物业维修基金管理论文范文

物业维修基金管理论文范文第1篇

一、维修基金的使用范围

1.公用设施维修基金的使用范围：

①物业区域内的道路;

②物业区域内的路灯;

③物业区域内园林绿化地;

④物业区域内的地下排水管;

⑤物业区域内的文化体育场所;

⑥物业区域内的停车场;

⑦其他公用设施。

2.房屋本体维修基金的使用范围：

①房屋的承重墙的结构部位;

②抗震结构部位;

③多墙面;

④楼梯间;

⑤公共通道;

⑥门厅;

⑦公共屋面;

⑧电梯;

⑨机电设备;

⑩本体消防设施;

⑾公共天线;

⑿本体上下水共用管道;

⒀共用防盗监控设施;

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》，仅供参考)：

①多层房屋(不带电梯)

--外墙涂料(含水刷石)：0.25元/平方米o月;

--外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米o月;

②高层房屋(含多层带电梯)：

--使用国产(含合资)电梯：0.30元/平方米o月

--使用进口电梯：0.35元/平方米o月

三、维修基金的收取程序

1.公用设施维修基金的收取程序：

①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

2.房屋本体维修基金的收取程序：

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正;

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上;

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳;

⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

1.公用设施维修基金的使用程序：

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

--相关项目的有关图纸、预算资料;

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拨到公司账户;

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行;

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收;

⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每3个月张榜公布一次;

--业主管理委员会;

--管理公司或管理处。

2.房屋本体维修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理;

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;

--该项目的预算资料;

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施;

--如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程;

④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊;

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊;

⑥公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意;

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复，逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后;

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证;

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

1.公用设施维修基金的管理程序：

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出;

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支;

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理;

④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会;

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在7日内予以答复;

--特殊情况可另行处理。

2.房屋本体维修基金的管理程序：

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金;

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续;

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;来源：

--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵;

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询;

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

1.财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

物业维修基金管理论文范文第2篇

乙方：谌建云、谌干桥

为实现小区物业管理专业化，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，就清水湾小区物业零星维修由乙方承揽事宜，经双方协商，达成以下协议。

