投资项目可行性评估

投资项目可行性评估（精选6篇）

投资项目可行性评估 第1篇

×××项目贷款可行性评估报告

第一部分概要

一、评估说明

本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。

二、评估目的为委托方审核贷款申请提供参考

三、评估依据

本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：

1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；

2、委托方和借款企业提供的有关资料；

3、广州市房地产市场价格信息；

4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；

5、其他资料。

四、项目概况

1、地理位置及环境

××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。

目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。

2、项目背景

××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积66万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。

3、项目规划情况

根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为：

1)建筑容积率2.545；

2)建筑密度：26.5％；

3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)；

4)绿地率37.5％；

根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。

4、项目工程进度安排

据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。

第二部分

项目合法性与建设条件评价

一、项目合法性评价

目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。

二、项目建设条件评价

1、项目技术经济指标

据×司提供的《关于××××项目南区修建性详细规划的批复》，×××××项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1：

单位：平方米、个

序 号 项

目 指

标 备

注 1 用地面积 85802 总建筑面积 172408

2.1 地下室建筑面积 18457 地下室1层，为设备用房和配套停车场 2.2 地上建筑面积 153951

2.21 其中：商业 8183

2.22 住宅 132003 地上12、15、16、17、18、19层 2.23

小学 12000 包括教学楼和学生宿舍 2.24

其它配套 1765 含会所、公厕、居委会等 3 容积率 2.545 建筑密度 27％

绿地率 37.5％车位个数 466 含不可售的社会停车位106个

第三部分

市场研究与分析

一、项目投资环境分析（略）

二、房地产市场分析

2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9％，房地产开发投资506.88亿元，增长7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9％，同比增长6.6％。2003年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3％和27％，全省商品房平均销售价格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16％，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84％和6.79％，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56％和11.43％。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。

三、周边楼盘调查分析

在××××项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：

1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元／平方米之间，均价约为3900元／平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元／平方米。首层商业铺位的租价约为35—60元／平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400—450元／个，现已接近租满。

2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元／平方米之间，均价约为4480元／平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。

3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元／平方米之间，均价约为4400元／平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元／平方米，地下室车位售价60000-90000元／个。

4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元／平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为8000—10000元／平方米、招租价约为100元／平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至30000元／个。

5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元／平方米、个别成交价为2600元／平方米，地下室车位售价为80000元／个

经市场调查，××××项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。

四、项目优劣势分析

通过市场调查分析：××××××项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：

(1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心——白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。

(2)配套设施起点高，位于南区项目范围内××小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。

(3)该开发集团在房地产行业内多次获奖，××××花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。

另一方面，××××项目自身存在某些劣势，主要表现在：

(1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面××花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。

(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。

五、预期销售价格评估

1、评估方法：市场比较法、收益还原法。

2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。

3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：

(1)住宅销售价值的确定

由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2：

单位：元/㎡

序号 项目 案例1 案例2 案例3

祥景花园 白云骏景 富和阳光 1 销售单价 3900 4480 4400 2 交易情况修正 100％ 100％ 100％ 3 交易日期修正 100％ 100％ 100％ 4 使用年限修正 100％ 100％ 100％ 5 区域因素修正 102％ 101％ 100％ 6 个别因素修正 102％ 94％ 94％ 7 修正后单位 4058 4253 4136 8 评估对象单价 4148.96 9 取整 4149

经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元／平方米，预计住宅部分总建筑面积132003.2平方米的销售价值为54768万元。

(2)商业销售价值的确定

①、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元／平方米。

②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：

租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率 3％ 9.0％ 1个月 18％ 3％ 3％ 0.2％

注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元／平方米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米的销售价值为6584万元。

(3)地下室车位销售价值的确定

①、先通过市场调查确定南区项目车位的平均租金，再用收益还原法，估算其车位的销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元／个。

②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表4：

租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率 1％ 7％ 1个月 18％ 3％ 3％ 0.2％

注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

以工程造价为计算依据。

根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000元／个。则360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。

(4)经以上计算，南区项目预计总销售收入合共63620万元。

(5)项目预计销售进度

按××公司提供的施工进度，到2005年3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交付使用，预计在2005年5月底可以售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期自2003年5月至2005年5月接近2年，预计销售进度如表5： 时

间 总销售收入（万元）总体销售比率 2003年 三季度 2048 3.22％

四季度 7809 12.27％ 2004年 一季度 8708 13.69％

二季度 6494 10.21％

三季度 8581 13.49％

四季度 11329 17.81％ 2005年 一季度 7122 11.20％

二季度 11528 18.12％

合计 63620 100.00％

第四部分

项目投资估算分析

一、项目投资概述

××××项目计划总投资50137万元，×××公司目前已完成项目投资9911万元(包括土地费用2279万元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元)。项目预计到2005年3月全部完工并交付使用。

按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的19.77％。×××公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。

二、投资成本费用估算

根据×××项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具体详见《×××南区项目投资估(概)算表》。

三、项目资金筹措及资金平衡分析

按照计划，××××项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见《××××项目财务(资金)平衡表》（表6）。

税前成本利润率 19.28％ 税后成本利润率 12.92％ 税前销售利润率 15.19％ 锐后销售利润率 10.18％ 盈亏平衡点 78.81％ 投资回收期 19个月

财务净现值 4026（按贴现率10％计）全部投资财务内部收益率 29.04％

第五部分

项目偿债能力分析

一、项目财务效益分析

按照××公司提供的开发建设计划，××项目的总开发期约为2年，预计建设期约1.75年，从2003年5月到2005年3月；销售期共1.75年，从2003年9月到2005年5月。

根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下： 项目的净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10％，表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。

二、项目盈亏平衡分析

×××项目的全部销售收入为63620万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以50137万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81％，如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55％时可收回全部投资。建议××公司在项目建设期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。

三、项目敏感性分析

根据项目敏感性分析数据显示(见表7)，项目对售价下调5％、10％敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5％、10％敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见表7。

序号 项目 销售收入（万元）项目总投资（万元）净现值（按现贴率10％计）内部收益率 结论 基本方案 63620 50137 4026 29.04％ 可行 2 销售价格下降5％ 60439 50137 2206 19.82％ 可行 3 销售价格下降10％ 57258 50137 386 10.85％ 可行 4 总投资成本上升5％ 63620 52644 2440 20.42％ 可行 5 总投资成本上升10％ 63620 55150 855 12.76％ 可行

另外，从项目的现金流量表分析可知，××××项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。

第七部分

项目贷款风险分析

贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有：

1、市场风险

当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此激烈竞争将难以避免。

虽然西区、东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争中取得主导地位，建议××公司在保持小区建筑风格和客户定位一致的思路下，继续进行建筑设计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。

2、工程建设风险

项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。

3、开发成本风险

本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提高项目的经济效益建议开发企业、施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款的偿还风险。

4、政策风险

政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。

另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预售抵押工作提高了要求(如要达到结构封顶等)，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产生影响。

第八部分

评估结论

上述分析表明，××××项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的市场有保障，但××公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。

由于×公司只进行××××和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业，故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。

