物业保洁管理方案范文

物业保洁管理方案范文第1篇

承接物业保洁服务 一.第一种托管形式：

① 固定保洁员数名，每天3~5小时保洁时间(节假日不计) ② 作息时间企业定，过午供餐。

③ 服务内容包括：门前三包、抹桌擦窗、推尘擦地、收拾垃圾、清理卫生间

④ 公司提供：简单清洁用具、清洁剂(不包括垃圾袋、卫生纸、香皂、卫生球等清洁消耗品)

⑤ 公司每月对托管方进行一次全面擦玻璃，卫生间消毒服务，企业享受其它清洁服务 一律半价收费。 托管价格：双方协议

二.第二种托管形式：

① 固定保洁员数名起始：全天负责企业卫生清理(节假日不计)，每天8小时工作制。

② 服务内容包括：所有企业内部清理卫生工作。

③ 公司提供：清洁用品、清洁剂、垃圾袋、卫生纸、香皂(洗衣粉)、卫生球等清洁消耗品。

④ 公司每月对托管方进行一次全方位保洁杀菌服务，企业享受其它清洁服务一律半价收费。 托管价格：双方协议

提供保洁员服务 定点保洁服务：

为企事业商场、医院、学校、公司、单位提供保洁人员，按保洁员人数收费，每名保洁员最低收费/双方 协议/月。

服务项目包括：保洁员日常清洁服务，提供清洁工具、用品、药剂、每月一次由公司委派的全面清洁服务

包括擦玻璃、洗地面、卫生间、消毒及被服务方特殊安排的清洗服务。程序与标准

1.对大堂地面进行彻底清扫和抛光，并定期打蜡，上蜡时，必须注意划区进行，操作时，提醒客人注意， 以防止滑倒。

2.对大厅门口及台阶进行清刷冲洗，做好“三包”工作。

3.定期对门外的圆柱钢架擦拭，上光亮剂，及圆柱彻底清刷。

4.对电梯进行清洁和保养，擦电梯门，擦亮梯内镜面。对电梯内进行吸尘，保证无杂物，定期对电梯门、

四壁进行上光打蜡，每周日24：00更换星期地毯。 5.定期对公共区域的所有玻璃进行清擦，保证明亮无尘。

6.定期对电梯厅的大理石地面进行养护工作。 7.定期对公共区域的所有墙壁纸进行消毒清洗，如发现墙纸有破损需马上更换，保证无灰尘如新。

8.对大厅内所有的茶几、沙发、桌子等家具及灯具、标牌、烟筒、烟缸、台灯进行清洁打扫，使之干净明 亮，光洁无尘。如果发现问题及时修理。

9.对大厅地面的地厅子进行内外彻底清刷，保持光亮。

公共区域服务员日常工作

目标：使员工本能按标准来做白班大厅的清洁工作，达到标准，使之大厅清洁、异味、光亮。

程序与标准

大厅清洁工作以夜间为基础，白天作维护和保持：

1.用地拖对地面进行循环拖擦，维护和保护地面清洁。

2.拖地面应按规定的路线进行，每到终点，应抖清依附在拖把上的灰尘，然后进巡回进行。

3.操作过程中根据实际情况，适当避开客人和客人聚集地区，待客人离散后，再于补施。遇见客人应主动 问好。

4.客人进出频繁地带和易肮脏的区域要重点拖，增加拖擦次数。

5.遇到下雪或下雨时在大厅出口处放置踏垫，以防客人滑跌。并定期将踏垫拍打除尘或洗涤。

6.对大厅玻璃门窗上的浮尘，指印和脏渍进行擦拭，使之明亮干净。 7.清洁职工通道走梯，每日用清水拖擦，并保证痰盆无痰迂，楼梯无垃圾，烟头、纸屑等。

8.对扶梯和电梯应经常擦，电梯内地毯干净无污及杂物，电梯内的玻璃干净明亮，保持干净整洁。

9.对大厅地上有的摆放的家具、沙发、电话、烟筒、台灯、服务台进行清洁打扫，使之光亮无尘。电话无 污渍，无异味

10.及时擦拭立式烟筒，确保烟盘烟蒂不超过3个。

11.勤换客用烟缸，确保烟缸内烟蒂不起过3个，换时将干净的烟缸盖脏的上面一起撤下，然后换上干净烟 缸。

12.见到茶几上， 地面上有纸屑杂物，及时捡走擦净。

13.对公共区域地毯进行彻底吸尘。

门口地垫有着鲜艳的颜色，它起到防止沙尘进入室内的功能，同时也是门厅装饰的一部分，所以它的清洁

护理就显得特别重要，下面介绍它的一些护理方式：

一、日常护理：

1.将地垫翻转，抖落沙土。通底型地垫则无需翻转，直接抖落沙土。 2.用吸尘机吸走地垫表面与纤维空隙间的尘土。 3.将地板清理擦拭干净。

4.重新摆放好地垫。

二、清洁翻新：

1.与日常护理一样，抖掉地垫上的尘土。

2.使用高水压水管冲洗，最好用40℃以下水温冲洗，可以适当使用中性清洁剂，请不要用酸碱性清洁剂清 洗，因为它们会加速地垫的老化。 3.晒干及保持干爽。 4.重新摆放好地垫。