一、服务地点：武汉市东西湖区金湖清水湾小区

二、合同期限：年月日至年月日止。

三、服务时间：乙方每周休息1天(星期天)，除乙方休息日外，乙方应保

证为清水湾小区正常提供维修服务。

四、费用：乙方每人每月3000元承揽费用，乙方共两人合计6000元费用包

干，甲方不再承担任何其他费用。

五、甲方权利义务

1、保障小区正常的工作、生活秩序。

2、计划和审定小区物业维修项目。

3、监督乙方的维修业务，评价维修服务质量。

4、测评乙方维修工作，达不到要求的监督乙方整改，直到达到要求。

5、提供维修所需的原材料，监督乙方合理使用。

6、按期支付维修承揽费。

六、乙方权利义务

1、按照甲方的要求负责小区物业的维修。

2、主动巡回检查，发现问题及时报告，提请甲方制定维修计划以便执行。

3、合理使用原材料，提高物品利用率，尽可能节约成本。

4、遵守甲方的规章制度。

5、接受甲方的监督管理，完不成目标要求，接受甲方处理。

七、本协议未尽事宜，由双方协商解决。

甲方： 武汉华海林物业乙方：

管理有限公司

物业维修基金管理论文范文第3篇

确保公司所管辖物业的业主能够得到有效、及时的维修服务。

2、适应范围

公司所辖各小区、写字楼、门面房的维修。

3、报修程序

3.1管理员接到业主报修后，应问清情况并填写《姿华物业维修单》，进行派工，如不能马上维修，应予约维修时间。

3.2公司总值班室值班人员接到业主时，正常工作时间立即通知到报修业主所在的物业管理处，休息时间通知物业值班人员，并填写《姿华物业维修单》。

3.3公司其他员工接到业主任何形式的报修，均应通知物业管理处，不得遗漏。

3.4任何人不得无单作业。

4、报修单填写

《姿华物业维修单》的填写应按以下规定执行：

4.1小区、门牌号、报修时间、维修项目、维修人员由派工管理员填写。维修项目一栏维修人员可根据实际作业情况在管理员填写的基础上加注。

4.2更换配件、修复时间、工时费、材料费以及合计栏由维修人员填写。工时费、材料费应严格执行公司规定标准。

4.3用户意见及用户签字栏由维修人员在作业完毕后，请业主签

署。

5、工作要求

5.1作业前如是应收费的维修项目要先向业主说明费用情况。

5.2小修不过时，中修不过天，大修不超过48小时，作业时间较长时，除非业主(住户)提出停修要求，否则应坚持作业完毕，不得中途停止。

5.3禁止维修工接受业主馈赠，不得在业主家喝水、抽烟，更不得索要财物。

6、回访

6.1 管理员或值班人员必须在报修后24小时内对报修业主进行回访，落实维修作业情况和遵守纪律情况，并做好回访记录。

物业维修基金管理论文范文第4篇

建设部颁发的全国物业管理示范项目的系列标准中把零修急修及时率作为了衡量和考核物业管理服务质量的重要指标。如何正确地理解和执行这个考核标准，对于许多物业管理公司来说，是一个需要认真探讨的问题。

一、 确定服务标准指标的原则

在讨论服务标准指标概念的时候，我们首先必须认识确定标准指标的原则。确定标准指标有三个重要的原则，一是该指标能够客观地反映要素的内容;二是该指标能够反映要素的实质内容;三是该指标是可以用现实的管理或技术手段加以衡量并加以有效控制的。

其一，标准指标应该是客观评价出的结果。也就是说，服务工作是否及时或合格必须由服务提供一方以外的第二方或第三方作出评价，而不是由服务提供方主观作出评价。无论服务质量的最终结果通过了怎样的统计分析方法来进行统计和分析，其基础原始资料必须是客观的，而且通过统计分析得出的结论必须真实地反映原始资料的评价内容，而不能通过统计分析的过程将这些客观评价内容加以曲解。

其二，服务标准指标必须反映服务要素的实质内容。任何一个服务要素通常由一个或若干个因素起决定作用。当我们用量化的指标去控制这些因素时，服务要素的活动过程就能受到控制。关键在于选择的指标必须能够反映这种决定作用。例如，选择控制设备运行的服务质量的指标就不能采用设备完好率的指标，而必须选择设备运行过程的故障停机率，设备完好率是衡量设备技术性能的指标，不能反映设备的运行质量，因为技术性能完好的设备只是设备正常运行的必要条件，但不是充分条件。

其三，选择的指标必须是用现实的管理或技术手段所可以衡量和加以控制的。所谓的技术手段，就是检测设备或仪器，所谓的管理手段，就是科学的人为评价方法。在物业管理活动中，我们可以设想出许多的活动评价指标，但事实上，有些评价指标是难以衡量的，或者准确地说，是无法采用现实的管理手段或技术手段进行测量的，因此只能是理论上的概念。在实际工作中，如果要掌握衡量这些指标的测量手段，就必须付出昂贵的成本，或者购买相当昂贵的测量设备，或者构筑过于复杂而严密的管理流程体系。这些显然不是今天的物业管理公司所能做到的。

选择一个指标，目的是用来控制服务活动过程和质量。因此，指标本身必须受控，而且是物业管理公司所能采用现实的管理手段或技术手段对其进行控制。

如果不能控制，指标的确立就没有任何意义。因此，在选择评价指标时，我们应当选择可以衡量和控制的指标。

二、对零修急修及时率概念的认识

日常维修是物业管理服务的一项活动内容。日常维修的服务质量至少要包含两方面的要求，一是维修的效果要好，二是维修要及时。前者可以采用零修急修返修率的评价指标，后者则可以采用零修急修及时率的评价指标。对前者，我们可以称之为日常维修的质量要素，对后者，我们可以称之为日常维修的时间要素。

1、从服务质量标准指标必须具有客观性的观点确定日常维修的时间指标：对维修方来说，日常维修的工作流程可以这样描述：维修业务的受理--对现场故障进行诊断--准备维修材料和器材--实施维修--维修效果确认。维修方据此确定工序时间。

