内部控制房地产论文范文

内部控制房地产论文范文第1篇

【摘要】众所周知，房地产是一个高投入、高风险、高回报和高税负的行业，面对日趋激烈的外部竞争环境，如何合理设计纳税筹划方案以降低纳税成本，增加企业利润，都是迫切而又重要的新课题。本文主要研究在现行税法的约束下，企业如何合理安排自己的经营活动，合理利用税收优惠政策，合理纳税以实现企业利润最大化。

【关键词】房地产；税收筹划；营业税；土地增值税

随着我国商品房进程的不断深入发展，房地产业进入了空前繁盛的快速发展通道，在国民经济中占据了举足轻重的地位。但是，随着国家不断加大对房地产企业的调控力度，以及房地产行业竞争压力的日益加剧，房地产行业面临越来越严峻的生存压力。为了维持企业的持续发展，实现企业利益最大化，因此应有效地进行纳税策划，规避涉税风险，从企业内部实现节支，合理利用税法的优惠政策，给企业带来效益。房地产涉及的税种很多，本文只就营业税和土地增值税进行探讨。

一、房地产企业纳税筹划的现状

纳税筹划的概念最早是国外提出的，是指在法律许可的范围内，通过纳税主体的经营活动、投资活动等涉税事项进行事先规划和安排，合理降低税负和税收风险的一种经济行为。随着我国对外经济的不断开放，企业依法纳税的意识不断增强，税收策划的理念也逐渐被关注和采用。但是，毕竞我国起步较晚，而且也没有形成完善的理论体系，缺乏专业的系统指导，缺乏深入细致的实务探讨，专业的税收筹划人员不多，因此发展的进程缓慢。

二、房地产企业主要税种的纳税筹划

1.营业税的税收筹划

营业税是房地产开发企业的主要税种之一，它的计算公式：应纳税额=营业收入x税率，从这里可以看出，要想减少税负，只有从它的两个组成要素：收入和税率着手。房地产企业销售商品房适用5%的营业税率，这是固定不变的，基本没有策划空间，因此只能从降低销售收入入手。如开发企业销售精装修房时，为了避免多缴纳营业税，可以将收入拆分，先与购房者签订一份毛坯房的销售合同，这样只就这部分收入缴纳营业税；然后购房者再与装修公司签订装修合同，装修公司的营业税率是3%，分拆以后营业税的总额下降了，既降低了企业的税负，同样也达到了销售精品房的目的。

降低经营收入的好处不仅可以减少营业税，同时也可以减少土地增值税。因为土地增值税是按照企业取得的不同增值额适用不同的税率，减少收入就减少了增值额，因此可能适用较低的税率从而减少税负。当然，这需要企业提前准确测算降低收入产生的收益是否大于减少收入带来的损失，否则就得不偿失了。

2.土地增值税的税务策划

土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的一种流转税，按照增值额超过扣除项目的比率，采取超额累进税率计算，目前我国实行预征制。随着房地产开发项目进入尾声，土地增值税的清算必将对企业的利润空间产生重大影响，因此提前进行筹划势在必行。可以看出，企业的经营收入如果已经确定，那么能够考虑的就只有扣除项目金额和适用的税率了。

（1）加大扣除项目金额。土地增值税是以增值额占扣除项目金额的比率适用不同的税率计算征收，增值率越大，税率越高。财务费用作为扣除项目的组成之一，它的扣除方法有两种：一种是开发企业在金融机构的贷款利息可以据实扣除，同时企业其他费用按照取得土地使用权的金额和开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；另一种是对不能提供金融机构证明或不能按房地产开发项目分摊利息的，全部费用的扣除按照“合计数”的10%计算扣除。因此，企业可以根据自身筹资的特点来进行选择扣除方式，采取有利于企业利益最大化的措施。

（2）利用优惠政策进行策划。税法规定，纳税人建造的普通标准住宅出售，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一些小型开发企业或者是经济适用房的开发商，可以利用这个优惠政策，提前计算出临界点，适量调节收入和成本使增值额正好处于临界点，从而达到免缴土地增值税的目的。

（3）适用较低的税率进行节税。土地增值税是四档税率，增值额越大税率越高，因此如何合理、合法地适用较低一档的税率便成了减少税负的关键。当开发企业的增值率远超过20%时，如果此时的增值率在更高一档税率的边缘，那么此时的税务筹划就很有必要。企业要从多方面综合效益来考虑，比如适当降低房价，加大美化小区环境的投入，这样既促进了房屋的销售，加快了资金回笼，又使得增值额降低适用低一档的税率，减少了土地增值税的支出。当然，企业必须事先做好充足的预测，以保证综合收益大于所付出的成本。

三、房地产纳税筹划中存在的问题

1.我国税法相关政策有待完善

现阶段我国的税法还不够系统和完善，尤其近年针对房地产出台了很多政策，每年税收政策都会有一些调整和补充，这也给房地产企业的税收筹划带来了一定的困扰，导致房地产企业无法有效地进行统筹计划。

2.缺乏正确的税收策划观念

房地产企业为什么总在税务上出问题，经常受到税务机关处罚呢？这是因为企业的决策者没有事先树立正确的税收观念，等到纳税义务发生时才感觉税负很重，因此采取偷税漏税等非法手段进行逃税。这些问题暴露出企业的税收策划必须先行，否则纳税义务已经发生就只能旅履行义务而不存在策划的问题了，所以企业必须树立正确的税收策划观念，分清依法纳税和合理避税的界限，依法进行前期税收策划，避免逃税带来的法律风险。

3.缺乏专业的税收筹划人员

由于我国税收策划进程起步较晚，又没有专业系统的理论指导，因此企业的税收筹划意识不强，很多企业的一些简单策划也都是财务人员兼任，再加上有些财务人员本身素质不高，没有掌握税收策划的方法和技巧，缺乏专业的人员指导，盲目地追求税收利益给企业带来了巨大的风险。

四、导致房地产税收筹划问题的根源分析

1.我国现行税制存在局限性

现阶段我国的税法存在很多的法律漏洞，目前主要实行以流转税之类的间接税种为重点的复合税，而房地产企业最大的流转税是营业税，所以其纳税筹划在一定程度上受到制约。

2.没有树立正确的税收观念

房地产企业由于自身的特点，税收策划风险很高，因此企业必须高度关注涉税风险问题，加强税收策划的风险管理，树立依法策划的正确立场。企业应该花力气让相关人员提高自身业务素质，认真研究学习国家出台的相关税收政策，找准企业的结合点，围绕政策的内容进行合法策划，让企业真正享受政策带来的合法收益。

3.税收策划人员缺乏专业知识

由于房地产企业对税收策划不够重视，认为税收策划也就是简单的尽量少缴税就达到目的了，因此企业的财务人员没有系统地进行学习，没有深入了解税收策划的内涵，加上部分税收策划人员素质不高，技术能力较差，房地产企业也不愿将过多精力花在纳税筹划工作中，因此一定程度上阻碍了纳税筹划应用于房地产企业的发展步伐。