地毯是一种高档的装饰铺底材料，目前在商业、办公、展览、居住楼内广泛铺设，据统计在现代酒店、地

毯清洁剂去污原理的解释由于含有表面活性剂的清洁剂的上述作用原理，才能使清洁剂在地毯上迅速扩散 ，渗透，乳化，从而达到清洁效果。

地毯的护理方法

A：吸尘

作用：梳刷疏松地毯纤维，吸去80%以上的干性污物。

设备：立式、卧式吸尘器。 B：污渍处理

作用：及时去除，防止纤维因污渍渗透变脆、粘结、断裂。

工具：软毛刷、毛巾、专用去渍剂、清洁剂。 C：编织垫干洗

作用：通过泡沫作用洗洁地毯表层。

设备/清洁剂：20寸175转地擦机，高泡地毯清洁剂。

D：旋转式香波干洗

作用：通过泡沫作用洗洁地毯表面和承托层。

设备/清洁剂：20寸175转地擦机，高泡地毯清洁剂，电子打泡箱释放式/先发泡，水箱释放式/后发泡

E：抽洗式地毯清洗

作用：彻底吸除地毯深层的脏物及地毯面层喷水、滚刷、吸水一次完成。

设备/清洁剂：分体式抽洗机，一体式抽洗机，无泡地毯清洁剂。

同客户划定保洁范围、项目、制定保洁计划、合同书、双方通过签定保洁合同(可按本公司提供样本)、

派驻保洁人员、管理人员按程序、有计划地对指定区域全天或定期地进行清洁养护。具有丰富的经验及实 力，服务水平可达到国家四星级酒店标准 报价：双方协议程序与标准

1.对大堂地面进行彻底清扫和抛光，并定期打蜡，上蜡时，必须注意划区进行，操作时，提醒客人注意， 以防止滑倒。

2.对大厅门口及台阶进行清刷冲洗，做好“三包”工作。

3.定期对门外的圆柱钢架擦拭，上光亮剂，及圆柱彻底清刷。

4.对电梯进行清洁和保养，擦电梯门，擦亮梯内镜面。对电梯内进行吸尘，保证无杂物，定期对电梯门、

四壁进行上光打蜡，每周日24：00更换星期地毯。 5.定期对公共区域的所有玻璃进行清擦，保证明亮无尘。

6.定期对电梯厅的大理石地面进行养护工作。

7.定期对公共区域的所有墙壁纸进行消毒清洗，如发现墙纸有破损需马上更换，保证无灰尘如新。

8.对大厅内所有的茶几、沙发、桌子等家具及灯具、标牌、烟筒、烟缸、台灯进行清洁打扫，使之干净明 亮，光洁无尘。如果发现问题及时修理。

9、 对大厅地面的地厅子进行内外彻底清刷，保持光亮。

公共区域服务员日常工作

目标：使员工本能按标准来做白班大厅的清洁工作，达到标准，使之大厅清洁、异味、光亮。

程序与标准

大厅清洁工作以夜间为基础，白天作维护和保持：

1.用地拖对地面进行循环拖擦，维护和保护地面清洁。

2.拖地面应按规定的路线进行，每到终点，应抖清依附在拖把上的灰尘，然后进巡回进行。

3.操作过程中根据实际情况，适当避开客人和客人聚集地区，待客人离散后，再于补施。遇见客人应主动 问好。

4.客人进出频繁地带和易肮脏的区域要重点拖，增加拖擦次数。

5.遇到下雪或下雨时在大厅出口处放置踏垫，以防客人滑跌。并定期将踏垫拍打除尘或洗涤。

6.对大厅玻璃门窗上的浮尘，指印和脏渍进行擦拭，使之明亮干净。

7.清洁职工通道走梯，每日用清水拖擦，并保证痰盆无痰迂，楼梯无垃圾，烟头、纸屑等。

8.对扶梯和电梯应经常擦，电梯内地毯干净无污及杂物，电梯内的玻璃干净明亮，保持干净整洁。

9.对大厅地上有的摆放的家具、沙发、电话、烟筒、台灯、服务台进行清洁打扫，使之光亮无尘。电话无 污渍，无异味

10.及时擦拭立式烟筒，确保烟盘烟蒂不超过3个。

11.勤换客用烟缸，确保烟缸内烟蒂不起过3个，换时将干净的烟缸盖脏的上面一起撤下，然后换上干净烟 缸。

12.见到茶几上， 地面上有纸屑杂物，及时捡走擦净。

13.对公共区域地毯进行彻底吸尘。 门口地垫有着鲜艳的颜色，它起到防止沙尘进入室内的功能，同时也是门厅装饰的一部分，所以它的清洁

护理就显得特别重要，下面介绍它的一些护理方式：

一、日常护理：

1、将地垫翻转，抖落沙土。通底型地垫则无需翻转，直接抖落沙土。

2、用吸尘机吸走地垫表面与纤维空隙间的尘土。

3、将地板清理擦拭干净。

4、重新摆放好地垫。

二、清洁翻新：

1、与日常护理一样，抖掉地垫上的尘土。

2、使用高水压水管冲洗，最好用40℃以下水温冲洗，可以适当使用中性清洁剂，请不要用酸碱性清洁剂 清洗，因为它们会加速地垫的老化。

3、晒干及保持干爽。

4、重新摆放好地垫。

地毯是一种高档的装饰铺底材料，目前在商业、办公、展览、居住楼内广泛铺设，据统计在现代酒店、地

毯清洁剂去污原理的解释由于含有表面活性剂的清洁剂的上述作用原理，才能使清洁剂在地毯上迅速扩散 ，渗透，乳化，从而达

到清洁效果。

地毯的护理方法

A：吸尘

作用：梳刷疏松地毯纤维，吸去80%以上的干性污物。

设备：立式、卧式吸尘器。

B：污渍处理