对于报修方来说，与他有关的时间概念是，什么时候报修的，维修工什么时候到达现场的，维修任务是什么时候完成的。

从服务质量的评价指标必须具有客观性这一观点出发，最终需要控制的维修工作的时间概念实际上就是报修时刻、到场时刻和完成时刻。围绕这三个时间概念而在维修方那里需要根据整个流程确定的工序时间属于维修方服务过程工序控制的范畴，是为了这三个时间目标服务的。

可以纳入物业管理服务质量指标的日常维修时间要素包括：到场时间--报修时刻至到场时刻的时间间隔;维修时间--到场时刻至完成时刻的时间间隔。当物业管理公司作出上述标准指标的承诺以后，报修方对维修方执行维修任务时完成上述指标的书面确认是评价维修方是否达到服务目标的唯一的客观依据。

2、从服务质量标准指标必须具有实质性的观点确定日常维修的时间指标：这两种标准指标都是非常重要的。客户肯定具有对维修的尽快完成的要求，同时，客户等待维修人员到场的焦急心理应该引起物业管理公司的极大重视。事实上，根据统计调查，客户对维修人员到场的等待比对维修工作的完成的等待更为焦急。

3、从服务质量标准指标必须具有可衡量和可受控性的观点确定日常维修的时间指标：

从表面上看，报修方可以采用最简单的方法确认维修的到场时间和完成时间。但是，事实上，难点在于维修方怎样确立标准。

例如，很难确定每一种维修任务的完成时间标准。有一些简单的维修任务如更换照明灯具、更换门锁、更换水嘴，尚能事先估算出作业的时间定额。但是许多复杂的维修任务如排除防水层被破坏造成的故障、地下水渗漏、沉降变化造成的故障等，很难事先确定一个完成时间标准，有时连诊断故障原因的时间长短都很难精确地估计。尽管是解决客户很重视的漏水问题，如果漏水是由于上述原因，对这些维修任务，物业管理公司怎么可能在服务指南或合同中作出完成时间的承诺。

因此，在日常维修的时间要素控制的问题上，最难衡量和控制的就是维修的完成时间的标准指标。

尽管对物业管理日常维修完成时间的标准考核是难以直接、直观和精确地进行的，但是，难衡量并不就是不能衡量，物业管理公司应该在具体维修项目的实施过程当中，精心组织，尽可能地把握整个维修工程进度，并耐心细致地与客户进行沟通。与此同时，物业管理公司应该把随机作出的工程进度承诺和实际工程进度的客户确认留档，并作出统计分析，总结出规律，逐步地纳入标准化管理。维修完成时间管理的标准化水平越高，公司的技术和管理水平也就越高。

对于到场时间的指标来说，确实是比较容易衡量和控制的。物业管理公司也能比较容易地规定出到场时间的标准指标。

物业管理公司制订了日常维修标准指标之后，应在岗位工作标准和作业指导书中予以明确规定。

三、控制物业管理日常维修时间要素的方法

要科学控制物业管理日常维修的时间要素，必须采取科学、有效的措施和使用必要的手段。这些措施和手段就是：

--准确涵盖整个业务的管理控制流程;

--完整的、真实的和具有可追溯性的记录;

--精确的测量手段;

--灵敏的信息传递系统;

--快速而强有力的校正控制机制。

物业管理日常维修业务的整个流程应该包含这些内容：

1、 用户报修和派工过程;

2、 维修材料组织过程;

3、 维修的实施以及用户对维修过程和结果的确认;

4、 维修回访;

5、 对维修工作情况的总结统计以及对存在的问题进行纠正。

对于物业管理日常维修业务来说，记录通常就是指报修单(维修任务派工单)、电话报修记录、领料单、电话维修回访记录、维修统计表(包括合格率统计表和及时率统计表)以及采取纠正和预防措施的质量记录。相关记录应建立关联或链接，例如在领料单上应有报修单编号的记录。