五、提高房地产纳税策划水平的措施

1.加快税法宣传，完善法制建设

针对我国税法体系中存在的一些不足和漏洞，应尽快出台相应的政策不断进行完善和修复，加大新政策的宣传力度，使纳税人尽快掌握新政的内容，充分领悟政策的内涵，从而在政策的指引下进行税收策划。

2.树立正确的纳税观念

首先，企业作为纳税是主体，应该树立正确的纳税观念，即应该缴纳的税款一分也不能少，履行自己的义务；不该缴的税款，一分也不多缴。其次，企业也应意识到，纳税策划是企业的基本权利，企业应当从自身利益出发，自觉运用纳税策划的权利。最后，认识到纳税策划能够给企业带来经济利益的重要性，提高纳税策划的自主意识，才能使得纳税策划成为企业现代化管理的重要手段。

3.加强税收策划队伍建设

要想利用税收策划给企业带来实质性的效益，就必须加强专业人员队伍的建设，加大房地产企业税收策划人员的专业知识培训，提高税收策划水平，降低税收策划成本，实现真正有效的合法节税。

六、总结

总之，当前房地产企业已进入高速发展阶段，竞争日趋激烈，税收策划作为企业财务管理的一个重要因素，也在企业的生死博弈中占据了重要的地位。因此，在房地产的发展道路上，一定要充分意识到税收策划的重要性，全面分析房地产行业相关税种的定义，做好事前谋划，依法合理策划，站在企业的角度上审时度势，通过利益与成本的统筹分析，采取有利于企业的最佳方案，实现税收策划的健康发展。

参考文献：

[1]刘占齐.房地产开发企业税务筹划探讨[J].会计师，2013（07）

[2]杨黔海.对当今房地产企业的税收策略探讨[J].经营管理者，2011（02）：21

[3]李佳，张晓军.房地产企业促销策略下的税收筹划[J].会计之友，2011（01）：86

内部控制房地产论文范文第2篇

摘 要：房地产企业属于高投资、高回报型企业，但同时也是高风险类企业，一项业务的开展涉及多个环节，涵盖政府机构、建筑公司等其他企业多个主体参与，项目开展较为复杂。在当前的政策环境以及市场走势下，房地产企业面临着严峻的发展形势，企业收益空间大幅缩水，行业行情低迷，居民投资倾向下降，甚至商业银行也提高了放贷要求，在这样的背景下，房地产企业若想要实现可持续发展，则必然要加强风险控制和成本管理，降本增效。基于此，本文首先阐述了房地产企业项目成本管理中存在的风险，并进一步对风险成因进行分析，最后针对性地提出了房地产企业提高项目成本控制效率的有效途径。

关键词：房地产企业 项目成本控制 成本管理风险

一、房地产企业项目成管本理中存在的风险

在企业经营中，风险的存在具有客观性，内外部因素的影响使得房地产企业既拥有外部风险，也存在内部风险。从实践来看，房地产企业在项目成本管理中主要面临的风险有以下几类：

（一）资金风险

房地产企业的主营项目为房地产开发，在项目建设中需要投入大量的资金，目前我国多数房地产企业主要通过银行贷款、股权融资等各类融资来实现杠杆操作，企业负债比例较高，而房地产企业主要依靠房产销售来回笼资金，再偿还负债。在过去几年，房地产行业发展迅速，投资回报率居高不下，给企业带来了巨大的收益。但近年来，“炒房”热情的高昂催生房地产企业的非理性繁荣，高昂的房产价格不但给普通居民带来较大的生存压力，而且同时也给国家经济的稳定发展带来不稳定因素，基于此，政府采取宏观手段来打压房地产行业的进一步非理性扩张发展，与此同时我国经济走势也逐渐平稳，在国家政策和市场变动双重影响下，商业银行加强了对贷款的管理，房地产企业借贷难度较大，再加上一直以来我国企业过于依赖银行贷款，其自有融资渠道单一，在银行加大贷款管辖后，企业融资难度和融资成本直线上升[1]。另外，“限售”、“房产税”等政策也增加了房产销售的难度，房地产企业资金回笼难度较大，同时房产管理周期加长、管理成本增加，进一步加大了企业资金回流难度，企业资金链断链风险较高，负债偿还压力较大，甚至面临破产危机。

（二）管理风险

经济改革的进一步深化增加了企业对成本管理的重视，但整体来看，房地产企业的成本管理并不全面，侧重于事中控制，而相对忽视事前预测，前期对材料市场价格、施工环境等考量不足，事前预测效果甚微，企业成本管理水平较为一般，管理重复和管理真空问题并存，成本管理效率低下，风险增加因素众多。

（三）税务风险

房地产企业项目的开发涉及多个主体，这也使得其税收管理较为复杂，而税率作为国家调控经济的宏观手段，变动性较强，比如从2016年营业税改增值税后，税率已经经过了多次的改动，几乎每年一遍，增加了企业税务管理的难度。而且房产项目施工周期较长，项目横跨多个纳税周期，进一步增加了企业的税务风险。另外，人员对政策制度解读的及时性、自身专业能力也给企业会计核算、应纳税额计算等带来了不确定性，给企业带来了税务风险。

二、房地产企业成本管理中存在的问题

从当前来看，《造价管理办法》、《成本管理制度》等政策制度给房地产企业成本管理建设提供了较为全面的参考数据，企业也逐渐从重静态转移为重动态管理[2]。但整体而言，企业成本管理依旧较为粗放，效果不显著。在深入研究中可以发现，房地产企业在成本管理过程中还存在诸多问题，给成本管理风险提供了滋生地。其中存在的问题具体可以归纳为以下几点：第一，成本管理未能全面开展。受传统财务管理模式、管理理念、人员综合能力等的影响，房地产企业经营发展中依旧以短期利益的获取为主，实践中企业的成本核算也多侧重于项目实施环节，在设计阶段的成本管理效力较弱。设计环节主要用来规划招投标工作，在加上房地产行业激烈的竞争环境，为得到施工资格，存在企业过度压缩工程款的问题，设计环节所制定的成本并不具有太多的参考价值，进一步加剧了管理者对设计阶段成本管控的忽视，无法从事前制定成本控制策略。第二，成本核算和分析缺乏准确性。企业业务系统和财务系统在应用过程中各自为营，系统信息编码不一致，各部门本位思想严重，彼此缺乏沟通，数据难共享。第三，成本管理制度不不健全。多数企业成本管理制度的核心并未改变，再加上监督机制的缺乏，制度有效性无法得到准确评估，成本管理效率也难以提升。