作用：及时去除，防止纤维因污渍渗透变脆、粘结、断裂。

工具：软毛刷、毛巾、专用去渍剂、清洁剂。

C：编织垫干洗

作用：通过泡沫作用洗洁地毯表层。

设备/清洁剂：20寸175转地擦机，高泡地毯清洁剂。

D：旋转式香波干洗

作用：通过泡沫作用洗洁地毯表面和承托层。

设备/清洁剂：20寸175转地擦机，高泡地毯清洁剂，电子打泡箱释放式/先发泡，水箱释放式/后发泡

E：抽洗式地毯清洗

作用：彻底吸除地毯深层的脏物及地毯面层喷水、滚刷、吸水一次完成。

设备/清洁剂：分体式抽洗机，一体式抽洗机，无泡地毯清洁剂。 同客户划定保洁范围、项目、制定保洁计划、合同书、双方通过签定保洁合同(可按本公司提供样本)、

派驻保洁人员、管理人员按程序、有计划地对指定区域双方划定保洁范围、制定保洁计划、签定保洁合同

(可按本公司提供样本)派出保洁人员及所用机器、工具、药剂在指定时间、地点保证质量完成任务? 详细内容

1、准备好所需要的工具：“地板未干”告示牌、拖布、带胶水器的小桶、条帚、清洁剂。

2、拖洗地板前，务必清扫灰尘和垃圾。

3、拖洗地板开始前先放好：“地板抹干”制造，然后从水源方向拖洗。

4、把拖布放在水桶中清洗，再用胶水器把它绞干。

5、把水桶放在水身后1.5米的地方。

6、拖洗时两脚分开与肩宽，腰背需挺直。

7、每拖三次要清洗拖把一次，必要时换水。

8、用半湿的玻璃清洗布从镜子一端擦到另一端，方向从上至下，从左至右(清除灰尘)

9、 用干净的干抹布擦指镜面直至发亮。(检查灰尘斑迹确保它们不再存留)

10、 需要重点清洗的镜面。

11、 用玻璃清洗剂从镜面的一端擦到另一端，应上下、左右擦拂直至覆盖全部为止。

12、 在镜面中央喷洒玻璃洗涤剂，只需喷洒一次。(使之易于清洗)

13、 擦镜面直至发光闪亮。

14、 从镜子的侧面来观察镜子，检察清洁效果是否满意，必要时重点擦抹一遍。

打开电梯控制箱，按动指定按钮，使电梯停止运行。

15、 把示意客人的告示牌要放于电梯门前以示工作。

16、 清洁玻璃镜面。

17、 用半干湿布抹电梯门(指塑料和胶条部分及木板小台阶)

18 电梯门轨道清洁。

19、 按动按钮，关上电梯门。

20、 用无毛绒的布清洁电梯门及不锈钢部分。

21、 地面清洁(保持无灰尘，杂物)

22、 把控制按钮恢复原位，关上控制箱，恢复电梯正常运行，规定人员，每次派一名员工操作，停一部

清洁一部逐一进行。检查各办公室内的卫生情况，发现不卫生随时清理。

23、 清洁冷热水器，保证饮用水供应。

24、 清洁男女洗手间。

25、12:00-13:00整理办公室内务卫生。

A：抹台，台面上的文件、杂志不准翻阅清洁后把文件杂志放回原位。

B：倒纸篓。 C：清扫地面、地毯吸尘。

D. 抹扶手和拖楼梯的地面。

周期卫生。

A：清洁空调出风孔管装饰板。

B：倒纸篓。

C：星期日办公室各门打蜡。

D：全面清洁冷热饮水器。

办公室人员下班后，卫生清洁工作，全面铺开。

A：收拾台面文件，书报，杂物，台面擦抹干净。

B：抹椅子(着重椅子下半部分要多抹)

C：倒纸篓。

D：抹窗台矮墙地脚线。

E：地毯吸尘、地面拖抹(注：吸尘时不准动用电脑插座以免消失电脑内储存资料)

F：清洁男女洗手间。

G. 工作完毕，检查一遍如有不妥及时处理，然后关灯、关门、下班。

清除所有的垃圾每一个卫生音质垃圾桶必须是干净的，无杂物，并且将垃圾倒入垃圾袋中送到指定的地点 。

26、清理烟缸在倒烟缸之前检查烟头是否熄灭，将烟缸里外擦干净，无污迹。

27、清洗洗手盆及台面清洁，将指定的清洁齐用喷壶均匀地洒在洗手盆内外，并用百洁布从里向外进行擦

拭，用清水冲净，再用抹布将洗手盆的里外擦拭干净。

28、 清洁台面上的镜面：将玻璃洗涤剂喷洒在玻璃上，在用抹布擦拭干净，最后用干布擦净，使其发光 ，无污迹。

29、清洁恭桶，将洗涤剂喷洒在恭桶处，使其起清洁剂的作用。在用恭桶刷，清洁里外，使其无透变、无

痕 迹，光亮无异味。 6. 清洁墙壁用洗涤剂擦拭，使其光亮无污迹。

30、清洁卫生间的所有铜器使其光亮。

31、补充客用品、确保洗手液、手纸按要求配备。

32、 清洁地面，将地面清扫干净，用洗洁剂进行注意边角再用拖布将清洁剂擦净，要多擦几次使其光亮 。

33、空气清新，每天4次喷洒清香剂使卫生间无异味保持干净。

一次定期清洁保养的过程

a 吸尘

b 除去局部污渍

c 湿润地毯;水中配置微量无泡地毯清洁剂，喷洒地毯表面，使干性物质软化。

d 机器清洗(干泡式或抽洗式)

e 干燥、急用时可备制吹干机速干。

f 吸尘、(对干泡式清洗时必须使用，抽洗式无须吸尘)