其中，核心的记录是报修单，它在物业管理日常维修的管理中具有核心的作用。报修单中与日常维修时间要素有关的内容包括报修时刻、派工时刻、到场时刻和完工时刻的准确时间记录。其中，报修时刻和派工时刻应由调度人员填写，到场时刻和完工时刻由维修工填写。派工时刻由维修工签字确认，报修时刻、到场时刻和完工时刻应由用户签字确认。

信息传递系统必须灵敏。这包含两个内容，一是从组织上建立科学的调度指挥系统，明确维修工作的程序，并严格职责划分，对各岗位都要提出有关工作的时间要求，并在各岗位工作标准和作业指导书中，作出明确规定;二是要在各种相关记录之间要建立关联或链接。从任一记录都能够迅速查索到报修单。此外，对电话报修记录和电话回访记录与报修单结果不一致的，要进行核查，并作出核查记录。

物业管理公司应当建立科学的统计制度。对日常维修时间要素的管理，要通过原始记录编制维修及时率月统计表、季统计表和年统计表。维修及时率的计算公式为：

当期达到标准指标的维修件数

零修急修及时率= ---------------------------- * 100%

当期总维修件数

物业维修基金管理论文范文第5篇

本标准规定了后勤物业维修班的工作内容与要求、责任与权限、检查与考核。 本标准适用于后勤物业维修班。 2. 管理职责 2.1 职责范围

2.1.1 负责生活区上、下水管道的检修。每月巡回检修公共场所上下水管道。 2.1.2 负责生活区暖气管道的维修、管理。 2.1.3 负责生活区供电系统的管理、维护、检修。 2.1.4完成后勤主任下达的指令。 2.1.5 完成厂部下达的临时性任务。 2.2 质量与指标

2.2.1 生产任务，优质服务指标

2.2.1.1 完成厂部下达的月、季指令性工作任务。 2.2.1.2 按时完成厂部下达的监督性工作任务。 2.2.1.3 按时完成用户维修等零星工作。

2.2.1.4 定期检查所管辖的设施、设备，发现问题及时解决处理，不留后患。 2.2.2 自身建设管理指标

2.2.2.1 自觉主动做好本职工作，加强“四有精神”提高精神文明素质。

2.2.2.2 遵纪守法，严格执行各种规章制度，强化法制观念，不发生各类违章，违纪行为。

2.2.2.3 积极开展优质服务“使您满意”活动，以礼待人，热诚服务，树立全心全意为人民服务的思想。

2.2.2.4 关心厂内建设，积极提合理化建议。

2.2.2.5 安全设施、工具定期检查维修，确保处于良好状态。 3. 管理内容与要求 3.1 班组设置与组建

3.1.1便于组织劳动力和指挥生产。 3.1.2便于加强班组管理(职责分工明确、工作面不重叠、不漏项、不扯皮)。 3.1.3 一般以专业技术(工种)划分班组。 3.1.4 生产班组人数一般以10人左右为宜。 3.2 班组的组织

3.2.1班组设班组长一名、班组技术员各一名。

3.2.2班组应建立以班组长为核心的，班组技术员、工会小组长和党、团员骨干参加的班委会。

3.2.3班组实行班组长负责制和班组民主管理相结合的管理模式。班组根据实际需要，设立兼职的五大员(安全员、技术培训员、材料工具员、政治宣传员和生活管理员)，在班长的领导下参加班组管理工作。

3.3班组的基本任务：根据公后勤服务部管理的目标和计划，按照工作标准和设备管辖的职责范围，安全、文明、优质、高效地全面完成生产工作任务。

3.4 班组的主要任务

3.4.1贯彻“安全第

一、预防为主 ”的方针，全面认真地执行安全规程，做到安全、文明生产，争创一流班组。

3.4.2 做到班组内团结互助，民主生活活跃、分工明确、考核严格、奖罚分明。 3.4.3做到班组内有专人登记用户反馈的缺陷记录，并及时指派专业人员前往消缺及验收工作。