投资项目可行性评估 第2篇

2.项目：在规定的期限内，按预定目标完成的一系列单次性活动，是单次性活动的一种组织管理模式。

3.项目应具有两大基本特征：一是主观方面，即项目是作为一定的管理主体的被管理对象和管理手段而存在的；二是客观方面，即项目在客观上必须具备单次性任务（活动）的属性。4.项目的特征： 1）项目的相对性 2）项目的临时性 3）项目的目标性4）项目的省命周期性5）项目的约束性6）项目的系统性和整体性

5.项目的分类：1.按投资使用和投资主体的活动范围：竞争性项目，基础性项目和公益性项目2.按规模分为：大型，中型和小型。3.按项目的结果分类，分为提供产品的项目和提供服务的项目4.按项目所在行业分类：分为工业项目，农业项目，教育项目，房地产项目等。6.项目评估是对可行性研究报告进行全面、详细的审核和估价，它应为项目的投资决策提供最终的依据并写出评估报告。

7.项目评估工作的主要内容：1．项目的背景研究2．项目建设必要性的评估3．项目资源条件评估4．项目实施规模与产品方案评估5．项目实施地点选择评估6．项目生产与建设条件评估7．项目技术评估8．项目的环境影响评价9．项目投资和财务基本数据评估10．项目的财务评估11．项目的国民经济评价12．项目的社会评价13．项目的不确定性分析14．项目的风险分析15．对影响项目经济效益的有关政策和管理体制进行分析，并提出改革建议 16．项目的总评估

8.项目评估的原则：1.分析的系统性2.方案的最优性3.指标的统一性4.价格的合理性5.方法的科学性6.工作人员立场的公正性

9.项目评估与可行性研究的关系

（一）项目评估与项目可行性研究的共同点1．两者同处于项目投资的前期2．二者的出发点是一致的3．二者考察的内容与方法是相通的4．二者的目的和要求是相通的（二）可行性研究与项目评估的区别 1.承担主体不同2视角或着重点不同3目的和任务不同4所处的时序和作用也不同。总之，项目的可行性研究和项目评估，是项目投资决策过程中的两个基本步骤，它们一前一后，相辅相成缺一不可，二者在决策过程中的关系是：可行性研究为项目评估提供工作基础，项目评估则是对可行性研究作进一步的分析和论证，是可行性研究的延续和再研究。

10.可行性研究：是在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济分析与论证以试图对其做出可行或不可行评价的一种科学方法。

11.项目周期是指项目从提出到完成所必须经过的若干个工作阶段按一定的顺序所进行的循环。项目的周期包括项目设想、规划、决策、实施、总结等工作阶段。

12.项目的周期划分为项目设想、项目初选、项目准备、项目评估、项目实施、项目投产经营和项目总结评价等七个阶段。

13.可行性研究分为机会研究（主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资项目的投资方向提出轮廓性的建议。分为一般和项目）、初步可行性研究（主要工作：分析投资机会研究的结论；对关键性问题进行专题的辅助性研究；论证项目的初步可行性，判断有无必要继续进行研究；编制初步可行性研究报告）、可行性研究（1实施要点2项目背景和历史3市场销量和项目的生产能力4原材料投入5项目实施的地点或厂址6项目设计7工厂的管理费用8项目人员编制9项目实施设计10项目的财务和国民经济评价）、项目评估与决策（主要任务：对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，最终决策项目投资是否可行并选择满意的投资方案）。14.可行性研究的作用：1作为项目投资决策的依据 2作为向银行等金融机构申请贷款、筹集资金的依据3作为编制设计和进行建设工作的依据4作为签订有关合同、协议的依据

5作为项目进行后评价的依据6作为项目组织管理、机构改置、劳动定员的依据 15.项目评估的工作程序：1.明确评估对象、制定评估计划2.现场调查和搜集资料3审查分析4编写评估报告

16.项目可行性研究报告的主要内容：1项目兴建理由与目标2市场预测3资源条件预测4建设规模与产品方案5厂址选择6技术方案、设备方案和工程方案7原材料燃料供应8总图运输与公用辅助设施9环境影响评价10劳动安全卫生与消防11组织机构与人力资源配置12项目实施进度13投资估算14融资方案15财务评价16国民经济评价17社会评价18风险分析19研究结论与建议

17.项目可行性研究报告的编制步骤：1签订委托协议2创建工作小组3制定工作计划4进行调查研究、搜集有关资料5方案编制与优选6项目评价7编制可行性研究报告8与委托部门交换意见。编制要求：1.应当能够充分反映项目可行性报告工作的成果，内容齐全，结论明确，数据准确，论据充分，满足决策者选定方案确定项目的要求。2选用的主要设备的规格、参数应能满足预定货的要求，引进技术设备的资料应能满足合同谈判的要求。3对重大技术、经济方案，应有两个以上方案的比选4确定的主要工程技术数据，应能满足项目初步设计的要求5构造的融资方案，应能满足银行等金融部门信贷决策的需要6应反映在可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供委托单位与投资者权衡利弊进行决策7应附有评估、决策所必需的合同、协议、意向书、政府批件等。

18.项目投资决策的意义：指为了实现预期的投资效果目标，采用一定的理论、方法和手段，对若干个可行性项目实施方案进行研究论证，从中选出最为满意的项目实施方案的过程。19.项目投资决策的原则：1决策科学化原则2决策明主化原则3投资决策责任制原则4提高经济效益原则

20.项目投资决策的分类：1根据决策问题的影响程度和范围分为总体决策和局部决策2根据决策问题的重复情况分为重复性决策和一次性决策3根据决策目标的数量分为单一目标决策和多目标决策4根据决策问题所处条件不同分为确定型、非确定型和风险型决策。

21.非确定型决策方法主要有乐观法、悲观法、大中取小后悔值法、乐观系数法等概率法等。22.风险型决策主要是根据已知条件下直接有的，或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态下方案的期望值，最后根据方案期望值的大小来决定取舍。23.无形资产：指长期使用但没有实物形态的资产。

24.间接投资：指投资者以其货币资金购买金融资产即有价证券，以期获取一定收益的投资。25.市场调查：通过调查，可有目的地、系统地收集、记录、整理和分析反映市场状况的历史、现状及发展变化的资料，认识市场发展变化的规律，为市场预测、确定项目的建设规模提供翔实可靠地依据。分为准备阶段、调查阶段、整理阶段、总结阶段。

26.市场预测：指以市场调查所获取的信息资料为基础，运用科学的方法，对未来一定时期内市场发展的状况和发展趋势做出的正确估计和判断。

27.市场预测分为1按预测的范围分为宏观预测和微观预测2按预测的时间分为短期、中期和长期预测3按预测的结果和性质分为定性测量和定量测量4按预测内容分为购买力、需求、供给、资源等5按市场预测的性质分为综合性预测和专项预测。

28.市场需求量：指在一定价格水平下，在一定时间和空间范围内，消费者原意并能够购买的某种商品或劳务的数量，即对该商品有购买力的市场需要。

29.市场供给量：指一定的价格水平下，生产者或供应者愿意并能够提供出售的商品数量或劳务数量。

30.市场预测的方法要有特尔菲法（定性预测法）、趋势外推法、回归预测法、产品生命周期分析法、移动平均数法、简单指数平滑法等（定量预测法）。工业项目的生产规模，是劳动力、劳动手段和劳动对象等生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。31.项目生产规模的因素：1国民经济发展规划，战略布局和有关政策2项目产品的市场需求3项目所处行业的技术经济特点4资金、资源的供应状况及其他生产建设条件5项目拟采用的生产技术和设备、设施状况。