三、房地产企业优化项目成本控制的途径

（一）识别项目各环节风险点，实施全成本管理

1.项目投资决策阶段。

房地产企业在此阶段主要面临的风险点包括政策、土地获取等外部因素以及企业融资能力因素。因而，在此环节，房地产企业应提高投资可行性分析效率。具体可以借助全面预算管理机制，通过制定和强化项目各环节资金预算指标来确定科学合理的资金定额。为确保预算指标的科学性和适宜性，财务人员除提高自身专业能力外，还应深入业务前线，了解材料、人工、政策等市场因素，尽可能将主要影响因素纳入预算编制中。

2.项目开发设计阶段。

房地产企业在此阶段主要面临的风险点包括建筑设计、建筑环境等，为避免中途修改设计、增加不必要的成本问题，主要面临的风险为税务风险和管理风险，房地产企业应先提高设计部门和施工部门、销售部门的沟通，通过和销售部门沟通来了解当前受欢迎的房型结构，了解影响房产价格的主要因素;通过和施工部门沟通来提高对施工环境的理解，同时为施工难题提供指导。在充分了解各类信息后，设计施工方案，并由财务部门对比各方案投入成本比，从中选出性价比更高的方案。其次，对施工中涉及税务的环节进行详细规划，由专业税务人员提前制定税务筹划方案。

3.项目施工阶段。

房地产企业在此阶段主要面临的风险点是材料供应商、建筑商的信誉度以及资料价格波动、工程质量、工程周期等，同时面临资金风险、管理风险以及税务风险。因而，首先，在材料采购环节，房地产企业应在设计阶段选择材料供应商，并签订购货合同，既能规避价格涨价问题，也能为税务筹划提供较为准确的数据。所需要注意的一点是，在考虑供货商资质的同时，还需要考虑其是否可以提供专用增值税发票，对一般纳税供应商和小规模纳税人供应商所提供的价格进行合理对比，选择最优的价格。同时，做好供应商信誉调查，并严格制定违约条款，确保施工阶段货物的质量和供货的及时，控制采购成本[3]。其次，完善监督机制，对整个项目施工进行动态监管，实时对比实际工程进度和计划进度，并及时采取措施调整进度，确保工程可以按期竣工。另外，加强内部控制，规范各人员行为，避免贪污腐败、损害公司利益的现象发生。

4.项目销售阶段。

此阶段主要存在的风险为资金回笼风险，主要受政策和购买欲的影响，因而房地产企业应重视市场行情、政策行情分析，并根据淡旺季制定合理的价格，同时对购房者的资信情况、购买能力等进行详细的调查，减少中途毁约、房产滞销现象，加快资金回笼。

（二）做好基础准备

基础准备主要是指企业管理思想以及人员综合能力，这两个因素是支撑成本管理在企业内部顺利运行的基础前提。因此，首先，树立正确的成本管理理念，促使管理者将成本管理提高到战略层面，做好顶层设计。其次，加强人员能力培养。房地产企业组织全体人员学习成本管理知识、解读相关政策内容，提高其对现阶段房地产企业成本管理建设的重视，并积极参与其中。同时，加快财务人员转型，促进财务人员从核算等低附加值工作向管理、决策分析等高附加值工作的转变，为房地产企业项目成本管理提供高效支持。

四、结束语

综上所述，房地产企业成本管理的不善必然会增加企业所面临的风险，进而为企业带来破产威胁，不利于企业实现价值最大化。从房地产企业经营特点出发，企业在实践中可以从项目决策、设计、施工以及销售等全过程出发，识别项目各环节风险点，实施全成本管理，并通过基础准备的优化，进一步提高企业成本管理效率，从而促进企业的稳健发展。

参考文献：

[1]佟风华.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].中小企业管理与科技，2018（11）：45-47.

[2]辛書成.房地产开发项目的风险管理[J].现代物业（中旬刊），2018（05）：112.

[3]李瑞华.房地产企业开发项目成本控制的探讨[J].会计师，2018， 295（16）：46-47.

内部控制房地产论文范文第3篇

【摘 要】 随着我国社会经济的不断发展，建筑业也在进行不断地革新，房地产建筑工程施工质量的管理方法受到人们的广泛关注。目标管理这种先进的管理方法在房地产建筑工程中运用广泛，在建筑工程施工质量的管理中采用该方法，能有效提高建筑工程施工管理的水平。本文对目标管理的概念和房地产建筑工程施工的质量管理进行了简要分析，并对房地产建筑工程施工质量实行目标管理的方法及作用进行了概括。

【关键词】 建筑业；房地产；建筑工程；施工质量；目标管理

一、目标管理的概念

20世纪50年代，美国的德鲁克最早提出了目标管理的概念，所为目标管理就是以管理活动的目标为基础，采用目标具体化的方式，将管理活动和经济活动任务转化成具体的目标，并对其加以实施和控制，通过该方式达成目标，完成某项经济活动的一种任务。目标管理提倡的是参与管理和自主管理，各工程项目开展的过程中，项目负责人都要对目标管理高度重视起来，不断完善工程管理制度以确保工程顺利完成。

二、房地产建筑工程施工的质量管理

房地产建筑工程在人力、财力、物理方面的资源消耗较大，建筑工程施工质量的优劣会影响到整个工程的开展，并影响着社会的安定和人民生命、财产安全，因此，建筑项目负责人应该把房地产建筑工程施工质量的管理放在首位。目前，我国的房地产建筑工程质量管理里体系还处于发展和革新的状态，其管理效果不尽人意，因此，不断研究并加强房地产建筑工程施工质量的管理具有十分重要的意义，项目的管理者必须在一定时间内提出工程开展的目标，然后根据各部门的职能对工程目标进行合理的分配，实现房地产建筑工程施工质量的目标管理。

1.制定有效的目标

对房地产建筑工程施工项目来讲，制定有效的目标是一个长期而又系统的工程，房地产开发商必须充分考虑工程施工的具体情况，对企业内部环境和技术状况进行合理的分析，确保工程施工质量良好。此外，还要对竞争对手进行充分的了解，根据国家颁布的法令对建筑工程合同进行规范，企业内部相关人员通过研究确定建筑工程施工质量管理的目标，以保证建筑工程施工得以顺利开展。

2.落实相关目标

在房地产建筑工程施工管理的过程中，要落实工程施工目标和经济责任目标。落实相关目标，首先要选取职业道德素养高的人员作为建筑工程施工的相关负责人，采用有效的手段和措施对房地产建筑工程施工的质量进行控制和管理，规范目标管理并实行目标管理责任制度化，在房地产建筑工程施工的过程中要明确目标责任和经济效益，对工程施工质量目标进行有效调控，采取实时监督的方法提高工程施工质量目标管理的效果，对工程施工质量中产生的偏差进行细致的分析，采取相应的解决措施对其进行有效的协调和控制，并落实检查工程施工质量责任制，加强房地产建筑工程施工质量目标管理的力度。