3.4.4 生活区用电线路，水、暖管道及地井阀门每周巡回检查一次，发现缺陷及时处理。认真做好所管辖设备的维护检修工作，做到应修必修，修比修好。

3.4.5 在送暖之前，对所有暖气管道、阀门及加热泵进行全面检查，确保无误再进行打压送暖。

3.4.6 生活区路灯、楼道灯每周检查一次，并做好详细记录，若有不亮的及时更换。 3.4.7加强科学管理，建立健全基础台帐、图纸和资料;认真做好原始记录、卡片、凭证、报表和数据统计;做到生产、工作任务图表化。

3.4.8 遵纪守法，严格执行各种规章制度，强化法制观念，不发生各类违章违纪行为。 3.4.9 安全设施，工具定期检查维修，确保处于良好状态。 3.4.10 每月对班组工作情况做详细总结，并上报后勤部。 3.5 班组安全管理

3.5.1班组应定期组织职工安全学习，落实岗位安全责任制，居安思危，警钟长鸣，不断增强班员的安全意识。 3.5.2严格执行安全规程，工作场所必须符合安全规程的要求，坚持每周安全日活动，坚持“三不放过”的原则。

3.5.3必须坚持“两票”(工作票、操作票)和“三制”(交接班制、巡回检查制、设备定期试验与切换制)，完成“两措”(安全技术劳动保护措施、反事故措施)计划规定的工作任务，落实安全大检查任务和整改措施。

3.5.4认真分析班内发生的不安全苗头和“三违” 现象，及时制订防范措施。 3.5.5认真组织实施安全教育培训计划，不断提高班组人员整体安全技术素质。 3.6 班组的质量管理

3.6.1加强质量管理基本知识的教育和技术培训。强化质量责任制，明确规定班组工作质量的标准以及班组成员在质量管理、质量保证和质量控制活动中的任务、职责和权力，做到条例化。

3.6.2搞好班组现场的质量管理，包括质量缺陷的预防、质量的维持、质量的改进和质量的评定。

3.6.3开展“三分析”活动。发生质量问题，班组长应及时召开质量分析会，分析发生质量问题的原因、应采取的措施，总结经验教训，防止同类质量问题的重复发生。

3.7 班组的基础工作

3.7.1认真执行各项规章制度，有明确的检查考核办法，实现管理工作制度化、标准化。

3.7.2加强班组的经济核算，完成日常统计、分析工作。

3.7.3准确、及时、清晰地做好各种原始记录、统计报表、台帐的填写和传递，并妥善保管。

3.7.4定期开展技术问答、技术交流、事故预想、反事故演习和岗位练兵等活动;积极参加上级组织的观摩、研究、听课、交流等培训活动。

3.8 班组应具备的台账

3.8.1奖惩考核记录、月度工作计划、考勤记录、会议记录(政治学习)、民主管理记录、安全活动记录、安全管理记录、技术培训记录、工器具领用记录。

3.8.2班长日志、、工作票记录、巡检记录、设备定期试验与切换记录、设备缺陷记录、检修巡检记录、材料及备品领用记录。

3.9 班组应具备的资料

3.9.1班组分工职责、岗位工作标准、后勤有关的管理标准。 3.9.2技术标准(运行规程、检修文件包、电业安全工作规程、质量手册及有关的技术标准)，涉及工作范围的设备、系统图纸、说明书及常用的技术资料。

3.9.3上级的命令、通知与规定等，班组的内部管理规定与制度。 4. 检查与考核

物业维修基金管理论文范文第6篇

答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。

2、问：突然停水怎么办?

答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。

3、问：排污管堵塞怎么办?

答：确定堵塞位置，从检修处用疏通机或分段清理。

4、问：面对刁钻、难缠的业主怎么办? 答：用诚意去打动业主。

5、问：入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办? 答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了!”

6、问：上班途中，遇到堵车或自行车坏了怎么办? 答：提前给班长、主管打电话请假。

7、问：工作中发生触电事故怎么办?

答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。

8、问：突发火灾时该怎么办? 答：汇报，按预案执行。

9、问：天然气泄漏时该怎么办?

答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。

10、问：业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办?

答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。

11、问：业主要求帮忙购件怎么办?

答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。

12、问：户门打不开怎么办?