32.项目规模的确定一般可以分为起始规模、合理规模与经济规模。其中，项目的起始规模主要是通过盈亏平衡分析进行确定，项目的合理规模是以投资者的合理预期收益来确定，项目的经济规模则是通过最小费用法及投资收益率法来比较确定。

33.项目生产建设条件主要有建筑材料、工程地质条件、环境条件等。项目的生产条件主要有资源条件、水文条件、交通运输条件、能源条件等。34.资源条件评估的原则：1资源的开发利用要保持生态平衡，达到环境保护与环境相协调的有关条件2对资源的开发利用要做到多层次、多目标的原则，达到综合利用的要求3对资源的开发利用要注意的供应数量、质量、服务年限、开采方式、利用条件等，达到经济开发的目的要求4对可再生资源的开发利用要注意保证资源的再生性，达到资源连续补偿的要求5要注意技术进步对资源利用的影响，达到最佳利用的要求6对稀缺资源和供应紧张的资源要注意寻找替代产品，以达到项目生产的连续性要求。

35.项目厂址方案选择，可采用方案比较法、评分优选法、最小运输费法。

36.项目技术评估的原则：技术的先进性、技术的适用性、技术的经济性、技术的可靠性、遵守国家有关的技术政策、法规、标准。

37.项目生产工艺方案评估主要有可靠性分析、生产工艺对产品质量的保证程度分析、经济性分析、生产工艺对原材料的适应性分析、生产工艺对实施条件的要求分析、生产工艺流程的均衡性分析。

38.工程设计方案分析的主要内容有对项目总平面布置方案的论证、土建工程设计方案论证、施工组织方案设计的分析与评估等。

39.施工组织总设计分析有对施工方案的分析、施工顺序分析、施工进度分析、建设材料供应计划分析。

40.项目经济评价：指采用一定的方法和经济参数，对项目投入产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证，为项目的投资决策提供量化指标依据的工作。-可行性研究的核心 41.项目经济评价的特点：1动态分析方法与静态分析方法相结合，以动态分析方法为主2定量分析方法与定性分析方法相结合，以定量分析方法为主3宏观效益分析与微观效益分析相结合，在有必要必须同时进行宏观效益和微观效益分析时，以宏观效益分析为主4价值量分析与实物量分析相结合，以价值量分析为主5预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主6全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主 42.项目的财务评价与国民经济评价：1评价角度不同2效益和费用的含义及划分范围不同3评价采用的价格不同4评价所采用的参数不同5在项目投资决策中的地位不同 43.资金的时间价值是指资金随着时间的推移而逐渐增值的现象。

44.单利指资金只按利息率或利润率计算出其在一定时期内的增值额，而增值额不再作为本金计算以后各期的增值部分。复利则是指资金在按利息率或利润率计算出其在一定时期内的增值额后，其增值额也作为本金来计算以后各期的增值额的方法，俗称利滚利。

45.投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金，并测算建设期内分年资金需要量。46.建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息构成。

47.流动资金：指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。

48.财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。49.项目后评价的特点：1现实性2独立公正性3全面性4反馈性5探索性6合作性

50.投资项目后评价又称事后评价。它是指在投资项目建成投产并运行一段时间后，对项目立项、准备、决策、实施直到投产运营全过程的投资活动进行总结评价，对投资项目取得的经济效益、社会效益和环境效益进行综合评估，从而作为判断项目投资目标实现程度的一种方法。

51.项目后评价与前评价的区别1评价主体不同2评价的侧重点不同3评价的内容不同4评价的依据不同5评价的阶段不同 52.项目后评价其工作程序主要包括：项目投资者进行自我评价阶段并形成项目后评价报告、项目主管部门对项目后评价报告的初审阶段和复审阶段。

53.项目后评价方法的基本原理是比较法，其评价方法主要包括效益评价法、影响后评价、过程评价法及系统评价法等。

54.项目的综合评价及后评价报告一般包括总论、项目前期工作后评价、项目实施后评价、项目生产运营的后评价、项目经济后评价及综合结论等方面内容。

55.项目建设单位自我评价步骤：1提出问题，明确后评价的任务2建立后评价机构，筹划部门3深入调查、收集资料4整理分析资料数据，提出改进措施和建议5编制项目后评价报告 56.项目财务后评价是根据国家现行的财税制度和国家主管部门认可的评价方法，重新分析预测已建成项目的费用和效益，考虑项目的实际获利能力、偿还能力及外汇效果等财务状况 57.净现值：是指按基准收益率将项目计算期各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。58.项目的不确定性分析是指测算不确定性因素对项目效益影响的程度，运用一定的方法对影响项目效益指标的不确定性因素进行计算分析的过程。

59.不确定性分析具有明确不确定因素对项目效益指标的影响范围，确定项目效益指标的变动幅度；可确定项目经济评价结论的有效范围，提高项目经济评价结论的可靠性；明确项目效益指标所能允许的因素变化的极限值等方面的作用。

60.影响项目效益的不确定性因素主要有：物价、项目的生产能力、工艺技术方案和技术装备水平、项目计算期、项目的资金结构、利率与汇率、政策因素等。

61.项目不确定性分析的方法主要包括盈亏平衡法和敏感性分析法。盈亏平衡分析只用于财务评价，主要有线性和非线性盈亏平衡分析。敏感性分析可同时用于财务评价和国民经济评价，主要包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。敏感性分析中的单因素敏感性分析步骤主要包括：确定敏感性分析的研究对象，一般根据要求选取项目的效益指标；选定进行分析的不确定性因素，即选取价格、收入、成本、投资支出及项目的计算期；计算分析变量因素对项目效益指标的影响程度，一般可从绝对值和相对数两方面进行；绘制敏感性曲线图，找出敏感性因素；明确敏感性因素变化的最大极限值等。

62.在项目评估与可行性研究阶段，影响项目的风险因素主要有市场风险、资源风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、外部协作条件风险、社会风险等。在风险分析过程中，一般按风险因素对项目影响程度和风险发生的可能性大小来进行风险等级划分。风险等级包括一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。

63.项目的风险评估方法主要包括简单估算法和概率分析法。其中，简单估算法又包括专家评估法和风险因素取值评定法。概率分析法则是运用概率方法和数理统计方法，对风险因素的概率分布和风险因素对评价指标的影响进行定量分析的方法。概率分析主要通过计算期望值概率分布、方差及标准差等数值情况来判断项目存在的风险程度。

64.风险分析的目的是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失，在预测主要风险因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策，以期减小可能的损失。在可行性研究阶段可能提出的风险防范对策主要有风险回避、风险控制、风险转移和风险自担等。

65.项目的环境影响评价是指充分调查项目涉及的各种环境因素，据以识别、预测和评价该项目可能对环境带来的影响，并按照社会经济发展与环境保护相协调的原则提出预防或降低不良环境影响的具体措施。

66.环境影响评价的政策要求主要包括实行环境与经济协调发展的政策，实行预防为主、防治结合的政策，实行污染者负担、受益值补偿、开发者恢复的政策。在环境影响评价工作中要坚持政策性、针对性和科学性。