三、房地产建筑工程施工质量实行目标管理的方法及作用

1.房地产建筑工程施工质量实行目标管理的方法

在整个房地产建筑工程施工过程中，工程施工的质量管理均以工程项目开展为基础，制定出完整的目标管理制度对工程施工进行调控的。

（1）重视人的管理。对于房地产建筑工程施工来说，目标管理的重点就是人的管理，要想实行工程施工质量管理，必须组成由多人参与的工程施工质量管理小组，并选取小组负责人，对小组的工作情况进行管理，解决功臣施工中的各种难题，确保工程施工质量良好。

（2）组织符合工程施工质量目标管理的部门。建筑工程项目部门应该制定并实施工程施工质量目标管理，对建筑工程施工质量进行有效控制，这些基本取决于企业是否具有综合素质和总做能力良好的工程施工质量目标管理部门。因此，在房地产建筑工程施工中要组织符合工程施工质量目标管理的部门，建立相应的质量目标责任制，确保工程施工质量符合目标管理的需求。

（3）制定合理的目标。企业应根据实际情况制定出合理的房地产建筑工程施工质量目标，建立质量管理小组，确保目标制定合理。

（4）对目标进行合理分解。房地产建筑工程施工目标建立后，应该对其进行合理的分解，从上而下对组织层次进行有序的分解，确保目标管理工作环环紧扣、上相贯通。

2.房地产建筑工程施工实行目标管理的作用

（1）优化并完善建筑工程施工质量保证体系。现代化的房地产建筑工程施工质量目标管理的实施，旨在优化和完善工程施工的质量保证体系，使得建筑工程施工组织设计更符合国家规范，确保建筑工程施工各项工序顺利进行，防止工程施工质量出现偏差。

（2）对房地产建筑工程施工技術进步和发展具有促进作用。在房地产建筑工程施工中实行质量目标管理，能够有效控制工程施工的质量，使其符合目标要求，有利于我国建筑工程施工技术的进步与发展。良好的施工技术是建筑工正式工质量的有效保证，房地产建筑工程施工质量的目标要求对施工技术的进步与发展具有极大的推动作用，施工质量目标管理使得现代化的建筑施工技术更科学、更规范，房地产建筑工程施工中采用先进的科学技术手段才能有效实现质量目标管理。

（3）有效降低工程施工的成本。房地产建筑工程施工质量目标管理的制定和实施，有利于企业管理人员责任制的分配，加大了建筑材料管理及施工质量控制的力度，相应管理制度的建立使得工程返工情况明显减少，工程质量隐患问题也得到解决，从而有效降低了工程施工质量成本的支出，达到了降低工程施工成本的目的。

（4）有利于施工人员质量意识的改变和积极性的发挥。实行建筑工程施工质量目标管理，并建立合理的质量保证体系，将工程施工质量目标管理与经济责任紧密的联系起来，向各部门普及工程施工质量的重要性，采取科学有效的手段加强工程施工质量的控制，提高施工人员工作的积极性。

总结

在现代化的房地产建筑工程施工中，目标质量管理由于其先进的管理特性得到广泛应用，在建筑业的不断革新过程中，工程施工质量的目标管理也在进行不断地深化和完善，这对房地产建筑工程施工质量具有良好的保证作用，并大大节约了施工质量成本。

参考文献

[1]李旭伟，建筑工程质量管理探讨[J]，经济师，2003（9）

[2]洪军，薛淑华，赵雪峰，建筑工程质量管理之浅见[J]，辽宁建材，2004（2）

[3]龚益鸣，质量管理学[M]，上海：复旦大学出版社，2000

内部控制房地产论文范文第4篇

房地产开发企业是我国市场经济的重要组成，市场经济下，房地产企业多元主体平台竞争的格局已经形成，企业之间竞争激烈。要在激烈的市场竞争中占据有利地位，扩大竞争优势，房地产企业就必须加强自身的内部审计管理。从企业内部审计管理过程来看，市场环境稳定性、企业内部审计制度建设及执行效率是影响内部审计管理质量的重要因素，受这些因素影响，房地产开发企业在内部审计中仍存在一定风险，有必要进行企业管理者，深化内部审计的风险管理。

一、房地产开发企的内部审计的作用

1.满足企业经营管理监察需要。监督检查是企业内部审计管理的基本职能。房地产开发企业经营管理中，通过内部审计可以对企业的实际运转过程践行监督，继而发挥三个层面的监督职能：一是通过内部审计可以监督、控制企业的财务状况;二是可对企业的项目投资进行审计，可确保 企业投资项目的科学性、有效性和可行性;三是内部审计可对企业运转管理的机制进行检查。房地产企业项目建设中，通过分析这三个层面的问题，开展风险评估，并针对性的提出防止手段，不仅能提升企业的管理能力及感应水平，而且有助于企业经营目标的实现。

2.降低企业经营管理实际风险。房地产开发企业的经营管理具有资金运转周期长、资金规模大，管理风险高的特点。出于企业稳定发展需要，需要开展经营管理过程的风险管理。现代管理理念下，通过内部审计管理，能对企业项目投资、资金运转、财务会计和绩效管理等多种情况进行科学评价，依托具体的评价结果，进行企业的管理创新，能实现企业发展资源的有效控制，这对于企业的效益获得具有积极作用。另外，通过内部审计发现企业经营管理风险后，企业管理者会从整体控制的角度出发，指定科学合理的风险防控预案，该预案的实施减少了企业经营风险的发生，扩大了企业的经营能力，促进了企业的有序发展。

二、房地产开发企业内部审计风险产生的原因

1.缺乏内部审计环境。作为一种较为专业的现代管理手段，内部审计工作的开展需要良好的组织管理环境作为支撑。现阶段，房地产开发企业整体存在重业务拓展、轻审计管理的问题，这使得企业内部审计工作的开展缺乏良好、有序的管理环境。一方面，房地产企业有较多企业领导者和普通职工并未能认识到内部审计的职能，企业缺乏较为完整的内部审计管理制度，同时审计人员与被审计人员存在一定的冲突和矛盾，这影响了内部审计工作职能的发挥。另一方面，房地产开发企业内部审计还缺乏一定的组织环境。即在企业内部审计工作开展中，随意精简内审人员、撤销内部审查机构的行为较多，这些问题都严重影响了内部审计工作的开展质量。此外，企业内部审计不仅受审计师专业知识、技术水平的影响，而且与审计师责任心和职业道德有较大关系。相对而言，房地产企业缺乏具有较高专业素养的内部审计工作人员，即企业专业审计师相对较少，有较多审计师是由其他部门的人员兼任，这些人员不仅缺乏专业审计技能，而且开展审计工作的积极性不够，引起了审计风险的发生。

