 加快转变经济发展方式监督检查工作责任重大、任务艰巨, 要科学谋划、精心组织、扎实推进。在保障性安居工程建设政策落实监督检查中, 要加强对中央政策措施落实情况的检查, 督促各地区各部门建立健全工作责任制, 落实中央土地供应、税费优惠等相关政策, 促进项目早日实施;加强对资金筹集和管理使用情况的检查, 保证各级各类资金落实到位, 确保资金管理使用公开透明、规范高效;加强对工程建设质量情况的检查, 督促落实保障性住房建设质量终身责任制, 建设安全工程、优质工程;加强对住房分配管理情况的检查, 确保公正公平, 让社会信服、让群众满意。

何勇要求, 开展监督检查必须坚持求真务实, 搞好统筹兼顾, 务求实实在在的效果。要根据被检查地方和部门的实际, 综合运用多种方式方法, 多层次、多渠道开展深入细致的检查。对检查中发现的问题, 要督促有关地区和部门切实整改到位, 不留任何隐患。要加强相关部门之间的协调, 搞好与其他专项检查的结合, 提高监督检查工作的协调性, 增强综合效应。