67.环境影响评价的工作程序一般包括准备阶段、正式工作阶段和报告书编制阶段三个阶段。68.环境影响评价的工作内容主要有：环境条件调查，即对自然环境、生态环境、社会经济环境及特殊环境等的调查；影响环境因素分析，包括污染环境因素分析和破坏环境因素分析；环境影响因素确定与影响程度分析，包括项目对自然环境的影响，项目对生态环境的影响，项目对美学的影响，项目对社会经济环境的影响等；环境保护措施，包括治理措施方案、治理方案比选等内容。

69.我国对建设项目实行环境影响评价制度，并对其实行分类管理，即根据其对环境影响的程度，要求在决策分析与评价阶段应按规定要求与格式分别报批环境影响报告书、环境影响报告表和填制环境影响登记表。环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表的格式与内容由国家环境保护总局统一制定。

70.环境影响的效益-费用评价方法主要可从两方面进行，一是从环境质量的效用，即从其满足人类需要的能力以及人类从中得到的好处的角度进行，主要包括市场价值法、人力资本法、资产价值法和工资差额法四种方法。其中，前两种方法为直接法，后两种方法为替代市场法。二是从环境质量遭到污染，对其进行治理所需的费用角度进行，即环境补偿法，主要包括防护费用法和恢复费用法两种方法。

71.社会评价是指分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，从而评价项目的社会可行性。它旨在系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目涉及的各种社会因素，评价项目的社会可行性，促使项目规避社会风险而得以顺利实施。社会评价应根据一定的原则，按一定的要求进行。

72.项目的社会评价与项目的财务评价及国民经济评价相比，具有宏观性与长期性、评价目标的多样性与复杂性、评价指标和评价标准的差异性等特点。

73.社会评价主要适用于社会因素较为复杂、社会影响较为久远、社会效益较为显著、社会矛盾较为突出、社会分险较大的投资项目。项目的社会评价一般可以分为项目识别、项目准备及项目实施三个层次。

74.社会评价从以人为本的原则出发，其研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析及社会风险分析三个方面的内容。其中，项目的社会影响分析包括项目对所在地区居民收入、生活水平、生活质量及就业的影响，对所在地区不同利益群体的影响，对所在地区弱势群体的影响，对所在地区文化教育、卫生的影响，对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响，对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。项目与所在地区互适性分析主要包括当地不同利益群体及各类组织对项目的态度，当地文化技术条件对项目的满足程度与状况等；社会风险分析的内容主要包括移民安置、民族矛盾及宗教、受损补偿等问题。

75.社会评价一般可分为社会调查、识别社会因素和论证比选方案三个步骤。

76.社会评价方法主要包括快速社会评价法和详细社会评价法两种。其中，快速社会评价法是在项目决策分析与评价的初期阶段采用的一种以定性描述和分析为主的简便方法，主要包括识别主要社会因素、确定利益群体、估计接受程度三个步骤；详细社会评价法是在项目决策分析与评价的可行性研究阶段广泛采用的一种以定性分析与定量分析相结合的过程分析法，主要包括识别社会因素并排序、识别利益群体并排序、论证当地社会环境对项目的适应程度和比选优化方案四个步骤。

77.国民经济评价是指按照资源合理配置的原则，从国家整体角度和社会需要出发，采用影子价格、影子汇率、影子工资、社会折现率等经济评价参数，计算和分析国民经济为投资项目所付出的代价及投资项目对国民经济所作出的贡献，以评价投资项目在经济上的合理性。78.在现阶段，我国只对那些不能由市场力量自行调节行业的投资项目，比如，国家及地方政府参与投资的项目，国家给予财政补贴或者减免税费的项目，主要的基础设施项目，较大的水利项目，国家控制的战略性资源开发项目，动用社会资源和自然资源较大的中外合资项目，主要产出物和投入物的市场价格不能反映其真实价值的项目等进行国民经济评价。79.国民经济评价是项目经济评价的关键，是经济评价的主要组成部分，也是项目投资决策的重要依据。因此，在进行项目的经济评价时，必须十分注重国民经济评价。

80.项目的国民经济评价使用基本的经济评价理论，采用费用-效益分析方法，即费用与效益比较的理论方法，寻求以一定的投入获取最大的产出。国民经济评价采取【有无对比】方法识别项目的效果，而项目的效果可分为直接效果和间接效果。项目的直接效果是指由项目直接产生的经济效果；项目的间接效果是指由项目引起而没有在直接效果中得到体现的那部分效果。项目的间接效果的计量应遵循一定的原则，确定合理的范围，对可定量计算的进行定量计算，对不可定量计算的，要作定性说明。

81.项目的国民经济评价即可以在财务评价基础上进行，也可以直接进行。项目在需要同时进行财务评价和国民经济评价时，应以国民经济评价的结论作为主要决策依据。另外，在进行项目国民经济评价过程中，应注意用影子价格和国民经济评价参数来对有关数据进行调整或直接计算，并需注意剔除其中的转移支付。

82.国民经济评价采用影子价格理论方法估算各项费用与效益。所谓影子价格是指资源在最优利用情况下的单位效益增量价格。影子价格是一种比市场价格更能反映资源使用频率，比交换价格更合理的虚拟价格。现实中，对货物的影子价格的确定主要采用近似调整方法。货物影子价格调整一部分为市场定价货物影子价格的调整和政府调控价格货物影子价格的调整。其中，外贸货物影子价格的计算主要是以口岸价为基础，与影子汇率相乘并加上或减去相应的影子运费和贸易费用来进行的。

83.国民经济评价是采用特定的评价参数来进行的。国民经济评价参数主要有社会折现率、影子汇率、影子工资、贸易费用率等。其中，社会折现率是用以衡量资金时间价值和机会成本的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收益率，并作为计算经济净现值的折现率和判断经济内部收益率的主要判据。影子汇率是指外汇的影子价格，主要用于外汇与人民币之间的换算并通过影子汇率换算系数进行。影子工资主要指劳动力的影子价格，包括劳动力的机会成本和其在就业转移过程中发生的新增资源消耗。现实中，劳动力的影子价格是通过劳动力的财务工资与影子工资换算系数相乘求得的。

84.国民经济评价采用效益费用流量分析方法，使用报表分析，采用内部收益率、净现值等经济营利性指标进行定量的经济效益分析。国民经济评价中的效益费用流量表主要包括项目国民经济效益费用流量表和国内投资国民经济效益费用流量表。其中，项目国民经济效益费用流量表是以全部投资作为分析对象，考察项目全部投资的盈利能力，而后者是以国内投资作为分析对象，考察项目国内投资部分的盈利能力。

85.国民经济评价的主要工作包括：识别国民经济的费用与效益、测算和选取影子价格、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标并进行方案比选，必要时还可以进行有关的外汇效果分析与评价。

86.项目的财务评价一般要求按一定的程序来进行，并要选取有关评价参数。选取的财务评价参数包括财务价格、税费、利率、汇率、项目的计算期和财务基准收益率等。项目的财务评价按是否考虑时间价值，可分为静态分析法和动态分析法，其中静态分析法主要包括投资收益率法和投资回收期法。

投资项目可行性评估 第3篇

一、整体财务分析评估体系的建立应立足于三个方面

房地产开发项目的可行性分析首先应立足于项目总体的可行性研究,力求突出重点、能使决策者直观清晰了解项目的“整体盈利预测情况”“总体资本投入情况”“自有资金投资回报率及其影响机制”。