2.审计方法应用问题。审计方法的选择和应用对于房地产企业内部审计工作开展质量具有深刻影响。结合房地产开发企业经营实践可知，其在审计方法选择应用中存在以下问题：其一，房地产开发企业对于审计方法的理论研究不够，这使得内部审计工作的创新发展缓慢，影响了审计工作的效率性和有效性。其二，从审计内部来看，房地产开发企业的内部审计仍然停留在传统的职能上，即在审计工作开展中，未能进行审计通过内容的拓展，审计范围相对较小。其三，从审计方法层面来看，房地产开发企业多选择抽样调查的方式开展审计工作，这种审计方式缺乏一定的合理性。究其原因在于有较多房地产企业采用了随机取样的调查方式，这使得选择样品不够广泛，其代表性不够突出，这使得审计结果并不能反映企业发展的真实现状，增加了企业经营的风险性。

3.审计工作缺乏监督。要提升企业审计工作开展质量，还应规范合理的开展企业内部审计的监督管理。从内部审计工作开展过程来看，审计风险的大小不仅受重大报错风险的影响，而且与检查风险有较大关系;人员专业性、内控制度优劣性、企业内部舞弊造假是诱发企业重大报错风险、检查风险的重要原因。当产生这两种风险后，房地产企业整体的经营管理质量会不断下降，这影响了企业的效益获得，阻碍了企业经营目标的实现。值得注意的是，市场环境下，房地产企業对于内部审计工作的需求尚处于一种非理性阶段，即在国家没有强制性要求的情况下，房地产企业内部审计工作的开展取决于管理者的理念认知和管理行为。目前，房地产开发企业内部审计结构设置不够合理，即有较多企业内部审计工作缺乏独立性，这影响降低了审计工作的实际开展质量。

三、房地产开发企业的内部审计风险管理对策

1.营造良好的内部审计管理环境。房地产开发企业内部审计人员主要履行的是监督职责，其不仅需要对企业财务经营状况进行审计监督，而且需要对项目实际、项目管理手段等多个要素进行审计。开展这些要素审计的基础在于营造良好的内部审计管理环境。首先在传统的内部审计管理中，房地产开发企业管理者认为内部审计是一个非增值的成本中心，其忽视了风险导向下内部审计工作的开展。基于此在新时期，房地产开发企业管理者应重视审计管理的理念学习，深入地认识理解内部审计在企业经营发展中的重要意义，支持企业内部审计工作的开展。其次为确保企业内部审计工作的有序开展，房地产开发企业还应制定系统完善的内部审计管理制度，为具体审计工作的开展提供指导;在实际审计中，应完善审计管理体系，并强化审计过程的风险管理，提升企业内部控制管理质量。再其次，房地产企业内部审计工作需要企业全体成员的参与，在这一理念指导下，应发挥领导者的组织协调作用，使得企业全体员工积极参与到内部审计管理当中，减少对内部审计的抵触心理，继而为内部审计创造良好环境，促进审计工作的有序开展。

2.重视内部审计工作组织战略应用。房地产企业经营发展中，企业组织结构具有繁杂性的特点，优化企业组织管理，不仅有利于企业资源的有效配置，而且对于企业内部审计工作开展和战略发展具有积极作用。基于这一规律，在房地产企业内部审计管理中，需要将企业的组织战略作为基础条件，进行组织管理的系统建设。一方面，企业管理者应建立较为系统完善的内部审计组织机构，并加大专业内部审计管理人员的引入，严禁随意精简内审人员、撤销内部审查机构等问题的发生。这样能为内部审计工作的开展创造有利条件。另一方面，出于提升内部审计工作质量考虑，在内部审计管理中，还应注重责任体制、激励奖惩机制的落实。基于这一要求，应严格规范内部审计工作人员的职责、任务，建立全面的监督体系，对审计工作进行全面监察，以此来减少违法违纪等问题的发生，确保企业内部审计的有效性。

3.努力提升审计工作人员专业水平。内部审计工作人员的专业水平直接影响着房地产开发企业的内部审计质量。针对以往房地产开发企业专业内部审计人员缺失、审计人员专业素养不足的问题，在新时期管理中，应注重以下要点：其一，要求企业内部审计人员积极学习审计理论基础知识，依托较为专业的知识储备，提升自身的审计能力与综合素质，不断提升审计工作的开展效率和质量。其二，当前房地产开发企业审计人员短缺问题较为明显，在房地产企业发展中，还应重视专业审计人才的引入，充分解决企业各种审计难题。其三，企业内部审计管理重在实践，新时期，房地产企业在完成审计人员培训后，应组织审计人员开展具体项目，企业内控管理事项的审计评估，系统发现企业内部控制问题，降低内部审计的风险，提升内部审计质量。

4.通过管理优化提升审计的独立性。传统管理模式下，房地产开发企业内部审计工作的开展受管理者、其他部門的影响，这使得企业内部审计工作缺乏独立性，影响设计结果的准确性。新经济形态下，越来越多的房地产企业开展进行自身组织管理结构的优化，在企业内部组织协调中，应重点突出内部审计管理组织的优化，确保审计工作的独立性和客观性。一方面，房地产开发企业应注重自身经营发展实际状况的有效分析，从企业经营现状出发，探索企业审计部门独立发展的途径，并且在审计部门独立发展中，应对职权范围、审计内容、监管方法进行规范控制，确保内部审计部门能充分发挥自身职责，规范开展审计管理工作，提升审计的独立性。例如，某房地产开发企业与政府签订安置房回购合同，合同中规定：本项目需要在28个月内完工备案并交房，则在项目建设中，前期保健周期、正常施工周期应分别控制在2个月和26个月。如果前期认定审批造成工期延误，那么在支付违约金的时候，还需要承担被拆迁户的住房补贴。故而在审计中，就必须考虑违约费和住房补贴等内容，确保审计内容全面，通过事先审计预防风险发生。要提升审计工作的独立性，还应确保审计部门经济的独立性，即锻炼审计部门与业务部门的经济联系，避免在审计工作的出现徇私舞弊问题。

5.规范开展内部审计工作的监督管理。要进一步提升房地产开发企业内部审计工作开展质量，还应注重内部审计工作的全面监管。其一，房地产企业管理者首先应树立全过程监管的意识，在房地产开发的各个环节进行审计监督，如从招投标、结算、签合同、落实合同等诸多环境开展管控，及时地发现企业生产经营中的风险要素，并制定相应的防控预案，确保内部审计监管的有效性。其二，应开展内部审计的全要素监管，如从财务、项目拓展、经营发展等方面开展审计监督，实现审计工作与企业生产经营的全面融合。其三，除审计监管部门人员外，房地产开发企业其他部门人员也应具有较高的企业利益意识，积极参与到审计监管当中，提升企业内部审计质量，促进房地产企业经营效益的增长。

四、结论

房地产开发企业内部审计工作对于风险防控和效益增长具有深刻影响。新时期，人们只有充分认识到房地产开发企业内部审计的作用，然后分析内部审计风险成因，并针对性地进行审计优化和风险管理优化，这样才能提升房地产开发企业内部审计工作开展质量，消除审计风险，促进企业战略的可持续发展。