保养木地板，首先必须养护好其表面的漆膜，不能伤其容貌，不过，由于木材表面的漆膜各异，所以保养 方法也就各不相同。

硝基木器清漆地板

其漆膜是抛光擦脂而成，耐水性差，因此不宜用湿布或水揩擦，以免失去光泽与起壳。具体方法：每隔差

半年或数月，用上光腊涂擦，然后再用净棉纱布揩擦即可。平时在使用过程中，采用柔软的毛巾或棉纱布

抹掉漆膜上的灰尘即可。由于硝基木器清漆的耐热性、耐腐性也较差，使用时还要注意防曝晒、防烟雾。

广漆和生漆地板

这两种漆均为较高级的涂料，且具有良好的耐水、耐高温性能，并有自然特色，并由深变浅的特点，涂饰

后可逐渐恢复原有底色，使用期间不可用低温度的清水经常揩擦。 聚氨脂漆类地板

经涂饰的漆膜具有较强的耐高温性、耐腐蚀性和耐酸性等特点，其保养方法与硝基木器清漆地板基本相似

，但不宜用水揩擦，以免擦去表面脂质，而减少表面的光泽度。

醇酸清漆地板

醇酸清漆是清漆中可以罩光的佼佼者，日常使用时可用湿布或软毛巾等揩擦，不宜在这种地板上放过烫的

物件，不可用塑料纸或纸一类的东西遮盖表面。

其次，木地板的养护还要注意避免重金属锐器、玻璃瓷片、鞋钉等坚硬物器划伤地板，搬动家具时也不要

在地板表面拖挪;应避免在地板上踩灭烟头，放置酸、碱物体;也不要直接放置开水壶、炉子等高温物体 。

木地板在使用一个较长的时期后，出现陈旧现象，应及时上漆。上漆方法有两种：一种是直接上漆并着色

，其方法与木器家具相同，待干燥后即可涂上地板蜡，上蜡时一气涂揩均匀，切勿太厚，待蜡略微干燥后

，即可擦蜡用拖把擦，直至光亮为止。二是不需任何颜色作底色，也不用任何油漆，而是直接用地板蜡揩 擦。因为木地板是一种自然材料，不仅经久耐用，而且还会随着时间的推延日趋完美，更加自然，尤其是

物业保洁管理方案范文第2篇

为进一步提高我场环境卫生质量，使我场各族人民群众有个优美整洁的环境，加强对保洁人员的监督和管理，制定本制度。

1、保洁人员必须服从领导统一管理，统一安排，遵守考勤制度，认真完成工作职责，爱岗敬业。如有违反者每次处罚20元。

2、维护民族团结，反对民族分裂。不利于民族团结的话不说，不利于民族团结的事不做，如发现违纪者立即辞退。

3、路面、无瓜果皮壳、纸屑等杂物。每5平方米内的烟头及相应大小的杂物不超过2个。

4、清扫的垃圾和废弃物，应及时倒入垃圾容器，严禁露天堆放。如有违反者，每次处罚10元，

5、清扫保洁应符合“四无、四净”(四无：无堆积物、无果皮纸屑、无砖头瓦块、无污物积水;四净：路面净、绿化带净、人行道净、花坛净)的标准。如有违反者，每次处罚10元。

6、迟到、早退、擅自离岗的，一次处罚10元。每月事假不得超过两天。请假必须报负责人批准。病假、事假超过期限的，事假扣除每天两倍的工资(特殊情况除外)，病假扣除当天工资。旷工一天扣除三天工资，无故旷工三天者，予以辞退。