答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯(注：根据现场实际情况用不同的处理方法)。

13、问：燃气充不进去怎么办?

答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。

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14、问：上层业主漏水到下层业主家该怎么办? 答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。

15、问：上门维修敲错门时该怎么办? 答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了!”

16、问：碰见业主与业主或社会人吵架怎么办? 答：了解情况，进行劝解和开导。

17、问：碰见业主乱扔垃圾怎么办? 答：应当面捡起收放垃圾桶。

18、问：碰见业主有损公共设施该怎么办? 答：应及时制止和保护。

19、问：上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办? 答：特殊情况及时向客服维修主管报告。

20、问：马桶不上水怎么办?

答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。

21、问：上班时家有急事怎么办?

答：向领导请示，待领导同意后回家处理。

22、问：业主报修没有及时到达业主家怎么办? 答：向业主道歉。

23、问：上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办? 答：通知领导，打疫苗。

24、问：业主要求我们维修一些家用电器怎么办? 答：建议业主找专业技术人员维修。

25、问：晚上一个人值班，出现紧急情况一个人处理不了怎么办? 答：通知值班经理。

26、问：维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办? 答：向业主道歉，并照原样赔付业主。

27、问：外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办? 答：及时向上级报告。

28、问：业主和我们借工具使用怎么办? 答：登记。

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29、问：工作时业主不理解和我们发脾气怎么办? 答：尽量不吱声。

30、问：上班时自行车坏在半路上怎么办? 答：及时报告，尽快赶到单位。

31、问：维修时家中无人怎么办? 答：告之客服再联系。

32、问：在回家的路上，出现了交通事故怎么办? 答：通知公司领导。

33、问：在回家的路上，出现了坏人怎么办? 答：报警。

34、问：吃饭时，忘带饭卡怎么办? 答：登记。

35、问：同事之间打架，你看见了怎么办? 答：劝解拉开。

36、问：在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办? 答：交客服。

37、问：在上班时，有人向我们问路怎么办? 答：知则答，不知则致歉。

38、问：在工作中，把工具忘在业主家中怎么办? 答：上门道歉取回。

39、问：业主要求我们和他一起去买配件怎么办? 答：请示领导。

40、问：有事需请假怎么办?

答：按公司规定填写请假条，待批准。

41、问：让加班但家中确实有事怎么办?

答：如果工作及其重要应克服个人原因，以工作为重。

42、问：到了转正期没有人通知怎么办?

答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。

43.问：档案在其它单位，三险怎么办?

3 答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。

44、问：水泵漏水怎么办? 答：查找原因，及时维修。

45、问：业主对设施维修中有特殊要求怎么办?

答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。

46、问：上层漏水造成下层投诉怎么办?

答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。

47、问：员工不听从管理怎么办?

答：对事不对人，就事论事的谈心，指出问题的所在和危害。

48、问：员工屡教不改告状怎么办?

答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。

49、问：遇到工作不认真的员工怎么办?

答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。

50、问：马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办? 答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。

51、问：室外供水阀门爆裂怎么办?

答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。

52、问：消防栓跑水怎么办?

答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。

53、问：业主家暖气漏水怎么办?

答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。

54、问：联系不上业主怎么办? 答：业主户门上贴通知，(待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式)。

55、问：楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办? 答：通知领导和派出所把门锁撬掉。

56、问：业主家跑水怎么办?

答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。

57、问：如果业主家中着火怎么办?

4 答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。

58、问：电梯突然停了怎么办?

答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。

59、问：如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办? 答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。

60、问：你有急事可是还需要加班怎么办? 答：应该以公司的事情为重。

61、问：配电室突然停电怎么办?

答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。

62、问：业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办? 答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。

63、问：业主装修改装的阀门漏水怎么办?

答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。

64、问：减压阀有响声怎么办?

答：调节减压阀的压力或更换减压阀。

65、问：水表自转怎么办? 答：安装单流阀。

66、问：化粪池返水怎么办? 答：通知清淘化粪池厂家来清理。

67、问：业主不交物业管理费怎么办?