内部控制房地产论文范文第5篇

内部审计是部门、单位内部建立的一种独立的评价监督机构, 其目的是协助单位人员有效地履行职责, 监督各项管理措施地执行, 最后再对其做出评价。内部审计可以促进企业管理效率的提高。内部审计作为内部控制的主要组成部分, 其目的都是为了强化和完善企业的内部管理。

二、房地产行业内部审计机制现状

(一) 企业尚未建立完整的内部审计机制。

很多房地产企业, 为了节省开支, 并没有建立独立的内部审计部门, 更不用考虑是否有完整的内部审计机制。企业管理者对内部审计不够重视, 不肯投入大量的人力物力, 而且认为这是浪费时间和精力, 对于内审这一概念认识不到位, 最终导致企业没有统一的内部审计部署和完整的系统。

(二) 员工自身的素质参差不齐, 导致内部审计的有效性不能很好地发挥

企业的内部审计制度没有得到良好的发挥与员工的素质有密切的关系。随着社会的不断发展, 人们内心也在不断变化且各自的需求也在随之而变化, 导致其对工作的态度不够认真、责任意识也不够强烈。企业存在着部分管理层之所以为管理者, 并没有靠自己的真才实干, 而是自己通过一些手段, 来达到自己成为领导者的目的。所以这些领导者并没有与企业相关的知识, 自然也不能为企业的发展做出自己真正的贡献。同时也有部分员工在工作的同时, 为了满足自己的物质需求或者贪占一些小便宜, 对自己的工作弄虚作假, 虚报资金, 美化报表, 这一系列的行为最终都会让内部审计制度不能得到很好地发挥, 这样一来内部审计制度就没有了存在的价值。

(三) 内部审计制度在执行的过程中没有良好的内控环境

企业内部审计的重要因素是内部控制环境, 它直接影响到企业内部审计的实施、执行。目前, 企业在内控环境存在的不合理的问题有:第一, 企业的制度不够健全, 管理层权责不明, 缺少互相监督、互相约束、互相鼓励的机制;第二, 企业自身的工作人员的素质不合格, 不能满足企业发展的需要;第三, 当前一些企业内部审计所定的目标不太合理, 只停留在表面功夫, 没有将实现和确立经营目标为着力点, 而是轻视对企业的管理, 重视宏观调控, 注重产品的规模和速度, 从而也就忽视了产品的质量以及效益。第四, 企业对内部审计缺乏重视。

(四) 企业的内部监督和外部监督力度不够

目前有很多企业的内部审计制度的执行和监督没有准确到位, 并且考察和奖罚力度不大。有相当一部分企业的内部审计制度的执行只是拘泥于形式, 考核的范围也有限, 通常以偏概全, 没有考虑到事情的完整性, 并且也缺乏完善的奖惩制度, 可能部分企业也会设置奖惩制度, 但往往做不到赏罚分明, 导致奖惩制度失去了存在的意义。多数企业的内部审计体系不完善, 各部门之间以及各个岗位之间缺少了必要的监督, 致使各部门之间自成体系, 没有相互配合, 大大地降低了工作的有效性, 也阻碍了企业的健康有序发展。

由于内部监督和外部监督的交叉, 再加上企业的懒散管理、没有良好的沟通环境, 导致企业未能将内部监督和外部监督结合起来, 发挥两者的作用;部分企业也会存在监督行为没有按照既定的目标实施, 甚至还存在着黑幕交易, 监督不当的问题较为严重, 且明明知道企业的内部审计出现问题, 仍然忽视这些问题的存在, 对其不闻不问, 任其自由发展。

三、房地产企业内部审计制度构建的建议

(一) 建立健全的内部审计制度, 完善内部审计体系

企业的管理者应当建立一个完善的内部鼓励与制约机制, 为员工提供一个良好的完善的内部控制环境。企业应依据国家相关法律法规的规定, 然后根据自身情况, 建立一个符合自身要求的内部审计制度, 并加以组织实施, 只有这样才能更好地建立完善的内部审计制度

建立健全的内部审计制度的措施有: (1) 组织规划审计机制; (2) 实行预算和实物控制; (3) 授权批准制度; (4) 岗位责任制; (5) 实行会计监督机制; (6) 确保会计信息控制制度的监理以及实施; (7) 岗位之间要分工合理且互相牵制;等等。

企业需要做到最基础的工作有:年初建立完善的内部审计计划, 让执行部门进行内审时有依据, 年中严格执行内审制度, 重视企业内审的重要性, 年末做好内审工作总结, 将历年内审结果进行比对。

(二) 提高企业管理者的素质, 建立员工培训机制, 提升员工的素质和修养

企业应依据人力资源的总体规划, 然后结合企业自身的实际需要, 通过招聘、竞争等方式选拔人才, 改变以往的选拔机制, 将自身的专业能力与职业道德相结合作为选拔的标准, 抵制“走后门”等不良聘用员工现象的出现。企业也应该根据自身的实际情况, 建立符合自己的员工培训机制。企业通过建立培训机制, 让员工切身体会到内部控制并非是特定人的事情, 而是每个人都应有的, 从而让员工的素质和修养得到提升, 内部审计制度也相应得到完善。

(三) 建立良好的内外环境, 让内外监督发挥其应有的作用

如何建立良好的内外环境, 第一, 建立并实施岗位责任制。第二, 建立激励约束制度。第三, 加强企业的文化建设, 增强企业内部的向心力与凝聚力。完善企业内外监督机制, 结合企业内外监督机制。内部人员培训, 外部联系会计师事务所, 提供专业咨询和服务。

摘要：内部审计是企业正常发展的一种管理活动, 它能够从各方面影响企业会计信息质量的水平。从目前状况来看, 内部审计机制不够完善, 会造成会计信息失真, 会计舞弊事件频频发生, 这些都是抑制企业发展的致命原因。文章首先对内部审计相关理论进行概括, 然后再讲述下房地产内部审计机制现状, 最后根据以上现状提出如何构建内部审计机制的方法, 提出相对合理化的建议。

关键词：房地产,内部审计,构建

参考文献

[1] 张川.民营企业内部控制存在的问题及对策[J].芜湖职业技术学院, 2012 (2) .

[2] 余磊.企业内部控制存在的问题及对策研究[J].经融经济, 2013 (6) .