(一)整体盈利预测情况的反映

在实际工作中,可以编制整体盈利预测表来反映项目的整体盈利预测情况,该表的结构和会计核算中使用的损益表类似,但不同之处在于该表是反映整个开发项目的总体收益和盈利预测情况,时间跨度涵盖整个项目的运营期,而会计核算中的损益表最多只反映项目一年的盈利情况。整体盈利预测表看似简单,实则却是公司财务理论的基础,由于计算规则简单、表中要素的数据来源容易获取,结果一目了然,只要数据采集合理、来源准确,即能反映项目是否可以盈利。

然而,在实际工作中,要编制该表却需要各部门协同配合才能最终获取相对准确的预测结果,例如销售部门应提供开发项目完工后的预计售价、投资部门负责土地价格的预计、审价部门应会同设计部门和工程部门预计出开发成本的合理单价、财务部门则依据项目总投入的资金需求结合自有资金的投入情况,预计银行借款的金额和利息等等。由此可见,在项目投资的可行性研究阶段,编制项目整体盈利预测表可以成为投资管理内部控制环节的一个重要节点,这样既可以确保预测结果的合理与准确,也可以进一步完善投资项目可行性评估的流程控制。

(二)总体资本投入和资本资产配置情况的反映

在明确了项目总体的盈利预测分析之后,接下来要关注的就是项目的总投入情况,因为项目的总投入即是公司为开发项目而花费的所有现金支出,它的具体构成有哪些,预计金额是多少,用于投入这些资产的资金从哪里来,资金来源的结构又是如何,这些基本信息也是整体评估项目可行性时,项目决策者必须了解的,为反映项目的总体资本投入和资本资产配置情况,应编制“资本资产配置情况预测表”。

“资本资产配置情况预测表”和会计核算所使用的资产负债表的结构相类似,区别主要在于前者反映的是整个开发项目运营期内的资产分布情况和相应的资产配置情况,而后者是以一个会计年度来披露的。其实“资本资产配置情况预测表”的关键在于能直观地反映自有资金和银行借款的结构比例关系即开发项目的资本结构,这也为计算整个开发项目的资金成本提供了参考依据。

(三)自有资金投资回报率及其影响因素

在明确了项目“整体盈利情况”和“资本资产投入情况”以后,就可以对自有资金的投资回报情况作相关的分析了。开发项目的自有资金回报率主要取决于总资产报酬率、银行借款利率和项目资本结构三个因素,但当总资产报酬率大于借款利率的时候,提升项目的负债比率才能发挥财务杠杆作用,提升自有资金回报率的水平。

在实际工作中,由于受到房地产行业政策的影响,自有资金占总投资的比例基本是固定的(一般来说,商品房和配套房为30%~35%,经适房为20%),财务杠杆利用空间有限,所以自有资金投资回报率的水平关键取决于总资产报酬率,所谓总资产报酬率是指企业的息税前利润和总资产之比,息税前利润是总资产所创造的,因此总资产报酬率的高低反映项目的总体盈利能力。若是总资产报酬率的水平低于银行借款利率,那么提高项目资金的负债比例反而会降低自有资金回报率。总资产报酬率则取决于项目的息税前利润和资金总投入水平,而这些数据还是要参考“项目整体盈利预测表”来权衡判断。

二、项目投入和产出类关键要素对整体盈利影响的弹性分析

整体财务分析为项目的可行性评价提供了基础,然而项目的整体盈利空间有多大,还需要考虑一些关键要素对项目整体运营和盈利的弹性影响。所谓弹性是指一个变量相对于另一个变量变化的敏感程度,通常可以应用在具有因果关系的变量之间。

影响项目盈利水平的因素有很多,比如:未来预计可售面积、预计单价、土地费用、前期费用、建安费用、借款利息、期间费用、各类税费等,鉴于每一个项目的特点不同,以上这些要素对于项目整体盈利水平的影响弹性也是各有不同:如经适房或配套房项目,由于单价基本核定,此类项目的收入弹性不大,所以要确保收益可以研究其他投入要素是否有压缩的空间,又如一些土地招拍挂的商业或是住宅商品房项目,可以结合国家政策、通胀水平和需求状况来合理预计未来的售价区间,同时也要充分考虑造价的变动对最终收益的影响。

要做好各种投入和产出类关键要素对整体盈利影响的弹性分析工作,主要在于两个方面:第一要构建合理的“税前利润函数关系”;第二则需要相应的管控流程来确保分析的准确性与合理性。

构建合理的“税前利润函数关系”是敏感性分析的前提,其主要是将各类要素变量与税前利润的因果关系以多元一次方程的形式排列出来,其基本的计算规则是“收入- 成本= 利润”,但在具体设计的时候,可以根据不同项目的特点选择相应不同的参数,尤其是在当前土地增值税四级税率分段计算的前提下,可以依据不同的增值率和税率来相应设定不同的分段函数,在函数构建完毕之后,可以运用弹性计算的方法来测试不同的变量变动对于税前利润的弹性影响。结合弹性分析相配套的流程控制关键是为了确保要素变动区间的合理预计,可以依据职能的不同,将分析各要素变动区间的任务分配给相关的职能部门,在获取合理数据以后凡可作相关的弹性分析预测,由于流程控制不是本文论述的重点,故在此不展开说明。

由此可见,对整体盈利影响的弹性分析可以帮助决策层了解哪些因素是影响未来收益的重点,哪些因素是刚性的、哪些因素是可以适度调节的、哪些因素是可能存在潜在风险的;从另一个角度来看,由于弹性分析的结果是突出了未来项目运营中的控制重点,并以财务量化的方式揭示了控制活动可能产生的效益,这也为今后项目的运营战略、工作计划和项目预算奠定基础,将使未来的项目管理更有针对性。

三、如何看待通胀水平和开发项目潜在期权价值

房地产开发项目的可行性研究中常常会遭遇两个问题:其一,未来土地的价格是不是会由于通胀水平的变化而发生相应的变化;其二,由于拿地的行为在将来可能会衍生出某些权利,进而使土地蕴含潜在价值,比如分阶段拿地的情况下,一期的地价中包含了二期可以更廉价拿地的权利。尽管在理论研究中始终没有一种合理的定量方法可以解决以上两个难点问题,然而,在实践中一些经验做法还是可以适当借鉴。从财务分析角度而言,就上述两个问题总体上应采取审慎原则,因为在审慎的前提下,如果排除以上两项因素,项目仍有较高水平的盈利,那么这样的盈利预测才是稳健的,而通胀和期权在未来可能带来的潜在价值将是项目的额外收益。

若是项目的盈亏平衡要取决于通胀水平和开发项目潜在期权价值的水平,那么在财务分析层面首先应该做的是计量未考虑两因素情况下项目的安全边际水平。在房地产开发企业的财务管理工作中,安全边际可以理解为正常销售额超过盈亏临界点销售额的差额,它表明销售量下降多少企业仍不致亏损,如果经预测安全边际水平在未考虑通胀因素时为负(即开发产品全部销售利润仍为负),那么财务分析及评估工作就必须作相关的后续计量,即定量反映出只有当通胀水平或潜在期权价值达到多少时,项目才能保本或盈利。这样相关决策者在决策时才会有具体的数量依据,也能更合理地研判项目是否值得投资。