7、保洁员责任区内的卫生保洁不好，包括责任区内的设施的整洁，一次不达标的罚10元，两次罚20元，三次以上不达标者予以辞退。

8、发现在工作时间内聚集聊天者，第一次罚10元，第二次罚20元，第三次予以辞退。

9、及时掌握设施损坏保养情况，对损坏的设施要及时向上级反映。若有损坏而没有发现或上报的一次罚20元。对表现突出的个人给予一定比例的奖励。

10、对保洁工作完成出色、片区卫生况状较好、遵守考勤制度的保洁员给予奖励。

物业保洁管理方案范文第3篇

目 录

一、物业管理的基本概念 ........... 错误!未定义书签。

1、物业 ........................ 错误!未定义书签。

2、物业的分类 ................... 错误!未定义书签。

3、物业管理..................... 错误!未定义书签。

4、物业管理的目的 ............... 错误!未定义书签。

5、物业管理的性质 ............... 错误!未定义书签。

6、物业管理与传统的房地产管理的区别错误!未定义书签。

7、物业管理的基本特点 ........... 错误!未定义书签。

8、物业管理的作用 ............... 错误!未定义书签。

9、物业管理中三大服务 ........... 错误!未定义书签。

10、物业管理的十大概念 .......... 错误!未定义书签。

二、物业管理的产生与发展 ......... 错误!未定义书签。

1、物业管理的起源 ............... 错误!未定义书签。

2、物业管理在我国的产生 ......... 错误!未定义书签。

3、物业管理的发展趋势 ........... 错误!未定义书签。

三、物业管理的基本环节 ........... 错误!未定义书签。

1、物业管理的策划阶段 ........... 错误!未定义书签。

2、物业管理的前期准备阶段 ....... 错误!未定义书签。

3、物业管理的启动阶段 ........... 错误!未定义书签。

4、物业管理的日常运作阶段 ....... 错误!未定义书签。

四、物业管理的基本内容 ........... 错误!未定义书签。

1、房屋管理..................... 错误!未定义书签。

2、消防管理..................... 错误!未定义书签。

3、治安管理..................... 错误!未定义书签。

4、空调管理.....................

5、电梯管理.....................

6、供电管理.....................

7、给排水管理 ...................

8、环境卫生管理 .................

9、绿化管理.....................

10、 车辆道路管理 ...............

错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。

物业管理基础培训

物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。

1、 物业的分类

(1) 居住物业：如小区、公寓、

(2) 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 (3) 工业物业：工业厂房、仓库 (4) 其它用途物业：医院、学校

2、 物业管理

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、 物业管理的目的

物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

4、 物业管理的性质

社会化、专业化、企业化、经营型。 (1) 社会化

是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家;同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。 (2) 专业化

是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照 产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备;专门的组织机构;专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施与工作程序;运用现代管理 科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 (3) 企业化

指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。 (4) 经营型

物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。

5、 物业管理与传统的房地产管理的区别  管理体制不同  管理内容不同

 所关房屋的产权结构不同  管理机制不同

6、 物业管理的基本特点 (1) 业主自治自律

首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主的自治。其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着相互之间的邻里关系，既有全体业主共同利益，即公众利益;又有单个业主各自的利益。公众利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，因此，要正确处理好这两者之间的关系。很显然，单个业主的利益要服从公众利益。 (2) 业主自治自律有两个关键环节

首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉地维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。 (3) 物业管理企业的统一专业化管理

物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理 ，各项管理工作专业性、技术性又强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。

7、 物业管理的作用

(1) 可以延长物业所有年限及确保其功能的正常发挥。

(2) 能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。 (3) 有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。 (4) 完善的物业不单是使物业保值，而且可以使物业增值。

8、 物业管理中三大服务 (1) 常规性服务。

这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。 (2) 针对性专项服务

这是指物业企业为改善和提高住用人的工作、生活条件面向广大住用人，为满足其中一些住户群体和单位需要而提供的各项服务工作。 (3) 委托性特约服务

特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。

9、 物业管理的十大概念 (1) 零干扰服务 (2) 氛围管理 (3) 个性化服务 (4) 管理报告制 (5) 产学联手 (6) 一拖N管理 (7) 打分制 (8) 一卡制

(9) 噪音等约束性管理 (10) 首问负责制

物业管理的产生与发展

1、 物业管理的起源

物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。

香港的物业管理香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。

2、 物业管理在我国的产生

我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。

1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立。

1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。

1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。

接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。

1992年建设部发出了[[全国城市文明住宅小区达标考评办法]]和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。

1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。

1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。

1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。

1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。

2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。

3、 物业管理的发展趋势

1).规模化、集约化是物业发展的方向。 2).信息化、多元化是发展的必然趋势。 3).市场化、双向选择是物业发展的必然结果。 4).规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。 5).创品牌、树形象是物业发展的基本要求。 6).法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。

物业管理的基本环节

物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段;物业管理的前期准备阶段;物业管理的启动阶段;物业管理的日常运作阶段。

1、 物业管理的策划阶段

这一阶段包括物业管理的前期介入;制定物业管理方案;选聘或组建物业管理企业。

(1) 物业管理的前期介入

物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。 (2) 制定物业管理方案

前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有： ● 物业基本概况

● 物业公司简介及管理优势 ● 质量方针及管理目标 ● 物业管理模式计划 ● 机构设置 ● 工作方案

※ 前期介入工作 ※ 管理规章制度制定 ※ 文件资料的管理 ※ 人员培训

※ 质量保证措施 ※ 依法管理大厦物业 ● 管理费用测算

● 物业管理物资配备计划 ● 提请委托方解决的事项

(3) 确定管理档次

根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。  确定服务标准;  财务收支预算。

包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算;进行费用分摊;建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。 (4) 选聘或组建物业管理企业

2、 物业管理的前期准备阶段

物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制;物业管理人员的选聘与培训;规章制度的制定;物业的租售4个基本环节。 (1) 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制

企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少员。

(2) 物业管理人员的选聘和培训

岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前36各月为佳;培训的内容根据设置的岗位要求考虑;培训的重点是各部门的负责人及骨干;培训的目的以胜任所担负的工作为主。 (3) 规章制度的制定

首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。

物业管理的四大公共管理文件，包括《物业管理服务协议》、《管理公约》、《业主公约》及《业主委员会章程》。 (4) 物业租售的代理

物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。

3、 物业管理的启动阶段

物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的成立4个基本环节。 (1) 物业的接管验收

①. 物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中应注意以下事项：

②. 验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。 ③. 问题明确记录在案，督促施工单位整改。

④. 在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。

⑤. 在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等。 ⑥. 移交工作应办理书面移交手续。

⑦. 开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。 ⑧. 物业验收与接管的中心环节是质量验收。 (2) 住户入住