内部控制房地产论文范文第6篇

【摘要】随着我国改革进程的不断深化，房地产的发展深受国家政策调控和经济发展的影响。房价在部分城市呈现下降趋势，使得整个的房地产发展相较之前的火热，发展速度有所减慢，2015年的房地产呈现复苏乏力的形势。面临着当前不断变化的市场环境和国家政策，房地产需要调整自身定位，转变发展模式，制定新的发展战略，促进全行业的转型与创新的发展。

【关键词】房地产；转型

一、我国房地产发展面临的主要问题

改革开放以来，我国房地产业发展很快，在取得有目共睹的成绩的同时，也存在许多问题。归纳起来，我国房地产目前面临的主要问题有以下几方面：

1、房价过高

房价格过高的原因是多方面的，商品房价格中主要包含商品房成本、税收和开发商利润三个方面，其中商品房的建造成本是影响其价格的主要因素，前面我们己经论述过，商品房成本中建筑材料和建筑安装费占总成本的33%左右，土地购置费占28%，各种配套设施建设费占26%，其它各种费用占13%，在上述成本构成中，土地购置费和其它各种费用过高是导致商品房成本过高的主要原因，从土地购置费来说，由于我国大部分土地使用权并非通过招标而获取，许多开发商取得的土地开发权经过了层层的倒卖而使得成本高企；从税费来看，政府向开发商征收的名目繁多的各种费用是造成商品房成本过高的另一重要原因，许多地方政府通过各种名目来收费，如规定开发商必须去一些政府部门开设的服务部门检验、评估，从中收取高额的服务费。

2、生产方式落后，成本高

房地产开发离不开建筑行业，建筑施工是房地产企业开发物业产品运作过程的重要环节，这一环节存在的问题也是房地产开发模式面临的问题。我国建筑业经过几十年的发展，仍以现场施工为主，施工建设采用的是半手工半机械的传统模式。这种模式不仅资源利用率低、能源消耗高，不符合绿色建筑、低碳建筑的发展趋势；而且生产效率低，科技含量不高，建筑生产周期也比较长，在伴随着人工费不断攀升的情况下，加重了建设成本。在建筑行业内，质量、进度和成本三者始终是矛盾统一体，相互影响，相互制约。在传统建造生产方式下，在一定工期内，要想降低建筑成本，就会导致质量下降，还会引发合同纠纷、劳资矛盾等。房地产业要想获取利润空间，必须要解决当前的质量与成本问题，如何改变这种传统建造模式，实现建筑业的现代化发展，是房地产企业需要解决的一大问题。

3、开发楼盘层次较低

房地产业的产业集中度低，几乎没有什么行业进入壁垒，从而造成了房地产开发商数量多而规模小，开发出的楼盘质量不高，层次较低。九十年代初期，中国曾出现一窝风大上房地产的局面，许多企业和部门纷纷投资房地产业、组建房地产公司，地价、房价被越炒越高，大家都在千方百计地通过各种手段抢地皮、争项目，很少有公司肯在经营管理上下工夫，这一时期的非正常发展造成中国房地产业散、小、乱、差的局面，并影响至今。有些企业缺乏自律意识，竭尽所能地钻各项法律法规的漏洞，甚至置法律法规于不顾。据有关统计，近年来在消费者的各项投诉中，对商品房的投诉己上升到第一位，新闻媒体对房地产欺诈事件也时有曝光，长此以往，必将影响了消费者购房欲望，最终受害者是房地产业本身。

4、资源消耗大

一直以来，我国房地产业及房地产产业链包含的相关产业，如制造业、建筑业，都存在着能耗高、资源利用率低、污染排放高等问题。随着全球气候变暖，人们越来越关注低碳生产、生活，低碳经济也成为了世界经济发展趋势。我国低碳建筑发展刚刚起步，面临的问题还比较多，首先面临的就是需要一套符合中国实际的可操作的标准体系，低碳建筑应满足多大的碳排量才能符合建设要求，没有明确的数值规定，这会导致低碳建筑的设计施工缺乏有效的依据。此外还有技术、资金、政府政策与监管机制、民众意识等问题，可以说低碳建筑的开发任重而道远。综上所述，我国房地产开发的能源、资源利用率有待增强，碳排放也需要采取有力措施落实减少，这需要我国继续完善节能建筑的发展，大力推动绿色建筑的开发，同时积极发展低碳建筑，改善能源、资源利用率低，碳排放量高的发展现状。

5、开放模式附加值低

现阶段，短缺问题已不再是我国住房发展的主要矛盾，这一阶段是房地产业发展必然要经历的过程。虽然我国的人均住房面积2020年要达到35平方米的目标，这些还是需要新建住房来实现的，但是，我国房地产业的供应能力已足够大，这意味着传统住宅市场会存在越发激烈的竞争。我国传统住宅的开发模式属于初级开发模式，操作相对简单，资源整合少，附加值低。随着住宅市场竞争激烈的加剧，开发企业的盈利空间势必会降低。这就需要房地产企业采取措施，对传统开发模式进行升级，在加强成本控制能力的同时，提高产品创新能力，整合有效资源，增加物业产品的相关配套及服务，如商业配套、養老服务等，提高产品附加值，具体采取什么样的操作方法来实现盈利空间的增长，还需要房地产企业不断探索与实践。

二、房地产企业可选择的发展战略

面对当前房地产业发展存在的问题，企业必须积极应对，根据内外环境的变化，制定相应的战略，以保证企业的长远发展。下面介绍几种可供选择的发展战略：

1、成本领先战略

做精产品，挖掘成本潜力，打造成本领先的核心竞争力。对企业全价值链进行成本预算控制，即从内部价值链挖掘成本竞争优势的同时，注重外部价值链的协调和整合，做到内部低成本竞争优势，外部规模成本效益，即企业的成本领先战略是基于内部低成本竞争优势的规模成本效益。

2、市场开发与渗透战略

企业应充分发挥自身优势在所涉及的房地产产品领域，如写字楼、商业综合体、公寓、普通住宅商品房产品市场做进一步的规划，扩大对该领域的渗透，不断将自己的市场份额扩大。注力目标产品，满足小市场或专业市场，并以新产品的开发作为实施市场渗透战略的心。同时应关注以下几点：首先，要注重市场调研，善于挖掘市场弥缝，充分把握机遇，开发消费者不断变化的需求产品。二是，采取分层竞争策略，拓展专业市场，把有限的资源和能力集中到某个细分市场，避开与大企业的竞争，力争成为这一类细分市场中的强有力的竞争者，形成独有的企业经营特色。三是，占领价值不大且规模较小的产品市场，避免大企业的挤压竞争。

3、差异化战略

采取差异化战略是中小房地产企业首选的发展战略。当一个企业的产品不仅仅是价格低廉时而向市场提供某种独特的有价值的产品，就需要把企业自身和竞争对手公司区别开来。即使差异化不能使企业获得溢价利益，但至少会满足特定的目标客户群的市场需求，有利于企业细分市场销售份额的提升。而成功的差异化效益往往会超出因产品独特而追加的成本，会带来更高的效益。另一方面差异化战略还体现在产品质量上，房地产产品的规划设计、价格、质量、服务等任何方面不被消费者认可，那么就会影响产品转换为商品的过程，产品的盈利、销售会受影响。