采用财务理论中考虑时间价值因素的和现金流量相关的投资评估分析方法,也没有阐述内部收益率、净现值等项目评价指标的运用,原因在于此类方法需要的要素太多,加之折现率、项目计算期和项目内潜含的实物期权等因素,无法精确、也无法在项目的可行性评估阶段获取,从实务角度来看,采取上文中所阐述的方法似乎更加切合实际,然而,以上的财务分析方法均是建立在公司的营运资金能满足于项目初期自有资金需求的前提之下的。

摘要：文章从财务分析的视角对房地产开发项目可行性评估的方法展开深入研究,最主要的目的是为了提炼出一套相对合理、实用和规范的评价方法以利于项目投资信息的梳理、概括和分析,进而为项目的整体决策、后续的投资概算、预算等工作奠定基础。

关键词：财务分析,房地产投资项目,可行性评估

参考文献

[1]于淑波,王可.基于经典内生理论的银行脆弱性测度.环境与可持续发展,2013(10)

投资项目可行性评估 第4篇

摘要：基础教育课程评估为近十年香港教育改革所重视。由其考评局组织开发的“基本能力”评估项目，分为“学生评估”和“全港性系统评估”。其评估内容主要针对认知发展目标；功能定位于回馈学与教；课程目标和全港评估数据构成双重参照体。若将其移植于中国大陆地区，须充分考虑促进和抑制其成长的各种因素，因地制宜地进行改良。

关键词：香港；基础教育；课程；评估；移植

基础教育课程评估为近十年香港教育改革所重视。对其加以客观考察、虚心学习和冷静分析，或许能给我们许多启迪。

一、项目考察印象

（一）针对认知目标的评估内容定位

香港课程发展议会订定的教育目标和学校课程宗旨为：“期望在十年內，学生能够：（1）明白自己在家庭、社会和国家所担当的角色和应履行的责任，并关注本身的福祉；（2）认识自己的国民身份，致力贡献国家和社会；（3）养成独立阅读的习惯；（4）积极主动及有信心地以中英两种语文（包括普通話）与人沟通和讨论；（5）发展创意思维及掌握独立学习的能力（例如批判性思考、资讯科技和自我管理）；（6）全面掌握八个学习领域的基础知识；（7）建立健康的生活方式，并培养对体艺活动的兴趣和鉴赏能力。”[1]

这七个学习宗旨完整地表征了对学生发展各个方面的期待，港人称之为“七彩虹”。从布卢姆教育目标分类学的观点看，它涵盖了认知、情感和动作技能三大领域的发展预期。

但其对课程目标的阐释是“能”为式的。香港考评局将其构建的教学评估体系称为“基本能力评估”。其所谓基本能力，是指“社会一般认为学生在不同学习领域课程中各主要学习阶段必须掌握的能力和知识”。[2]考评局在分析课程目标、课程内容和调查研究的基础上，将每门课程（到目前为止，其“基本能力评估”仅限于中国语文、英国语文、数学三门课程）目标细分为上百种“基本能力”，并通过对小学三年级、小学六年级、中学三年级的学生分别实施评估，以判断学生是否具备这些能力。

虽然其名为“基本能力评估”，但实际上其评估内容并不仅限于“能力”范畴。在这里，知识、能力、心智技能（有别于动作技能）一并被纳入评估者的视野。当然，其评估项目也并不包罗教育目标的一切领域，而只是考察课程的部分要求是否达到。可见，香港特别行政区的“基本能力评估”项目是针对认知目标进行的。

（二）回馈学与教的评估功能取向

香港的“基本能力评估”更看重过程，兼有诊断性评估和形成性评估的特征，即要为目前的教学过程提供反馈信息、为后继的教育过程提供预备信息。按照港人的说法，就是要“利用评估数据回馈教与学”。[3]因此，其所谓“基本能力评估”，亦称为“促进学习的评估”。

在港人的思维里，“评估”与“学习”息息相关，是“教学”中不可或缺的环节。[4]“课程”、“教学法”、“评估”三者的重叠区在于“配合学生学习”。其中，“课程”解决“什么值得学生学习”的问题；“教学法”解决“学生怎样学习、教师怎样施教”的问题；“评估”解决“怎样知道学生是否学会”的问题。

教统会在2000年9月发布的《终身学习，全人发展——香港教育制度改革建议》中，阐明了设立“基本能力评估”的意图：“协助教师及家长了解学生的学习问题和需要，从而及早提供适切的帮助；同时，透过适切的教学措施，让学生有最大空间发挥潜能，既能保证基本水平，又能发挥所长。”[1]

香港考评局将评估的目的确立为：“使评核机制可以发挥更大的辅助学与教的功能；协助教师及家长了解学生的学习问题和需要；为政府及学校管理当局提供全港学校学习范畴水平的数据；为有需要的学校提供支持；监察教育政策执行的成效。”[1]

（三）SA、TSA、WLTS三模块的整合

香港学生“基本能力评估”项目包含三个模块，即学生评估（Student Assessment，简称 SA）、全港性系统评估（Territory-wide System Assessment，简称TSA）、网上学与教支援（Web-based Learning and Teaching Support，简称WLTS）。

学生评估是一个网上资源库，通过互联网提供服务。它并不是强制性的，而是用以辅助教师发展及选择合适的评估课业。若及时运用学生评估，可以诊断小一至中三学生在中、英、数三科学习上的强项和弱项，帮助改进学生的学习和教师的教学。

全港性系统评估是全港统一执行的评估。由政府统筹，主要以纸笔形式进行，而中、英两科还包括说话评估，只在小三、小六及中三实施。全港性评估属低风险评估项目，其功能是：帮助学校了解学生在中、英、数三科一般水平，并根据所得资料，制定改善学与教成效的计划；政府根据评估资料检视有关政策，为学校提供适切的支援。

网上学与教支援是基本能力评估项目计划的组成部分。其主要目的是协助教师为未能掌握中、英、数三科“基本能力”的学生提供适切的帮助。其支援模式包括：提供一些学生学习有关课题时可能出现的学习困难供教师参考；基于列出的学习困难，发展相应的互动练习或游戏，作为学生网上自学的材料；基于列出的学习困难，建议相应的跟进措施及学与教活动或材料，并适当地附以有关的示例供教师选用或参考。

（四）评估结果的双重参照体

从参照标准看，评估可分为目标参照评估和群体参照评估。香港实施的“促进学习的评估”，本质上是一种目标参照评估，但在具体应用中具有将部分与整体、个体与群体相对照的操作故意，故具有双重参照体。

首先，课程目标是主要参照体。其课程的目标具体表现为每门课程预设的“基本能力”。促进学习的评估强调能力的基本层次，所定的标准属预设的，是期望学生应达到的水平；强调学生是否具备基本能力，而非用以比较学生成绩高低。因此，促进学习的评估具有典型的目标参照特征。

其次，群体数据是次要参照体。每轮评估之后，“评估及考评局组”将全港性评估数据予以公开；将学校层面的评估数据反馈给学校。学校得到反馈信息后，一般会将本校数据与全港学校数据进行比较，以寻找差距和改进教学。此时，全港评估数据事实上构成了学校的参照体。

对学生个人而言，虽然“评估及考评局组”并不提供个别学生的全港性系统评估资料，但学生（包括其家长、教师）有可能将其在学生评估中获得的成绩与学校数据乃至全港数据相对照。因此，全港数据、学校数据有可能构成学生个人的参照体。