答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。

68、问：业主家中地埋管漏水怎么办? 答：把地面敲掉更换新管或加接头。

69、问：看见保安和业主打架怎么办? 答：应该阻止他们。

70、问：突然地震怎么办?

答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。

71、问：业主让你代买配件怎么办?

答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。

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2、问：到下班了工作未完成怎么办? 答：请示领导是加班还是明天继续再干。

73、问：电表内无电怎么办? 答：通知业主去买电。

74、问：总开关跳闸怎么办?

答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。

75、问：配电箱内接线端子过热怎么办? 答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。

76、问：户内漏电开关跳闸怎么办?

答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。

77、问：配电柜内浪涌断路器动作怎么办?

答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。

78、问：马桶不上水怎么办?

答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。

79、问：马桶充水慢怎么办? 答：检查冲水阀是否开关灵活。

80、问：马桶上水软管漏水怎么办? 答：更换软管。

81、问：供水管件裂缝怎么办?

答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。

82、问：燃气表充不进气怎么办?

答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。

83、问：燃气灶点不着火怎么办?

答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。

84、问：户门保险舌头歪怎么办? 答：用大力钳矫正，转动灵活。

85、问：户门有钥匙开不了门怎么办?

答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。

86、问：户门被带上怎么办?

答：撬门把手(客服核实业主身份后)。

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87、问：锁盒舌头不回去怎么办? 答：用螺栓松动液清洗。

88、问：网线不通怎么办?

答：看是否全部接线，接头是否接好。

89、问：上网后丢数据怎么办? 答：重做网线卡子，线路无问题。

90、问：纱窗小塑料件损坏怎么办? 答：更换新塑料软件。

91、问：纱窗弹不回去怎么办? 答：更换纱窗回车。

92、问：如何提高员工的整体素质? 答：业务知识培训，服务标准化培训。

93、问：如何提高员工的工作积极性?

答：培养员工的爱岗敬业精神，引入奖励机制，建立激励制度。

94、问：如何提高员工的文化生活? 答：开办业余培训班和专业培训相结合。

95、问：如何提高员工的业余生活?

答：增加活动项目，增加设备，提高员工参与的积极性。

96、问：怎样才能使员工成为真正意义上的综合维修工、万能工? 答：轮岗、培训。

97、问：如何提高物业整体的管理水平? 答：抓主管人员的培训及责任心。

98、问：怎样才能使我们的服务上一个台阶? 答：业务知识培训，技能培训，礼仪、礼貌培训。

99、问：员工签的劳动合同是否符合劳动法? 答：人力资源部负责。

100、问：员工的保险有哪些? 答：办公室负责。

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1、问：什么是工伤?

7 答：工作时间内受到的伤害。

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2、问：出现工伤如何处理? 答：按国家法律。

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3、问：怎样才能使物业公司走上正规化、标准化、专业化管理的轨道?

答：上层决策管理，中层管理执行，基层执行到位。

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4、问：怎样才能够提高员工的业务水平? 答：轮岗培训，互相培训。

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5、问：业主家的电源线接地怎么处理?过了保修期以后怎么处理? 答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。

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6、问：业主提出服务范围以外的服务怎么办? 答：请示上级领导。

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7、问：业主要在走廊内加装防盗门怎么办?

答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。

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8、问：如何使员工从被动工作变为主动工作? 答：树立主人翁意识。

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9、问：怎样才能让员工有团队精神、凝聚力、归属感? 答：公司的企业文化导向。

110、问：自来水管漏水怎么处理? 答：先关总阀，换管，开阀，供水。

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11、问：业主家的大型装饰灯坏怎么检查? 答：告诉业主自行处理。

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12、问：为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门? 答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。

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13、问：为什么维修前要看好配件是否可以维修? 答：以免造成不必要的麻烦和误会。

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14、问：为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀? 答：如果先关闭总阀可以减少损失。

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15、问：为什么跑水，进业主家要照相，保留证据?

答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。

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116.问：为什么卫生间地漏会返味?

答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。

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17、问：为什么水龙头滴水有响声?