4、一体化战略

一体化战略以称为垂直整合战略，是指在某一企业范围内把技术上不同的生产、分销或其他经济过程结合起来。其包括前向一体化与后向一体化二种类型。企业应根据自身资源和能力来选定执行，如该企业在原材料供应环节上出现了问题，那么该企业可以适度进行后向一体化发展来解决和保证企业的原料供应。企业若要扩大自身规模，则要从去横向兼并若干同行业企业，以实现规模化，提升企业竞争力。按前面全价值链战略思想，一体化战略更多是纵向、横向、向上一体化的全价值链混合的一体化战略，这样才能在优势价值环节提升企业核心竞争优势与能力。

5、合作战略

合作战略有如下的优势：扩大了企业合作渠道，分散风险、减少企业的现有对手，迅速扩大知名度与规模化效应，如与知名企业合作，“大树底下好乘凉”，优势互补、提升学习与实践的管理能力。合作战略还体现在价值链集群组织的合作方面。地区规模取代内部规模经济，产业链条分工形成企业集群组织。其核心之一是中小房地产企业形成集群合作关系，由外部规模经济来代替大企业内部的规模经济，使中小房地产公司能够享有大公司的充分信息资源，增强市场竞争力、提升自身实力。另外，中小房企业与产业上下游形成集群，通过相关产业规模化来形成企业自身的内部规模经济。

三、企业典型发展战略案例

1、差异化战略——以万科为例

万科行业领跑者的地位，销售额一直处于领先地位，以其优良的品牌和优质的物业，在激烈的房地产市场竞争中占据主要地位。面对强有力的宏观调控形势，万科宣布进军商业地产，实现企业战略的转型。万科企业当前战略转型主要体现在其产品选择方面。主要采取的是集中化兼少许差异化战略。一直以来万科在产品选择方面，以住宅开发为主，但近两年在竖持以住宅开发为主线的前提下，在商业地产领域有所触及。2011年6月，宣布正式进入商业地产领域，于多地成立商业管理公司，系统介绍了今后商业发展路线图，截止目前，万科已经形成四大商业产品线，全国在建商业面积达150万平方米。万科转商并非仅限于社区配套商业，而是全面大举进军商业地产。一方面，将继续依托住宅，开发和拓展社区商业；另一方面，开发城市级综合体商业中心以便顺应城市发展的规律。另外，万科也在试图进军旅游地产与养老地产。万科布局于海南三亚的度假项目是万科发展以来涉足的第一个旅游地产项目。截止到2011年底，万科已经有十几个旅游项目在建或即将建设。万科也在涉足进入养老地产领域，截止到目前，万科养老地产项目已经有5个，其中长春项目是其在养老地产方面进行的最大规模投资。

2、聚焦化战略——以恒大为例

恒大地產集团成立于1996年，专注于房地产开发与经营，在香港联交所生板上市。具备国家一级房地产幵发资质，连续多年荣登中国房地产企业10强。近两年政府对国内房地产市场的宏观调控走向深入，面对当前的房地产市场形势，恒大集团也适时调整战略，以实现企业的可持续发展。恒大的战略选择显示出该企业战略随着企业资源优势的变动而变动。产品选择方面，进军商业地产，成立恒大商业集团，逐步实施其进入商业领域的战略措施。随着公司规模的不断扩大，开始涉足各大中心城市综合体的开发建设，目前恒大在全国布局有200多个大型城市综合体，覆盖商业楼、社区中心、商业综合体等多种商业形态。酒店。另外恒大已经涉足旅游地产，在天津、昆明和南京等景观城市投资建设的旅游地产项目也在有条不紊的推进，昆明恒大旅游度假区已开盘销售。产业方面，成立恒大文化产业集团。2010年成立文化产业公司，下设电影、音乐等多个产业领域。

四、房地产企业发展战略转型的途径

1、增强企业的核心竞争力

企业的核心竞争力一般来自两方面：一是资源；二是应用资源的能力。应从以下三个方面加强建设，即顾客导向的产品差别化，精品化建设、加强学习和创新能力建设和强化分工与专业协作。（1）顾客导向的产品差异化实际上就是企业的总体战略实行差异化战略。由于我国消费者对于房地产行业的产品需求形式呈现多样化、消费的水平也不同，并且这些不同的产品需求随着经济、社会的发展也在不断地变化，因此差异化的市场产品需求是在该行业是时刻存在的，也就是说该行业不同层次的需求，同一层次的需求均是远远小于饱和程度的。（2）企业的学习和创新能力是企业核心竞争力的一个重要的环节，因为它直接决定着一个企业应用资源的效率问题。（3）强化专业分工与协作。全球经济的飞速发展主要起源于工业革命中专业的分工和写作的出现，现代科技的突飞猛进主要也得益于学科领域的分工和协作，而现代企业之所以能成为一个集团走向国际靠的也是专业的分工和协作，因此，专业分工和协作的能力对于企业的发展是至关重要的，因为它直接决定着一个企业的经营效率和效益。

2、重新定位自身角色

在战略上，房企必须认清大势，转变观念，理性作为。新的形势迫切要求房企重新界定自身的角色和定位，即从房地产开发商向城市运营商和服务商的转型，从“开发―销售”型向“经营―服务”型转变。这就要求房地产企业要充分发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，使开发项目能够满足城市居民的多层次需求，符合现代城市发展建设的现实需要。根本上解决城市化进程带来的人口和就业矛盾。在新一轮的城市化快速发展过程中，急需开发商对城市资源进行整合、优化、创新，进而取得城市资源的增值，实现由以往的开发地产、建造商住楼为主，向建设城市综合体转型，向城市运营、服务转型，这也是房地产开发商所面临的现实挑战和机遇。万科、绿地等众多房企已经结合产业与房地产，拟定“产城一体化”战略规划，选择区域探索自己的发展之路，初具城市运营商、服务商的形态。

3、加快房地产的金融化进程

一直以来，房地产企业最大的瓶颈是资金问题，尤其是长期的低成本资金问题。在卖方市场的情况下，可以通过快速销售和回款等方式来解决，但是在买方市场情况下，消费者变得更加理性，地产开发商需要长期低成本的资金来支撑企业的长期发展。一是打造房地产金融能力。金融是一种融资手段，更是一种新的商业模式。房地产业融资一直是以银行贷款的间接融资为主，通过发行股票、债券来融资成本又太高，因此，房地产业对直接融资的需求越来越强烈，开发商与银行的深度融合发展将成为行业发展的大趋势。二是企业要加快对接多层次资本市场。企业比较早地对接上资本市场，如通过上市，构建企业资本市场的对接平台，获得更多的发展手段和机会。三是加快产品的资本化。商业地产、主题地产项目是资金高度密集型的运作体。商业地产、主题地产由于存在一定量的产业运营以及持有物业，这些物业就具有类金融的属性。

【参考文献】

[1] 丁 焰. 经济新常态下房地产企业的转型与创新发展[J]. 中共合肥市委党校学报， 2015（03）.

[2] 刘卫卫. 商业地产或成房企战略转型首选[J]. 中国房地产， 2011，（04）.