（五）不断发展和完善的开放系统

香港学生“基本能力评估”项目自1998年开始谋划，至2003年开始实施学生评估、2004年开始实施全港性系统评估，其间经历多年的酝酿。目前，在项目实施过程中研究人员仍然不断地对其加以修正和扩展。“作为课程不可或缺的部分，评估的概念、基本原则及方法都不断在完善中”。[5]

香港在实施本土开发的“基本能力评估”项目过程中，同时引进PISA、PIRLS、TIMSS等国际性评估项目。这些国际性评估项目的引进，使香港的基础教育课程评估更具有国际视野。

二、移植大陆地区的可行性

（一）助长因子

1.教育改革与发展的需求

课程的改革与发展，往往是基础教育改革的重要内容和突破口。我国自1999年《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》和2001年《国务院关于基础教育改革与发展的决定》以来，基础教育领域涉及面最广、影响最深的改革莫过于课程改革。在很大程度上，课程改革的成败决定了整个基础教育改革的成败。

课程不仅仅是由学科知识构成的内容体系，而且也包括学与教的过程。日常所谓教学，实质上是课程实施的一个环节。但课程实施不仅仅是学和教的过程，学与教的有效进行需要评估为其提供反馈信息，以便及时矫正行为、补充内容。按照港人的说法，“评估”与“学习”息息相关，是课程实施不可或缺的环节。

无论从课程实施的逻辑看，还是从香港和国外的实践经验看，适当的课程评估对于促进学习、改善教法、发展课程、提高教育质量具有重要意义。

2.素质教育和生本理念的支撑

香港学生“基本能力评估”项目虽然也是采用测验形式实施的，但其宗旨不在于做出最终的学业鉴定，而是要在“基本能力”形成过程中诊断问题、了解需求、提供帮助、监察成效。从理论上说，它不会给力于应试教育，其基本精神与素质教育和生本理念是一致的。

自上世纪九十年代初人们开始谈论素质教育算起，素质教育理念已在国人的意识领域历经二十余年的积淀。无论对于大师级教育专家，还是普通的教育实践工作者，抑或是教育界以外的人士，素质教育为人们所喜闻乐道。

再者，国内部分专家开展了十多年的生本教育研究与实验，得到为数不少的教育实践工作者追随。这使生本思想得到弘扬，“一切为了学生”的教育价值观深入人心。

3.发展性评价经验浇灌

2001年教育部印发的《基础教育课程改革纲要（试行）》中，提出“改变课程评价过分强调甄别与选拔的功能，发挥评价促进学生发展、教师提高和改进教学实践的功能”。由此， 国内许多学者开展发展性评价研究。发展性评价的功能取向与香港所谓“促进学习的评估”不谋而合。

（二）阻滞因子

1.课程内容差异

目前我国大陆地区的中小学课程，是依据教育部印发的《义务教育课程设置实验方案》（2001年）和《普通高中课程方案（实验）》（2003年）设置的。各门课程的具体内容，则依据各自的课程标准确定。而在香港特别行政区，中小学课程内容并不受束于课程方案和课程标准，港人在确定课程内容时享有更多的自主权。因此，大陆地区和香港的中小学课程内容存在诸多差异。

课程评估不能脱离课程内容而存在。大陆地区必须针对自己的课程目标和内容，寻找课程评估要素（即港人所谓“基本能力”），编制适合自己的评估工具。

2.评估传统干扰

在课程评估的传统上，大陆地区重结果轻过程，重鉴定轻扶持。虽然从理论上说港式“基本能力评估”不会给力于应试教育，但在实践中大陆地区的课程评估传统很可能导致将其当作辨智愚、比高低的工具，使其回馈学与教的评估功能缺失。这就可能违背评估的初衷，给本来就背着沉重学业负荷的学生雪上加霜。

3.地域规模差异

大陆的发展性评价研究与香港的“基本能力评估”项目开发是几乎同时开始的。但大陆并没有得到一个这么普遍运用的课程评估工具。这除了受国际视野差异和文化传统影响外，与广袤的地域、庞大的架构不无相关。

中国大陆无论就地域面积还是学校和学生数量讲，香港是无法比拟的。庞大的地域规模，使得项目开发和实施主体的选择出现多种可能。整个国家、一个省、一个市、一个县、一个乡（镇）乃至一所学校，均可能构成课程评估项目开发和实施的主体。主体的可选择性，构成决策上的“路岔”。若由高层（如国家）组织实施，则可能因横向范围过大、纵向层次过多而难以贯彻评估意图和照顾地区差异；若由底层（如学校）组织实施，则可能因自主权不足、社区舆论抗拒而归于流产。或许，地级市或县级行政区划是一个合适的地域规模，以其相应的教育行政部门为开发和实施主体比较恰当。

参考文献

[1]罗丽君.基本能力评估[R] .在香港特别行政区教育局评估及考评局组的报告，2013-6-20.

[2]香港特别行政区教育局.基本能力评估[OL].促进学习评估资源库，2013-6-22.http：//cd1.edb.hkedcity.net/cd/eap_web/bca/chi/BCA_c3.htm.

[3]简伟鸿.利用评估数据回馈教与学[R] .在香港道教联合会圆玄学院第一中学的报告，2013-6-20.

[4]香港考试及评核局.2012年全港性系统评估报告（前言）[R] .香港考试及评核局网站，2012-6-22.http：//www.bca.hkeaa.edu.hk/web/TSA

/zh/2012tsaReport/priSubject_report_chi.html .

[5]香港教育局教育基建分部基本能力评估小组.评估与学习（序）[J] .评估与学习，2012（1）.

作者联系方式

1.联系人：唐圣权

2.通讯地址：广东省广州市花都区公益大道花都区教育局，邮编：510800

3.联系电话：13710223399

投资项目可行性评估 第5篇

（国家计委、国家经贸委、建设部计交能〔１９９７〕２５４２号文印发，交通部厅体法字〔１９９８〕９号文转发）各省、自治区、直辖市计委（计经委）、经贸委、建委（建设厅），国务院有关部门：

为加强固定资产投资工程项目的节能审查，保证工程项目合理利用和节约能源，根据《中华人民共和国节约能源法》的要求，国家计委、国家经贸委、建设部

制定了《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，现印发给你们，请认真贯彻执行。关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定

第一条 为保证固定资产投资工程项目做到合理利用能源和节约能源，根据《中华人民共和国节约能源法》的要求，制定本规定。

第二条 固定资产投资工程项目可行性研究报告中必须包括“节能篇（章）”。“节能篇（章）”应经有资格的咨询机构评估。凡无“节能篇（章）”的可行

性研究报告或未经评估，建设项目的主管部门不予受理。第三条 “节能篇（章）”应分析建设项目的建筑、设备、工艺的能耗水平和其生产的用能产品的效率或能耗指标。单位建筑面积能耗指 标、工艺和设备的

合理用能、主要产品能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进能耗水平作为设计依据。工程项目应符合建设标准、技术标准和《中国节能技术政策 大纲》中节能要求。

第四条 新建、改建、扩建和改造工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不得采用国家已公布的限制（或停止）生产的产业序