答：磁片松动和磨损、漏水都会有响声，还传音。

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18、问：为什么马桶水箱，上水阀使用时间长，有些会有响声? 答：上水阀里皮垫老化和堵塞，水阀、压力关系，都会有响声。

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19、问：为什么热水器出水小，不着火? 答：水温调节高;水箱结垢多。

120、问：为什么轻体墙一般很容易有裂缝? 答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。

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21、问：为什么墙面腻子会爆皮?

答：时间较长，湿度大，都会使腻子掉皮。

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22、问：为什么抹腻子前墙面要刷胶? 答：增加连接度，使腻子不容易脱皮。

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23、问：为什么维修完后，要把卫生清理干净? 答：要求服务质量一流。

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24、问：为什么防盗门锁舌头有时候退回去时不好使? 答：门框和门磨损大，需打油。

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25、问：为什么家里地砖和水泥地脱开空鼓?

答：地面没有刷胶，砖没泡透，水泥沙子对比不成正比。

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26、问：为什么家里水表有些会自转? 答：管道内有空气;管道有压力波动。

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27、问：为什么时间长没用燃气，打开后不着火? 答：燃气管里有空气，需排空气。

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28、问：为什么给业主修完活后，最好能告诉业主怎么使用? 答：有些配件业主不知怎么使用，会造成损坏，会增加报修量。

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29、问：为什么儿童游乐场和健身器材要经常检查?

答：经常使用，如果器材出现问题，可能会造成人身伤害。

130、问：为什么在公共区域维修时，必须放指示牌?

9 答：提示人们注意安全。

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31、问：为什么开井盖没人必须盖上井盖不能离人? 答：当心老人、小孩等掉进井里。

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32、问：为什么同事之间要说话和气，保持团结? 答：和气才能沟通，团结就是力量。

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33、问：为什么工作上的事情没修完要向领导反映?

答：及时汇报，及时反馈信息，使领导心里有数，便于工作安排。

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34、问：刚入职的新员工应该怎么办?

答：首先应严格遵守公司的有关规章制度，服从领导，向老员工多学多问，尽快掌握园区各种有关设备，努力学习，认真工作。

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35、问：镀锌管生锈怎么办? 答：刷防锈漆、银粉保护。

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36、问：供水泵有异声怎么办? 答：检查判断故障，更换、排除。

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37、问：积水坑污水泵不运行怎么办?

答：检查水位传感器，测电源，检查水位飘子是否灵活正常，污水泵有无堵塞。

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38、问：业主室内暖气不热怎么办? 答：排气，热水循环是否通畅。

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39、问：管道阀门、接头、管件漏水怎么办?

答：认真检查原因，停水、泄水后重新安装紧固或者换件。

140、问：水龙头漏水怎么办?

答：检查接头水龙头磁芯是否有损，进行更换。

141.问：防火门开启有声音怎么办? 答：检查合页是否正常，并注润滑油。

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42、问：水龙头不出水怎么办?

答：检查相关阀门是否打开、过滤网是否堵塞。

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43、问：地漏堵怎么办?

答：用手摇簧或者疏通机进行疏通。

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44、问：马桶堵怎么办?

答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮揣子揣通，必要时拆除马桶从

10 底部勾捞。

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45、问：脸盆堵怎么办?

答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。

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46、问：维修工入户维修时怎么办?

答：应穿戴鞋套入户，带好工具;按门铃或轻敲门;开门后向业主问好并报我是达丰物业设备部维修工，您是否保修;了解情况确认后进行维修;完成后清理好现场;请业主签字确认。

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47、问：发现门把手松动怎么办? 答：找出松动原因，加固。

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48、问：发现有人破坏公共设施怎么办? 答：应上前制止并修好。

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49、问：常用库房工具用完后怎么办? 答：应擦干净放回原处。

150、问：热水器不出热水怎么办?

答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。

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51、问：遇到一个人难以完成的工作怎么办? 答：应呼叫主管派人支援。

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52、问：巡视生活水、消防水、中水泵房时应怎么办? 答：按巡查制度内容执行。

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53、问：发现室外污水管线、管井堵塞怎么办?

答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。