住户入住时首先要签定物业管理委托合同、业主公约。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做好：

①. 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法，向用户宣传。发放《用户手册》、《用户须知》。《用户手册》全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理企业所能提供的服务项目。 ②. 配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管理企业，共同维护舒适的工作和生活环境，遵守物业管理的有关规定。a、清洁卫生b、协助用户搬迁c、指挥交通。

③. 做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得人身安全、财产安全应引起特别关注。 ④. 加强对用户装修的管理。 (3) 产权备案和档案资料的建立 ①. 产权备案

房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行 政部门的行业管理，产权备案是物业管理中十分重要的一个环节。根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定范围行使权利，并承担相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，其维修养护费用应由共有人按产权比例分担。 ②. 档案资料的建立

档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后，应及时建立他们的档案资料，如业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联系电话、身份证号码等、物业的使用情况等。物业的档案资料是对前期开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换管理企业时必须移交的内容之一。

(4) 首次业主大会的召开和业主委员会的成立

4、 物业管理的日常运作阶段 (1) 日常综合服务与管理

①. 循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。

②. 不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。 ③. 应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。 ④. 巡回检查与定期检查相结合，认真整改积极主动的提高管理服务水平和完善设备等硬件。 (2) 系统的协调

物业管理的基本内容

物业管理的基本内容有的按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。其依据是社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理。也有按照实现物业管理的总目标和工作内容分为相互区别的内容：

1、 房屋管理

房屋管理是物业管理的基础，离开房屋建筑及业主或住户，物业管理就失去了为服务的对象。房屋管理的主要内容包括：

(1) 房屋结构的完整与完好的维护。 (2) 房屋造成损坏的鉴定、赔偿与修复。 (3) 房屋装修的审批与控制。

(4) 房屋使用的登记制度(单位、人员等)。 (5) 房屋锁匙的登记、发放、收回、更换。 (6) 建筑内外的标志广告管理 。

2、 消防管理

消防工作在物业管理工作中有着头等重要的地位。消防工作有了失误，物业财产将受到极大的破坏与损失，甚至会全部毁与一旦而祸及左邻右舍，给社会带来极大的不安定因素。消防管理的主要内容有： (1) 贯彻国家和地方政府的消防法令。

(2) 消防宣传教育。首先，通过对消防放法规的宣传，增强每个人的消防意识和社会责任感。其次，普及消防知识。包括各种放火知识、灭火知识和紧急情况下的疏散与救护知识。消防宣传形式可采用消防轮训、张贴消防警示、发放消防须知等。

(3) 建立高素质的专群结合的消防队伍。专职消防管理人员，其主要任务进行消防值班、消防培训、消防器材的管理与保养和协助公安队的灭火工作。义务消防队起主要工作是预防工作。消防训练。

(4) 制定消防规章制度。消防制度主要包括消防岗位责任制度、消防值班制度、消防档案管理制度。防火规定主要有：消防设施、设备的使用、维护、管理规定;公共通道、楼梯、出口等部位的管理规定;房屋修缮和装修中明火使用规定;电气设备安全使用规定;易燃、易爆物品的安全存放规定等。 (5) 消防设施、器材的配备与管理。消防设施、器材包括：灭火器、消防栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统(区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统)。消防设施、器材的管理主要负责消防设施、器材的日常管理、保养和维修。通过专人定期的巡视、检查、保养和发现问题的及时维修，确保各类消防设施、器材随时处于完好状态。

(6) 坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面检查。 (7) 紧急情况下的疏散。

3、 治安管理

治安管理是物业管理管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外突发事故而对物业进行的一系列管理活动。其主要内容有： (1) 建立健全物业安全保卫组织机构。 (2) 制定和完善各项治安保卫岗位责任制。

(3) 根据治安区域大小和当地社会治安情况配备相应的保安员，实行24小时值班制度。

(4) 建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标。作到点、面结合。 (5) 完善区域内安全防范设施，安装防盗报警系统，防盗锁等。 (6) 联系区内群众，建立联防联保制度、通行证及来往登记制度。 (7) 建立保安登记记录，在当地公安派出所的指导下搞好治安工作。 (8) 加强区域内车辆的安全管理。

4、 空调管理

空调系统随着经济发展和人民生和水平的提高而成为现代建筑不可分割的组成部分，目前采用的空调基本上是窗式、分体和中央空调。日常工作中空调系统基本工作内容是：

(1) 空调设备的新装、改装及线路用电负荷的选定。 (2) 保证空调设备系统的正常运行及养护。

(3) 作好空调设备系统的投诉、排故、定期检查维修、突发故障的应急排除。 (4) 空调设备耗电的计量、记录、收费。 (5) 空调设备的年检

(6) 空调设备的节能运行与经济运行。

关于窗式空调与分体空调的安装问题，应注意：  供电设备的承受能力。  安装位置及配件。  噪音影响、排水影响。

5、 电梯管理

电梯已成为高层建筑不可缺少的交通工具，电梯的正常安全运行与人们的生命财产有着密切关系，在物业管理中对电梯的管理主要是运行安全的管理和维修养护的管理其主要内容是：

(1) 根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

(2) 对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查持证上岗。

(3) 除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由劳动主管部门审查认可的单位和人员承担。

(4) 高度重视电梯的安全年检工作。

(5) 电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。

(6) 必须坚持定期检查、维护保养工作计划，健全电梯设备档案及修理记录。 (7) 电梯钥匙要有专人管理，停梯必须出通知告示。 (8) 使用货梯要制定收费标准。 (9) 要记录电梯的耗电量。