列、规模，或行业已公布限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。

第五条 建设项目的主管部门会同同级节能部门负责审查、监督可行性研究报告中“节能篇（章）”的节能措施与能耗指标，并监督其设计、建设及项目竣工 后的验收。

第六条 现有建设标准、技术标准中有关合理利用能源和节能的具体要求，要根据促进技术进步的原则和具体执行情况，每隔五年修订一次。

第七条 “节能篇（章）”编制和评估费用应根据国家有关设计和评估的取费规定及标准从工程项目的前期费用中列支。第八条 各省、自治区、直辖市及各部门（各行业）可根据本规定，结合具体情况制订实施细则。

第九条 本规定由国家计委会同国家经贸委、建设部负责解释。第十条 本规定自一九九八年一月一日起施行。计资源［１９９２］１９５９号文同时废止。（附件见后）

一九九七年十二月十九日 附件一

可行性研究报告节能篇（章）的主要内容 第１节 能耗指标及分析

１．１ 项目能耗指标及计算。含分品种实物能耗总量、综合能耗总量；单位产品（产值）综合能 耗、可比能耗，按单一能源品种考核的实物单耗（如每吨电解铝耗电）、主要工序（艺）单耗（如钢铁 企业的焦化、炼铁工序能耗等）。

１．２ 能耗分析。单位产品能耗、主要工序（艺）能耗指标国际国内对比分析、设计指标应达同 行业国内先进水平，有条件的重点产品应达国际先进水平。第２节 节能措施综述

２．１ 主要工艺流程应采取节能新技术、新工艺。２．２ 一律不得选用已公布淘汰的机电产品以及国家产业政策限制内的产业序列和规模容量。

２．３ 余热、余压、放散可燃气体回收利用。２．４ 炉窑、热力管网系统保温。２．５ 按要求配装能源计量仪表。２．６ 单台容量２０吨 时及以上、年运行４０００小时以上的工业锅炉应采用热电联产。第３节 单项节能工程

３．１ 凡不能纳入建设项目主导工艺流程（如热电联产）和拟分期建设（如高炉炉顶压差发电）的节能项目，应在可研报告中单列节能工程。

３．２ 单列节能工程除工艺流程设备选型等章节外，应单列节能量计算，单位节能量造价、投资 预算以及投资回收期等。第４节 建筑节能

４．１ 民用建筑能耗指标。含采暖、空调、照明、热水和民用燃气（人工煤气、液化石油气和天 然气）能耗。分品种实物能耗总量、综合能耗总量；按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗；建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能 耗指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。４．２ 建筑围护结构、供热管网保温隔热措施。

４．３ 采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及 能量计量仪表。

４．４ 节能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等。附件二

有关节能设计标准及技术规定目录

１．钢铁企业设计节能技术规定 ＹＢＪ５１－８６（试行）２．有色金属工业节能设计技术规定（试行）３．煤炭工业部工程节能技术暂行规定 ４．油气田和长管道节能技术暂行规定

５．炼油装置工艺节能技术暂行规定 ＳＨＪ１０７６－８６ ６．石油化工厂合理利用能源设计导则 ＳＨＪ３－８８ ７．石油库节能设计导则 ＳＨＪ２－８７ ８．烧碱节能设计技术规定 ＨＧＪ５－８６ ９．纯碱节能设计技术规定 ＨＧＪ４－８６ １０．合成氨节能技术技术规定 ＨＧＪ３－８６ １１．电石节能设计技术规定 ＨＧＪ２－８６ １２．水泥工厂设计节能技术规定（试行）１３．平板玻璃工厂设计节能技术规定（试行）１４．机构工业节能设计技术规定 ＪＢＪ１４－８６ １５．电工行业节能设计技术规定 ＪＢＪ１５－８７ １６．农机行业节能设计技术规定 ＪＢＪ１７－８８ １７．工程机械、标准能用行业节能设计技术规定 ＪＢＪ１４－８６（试行）

１８．制浆造纸厂设计规范 ＱＢＪ１０１－８８ １９．粘胶纤维工厂工艺设计技术规定 ＦＪＪ１０４－８６（试行）

２０．毛纺织工艺企业设计技术规定 ＦＪＪ１０５－８６（试行）

２１．涤纶长丝工厂工艺设计技术规定 ＦＪＪ１０６－８７ ２２．涤纶短纤维工厂工艺设计技术规定 ＦＪＪ１０６－８７（试行）

２３．铁路工程设计节能技术规定 ＴＢＪ１６－８６ ２４．水运工程设计节能技术规定 ＪＴＪ２０２－８６（试行）２５．民用建筑热工设计规范 ＧＢ５０１７６－９３ ２６．旅游旅馆空调及热工节能设计标准 ＧＢ５０１８９－９３

２７．民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）ＪＧＪ２６－９５

２８．采暖通风与空气调节设计规范 ＧＢＪ１９－８７ ２９．采暖与卫生工程施工及验收规范 ＧＢＪ２４２－８２ ３０．通风与空调工程施工及验收规范 ＧＢＪ２４３－８２ ３１．工程设计节能技术暂行规定 ＣＢＪ６－８５ ３２．工业管道绝热工程设计规范 ＧＢ５０２６４－９７ ３３．工业管道绝热工程施工及验收规范 ＧＢＪ１２６－８９ ３４．民用建筑照明设计标准 ＧＢＪ１３３－９０ ３５．城市道路照明设计标准 ＧＪ４４５－９１ ３６．工业企业照明设计标准 ＧＢ５００３４－９２ ３７．工业企业采光设计标准 ＧＢ５００３３－９１ ３８．城市热力网设计规范 ＣＪＪ３４－９０

３９．城市供热管网工程施工及验收规范 ＣＪＪ－２８－８９ ４０．城市供热管网工程质量检验评定标准 ＣＪＪ３８－９０ ４１．城镇燃气设计规范 ＧＢ５００２８－９３ ４２．聚氨酯泡沫预制保温管 ＣＪ Ｔ３００２－９２ ４３．医药工业企业合理用能设计导则 ＹＹ Ｔ０２４７－１９９６

４４．药用玻璃窑炉经济运行管理规范 ＹＹ Ｔ０２４８－１９９８

创业想法可行性评估 第6篇

1、我的产品或服务能解决什么问题?

2、谁会购买我的产品或服务?

3、他们为什么会购买?

4、购买途径有哪些--专卖店、百货商店、网上、智能手机?

5、我应该如何收费才能获得合理利润，消费者会认同这个价格，并真正购买吗?

6、什么样的产品或服务会是我的竞争对手?

没有任何一家公司(尤其是小企业)的产品或服务，可以令所有消费者都满意。充分明确企业和目标市场定位，会有助于企业发展。因此，在市场上开辟自己的一片天地至关重要，这也是企业成功的关键，甚至对那些大公司亦是如此。

沃尔玛和蒂芙尼(Tiffany)同属零售行业，但是他们的目标市场截然不同：沃尔玛为大众消费者提供低廉货品，而Tiffany则为高端消费者提供珠宝奢侈品。

评估创业想法能否在市场上成功，并制定有效的营销计划，仅仅回答完以上所列问题是不够的，创业者还需要完成一些正式的市场调查。

此外，创业者可以向当地中小企业发展促进中心咨询，或者向当地高校市场营销专业教授请教，他们会为创业者提供专业指导，并帮助创业者明确需要收集Cye哪些信息。

一般情况下，你需要收集三个方面的重要信息：

“行业信息

”目标市场

“竞争对手