2018年江苏南京师范大学土地估价理论与方法考研真题

2018 年江苏南京师范大学土地估价理论与方法考研真题 一、名词解释（共 10 题，每题 4 分，共 40 分） 1、标定地价 2、个别因素 3、级差地租 4、交通地理区位 5、中心地 6、贡献原则 7、市场比较法 8、标准深度 9、毛地 10、同一供需圈 二、简答题（共 6 题，每题 10 分，共 60 分） 1、简述商业、住宅和工业用地的主要地价影响因素。 2、简述成本逼近法的计算公式和估价步骤。 3、简述哪些交易情况不宜直接作为比较交易案例。 4、简述土地还原利率确定的三种主要方法。 5、简述城镇土地定级的程序。 6、简述城镇土地定级单元划分的主要方法。 三、计算题（共 2 题，每题 25 分，共 50 分） 1、企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万平方米综合大楼和2 万平方米公寓，预计 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，抓将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为 6000 元/平方米，公寓售价为 4500 元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/平方米，公寓为1800 元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第 1 年投入 40%，第二年投入 60%，银行贷款年利率为 5.5%，开发利润为总售价的 15%，销售税费为售价的 5.5%。根据以上条件，试计算该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 2、某公司于 2015 年 7 月 1 日经政府出让取得一块商业用地，土地面积 5000 平方米，土地出让年限为 2015 年 7 月 1 日至 2055 年 6 月 30 日，共 40 年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000 平方米，于 2016 年 7 月 1 日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为 1300 元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入 6000 万元，年销售成本及经营成本共 4000 万元，管理费、财务费用为年经营收入的 6%，商品销售税金及附加为销售收入的 8.5%，经营利润为年经营收入的 10%，若 2020 年 7 月 1 日同类型建筑物重置价值为 1500 元/平方米，房屋还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于 2020 年 7 月 1 日价格。