(10) 保持机房、通道、轿厢的清洁。 (11) 电梯主管人员要具备一定学历并有丰富的专业知识及技能。

(12) 要加强对住户的安全教育，制定“乘梯须知”并悬挂或张贴在轿厢内。

6、 供电管理

电能是现代社会物质系统运转的基本能源，目前，供电方式主要有两种：一种是供电部门直接把电力送到用户单位，另一种是供电部门把高压电送到小区变电站再送到各用户单位。物业管理单位从配电室开始负责对用户供电，供电的重点是：供电安全、正常供电、故障修复、应急处理供电事故。供电管理的基本内容是：

(1) 与供电单位界定管理范围，掌握设备情况。 (2) 建立严格的配送电制度和电器维修制度。

(3) 负责供电的吞运作和维修人员，必须坚持上岗前业务培训，按劳动局和供电局要求持证上岗。

(4) 定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，对用电设备均应按台编号，建立设备台帐。

(5) 要配备主管电气工程技术人员，要有完整的供电网络资料。

(6) 建立24小时运行或维修值班制度，建立和保持用户事故投诉、宣传，及时排除故障。

(7) 加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具保证完好;管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求线路负荷要满足和保证用户用电安全;确保发配电设备安全运行。

(8) 限电、停电应提前出通知告示，以便住户合理工作、生产、生活，避免造成经济损失和人员伤亡。

(9) 电表安装、抄表、用电计量及公用电合理分配。

(10) 对住户自己负责的线路、一般电器提供方便的有偿维修服务。 (11) 对临时施工工程及住户装修要有临时用电管理措施。

(12) 要有遇火灾、地震、水灾等灾害时及时切断电源的预防措施。 (13) 要非常重视节约用电的管理教育工作。注意公用地带照明灯、风扇、大功率射灯、装饰灯的启闭时间，要有专人管理。

7、 给排水管理

水是人类赖以生存的基本要素，是物业使用功能的保障条件之一，因此，给排水系统的工作正常与否，将直接影响到工作，生活环境和物业功能的发挥，给排水的管理是物业管理中最基本的日常管理服务工作。最基本工作内容是： (1) 物业管理企业应与给排水等管理部门明确管理范围、管理职责。 (2) 严格给排水设备的验收与检查(验收与检查内容机、另外讲)。 (3) 建立正常的供水、用水管理制度。定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。

(4) 防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。

(5) 采用节水型水箱配件，节水龙头等，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等要进行日常维护和定期检修。

(6) 保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。严防供水系统与排水系统混流。

(7) 加强水泵房的管理，制定严格的管理制度和操作规程，有专人操作并进行定期检查、保养、维修、清洁，并认真做好记录。

(8) 定期对排水管道进行疏通、养护，检查排水管道外部是否有锈蚀和漏水现象，发现问题及时解决。

(9) 为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用常识，教育人们不要把污物、杂物、大课粒物质倒入管道。

8、 环境卫生管理

环境卫生管理是物业管理中一项经常性管理服务工作，其目的是净化环境，给业户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时对社区精神文明建设也有很重要的作用。

(1) 明确清洁工作的范围包括楼宇内的公共部位(楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等)、物业区域内公共场地(道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方)、生活废弃物。

(2) 明确清洁卫生的基本要求，即“五定”(定人、定地点、定时间、定任务、定质量)，要求每一位清洁工都要知晓自己负责清扫的范围、时间、任务、具体内容与质量要求。这些要求一要具体、二要明确，以便检查。如每日清扫几次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。

(3) 明确清洁卫生的质量标准：一是每天清扫两遍、全日保洁;二是达到“六不”、“六净”，即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪;路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

(4) 垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日清除，并建立合理得分类系统。 (5) 要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传工作。

(6) 常见的几种不卫生情况：随地乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、乱涂乱划乱张贴。

9、 绿化管理

绿化管理既是一年四季日常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木的修剪、整形。绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造;已有绿地的日常养护及居住区绿化管理。物业管理所涉及的绿化管理是指物业管理区域的水平绿化和垂直绿化，即室内绿化和室外绿化。主要包括乔木、灌木、草皮和盆栽花卉。

(1) 因地制宜，正确选择树、花、草的品种。速生、粗生、抗病虫害、有观赏价值是第一选择。

(2) 对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树种，一般以乔木为主。

(3) 行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。布局方面注意层次搭配，高低错落，合理布局。

(4) 配备专职管理人员或委托专职管理队伍，作好养护工作包括：浇水、锄草、松土、施肥、整形、修剪、防治病虫害。

(5) 作好住用户特别是儿童的宣传教育工作，使人人都来关心绿化。 (6) 制定相应的绿化管理规定。

10、 车辆道路管理

车辆道路管理包括道路管理、交通管理、车辆管理与停车场管理。 (1) 道路管理

①. 道路由动态交通设施(各级道路)、静态交通设施(停车场、广场)和道路交通附属设施(路名牌、道路照明设施等)3部分组成。

②. 道路管理的内容是对已建成道路、设施的维修几部分道路的改造与新建。 ③. 道路设施管理的主要任务是制定物业道路设施的管理办法，负责道路的养护维修和设施的日常管理，对非法占用道路的行为进行处罚。

④. 物业管理应掌握各类设施的布局、结构情况，负责对道路的日常巡查、养护。 (2) 交通管理 交通管理的主要任务是正确处理人、车、路的关系，再可能的情况下作到人车分流，保证居住区内交通安全、畅通，重点是机动车行车管理， ①. 建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。 ②. 根具区内道路情况，制定道路交通管理规定。 ③. 禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁。 ④. 限制车速，铺设减速墩，确保行人安全。

⑤. 在物业管辖范围内，发生交通事故，应报请公安管理部门处理。 (3) 车辆管理

①. 机动车管理是通过门卫管理制度和车辆保管规定来落实，对进出的机动车必须坚持验证放行制度，对外来车辆要登记。对车辆的保管，物业管理企业应与车主签定车辆保管合同，确定停车地点，收取停车费，明确双方责任。 ②. 摩托车、单车管理应设有专人看守存车处，车主需委托保管车辆时，先办理立户登记手续，领取存车牌，并按指定位置存放。 (4) 停车场管理

①. 场内车位划分要明确(分固定车为和临时车位，大车位和小车位)。 ②. 场内行驶标志要清楚。 ③. 进出车辆管理要严格。

物业保洁管理方案范文第4篇

一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。

二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。

三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

物业保洁管理方案范文第5篇

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

4、对本项目前期介入工作方案。

(1)前期物业管理工作计划方案和各项工作流程; (2)提出可行的前期介入服务方案。 (3)物业承接验收方案; (4)前期介入实施方案。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案; (1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;

(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案; (3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;

(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案; (5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;

(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述; (7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案; (8)公共、公建物业及物业服务行为公开方案; (9)其他专项方案;

6、物业维修和管理的应急措施

(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施; (2)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施; (3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施; (4)电梯故障的应急措施; (5)消防应急措施;

(6) 发生火灾的应急预案; (7) 发生公共事件的应急预案。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、前期物业管理服务经费预算方案。

(1)按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项服务费用支出计划与数额预算方案;

(2)前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险的预测;

(3)针对物业项目列出盈亏情况; (4)项目增收节支措施

9、智能化设施的管理与维修方案。

10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

11、提供《临时管理规约》(《管理规约》)的建议稿。

12、

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13、

物业保洁管理方案范文第6篇

由：张立芳

题目：关于开展泰景花园小区物业管理工作的计划方案

物业市场竞争日趋激烈，随着国家《物权法》的出台，业主维权意识逐步提高，媒体不利的舆论导向使业主更加敏感，也使物业服务工作陷入尴尬境地，要摆脱尴尬局面立足常稳，就要在服务的整体水平和服务质量上下功夫，做好各项基础工作。服务重在细节，细节贵“以人为本，以诚为本”于细微处见精神。我们坚持在公司领导的带领下精诚团结，提高整体服务水平和服务质量，充分得到业主认可。针对银锋物业服务有限公司泰景花园物业管理中心的实际情况，具体工作的开展内容如下：

1、紧密围绕银锋物业管理服务有限公司的发展方向，贯彻执行为业主服务、为用户服务、为企业服务的企业宗旨。

2、打造一直优秀的服务团队，立足本职工作，树立服务意识，构建和谐社区、赢得业主满意。

3、强化管理、提高技能、培养选拔一批技术骨干，成为企业支柱，树立银锋物业形象。

4、规范管理，建立健全各部档案，力争全面详实有据可查。同时建立健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录 ，为了保证设备、设施原始资料的完整性和连续性，必需健全档案管理。同时监督做好对设备、设施的保养，保持良好运行，延长使用寿命。

5、定期走访住户，并进行满意度调查，不断变换工作方式让业主满意。

6、按照公司的管理理念完善各项规章制度，使我们的后期管理工作有章可循。 做好专业化物业管理流程的工作。使泰景花园小区，能够通过规范的作业流程，

确保完成公司的品质目标、成本目标和时间目标。

7、为业主创造一个良好的居住和工作环境，推动物业管理泰景花园中心精神文明建设，促进和谐社区的建设。

8、大力加强安全保卫工作，督导保安队员加强礼节礼貌、形象等各方面的要求，我们要做到预防为主，人防、技防相结合，消除安全隐患。对违反小区各项规章制度的业户及施工装修单位，要立即予以规劝制止，并上报总公司领导进行处理，对突发事件要做好预案，同时也要让全体员工牢记生产事故对社会及单位的重要性和严重性。

9、降低能源，节约成本。在合理控制公共能源上集思广益，争取合理化建议，把能源费用控制在最低水平，减少开支，为公司创造最佳的效益空间。

10、加强物业管理知识的学习，提高专业化管理水平，通过对员工的定期、不定期业务培训和考核，从而增强服务认识，提高服务质量，初步达到具有一定的专业知识和处理正常事务的能力。使人人能够熟悉掌握各岗位个岗位操作流程及服务规程，不断提高工作质量和专业化管理水平，树立良好的服务意识。

11、经常与供水、供电、供热等与物业管理相关部门沟通，使相关配套服工作顺利开展。

12、搞好社区文化的建设，拉近业主与物业公司之间的距离，用心与业主接触沟通交流等。

以上是我对开展泰景项目的简述，我真诚的希望我能够成为银锋人，在公司英明的领导下，把银锋的项目管理的更加完美，打造出银锋的品牌，竭诚为银锋的事业作出最大的奉献。